物業管理常見問題的三個“P”

　　物業管理中常見的，也是業主之間經常遇到的問題主要包括三個“P”, 即Pets（寵物），Parking （停車）和 People（人）。

　　寵物

　　公寓對寵物的數量和重量有不同的規定， 并對寵物在共用部分物業的行為及寵物對其他居民的妨害有嚴格的限制，如有些公寓的細則要求寵物主人攜帶寵物經過共用部位物業時要將寵物抱在懷里。一般規定每戶允許養一只貓、一只鳥或熱帶魚或小海龜。每戶只允許養一只狗，狗是寵物中的頭號問題。

　　公寓中很多居民抱怨沒系皮帶的狗行走在走廊、電梯、大廳和地下停車場。一般情況下，物業經理給相應的居民發個提醒信便可解決。但是有些狗會在走廊的地毯或地下停車場小便，這是居民不能容忍的，也是公寓細則不允許的。如果沒有證據或無人舉報作證，公寓無法對其主人進行處罰。但是如有錄像記錄，公寓可對其主人處罰250加元用于清潔地下停車場受污染的地面，或350加元清潔受污染的地毯。如果在共用部位物業發現主人沒有拾起的狗便，公寓可向市政府執法部門舉報，執法人員會對主人罰款1,000至5,000加元。

　　另一個問題是狗不停地吠叫。比如居民在走廊經過某一房間時，室內的狗叫聲不斷，物業經理需要發出通知，責令其主人對狗進行必要的訓練或給狗帶口套。警告發出后如無改善，公寓會依法強行將其寵物從公寓中清除。因為狗的不斷叫聲干擾了其他居民在共用部位物業對安靜的享受 （公寓的章程、條例和細則中均有明確規定）。更有趣的是，如果有人發現鄰居將狗圈在陽臺，數日無人照料，并舉報給動物保護協會，執法人員會將寵物帶走，因為這是虐待動物的行為。

　　停車

　　公寓居民的停車位通常都在地下停車場。居民常抱怨的是有些居民在地下停車場行駛時不按照規定的限速和指示行駛，給其他居民帶來危險，物業經理需發出書面警告。還有的居民停車技術較差，雖沒有壓到黃線，但是與臨近車輛的距離太近，使臨近的車主出入不便。接到投訴，物業經理可以口頭形式通知被投訴的居民，但是不能介入太多，因為停車位是個人的私有財產。如果有人把車錯誤地停在他人的車位，車位的主人可向警察局報告，警察會對該車輛發出罰單（50加元），如車主一小時內仍未出現，警察會將該車拖走（費用大約300加元）。這屬于非法侵入私人領地，物業經理和門衛無需介入。

　　有的居民在駛入地下停車場的斜坡時，見到道閘開著，沒有按動開門遙控器便加速打算駛入停車場。可是此時道閘開始下落，結果是要么車撞壞了道閘，要么車輛被下落的道閘損壞。無論哪種情形，一切費用均由車主負責，即車主要負責道閘修理的所有費用，而車輛的修理由車主自行解決。因為公寓的章程、條例和細則有明確規定，而且公寓的監控系統會記錄每個居民進入停車場時是否使用了遙控器。

　　最大的停車問題來自訪客。公寓要求所有訪客需向門衛通報車牌號、顏色和廠商并領取泊車許可證，方能停在地下停車場，白天限停4小時，通宵停車需特殊泊車許可證。如果發現車輛沒有泊車許可證或許可證超時，由公寓的門衛發出書面警告，放置在車輛的前擋風玻璃上。30分鐘后仍未移動的，公寓門衛會向市政府違章停車部門報告，市政府執法人員會在10分鐘內到達現場并發出罰單（30加元）。

　　人——居民和訪客

　　居民：噪音是公寓的頭等問題，因為居民之間的空間緊密。而且《共管物業管理法》的宗旨是保護居民在其房間享受安靜的權利。對任何妨礙他人的不適當和過度的噪音，公寓董事會有責任采取行動加以制止，確保居民享受安靜的權利。公寓居民抱怨最多的有鄰居猛烈關門聲；室內居民吵嚷聲過大；看電視或聽音樂的分貝太高；夏天經常在陽臺接打手機而且說話聲過大；不間斷地彈鋼琴或演奏樂器（尤其是中國的二胡）；經常在室內舉行聚會；樓上居民在夜深人靜時走步聲過重，或穿高跟鞋走在木地板上發出“嘎噠嘎噠”的聲音，兒童在室內不停地奔跑和到處丟玩具的聲音等等。對于上述情況的投訴，物業經理要認真調查和處理。如果是建筑結構本身合乎要求但是無法解決這些情況，應以書面形式通知無意制造噪音的居民加以糾正，如注意關門的力度、降低講話聲音、調低音量或安裝隔音板；鼓勵在室內通話以保護個人隱私；鼓勵在公寓的多功能廳舉行聚會（但每次要收費150加元）；在地板上鋪地毯以減輕噪音的傳播，對兒童奔跑或亂丟玩具，父母有責任安裝地毯，因為兒童沒有做錯什么。如果兩次書面警告后情況仍無改善，公寓會尋求律師介入令其遵守公寓的章程、條例和細則，或者公寓在其室內強行安裝必要的隔音材料，而所有的相關費用（律師費、安裝和材料費）均由居民個人負責。如果公寓的董事會和物業管理公司聽之任之，沒有采取必要的行動，受害的居民可控告公寓董事會成員失職，賠償噪音所造成的精神憂郁和身體的筋疲力盡。

　　居民：在高層公寓中，經常發生的問題還包括少數居民從陽臺或窗口扔擲煙頭、食物或其他雜物。它不僅會弄臟地面，危害行人的安全，而且還會造成火災隱患。

　　莉莎把未讀完的報紙放在陽臺桌上進屋接電話，通話期間她聞到了著火味，結果發現報紙、桌布和背靠墊已燃燒起火，是樓上有人扔擲一個未完全熄滅的煙頭所引起的。

　　杰克開車正要進入地下停車場，一個啤酒瓶從天而降砸到前擋風玻璃，由于突然的驚嚇，猛地加油沖向道閘，結果是道閘被撞壞，車子也嚴重損壞。

　　在一個涼爽的傍晚，約翰坐在陽臺的椅子上享受閱讀的快樂。突然一個剛剛用過的避孕套掉在膝蓋上，弄得約翰十分尷尬，難以向妻子解釋清楚。

　　一對夫婦倚靠在陽臺的護欄欣賞城市的夜景，丈夫的頭部被一個從上邊突如其來的未開啟的可口可樂罐擊中，由于傷勢嚴重，立即送醫院搶救，隨后警方也都介入了調查。

　　對于此類屢發事件，物業公司需定期張貼通告或散發提示通訊，要求居民的合作，說明對他人健康和財物造成的危害。通常是很有效的。

　　訪客：意外和不受歡迎的客人。居民時常抱怨客人提前出現在門前。甚至有的客人未被邀請或不受歡迎。

　　杰西卡正在為姨媽準備生日午宴。一個未被邀請的堂弟艾倫突然造訪到門前，結果看到杰西卡穿著浴袍正忙著烹飪和烘烤食物。此

事令杰西卡十分沮喪并倍感恥辱，因為她在男士面前的不雅裝束是她宗教信仰的大忌。由于物業經理及時了解情況并向杰西卡解釋事由和賠禮道歉，事態沒有惡化，但是門衛被替換了。

　　此事源于門衛的疏忽。盡管艾倫聲稱他是杰西卡的堂弟，從遠方而來并忘記了她的房間號，門衛也不應把杰西卡的房間號告訴艾倫，也不該證實杰西卡住在本公寓，除非杰西卡事先告知門衛。按照規定門衛需問明訪客欲訪居民的姓名，此時門衛可以打電話詢問居民是否期待這位訪客。同時不應讓訪客看到撥打的電話號碼（這是《個人隱私保護法》所不允許的）。

　　一位租客是荷蘭裔的中年 單身女士，有位意大利裔的男朋友，他經常在午后來訪。來自肯尼亞的女門衛已熟悉他的外貌也能認出他。一天這位男子又出現樓前，他沒有用大門對講器與女友房間聯系開門，而是尾隨著一位居民進入公寓大廳。女門衛攔住了他。這位男子先是沒好氣地大吵大嚷，然后又用緩和的語氣說：“你是認識我的”。女門衛有些不好意思，便讓他進入。

　　五分鐘后，一位同樓層的居民打電話說，有人在走廊廝打和尖叫。待物業經理和門衛到達時發現這位女士和她的新男友正盡力將意大利男子推出門外。后來得知她已與前男友分手，而前男友一直不斷地騷擾她，致使女士不得不更改電話號碼。現在她十分擔心自己的人身安全。

　　事發后不久，這位女士將公寓、物業管理公司、門衛合約服務商，房東（業主）和前男友一并告到法庭。此案歷經兩年半的法庭調查和審理，最后判定公寓對原告賠償2,500加元（公寓的保險公司全額支付）。

　　PPP只是物業管理活動中的部分內容。在加拿大，物業管理就是以《人權法》和《共管物業管理法》為綱，具體實施公寓的章程、條例和細則的過程。這個過程并非像看上去那么簡單，它涉及相關的民法和刑法，而且由于加拿大是個多元化的國家，還要盡可能地了解和熟悉不同的宗教信仰、文化習俗和生活習慣，才能處理好公寓管理中的每一個細節。

篇2：業主關注的物業管理問題解答

　　業主關注的物業管理問題解答

　　※物業管理知識問答※

　　一.物業管理費收費標準？

　　根據《廣東省物業管理條例》，物業管理收費實行政府導價和市場調節價。

　　政府指導價由省人民政府價格行政主管部門會同建設行政主管部門制定，縣級以上人民政府價格行政主管部門可以在政府指導價范圍內，結合當地實際情況，確定當地的收費標準。

　　已成立業主委員會的，物業管理服務的收費標準由業主委員會與物業管理公司在物業管理委托合同中按照政府指導價而定或者由雙方協商確定。

　　二.物業管理費的構成？

　　綜合管理費，包括人員工資及福利．公共物業及配套設施的維護保養費、保險、清潔費、保安費、綠化費、辦公費、節日裝飾費、聘請專業人士費用、法定稅費、經理人酬金。

　　能源費包括公共水、電費的支出，空調費（指商場及寫字樓）、燃油費。

　　三.物業管理的服務內容？

　　物業管理可分為常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三類。

　　1.常規性的公共服務是的物業管理企業面向所有住宅提供的最基本的管理與服務。管理的基本項目具體包括：

　　1）房屋修繕及其，裝修管理等

　　2）房屋設備、設施的管理

　　3）環境衛生管理

　　4）綠化管理

　　5）治安管理

　　6）消防管理

　　7）車輛道路管理

　　8）公眾代辦性質的服務，如為業主和住房代收代繳水、電、煤氣費等。

　　2.針對性的專項服務是物業管理企業事先設立服務項目，并將服務內容與質量、收費標準公布，當住用人需要這種服務時，可自行選擇。

　　3.委托性的特約服務是為滿足物業產權人，使用人的個別需求，受委托而提供的服務，實際上是專項服務的補充和完善。

　　四.維修基金的用途？

　　凡商品住房和公用住房出售后都應當建立住宅共用部位，共用設施設備維修基金，基金款項用于住宅共用部位，共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

　　五.物業管理公司的水電費如何分攤？

　　物業管理公司的水電應獨立設表計費，不應分攤到管理費中去。

　　六.怎樣成立業委會？

　　根據《廣東省物業管理條例》，物業已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過一年的，應當依照本條例規定召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

　　七.業委會成立時，空置單位是否有選舉權利？

　　有，因為業主委員會由住宅小區所有業主推舉組成。業主是指本區物業的所有權人，而空置單位的所有權人是發展商。因此發展商具有選舉權利。

　　八.編制管理預算的作用？

　　作用是厘定來年之管理費收入，以達到收支平衡，避免出現虧損。

　　九.什么是《管理公約》？其主要內容是什么？

　　《管理公約》是物業管理公司與轄區內的業主在意愿一致的基礎上雙方協定、簽署的契約，對協議雙方均具有約束力。《管理公約》一般由物業管理公司擬訂，經業主同意并經雙方簽署后生效。業主委員會成立后，《管理公約》應定期進行修訂。它的主要內容包括：

　　1）物業公司的名稱、管理范圍、服務內容和管理權限、職責；

　　2）物業管理公司與轄區的業主雙方的權利、義務及法律責任；

　　3）開發商的權利和責任；

　　4）業主大會及業主委員會的產生和職責；

　　5）大廈受人力無法控制而損壞時的約定。

　　十.什么是《業主公約》？其產生的程序如何？

　　《業主公約》是一種公共契約，屬于協議、合約的性質，是由全體業主承諾的，并對全體業主（包括非業主使用人）有共同約束力的，關涉業主的物業使用、維護和管理等方面權利、義務的行為守則。

　　《業主公約》是物業管理中的一個重要的基礎性文件。它一般是由業主委員會依據政府制定的示范文本，結合物業的實際情況進行修改補充，經業主大會討論通過，并經業主簽字生效。以后根據實際情況進行的修訂，則只需業主大會討論通過即生效。

　　十一.何謂“按時”繳交物業管理費？

　　根據《廣東省物業管理條例》以及《業主手冊》、《物業管理公共契約》等有關規定，物業管理費按月計收，各業主需在每月的五號前繳交當月物業管理費。

　　十二.若拖欠物業管理費將會承擔什么責任？

　　對逾期繳交物業管理費者，物業管理公司可根據《物業管理委托合同》按每日累計欠交管理費額2%加收滯納金；對拖欠達兩個月以上的，物業管理公司可由業主聯合會授權對欠費單元實施停水措施；對仍不交付者，可累積計帳，在物業轉讓時，由房地產交易機構代為扣除；物業管理公司也可報業主聯合會同意后，依法向人民法院起訴。

　　十三.對經常外出者，有什么方便的途徑繳交物業管理費？

　　為方便業主繳交物業管理費，物業管理公司提供了多種交費方法，業主可據實際情況加以選擇：

　　以現金、支票（港幣或人民幣）親臨管理處交費；各管理處現已設“銀聯通”，業主亦可憑“卡”收費；

　　國內業主可通過銀行匯款到管理處帳戶；

　　香港業主可憑交款單到指定銀行交費；

　　如銀行開設儲蓄代交管理費業務，業主到管理辦理有關委托手續后，即可由銀行定期劃款。

篇3：物管案例:業主將開發商遺留問題歸結到物業管理身上怎么辦

　　物管案例:業主將開發商遺留問題歸結到物業管理身上怎么辦

　　南山某小區的物業管理公司是開發商的全資子公司，在承接物業進行管理中，開發商遺留下一系列的問題：開發商將小區的底層機房改造成為保安宿舍；沒有預留足夠的會所和物業管理辦公面積等，出現了諸多的問題。業主將開發商的遺留問題歸結到物業管理公司身上，以至于業主與管理公司的矛盾愈演愈烈，業主終于要解聘物業管理公司。

　　[案例提示]

　　運用法規，講清遺留問題的原因，但要注意的是不要將責任完全推到開發商身上，以利于今后同開發商的溝通協調，因為物業管理公司業主和開發商間的“調停人”，要留余地。

　　[案例分析]

　　現請各位同事針對上述案例作出自我的分析，以分析碰撞出思維的火花。

　　實踐中業主與前期物業管理公司的許多糾紛，往往是因為開發商遺留問題。而新的《物業管理條例》設專章規定“前期物業管理”，這首先表明了立法上的一種態度，即明晰建管權責。《條例》提倡前期物業管理實行分業經營，明確開發商對住宅物業采取招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理公司；要求開發商與業主簽訂的房屋買賣合同包含前期物業服務合同約定的內容；同時規定物業管理公司承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并與開發商履行必要的驗收手續和相關資料的移交。這將有利于開發商與物業管理公司各司其能，各負其責，另一方面也有利于小區管理的延續性，確保業主獲得優質滿意的服務。