淺談分期開發(fā)大型綜合住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關問題
摘要：分期開發(fā)的大規(guī)模房地產項目小區(qū)，往往持續(xù)時間長，物業(yè)管理應既分期開展工作，又要把握全局，正確處理分期接管與后續(xù)開發(fā)建設的關系，搞好建管銜接，確保整個住宅小區(qū)物業(yè)管理的"長治久安"。評價整個住宅小區(qū)優(yōu)劣的標準不僅要看開發(fā)建設質量，更要看居住環(huán)境和物業(yè)管理水平。建設設施齊全、質量優(yōu)良的住宅小區(qū)是搞好物業(yè)管理的基礎，物業(yè)管理的優(yōu)質服務能夠使物業(yè)保值、增值并形成物業(yè)品牌，只顧開發(fā)建設不顧物業(yè)管理是對產權人利益的最大欺詐，拋開建設談物業(yè)管理如空中樓閣沒有基礎。因此，探討分期開發(fā)房地產項目過程中的物業(yè)管理具有重要的現(xiàn)實意義。
在一些規(guī)模較大又分期開發(fā)建設的住宅小區(qū)，存在前期物業(yè)與后建樓盤在管理過程中因銜接不上出現(xiàn)臟亂差等現(xiàn)象，導致有些業(yè)主入住初期就有大量的投訴和報修，致使物業(yè)管理分期接管與開發(fā)建設的全過程難以有效銜接。這些問題的原因是多方面的，但從根本上講，主要是還沒有找到分期開發(fā)的住宅小區(qū)分期接管與后續(xù)開發(fā)有效銜接的途徑和手段。因此解決分期開發(fā)住宅小區(qū)建管中存在的問題是目前物業(yè)管理和開發(fā)建設工作面臨的一項重要課題。結合朝陽物業(yè)公司目前服務的大型綜合小區(qū)分期介入的實例，我就此問題談談個人的看法。
一、加強分期開發(fā)項目的行政監(jiān)督，從源頭上制止分期開發(fā)建設的遺留癥
分期開發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理問題是行政監(jiān)督不到位的結果。一些開發(fā)商在利益的驅動下，加大建筑密度，多建房，擠占公共綠（場）地；降低或減少公共配套設施標準；不按規(guī)定提供物業(yè)管理辦公用房和物業(yè)管理經營性用房；少繳或不繳住宅小區(qū)公共設施共用部位維修資金，在開發(fā)建設中沒有考慮物業(yè)管理的需要，造成許多社會問題，影響社會安定和相關人群的安居樂業(yè)，給物業(yè)管理的正常運行留下了許多無法彌補的問題。
解決分期接管與后續(xù)開發(fā)的銜接問題要從立項審批和行政監(jiān)督的這一源頭環(huán)節(jié)入手，加大行政監(jiān)管力度。為了保證新建住宅小區(qū)的使用條件和配套設施完善，在后續(xù)項目開工前，開發(fā)建設單位應制定項目整體的物業(yè)管理方案，物業(yè)管理方案應明確界定物業(yè)管理用房的具體位置、數(shù)量和提供主體；明確界定物業(yè)管理經營性用房的具體位置、數(shù)量、成本價格和提供主體；明確界定住宅小區(qū)公用設施共用部位維修資金的計提基數(shù)、計提比例和繳納計劃；明確小區(qū)綠化、硬化、美化、環(huán)衛(wèi)、文體活動等公共設施的建設標準等。行政主管部門應按照《物業(yè)管理條例》的要求，認真檢查開發(fā)商制定的物業(yè)管理方案的落實情況。
二、分期開發(fā)的住宅小區(qū)要從整體出發(fā)，在后續(xù)建設中引入適應物業(yè)管理的規(guī)劃設計
規(guī)劃設計作為分期開發(fā)住宅小區(qū)后續(xù)開發(fā)建設工作的重要環(huán)節(jié)，對于整體住宅小區(qū)的形成起著決定性作用。要創(chuàng)造一個優(yōu)秀的住宅小區(qū)，首先要有一個優(yōu)秀的規(guī)劃設計方案。在進行規(guī)劃時，不僅要從住宅小區(qū)的總體布局、使用功能、環(huán)境布置來安排，而且要對物業(yè)管理所涉及的問題加以考慮。目前的現(xiàn)狀是開發(fā)商在規(guī)劃設計時較少考慮到日后物業(yè)管理的因素，導致住宅小區(qū)設施配套不全，給管理帶來了許多不便。
我認為要做好分期接管與后續(xù)開發(fā)的建管銜接工作，首先要做好規(guī)劃設計工作。諸如小區(qū)封閉管理的形式、垃圾點的設置、監(jiān)控防盜系統(tǒng)的配置、園林綠化和硬化美化的設計、物業(yè)管理辦公和經營性用房的定位等等，都要考慮得非常周到。為日后的物業(yè)管理提供有利條件。
在規(guī)劃設計階段引入物業(yè)管理理念不僅僅是規(guī)劃設計人員的事情，也對物業(yè)服務單位提出了更高的要求。物業(yè)管理人員參與小區(qū)規(guī)劃方案的論證，有利于從管理角度去完善規(guī)劃方案。從靜態(tài)上講，不同規(guī)模不同檔次的住宅小區(qū)其物業(yè)管理設施應如何配置要有切合實際的標準和規(guī)范；從動態(tài)上講，應適當考慮物業(yè)管理發(fā)展的需要，靈活設計相關設施并適當預留可發(fā)展空間，使物業(yè)管理標準升級時其相關硬件設施擴充、擴建具有可能性。由此可見，在規(guī)劃設計過程中有無物業(yè)管理意識，不僅關系到能否為規(guī)范的物業(yè)管理提供條件，而且關系到能否實現(xiàn)以高質量的物業(yè)管理服務營造寬松和諧的居家氛圍，甚至關系到后期開發(fā)項目的吸引力。
三、物業(yè)服務單位應積極參與監(jiān)督和驗收后續(xù)建設項目
在分期開發(fā)的住宅小區(qū)后期建設階段，施工質量直接關系到整個小區(qū)日后使用功能的正常發(fā)揮，關系到住戶的切身利益，也關系到日后物業(yè)管理的正常運作。現(xiàn)實中，有的開發(fā)單位私自改變規(guī)劃設計，造成配套設施不全和房屋質量隱患。解決這些問題，與物業(yè)管理的工作息息相關，因此讓物業(yè)服務單位參與監(jiān)督后續(xù)項目建設過程是完全必要的。這樣做的好處是：
1、有利于行政主管部門監(jiān)督和落實開發(fā)建設單位立項審批時上報的物業(yè)管理方案中規(guī)定項目的建設情況。
2、有利于物業(yè)管理公司日后的管理，促進樓盤銷售。現(xiàn)在的物業(yè)建設，特別是高水準的現(xiàn)代化住宅小區(qū)，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施設備的正常使用帶來極大的隱患，甚至導致巨大的浪費，有時某些作業(yè)者可能會為了方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給后期的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)服務企業(yè)派出專業(yè)人員管理，監(jiān)督施工單位的各項工作，提出整改建議，確保了工程質量，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。
3、有利于物業(yè)的功能定位，確保物業(yè)的使用功能。物業(yè)管理公司積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用、管理和服務留下隱患。
4、有利于減少開發(fā)商的后顧之憂，專心于開發(fā)建設。通過分期介入，開發(fā)商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使其改進發(fā)現(xiàn)的問題，避免日后扯皮推諉事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中給排水、電氣、照明、通信、通訊、暖通、供電、避震防雷、電梯、消防等各個設備系統(tǒng)中所存在的問題，引起開發(fā)商的高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設施設備在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。
5、能及早從今后管理的角度監(jiān)督建設施工單位嚴格按規(guī)劃設計原意進行建設，及時制止一些建設單位不顧小區(qū)今后管理的難度和廣大業(yè)主的利益而隨意改變規(guī)劃設計現(xiàn)象的發(fā)生。
6、能使物業(yè)管理公司了解房屋建設結構及各種管線的埋設，收集整理好小區(qū)建設的有關資料和基本情況，在業(yè)主入住前，為住宅小區(qū)的裝修管理和水電、土建維修提供方便，使建設寓于管理之中，為全面管理好小區(qū)打好基礎。
7、物業(yè)服務單位參加單項工程驗收和小區(qū)綜合竣工驗收是住宅小區(qū)整體物業(yè)接管前對建設單位的最后一個制約環(huán)節(jié)，對未按規(guī)劃設計建設配套設施和物業(yè)管理設施的行為，物業(yè)服務單位有權要求建設單位補建或完善，從而確保物業(yè)管理前提條件的落實。
四、后續(xù)開發(fā)項目綜合竣工驗收后，應做好物業(yè)管理工作
后續(xù)開發(fā)項目綜合竣工驗收后標志著開發(fā)建設單位的工程建設任務的完成，物業(yè)服務單位在這個階段要全面介入管理，避免建管脫節(jié)，造成業(yè)主的違章裝修、公共環(huán)境和治安無人管理等后果。物業(yè)服務單位在實施對后續(xù)建設項目管理時應重點把握好四個環(huán)節(jié)：1、在物業(yè)接管驗收中嚴格把關。對即將接管的小區(qū)認真做好使用功能的核查，對各種設備、管線都逐一檢查并做好登記，辦理交接手續(xù)，建立移交檔案，完成法律上的建管交接。2、超前制定各項管理制度。物業(yè)公司在業(yè)主入住前，應制定出一套科學的行之有效的規(guī)章制度，使物業(yè)管理一開始就做到有章可循。3、實施超前教育。在業(yè)主入住以前，物業(yè)服務公司應對整個宣傳教育工作做出周密計劃，采取多種形式，宣傳業(yè)主在物業(yè)管理中的權利和義務，以得到廣大業(yè)主的支持、理解和配合。4、超前協(xié)調好物業(yè)管理與行政管理的關系，明確物業(yè)管理公司和行政管理部門職能，避免出現(xiàn)多頭管理，推諉扯皮等現(xiàn)象；政府職能部門（如辦事處、派處所）對小區(qū)有關工作實施業(yè)務指導、監(jiān)督和檢查，保證業(yè)主入住后物業(yè)管理公司和行政管理部門密切配合、相互支持，從而為小區(qū)管理提供保障。
分期開發(fā)住宅小區(qū)的分期建設與物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)有著內在的聯(lián)系，二者是相互依存、相互促進的關系。開發(fā)建設單位為購房人提供了住宅產品消費，物業(yè)服務單位為購房人提供了物業(yè)服務消費，從維護消費者權益的角度二者的目的是一致的，那就是讓業(yè)主（消費者）享有優(yōu)良的產品和優(yōu)質的服務，因此分期開發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理和后續(xù)開發(fā)建設又是相互統(tǒng)一的關系。在《物權法》和新的《物業(yè)管理條例》付諸實施的新時期，為了保障和維護物業(yè)產權人的合法權益，認真研究建管銜接問題，制定建管銜接方面的規(guī)則，真正實現(xiàn)分期開發(fā)住宅小區(qū)的分期物業(yè)管理與后續(xù)開發(fā)建設項目在各個環(huán)節(jié)的有效銜接，是完全必要也是迫在眉睫的。[文/張義軍]
篇2：業(yè)主關注的物業(yè)管理問題解答
業(yè)主關注的物業(yè)管理問題解答
※物業(yè)管理知識問答※
一.物業(yè)管理費收費標準？
根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》，物業(yè)管理收費實行政府導價和市場調節(jié)價。
政府指導價由省人民政府價格行政主管部門會同建設行政主管部門制定，縣級以上人民政府價格行政主管部門可以在政府指導價范圍內，結合當?shù)貙嶋H情況，確定當?shù)氐氖召M標準。
已成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務的收費標準由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理委托合同中按照政府指導價而定或者由雙方協(xié)商確定。
二.物業(yè)管理費的構成？
綜合管理費，包括人員工資及福利．公共物業(yè)及配套設施的維護保養(yǎng)費、保險、清潔費、保安費、綠化費、辦公費、節(jié)日裝飾費、聘請專業(yè)人士費用、法定稅費、經理人酬金。
能源費包括公共水、電費的支出，空調費（指商場及寫字樓）、燃油費。
三.物業(yè)管理的服務內容？
物業(yè)管理可分為常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三類。
1.常規(guī)性的公共服務是的物業(yè)管理企業(yè)面向所有住宅提供的最基本的管理與服務。管理的基本項目具體包括：
1）房屋修繕及其，裝修管理等
2）房屋設備、設施的管理
3）環(huán)境衛(wèi)生管理
4）綠化管理
5）治安管理
6）消防管理
7）車輛道路管理
8）公眾代辦性質的服務，如為業(yè)主和住房代收代繳水、電、煤氣費等。
2.針對性的專項服務是物業(yè)管理企業(yè)事先設立服務項目，并將服務內容與質量、收費標準公布，當住用人需要這種服務時，可自行選擇。
3.委托性的特約服務是為滿足物業(yè)產權人，使用人的個別需求，受委托而提供的服務，實際上是專項服務的補充和完善。
四.維修基金的用途？
凡商品住房和公用住房出售后都應當建立住宅共用部位，共用設施設備維修基金，基金款項用于住宅共用部位，共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。
五.物業(yè)管理公司的水電費如何分攤？
物業(yè)管理公司的水電應獨立設表計費，不應分攤到管理費中去。
六.怎樣成立業(yè)委會？
根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》，物業(yè)已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過一年的，應當依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。
七.業(yè)委會成立時，空置單位是否有選舉權利？
有，因為業(yè)主委員會由住宅小區(qū)所有業(yè)主推舉組成。業(yè)主是指本區(qū)物業(yè)的所有權人，而空置單位的所有權人是發(fā)展商。因此發(fā)展商具有選舉權利。
八.編制管理預算的作用？
作用是厘定來年之管理費收入，以達到收支平衡，避免出現(xiàn)虧損。
九.什么是《管理公約》？其主要內容是什么？
《管理公約》是物業(yè)管理公司與轄區(qū)內的業(yè)主在意愿一致的基礎上雙方協(xié)定、簽署的契約，對協(xié)議雙方均具有約束力。《管理公約》一般由物業(yè)管理公司擬訂，經業(yè)主同意并經雙方簽署后生效。業(yè)主委員會成立后，《管理公約》應定期進行修訂。它的主要內容包括：
1）物業(yè)公司的名稱、管理范圍、服務內容和管理權限、職責；
2）物業(yè)管理公司與轄區(qū)的業(yè)主雙方的權利、義務及法律責任；
3）開發(fā)商的權利和責任；
4）業(yè)主大會及業(yè)主委員會的產生和職責；
5）大廈受人力無法控制而損壞時的約定。
十.什么是《業(yè)主公約》？其產生的程序如何？
《業(yè)主公約》是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質，是由全體業(yè)主承諾的，并對全體業(yè)主（包括非業(yè)主使用人）有共同約束力的，關涉業(yè)主的物業(yè)使用、維護和管理等方面權利、義務的行為守則。
《業(yè)主公約》是物業(yè)管理中的一個重要的基礎性文件。它一般是由業(yè)主委員會依據(jù)政府制定的示范文本，結合物業(yè)的實際情況進行修改補充，經業(yè)主大會討論通過，并經業(yè)主簽字生效。以后根據(jù)實際情況進行的修訂，則只需業(yè)主大會討論通過即生效。
十一.何謂“按時”繳交物業(yè)管理費？
根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》以及《業(yè)主手冊》、《物業(yè)管理公共契約》等有關規(guī)定，物業(yè)管理費按月計收，各業(yè)主需在每月的五號前繳交當月物業(yè)管理費。
十二.若拖欠物業(yè)管理費將會承擔什么責任？
對逾期繳交物業(yè)管理費者，物業(yè)管理公司可根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》按每日累計欠交管理費額2%加收滯納金；對拖欠達兩個月以上的，物業(yè)管理公司可由業(yè)主聯(lián)合會授權對欠費單元實施停水措施；對仍不交付者，可累積計帳，在物業(yè)轉讓時，由房地產交易機構代為扣除；物業(yè)管理公司也可報業(yè)主聯(lián)合會同意后，依法向人民法院起訴。
十三.對經常外出者，有什么方便的途徑繳交物業(yè)管理費？
為方便業(yè)主繳交物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司提供了多種交費方法，業(yè)主可據(jù)實際情況加以選擇：
以現(xiàn)金、支票（港幣或人民幣）親臨管理處交費；各管理處現(xiàn)已設“銀聯(lián)通”，業(yè)主亦可憑“卡”收費；
國內業(yè)主可通過銀行匯款到管理處帳戶；
香港業(yè)主可憑交款單到指定銀行交費；
如銀行開設儲蓄代交管理費業(yè)務，業(yè)主到管理辦理有關委托手續(xù)后，即可由銀行定期劃款。
篇3：物管案例:業(yè)主將開發(fā)商遺留問題歸結到物業(yè)管理身上怎么辦
物管案例:業(yè)主將開發(fā)商遺留問題歸結到物業(yè)管理身上怎么辦
南山某小區(qū)的物業(yè)管理公司是開發(fā)商的全資子公司，在承接物業(yè)進行管理中，開發(fā)商遺留下一系列的問題：開發(fā)商將小區(qū)的底層機房改造成為保安宿舍；沒有預留足夠的會所和物業(yè)管理辦公面積等，出現(xiàn)了諸多的問題。業(yè)主將開發(fā)商的遺留問題歸結到物業(yè)管理公司身上，以至于業(yè)主與管理公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于要解聘物業(yè)管理公司。
[案例提示]
運用法規(guī)，講清遺留問題的原因，但要注意的是不要將責任完全推到開發(fā)商身上，以利于今后同開發(fā)商的溝通協(xié)調，因為物業(yè)管理公司業(yè)主和開發(fā)商間的“調停人”，要留余地。
[案例分析]
現(xiàn)請各位同事針對上述案例作出自我的分析，以分析碰撞出思維的火花。
實踐中業(yè)主與前期物業(yè)管理公司的許多糾紛，往往是因為開發(fā)商遺留問題。而新的《物業(yè)管理條例》設專章規(guī)定“前期物業(yè)管理”，這首先表明了立法上的一種態(tài)度，即明晰建管權責。《條例》提倡前期物業(yè)管理實行分業(yè)經營，明確開發(fā)商對住宅物業(yè)采取招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理公司；要求開發(fā)商與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同包含前期物業(yè)服務合同約定的內容；同時規(guī)定物業(yè)管理公司承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，并與開發(fā)商履行必要的驗收手續(xù)和相關資料的移交。這將有利于開發(fā)商與物業(yè)管理公司各司其能，各負其責，另一方面也有利于小區(qū)管理的延續(xù)性，確保業(yè)主獲得優(yōu)質滿意的服務。