(一)物業(yè)管理企業(yè)的市場定位對收費(fèi)的影響
1.物業(yè)管理企業(yè)必須正視自己整合能力,找準(zhǔn)市場定位。
物業(yè)管理企業(yè)首先對自己的品牌、社會(huì)信譽(yù)度做出客觀評價(jià),對市場進(jìn)行定位,確定自己主題產(chǎn)品;其次是正視自身相關(guān)“資本”的開發(fā)和人力資源儲(chǔ)備的質(zhì)量和數(shù)量 ; 再次,建立一套與自身系統(tǒng)相匹配的質(zhì)量及服務(wù)產(chǎn)品體系,是完成合同內(nèi)容的基礎(chǔ)和有力保證,否則,業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的定位不認(rèn)可。
2.面臨競爭,慎選項(xiàng)目。
物業(yè)管理企業(yè)面臨激烈的競爭,成都的物業(yè)管理市場目前僅取得物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)就近800家,國內(nèi)外知名品牌企業(yè)如:萬科、中海、萬達(dá)等已經(jīng)在成都搶灘成功。盡管有國有大中型企業(yè)改革、高校后勤改制、軍隊(duì)房產(chǎn)的多元化、社會(huì)化管理及成都市每年以一、二百萬平方米的開發(fā)量補(bǔ)充市場等許多大好機(jī)遇,但是本地區(qū)90%左右的物業(yè)管理企業(yè)面臨著虧損經(jīng)營的殘酷現(xiàn)實(shí),所以不要為占有市場而盲目承接項(xiàng)目,應(yīng)學(xué)會(huì)理性選擇,即堅(jiān)持四不“管”原則:
①科技含量低,m.dewk.cn配套設(shè)施差,工程質(zhì)量差的項(xiàng)目不接管;
②開發(fā)商信譽(yù)度差的項(xiàng)目不接管;
③物業(yè)管理意識差和市場發(fā)育不健全的項(xiàng)目不接管;
④業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)的二、三手項(xiàng)目不接管,該類物業(yè)還不具備招標(biāo)能力和承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任及履行債務(wù)償還能力。
物業(yè)的市場定位是否準(zhǔn)確,物業(yè)項(xiàng)目是否具備物業(yè)管理?xiàng)l件,這些不僅會(huì)影響物業(yè)管理,而且會(huì)影響收費(fèi)。
(二)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對收費(fèi)的影響
物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)目前按成本法“以支定收”的原則來確定,所以物業(yè)管理企業(yè)在選擇物業(yè)項(xiàng)目時(shí),首先要對地域經(jīng)濟(jì)、地理位置、周邊環(huán)境、樓盤市場定位、購房者的消費(fèi)水平等進(jìn)行社會(huì)調(diào)查分析,確定服務(wù)水平;其次,是根據(jù)目前規(guī)模、設(shè)施配置情況,與周邊可比項(xiàng)目進(jìn)行橫向比較,確定收費(fèi)范圍;最后根據(jù)企業(yè)自身管理模式并結(jié)合項(xiàng)目的具體要求編制物業(yè)管理方案,制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參與投標(biāo)。
因此,在制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí),應(yīng)切合實(shí)際,做到既滿足企業(yè)利益,又符合業(yè)主的要求,達(dá)到雙贏局面,否則,就會(huì)影響收費(fèi)。
(三)物業(yè)管理水平對收費(fèi)的影響
隨著當(dāng)代技術(shù)的進(jìn)步與發(fā)展,網(wǎng)絡(luò)化、智能化管理服務(wù)也成為物業(yè)管理服務(wù)的重要手段,物業(yè)管理行業(yè)已從起步時(shí)的“保安加掃把”快速過渡到現(xiàn)代專業(yè)化,從過去的勞動(dòng)密集型逐漸轉(zhuǎn)變到技術(shù)密集型。面對現(xiàn)代物業(yè),物業(yè)管理企業(yè)唯一出路是不斷更新學(xué)習(xí),接受新的管理技能和管理水平 ,提高服務(wù)水準(zhǔn);堅(jiān)持“關(guān)注業(yè)主需求”,提供“誠信服務(wù)”的工作宗旨,以市場為導(dǎo)向,以效益為中心,走優(yōu)質(zhì)服務(wù)道路,充分認(rèn)識市場經(jīng)濟(jì)學(xué)原理 ; 科學(xué)的成本控制,提高管理服務(wù)水平,物業(yè)管理人員應(yīng)具備良好的政治素養(yǎng),正確的經(jīng)營思想,強(qiáng)烈的事業(yè)心,能全心全意為業(yè)主服務(wù),能為本企業(yè)利益著想,有很強(qiáng)的法制觀念 ; 具有較強(qiáng)的管理能力,不斷滿足業(yè)主對物業(yè)環(huán)境服務(wù)的品質(zhì)要求,堅(jiān)決杜絕業(yè)主抵制收費(fèi)的不規(guī)范行為。
篇2：九個(gè)高水平物業(yè)管理的原則
九個(gè)高水平物業(yè)管理的原則
物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作。作為業(yè)主，誰都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。高水平的物業(yè)管理主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：
服務(wù)態(tài)度--熱情
物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，管理公司的員工應(yīng)以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容為用戶熱情服務(wù)，尤其應(yīng)做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時(shí)守約、衣冠整潔、舉止大方、動(dòng)作雅觀、稱呼得當(dāng)。
服務(wù)設(shè)備--完好
良好而完善的硬件設(shè)施是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。物業(yè)管理中的服務(wù)設(shè)備包括房屋建筑、機(jī)器設(shè)備（如空調(diào)、電梯）、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等等。對這些設(shè)備要加強(qiáng)管理、精心養(yǎng)護(hù)，使之始終處于完好狀態(tài)，降低設(shè)備故障率。
服務(wù)技能--嫻熟
服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功，除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識外，更重要的是員工應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，如工程人員應(yīng)具備過硬的設(shè)備維護(hù)技術(shù)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)具備豐富的財(cái)務(wù)管理知識，保安人員應(yīng)具備過硬的治安消防本領(lǐng)等。
服務(wù)項(xiàng)目--齊全
除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)所包含的必要項(xiàng)目外，物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度，努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務(wù)和便民服務(wù)，使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)。
服務(wù)方式--靈活
物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地地為用戶著想，努力為用戶提供各種靈活的服務(wù)方式，切忌死板僵硬的管理，應(yīng)盡可能在辦事手續(xù)、營業(yè)時(shí)間、服務(wù)范圍等方面給用戶提供方便。
服務(wù)程序--規(guī)范
服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟，它看起來無關(guān)緊要，實(shí)際上卻是物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。如電話接聽程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項(xiàng)接一項(xiàng)、一環(huán)扣一環(huán)，不可隨心所欲、雜亂無章。
服務(wù)收費(fèi)--合理
物業(yè)管理屬有償?shù)姆?wù)行為，用戶不交管理費(fèi)而享受服務(wù)是不現(xiàn)實(shí)的。但物業(yè)管理公司制定的綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不高于政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)管理公司開展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也應(yīng)以滿足用戶需要為目的，以“保底微利、以支定收”為原則，切不可張開大口向用戶亂收費(fèi)或收費(fèi)多服務(wù)少等。
服務(wù)制度--健全
物業(yè)管理應(yīng)制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。這些制度應(yīng)清晰有序，易于操作、切忌隨意化、無章可循和憑個(gè)人意志的管理。
服務(wù)效率--快速
服務(wù)效率是向用戶提供服務(wù)的時(shí)限，在“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”的時(shí)間價(jià)值觀下，服務(wù)效率高不僅能節(jié)省時(shí)間，而且能為用戶帶來利益，因而管理公司應(yīng)盡量提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡明工作程序，縮短辦事時(shí)間，提高服務(wù)效率。
篇3：開放物業(yè)管理市場以提高物業(yè)管理水平
開放物業(yè)管理市場以提高物業(yè)管理水平
一、放開物業(yè)管理市場是形勢發(fā)展的必然要求
目前，沈陽物業(yè)公司已經(jīng)達(dá)到324家，80%以上的沈陽城市居民居住小區(qū)都實(shí)行了物業(yè)管理。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)衍生出的新興產(chǎn)業(yè)，在沈陽得到了較快的發(fā)展。
但是，我市物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展還處于初級階段，在目前的物業(yè)管理工作中還存在很多問題。
一是城市居民物業(yè)管理的商品消費(fèi)觀念尚未很好樹立，對自己住房維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任意識還沒有形成。二是建設(shè)與管理職責(zé)不清，銜接不好，房地產(chǎn)開發(fā)公司往往重建設(shè)、輕管理，居民入住以后，房產(chǎn)消費(fèi)中存在的問題才陸續(xù)暴露出來，而解決起來難度很大，造成房產(chǎn)業(yè)主與物業(yè)管理公司的對立。三是相關(guān)主體間法律責(zé)任不清楚，房屋開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)和物業(yè)管理公司之間職責(zé)不清，法律責(zé)任不明，遇到問題推諉扯皮現(xiàn)象嚴(yán)重。四是企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)不規(guī)范，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度達(dá)不相應(yīng)的的水平。五是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理不落實(shí)，有的住宅小區(qū)維修基金已經(jīng)被挪用，侵害了購房人的權(quán)益，給住宅公共部位維修和共用設(shè)施設(shè)備更新改造造成困難，給房屋安全管理帶來隱患。六是行業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)偏低，從業(yè)人員成分復(fù)雜，管理人員也缺乏正規(guī)的培訓(xùn)，使物業(yè)管理水平受到較大的影響。
以上問題，有觀念問題、體制問題，也有管理問題、隊(duì)伍問題，需要多管齊下，從各方面尋找解決辦法。而其根本途徑就是放開物業(yè)管理市場。
放開物業(yè)管理市場是大勢所趨。
首先，放開物業(yè)管理市場是應(yīng)對我國加入WTO挑戰(zhàn)的需要。入世以后，外國企業(yè)將會(huì)逐漸進(jìn)入我國市場的各個(gè)領(lǐng)域。物業(yè)管理作為一個(gè)融管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的服務(wù)性行業(yè)，其巨大的市場空間將對外資形成強(qiáng)烈的吸引力。相對于國外大型的物業(yè)管理企業(yè)，我們物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)理念滯后、管理規(guī)模偏小、專業(yè)化程度不高、經(jīng)營機(jī)制不活、服務(wù)內(nèi)容單一的問題將充分暴露，并使我們處于市場競爭的劣勢。因此，我們必須放開物業(yè)管理市場，全方位吸引社會(huì)各方面力量進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，使其迅速發(fā)展壯大。
其次，放開物業(yè)管理市場是滿足群眾不斷提高的居住生活需求的需要。當(dāng)前，人們對居住、工作環(huán)境的要求越來越高，簡單意義上的保安、保潔、保綠、保修等物業(yè)管理服務(wù)需求，已開始向物業(yè)的保值增值化、生活環(huán)境人文化和服務(wù)需求個(gè)性化發(fā)展，只有放開物業(yè)管理市場，讓物業(yè)管理企業(yè)按城市居民不斷提高的消費(fèi)需求開拓自身的服務(wù)領(lǐng)域，才能不斷擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)的空間。
最后，放開物業(yè)管理市場也是鞏固我們小區(qū)整治成果的需要。這些年我們投入了大量的人力、物力、財(cái)力進(jìn)行居民住宅小區(qū)的整治，取得了較大的成效，得到了人民群眾的歡迎。如果我們不放開物業(yè)管理市場，按市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求理順物業(yè)管理體制，促進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理上質(zhì)量、上水平、上檔次，老百姓也不會(huì)答應(yīng)。
二、放開物業(yè)管理市場的重要途徑是實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度
怎樣放開物業(yè)管理市場?全面落實(shí)住宅小區(qū)物業(yè)管理的招投標(biāo)制度，是一條行之有效的途徑。1999年，我市下發(fā)了《關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行招投標(biāo)機(jī)制的意見》，全市各區(qū)縣(市)落實(shí)意見精神，積極推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)制度，已經(jīng)積累了不少好的經(jīng)驗(yàn)。最近我們印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的意見》(討論稿)，就是在總結(jié)前幾年工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，形成的一個(gè)比較系統(tǒng)的規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理，提高小區(qū)物業(yè)管理水平的一個(gè)實(shí)施辦法，其核心就是全面推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立物業(yè)管理市場化運(yùn)行機(jī)制，著力培育物業(yè)管理市場。
全面推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，應(yīng)從解決過去我們在實(shí)施這一制度過程中遇到的一些問題入手。目前我市在推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度上，突出存在以下三個(gè)方面的問題：一是行業(yè)管理立法問題。目前，沈陽還沒有物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法，對于實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)的原則，招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)的方法和標(biāo)準(zhǔn)，違約責(zé)任等都沒有明確的規(guī)定，缺少市場競爭所必需的“游戲規(guī)則”。二是招標(biāo)單位“暗箱操作”問題。有些地方或單位評標(biāo)實(shí)行暗箱操作，不當(dāng)場公布得分，有的“先定后招”，走形式，走過場，使真正業(yè)績突出、管理服務(wù)好的企業(yè)難以中標(biāo)。三是惡性競爭問題。一些物業(yè)管理公司為了拿到物業(yè)管理項(xiàng)目，不按實(shí)際測算出的管理成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)，不惜違反價(jià)值規(guī)律，以明顯偏低的管理成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參與競爭，帶來了諸多不良后果。
因此，全面推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，必須加快地方立法的步伐。在國家尚沒有相應(yīng)的法律規(guī)范的前提下，應(yīng)努力爭取地方立法，盡快出臺《沈陽市物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》。必須設(shè)立專門的招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)物業(yè)管理招標(biāo)工作，以加速培育物業(yè)管理市場，規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)的市場競爭秩序。
三、放開物業(yè)管理市場必須建立新型的行業(yè)管理模式
一要理順行業(yè)管理體制，繼續(xù)認(rèn)真貫徹“條塊結(jié)合，以塊為主”的住宅小區(qū)物業(yè)管理原則，合理調(diào)整和劃分市、區(qū)街道三級物業(yè)管理職責(zé)和權(quán)限。協(xié)同政府有關(guān)部門，理順小區(qū)物業(yè)管理公司、社區(qū)委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系。
二要改善行業(yè)管理方式。建立健全有關(guān)管理制度法規(guī)，完善物業(yè)管理準(zhǔn)入制度、物業(yè)管理測評制度、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)制度以及物業(yè)管理合同備案等制度體系。在此基礎(chǔ)上，堅(jiān)持“依法管理”。先從規(guī)范政府工作人員工作方式開始，規(guī)范行業(yè)管理行為。同時(shí)，按有關(guān)要求，全面清理整頓物業(yè)管理市場，嚴(yán)格考核標(biāo)準(zhǔn)和資審條件，重點(diǎn)做好業(yè)主評議物業(yè)公司工作，對經(jīng)過評定，小區(qū)居民意見大、管理問題比較突出的物業(yè)公司，給予黃牌警告、限期整改;對問題集中、整改不利的物業(yè)公司，取消經(jīng)營資格，切實(shí)凈化物業(yè)管理市場環(huán)境。
三要促進(jìn)行業(yè)加速發(fā)展。要切實(shí)強(qiáng)化服務(wù)意識，注意從物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要出發(fā)，在政策咨詢、信息交流、關(guān)系協(xié)調(diào)、人員培訓(xùn)等多方面，為物業(yè)管理企業(yè)提供全方位的服務(wù)。同時(shí)，重點(diǎn)扶植有條件的物業(yè)管理企業(yè)，讓其迅速做大、做強(qiáng)，培育一批國內(nèi)知名的物業(yè)管理企業(yè)。