物業(yè)管理是一個綜合性較強的服務(wù)性行業(yè),其中對業(yè)主單元的二次裝修管理就是重要內(nèi)容之一。由于目前開發(fā)商建造的居住物業(yè)絕大多數(shù)是毛坯房,物業(yè)交付使用后,會有較長一段時間的裝修搬遷期。這段時期是小區(qū)秩序最亂、對物業(yè)的人為損壞最嚴重、治安和消防管理難度最大、引發(fā)各類矛盾和糾紛最多的時期,因此,重視和加強對裝修過程的管理,并達到有效管理的目標,就是抓住了物業(yè)管理很主要的重點和難點工作之一。有效的裝修管理將為今后日常物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ),也有助于物業(yè)管理企業(yè)樹立自身的品牌形象。

一、制訂規(guī)定,宣傳引導(dǎo)
目前,我國有關(guān)房屋裝飾裝修的法規(guī)和地方性文件是我們進行裝修管理的主要依據(jù),除了物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)外,還包括《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《環(huán)境污染防治法》、《消防法》,上海市的《關(guān)于加強居住物業(yè)裝修管理和行政執(zhí)法若干問題的通知》和《上海市住宅裝飾裝修驗收標準》等等。
物業(yè)管理企業(yè)要依據(jù)政府的法規(guī),結(jié)合不同物業(yè)小區(qū)的實際情況,制訂適合于本物業(yè)小區(qū)的裝修管理規(guī)定,這樣形成的裝修管理規(guī)定,應(yīng)該成為物業(yè)小區(qū)裝修管理的作業(yè)規(guī)程,對裝修活動的相關(guān)各方都具有約束力。
裝修管理規(guī)定制定以后,要利用多種途徑和方式廣而告之,大力宣傳,把引導(dǎo)、m.dewk.cn教育和培訓(xùn)的工作做在前頭。比如,將裝修管理規(guī)定放到開發(fā)商的售樓處,或者張貼在建筑施工現(xiàn)場某個醒目的位置,讓業(yè)主/準業(yè)主們事先了解有關(guān)規(guī)范和要求,銷售人員也對購房人進行宣傳解釋,可以減少很多將來可能發(fā)生的矛盾和糾紛。在這樣做的小區(qū),經(jīng)常會看到有業(yè)主/準業(yè)主在抄錄裝修管理規(guī)定的有關(guān)條款,有業(yè)主/準業(yè)主在就有關(guān)問題進行咨詢,隨后,他們會在確定裝修方案時加以考慮。

二、重點管理三個主體
裝修管理所涉及到的三個主體對象是──業(yè)主/使用人、物業(yè)管理企業(yè)、裝修施工單位。
業(yè)主是裝修管理這一主要矛盾的主要方面,把業(yè)主的問題解決了,裝修管理就成功了一大半。但由于絕大部分業(yè)主都太在意居室裝修,他們既很少了解裝飾裝修的有關(guān)法律法規(guī),又不很在乎局部單元對整體建筑的影響,習(xí)慣于以各自的審美情趣追求個性化的最大滿足。所以才會有各種不規(guī)范、不道德、不合情理、甚至違法的裝修行為屢屢發(fā)生、層出不窮。因此,加強對業(yè)主的宣傳和引導(dǎo)非常重要。更深層次的考慮,是因為業(yè)主自治管理在一定程度上掌握著該物業(yè)小區(qū)在以后日常物業(yè)管理的生殺大權(quán),自治管理的決策錯誤,輕則導(dǎo)致物業(yè)使用功能效率低下,造成物業(yè)貶值,重則會使物業(yè)不能正常使用,甚至樓塌人亡。
物業(yè)管理企業(yè)是裝修管理的責(zé)任人和執(zhí)行者,因此,物業(yè)管理企業(yè)對裝修管理重視程度的強弱和投入管理力度的大小,都直接影響到裝修管理的有效性。物業(yè)管理企業(yè)加強對裝修的管理,應(yīng)落實在以下幾個方面:
1、制定一份適合本物業(yè)小區(qū)的裝修管理規(guī)定,并開展廣泛的宣傳引導(dǎo)工作;
2、對物業(yè)管理員工進行培訓(xùn),使之全面、正確地了解和理解裝修管理規(guī)定的各項條款內(nèi)容,并能對相關(guān)問題給予解答;
3、明確規(guī)定各崗位人員在裝修管理中的職責(zé)和作業(yè)要求,以及制止和糾正違規(guī)裝修行為的處理方案;
4、在裝修搬遷高峰期間,增加必要的人力和財力的投入;
5、加強對裝修施工單元的巡視檢查,隨時記錄有關(guān)事項,及時處理各類違章違規(guī)行為和現(xiàn)象,必要時向有關(guān)主管部門報告,直至訴諸法律;
6、適時修繕因裝修施工而損壞的地面、墻面、頂面等公共部位和設(shè)施,隨時清除各類黑色廣告;
7、有效地組織建筑材料搬運和建筑垃圾的清運。
裝修施工單位是裝修管理的主要對象,對施工單位的管理要嚴肅、嚴格,特別是對小型裝修公司、裝修游擊隊等更是如此。在施工單位辦理裝修施工手續(xù)時,要嚴格審查施工單位的資質(zhì)證書和施工人員的上崗證書,謹慎審核裝修施工圖紙,嚴格控制施工人員出入證的發(fā)放,并將有關(guān)材料登記記錄在案。要對全體施工人員講解裝修管理規(guī)定,特別要告知禁止行為和禁止敲鑿的部位,并根據(jù)上海市房屋土地資源管理局的規(guī)定,與施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。物業(yè)管理企業(yè)給施工單位簽發(fā)的“住宅裝修開工書”應(yīng)張貼在裝修單元的進戶門上,以此作為標識,一方面是向鄰里之間進行告知,另一方面便于物業(yè)管理工作人員的檢查監(jiān)督。
在市場經(jīng)濟環(huán)境下,作為一種管理手段,向裝修施工單位收取一定數(shù)額的保證金是合乎規(guī)范、情理和行之有效的,應(yīng)該推行。保證金可用于對裝修施工單位違規(guī)違約行為的處罰,也可用于對公共地方公共設(shè)施損壞的修繕或賠償。不收保證金

篇2：物業(yè)管理中的裝修管理知識

　　物業(yè)管理中的裝修管理知識

　　業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行。其有關(guān)規(guī)定包括:國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。

　　一、業(yè)主裝修申請表

　　業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章。

　　二、裝修管理規(guī)定

　　根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)，為加強物業(yè)轄區(qū)管理，保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)轄區(qū)的整潔美觀，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，一般物業(yè)管理企業(yè)均對裝修制定如下規(guī)定:

　　(一)報批程序

　　(1)業(yè)主應(yīng)提前5天向物業(yè)轄區(qū)管理處申報。

　　(2)詳細、如實地填寫《裝修申請表》。

　　(3)經(jīng)管理處審核同意后、方可進行裝修施工。

　　(4)裝修施工隊應(yīng)到管理處簽訂《裝修工程隊治安責(zé)任書》及《裝修施工保證書》。

　　(二)裝修管理要求

　　(1)不得拆改原房屋的墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件。

　　(2)不得鑿穿地面和房頂?shù)乃鄬印?/p>

　　(3)不得封閉前陽臺，不得改動外門窗，保持房屋外觀的美觀、統(tǒng)一。

　　(4)裝修垃圾必須及時清運，傾倒到指定的地點。嚴禁向窗外、陽臺外、樓梯、過道、天臺等公共場所拋撒堆放。

　　(5)嚴禁將垃圾倒入下水管道內(nèi)或?qū)⑸钗鬯捎晁艿琅懦觥?/p>

　　(6)按照管理處的要求，空調(diào)器安裝在指定的位置，以保持外觀統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。空調(diào)出水必須接回陽臺內(nèi)或室內(nèi)。

　　(7)裝修施工應(yīng)安排在上午8:00-12:00，下午14:00-18:00時間內(nèi)進行，以免影響他人休息。

　　(8)高層住戶裝修不得使用載人電梯裝運建材、木料、工具等物品。

　　(9)需封閉后陽臺的，須申報管理處同意方能施工。

　　(10)施工隊人員應(yīng)到管理處辦理臨時出入證，將臨時出入證佩戴在前胸，并在指定的區(qū)域內(nèi)活動。

　　(11)未經(jīng)管理處同意，不得隨意改動水、電管線走向。

　　(12)底層住戶裝修，不得在前陽臺違章搭建。

　　(13)臨平臺的陽臺、窗戶不能改裝門。

　　(三)押金及保證金

　　(1)業(yè)主裝修前須向管理處交付一定的裝修保證金。

　　(2)裝修施工隊在辦理臨時出入證時，須向管理處交付一定的押金。

　　(3)裝修施工結(jié)束后，由管理處派人對裝修工程進行檢查，如無違反本規(guī)定及物業(yè)轄區(qū)其他管理規(guī)定的行為，沒有對他人財產(chǎn)和公共場地、設(shè)施、設(shè)備等造成損害的，管理處將如數(shù)退還押金和保證金。

　　(四)違規(guī)責(zé)任

　　(1)在裝修施工中有違反上述規(guī)定行為的，管理處有權(quán)視情節(jié)嚴重程度給予扣罰部分乃至全部押金和保證金的處罰。

　　(2)裝修施工中有意或無意損壞公共設(shè)施、設(shè)備和給他人財產(chǎn)、物品造成損害的，必須照價賠償。

　　(3)因裝修施工造成管道堵塞、漏水、停電、墜落等造成公共設(shè)施和他人利益損失的，裝修戶應(yīng)負責(zé)修復(fù)(或承擔修復(fù)費用)，并視情況給予受損害者必要的賠償。

　　(4)因裝修施工造成外墻破壞、污染的，由裝修戶負責(zé)修補。

　　(五)管理權(quán)限

　　(1)住戶裝修管理由所屬物業(yè)轄區(qū)管理處全權(quán)負責(zé)。

　　(2)住戶要求改動房內(nèi)水、電管線走向的，須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)工程部經(jīng)理同意方能進行施工。

　　(3)住戶要求封閉后陽臺，須經(jīng)管理處同意方能進行施工。

　　(4)因特殊情況需在戶內(nèi)隔墻上開窗和開洞的，需經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)工程部經(jīng)理批準。

　　(5)任何人均無權(quán)批準超過本規(guī)定的裝修行為。

　　(6)如施工隊違反本規(guī)定后，不聽從物業(yè)管理企業(yè)的勸阻和安排，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)責(zé)令其停止裝修行為。

篇3：住宅物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議

　　住宅物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議

　　本協(xié)議當事人：

　　甲方（業(yè)主或住戶）：

　　乙方（物業(yè)企業(yè)）：花苑物業(yè)管理有限責(zé)任公司

　　裝飾裝修住宅基本情況:

　　類型：______位置：______建筑面積：______

　　根據(jù)建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《南京市物業(yè)管理辦法》、《南京市裝飾裝修管理辦法》（南京市人民政府令第197號）、《江蘇省住宅建筑裝飾裝修管理暫行辦法》（蘇建法553號）等有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本小區(qū)實際情況和住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)的特點，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方就在住宅裝飾裝修管理服務(wù)達成如下協(xié)議：

　　第一條 雙方的權(quán)利和義務(wù)

　　一、甲方的權(quán)利和義務(wù)

　　1、甲方有依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)對住宅進行裝飾裝修管理的權(quán)利。

　　2、甲方有對乙方裝飾裝修房屋的過程進行管理服務(wù)的權(quán)利。

　　3、甲方在簽定本協(xié)議時已詳細閱讀管理處制定的《裝飾裝修管理規(guī)定》,并清楚明白規(guī)定的內(nèi)容,在裝修期間遵守《裝飾裝修管理規(guī)定》的義務(wù).

　　4、甲方有義務(wù)配合乙方對其聘用的裝飾裝修企業(yè)施工人員進行監(jiān)督和管理,并嚴格要求遵守各項管理規(guī)定,做好防范措施,防止安全事故發(fā)生.

　　5、甲方在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動,保證不發(fā)生下列(但不限于)行為:

　　(1)未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案,變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu).

　　(2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改成衛(wèi)生間、廚房間。

　　(3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆出連接陽臺的磚、混凝土墻體。

　　(4)損壞房屋原有的節(jié)能設(shè)施、降低節(jié)能效果。

　　(5)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

　　本條所稱建筑主體，是指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接點和基礎(chǔ)等。

　　本條所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其他連接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架住、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

　　6、甲方進行住宅裝飾裝修活動，未經(jīng)城市規(guī)劃主管部門和燃氣管理單位批準，不得擅自采取下列行為：

　　(1)搭建建筑物、構(gòu)筑物。

　　(2)改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗。

　　(3)拆改燃氣管道和設(shè)施。

　　7、甲方經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，以及涉及到第6條裝修工程項目必須委托具有相應(yīng)專業(yè)資質(zhì)的企業(yè)施工。

　　8、甲方有義務(wù)要求所聘請的裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動時，遵守施工操作規(guī)程，按照規(guī)定采取必要的安全防護和消防措施，不得擅自動用明火和焊接作業(yè)，保證作業(yè)人員和周圍住房及財產(chǎn)安全。

　　9、甲方和甲方聘請的裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動時，不得侵占公共空間、不得損壞公共部位和設(shè)施。

　　10、甲方不得拒絕和阻礙乙方依據(jù)本協(xié)議和《裝修管理規(guī)定》對住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查。

　　11、甲方進行住宅裝飾裝修，對小區(qū)其他業(yè)主造成損失和傷害時，須承擔陪償責(zé)任

　　12、甲方依據(jù)本協(xié)議，向乙方交納裝修押金和有關(guān)費用。

　　二、乙方的權(quán)利和義務(wù)

　　1、乙方有根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，對甲方的住宅裝飾裝修進行監(jiān)管的權(quán)利。

　　2、根據(jù)本小區(qū)的實際情況，制定《裝修管理規(guī)定》，并書面告知甲方。

　　3、在甲方住宅裝飾裝修工程開工前，對甲方裝修房屋的所有權(quán)證和裝修人資格進行確認，對裝飾裝修方案進行審核。

　　4、發(fā)現(xiàn)甲方或裝飾裝修企業(yè)有本協(xié)議第一條第5款行為的，或者未經(jīng)批準實施第一條第6款行為的，應(yīng)當立即制止，對于甲方已造成事實后果或者拒不改正的，乙方應(yīng)當及時報告有關(guān)部門依法處理。對甲方或裝飾裝修企業(yè)違反本協(xié)議的，追究違約責(zé)任。

　　5、乙方不得向甲方指派的裝飾裝修企業(yè)強行推行裝飾裝修材料。

　　第二條 其他約定事項

　　一、裝飾裝修工程的實施內(nèi)容

　　甲方在工程開工前，向乙方提交裝飾裝修工程的實施內(nèi)容，填寫在《裝修申請審批表》中，乙方依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和《裝修管理規(guī)定》對其進審核。

　　二、裝飾裝修工程的實施期限

　　裝修期限公寓不得超過90天，如確屬需要，必須辦理延期手續(xù)。

　　三、允許施工的時間

　　施工作業(yè)時間為：周一周五上午8：00－12：00，下午14：00－19：00，周六、周日上午10：00－12：00，下午14：00－17：00，法定節(jié)假日禁止有噪音（如打墻、電鋸、電鉆）裝修，施工隊必須嚴格按照施工時間作業(yè)，以免影響他人正常生活。

　　四、廢棄物的清運與處置

　　裝修垃圾必須袋裝化，日產(chǎn)日清，并在指定地點集中堆放和清運，不得在公共樓梯、樓道及其他公共場地堆放垃圾。

　　五、住宅外立面設(shè)施、防盜及戶外設(shè)施的安裝要求

　　甲方對于空調(diào)機及冷凌水管道、排油煙機排煙管道、燃氣熱水器排水管、排氣扇、防盜窗花、晾衣架、戶外增設(shè)照明、汽車防護篷、太陽能熱水器的安裝，應(yīng)遵守《裝修管理規(guī)定》的要求，服從乙方維護建筑物外觀和小區(qū)整體環(huán)境的統(tǒng)一安排，接受乙方的現(xiàn)場指導(dǎo)。

　　第三條 管理服務(wù)費用

　　一、裝修保證金

　　1、在辦理裝修申請手續(xù)時，甲方向乙方交納裝修保證金為每戶1500元。

　　2、房屋裝修完畢，經(jīng)查驗無違反本協(xié)議約定行為的，乙方應(yīng)在三個月內(nèi)全額退還裝修保證金，發(fā)現(xiàn)有裝修違反協(xié)議約定行為的，乙方按實際損失扣除其裝修保證金，同時要求其限期整改，并應(yīng)向有關(guān)主管部門報告。

　　二、裝修垃圾清運費

　　1、住宅裝飾裝修產(chǎn)生的裝修垃圾，有乙方負責(zé)統(tǒng)一清運。

　　2、甲方在辦理裝修申請手續(xù)時，向乙方交納裝修垃圾清運費為2.5元/㎡。

　　3、甲方在裝修過程中，因拆除的墻體產(chǎn)生的建筑垃圾按實另收費用為30元/㎡。

　　第四條 違約責(zé)任

　　一、甲方違反協(xié)議，不按本協(xié)議內(nèi)容及《裝修管理規(guī)定》和有關(guān)法律法規(guī)要求進行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成的，甲方承擔相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　二、甲方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費標準和時間交納費用的，乙方有勸要求甲方補交并支付違約金。

　　三、乙方違反協(xié)議，未實施約定的裝飾裝修管理服務(wù)內(nèi)容的，甲方有勸要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　四、乙方違反協(xié)議，擅自提高收費標準或亂收費的，甲方有勸要求乙方清退所收費用，退還利息并支付違約金。

　　第五條 《裝修管理規(guī)定》為本協(xié)議的有效組成部分。

　　第六條 在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

　　第七條 本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭議，雙方可協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解，協(xié)商調(diào)解無效的，可向南京仲裁委員會申請仲裁，或向人民法院起訴。

　　本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，字簽字之日生效。

　　附件：《裝修管理規(guī)定》

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　年月日