本文提要：業委會委員是業主的代表,而非特殊業主,他們既要履行作為委員的職責,更應模范履行作為業主的義務，業委會是搭建在業主與物業管理公司之間的橋梁,一手托起業主,一手托起物業管理公司。
《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)第十條有明確規定,“同一個物業管理區域內的業主應當在物業所在區、在人民政府房地產行政部門指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會”?！稐l例》對業委會的委員做了如下界定:“業委會委員由熱衷公益事業,責任心強,具有一定組織能力的業主擔任”。但是,這種實現業主自我管理的重要組織架構在實踐中遇到了“組建難、運作難”的問題,如誰來組織業主大會而后產生業委會?政府行政部門指導的又是誰?業委會如何規范動作?
一個區域內少則幾百戶多則上千戶業主,其中近5%~10%的業主愿意與物業管理公司協商事情;而另有80%左右的業主處于觀望、隨從狀態。如此散亂的狀態使得政府行政指導難上加難,因為區域內業主大會、業主委員會是業主自己的事情,物業管理公司無權也無法參與,當務之急是需要一個發起組織,一個指導監督機構和切合實際的運行機制。
筆者所在小區業主委員會的運作相對比較典型。其成立的先行工作是成立籌備小組,核定5~7人,按居住區域比例分配名額。首先,政府行政指導部門與當地居委會聯絡,公示產生籌備小區成員的條件?！稐l例》第七條的六項規定對此作了明確說明,其中首要條件是必須“按時交納物業服務費”,符合此項條件的業主可采用自薦或推薦的形式報名,然后由居委會根據了解掌握的情況確定候選人,再由業主投票選舉產生籌備小組及組長,經政府行政指導部門培訓指導后即可開展工作?；I備組成立后按《業主大會議事規則》、《業主公約》整理業委會候選人資料進行公示,其間由居委會全程協助,直至業主委員會按投票方式選舉產生。至此,籌備小組自動解散,業委會開始正常運轉。
實踐證明該辦法是確有成效的,但有幾點需要加以關注:
一、規范業委會行為,發揮作用。
業主委員會是全體業主的義務服務者而非一種權力地位,更不是以權謀私的媒介平臺。業主委員會委員的推選,應該強化任職條件,將熱心公益事業、有能力、有責任的業主推舉到業委會的工作崗位;而嚴格界定業委會的權限則可以幫助我們有效地推進業主大會制度正常發展。業委會委員是業主的代表,而非特殊業主,他們既要履行作為委員的職責,更應模范履行作為業主的義務。拒不履行業主的法定義務以及業主公約和物業服務合同的相關約定,本身已失去作為業主的基本道德,也就沒有資格成為業委會委員,更談不上行使關于業委會規范動作的一些思考及業主大會授予的權利。業委會是業主大會的執行機構,增強業委會委員工作界限認識,維護全體業主的合法利益,代表業主大會行使權利是根本。簡而言之,業委會是搭建在業主與物業管理公司之間的橋梁,一手托起業主,一手托起物業管理公司。在日復一日的物業管理活動中,摩擦在所難免。如何有效解決?充分了解和運用相關政策法規及地方管理細則是基本的前提。
例如,某項目的一位業委會委員借業主大會之名“以權謀私”,將與開發商的矛盾完全轉嫁給物業管理公司,甚至揚言若物業管理公司不能督促開發商解決問題,就要“炒掉”物業管理公司。事實上為使事態有所緩解,物業管理公司著實為其想盡了各種辦法,開發商也很重視,全力協調解決,而此人竟據此半年不交服務費。他的被選顯然違背了《條例》規定,迫于可信度的缺失,此業主不得不提出辭職。有了問題進行協商才能解決,一味煽動擾亂公眾生活就會失去民心。相反,另一項目業委會反映業主心聲,督促開發商盡快完善承諾,以公開函的形式與開發商做了“面對面”的交流,開發商與專業公司幾經協調,解決了配套遺留問題。他們打響的這一“炮”,不僅增強了自身工作熱情,還提高了為業主解決問題的積極性。由此正反兩例可見,規范業委會行為,充分發揮其作用,關系到業主能否真正實現“安居樂業”。同時行政部門亦應適當加大法規政策的宣傳,搞好業委會成員的系統培訓,使當選的業主委員能確實提高依法維權能力,進而規范業委會行為,做到為業主辦實事。
二、明確物業管理公司與業主大會、業主委員會之間的關系。
隨著物業管理的全面發展及業主維權意識的不斷提高,物業管理領域的投訴和糾紛正在不斷上升。理順三者關系是有效解決各種糾紛的關鍵。業主除享有對房屋內專有部位和共用設施設備的使用,以及負有對公共秩序和環境衛生的維護等職責,還要履行公約和規章制度確定的其他相關義務。
本文提要：業委會委員是業主的代表,而非特殊業主,他們既要履行作為委員的職責,更應模范履行作為業主的義務，業委會是搭建在業主與物業管理公司之間的橋梁,一手托起業主,一手托起物業管理公司。
;業主大會和業主委員會基于建筑物區分所有權法則,對物業區域實行業主自治管理的重要形式。業主大會由物業管理區域內全體業主組成,是物業管理區域內最高權力機構,業主大會代表物業管理區域全體業主的權益,維護大多數業主的合法權益,享有物業管理區域各項事務最高決策權。業委會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的機構,是由全體業主選舉產生的,是業主大會的執行機構,對業主大會負責。業主大會對事關全體業主利益的重大事項具有決策權,如業主公約和業主大會章程的制定權、業委會成員的選舉和罷免權、物業管理企業的選聘和解聘權、住房專項維修基金的使用及緒籌的決定權等。業委會作為業主大會的執行機構,是溝通業主和物業管理公司的橋梁,代表和維護著業主的合法權益,具有召集和主持業主大會會議,報告物業管理實施情況,與物業管理公司簽訂服務合同,聽取業主意見和建議,監督和協助物業管理公司履行合同,監督業主遵守業主公約等權力。物業管理是全體業主共同選擇、共同付費、共同受益的集體消費行為。物業管理公司和業主委員會都是物業的管理機構,是一種雙向市場選擇,雙方地位平等,同時業主、業委會、物業管理公司三者有工作上的合作關系。
篇2：業委會啟動小區內三輪車規范管理公告
業委會有關啟動小區內三輪車規范管理的公告
尊敬的各位業主：
經業委會、樓長、物業公司、熱心業主的討論、研究，業委會于上個月制定了《關于廣州海**花園三輪車出入管理規定》，經過15天公示后，決定在20**年12月14號起正式實施該規定。（如政府相關部門出臺相關措施取締三輪車，業委會與物業公司將會積極配合政府部門取締三輪車）
業委會準備與物業公司在14號上午對出入小區的三輪車進行檢查，對于沒有業主擔保的三輪車將嚴格禁止出入小區。歡迎有時間的樓長、熱心業主共同參與此次行動！
同時，業委會歡迎更多熱心業主報名加入樓長，參與我們的工作，共同為創建文明、和諧、幸福小區出一份力！
zz花園業主委員會
20**年12月13日
篇3：業委會主任在規范業委會運作中的作用
業委會主任在規范業委會運作中的作用
秦光模、葛江艷
《物業管理條例》和《業主大會規程》自頒布實施已有兩年多，一方面物業管理的經營理念、運作模式、行為操守得到制度性的規范，一方面也成為業主和物業管理維權的利器，業主的權益隨之得到相應的體現和保證。但目前業主參與物業管理的積極性不高，參與方式和途徑有待正確和引導。此時如何規范業委會運作，如何規范業主自治組織建設，如何發揮業委會主任的作用至關重要。本文試從以下幾個方面來分析業委會主任在規范業委會運作中所起的作用。
一、業主委員會主任起著全體業主利益代言人的作用
談到利益，人們不難聯想到業主對開發商的維權，當小區入住人數增多，各項配套設施完善，小區逐漸步入成熟，業主們的利益投訴點也將隨之轉移到業主間的矛盾沖突。業委會的工作重點也從對外爭取合法權益轉移到維持業主和業主間的利益平衡。例如說：小區公共道路明明是用來供業主通車之用，但總有業主圖方便把車停在道路上，導致道路堵塞，行人、車輛都不安全，業主整體的利益受到傷害。這種小區內的很小的交通問題，交警既不會介入，物業人員也只能一次次勸阻，作為業委會主任就可以作為廣大業主利益代言人的身份和這些違反公約的業主交涉溝通，采取有效措施，保障全體業主的利益不受傷害。筆者所在小區業委會處理占道停放、寵物擾鄰、違章搭建、私占公用樓道類似事件時，由業委會主任牽頭發動小區熱心業主和物管員工組成小區環境糾察隊，佩帶紅袖標、給違約業主發提示卡、上門宣傳，經過一段時間的努力，小區整體環境上有更大的改觀。
二、業主委員會主任是業委會運作的“掌舵”人物
業主委員會是由物業管理區域內業主代表組成，代表業主利益，向社會各方反應業主意愿和要求，并監督物管公司運作的一個業主自治組織。一個業委會運作的規范與否很大程度上取決于業主委員會主任的“領航”方向的正確與否。眾所周知，業主委員會主任是一個純公益性工作，因工作產生的費用，吃飯、乘車、電話費都要自己掏腰包。在今天這個過分現實、物欲橫流的時代，只有業委會主任干著一份不拿一分錢、還要往里面搭錢、搭時間、搭精力的工作。如果業委會主任稍有私心“偏離航道”，那么小區就會陷入曠日持久的“盲目維權運動”中。
在這里筆者舉一個發生在身邊的事例，20**年年初，市里有關部門曾組織業主參加關于渝價(20**)776號文件的聽證會，物管費按等級收取的新聞發布后，由于物管費是業主們普遍關心也是較敏感的話題之一，小區有些業主不理解，有些在置疑、抵觸現行的收費辦法。業委會一班成員了解到這一情況之后，立即同業委會主任召開思想統一協調會，首先在業主委員會內部形成正確的統一的認識，一方面積極地、多方面地引導業主，讓業主從日常感受到的物業管理服務來衡量物管費收取的是否質價相符，得出正確的評價;另一方面，物業管理公司在服務水準上拿出能讓業主看見、摸得著的服務標準和規范，讓業主的監督權得到實際的發揮，從而達到政策和實效的有機統一，讓業主找到真正的感受。當有些地方還在為此事鬧得沸沸揚揚，這里早已風平浪靜。
三、業委會主任起著“五方位”溝通的協調人作用
在業主們居住的空間里，接觸最多的就是“業主”、“物業管理企業”、“開發商”、“業主委員會”、“居委會”這些字眼。當這些字眼在沒有一股力量把它連接到一起的時候，也只能是獨立的不完整的名詞。事實證明一個優秀的業主委員會主任應在業主和業主之間、業主和物業管理企業、業主和開發商、業主和業主委員會、業主委員會和物管公司之間起到紐帶和橋梁作用。
一個能為業主著想、處事公平公正的業委會主任是所有業主的福音，是物業管理工作人員的精神砥柱。一個規范的、能為業主真正辦實事的業主委員會，以及業委會主任需要更多業主的支持、需要社會各方力量的支持。眾人拾柴火焰高，我們堅信一個管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、生活便利、人際關系和諧的新型社區如雨后春筍般不斷涌現。
來源：《重慶物業》