摘要:隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的不斷拓展,中低價(jià)商品房的管理也成為一個(gè)重要市場(chǎng),住宅物業(yè)的特點(diǎn)及中低價(jià)商品房的特點(diǎn)決定了其物業(yè)服務(wù)和管理的特殊性。只要提高服務(wù)人員服務(wù)水平,發(fā)揮業(yè)主的主導(dǎo)作用,克服收費(fèi)難的因素,同樣能在中低價(jià)商品房的物業(yè)服務(wù)中產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

物業(yè)管理活動(dòng)中物業(yè)的類型是多種多樣的,每個(gè)物業(yè)都有自己的特點(diǎn)和差異性。在物業(yè)類型中最為普遍、數(shù)量最大的要屬住宅物業(yè)管理,住宅小區(qū)有著區(qū)域的獨(dú)立性、居住的聚集性、功能的多樣性、結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)性、管理的綜合性等特點(diǎn)。在住宅物業(yè)中一個(gè)必不可少的組成部分——中低價(jià)商品房物業(yè)管理更具有社會(huì)性、復(fù)雜性和嚴(yán)肅性的特點(diǎn)。中低價(jià)商品房的物業(yè)管理與普通商品房、高檔商品房的物業(yè)管理區(qū)別在于:

一、中低價(jià)商品房的硬件差、配套設(shè)施少

中低價(jià)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)主要是滿足低收入城市居民、安置失地農(nóng)民和拆遷居民的居住要求,中低價(jià)商品房的地理位置一般都遠(yuǎn)離城市基礎(chǔ)設(shè)施完善的地塊,同時(shí)開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)(單位)是不以盈利為主要目的、按照國(guó)家政策及法規(guī)建設(shè)的。因此中低價(jià)商品房的硬件、配套的設(shè)施與普通商品房、高檔商品房相差較大。

二、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的接受水平較低

中低價(jià)商品房的業(yè)主主要為失地農(nóng)民、拆遷回遷居民、低收入居民等,大部分業(yè)主收入較少,加之一些以前的不良生活習(xí)慣,通常對(duì)物業(yè)管理的法規(guī)及規(guī)定不了解甚至誤解,對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)有抵觸情緒,對(duì)有償服務(wù)更是不能接受。同時(shí)大部分居住的業(yè)主自身文化水平較低,個(gè)人素質(zhì)不高,給物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)工作開(kāi)展帶來(lái)了一定的難度。

三、物業(yè)管理收費(fèi)難

中低價(jià)商品房的物業(yè)管理費(fèi)的組成與普通商品房、高檔商品房的物業(yè)管理費(fèi)組成是一樣的,但中低價(jià)商品房的物業(yè)管理費(fèi)水平通常比普通商品房要低,且大部分業(yè)主由于各種原因不能及時(shí)繳費(fèi)甚至不繳費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)后,不能及時(shí)收到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的加大,國(guó)內(nèi)住房私有化程度的提高,造成商品房?jī)r(jià)格不斷攀升。為構(gòu)建和諧社會(huì),滿足低收入家庭的居住需求,中低價(jià)商品房在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的份額逐步增加。同時(shí),隨著物業(yè)管理“觸角”的不斷延伸和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度的加劇,對(duì)中低價(jià)商品房的物業(yè)管理也不斷提出更高的要求。做好中低價(jià)商品房的物業(yè)管理,應(yīng)在以下幾方面采取相應(yīng)的措施和辦法:

一）聘用高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)人員

高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)人員,在按照有關(guān)的政策規(guī)定、法規(guī)和合同為業(yè)主提供服務(wù)時(shí),不僅能使物業(yè)管理活動(dòng)處于有序、合理狀態(tài),同時(shí)能改善業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。在與大部分業(yè)主建立良好的溝通關(guān)系,創(chuàng)造一個(gè)具有良好的人際關(guān)系和社會(huì)公德的社會(huì)環(huán)境的同時(shí),通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)人員積極與相關(guān)單位或業(yè)主溝通、協(xié)調(diào),來(lái)彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)在硬件、配套設(shè)施上的不足。由于物業(yè)管理是通過(guò)大量的物業(yè)管理服務(wù)人員為業(yè)主提供安全護(hù)衛(wèi)、綜合事務(wù)管理、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施管養(yǎng)等服務(wù),行業(yè)仍屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)。隨著物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量的增加,對(duì)物業(yè)管理服務(wù)人員的需求,尤其是高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)人員更為迫切。因此,物業(yè)管理企業(yè)要在人才的設(shè)計(jì)規(guī)劃、引進(jìn)、考核、激勵(lì)等方面加以重視,從而在選人、用人、育人、留人上體現(xiàn)企業(yè)的特色,培養(yǎng)出滿足企業(yè)需要的高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)人員。

二）充分發(fā)揮業(yè)主的作用

在物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的同時(shí),要不斷加強(qiáng)與業(yè)主的溝通,要強(qiáng)調(diào)發(fā)揮業(yè)主的主觀能動(dòng)性。業(yè)主作為小區(qū)的主體,物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的對(duì)象,物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)時(shí)不能“只低頭拉車(chē),不抬頭看路”,應(yīng)邀請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表共商小區(qū)的

篇2：江陰市關(guān)于增強(qiáng)拆遷商品房建立管理和拆遷商品房小區(qū)物業(yè)管理的意見(jiàn)（2010）

　　江陰市人民政府關(guān)于增強(qiáng)拆遷商品房建立管理和拆遷商品房小區(qū)物業(yè)管理的意見(jiàn)

　　澄政發(fā)〔20**〕8號(hào)

　　各鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，臨港新城管委會(huì)，開(kāi)發(fā)區(qū)靖江園區(qū)管委會(huì)，市各辦局，市各直屬單位:

　　為增強(qiáng)本市拆遷商品房的建立管理，進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)拆遷商品房小區(qū)的物業(yè)管理工作，依據(jù)《建立工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)和增強(qiáng)住宅物業(yè)管理工作的若干意見(jiàn)》(澄政發(fā)〔20**〕77號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《物業(yè)管理意見(jiàn)》)等相關(guān)規(guī)則，分離本市實(shí)踐，現(xiàn)就拆遷商品房建立管理和拆遷商品房小區(qū)物業(yè)管理工作提出如下意見(jiàn)：

　　一、進(jìn)一步增強(qiáng)拆遷商品房建立管理

　　(一)市建立局要增強(qiáng)對(duì)拆遷商品房建立的指導(dǎo)和跟蹤監(jiān)視，以確保工程建立質(zhì)量。建立單位應(yīng)依照規(guī)劃設(shè)計(jì)請(qǐng)求，嚴(yán)厲質(zhì)量管理。拆遷商品房施工單位應(yīng)依照國(guó)度有關(guān)規(guī)則停止工程建立，實(shí)行質(zhì)量保修義務(wù)，并對(duì)形成的損失承當(dāng)賠償義務(wù)。

　　(二)拆遷商品房建立應(yīng)嚴(yán)厲執(zhí)行《建立工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》及我市拆遷商品房建立的有關(guān)規(guī)則，不得降低設(shè)計(jì)、建立和配套規(guī)范。新建拆遷商品房應(yīng)依照《關(guān)于拆遷商品房銷售和建立管理的意見(jiàn)》(澄政辦發(fā)〔20**〕33號(hào))和《關(guān)于鼓舞拆遷商品房建立小高層、高層的施行意見(jiàn)》(澄政辦發(fā)〔20**〕97號(hào))規(guī)則的規(guī)范建立。新建拆遷商品房托付運(yùn)用驗(yàn)收按《關(guān)于印發(fā)<江陰市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目完工托付運(yùn)用驗(yàn)收施行意見(jiàn)>的通知》(澄政辦發(fā)〔20**〕92號(hào))文件執(zhí)行。

　　(三)拆遷商品房小區(qū),在托付運(yùn)用前,建立單位應(yīng)當(dāng)依法將小區(qū)的配套設(shè)備移交給有關(guān)單位，辦理交接手續(xù)并簽署相關(guān)設(shè)備設(shè)備保修期內(nèi)維修頤養(yǎng)協(xié)議：

　　1.供水、供電、排水、有線電視、信報(bào)箱、通訊設(shè)備及其設(shè)備;

　　2.小區(qū)公共照明、環(huán)衛(wèi)(渣滓搜集房、渣滓桶等)設(shè)備及設(shè)備;

　　3.小區(qū)內(nèi)綠化及設(shè)備;

　　4.物業(yè)用房、空中(下)公共停車(chē)位;

　　5.社區(qū)用房、公共商業(yè)效勞配套用房;

　　6.生活渣滓拜托清運(yùn)協(xié)議;

　　7.其他配套設(shè)備設(shè)備及物業(yè)管理材料。

　　(四)新建拆遷商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)肯定并優(yōu)先布置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房建立規(guī)范按《關(guān)于物業(yè)管理用房有關(guān)問(wèn)題的處置意見(jiàn)》(蘇建房〔20**〕371號(hào))規(guī)則執(zhí)行。

　　(五)妥善處置歷史遺留問(wèn)題。已托付運(yùn)用的拆遷商品房小區(qū)存在的房屋質(zhì)量和設(shè)備設(shè)備、環(huán)境綠化等問(wèn)題，保修期內(nèi)由原施工單位組織整治、整改;保修期滿，由建立部門(mén)組織整治、整改。整治、整改終了經(jīng)相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格后，拆遷商品房小區(qū)方可按規(guī)則辦理移交手續(xù)。

　　二、進(jìn)一步增強(qiáng)拆遷商品房小區(qū)的物業(yè)管理

　　(一)拆遷商品房的物業(yè)管理工作職責(zé)依照《物業(yè)管理意見(jiàn)》執(zhí)行。

　　(二)樹(shù)立拆遷商品房長(zhǎng)效管理機(jī)制。

　　1.嚴(yán)厲執(zhí)行維修資金保證制度。新建拆遷商品房小區(qū)，建立單位應(yīng)在辦理房屋初始注銷前，按有關(guān)規(guī)則將房屋維修資金匯至房屋維修基金專戶。已辦理初始注銷備案且未樹(shù)立維修資金的拆遷商品房小區(qū)，由各鎮(zhèn)(街道)制定補(bǔ)繳方案擔(dān)任組織籌集專戶存儲(chǔ)，并依照有關(guān)規(guī)則專款專用，以確保拆遷商品房小區(qū)共用部位共用設(shè)備設(shè)備的正常維修。維修資金補(bǔ)繳規(guī)范為：在《關(guān)于印發(fā)<江陰市住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)備維修管理方法>的通知》(澄政發(fā)〔20**〕130號(hào))出臺(tái)前已辦理初始注銷備案手續(xù)的,為拆遷商品房銷售價(jià)錢(qián)的1%,但最低不得少于每平方米(建筑面積)10元，爾后維修基金交納按該文件規(guī)則執(zhí)行。

　　2.合理肯定管理形式。拆遷商品房在托付運(yùn)用前，由所在鎮(zhèn)(街道、辦事處)擔(dān)任落實(shí)物業(yè)管理工作;托付運(yùn)用后，拆遷商品房小區(qū)業(yè)主委員會(huì)能夠拜托物業(yè)效勞企業(yè)(其他管理人)停止物業(yè)管理，也能夠?qū)嵭凶孕泄芾?采取自行管理的，由所在社區(qū)輔佐業(yè)主委員會(huì)組織施行。

　　3.標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)物業(yè)效勞行為。物業(yè)效勞企業(yè)(其他管理人)應(yīng)當(dāng)依照合同商定和行業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)，提供相應(yīng)的物業(yè)效勞;要實(shí)在進(jìn)步標(biāo)準(zhǔn)化效勞程度，以效勞促收繳，逐漸進(jìn)步物業(yè)管理費(fèi)收繳率。要增強(qiáng)裝飾裝修管理，對(duì)違背法律、法規(guī)的行為，物業(yè)效勞企業(yè)(其他管理人)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以遏止，并及時(shí)向相關(guān)部門(mén)報(bào)告，相關(guān)部門(mén)應(yīng)按有關(guān)規(guī)則及時(shí)依法處置。在拆遷商品房小區(qū)內(nèi)展開(kāi)運(yùn)營(yíng)性活動(dòng)并可能影響小區(qū)居民正常生活的，申請(qǐng)人應(yīng)獲得有利害關(guān)系的業(yè)主書(shū)面同意意見(jiàn)，否則工商部門(mén)不予審批。

　　4.市政府投資建立的拆遷商品房小區(qū)經(jīng)峻工驗(yàn)收合格后，公共照明設(shè)備由市城管局承當(dāng)養(yǎng)護(hù)、管理義務(wù);環(huán)衛(wèi)(含渣滓搜集房、渣滓桶)等設(shè)備，由環(huán)衛(wèi)機(jī)構(gòu)承當(dāng)養(yǎng)護(hù)、管理義務(wù)，市城管局擔(dān)任監(jiān)視管理;市政府投資建立的拆遷商品房小區(qū)配套園林綠化建立，經(jīng)峻工驗(yàn)收合格后，由市園林局承當(dāng)養(yǎng)護(hù)、管理義務(wù)。各鎮(zhèn)(街道)投資建立的拆遷商品房小區(qū)公共照明設(shè)備、環(huán)衛(wèi)(含渣滓搜集房、渣滓桶)設(shè)備、配套園林建立由所在鎮(zhèn)(街道)擔(dān)任養(yǎng)護(hù)、管理。

　　(三)落實(shí)拆遷商品房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用。

　　1.物業(yè)收費(fèi)規(guī)范。拆遷商品房小區(qū)物業(yè)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，前期物業(yè)管理費(fèi)規(guī)范由市物價(jià)局核準(zhǔn)，已產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理費(fèi)規(guī)范由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，在市物價(jià)局發(fā)布的政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與物業(yè)效勞企業(yè)(其他管理人)在物業(yè)效勞合同中商定。非拆遷安頓戶及公共商業(yè)效勞配套用房的物業(yè)管理費(fèi)按規(guī)范足額收取。

　　2.政府給予補(bǔ)助。市政府投資建立的拆遷商品房，高層(小高層)電梯運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)等能消耗由財(cái)政與拆遷安頓戶各承當(dāng)50%，其他補(bǔ)貼政策按《物業(yè)管理意見(jiàn)》執(zhí)行。

　　3.拆遷商品房小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)、道路、河道保潔等項(xiàng)目采用效勞外包方式的，在同等條件下優(yōu)先思索小區(qū)的物業(yè)效勞企業(yè)(其他管理人)，其運(yùn)營(yíng)收益用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)用。

　　(四)強(qiáng)化物業(yè)管理工作的考核。樹(shù)立考核機(jī)制，由市房管局應(yīng)會(huì)同鎮(zhèn)(街道、辦事處)等單位定期對(duì)拆遷商品房的物業(yè)管理工作停止考核。鎮(zhèn)(街道、辦事處)應(yīng)將物業(yè)管理工作列入對(duì)社區(qū)(村)居委會(huì)考核的重要內(nèi)容。

　　三、本意見(jiàn)自20**年3月1日起實(shí)施,市政府以前有關(guān)規(guī)則與本意見(jiàn)不分歧的，以本意見(jiàn)為準(zhǔn)。

　　二○一○年一月二十二日

篇3：商品房購(gòu)銷與物業(yè)管理糾紛投訴案例

一、貨不對(duì)板

　　盧某于94年12月12日與廣州市天穗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司簽定了“認(rèn)購(gòu)書(shū)”,認(rèn)購(gòu)座落于人民中路與龍津東路交匯處的“安富花園”樓花。并簽定了正式“房地產(chǎn)預(yù)售契約”,并經(jīng)廣州市公證處公證

　　按期付清全部房款后,持交付證明書(shū)前往收樓,發(fā)現(xiàn)交樓地點(diǎn)竟是光復(fù)北路,與廣告及合約所簽地點(diǎn)不符。由于買(mǎi)的是鋪位,地點(diǎn)是決定因素。為此,拒絕收樓。多次與發(fā)展商交涉,要求全額退款并賠償合理?yè)p失,但一直沒(méi)有結(jié)果。

二、延期交樓

　　案例一:

　　周某于94年12月26日與廣東省信托房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了購(gòu)買(mǎi)花地灣碧桃苑6幢B26層商品房預(yù)售契約。已分次交齊70%的樓價(jià)款共計(jì)50余萬(wàn)元。合同規(guī)定交樓日期為97年3月31日前,但至今為止,碧桃苑仍是荒地一片。多次找發(fā)展商,發(fā)展商則以各種理由搪塞。

　　案例二:

　　吳某于94年10月13日與高明市三洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂購(gòu)買(mǎi)三洲綜合市場(chǎng)第15座14號(hào)商品樓合同書(shū),按合同先交房款總額的30%現(xiàn)金,即39,000元,但公司卻在96年交樓日期(6月31日)前停止了施工,造成無(wú)法交樓。投訴人多次到該公司協(xié)商,要求退房款,多次打電話向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)投訴,但至今仍無(wú)法解決。

　　案例三:

　　盧某于1996年7月21日在佳地新都展銷期內(nèi)以按揭方式向廣東佳地(集團(tuán))投資有限公司購(gòu)買(mǎi)位于白云區(qū)機(jī)場(chǎng)北路佳地新都住宅小區(qū)3#-3-207單元,并于1997年1月13日前交付樓款的50%。在96年7月27日與廣州佳地新都發(fā)展有限公司簽訂的房地產(chǎn)預(yù)售契約中,訂明交樓日期為97年3月31日。但該公司一再拖延交樓日期,至今未能交樓。

　　案例四:

　　黎某于1996年3月16日與廣州市天河新東方置業(yè)發(fā)展公司簽訂商鋪內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同,購(gòu)買(mǎi)位于德政中與文明路交界處東北地段首層商鋪(自編11號(hào)),一次性付款23.4萬(wàn)多元,面積為15.4平方米,按合同規(guī)定,1997年12月使用,但至今建筑現(xiàn)場(chǎng)舊房未拆,連新東方公司辦公地點(diǎn)也不見(jiàn)了。投訴人希望指明方向:

　　1.購(gòu)房合同是否繼續(xù)有效?

　　2.目前應(yīng)找哪個(gè)單位聯(lián)系?

　　3.估計(jì)什么時(shí)候能夠完成工程,并交付使用?

　　案例五:

　　袁某于96年7月14日與廣州市天河金迪開(kāi)發(fā)公司簽訂合約,按30%分期付款,70%銀行按揭的方式購(gòu)買(mǎi)了金迪城市花園橋閣8樓C座一套商品房。契約寫(xiě)明,按時(shí)交樓,如有違約,按房產(chǎn)總價(jià)的千分之一付違約金。然而發(fā)展商在延期交樓時(shí)間150天后,卻在該樓未得到驗(yàn)收合格證書(shū)的情況下,發(fā)出收樓通知書(shū)。另外,原定該樓層的高度是12層樓,現(xiàn)在升到16層樓(未與業(yè)主協(xié)商)。

　　要求:賠償違約金及利益損害金。

　　案例六:

　　林某于92年8月通過(guò)香港總代理浩東發(fā)展公司購(gòu)入惠東房地產(chǎn)發(fā)展公司開(kāi)發(fā)建造的惠東湖濱花園虹閣三樓I、J座2個(gè)單位,定于93年3月31日交樓,惟迄今建筑工程仍未完成。

　　案例七:

　　梁某等4人于97年2月看見(jiàn)《羊城晚報(bào)》