江陰市人民政府關(guān)于增強(qiáng)拆遷商品房建立管理和拆遷商品房小區(qū)物業(yè)管理的意見

　　澄政發(fā)〔20**〕8號(hào)

　　各鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，開發(fā)區(qū)管委會(huì)，臨港新城管委會(huì)，開發(fā)區(qū)靖江園區(qū)管委會(huì)，市各辦局，市各直屬單位:

　　為增強(qiáng)本市拆遷商品房的建立管理，進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)拆遷商品房小區(qū)的物業(yè)管理工作，依據(jù)《建立工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)和增強(qiáng)住宅物業(yè)管理工作的若干意見》(澄政發(fā)〔20**〕77號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《物業(yè)管理意見》)等相關(guān)規(guī)則，分離本市實(shí)踐，現(xiàn)就拆遷商品房建立管理和拆遷商品房小區(qū)物業(yè)管理工作提出如下意見：

　　一、進(jìn)一步增強(qiáng)拆遷商品房建立管理

　　(一)市建立局要增強(qiáng)對(duì)拆遷商品房建立的指導(dǎo)和跟蹤監(jiān)視，以確保工程建立質(zhì)量。建立單位應(yīng)依照規(guī)劃設(shè)計(jì)請(qǐng)求，嚴(yán)厲質(zhì)量管理。拆遷商品房施工單位應(yīng)依照國(guó)度有關(guān)規(guī)則停止工程建立，實(shí)行質(zhì)量保修義務(wù)，并對(duì)形成的損失承當(dāng)賠償義務(wù)。

　　(二)拆遷商品房建立應(yīng)嚴(yán)厲執(zhí)行《建立工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》及我市拆遷商品房建立的有關(guān)規(guī)則，不得降低設(shè)計(jì)、建立和配套規(guī)范。新建拆遷商品房應(yīng)依照《關(guān)于拆遷商品房銷售和建立管理的意見》(澄政辦發(fā)〔20**〕33號(hào))和《關(guān)于鼓舞拆遷商品房建立小高層、高層的施行意見》(澄政辦發(fā)〔20**〕97號(hào))規(guī)則的規(guī)范建立。新建拆遷商品房托付運(yùn)用驗(yàn)收按《關(guān)于印發(fā)<江陰市房地產(chǎn)開發(fā)住宅項(xiàng)目完工托付運(yùn)用驗(yàn)收施行意見>的通知》(澄政辦發(fā)〔20**〕92號(hào))文件執(zhí)行。

　　(三)拆遷商品房小區(qū),在托付運(yùn)用前,建立單位應(yīng)當(dāng)依法將小區(qū)的配套設(shè)備移交給有關(guān)單位，辦理交接手續(xù)并簽署相關(guān)設(shè)備設(shè)備保修期內(nèi)維修頤養(yǎng)協(xié)議：

　　1.供水、供電、排水、有線電視、信報(bào)箱、通訊設(shè)備及其設(shè)備;

　　2.小區(qū)公共照明、環(huán)衛(wèi)(渣滓搜集房、渣滓桶等)設(shè)備及設(shè)備;

　　3.小區(qū)內(nèi)綠化及設(shè)備;

　　4.物業(yè)用房、空中(下)公共停車位;

　　5.社區(qū)用房、公共商業(yè)效勞配套用房;

　　6.生活渣滓拜托清運(yùn)協(xié)議;

　　7.其他配套設(shè)備設(shè)備及物業(yè)管理材料。

　　(四)新建拆遷商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)肯定并優(yōu)先布置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房建立規(guī)范按《關(guān)于物業(yè)管理用房有關(guān)問題的處置意見》(蘇建房〔20**〕371號(hào))規(guī)則執(zhí)行。

　　(五)妥善處置歷史遺留問題。已托付運(yùn)用的拆遷商品房小區(qū)存在的房屋質(zhì)量和設(shè)備設(shè)備、環(huán)境綠化等問題，保修期內(nèi)由原施工單位組織整治、整改;保修期滿，由建立部門組織整治、整改。整治、整改終了經(jīng)相關(guān)部門驗(yàn)收合格后，拆遷商品房小區(qū)方可按規(guī)則辦理移交手續(xù)。

　　二、進(jìn)一步增強(qiáng)拆遷商品房小區(qū)的物業(yè)管理

　　(一)拆遷商品房的物業(yè)管理工作職責(zé)依照《物業(yè)管理意見》執(zhí)行。

　　(二)樹立拆遷商品房長(zhǎng)效管理機(jī)制。

　　1.嚴(yán)厲執(zhí)行維修資金保證制度。新建拆遷商品房小區(qū)，建立單位應(yīng)在辦理房屋初始注銷前，按有關(guān)規(guī)則將房屋維修資金匯至房屋維修基金專戶。已辦理初始注銷備案且未樹立維修資金的拆遷商品房小區(qū)，由各鎮(zhèn)(街道)制定補(bǔ)繳方案擔(dān)任組織籌集專戶存儲(chǔ)，并依照有關(guān)規(guī)則專款專用，以確保拆遷商品房小區(qū)共用部位共用設(shè)備設(shè)備的正常維修。維修資金補(bǔ)繳規(guī)范為：在《關(guān)于印發(fā)<江陰市住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)備維修管理方法>的通知》(澄政發(fā)〔20**〕130號(hào))出臺(tái)前已辦理初始注銷備案手續(xù)的,為拆遷商品房銷售價(jià)錢的1%,但最低不得少于每平方米(建筑面積)10元，爾后維修基金交納按該文件規(guī)則執(zhí)行。

　　2.合理肯定管理形式。拆遷商品房在托付運(yùn)用前，由所在鎮(zhèn)(街道、辦事處)擔(dān)任落實(shí)物業(yè)管理工作;托付運(yùn)用后，拆遷商品房小區(qū)業(yè)主委員會(huì)能夠拜托物業(yè)效勞企業(yè)(其他管理人)停止物業(yè)管理，也能夠?qū)嵭凶孕泄芾?采取自行管理的，由所在社區(qū)輔佐業(yè)主委員會(huì)組織施行。

　　3.標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)物業(yè)效勞行為。物業(yè)效勞企業(yè)(其他管理人)應(yīng)當(dāng)依照合同商定和行業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)，提供相應(yīng)的物業(yè)效勞;要實(shí)在進(jìn)步標(biāo)準(zhǔn)化效勞程度，以效勞促收繳，逐漸進(jìn)步物業(yè)管理費(fèi)收繳率。要增強(qiáng)裝飾裝修管理，對(duì)違背法律、法規(guī)的行為，物業(yè)效勞企業(yè)(其他管理人)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以遏止，并及時(shí)向相關(guān)部門報(bào)告，相關(guān)部門應(yīng)按有關(guān)規(guī)則及時(shí)依法處置。在拆遷商品房小區(qū)內(nèi)展開運(yùn)營(yíng)性活動(dòng)并可能影響小區(qū)居民正常生活的，申請(qǐng)人應(yīng)獲得有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意意見，否則工商部門不予審批。

　　4.市政府投資建立的拆遷商品房小區(qū)經(jīng)峻工驗(yàn)收合格后，公共照明設(shè)備由市城管局承當(dāng)養(yǎng)護(hù)、管理義務(wù);環(huán)衛(wèi)(含渣滓搜集房、渣滓桶)等設(shè)備，由環(huán)衛(wèi)機(jī)構(gòu)承當(dāng)養(yǎng)護(hù)、管理義務(wù)，市城管局擔(dān)任監(jiān)視管理;市政府投資建立的拆遷商品房小區(qū)配套園林綠化建立，經(jīng)峻工驗(yàn)收合格后，由市園林局承當(dāng)養(yǎng)護(hù)、管理義務(wù)。各鎮(zhèn)(街道)投資建立的拆遷商品房小區(qū)公共照明設(shè)備、環(huán)衛(wèi)(含渣滓搜集房、渣滓桶)設(shè)備、配套園林建立由所在鎮(zhèn)(街道)擔(dān)任養(yǎng)護(hù)、管理。

　　(三)落實(shí)拆遷商品房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用。

　　1.物業(yè)收費(fèi)規(guī)范。拆遷商品房小區(qū)物業(yè)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，前期物業(yè)管理費(fèi)規(guī)范由市物價(jià)局核準(zhǔn)，已產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理費(fèi)規(guī)范由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，在市物價(jià)局發(fā)布的政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與物業(yè)效勞企業(yè)(其他管理人)在物業(yè)效勞合同中商定。非拆遷安頓戶及公共商業(yè)效勞配套用房的物業(yè)管理費(fèi)按規(guī)范足額收取。

　　2.政府給予補(bǔ)助。市政府投資建立的拆遷商品房，高層(小高層)電梯運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)等能消耗由財(cái)政與拆遷安頓戶各承當(dāng)50%，其他補(bǔ)貼政策按《物業(yè)管理意見》執(zhí)行。

　　3.拆遷商品房小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)、道路、河道保潔等項(xiàng)目采用效勞外包方式的，在同等條件下優(yōu)先思索小區(qū)的物業(yè)效勞企業(yè)(其他管理人)，其運(yùn)營(yíng)收益用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)用。

　　(四)強(qiáng)化物業(yè)管理工作的考核。樹立考核機(jī)制，由市房管局應(yīng)會(huì)同鎮(zhèn)(街道、辦事處)等單位定期對(duì)拆遷商品房的物業(yè)管理工作停止考核。鎮(zhèn)(街道、辦事處)應(yīng)將物業(yè)管理工作列入對(duì)社區(qū)(村)居委會(huì)考核的重要內(nèi)容。

　　三、本意見自20**年3月1日起實(shí)施,市政府以前有關(guān)規(guī)則與本意見不分歧的，以本意見為準(zhǔn)。

　　二○一○年一月二十二日

篇2：拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理學(xué)習(xí)心得與體會(huì)

　　拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理學(xué)習(xí)心得與體會(huì)

　　我是今年2月4日到真誠(chéng)物業(yè)公司接管的惠民拆遷安置小區(qū)上班的。剛上班時(shí)，業(yè)主對(duì)我不太友好。通過走訪才知道，因房子質(zhì)量問題、房產(chǎn)證問題、大門問題、車庫(kù)問題等等沒有解決，小區(qū)業(yè)主對(duì)有關(guān)部門和開發(fā)商非常不滿，就以拒繳物業(yè)管理費(fèi)來對(duì)抗。

　　但小區(qū)存在的這些問題，我們基本沒有辦法解決。我們這些保安保潔人員也有一大家人，也要吃飯。怎么辦？我們就組成收費(fèi)小組，采取主動(dòng)出擊，上門收費(fèi)的辦法。白天收商鋪，晚上收住戶，禮貌相待，耐心解釋。但業(yè)主相互觀望，無人帶頭，仍然不愿繳。有的甚至相互賭咒發(fā)誓，進(jìn)行串連不繳費(fèi)。

　　功夫不負(fù)有心人，經(jīng)過一段時(shí)間的努力，少數(shù)愛面子的業(yè)主繳了，但是大部分還是不愿交。三番五次登門還有意見，嘴里罵罵嘰嘰的，說影響他們做生意。我們的原則是罵不還口、打不還手。在6月份一位員工被打住進(jìn)醫(yī)院，經(jīng)過派出所處理，賠那個(gè)員工各項(xiàng)費(fèi)用壹萬(wàn)元，物業(yè)管理費(fèi)當(dāng)面繳清。這家費(fèi)用是交了，但還要面對(duì)幾千幾百戶，冷嘲熱諷、冷言惡語(yǔ)、拒絕門外，說什么樣的話人都有。這時(shí)有很多朋友勸我不要去上這個(gè)班了，苦口婆心，還沒人理解。經(jīng)過一番考慮，我還是做出了堅(jiān)守的決定。我想最主要的還是要有自己的精神，要有信心、有勇氣。時(shí)時(shí)有機(jī)會(huì)，行行出狀元，我為什么不能堅(jiān)持下去，服務(wù)他人也是自己的一份貢獻(xiàn)。

　　通過這次學(xué)習(xí)，使我懂得了物業(yè)管理的各項(xiàng)具體要求，也學(xué)到了很多的知識(shí)。如何轉(zhuǎn)換服務(wù)模式？在物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中怎樣抓住贏利點(diǎn)？如何開拓盈利空間？怎樣與業(yè)主進(jìn)行溝通？這些新鮮知識(shí)給了我很大的啟發(fā)。回去以后，我要把學(xué)到的知識(shí)應(yīng)用到實(shí)際工作中去，加強(qiáng)和業(yè)主的溝通。對(duì)業(yè)主所反映的問題，積極向有關(guān)部門匯報(bào)，爭(zhēng)取得到領(lǐng)導(dǎo)的支持和幫助。我相信，在我們的努力下，我們的日子一定會(huì)好起來。最后感謝真誠(chéng)物業(yè)公司，給了我這個(gè)好的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。

　　本文源自：《淮安物業(yè)管理》

　　洪澤縣真誠(chéng)物業(yè)有限公司　高中蘭