開放式社區(qū)與封閉式社區(qū)

　　關(guān)于小區(qū)開放的問題，我的觀點(diǎn)是很明確的，就是：支持小區(qū)開放，而且社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)還是開放型社區(qū)，并不是封閉式的社區(qū)。大家到國(guó)外去看看，馬上就明白了。

　　建設(shè)開放式小區(qū)之所以是歷史發(fā)展的趨勢(shì)，有兩個(gè)根本優(yōu)勢(shì)：一個(gè)是促進(jìn)了社會(huì)公共資源的共享，有利于環(huán)境保護(hù);另一個(gè)是促進(jìn)社會(huì)公平正義，實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧。

　　小區(qū)封閉的突出缺點(diǎn)是：社會(huì)公共資源的浪費(fèi)，社會(huì)公共配套資源的重復(fù)建設(shè)，公建配套的使用和布局明顯不具有規(guī)模效應(yīng)。更大的危害是，造成社會(huì)的不平等加劇，有錢有勢(shì)的享受美好生活，無錢無勢(shì)的永遠(yuǎn)住在貧民窟。

　　目前反對(duì)建設(shè)開放型社區(qū)的理由主要是兩點(diǎn)：一個(gè)是小區(qū)會(huì)不安全，一個(gè)是會(huì)侵害住宅小區(qū)私有的物權(quán)。

　　我不認(rèn)為這兩個(gè)理由成立，即便成立，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有必須解決的社會(huì)資源合理利用和促進(jìn)社會(huì)公平兩個(gè)問題更加緊迫。

　　當(dāng)前關(guān)于開放型社區(qū)有兩個(gè)實(shí)際情況是：一個(gè)是超大型社區(qū)實(shí)際上是開放型的，組團(tuán)局部封閉是可以保證小區(qū)安全的。我去過幾個(gè)超大型社區(qū)，社區(qū)安全還是可以的，并沒有因?yàn)樯鐓^(qū)開放就必然會(huì)不安全。另外一個(gè)事實(shí)是，比較老的小區(qū)實(shí)際上是開放型居多的。特別是有的小區(qū)是相鄰的，新建小區(qū)是封閉的，老舊小區(qū)卻是開放型的，造成社區(qū)矛盾很多。我就經(jīng)常遇到這方面的投訴咨詢，其實(shí)道理很簡(jiǎn)單，新建小區(qū)不讓老舊小區(qū)居民進(jìn)入，同樣，老舊小區(qū)也是完全可以不讓新小區(qū)居民進(jìn)入，這樣的結(jié)果就是封閉小區(qū)實(shí)際上成為隔離小區(qū)了。這顯然是違背基本公平正義的，也是不可能實(shí)現(xiàn)的。我自己居住的小區(qū)也是曾經(jīng)為安裝電子門禁與鄰近小區(qū)發(fā)生巨大沖突，安裝的門禁多次被破壞，也造成兩個(gè)小區(qū)之間居民矛盾。作為專業(yè)人士和業(yè)委會(huì)委員，我曾經(jīng)還被隔壁小區(qū)居民和居委會(huì)誤解。在世博會(huì)期間的時(shí)候，居委會(huì)提議本小區(qū)業(yè)委會(huì)安裝本小區(qū)北門電子門禁，實(shí)現(xiàn)小區(qū)封閉管理。由于當(dāng)時(shí)隔壁小區(qū)一條通往南面大路的通道被超期臨時(shí)菜場(chǎng)占據(jù)，隔壁小區(qū)不少居民會(huì)通過本小區(qū)到附近的易初蓮花超市和公交車站。我當(dāng)時(shí)覺得封閉小區(qū)確實(shí)減少外面人員的通行，對(duì)小區(qū)安全是有利的，但是問題是如果門禁系統(tǒng)是外面居民不能進(jìn)入，僅僅本小區(qū)居民進(jìn)入隔壁小區(qū)，這明顯是不公平的。事實(shí)上，隔壁小區(qū)就是大型售后公房小區(qū)，有一個(gè)中心綠地，實(shí)際上是整個(gè)居住區(qū)的中心。從某種程度上講，售后公房小區(qū)業(yè)主大會(huì)也是可以對(duì)等要求封閉管理，禁止所謂新建小區(qū)居民進(jìn)入的。所以當(dāng)時(shí)作為業(yè)委會(huì)委員我是明確不大贊成小區(qū)封閉的。后來違法占道的菜場(chǎng)拆除后，隔壁小區(qū)進(jìn)入南面大路的通道暢通，本小區(qū)業(yè)委會(huì)經(jīng)過業(yè)主大會(huì)決定才安裝本小區(qū)北門電子門禁。即便這樣，還是爆發(fā)了激烈的沖突。不過有意思的是，相鄰另外一個(gè)稍微高端的小區(qū)封閉管理卻沒有引起隔壁小區(qū)居民的反對(duì)，只是我們同期建設(shè)的小區(qū)實(shí)行封閉的時(shí)候遭到了抵制。

　　這個(gè)案例反映的正是社會(huì)的誤區(qū)，就是誤以為高端的小區(qū)就是應(yīng)該封閉，低檔的小區(qū)就不能封閉，甚至誤以為小區(qū)開放就是現(xiàn)代的大鍋飯主義，是對(duì)富人的侵權(quán)。這種誤區(qū)的根源在于，不明白社會(huì)資源是公共的，即便是富人，你再富有，你的資源也是社會(huì)的。比如你到飯店用餐，你有錢，但是你不能浪費(fèi)食物，因?yàn)槭澄锸怯邢蓿M管是你買單，但是你有浪費(fèi)，你是有責(zé)任的，這個(gè)責(zé)任不僅僅是道義的責(zé)任，在有的國(guó)家還是有法律責(zé)任。國(guó)家公權(quán)力就是要在保護(hù)社會(huì)資源合理最大限度充分利用方面，來通過制訂政策法規(guī)來引導(dǎo)方向，甚至通過立法給與強(qiáng)制性規(guī)范。

　　中央提出今后要減少建設(shè)封閉式社區(qū)，這個(gè)方向是正確的，是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，對(duì)于促進(jìn)社會(huì)公平正義，推進(jìn)社會(huì)資源的集約化利用，保護(hù)社會(huì)環(huán)境，都是十分有利的。不過，我擔(dān)心的倒是，會(huì)不會(huì)因?yàn)樯鐓^(qū)開放造成有限的財(cái)政稅收反而會(huì)通過既得利益群體的管道繼續(xù)流向過去封閉的高端小區(qū)，反而使得社會(huì)資源更加不公平呢?開放型社區(qū)的建設(shè)有待社會(huì)財(cái)政稅收透明公開配套改革同步進(jìn)行，任重道遠(yuǎn)。

　　中國(guó)業(yè)主大會(huì)研究會(huì)秘書長(zhǎng)劉生敏

　　20**年2月23日

篇2：物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)：社區(qū)服務(wù)知識(shí)

　　物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)：社區(qū)服務(wù)知識(shí)

　　001物業(yè)管理的綜合配套服務(wù)的主要內(nèi)容是:餐飲服務(wù);康樂中心服務(wù);購(gòu)物中心服務(wù);便民服務(wù)。

　　002康樂中心服務(wù)的主要內(nèi)容有:運(yùn)動(dòng);娛樂;美容美發(fā);健美。

　　003社區(qū)的概念是:社區(qū)是社會(huì)學(xué)概念。是指一個(gè)相對(duì)獨(dú)立和穩(wěn)定的地域，以及在該地域上由某種關(guān)系而產(chǎn)生的由某些共同意識(shí)、利益和行為的人群組成的一種相對(duì)完整的有機(jī)體。

　　004構(gòu)成社區(qū)的四個(gè)要索是:相對(duì)獨(dú)立和穩(wěn)定的區(qū)域;有一定關(guān)系和數(shù)量的人口集團(tuán);有公共利益的管理機(jī)構(gòu);居民有地域上的歸屬感、參與感和心理上的認(rèn)同感，及由此產(chǎn)生某些集體的意識(shí)和行為。

　　005社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系是:都是以人為中心開展活動(dòng)，為人的生存、發(fā)展、享受提供各種方便。物業(yè)管理主要從完善物業(yè)及周圍環(huán)境的功能來體現(xiàn)以人為中心，為社區(qū)創(chuàng)造清潔、優(yōu)美、舒適、方便、文明、安全的居住環(huán)境。社區(qū)建設(shè)則著眼于協(xié)調(diào)人際關(guān)系，通過建立良好的人際關(guān)系來體現(xiàn)以人為中心的各項(xiàng)建設(shè)。

　　006社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的一致的目標(biāo)是:形成區(qū)內(nèi)居民心靈溝通;形成社區(qū)整體獨(dú)特的文化品味。

　　007區(qū)域化綜合物業(yè)管理的涵義是:應(yīng)用城市管理理論、系統(tǒng)論及可持續(xù)發(fā)展理論，對(duì)轄區(qū)物業(yè)(包括建筑物土地、市政、環(huán)境、配套設(shè)施等)實(shí)行綜合管理，并承擔(dān)一定的社會(huì)職責(zé)(公用、公益事業(yè)，城區(qū)管理，協(xié)助政府部門完成相關(guān)的責(zé)任目標(biāo)等)，以社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益并重為目標(biāo)的綜合物業(yè)管理類型。

篇3：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見(2015)

　　關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見(20**)

　　各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市民政局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)照此執(zhí)行。

　　天津市人民政府辦公廳

　　20**年4月21日

　　關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見

　　市民政局:

　　為貫徹落實(shí)《天津市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)工作的意見》（津政發(fā)〔20**〕30號(hào)）和我市社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)規(guī)定，

　　進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)工作，現(xiàn)提出如下實(shí)施意見。

　　一、總體要求

　　深入貫徹落實(shí)市委、市政府關(guān)于加強(qiáng)社區(qū)治理工作的總體部署，進(jìn)一步健全社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制，扎實(shí)做好社區(qū)物業(yè)管理工作，

　　切實(shí)維護(hù)社區(qū)居民和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障社區(qū)物業(yè)管理在陽光下運(yùn)行，全面提升我市社區(qū)治理工作水平。

　　二、主要任務(wù)

　　(一）落實(shí)新建居民住宅小區(qū)"三個(gè)提前"工作要求。

　　1. 在業(yè)主入住前，社區(qū)居民委員會(huì)提前開展工作。各區(qū)縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)的非經(jīng)營(yíng)性公建聯(lián)審聯(lián)驗(yàn)機(jī)制，確保社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施在業(yè)主入住前到位。明確代管社區(qū)居民委員會(huì)或指導(dǎo)成立社區(qū)居民委員會(huì)籌備組，并提前進(jìn)駐小區(qū)依法開展工作，為做好后續(xù)服務(wù)和管理奠定基礎(chǔ)。

　　2. 在業(yè)主委員會(huì)成立前，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作，并指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。符合選舉條件的社區(qū)居民委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)積極參加業(yè)主委員會(huì)競(jìng)選（已成立業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)成員參加社區(qū)居民委員會(huì)選舉），實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民委員會(huì)成員與業(yè)主委員會(huì)成員的交叉任職。

　　3. 在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議提前開展工作。社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議要指導(dǎo)新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)做好選聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議中約定內(nèi)容的執(zhí)行情況，及時(shí)建議業(yè)主委員會(huì)對(duì)管理能力差或服務(wù)不到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促整改或必要時(shí)解除合同。

　　（二）建立健全"三個(gè)公開"工作制度。

　　1. 社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度公開。社區(qū)居民委員會(huì)每月要主持召開社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議，研究協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議履行情況、業(yè)主委員會(huì)履職和換屆、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳使用、房屋維修專項(xiàng)資金和應(yīng)急解危專項(xiàng)資金使用等社區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的重要事項(xiàng)和問題；對(duì)涉及居民切身利益的，要形成會(huì)議紀(jì)要和通報(bào)，及時(shí)予以公開。

　　2. 社區(qū)物業(yè)服務(wù)和賬務(wù)公開。社區(qū)居民委員會(huì)要配合有關(guān)部門，指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照市國(guó)土房管局關(guān)于建立物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公開公示制度有關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議約定的公開事項(xiàng)，落實(shí)各項(xiàng)公開公示制度。享受市和區(qū)縣兩級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼的舊樓區(qū)，其所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要組織相關(guān)社區(qū)居民員會(huì)或管理服務(wù)單位，對(duì)政府補(bǔ)貼、管理服務(wù)費(fèi)、非機(jī)動(dòng)車及機(jī)動(dòng)車輛場(chǎng)地占用費(fèi)等收支使用情況進(jìn)行公示。

　　3. 業(yè)主委員會(huì)工作公開。社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)配合有關(guān)部門，指導(dǎo)督促業(yè)主委員會(huì)及時(shí)向廣大業(yè)主公開工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)議定事項(xiàng)等內(nèi)容。

　　（三）實(shí)行"三個(gè)上賬"管理措施。

　　1. 舊樓區(qū)長(zhǎng)效管理補(bǔ)貼上賬。各區(qū)縣人民政府要充分運(yùn)用市和區(qū)縣兩級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼資金的引導(dǎo)和獎(jiǎng)勵(lì)作用，督促區(qū)縣有關(guān)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府嚴(yán)格實(shí)施舊樓區(qū)管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區(qū)長(zhǎng)效管理補(bǔ)貼資金發(fā)放的重要依據(jù)。市和區(qū)縣財(cái)政、審計(jì)部門要加強(qiáng)對(duì)補(bǔ)貼資金使用情況的有效監(jiān)管，確保補(bǔ)貼資金專款專用。

　　2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為"上賬"。市和區(qū)縣物業(yè)管理主管部門要建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，定期組織對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評(píng)，指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)建立健全物業(yè)管理評(píng)議制度。市和區(qū)縣民政部門要定期組織社區(qū)居民開展?jié)M意度調(diào)查，為物業(yè)管理主管部門考核物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供依據(jù)。

　　3. 開發(fā)建設(shè)單位的質(zhì)量保證金上賬。市和區(qū)縣建設(shè)主管部門要進(jìn)一步完善建設(shè)工程缺陷保修監(jiān)管機(jī)制，落實(shí)缺陷責(zé)任期內(nèi)建設(shè)工程質(zhì)量保證金制度，并規(guī)范開發(fā)建設(shè)單位對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量保證金的保管和使用；會(huì)同民政部門圍繞開發(fā)建設(shè)單位房屋質(zhì)量、維修時(shí)限和修繕效果，定期開展居民滿意度調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果作為對(duì)開發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)評(píng)定的重要參數(shù)。

　　（四）健全"五個(gè)到位"保障機(jī)制。

　　1. 社區(qū)物業(yè)管理隊(duì)伍到位。各區(qū)縣民政部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要落實(shí)社區(qū)物業(yè)管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強(qiáng)隊(duì)伍管理和人員培訓(xùn)，建立完善淘汰和補(bǔ)錄機(jī)制，保障社區(qū)物業(yè)管理隊(duì)伍專人專崗。

　　2. 社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施到位。各區(qū)縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施達(dá)標(biāo)建設(shè)規(guī)劃方案，加快推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施建設(shè)全面達(dá)標(biāo)。市和區(qū)縣財(cái)政要加大資金支持力度，發(fā)揮區(qū)縣人民政府主體作用，采取補(bǔ)建、插建、購(gòu)買、租賃等方式，提升改造社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施，滿足社區(qū)服務(wù)管理的基本需求。

　　3. 社區(qū)物業(yè)管理政策到位。各區(qū)縣人民政府和有關(guān)部門要認(rèn)真貫徹執(zhí)行社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)法規(guī)和政策，逐個(gè)小區(qū)制定工作方案，確保政策落實(shí)到位。市有關(guān)部門要研究完善社區(qū)專項(xiàng)治理方案，推動(dòng)我市社區(qū)物業(yè)管理水平全面提升。

　　4. 社區(qū)物業(yè)管理制度到位。各區(qū)縣人民政府要進(jìn)一步完善街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度和社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，分級(jí)負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作出現(xiàn)的問題。要進(jìn)一步建立和完善區(qū)縣、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)三級(jí)社區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制，確保一般問題不出社區(qū)、復(fù)雜問題不出街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、重大問題不出區(qū)縣。

　　5. 基層管理執(zhí)法隊(duì)伍到位。市有關(guān)部門和各區(qū)縣人民政府要堅(jiān)持屬地管理、條塊結(jié)合、以塊為主的工作原則，認(rèn)真總結(jié)和推廣街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）行政執(zhí)法授權(quán)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)，縮短執(zhí)法半徑、提高管理效率，將各項(xiàng)執(zhí)法職能落實(shí)到社區(qū)，確保不留盲點(diǎn)。

　　三、工作要求

　　（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各區(qū)縣人民政府要建立社區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，落實(shí)責(zé)任，制定措施，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)，實(shí)施監(jiān)督考核。市和區(qū)縣房管、民政、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政、公安、市容園林、綜合執(zhí)法、市政管理等有關(guān)部門要依據(jù)各自職責(zé)，制定工作方案，共同推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作。

　　（二）嚴(yán)格監(jiān)督考核。各區(qū)縣人民政府要將社區(qū)物業(yè)管理工作納入對(duì)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門的年度績(jī)效考評(píng)項(xiàng)目，認(rèn)真組織對(duì)本實(shí)施意見落實(shí)情況的監(jiān)督檢查，確保社區(qū)物業(yè)管理工作落到實(shí)處。

　　（三）強(qiáng)化政策保障。各區(qū)縣人民政府和市有關(guān)部門要大力支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展，落實(shí)財(cái)稅、用工等扶持政策，加強(qiáng)物業(yè)管理人員培訓(xùn)，積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)延伸服務(wù)鏈條，創(chuàng)新盈利模式，實(shí)現(xiàn)特色發(fā)展，培育壯大一批品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康成長(zhǎng)提供良好的發(fā)展空間。

　　（四）動(dòng)員社會(huì)參與。各區(qū)縣人民政府和市有關(guān)部門要采取多種形式，大力宣傳社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)法律法規(guī)和做好社區(qū)物業(yè)管理工作的重要意義，積極引導(dǎo)廣大居民群眾樹立物業(yè)管理的商品消費(fèi)觀念，主動(dòng)支持、參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺維護(hù)社區(qū)環(huán)境，形成"社區(qū)是我家、建設(shè)靠大家"的良好氛圍。