小區(qū)一樓業(yè)主該不該交納電梯費探討

2024-06-19 3939

　　小區(qū)一樓業(yè)主該不該交納電梯費的探討

　　筆者從事住宅物業(yè)管理服務工作多年，在物業(yè)管理服務費的交納問題上，我們發(fā)現(xiàn)業(yè)主質(zhì)疑最多的就是：一樓住戶是否要交納電梯費?業(yè)主的觀點集中表現(xiàn)在兩個方面：大部分一樓業(yè)主們認為，住在一層，根本不使用電梯，沒有義務負擔電梯費用;一小部分業(yè)主則認為可以少交電梯費用，但不能認同與二層及以上的業(yè)主負擔相同數(shù)額的電梯費用。

　　那么一樓業(yè)主到底該不該交納電梯費用呢?

　　電梯費的準確含義

　　在日常生活中我們俗稱的電梯費，其準確的名稱應該是電梯運行維護費，是指電梯的日常運行以及維護所發(fā)生的費用，主要包括運行電費、年檢費、保險費、日常維護保養(yǎng)費和維修材料費等，不包括電梯的中修、大修和更新改造費用。

　　物業(yè)服務企業(yè)收取的這筆費用主要是用于保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯設備的正常運行、維護保養(yǎng)。

　　一樓的業(yè)主應該交納電梯費

　　雖然一樓業(yè)主日常生活中使用電梯的機會非常少，但是電梯是該建筑物的附屬設施，是共有部分，只要業(yè)主所購買的住宅附帶有電梯這一公共設施，就應該交納電梯費。

　　首先，一樓的業(yè)主不交納電梯費是不合法的。20**年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《中華人民共和國物權法》第六章第七十二條明確規(guī)定“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務?！笨梢婋娞葑鳛榻ㄖ锏墓灿胁糠?，每個業(yè)主對其享有權利，同時也承擔義務，一樓的業(yè)主不得以在日常生活中不使用電梯為理由，不交納電梯費用，即“不得以放棄權利不履行義務”。

　　其次，一樓的業(yè)主不交納電梯費也是不合情理的。電梯費用的測算是個非常專業(yè)的問題，電梯收費標準的確定直接影響到廣大業(yè)主的切身利益。20**年1月1日開始執(zhí)行的《北京市物業(yè)管理收費辦法》(試行)第十三條規(guī)定“執(zhí)行物業(yè)服務收費政府指導價的住宅區(qū)，電梯運行維護費可依據(jù)其實際支出，按建筑面積或戶合理分攤，具體辦法由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。”因為每部電梯實際支出的費用是一定的，如果一層的業(yè)主不交納電梯費用，勢必加重其他樓層的業(yè)主分攤的費用。另外，大家購買的是同一幢帶電梯的建筑物，電梯是共有部分，公共設施，一層業(yè)主不交納電梯費，那么二層業(yè)主有可能會以用梯比較少或承諾不用要求減免電梯費，三層、四層的業(yè)主也可以這么要求，這對高樓層、必須使用電梯的業(yè)主是不公平的。所以，一樓的業(yè)主不交納電梯費看起來是合乎情，實際上是不合理的。

　　再者，“物業(yè)管理”本質(zhì)是“基于物業(yè)共有部分而提供的準公共性服務”。物業(yè)服務企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務是針對物業(yè)的共有部分而言的，《物權法》規(guī)定“業(yè)主對建筑物內(nèi)共有部分享有共有和共同管理的權利”。由此可見物業(yè)服務企業(yè)的服務是面向全體業(yè)主的。如果物業(yè)服務企業(yè)對個別業(yè)主的意見進行遷就，對一樓業(yè)主的電梯費用進行免除，那么就損害了其他業(yè)主的合法權益，損害公眾利益。一樓業(yè)主要交納電梯費，這是由公共服務的特點決定的。比如，我們出行時乘坐公交車，不能因為我們在車上沒有座位就不交或者少交乘車費。

　　一樓業(yè)主的電梯費應該如何交納

　　實際生活中，一樓的業(yè)主如果同樓上的業(yè)主交納同樣的電梯費，那么他一定覺得很冤，畢竟，一樓的業(yè)主使用電梯的幾率很小。這就存在著一個問題：一樓業(yè)主到底應該怎樣交納電梯費用?

　　北京市發(fā)改委曾就小區(qū)電梯收費問題兩次在網(wǎng)上向社會征求意見，在征求意見稿中，曾經(jīng)探討過對一樓業(yè)主的電梯費用進行減免，但最終也沒有形成一個一致的標準出臺。這從一個側(cè)面表明了電梯費交納問題的復雜性。

　　解釋一層業(yè)主對電梯收費問題的質(zhì)疑，最好的依據(jù)是《物業(yè)服務合同》。在前期物業(yè)管理階段，開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)簽定的《前期物業(yè)服務合同》中一般都有關于電梯費用具體分攤辦法的條款，業(yè)主就該按照其約定交納電梯費用。即使思想上有保留意見，行動上也必須先交納。等到所在小區(qū)成立業(yè)主大會以后，一層業(yè)主可以就其在電梯收費方面的意見和其他樓層的業(yè)主多進行溝通，在小區(qū)業(yè)主大會上按表決權投票形成關于電梯費用分擔具體辦法的決議。比如可以探討一層業(yè)主只負擔電梯的維護費用，而不承擔電梯的運行費用等。只要一層業(yè)主的建議能夠取得大多數(shù)業(yè)主的支持，能在業(yè)主大會上表決通過，并形成決議，就可以據(jù)此與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商，最終確定一層業(yè)主電梯費用的具體負擔辦法，簽訂新的物業(yè)服務合同。

　　那么，在實際操作上，一樓的業(yè)主到底應該如何交納電梯費才不會覺得“冤”呢?在這個問題上，各地分別出臺了一些規(guī)定予以規(guī)范，對電梯費糾紛的化解起到了一些效果。

　　如山東威海：20**年，威海市出臺《威海市市區(qū)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準》。該標準規(guī)定：一、二層住戶確定不使用電梯的及閑置房業(yè)主可不繳納電梯使用費，但應按交費起始層的30%繳納電梯維護保養(yǎng)費，電梯電費由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主商定繳納辦法，可按面積、按戶、按常住人口等不同方法確定。

　　再如江蘇蘇州：《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》中規(guī)定，電梯費分為正常使用、物業(yè)管理及更新費用。蘇州的小高層、高層小區(qū)的電梯費，不帶負一層的高層一樓住戶由于使用電梯的頻率幾乎為零，所以不需要支付電梯使用費，但因為電梯是公共部分設施，每位業(yè)主都要承擔其維護責任，所以在電梯需要更新時，必須按照規(guī)定支付電梯更新費。

　　筆者認為，自20**年10月1日起執(zhí)行的《常州市市區(qū)住宅電梯運行維護收費管理辦法》中確定的按層收取電梯費的辦法是一個有新意的、很不錯的方法。

　　其第五條規(guī)定，住宅電梯運行維護費按建筑面積每月每平方米0.40元乘電梯樓層系數(shù)預收(月度電梯運行維護費=建筑面積×0.40元×K，K為電梯樓層系數(shù))。業(yè)主委員會成立前的住宅電梯運行維護費年終結算，其不足部分由開發(fā)建設單位補足，結余部分由業(yè)主委員會成立后的業(yè)主代表大會處置。業(yè)主委員會成立后的住宅電梯運行維護費年終結算，不足部分由電梯受益業(yè)主補足，結余部分滾存使用。

　　其第六條規(guī)定，電梯樓層系數(shù)確定原則：根據(jù)不同高低的住宅樓以單元為單位，以電梯受益業(yè)主的中間層系數(shù)為1，然后向上、下分別增、減差率來確定，但各樓層系數(shù)增減差率的代數(shù)和應等于零，且原則上最高樓層系數(shù)不高于1.50，最低樓層系數(shù)不低于0.50。

　　比如以一幢電梯直通地下室的9層住宅樓為例，電梯受益業(yè)主就應該從1層起算。中間層為5層，可以定系數(shù)為1，即每月每平方米交0.4元。這些都確定后，就有兩種方案可供選擇。(見表1和表2)

　　表1：每層--系數(shù)，以0.1為一個系數(shù)梯級

樓層	1層	2層	3層	4層	5層	6層	7層	8層	9層	10層	11層
樓層系數(shù)	0.5	0.6	0.7	0.8	0.9	1.0	1.1	1.2	1.3	1.4	1.5
標準（元/月·M2）	0.2	0.24	0.28	0.32	0.36	0.4	0.44	0.48	0.52	0.56	0.6

表2：多層--系數(shù)，如以5-7層為中間樓層，兩個樓層為一組團，0.2為一個系數(shù)梯級。

樓層	1-2層	3-4層	5-7層	8-9層	10-11層
樓層系數(shù)	0.5	0.7	0.9	1.1	1.4
標準（元/月·M2）	0.2	0.28	0.36	0.44	0.56

　　總之，購買帶電梯住宅的一樓業(yè)主應該交納電梯費，這是由公共服務的特點決定的。至于電梯費用的具體交納標準，在業(yè)主大會未成立之前，按《前期服務合同》中的具體約定交納;業(yè)主大會成立以后，根據(jù)業(yè)主大會形成的決議，按與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商達成一致的標準交納。但借口未使用或不使用的原因?qū)﹄娞葙M一點也不愿承擔的做法是說不過去的。

　　陳寶君，現(xiàn)任北京金隅集團地產(chǎn)和物業(yè)事業(yè)部經(jīng)理;

　　陳勇，現(xiàn)就職于金隅集團北京正泰恒安物業(yè)管理有限公司

篇2：家住一樓能否少交電梯費討論5

　　家住一樓能否少交電梯費的討論5

　　“我們住一樓的為啥交的物業(yè)管理費跟其他樓層一樣多？像電梯費收得就不合理嘛！”目前正進入集中交房時期，本報接到不少太原市民有關物業(yè)費特別是電梯費收取不合理的反映。那么，城市高層住宅的一樓住戶，到底該不該交納電梯費呢？

　　■住戶：“霸王規(guī)定”讓人不服

　　家住城北的高先生在一棟高層住宅的二層居住，愛好鍛煉的他，每天都是從樓梯進出。即使手里拎著大件東西，一般也不去用電梯。用他的話說，“抬抬腿就上樓了，一年也用不了幾次”。讓高先生有些不能理解的是，小區(qū)以小高層為主，共有600多戶居民，其中三層以下的有好幾十戶，說起“電梯費”大家都覺得“交得冤”。

　　記者在采訪中了解到，高先生的說法得到很多住戶的認同。不少低層的住戶表示，從理論上講，他們根本不會使用電梯，即便偶爾使用，也與樓上住戶以此作為運輸工具使用有本質(zhì)區(qū)別。

　　■物管：按政府紅頭文件收費

　　業(yè)主的話有道理，可物業(yè)公司也有自己的說法。一位不愿透露姓名的物業(yè)公司負責人告訴記者，我國《物權法》中明確規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉(zhuǎn)讓?！耙簿褪钦f，業(yè)主對電梯等共有部分是享有共有權的，因此必須承擔相應的義務。繳納電梯使用費就是一種義務?！?/P>

　　但對于物業(yè)公司的這一理論，法律界人士也有不同看法。山西民權律師事務所周律師說，《物權法》中雖然有業(yè)主責任、義務的規(guī)定，卻并沒有明確規(guī)定物業(yè)管理費用收取的標準?！拔飿I(yè)公司的做法顯然放大了《物權法》中的有關規(guī)定?！?/P>

　　■政府：目前沒有統(tǒng)一收費模式

　　那么，電梯費究竟是怎么分攤出來的呢？有什么依據(jù)？

　　太原市房地局物業(yè)處副處長唐天竹告訴記者，目前太原市住宅物業(yè)收費標準遵循的是20**年由房地局與物價局共同制定的《太原市普通住宅物業(yè)服務等級與收費標準》?！霸谶@個標準的指導下，物業(yè)公司通過核算經(jīng)營成本最終制定具體的收費金額。其中，涉及電梯這塊，就需要將電梯的保養(yǎng)費、年檢費、大修費等考慮進去。”

　　但對于高層住宅一樓住戶是否該交電梯使用費這個非常細化的問題，唐天竹也表示無奈。“目前無論是國家物業(yè)管理相關條例，還是太原市的相關物業(yè)管理辦法，均沒有對此做出過單獨規(guī)定。主要依靠市場調(diào)節(jié)，政府不能干預太多?！?/P>

　　因此，目前有關高層住宅樓一層電梯費的收取也呈現(xiàn)出多種方式。據(jù)唐天竹介紹，目前除了比較普遍的底層、頂層一個價的收費方式外，有些物業(yè)索性將電梯設置為三層以下不停，這既解決了三層以下的業(yè)主不必交費的問題，也方便管理及樓上用戶上下的快捷；還有一種就是采用刷卡制，用一次扣除一到兩毛錢。

　　■律師：購房合同應有所約定

　　山西民權律師事務所周律師表示，在目前沒有統(tǒng)一的電梯費收費模式的情況下，一樓住戶如果對電梯收費有異議，最好還是爭取多數(shù)居民和業(yè)主委員會的支持，通過業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)調(diào)，最終產(chǎn)生一個雙方都能接受的操作方案?！翱傊枰飿I(yè)公司與業(yè)主加強溝通，通過‘雙方約定’或者簽訂有關協(xié)議減少摩擦?！?/P>

　　周律師同時建議，消費者尤其是準備買高層住宅一層的業(yè)主，一定要提高維權意識?！霸谫彿繒r，就可以直接詢問開發(fā)商住在一層是否承擔電梯費用。得到答復后，最好還要簽訂一個合同，明確雙方的約定，防止以后出現(xiàn)糾紛。記者胡斌

　　■相關鏈接：

　　南京：目前南京的高層或是小高層，電梯的維護費是包含在物管費里統(tǒng)一交納的，高層的物業(yè)維修基金比沒有電梯的多層小區(qū)要多交1%。而電梯的電費則另外收取，有的小區(qū)采取業(yè)主平攤的做法，也有小區(qū)制定了不同的系數(shù)，相應樓層根據(jù)系數(shù)來交電梯電費，住的越高交的越多。

　　州：規(guī)定如果住宅樓帶有地下一層（也就是負一層），一樓住戶必須繳納電梯使用費。反之，一樓住戶則不用支付，但是必須承擔電梯的更新費用。

　　無錫：對一樓業(yè)主收取電梯使用費沒有作出規(guī)定。通常都是由物業(yè)公司和一樓業(yè)主進行協(xié)商。因一樓業(yè)主通常不作為電梯的受益人，所以經(jīng)過協(xié)商都可以不承擔使用費用。

　　常州：住宅電梯運行維護費統(tǒng)一按業(yè)主擁有的住宅建筑面積計算，由物業(yè)向電梯受益業(yè)主按月收取，也可按物業(yè)服務協(xié)議分期預收，但時間不能超過一年。收費標準由既定的費用加樓層系數(shù)組成，而這個系數(shù)由業(yè)主委員會與物管公司協(xié)商確定。

篇3：住宅電梯費收繳協(xié)議樣本1

　　住宅電梯費收繳協(xié)議樣本1

　　甲方：AA物業(yè)管理有限公司

　　乙方：閣層號業(yè)主

　　一、根據(jù)甲、乙雙方簽訂的管理公約及有關文件批示，乙方每年應向甲方繳納小區(qū)電梯維護費，收取標準為住戶：0.20元/平方米

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