小區一樓業主該不該交納電梯費探討

2024-06-19 3939

　　小區一樓業主該不該交納電梯費的探討

　　筆者從事住宅物業管理服務工作多年，在物業管理服務費的交納問題上，我們發現業主質疑最多的就是：一樓住戶是否要交納電梯費?業主的觀點集中表現在兩個方面：大部分一樓業主們認為，住在一層，根本不使用電梯，沒有義務負擔電梯費用;一小部分業主則認為可以少交電梯費用，但不能認同與二層及以上的業主負擔相同數額的電梯費用。

　　那么一樓業主到底該不該交納電梯費用呢?

　　電梯費的準確含義

　　在日常生活中我們俗稱的電梯費，其準確的名稱應該是電梯運行維護費，是指電梯的日常運行以及維護所發生的費用，主要包括運行電費、年檢費、保險費、日常維護保養費和維修材料費等，不包括電梯的中修、大修和更新改造費用。

　　物業服務企業收取的這筆費用主要是用于保障物業管理區域內電梯設備的正常運行、維護保養。

　　一樓的業主應該交納電梯費

　　雖然一樓業主日常生活中使用電梯的機會非常少，但是電梯是該建筑物的附屬設施，是共有部分，只要業主所購買的住宅附帶有電梯這一公共設施，就應該交納電梯費。

　　首先，一樓的業主不交納電梯費是不合法的。20**年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《中華人民共和國物權法》第六章第七十二條明確規定“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。”可見電梯作為建筑物的共有部分，每個業主對其享有權利，同時也承擔義務，一樓的業主不得以在日常生活中不使用電梯為理由，不交納電梯費用，即“不得以放棄權利不履行義務”。

　　其次，一樓的業主不交納電梯費也是不合情理的。電梯費用的測算是個非常專業的問題，電梯收費標準的確定直接影響到廣大業主的切身利益。20**年1月1日開始執行的《北京市物業管理收費辦法》(試行)第十三條規定“執行物業服務收費政府指導價的住宅區，電梯運行維護費可依據其實際支出，按建筑面積或戶合理分攤，具體辦法由業主與物業管理企業協商確定。”因為每部電梯實際支出的費用是一定的，如果一層的業主不交納電梯費用，勢必加重其他樓層的業主分攤的費用。另外，大家購買的是同一幢帶電梯的建筑物，電梯是共有部分，公共設施，一層業主不交納電梯費，那么二層業主有可能會以用梯比較少或承諾不用要求減免電梯費，三層、四層的業主也可以這么要求，這對高樓層、必須使用電梯的業主是不公平的。所以，一樓的業主不交納電梯費看起來是合乎情，實際上是不合理的。

　　再者，“物業管理”本質是“基于物業共有部分而提供的準公共性服務”。物業服務企業所提供的物業管理服務是針對物業的共有部分而言的，《物權法》規定“業主對建筑物內共有部分享有共有和共同管理的權利”。由此可見物業服務企業的服務是面向全體業主的。如果物業服務企業對個別業主的意見進行遷就，對一樓業主的電梯費用進行免除，那么就損害了其他業主的合法權益，損害公眾利益。一樓業主要交納電梯費，這是由公共服務的特點決定的。比如，我們出行時乘坐公交車，不能因為我們在車上沒有座位就不交或者少交乘車費。

　　一樓業主的電梯費應該如何交納

　　實際生活中，一樓的業主如果同樓上的業主交納同樣的電梯費，那么他一定覺得很冤，畢竟，一樓的業主使用電梯的幾率很小。這就存在著一個問題：一樓業主到底應該怎樣交納電梯費用?

　　北京市發改委曾就小區電梯收費問題兩次在網上向社會征求意見，在征求意見稿中，曾經探討過對一樓業主的電梯費用進行減免，但最終也沒有形成一個一致的標準出臺。這從一個側面表明了電梯費交納問題的復雜性。

　　解釋一層業主對電梯收費問題的質疑，最好的依據是《物業服務合同》。在前期物業管理階段，開發商與物業服務企業簽定的《前期物業服務合同》中一般都有關于電梯費用具體分攤辦法的條款，業主就該按照其約定交納電梯費用。即使思想上有保留意見，行動上也必須先交納。等到所在小區成立業主大會以后，一層業主可以就其在電梯收費方面的意見和其他樓層的業主多進行溝通，在小區業主大會上按表決權投票形成關于電梯費用分擔具體辦法的決議。比如可以探討一層業主只負擔電梯的維護費用，而不承擔電梯的運行費用等。只要一層業主的建議能夠取得大多數業主的支持，能在業主大會上表決通過，并形成決議，就可以據此與物業服務企業協商，最終確定一層業主電梯費用的具體負擔辦法，簽訂新的物業服務合同。

　　那么，在實際操作上，一樓的業主到底應該如何交納電梯費才不會覺得“冤”呢?在這個問題上，各地分別出臺了一些規定予以規范，對電梯費糾紛的化解起到了一些效果。

　　如山東威海：20**年，威海市出臺《威海市市區普通住宅小區物業服務等級標準》。該標準規定：一、二層住戶確定不使用電梯的及閑置房業主可不繳納電梯使用費，但應按交費起始層的30%繳納電梯維護保養費，電梯電費由物業服務企業和業主商定繳納辦法，可按面積、按戶、按常住人口等不同方法確定。

　　再如江蘇蘇州：《蘇州市住宅區物業管理條例》中規定，電梯費分為正常使用、物業管理及更新費用。蘇州的小高層、高層小區的電梯費，不帶負一層的高層一樓住戶由于使用電梯的頻率幾乎為零，所以不需要支付電梯使用費，但因為電梯是公共部分設施，每位業主都要承擔其維護責任，所以在電梯需要更新時，必須按照規定支付電梯更新費。

　　筆者認為，自20**年10月1日起執行的《常州市市區住宅電梯運行維護收費管理辦法》中確定的按層收取電梯費的辦法是一個有新意的、很不錯的方法。

　　其第五條規定，住宅電梯運行維護費按建筑面積每月每平方米0.40元乘電梯樓層系數預收(月度電梯運行維護費=建筑面積×0.40元×K，K為電梯樓層系數)。業主委員會成立前的住宅電梯運行維護費年終結算，其不足部分由開發建設單位補足，結余部分由業主委員會成立后的業主代表大會處置。業主委員會成立后的住宅電梯運行維護費年終結算，不足部分由電梯受益業主補足，結余部分滾存使用。

　　其第六條規定，電梯樓層系數確定原則：根據不同高低的住宅樓以單元為單位，以電梯受益業主的中間層系數為1，然后向上、下分別增、減差率來確定，但各樓層系數增減差率的代數和應等于零，且原則上最高樓層系數不高于1.50，最低樓層系數不低于0.50。

　　比如以一幢電梯直通地下室的9層住宅樓為例，電梯受益業主就應該從1層起算。中間層為5層，可以定系數為1，即每月每平方米交0.4元。這些都確定后，就有兩種方案可供選擇。(見表1和表2)

　　表1：每層--系數，以0.1為一個系數梯級

樓層	1層	2層	3層	4層	5層	6層	7層	8層	9層	10層	11層
樓層系數	0.5	0.6	0.7	0.8	0.9	1.0	1.1	1.2	1.3	1.4	1.5
標準（元/月·M2）	0.2	0.24	0.28	0.32	0.36	0.4	0.44	0.48	0.52	0.56	0.6

表2：多層--系數，如以5-7層為中間樓層，兩個樓層為一組團，0.2為一個系數梯級。

樓層	1-2層	3-4層	5-7層	8-9層	10-11層
樓層系數	0.5	0.7	0.9	1.1	1.4
標準（元/月·M2）	0.2	0.28	0.36	0.44	0.56

　　總之，購買帶電梯住宅的一樓業主應該交納電梯費，這是由公共服務的特點決定的。至于電梯費用的具體交納標準，在業主大會未成立之前，按《前期服務合同》中的具體約定交納;業主大會成立以后，根據業主大會形成的決議，按與物業服務企業協商達成一致的標準交納。但借口未使用或不使用的原因對電梯費一點也不愿承擔的做法是說不過去的。

　　陳寶君，現任北京金隅集團地產和物業事業部經理;

　　陳勇，現就職于金隅集團北京正泰恒安物業管理有限公司

篇2：家住一樓能否少交電梯費討論5

　　家住一樓能否少交電梯費的討論5

　　“我們住一樓的為啥交的物業管理費跟其他樓層一樣多？像電梯費收得就不合理嘛！”目前正進入集中交房時期，本報接到不少太原市民有關物業費特別是電梯費收取不合理的反映。那么，城市高層住宅的一樓住戶，到底該不該交納電梯費呢？

　　■住戶：“霸王規定”讓人不服

　　家住城北的高先生在一棟高層住宅的二層居住，愛好鍛煉的他，每天都是從樓梯進出。即使手里拎著大件東西，一般也不去用電梯。用他的話說，“抬抬腿就上樓了，一年也用不了幾次”。讓高先生有些不能理解的是，小區以小高層為主，共有600多戶居民，其中三層以下的有好幾十戶，說起“電梯費”大家都覺得“交得冤”。

　　記者在采訪中了解到，高先生的說法得到很多住戶的認同。不少低層的住戶表示，從理論上講，他們根本不會使用電梯，即便偶爾使用，也與樓上住戶以此作為運輸工具使用有本質區別。

　　■物管：按政府紅頭文件收費

　　業主的話有道理，可物業公司也有自己的說法。一位不愿透露姓名的物業公司負責人告訴記者，我國《物權法》中明確規定，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。“也就是說，業主對電梯等共有部分是享有共有權的，因此必須承擔相應的義務。繳納電梯使用費就是一種義務。”

　　但對于物業公司的這一理論，法律界人士也有不同看法。山西民權律師事務所周律師說，《物權法》中雖然有業主責任、義務的規定，卻并沒有明確規定物業管理費用收取的標準。“物業公司的做法顯然放大了《物權法》中的有關規定。”

　　■政府：目前沒有統一收費模式

　　那么，電梯費究竟是怎么分攤出來的呢？有什么依據？

　　太原市房地局物業處副處長唐天竹告訴記者，目前太原市住宅物業收費標準遵循的是20**年由房地局與物價局共同制定的《太原市普通住宅物業服務等級與收費標準》。“在這個標準的指導下，物業公司通過核算經營成本最終制定具體的收費金額。其中，涉及電梯這塊，就需要將電梯的保養費、年檢費、大修費等考慮進去。”

　　但對于高層住宅一樓住戶是否該交電梯使用費這個非常細化的問題，唐天竹也表示無奈。“目前無論是國家物業管理相關條例，還是太原市的相關物業管理辦法，均沒有對此做出過單獨規定。主要依靠市場調節，政府不能干預太多。”

　　因此，目前有關高層住宅樓一層電梯費的收取也呈現出多種方式。據唐天竹介紹，目前除了比較普遍的底層、頂層一個價的收費方式外，有些物業索性將電梯設置為三層以下不停，這既解決了三層以下的業主不必交費的問題，也方便管理及樓上用戶上下的快捷；還有一種就是采用刷卡制，用一次扣除一到兩毛錢。

　　■律師：購房合同應有所約定

　　山西民權律師事務所周律師表示，在目前沒有統一的電梯費收費模式的情況下，一樓住戶如果對電梯收費有異議，最好還是爭取多數居民和業主委員會的支持，通過業主委員會與物業公司協調，最終產生一個雙方都能接受的操作方案。“總之，需要物業公司與業主加強溝通，通過‘雙方約定’或者簽訂有關協議減少摩擦。”

　　周律師同時建議，消費者尤其是準備買高層住宅一層的業主，一定要提高維權意識。“在購房時，就可以直接詢問開發商住在一層是否承擔電梯費用。得到答復后，最好還要簽訂一個合同，明確雙方的約定，防止以后出現糾紛。記者胡斌

　　■相關鏈接：

　　南京：目前南京的高層或是小高層，電梯的維護費是包含在物管費里統一交納的，高層的物業維修基金比沒有電梯的多層小區要多交1%。而電梯的電費則另外收取，有的小區采取業主平攤的做法，也有小區制定了不同的系數，相應樓層根據系數來交電梯電費，住的越高交的越多。

　　州：規定如果住宅樓帶有地下一層（也就是負一層），一樓住戶必須繳納電梯使用費。反之，一樓住戶則不用支付，但是必須承擔電梯的更新費用。

　　無錫：對一樓業主收取電梯使用費沒有作出規定。通常都是由物業公司和一樓業主進行協商。因一樓業主通常不作為電梯的受益人，所以經過協商都可以不承擔使用費用。

　　常州：住宅電梯運行維護費統一按業主擁有的住宅建筑面積計算，由物業向電梯受益業主按月收取，也可按物業服務協議分期預收，但時間不能超過一年。收費標準由既定的費用加樓層系數組成，而這個系數由業主委員會與物管公司協商確定。

篇3：住宅電梯費收繳協議樣本1

　　住宅電梯費收繳協議樣本1

　　甲方：AA物業管理有限公司

　　乙方：閣層號業主

　　一、根據甲、乙雙方簽訂的管理公約及有關文件批示，乙方每年應向甲方繳納小區電梯維護費，收取標準為住戶：0.20元/平方米

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小區一樓業主該不該交納電梯費探討