19世紀60年代的英國。當時正值英國工業(yè)化大發(fā)展,大量農(nóng)民進入城市,出現(xiàn)了房屋出租。為維護住用者的權(quán)利,需要一套行之有效的管理方法,于是出現(xiàn)了專業(yè)的物業(yè)管理。

自那以后,物業(yè)管理傳遍世界各地,并受到各國的普遍重視。目前美國、英國、中國香港等國家或地區(qū)的物業(yè)管理非常發(fā)達,受到政府的重視和業(yè)主、住用者的歡迎,正處于蓬勃發(fā)展之中,方興未艾。

英美的物業(yè)管理模式:

(1)英美的物業(yè)管理已成為社會化的服務(wù)行業(yè),任何人、任何公司都可從事物業(yè)管理,只要具備條件,領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可。這些物業(yè)管理公司或管理機構(gòu)絕大多數(shù)都是自主經(jīng)營、自負盈虧的經(jīng)濟實體。

(2)物業(yè)管理服務(wù)項目多,內(nèi)容廣泛,包括物業(yè)建設(shè)前后、物業(yè)使用全過程的管理。

(3)管理方式非常靈活。業(yè)主或用戶委托物業(yè)公司進行物業(yè)管理,而物業(yè)公司的管理方式非常靈活。小修工程、日常服務(wù)可由內(nèi)部維修人員完成,而大、中工程可以采取承包方式轉(zhuǎn)給別的專業(yè)公司完成。一個項目或工程如綠化管理,可單項承包也可整體承包。費用由雙方協(xié)商,計費方法可依時間長短, 也可按次計費。

(4)物業(yè)管理服務(wù)收費由委托方與物業(yè)管理公司(或機構(gòu))商定,視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境以及房屋的數(shù)量與質(zhì)量由雙方自由協(xié)商而定,一般無統(tǒng) 一的標準。物業(yè)公司的管理費來源多渠道,有租金收入、服務(wù)費,甚至有政府補貼。

(5)管理公司(機構(gòu))人員精干,效率高,固定人員少,一些項目盡可能臨時聘請,可承包的就不設(shè)固定人員以節(jié)約開支。

香港的物業(yè)管理模式:

(1)公共房屋的較大部分由房委會執(zhí)行機構(gòu)房屋署下轄的房屋管理處具體負責管理,機構(gòu)健全,配有專業(yè)管理人員,管理方式靈活,一些項目常用招標或承包等方式交由專業(yè)公司完成。

(2)從1987年開始,房委會相繼把一些公共居屋委托私營的物業(yè)管理公司管理,受聘的物業(yè)管理公司負責日常物業(yè)管理工作,接受物業(yè)管理委員會的日常管理、工作監(jiān)督與財務(wù)監(jiān)督,房委地不再監(jiān)督物業(yè)公司的日常管理工作。

(3)為管理好私人樓宇,香港政府頒布了《多層大廈(業(yè)主立案法團)條例》,倡導多層大廈業(yè)主組織法團,設(shè)立管理委員會。業(yè)主立案法團是全體業(yè)主組成的法定團體,管理委員會由業(yè)主大會上50%以上的業(yè)主通過成立,代表行業(yè)主立案法團的權(quán)利與責任。業(yè)主立案法團通過招標、協(xié)議或委托等方式聘請物業(yè)管理公司管理物業(yè),監(jiān)督管理公司的運作,如果管理公司的服務(wù)水準太低,業(yè)主立案法團可以在合約期滿后,選擇其他管理公司代替。管理公司與業(yè)主立案法團是聘用與被聘用的關(guān)系,管理公司之間為獲聘而競爭激烈。

(4)物業(yè)公司的經(jīng)費全部來源于各業(yè)主的管理費,管理費的收取標準完全按照管理工作的實際支出而定。管理公司的一切費用,包括人員工資、辦公費、設(shè)備保養(yǎng)費、清潔費、煤氣費等都從所收的管理費中開支。管理公司的利潤是從管理費支出中提取5%~15%這一比例的管理酬金而獲得。管理公司的收支賬目必須定期公開,接受業(yè)主的監(jiān)督,一些較大規(guī)模的維修工程,牽涉到大筆費用支出,須征詢業(yè)主立案法團的意見方能進行,如未獲準,物業(yè)公司不得堅持。物業(yè)管理收費由市場形成是市場經(jīng)濟條件下的普遍規(guī)律。

國外物業(yè)管理特點:

(1)自負盈虧、自主經(jīng)營的獨立的物業(yè)管理公司發(fā)展迅速,政府公屋逐漸交由獨立的物業(yè)管理公司管理,私人樓宇越來越多地委托專業(yè)的物業(yè)公司管理。

(2)物業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)分離。物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系是雇用關(guān)系,業(yè)主通過招標或協(xié)議等方式選擇物業(yè)管理公司,要認真考察公司的信譽、專業(yè)知識背景及管理、財務(wù)、法律水平、管理費用的高低以及社區(qū)活動能力。而物業(yè)管理公司飽受市場競爭的壓力,必須注意其形象,不斷改善經(jīng)營管理,提高效率,盡量讓業(yè)主滿意,否則就會有被淘汰或被解雇的危險。

(3)物業(yè)管理及收費標準由市場形成。政府一般不規(guī)定具體的收費標準,具體收多少管理費由業(yè)主(委托方)與管理公司(受托方)雙方討價還價 決定,視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境、房屋數(shù)量與質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容多少與深淺等

篇2：香港物業(yè)管理專題介紹

　　香港物業(yè)管理專題介紹

　　一、大廈公契

　　(一)大廈公契(Deeds of Mutual Covenant)的性質(zhì)

　　在香港，大廈公契是一份必須在土地注冊處注冊的法律文件。大廈公契依照土地批約條款、城市設(shè)計條例、建筑物管理條例所規(guī)定，詳細列明了各單位的用途，清楚地列明大業(yè)主、小業(yè)主及經(jīng)理人所應(yīng)有的權(quán)利、權(quán)益及責任。另外，公契還定義了公共權(quán)益及公共地方的劃分與用途，特別在維修保養(yǎng)樓宇方面都有詳細說明。同時大廈公契無論是對現(xiàn)時的業(yè)主還是將來的業(yè)主都有同樣的約束力。

　　(二)大廈公契的產(chǎn)生

　　大廈公契通常是由發(fā)展商委托其律師制訂，并由發(fā)展商、首次買家及經(jīng)理人等聯(lián)合簽訂，有時亦可能包括提供樓宇按揭的銀行等?？梢哉f大廈公契是整個物業(yè)開發(fā)項目產(chǎn)權(quán)多元化的產(chǎn)物。

　　(三)大廈公契--管理者權(quán)力的來源

　　管理大廈的權(quán)力主要來源于大廈公契，大廈公契詳細列明了經(jīng)理人的職責，并授予其充分權(quán)力執(zhí)行對整個大廈的全面管理。如負責大廈公共地方及設(shè)施的維修與保養(yǎng)，為大廈購買適當?shù)谋ｋU，擬定、收繳、追討及運用管理費，每年公布審核帳目，執(zhí)行及監(jiān)察公契約規(guī)定各業(yè)主應(yīng)該遵守履行的條款等等。

　　(四)大廈公契的發(fā)展

　　由于公契是由發(fā)展商的律師制定的，其他小業(yè)主并未有機會提出意見及參與制訂，因 此早期的大廈公契出現(xiàn)了許多過于保護發(fā)展商的條款，也有些大廈的物業(yè)管理權(quán)長期操縱在發(fā)展商手中。

　　鑒于以上情況，香港政府于1987年10月15日發(fā)出了第一份關(guān)于非工業(yè)樓宇的《草擬 新公契指引》，該“指引”規(guī)定從1987年12月1日起，凡不符合“指引”的公契不能獲注冊總署批簽?！爸敢钡漠a(chǎn)生對保障眾多小業(yè)主的權(quán)利、權(quán)益起了重大變化。比如“指引”規(guī)定：對于未售出的單位發(fā)展商仍需交付管理費；承包合約如超過總管理支出的20%，則必須公開招標，第一任管理公司任期最多不能超過兩年，業(yè)主可以成立立案法團來監(jiān)督管理公司的運作并可以更換表現(xiàn)不佳的管理公司等等。

　　(五)大廈公契與《建筑物管理條例》及守則

　　香港早在1970年6月已發(fā)布了《多層大廈(業(yè)主法團)條例》，于1993年5月6日經(jīng)立法局通過作了大量修改，并正式改名為《建筑物管理條例》。該條例第34E條文特別規(guī)定了“公契”所必須包括的強制性條款，即經(jīng)理人每年制定預(yù)算的程序、保存帳目時間、開設(shè)獨立銀行戶口、設(shè)立特別基金、訂立服務(wù)合約程序、經(jīng)理人辭職、業(yè)主委員會終止經(jīng)理人的委任及經(jīng)理人委任結(jié)束后的責任。

　　換言之，《建筑物管理條例》是一部法律，“大廈公契”是受該法律制約的一份法律文件，而守則和手冊則是管理者為有效執(zhí)行管理及方便小業(yè)主和住戶理解而編定的管理制的一部分。如：業(yè)主守則、用戶消防手冊、修車場使用守則、內(nèi)裝修規(guī)則等。

　　(六)名詞的互用

　　“大廈公契”也稱“大廈公共契約”、“大廈公約”、管理公約”、“管理使用維修公約”等?！肮芾砉尽庇袝r也稱“經(jīng)理人”或“管理者”?！鞍l(fā)展商”即“大業(yè)主”或“第一業(yè)主”。

　　二、大廈保險

　　大廈各單元內(nèi)部的保險通常由業(yè)主或住戶自行負責，但對物業(yè)和樓宇的公共地方及設(shè)施的保險則應(yīng)由一個共同的團體承擔，以保障公共地方及設(shè)施意外損毀及對第三者的生命及財物安全。

　　專業(yè)的物業(yè)管理公司須依照大廈公契的規(guī)定為其接管物業(yè)的公共地方及其設(shè)施購買保險，以便在意外發(fā)生后，全體業(yè)主的賠償問題有所保障。在香港，管理公司須考慮的大廈保險有以下三類：

　　(一)財產(chǎn)保險

　　財產(chǎn)保險通常又分為兩種情況：一種是只保公共地方及設(shè)施；另一種還包括大廈的結(jié)構(gòu)。購買保險之前，管理公司會依照大廈公契的投保要求，并聘請專業(yè)測量師對投保額進行估價，然后向信譽好的保險公司投保，以便大廈在遭受火災(zāi)、水浸及其他受保的風險所造成毀壞時，小業(yè)主的利益有所保障。

　　(二)公共責任險

　　此類保險通常沒有固定保額，保險公司通常會以每次索償?shù)淖罡哔r償限額為依據(jù)，再視其管理公司的物業(yè)大小及類型簽定保價。購買此類保險后，投保人對第三者在該物業(yè)公共地方所發(fā)生的意外造成的賠償責任，便由保險公司承擔。比如：大廈外墻脫落擊傷行人或砸壞車輛、電梯困人造成第三者受傷、私家車被盜等情況發(fā)生，而管理公司被控并證明確有職責疏忽時，保險公司須對受害者依法例作出賠償。

　　(三)雇員賠償保險

　　香港勞工法例規(guī)定：雇主必須為其雇員購買意外傷害保險，保額是以所有受雇員的全年薪金總和(包括獎金、花紅等)作為準則。

　　購買保險之后，專業(yè)的管理公司卻會特別注意以下事項：

　　1、復(fù)核保單資料，詳審?fù)侗Ｈ嗣Q、地址、保額、投保風險范圍、期限等是否準確；

　　2、妥善保存保單；

　　3、每年重估保額并續(xù)保

　　當真正有事故或意外事故發(fā)生時，如管理公司認為保險公司賠償不足，則可以通過以下方式尋求解決：

　　1、向保險索償委員會投訴；

　　2、向保險業(yè)聯(lián)會投訴；

　　3、向消費者委員會投訴；

　　4、通過法律途徑向保險公司起訴。

　　應(yīng)該強調(diào)的是管理公司購買的大廈保險通常是不包括小業(yè)主單元內(nèi)部。如業(yè)主單元內(nèi)部水浸或火災(zāi)造成損失則由業(yè)主自行承擔；又如業(yè)主水龍頭忘記關(guān)閉，其水流入公共地方或電梯間等遭受巨大損失或他人受傷，就需由該業(yè)主負責賠償。但是小業(yè)主是可以自行為其單元內(nèi)部購買財產(chǎn)保險及第三者責任保險，以進一步保障其自身利益。

　　三、管理費的理定

　　在物業(yè)管理中，管理費是業(yè)主最關(guān)心的問題之一。很多時候業(yè)主都想知道管理費都包括哪些費用?管理公司是怎么理定管理費的?為什么有時候管理費會增加等?下面從幾個方面為大家介紹管理費：

　　(一)管理費開支包括的內(nèi)容

　　1、公共地方及設(shè)施的維修與保養(yǎng)，如電梯、水泵、消防系統(tǒng)等；

　　2、公共地方清潔服務(wù)；

　　3、保安服務(wù)；

　　4、公共地方水電費、煤氣費、采暖費、空調(diào)費等；

　　5、管理公司員工薪金及福利；

　　6、財產(chǎn)保險及第三者責任保險；

　　7、大型維修改善儲備基金；

　　8、管理公司酬金；

　　9、行政支出，包括法律及專業(yè)費用、核銷費用、管理處的支出一切雜項等。

　　以上開支，管理公司必須備有詳細準確的帳目，如業(yè)主有要求，應(yīng)隨時提供給業(yè)主查詢，管理公司亦要將每年管理收支帳目及資產(chǎn)負債表經(jīng)核數(shù)師核對，交予業(yè)主代表審閱及張貼在樓宇大堂顯眼的地方。

　　(二)管理費的增加

　　管理費理定之后，并非一成不變，因各種因素的影響在新的一年度開始，往往管理費需要調(diào)整，通常下列因素會直接影響管理費的水平。

　　1、通貨膨脹因素；

　　2、發(fā)展商為增加樓宇的銷售能力及吸引租戶，故意將管理費壓低而導致巨大管理開支赤字；

　　3、管理公司財務(wù)管理不善及其他不可預(yù)見的因素。

　　物業(yè)管理公司要增加管理費，必須通過一定的程序進行，不可以擅自做主。簡言之，須經(jīng)業(yè)主委員會和業(yè)主法團同意方可。如果業(yè)主法團開會決議否定了新的收支預(yù)算案，經(jīng)理人應(yīng)視該年度預(yù)算管理費總額與上一年度的相同，然后另外增加不得超過此數(shù)的10%，直至新的收支預(yù)算給業(yè)主法團接納為止。如果經(jīng)理人在新的財政年度開始沒有按其大廈公契的規(guī)定的程序制備收支預(yù)算案，則管理費不可以有任何增加。

　　雖然增加管理費是解決大廈管理赤字的一個方法，但如果赤字額巨大，僅僅靠合理地 增加管理費并不能解決問題，有時會需要大廈全體業(yè)主集款一次性填補赤字，或暫挪用管 理費押金或儲備基金，以應(yīng)付當前的需要，待管理帳戶有盈余時再撥回填補。

　　(三)管理費的分擔

　　有了管理費支出總額，那么管理公司是怎么將這筆費用分攤到每個小業(yè)主頭上的呢?按現(xiàn)時的大廈公契計算及分攤管理費有三種常見的方法：

　　1、以該單元的建筑面積；

　　2、以不可分割權(quán)份數(shù)；

　　3、以管理份額。

　　無論以哪一種方法計算分攤，其每個單元應(yīng)支付的管理費份數(shù)必須在大廈公契附表中列出，下一次將為大家介紹管理公司如何追討欠繳的管理費。

　　四、管理費的迫討

　　一般大廈公契都會詳細列明每個單位所占的應(yīng)付管理費的比率及繳款日期。如業(yè)主將該單位出租，就算在租約上列明由住客支付管理費，管理公司仍有權(quán)向業(yè)主追討欠款。總之，業(yè)主有責任準時繳付管理費，管理公司亦有責任代表其他業(yè)主向有欠管理費的業(yè)主追討。

　　個別業(yè)主在決定購買物業(yè)之前，應(yīng)透過負責買賣文件的律師向管理公司查清前業(yè)主是否已繳付所有大廈管理費用。如前業(yè)主欠交管理費，新業(yè)主一旦簽了屋契，則前業(yè)主所欠的管理費或大廈維修費用所承擔的部分，可能由新業(yè)主負責，管理公司可依法向新業(yè)主追討。故此，為免除不必要的麻煩及責任，業(yè)主在購買物業(yè)之前，應(yīng)查清前業(yè)主是否已清繳所有大廈管理的有關(guān)費用。

　　當管理公司發(fā)現(xiàn)大廈有單位欠交管理費時，通常會采取以下途徑來追討：

　　1、向住客及業(yè)主同時發(fā)出通告，詳列所欠款項及清還期限及說明管理公司會采取什么行動。

　　2、過期未付，管理公司可采取法律行動，假如所涉及的款項少于一萬伍干元港幣，則可透過小額錢債審裁處解決；若款項超過此數(shù)，管理公司便需入稟地方法院提出控訴。

　　3、假若管理公司無法與欠管理費的業(yè)主聯(lián)絡(luò)或者業(yè)主采取置之不理的態(tài)度，管理公司可向田土廳登記，特別注明該單位所欠管理費總數(shù)，當該單位轉(zhuǎn)讓時業(yè)主必須先清付所欠的管理費，否則便不能將該單位轉(zhuǎn)讓。

　　4、對于出租單位，如租約訂明租金已包括管理費，但業(yè)主卻不交管理費，那么管理公司可向法庭申請封租令，要求租客在繳付租金時扣除業(yè)主所欠的管理費，直接付予管理公司，剩余的租金才歸還業(yè)主。

　　此外，一些舊大廈公契還有規(guī)定：業(yè)主若欠交管理費，管理公司有權(quán)截斷其水電供應(yīng)及禁止其使用公共地方和設(shè)施，但實際上這種方法并不可以應(yīng)用，因為在香港，水、電都由私人公司與業(yè)主有直接的服務(wù)關(guān)系，管理公司無權(quán)給小業(yè)主斷水斷電，而禁止業(yè)主使用公共設(shè)施亦容易惡化業(yè)主與管理公司之間的矛盾。

　　最后，倘涉及的款項非常龐大時，管理公司是可以入稟法庭申請強逼將該物業(yè)出售，將所得的款項用以償還管理費用。

　　專業(yè)的管理公司決不會待到個別業(yè)主拖欠管理費達到一萬伍干元港幣以上才采取行動，而最好的方法莫過于減少業(yè)主拖欠管理費的機會。為避免業(yè)主疏忽而忘記了交費，管理公司可安排住戶通過銀行每月自動轉(zhuǎn)帳方法支付管理費，此外還可以在大堂顯眼地方張貼一份管理費收支進度表，提醒那些經(jīng)常拖欠管理費的業(yè)主?？傊?，收繳管理費通常是管理公司最頭痛的問題，業(yè)主不交管理費可以找出一萬個理由，但有效追討方法卻很有限，有時管理公司亦需根據(jù)實際情況而靈活處理。從長遠講，加強及改善管理公司與客戶住戶的關(guān)系非常重要。

　　五、業(yè)主參與大廈管理的形式

　　當業(yè)主購買多層建筑物的單位時，亦同時擁有該大廈不可分割的業(yè)權(quán)份數(shù)，因此參與該大廈的日常管理應(yīng)該是業(yè)主的基本權(quán)力。在香港，業(yè)主參與大廈管理形式通常有三種：即業(yè)主委員會、業(yè)主立案法團及互助委員會。

　　(一)業(yè)主委員會

　　通常大廈公契里都列明了業(yè)主委員會的組成方法及動作程序。因此，其權(quán)利與責任同樣來源于大廈公契。委員會的任務(wù)主要是協(xié)助加強各業(yè)主與管理者的溝通，并就大廈管理的重要事宜向物業(yè)經(jīng)理提供意見及作出建議。

　　管理者通常有責任在大廈入伙一年之后召開業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。此后業(yè)主委員會須每年召開一次大會，每次召開大會及討論內(nèi)容均須按一定的民主程序進行。業(yè)主委員會通常包括主席、副主席、秘書等職位，并且所有會議須有詳細記錄及保存在一個固定地方可供其他業(yè)主查閱。業(yè)主委員會通常不少于五名成員(依大廈單位個數(shù)而定)，任期為每三年一屆。除了每年召開年會以外，亦應(yīng)該按管理者的要求，隨時召開會議。至于業(yè)主委員會的權(quán)限可大到召開全體業(yè)主大會，如大會通過多數(shù)決議案后，可給管理者三個月書面通知而終止管理公司的服務(wù)。但是通常在大廈入伙后的頭兩年，業(yè)主委員會是不可發(fā)出類似的終止通知的，業(yè)主委員會具體權(quán)限還看大廈公契是如何規(guī)定的。

　　(二)業(yè)主立案法團

　　業(yè)主立案法團是根據(jù)《建筑物管理條例》規(guī)定而成立的獨立法人組織，具有法人地位、資格及訴訟權(quán)力。所以法團在法律上代表所有業(yè)主管理該物業(yè)的公共地方與設(shè)施，可以任免物業(yè)經(jīng)理或物業(yè)管理公司及監(jiān)督其工作表現(xiàn)。

　　成立法團的第一步就是召開業(yè)主大會，并選出管理委員會，然后再由委員當中選出一名管理委員會主席，如公契有規(guī)定還須選出一名副主席，另外還要選出一名司庫與一名秘書(但這兩個職位不一定要由委員擔任)。管理委員會成立后28天之內(nèi)，必須按照條例向土地注冊處處長申請并把各業(yè)主注冊后方成為法團。有了業(yè)主立案法團，各業(yè)主在該建筑物所享有的權(quán)利、權(quán)力、特權(quán)及所負責任等就都交給了法團去運用及執(zhí)行。

　　事實上，法團是透過管理委員會代表業(yè)主處理一切有關(guān)他們利益的事情，而管理委員會將用類似公司董事局的方式處理法團事務(wù)。根據(jù)規(guī)定，法團須于成立之日15個月內(nèi)召開法團的第一周年大會，其后每年須召開業(yè)主周年大會一次。管理委員會亦須至少每三個月開會一次，管理委員會必須容許業(yè)主或業(yè)主書面授權(quán)人士在合理時間內(nèi)審查帳目，并且須定期向業(yè)主報告處理法團事務(wù)的經(jīng)過。與業(yè)主委員會相比，法團的權(quán)能要大得多，而且能更好地代表物業(yè)主的利益，因此在1993年頒發(fā)的《建筑物管理條例》中就已規(guī)定，一座大廈如成立了業(yè)主立案法團，那么該法團所屬的管理委員會將取代已有的業(yè)主委員會，也就是說兩種形式不可以同時在一座大廈里存在。

　　(三)互助委員會

　　互助委員會是由大廈住客(包括業(yè)主與租客)組成的志愿組織，其基本目標是使各住戶發(fā)揚睦鄰精神、團結(jié)互愛、提高責任感以及改善大廈內(nèi)的治安居住環(huán)境和在一定程度上執(zhí)行樓宇管理工作。互助委員會最少要有三人，即主席、秘書及司庫各一名，由居民自行選出，然后向政務(wù)總署提出申請，獲批準后即告成立。由于互助委員會是由業(yè)主及租客自發(fā)成立的組織，其活動一般不可以使用管理費，而主要是向社會團體、商戶、賽馬會、市政局及政務(wù)署等申請贊助。

　　另外須指出的是互助委員會的形式主要被香港“居者有其屋”及“公共屋村”所廣泛采用。居者有其屋是政府以優(yōu)惠價錢賣給低薪階層的房屋；公共屋村是政府以優(yōu)惠租金租給那些住房特困人士的房屋。這些房屋通通由香港房屋委員會管理，因此，也是由房屋委員會來聘請專業(yè)物業(yè)管理公司來管理這些物業(yè)，通常一個管理合約期為兩年，互助委員會的意見對物業(yè)管理公司能否在合約期滿后得到政府的續(xù)約也有相當?shù)挠绊懽饔谩?/p>

　　與業(yè)主立案法團相比，互助委員會對大廈管理的參與相對較少，而其相當多的精力都用于組織各種消閑康樂活動，聯(lián)絡(luò)居民感情及增加他們對屋村的歸屬感。另外，每個屋村可以成立多個互助委員會(每座大廈一個)，但如組織立案法團則只能成立一個法團。理論上講，法團與互助委員會是可以在一個屋村里同時存在的。

　　目前在國內(nèi)由外商管理的高檔外銷物業(yè)中，已開始引用港式的大廈公契，但業(yè)主能夠參與大廈管理的形式僅限于業(yè)主委員會，政府還沒有相應(yīng)的法律或條例來支持及接受業(yè)主立案法團的成立。

篇3：香港豪宅的物業(yè)管理服務(wù)

　　香港豪宅的物業(yè)管理服務(wù)

　　管理豪宅的前期工作

　　一般人以為物業(yè)管理于樓宇落成入伙時才展開工作，更認為樓宇未落成前，物業(yè)管理公司的服務(wù)對象仍未誕生，何來物業(yè)管理服務(wù)？有些開發(fā)商甚至于樓宇落成后才委任物業(yè)管理公司，究竟物業(yè)管理公司應(yīng)該于何時投入工作呢？

　　物業(yè)管理公司應(yīng)該于樓宇設(shè)計時便正式投入工作。物業(yè)經(jīng)理代表樓宇的使用者向建筑師反映意見，由于樓宇落成入伙后物業(yè)經(jīng)理經(jīng)常與業(yè)主/住戶接觸，他們向物業(yè)經(jīng)理提出有關(guān)樓宇設(shè)計或設(shè)備的意見便應(yīng)該由物業(yè)經(jīng)理向開發(fā)商及建筑師反映作為日后發(fā)展的參考。同時有經(jīng)驗的物業(yè)經(jīng)理往往能夠?qū)⑺麄兘?jīng)歷過因設(shè)計而引致的管理問題向建筑師提出意見以免重蹈覆轍。物業(yè)經(jīng)理應(yīng)該提供哪些意見呢？

　　首先物業(yè)經(jīng)理必須先反映業(yè)主對物業(yè)間格及設(shè)備的要求。如在豪宅方面業(yè)主對主人套間面積的要求、房間的數(shù)目、廚房的面積(廚房是女主人最重視的)及設(shè)備（為男主人喜愛的紅酒提供酒庫），這些意見不只能滿足日后客戶的需要，對物業(yè)的銷售或出租亦有所幫助。

　　物業(yè)經(jīng)理對于選用建筑材料方面都要提供意見，考慮的重點包括安全、維修保養(yǎng)、清潔及實用程度。安全方面如所用的地臺磚，浴缸是否有防滑，常用的玻璃門是否使用安全玻璃，所用的建筑材料或設(shè)備對日后維修保養(yǎng)是否構(gòu)成問題，所需的費用能否負擔。物料是否容易清潔，配件是否容易補給等等。

　　豪宅的住戶對管理服務(wù)的要求極高，物業(yè)經(jīng)理必須防止任何引致水電、空調(diào)、電梯等服務(wù)因意外而中斷。有經(jīng)驗的物業(yè)經(jīng)理必須向建筑師提供意見以防止或減少意外發(fā)生。如隔離天臺水箱與電梯機房，地下泵房與電掣房、發(fā)電機房必須隔開，電巴與水喉水渠不可于同一位置安裝等等。如建筑師于設(shè)計時能作出配合，日后引致服務(wù)終斷的意外定能防止，否則將后患無窮。

　　物業(yè)經(jīng)理于日常工作中往往面對不少住客的投訴，有部分投訴是由于樓宇設(shè)計上出問題所引致。例如噪音問題往往是日后住戶投訴的焦點。居住在豪宅的住戶對于寧靜環(huán)境的要求特別高。大廈內(nèi)一些機電設(shè)施于運行時往往發(fā)出噪音對鄰近之住戶構(gòu)成滋擾。如電梯機房、水泵房及空調(diào)機等等。物業(yè)經(jīng)理如未能夠于大廈設(shè)計時便向建筑師反映將該等引致噪音的設(shè)施遠離民居，有關(guān)噪音的投訴便可以避免，否則日后管理公司要進行改善便要面對財政或技術(shù)上的問題，造成困擾。

　　除噪音外垃圾房及垃圾槽的位置亦引致日后住戶的投訴。住戶往往投訴垃圾房及垃圾槽所發(fā)出的臭味。如果物業(yè)經(jīng)理能建議將垃圾槽，垃圾房的位置與住宅單位隔離便可避免日后對住戶構(gòu)成滋擾。

　　同時物業(yè)于設(shè)計上亦必須盡量避免有引致住戶不方便之處，物業(yè)經(jīng)理宜向建筑師反映，例如所需電梯的數(shù)量及速度，停車位的數(shù)目等等。此外物業(yè)經(jīng)理對日后住戶的健康亦應(yīng)該加以照顧。例如使用高質(zhì)素的銅水喉及安裝過濾器以保持高質(zhì)素的食水保障住戶健康。

　　物業(yè)經(jīng)理對于日后業(yè)主的人身安全亦甚為重視，于設(shè)計上物業(yè)經(jīng)理可向建筑師反映，除消防通道外盡量減少出入口，并于保安敏感的位置安裝警鐘及閉路電視系統(tǒng)同時，有關(guān)的保安系統(tǒng)于物業(yè)落成后亦要根據(jù)實際環(huán)境予以改良方可用以保障業(yè)主的財物及人身安全。此外物業(yè)經(jīng)理亦應(yīng)該制定一合適的計算機系統(tǒng)以保存業(yè)主的資料使業(yè)主的私隱不致外泄。

　　能源的消耗費用往往是日后業(yè)主一項主要支出，物業(yè)經(jīng)理可向建筑師提出如何減低建筑物于能源方面的消耗，減低日后業(yè)主于能源方面的負擔。如在設(shè)計上提供足夠的天然光線，使太陽能發(fā)電，增加空氣流通減少使用空調(diào)及安裝節(jié)約能源設(shè)備。

　　豪宅的業(yè)主的要求極高，對于空調(diào)失靈，電力供水故障引致服務(wù)中斷往往不能接受，物業(yè)經(jīng)理必須提醒建筑師為大廈提供緊急發(fā)電機、后備水泵等應(yīng)付緊急情況的設(shè)施。

　　物業(yè)經(jīng)理對于會所設(shè)施的使用及受歡迎程度一定要有足夠的認知，所以當發(fā)展商選擇會所設(shè)施時，物業(yè)經(jīng)理必須提出意見以便日后的會所設(shè)施能受業(yè)主們歡迎。

　　豪宅的管理服務(wù)

　　(一)管理人員

　　管理服務(wù)是以人為本的行業(yè)，服務(wù)水準往往因為人的素質(zhì)而有所參差。豪宅住戶對管理人員的要求非常高，管理公司于招聘員工時必須特別嚴格。同時為配合豪宅華麗的地下大堂，管理公司委派年輕的客戶服務(wù)助理代替?zhèn)鹘y(tǒng)穿軍裝制服的保安員?？蛻舴?wù)助理除具備中學以上的教育水平外并必須接受嚴格訓練。

　　課程包括：

　　(i)一般物業(yè)管理概念

　　(ii)保安常識

　　(iii)大廈各項設(shè)備認知

　　(iv)客戶服務(wù)技巧

　　(v)救傷

　　(vi)基本計算機常識

　　(vii)情緒智商

　　(viii)語言訓練：英語、普通話、日本語

　　同時，客戶服務(wù)助理亦將會被派往五星級酒店實習以便能熟悉對客戶服務(wù)工作。

　　(二)保安人員

　　至于保安人員乃是豪宅住戶人身及財產(chǎn)安全的保障。豪宅所聘用的保安人員經(jīng)嚴格挑選，必須符合下列資格 :

　　（i)年齡20歲至50歲

　?。╥i)身體強健，狀態(tài)良好

　?。╥ii)外表機靈

　?。╥v)基本教育水準，懂英語、廣東話和普通話

　　（v)性格開朗，親切近人對客人堅定及有禮貌

　?。╲i)機警，有能力調(diào)查及質(zhì)疑任何可疑人物或跡象

　　（vii)對滅火及急救有基本認識

　　根據(jù)香港政府法例規(guī)定所有從事保安的人員，必須領(lǐng)有保安員牌照并必須接受職前訓練。

　　香港的管理公司于保安員上班前安排員工接受嚴格訓練，課程包括：

　?。╥)保安員職責及工作范圍

　?。╥i)保安員之儀容、制服及紀律

　?。╥ii)保安員裝備的使用

　?。╥v)巡邏

　　（v)記錄系統(tǒng)

　?。╲i)工作地點及大廈設(shè)施的認識

　?。╲ii)防火措施

　?。╲iii)保安業(yè)法例之認識

　　（i*)使用武力準則

　?。?)保安管制措施

　　（*i)工作上的健康及安全

　?。?ii)客戶聯(lián)絡(luò)

　?。?iii)緊急事故的應(yīng)變措施

　　保安人員必須完成課程經(jīng)考試合格方可上班。

　　保安人員的制服及配備也非常講究，保安人員必須穿著清潔、整齊的制服，配備的對講機、打更鐘等等必須經(jīng)常維修，以確保操作正常。

　　香港管理豪宅公司都喜歡聘用退役的尼泊爾啹喀兵作為豪宅的保安，主要是因為他們曾受軍事訓練，嚴守紀律，住戶對他們有信心，同時他們對住戶的私隱亦不會外涉。

　　一些低密度別墅式的豪宅，管理公司亦安排警衛(wèi)犬巡邏。警衛(wèi)犬曾受嚴格訓練，負責帶領(lǐng)警衛(wèi)犬的保安員亦必須與警衛(wèi)犬一同培訓。

　　(三)清潔服務(wù)

　　豪宅住戶對清潔水準的要求非常嚴格。管理公司一般聘用專業(yè)清潔公司為豪宅住宅提供清潔服務(wù)。管理公司于選擇專業(yè)清潔公司時經(jīng)?？紤]以下各點 :

　?。╥) 公司背景

　?。╥i)與其它公司的合約作為參改

　　（iii)過往表現(xiàn)

　?。╥v)品質(zhì)保證如ISO9002

　　（v)服務(wù)承諾

　　此外，由于豪宅所用的建筑材料較為名貴，有部分亦極為罕有，專業(yè)清潔公司必須專業(yè)，聘用專家使用合適的清潔材料為豪宅的名貴云石、鏡鋼等等提供清潔服務(wù)，若使用不當?shù)那鍧嵨锪?，豪宅?nèi)名貴的建筑材料將受永久的損壞。至于專業(yè)清潔公司所聘用的員工，大多比較年輕，且經(jīng)過訓練質(zhì)素較高、較容易為豪宅住戶所接受。

　　(四)維修保養(yǎng)

　　豪宅各項基本服務(wù)的供應(yīng)如食水、沖廁水、供電、電梯、空調(diào)等必需保持正常運作，豪宅住戶對此等服務(wù)因故障而暫時停止是不能夠接受的，有部分更以民事法律程序向管理公司索賠。

　　為滿足豪宅住戶的需要，避免服務(wù)中斷帶來損失，管理公司除加緊注意日?；揪S修工作在最短的時間內(nèi)把損壞的設(shè)備修理妥當外，同時亦要安排一些預(yù)防性的計劃維修定期進行，以減低故障所帶來的風險。此等預(yù)防性的計劃維修例如:

　　(i)定期檢查、清潔、供電掣柜、防止塵埃積聚或電線松脫。

　　(ii)定期測試食水、沖廁水及消防水泵以確保運作正常。

　　(iii)監(jiān)察及比較所有設(shè)施之運行及設(shè)計數(shù)據(jù)，如電流、電壓、溫度、壓力、轉(zhuǎn)速......等等，用以評估設(shè)施之磨損程度及預(yù)測可能出現(xiàn)之故障。

　　(iv)定期清潔冷氣機之隔塵網(wǎng)、冷凝器及散熱器以碓保冷氣機之效能及防止因系統(tǒng)溫度過高而產(chǎn)生故障。

　　(v)定期測試升降機之保護裝置以確保運作正常。

　　(vi)定期檢查及清理雨水及污水井以防止淤塞引致雨水及污水倒流。

　　此外為使故障發(fā)生后立即有工程人員進行搶修，一般較大型豪宅管理公司都安排緊急維修技工二十四小時駐守，遇有故障發(fā)生可以第一時間進行搶修。

　　(五)家居增值服務(wù)

　　香港豪宅都提供類似酒店禮賓服務(wù)形式的家居增值服務(wù)，目的是對住戶提供更體貼及細致的服務(wù)，使他們生活更優(yōu)越，而此等增值服務(wù)都是以“用者自付”的原則，管理公司把一切收入撥入大廈帳目內(nèi)。

　　家居增值服務(wù)包括：

　　(i)家居維修

　　(ii)家居清潔

　　(iii)家私搬運

　　(iv)信件郵遞服務(wù)

　　(v)報紙/雜志訂閱服務(wù)

　　(vi)汽車美容及清潔服務(wù)

　　(vii)洗衣服務(wù)

　　(viii)訂購鮮花禮品服務(wù)

　　(i*)租車及汽車接送服務(wù)

　　(*)安排家居保險

　　(*i)修理個人計算機

　　(六)智能家居

　　管理豪宅的管理公司為加強替住戶提供信息及方便，往往透過發(fā)展商為住戶設(shè)立的內(nèi)聯(lián)網(wǎng)(Intranet)安排下列各項服務(wù)：

　　(i)屋苑管理信息，如將屋苑內(nèi)的通告、住戶通訊等經(jīng)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)在網(wǎng)上發(fā)放，住戶亦可將他們的投訴、意見在網(wǎng)上發(fā)放。

　　(ii)管理公司可以將屋苑的鄰近設(shè)施，交通路線圖等在網(wǎng)上發(fā)布以方便住戶。

　　(iii)住戶亦可經(jīng)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)預(yù)約會所各項設(shè)施及安排家居增值服務(wù)。

　　(iv)管理公司亦同時為每個住宅單位提供電郵地址，住戶亦可以電子郵件與管理處聯(lián)絡(luò)。豪宅新概念

　　互聯(lián)網(wǎng)及計算機設(shè)備的普及，發(fā)展商于設(shè)計豪宅方面亦加以配合。據(jù)美國最大豪宅建筑公司Toll Brothers指出，現(xiàn)時美國及北歐的豪宅流行一種遠離辦公室的高效能家居辦公室(Efficient Office-away-from the Office)，此種豪宅內(nèi)設(shè)有完善的辦公室及種種網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)備。為此種豪宅提供物業(yè)管理的公司又要面臨新挑戰(zhàn)。