探討物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部二級(jí)核算
物業(yè)管理是指由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員，受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó)家法律規(guī)定，依照合同和契約，對(duì)已竣工投入使用的各類(lèi)房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地，以經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行管理，并且向住戶(hù)使用人提供多方面的綜合性服務(wù)，滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的居住、消費(fèi)需求，以使物業(yè)能保值、增值。物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了達(dá)到其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所進(jìn)行的籌集資金、運(yùn)用資金和收益分配活動(dòng)。
隨著時(shí)代跨入21世紀(jì)，物業(yè)管理作為專(zhuān)業(yè)化的管理，其內(nèi)容將不斷更新、延伸與擴(kuò)大。物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分，應(yīng)更加精細(xì)化，不斷完善管理體制，向管理要效益，才能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要。近幾年，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的不斷擴(kuò)大，使許多獨(dú)立核算物業(yè)公司都管理著許多相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)小區(qū)。在日常管理上，這些小區(qū)均要求對(duì)人員、物資、財(cái)務(wù)的相對(duì)獨(dú)立管理，即一級(jí)管理下的二級(jí)管理。同時(shí)為維護(hù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的利益，每個(gè)小區(qū)的各自承成立了產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)，要求對(duì)小區(qū)的財(cái)務(wù)狀況和維修基金利息的使用情況進(jìn)行監(jiān)督。因此，為充分發(fā)揮會(huì)計(jì)核算作用，提高核算質(zhì)量，正確的記錄和反映資金流動(dòng)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，更好地為公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展和產(chǎn)權(quán)人服務(wù)，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算體制改革，實(shí)行內(nèi)部二級(jí)核算財(cái)務(wù)管理成為必要。
內(nèi)部二級(jí)核算如何進(jìn)行，一年來(lái)我們結(jié)合實(shí)際，進(jìn)行了一些探討性的實(shí)踐，現(xiàn)加以總結(jié)和同行們商榷。
首先，需建立內(nèi)部二級(jí)核算的財(cái)務(wù)組織結(jié)構(gòu)。
其次，要確定內(nèi)部二級(jí)會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容、賬簿設(shè)置、會(huì)計(jì)核算形式并根據(jù)實(shí)際進(jìn)行科目設(shè)置
會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容包括物業(yè)管理中心的資產(chǎn)、負(fù)債、收入、支出、盈虧的核算及編制會(huì)計(jì)報(bào)表;產(chǎn)權(quán)人維修基金及其利息的收、支核算等。賬簿設(shè)置應(yīng)有總賬、明細(xì)分類(lèi)賬、現(xiàn)金日記賬。 會(huì)計(jì)核算形式是采用“科目匯總表”的形式，即明細(xì)分類(lèi)賬及現(xiàn)金日記賬根據(jù)記賬憑證登記，總賬根據(jù)“科目匯總表”登記，總賬與明細(xì)分類(lèi)賬是核對(duì)關(guān)系，數(shù)字一致。
根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)執(zhí)行的會(huì)計(jì)制度財(cái)政部財(cái)會(huì)字(1993)第02號(hào)頒發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及財(cái)政部財(cái)會(huì)字(1999)第44號(hào)頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定(試行)》的原則精神，結(jié)合實(shí)行內(nèi)部二級(jí)核算的實(shí)際情況，對(duì)部分會(huì)計(jì)科目和明細(xì)科目及核算內(nèi)容應(yīng)做如下補(bǔ)充規(guī)定，見(jiàn)下表：
二級(jí)核算單位會(huì)計(jì)科目的補(bǔ)充規(guī)定及核算內(nèi)容
編號(hào)科目名稱(chēng)核算內(nèi)容
117內(nèi)部往來(lái)核算小區(qū)同財(cái)務(wù)部之間由于經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)關(guān)系所發(fā)生的各種應(yīng)收、應(yīng)付、暫收、暫付往來(lái)款項(xiàng)。
204預(yù)收賬款按合同或規(guī)定向有關(guān)單位和個(gè)人預(yù)收的款項(xiàng)(包括對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提前交納的收費(fèi)項(xiàng)目)。
205代收款項(xiàng)核算因代收、代交有關(guān)費(fèi)用應(yīng)付給有關(guān)部門(mén)的款項(xiàng)。如房屋維護(hù)管理費(fèi)(房租)、電費(fèi)、水費(fèi)、采暖費(fèi)、監(jiān)控門(mén)等。
209其他應(yīng)付款核算除“應(yīng)付賬款”、“預(yù)收賬款”和“代收款項(xiàng)”以為的應(yīng)付、暫收其他單位或個(gè)人的款項(xiàng)，入裝修保證金等。
281代管基金核算接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人管理委員會(huì)委托管理的房屋公用部位、公用設(shè)備和公共設(shè)施的維修基金和利息。
501經(jīng)營(yíng)收入核算在物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等勞務(wù)所取得的各項(xiàng)收入，也是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。包括：
1.物業(yè)管理收入。明細(xì)科目設(shè)：公共性服務(wù)收入、代辦性服務(wù)收入、特約服務(wù)收入、乘梯費(fèi)收入。
2.物業(yè)修理收入。明細(xì)科目設(shè)：自用部位維修收入、公用部位維修收入。
3.物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入。明細(xì)科目按經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目設(shè)置。
502經(jīng)營(yíng)成本核算物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)修理等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。包括：
1.物業(yè)管理成本。按用途分項(xiàng)核算為清潔衛(wèi)生費(fèi)、安全保衛(wèi)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)、二次供水維護(hù)費(fèi)、電梯維護(hù)費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)、其他。
2.物業(yè)修理成本。包括維修人員的工資、附加費(fèi)、材料費(fèi)及由“物業(yè)工程”科目轉(zhuǎn)入的工程成本。
3.物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。包括經(jīng)營(yíng)人員的工資、附加費(fèi)、物料消耗及所用建筑物設(shè)施的修理費(fèi)
4.間接費(fèi)用。本科目可按費(fèi)用性質(zhì)設(shè)置明細(xì)科目，如工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、郵電通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、車(chē)輛運(yùn)輸費(fèi)、折舊費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)、修理費(fèi)、遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)、保險(xiǎn)費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、取暖費(fèi)、水電費(fèi)、咨詢(xún)審計(jì)費(fèi)、印刷費(fèi)、其他等。
511其他業(yè)務(wù)收入核算除主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入。按其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目設(shè)明細(xì)科目。
512其他業(yè)務(wù)支出核算除主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的各項(xiàng)支出。與“其他業(yè)務(wù)收入”的明細(xì)科目相對(duì)應(yīng)。
再次，要明確內(nèi)部二級(jí)會(huì)計(jì)核算的制約關(guān)系及財(cái)務(wù)監(jiān)督
第一，財(cái)務(wù)部同各小區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，都要通過(guò)“內(nèi)部往來(lái)”科目核算，以此將公司的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)組成統(tǒng)一的整體。
第二，“內(nèi)部往來(lái)”科目的記賬憑證必須是兩聯(lián)復(fù)寫(xiě)式(或復(fù)印件)。第二聯(lián)為正聯(lián)，是制證單位的記賬憑證; 第一聯(lián)是副聯(lián)，加蓋 內(nèi)部記賬通知 章后為對(duì)方填制記賬憑證的附件。
第三，“內(nèi)部往來(lái)”科目的記賬憑證，應(yīng)及時(shí)填制并通知對(duì)方，以保證記賬及時(shí)、數(shù)字一致。
第四，月末財(cái)務(wù)部匯總“資產(chǎn)負(fù)債表”時(shí)，如發(fā)現(xiàn)“內(nèi)部往來(lái)”余額不一致時(shí)，應(yīng)通知有關(guān)的小區(qū)及時(shí)查對(duì)。
第五，會(huì)計(jì)報(bào)表的匯總。月末財(cái)務(wù)部應(yīng)將公司的會(huì)計(jì)報(bào)表同小區(qū)的會(huì)計(jì)報(bào)表數(shù)字相加，編出公司的全額報(bào)表。對(duì)“資產(chǎn)負(fù)債表”中的“內(nèi)部往來(lái)”科目的借方余額同貸方余額應(yīng)互相抵消。相抵后無(wú)余額。如有未達(dá)賬項(xiàng)，其差額匯入“其他應(yīng)收款”余額中。
第六，公司為二級(jí)核算單位辦理經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)原始憑證(發(fā)票、收據(jù)等)由該單位保管，附于記賬憑證上。如一張?jiān)紤{證涉及多個(gè)二級(jí)核算單位(如公司統(tǒng)一辦理交付勞動(dòng)保險(xiǎn)基金、電話費(fèi)等)時(shí)，則由財(cái)務(wù)部保存。但需給二級(jí)核算單位復(fù)印件。
第七，二級(jí)核算單位的一切收入，均應(yīng)上交財(cái)務(wù)部，不得坐支。
第八，二級(jí)核算單位的庫(kù)存現(xiàn)金定額由財(cái)務(wù)部核定，請(qǐng)領(lǐng)現(xiàn)金時(shí)，應(yīng)填制“現(xiàn)金調(diào)撥申請(qǐng)單”，辦理?yè)芸钍掷m(xù)。
第九，月終二級(jí)核算單位應(yīng)將應(yīng)交稅金、其他應(yīng)交款及本月利潤(rùn)(虧損)轉(zhuǎn)公司財(cái)務(wù)。
關(guān)于財(cái)務(wù)監(jiān)督方面，二級(jí)核算小區(qū)每月向公司報(bào)送除《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定的會(huì)計(jì)報(bào)表外，還要報(bào)送內(nèi)部報(bào)表。包括“經(jīng)營(yíng)收支情況表”和“間接費(fèi)用表”(見(jiàn)附表一、附表二)。
公司財(cái)務(wù)審計(jì)部應(yīng)于次月對(duì)其開(kāi)支、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算等進(jìn)行審計(jì)、檢查，對(duì)審計(jì)結(jié)果向總經(jīng)理報(bào)告。
內(nèi)部二級(jí)核算會(huì)計(jì)分錄實(shí)例：
1、二級(jí)核算小區(qū)領(lǐng)取現(xiàn)金
①財(cái)務(wù)部填制付款憑證：
借：內(nèi)部往來(lái)-××小區(qū)
貸：現(xiàn)金
②小區(qū)填制收款憑證：
借：現(xiàn)金
貸：內(nèi)部往來(lái)-物業(yè)公司
2、小區(qū)支付現(xiàn)金
借：經(jīng)營(yíng)成本-安全保衛(wèi)費(fèi)
其他應(yīng)付款-裝修保證金
貸：現(xiàn)金
3、取得收入：
①財(cái)務(wù)部填制收款憑證 借：銀行存款
貸：內(nèi)部往來(lái)-××小區(qū)
②小區(qū)填制轉(zhuǎn)賬憑證
借：內(nèi)部往來(lái)-物業(yè)公司
貸：經(jīng)營(yíng)收入-物業(yè)管理收入-代辦性服務(wù)收入
預(yù)收賬款-公共性服務(wù)收入
其他應(yīng)付款-裝修保證金
代收款項(xiàng)-房屋養(yǎng)護(hù)費(fèi)
4、物業(yè)公司各部門(mén)直接為小區(qū)購(gòu)置或支付的款項(xiàng)
①財(cái)務(wù)部憑發(fā)票復(fù)印件填制付款憑證
借：內(nèi)部往來(lái)-××小區(qū)
貸：銀行存款
現(xiàn)金
②小區(qū)根據(jù)付款憑證付聯(lián)及發(fā)票填制轉(zhuǎn)賬憑證
借：經(jīng)營(yíng)成本
貸：內(nèi)部往來(lái)-公司
5、支付工資
①財(cái)務(wù)部填制付款憑證
借：內(nèi)部往來(lái)-××小區(qū)
貸：現(xiàn)金
②小區(qū)填制收款憑證
借：現(xiàn)金
貸：內(nèi)部往來(lái)-公司
③小區(qū)根據(jù)工資匯總表填制付款憑證
借：應(yīng)付工資
貸：現(xiàn)金
6、計(jì)稅
①小區(qū)根據(jù)當(dāng)月收入計(jì)提稅金，填制轉(zhuǎn)賬憑證
借：經(jīng)營(yíng)稅金及附加
貸：應(yīng)交稅金
其他應(yīng)交款
②月終稅金轉(zhuǎn)總公司，填制轉(zhuǎn)賬憑證
借：應(yīng)交稅金
其他應(yīng)交款
貸：內(nèi)部往來(lái)-公司
③財(cái)務(wù)部根據(jù)小區(qū)的“轉(zhuǎn)賬憑證”付聯(lián)，填制轉(zhuǎn)賬憑證
借：內(nèi)部往來(lái)-××小區(qū)
貸：應(yīng)交稅金
其他應(yīng)交款
7、利潤(rùn)結(jié)算
①月終小區(qū)將“經(jīng)營(yíng)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“營(yíng)業(yè)外收入”、“經(jīng)營(yíng)成本”、“其他業(yè)務(wù)支出”、“營(yíng)業(yè)外支出”、“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”等科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目后，將本月利潤(rùn)轉(zhuǎn)物業(yè)公司，填制轉(zhuǎn)賬憑證。
借：本年利潤(rùn)
貸：內(nèi)部往來(lái)-公司
如為虧損
借：內(nèi)部往來(lái)-公司
貸：本年利潤(rùn)
②財(cái)務(wù)部根據(jù)轉(zhuǎn)賬憑證付聯(lián)填制轉(zhuǎn)賬憑證
借：內(nèi)部往來(lái)--××小區(qū)
貸：本年利潤(rùn)
如為虧損
借：本年利潤(rùn)
貸：內(nèi)部往來(lái)--××小區(qū)
篇2：XC公司財(cái)務(wù)核算工作總結(jié)
XC公司財(cái)務(wù)核算工作總結(jié)
20xx年，財(cái)務(wù)部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)和各部門(mén)經(jīng)理的通力合作及各位同仁的全力支持下，圍繞公司工作中心做好為全公司服務(wù)的同時(shí)，認(rèn)真組織會(huì)計(jì)核算，通過(guò)加強(qiáng)會(huì)計(jì)制度的建設(shè)、財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度的建設(shè)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。圓滿完成財(cái)務(wù)部各項(xiàng)工作，并很好地配合了公司的中心工作。
一、真履行職責(zé)，組織會(huì)計(jì)核算
組織財(cái)務(wù)活動(dòng)、處理與各方面的財(cái)務(wù)關(guān)系是我部的本職工作，隨著業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)張，記帳、登帳工作越來(lái)越重要。為提高工作效率，使會(huì)計(jì)核算從原始的計(jì)算和登記工作中解脫出來(lái)。我們?cè)谀瓿跫催M(jìn)行了會(huì)計(jì)電算化的實(shí)施，經(jīng)過(guò)一個(gè)月的數(shù)據(jù)初始化和三個(gè)月的手機(jī)結(jié)合，全體財(cái)務(wù)人員全都熟練掌握了財(cái)務(wù)軟件的應(yīng)用與操作，財(cái)務(wù)核算順利過(guò)渡到用電算化處理業(yè)務(wù)。這為財(cái)務(wù)人員節(jié)約了時(shí)間，還大大提高了數(shù)據(jù)的查詢(xún)功能，為財(cái)務(wù)分析打下了良好的基礎(chǔ)，使財(cái)務(wù)工作上了一個(gè)新的臺(tái)階。
財(cái)務(wù)部一直人手較少，但在我們高效、有序的組織下，能夠輕重緩急妥善處理各項(xiàng)工作。財(cái)務(wù)部每天都離不開(kāi)資金的收付與財(cái)務(wù)報(bào)帳、記帳工作。這是財(cái)務(wù)部最平常最繁重的工作，一年來(lái)，我們及時(shí)為各項(xiàng)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供了應(yīng)有的支持。基本上滿足了各部門(mén)對(duì)我部的財(cái)務(wù)要求。公司資金流量一直很大，尤其是在x月至xx月收繳銷(xiāo)售款的期間，現(xiàn)金流量巨大而繁瑣，財(cái)務(wù)部鄒治和胡蓉兩位同志本著“認(rèn)真、仔細(xì)、嚴(yán)謹(jǐn)”的工作作風(fēng)，各項(xiàng)資金收付安全、準(zhǔn)確、及時(shí)，沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)任何差錯(cuò)。全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)資金收付達(dá)x億xxxx萬(wàn)元。企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最終都將以財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的方式展現(xiàn)出來(lái)。在財(cái)務(wù)核算工作中每一位財(cái)務(wù)人員盡職盡責(zé)，認(rèn)真處理每一筆業(yè)務(wù)，為公司節(jié)省各項(xiàng)開(kāi)支費(fèi)用盡自己的努力。財(cái)務(wù)部全年審核原始單據(jù)xxxxx張，處理會(huì)計(jì)憑證xxxx張，準(zhǔn)確無(wú)誤地出具各類(lèi)會(huì)計(jì)報(bào)表無(wú)數(shù)。
制度屬于企業(yè)的硬性管理，任何成功的企業(yè)無(wú)一例外的有其嚴(yán)格的規(guī)章制度。長(zhǎng)天公司從無(wú)到有，從當(dāng)初的三兩人到今天的上百人，規(guī)范各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為已日益成為企業(yè)管理的主題。在過(guò)去的一年中，財(cái)務(wù)部相繼出臺(tái)了關(guān)于財(cái)產(chǎn)管理、合同簽定、費(fèi)用控制等方面的規(guī)章制度。為完善公司各項(xiàng)內(nèi)部管理制度，建設(shè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)外環(huán)境盡了我們應(yīng)盡的職責(zé)。
財(cái)務(wù)部除要認(rèn)真負(fù)責(zé)地處理公司內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系外，為達(dá)成本單位的任務(wù)，還要妥善處理外部各方面的財(cái)務(wù)關(guān)系。與外部建立并保持良好的聯(lián)系。本年度財(cái)務(wù)部友好妥善地處理了各單位的往來(lái)款項(xiàng)的收支。同時(shí)與銀行建立了優(yōu)良的銀企關(guān)系、與稅務(wù)機(jī)構(gòu)建立了良好的稅企關(guān)系，全面處理了保險(xiǎn)公司遺留資產(chǎn)的往來(lái)手續(xù)，并圓滿完成了對(duì)統(tǒng)計(jì)、工商等各部門(mén)有關(guān)資料的申報(bào)。
二、資金調(diào)度和信貸工作
資金對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，就如“血液”對(duì)于人體一樣重要。今年工程建設(shè)全面鋪開(kāi)，各經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)逐步建立，新員工不斷加盟。資金需求日益增加。尤其在x-x月份項(xiàng)目未能取得任何經(jīng)濟(jì)收益的情況下，公司承受了巨大的資金壓力。我部根據(jù)工程建設(shè)和公司發(fā)展的要求，為確保資金使用單位各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展，與總公司一起籌劃、合理安排調(diào)度資金。同時(shí)財(cái)務(wù)部還全面承擔(dān)了x月份開(kāi)始的銷(xiāo)售收款和銀行按揭工作，在全體財(cái)務(wù)人員和招商人員的共同努力下全力以赴地做好了資金的快速回籠。保證了市場(chǎng)建設(shè)的順利進(jìn)行，及時(shí)償還了銀行到期貸款，全年累計(jì)完成投資x。x億元，償還到期貸款xxxx萬(wàn)元。資金的成功運(yùn)作保證了長(zhǎng)天和東方公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，更是繼續(xù)樹(shù)立了東方公司“aaa資信企業(yè)”的良好形象。
自項(xiàng)目啟動(dòng)以來(lái)，一直有多家銀行向公司進(jìn)行信貸營(yíng)銷(xiāo)。為了公司的長(zhǎng)足發(fā)展，財(cái)務(wù)部與工行東塘支行建立了信貸關(guān)系，以期達(dá)到積累企業(yè)信譽(yù)的目的。我部于x月—x月向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款xxxx萬(wàn)元。期間收集、整理了大量資料，編制各類(lèi)貸款報(bào)告，與銀行人員商談貸款工作，多次接待銀行各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的視察，在完成貸款工作的同時(shí)與銀行建立了良好的合作伙伴關(guān)系，同時(shí)使我們對(duì)貸款工作有了全面的了解，學(xué)到了新的業(yè)務(wù)知識(shí)。
三、全力協(xié)助招商工作
招商是本年度的重中之重，招商政策的優(yōu)劣與否直接關(guān)系到公司的生存和發(fā)展。財(cái)務(wù)部協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)做了大量的財(cái)務(wù)分析和市場(chǎng)調(diào)查。全面參與了公司招商政策的制定，為公司制定銷(xiāo)售價(jià)格、租賃價(jià)格，出臺(tái)各項(xiàng)招商政策和調(diào)動(dòng)招商積極性和主觀能動(dòng)性提供財(cái)務(wù)參考。 由于董事長(zhǎng)、總經(jīng)理正確的決策和超前的預(yù)見(jiàn)，以及全體員工的不懈努力，招商工作取得了可喜的成績(jī)。根據(jù)財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)截至xx月xx日，門(mén)店銷(xiāo)售：xxx個(gè)、住房銷(xiāo)售xxx個(gè)，成交率xx.xx%，成交額xxxxx萬(wàn)元，實(shí)收房款xxxx萬(wàn)元，尚有未收房款xxxx萬(wàn)元，資金回收率為xx.xx%;預(yù)定門(mén)店xx套，收取定金xxx萬(wàn)元。出租自有門(mén)店xx套，收取定金xx萬(wàn)元，出租率xx.xx%。在這x個(gè)月中，財(cái)務(wù)部和招商部同心協(xié)力，加班加點(diǎn)，尤其是在審批至xx月xx日的按揭貸款中，表現(xiàn)了兩部門(mén)不怕苦不怕累的良好工作作風(fēng)。當(dāng)月工行東塘支行向公司發(fā)放按揭貸款xxxx萬(wàn)元，創(chuàng)該行月發(fā)放按揭貸款的記錄。確實(shí)取得了驕人的業(yè)績(jī)。
時(shí)光飛逝，今年的工作轉(zhuǎn)瞬即為歷史。一年中，財(cái)務(wù)部有很多應(yīng)做而未做、應(yīng)做好而未做好的工作，比如在資產(chǎn)實(shí)物性管理的建章建卡上，在各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的控制上，在規(guī)范財(cái)務(wù)核算程序、統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理表格上，在及時(shí)準(zhǔn)確地向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，實(shí)施財(cái)務(wù)分析等方面都相當(dāng)欠缺。在財(cái)務(wù)工作中我們也發(fā)現(xiàn)公司的基礎(chǔ)管理工作比較薄弱;日常成本費(fèi)用支出比較隨意;公司對(duì)員工工作要么沒(méi)有很明確嚴(yán)格具體科學(xué)的要求;要么就是執(zhí)行乏力;也有一些員工在工作中不能站在公司的立場(chǎng)和利益上等等。這些應(yīng)該是xxxx年財(cái)務(wù)管理要重點(diǎn)思考和解決的主題，也是每一位長(zhǎng)天人如何提高自我、服務(wù)企業(yè)所要思考和改進(jìn)的必修課。
作為財(cái)務(wù)人員，我們?cè)诠炯訌?qiáng)管理、規(guī)范經(jīng)濟(jì)行為、提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力等方面還應(yīng)盡更大的義務(wù)與責(zé)任。我們將不斷地總結(jié)和反省，不斷地鞭策自己，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，以適應(yīng)時(shí)代和企業(yè)的發(fā)展，與各位共同進(jìn)步，與公司共同成長(zhǎng)。
篇3：物管案例：物業(yè)管理財(cái)務(wù)費(fèi)是否要保密
物管案例：物業(yè)管理財(cái)務(wù)費(fèi)是否要保密
勞醫(yī)生在某高層住宅買(mǎi)了一套房屋，花去半生積蓄。誰(shuí)知入住后，勞醫(yī)生發(fā)現(xiàn)買(mǎi)房費(fèi)用只是一個(gè)開(kāi)始，還要交維修基金、管理費(fèi)押金、裝修保證金等等。這些都交齊后，本以為可以安心居住了，誰(shuí)知物業(yè)管理公司又發(fā)通知要繳納這個(gè)費(fèi)、那個(gè)費(fèi)。勞醫(yī)生非常疑惑，到管理公司去詢(xún)問(wèn)費(fèi)用的去向，要求管理公司提供財(cái)務(wù)支出賬目。物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)人員回答：“財(cái)務(wù)支出是商業(yè)秘密，只可以向業(yè)主委員會(huì)公開(kāi)，不是每位業(yè)主都可以了解的。”勞醫(yī)生非常氣憤，先是向管理公司投訴該財(cái)務(wù)人員，又到政府主管部門(mén)投訴管理公司亂收費(fèi)，還發(fā)動(dòng)鄰居拒交管理費(fèi)。
[案例分析]
物業(yè)管理公司是全體業(yè)主的“管家”，一切工作都須置于業(yè)主的監(jiān)督下。特別是物業(yè)管理費(fèi)的收取與支出，應(yīng)定期張榜公布，以便讓業(yè)主明白物業(yè)管理費(fèi)的來(lái)龍去脈。但業(yè)主雖然有財(cái)務(wù)監(jiān)督權(quán)，但行使此項(xiàng)權(quán)利的方式并不是通過(guò)業(yè)主私人查賬。一是因?yàn)闃I(yè)主個(gè)人不具備專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)知識(shí)，即使是專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)人員也無(wú)法以個(gè)人身份提取具有合法效力的審計(jì)證明；二是因?yàn)槿绻總€(gè)業(yè)主都去使用自己的查賬權(quán)，就會(huì)干擾管理公司開(kāi)展正常工作。
本案例所述物業(yè)管理公司應(yīng)明確：業(yè)主作為費(fèi)用支付人，有權(quán)利明白自己所繳費(fèi)用的去向。該公司如果沒(méi)有實(shí)行財(cái)務(wù)公開(kāi)制度，定期公布財(cái)務(wù)報(bào)表，則應(yīng)盡快實(shí)行。如果已有財(cái)務(wù)公開(kāi)制度，則可以向勞醫(yī)生說(shuō)明財(cái)務(wù)報(bào)表將于何時(shí)公布，請(qǐng)勞醫(yī)生留意。如果勞醫(yī)生執(zhí)意要查帳，財(cái)務(wù)人員可請(qǐng)勞醫(yī)生要求業(yè)主委員會(huì)委托專(zhuān)業(yè)審計(jì)事務(wù)所審查。
[解決方法]
政府主管部門(mén)、業(yè)主委員會(huì)在接到投訴后，先后對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行審查。經(jīng)核實(shí)該物業(yè)管理公司并未亂收費(fèi)，要求管理公司盡快給業(yè)主交待明白。
物業(yè)管理公司重新修訂了財(cái)務(wù)公開(kāi)制度，每季度一次，向全體業(yè)主公布費(fèi)用開(kāi)支情況。
同時(shí)，物業(yè)管理公司還對(duì)處理此事的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行教育，要求其耐心對(duì)待業(yè)主詢(xún)問(wèn)。管理公司主管還登門(mén)向勞醫(yī)生道歉，說(shuō)明公司的財(cái)務(wù)制度，并提醒勞醫(yī)生注意每次的財(cái)務(wù)公告。
[相關(guān)法規(guī)制度]
1．《物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)》
一、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)
1．根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并結(jié)合實(shí)際情況制定管理辦法。
2．依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對(duì)物業(yè)實(shí)施管理。
3．依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)。
4．有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。
5．有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理。
6．有權(quán)選聘專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。
7．可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。
二、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)
1．履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營(yíng)。
2．接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人監(jiān)督。
3．重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)。
4．接受行政主管部門(mén)監(jiān)督指導(dǎo)。
5．至少每6個(gè)月應(yīng)向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支帳目。
6．提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化。
7．發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。
8．物業(yè)管理委托合同終止時(shí)，必須向業(yè)主委員會(huì)移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)，同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)指定專(zhuān)業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)。
2．《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)行為，有利于企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)及其管理要求，制定本規(guī)定。
除本規(guī)定另有規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》。
第二條 本規(guī)定適用于中華人民共和國(guó)境內(nèi)的各類(lèi)物業(yè)管理企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)企業(yè)），包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類(lèi)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的企業(yè)；有限責(zé)任公司、股份有限公司等各類(lèi)組織形式的企業(yè)。
其他行業(yè)獨(dú)立核算的物業(yè)管理企業(yè)也適用本規(guī)定。
第二章 代管基金
第三條 代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。
房屋共用部位維修基金是指專(zhuān)項(xiàng)用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、樓內(nèi)存車(chē)庫(kù)等。
共用設(shè)施設(shè)備維修基金是指專(zhuān)項(xiàng)用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理的資金。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車(chē)場(chǎng)、游泳池、各類(lèi)球場(chǎng)等。
第四條 代管基金作為企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債管理。
代管基金應(yīng)當(dāng)專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，專(zhuān)款專(zhuān)用，并定期接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。
代管基金利息凈收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作代管基金滾存使用和管理。
第五條 企業(yè)有償使用業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)設(shè)立備查帳簿單獨(dú)進(jìn)行實(shí)物管理，并按照國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方簽訂的合同、協(xié)議支付有關(guān)費(fèi)用（如租賃費(fèi)、承包費(fèi)等）。
管理用房是指業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的辦公用房。
商業(yè)用房是指業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的經(jīng)營(yíng)用房。
第六條 企業(yè)支付的管理用房和商業(yè)用房有償使用費(fèi)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的房屋共用部位的維修基金；企業(yè)支付的共用設(shè)施設(shè)備有償使用費(fèi)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的共用設(shè)施設(shè)備維修基金。
第三章 成本和費(fèi)用
第七條 企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，按照國(guó)家規(guī)定計(jì)入成本、費(fèi)用。
第八條 企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本。營(yíng)業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。實(shí)行一級(jí)成本核算的企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用，有關(guān)支出直接計(jì)入管理費(fèi)用。
直接人工費(fèi)包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。
直接材料費(fèi)包括企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。
間接費(fèi)用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)及其他費(fèi)用等。
第九條 企業(yè)經(jīng)營(yíng)共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本。
第十條 企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用。
第十一條 企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用。
第十二條 企業(yè)可以于年度終了，按照年末應(yīng)收帳款余額的0.3％－0.5％計(jì)提壞帳準(zhǔn)備金，計(jì)入管理費(fèi)用。
企業(yè)發(fā)生的壞帳損失，沖減壞帳準(zhǔn)備金。收回已核銷(xiāo)的壞帳，增加壞帳準(zhǔn)備金。
不計(jì)提取壞帳準(zhǔn)備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失，計(jì)入管理費(fèi)用。收回已核銷(xiāo)的壞帳，沖減管理費(fèi)用。
第四章 營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)
第十三條 營(yíng)業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入，包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。
第十四條 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。
物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。
物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)、游泳池、各類(lèi)球場(chǎng)等共用設(shè)施收入。
物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。
第十五條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。
物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。
企業(yè)與業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。
第十六條 企業(yè)利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。
第十七條 補(bǔ)貼收入是指國(guó)家撥給企業(yè)的政策性虧損補(bǔ)貼和其他補(bǔ)貼。
第十八條 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)包括主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)。
主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減去營(yíng)業(yè)稅金及附加，再減去營(yíng)業(yè)成本、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用后的凈額。
營(yíng)業(yè)稅金及附加包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。
其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額。
第十九條 其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括房屋中介代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷(xiāo)售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。
商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的收入，如開(kāi)辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營(yíng)收入。
第二十條 其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出。
企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費(fèi)，計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。
企業(yè)對(duì)商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。
第五章 附則
第二十一條 本規(guī)定自1998年1月1日起施行。
第二十二條 本規(guī)定由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋和修訂。