物業(yè)管理顧問服務工作開展淺談

　　80年代初，受到經(jīng)濟格局的影響，我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展并不均衡。為了提高物業(yè)管理水平， 90年代中期，一些物業(yè)管理企業(yè)開始與名牌物業(yè)管理企業(yè)接觸，希望通過其品牌影響達到促進銷售或者協(xié)助建立自己的物業(yè)管理團隊的目的。因此，一些物業(yè)管理企業(yè)聘請國內(nèi)外知名的物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助解決一些疑難問題，逐步引入了“顧問”的形式。于是，物業(yè)管理顧問應運而生。

　　物業(yè)管理顧問發(fā)展到現(xiàn)在，內(nèi)容也在不斷豐富和充實，目前上海的一些物業(yè)管理企業(yè)一年就同時幫十幾家乃至幾十家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)提供顧問服務。特別是內(nèi)地的二、三線城市，尚處于物業(yè)管理起步階段，對物業(yè)管理認識膚淺，不論是出于促進銷售的需要，還是真正希望提高管理水平，聘請知名物業(yè)管理企業(yè)提供顧問已成趨勢，而上海作為物業(yè)管理發(fā)展日趨成熟的地區(qū)，聚集了一批優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，尤其是外資一級物業(yè)管理企業(yè)，成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)的首選。

　　物業(yè)管理企業(yè)以物業(yè)管理專業(yè)知識和實際操作經(jīng)驗，為項目的物業(yè)管理或物業(yè)管理企業(yè)提供咨詢或指導，希望通過幫助合作單位建立良好的物業(yè)管理服務系統(tǒng)，同時推廣自身的品牌效應，并迅速獲取一定的經(jīng)濟回報。

　　實際上物業(yè)管理顧問工作比物業(yè)管理企業(yè)直接管理要難得多，會做不一定會講，想要成為一名合格、出色的顧問人員，需要具備一定的條件。例如，首先要有溝通協(xié)調(diào)的能力。顧問人員在提供服務的同時也具有雙重角色，一是作為占主導地位的導師，導師應該知曉如何才能使學生更好地吸收知識;二是作為服務的提供者，需要通過不斷地與服務對象溝通，同時協(xié)調(diào)相互之間的關(guān)系，來了解服務對象需要達到的服務效果，從而更好地制定顧問計劃。其次要有組織計劃的能力。在為服務對象提供服務時應當要有合理的計劃，計劃的制定要保證能夠?qū)嵤哂锌蓤?zhí)行性，不能實施的計劃是空泛的。同時，要了解并掌握客戶心理。這一點也是進行組織計劃所不可缺少的。而且要有很強的吸收和適應能力。中國國土遼闊，有56個民族組成，地區(qū)習性和文化差異較大，因此顧問人員要有很強的適應性，要融入當?shù)氐奈幕蜕?，同時結(jié)合當?shù)氐奶攸c建立更適合的管理系統(tǒng);除此之外，還應具有高尚的品德和正直的人格。

　　因此，承擔顧問服務的物業(yè)管理企業(yè)，更關(guān)注的就是如何發(fā)掘和培養(yǎng)好的顧問人員，如何言傳身教做好物業(yè)管理顧問，如何幫助合作單位提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務。

　　物業(yè)管理企業(yè)要想做好真正的物業(yè)管理顧問工作，必須重視以下幾個方面:

　　一、提供物業(yè)管理顧問的企業(yè)需具備實際操盤能力

　　物業(yè)顧問人員需要有良好的口才，雖不一定要達到侃侃而談、口若懸河的地步，但要讓信息的接收者很快地理解，這就要求有很強的表達能力。但是這樣的能力需要有實際操盤經(jīng)驗的人才能應對自如，因為通過理論和實踐的結(jié)合，能夠加深理解，在提供顧問服務的時候，才能使人更加信服，才能夠達到顧問的預期要求。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)和合作單位(被顧問單位)的企業(yè)文化要有效融合

　　物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)文化與合作單位企業(yè)文化的融合:要加強物業(yè)管理顧問的包容性，改變顧問是為別人提供服務的想法，物業(yè)管理企業(yè)在為合作單位提供服務的同時，也是自身管理水平不斷提升的過程。企業(yè)管理無定式，企業(yè)管理無好壞，任何企業(yè)都有值得相互學習與促進的地方，雙方在互相學習的過程中，企業(yè)文化能得以交融，包容性也得以拓展，管理水平也能得以提高。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)在顧問時不但要顧還要問，不能只顧不問

　　有這樣一個案例，一家房地產(chǎn)開發(fā)商預聘請一家知名物業(yè)管理企業(yè)提供早期顧問服務，少走彎路，但在顧問服務開展期間，房地產(chǎn)開發(fā)商卻收有得到預期的顧問效果，主要有兩個原因:一是提供顧問的物業(yè)管理企業(yè)頻繁更換顧問人員，相互之間的信息不能很好地傳達，由于顧問人員的調(diào)整，一切又都從頭開始，浪費了不少時間;二是提供顧問服務的物業(yè)管理企業(yè)只顧不問，幾乎不到項目現(xiàn)場，提供的顧問資料也存在很多紕漏，根本不適應項目本身。

　　一家物業(yè)管理企業(yè)派出的任何一個員工，都代表這個企業(yè)的形象，其所作所為都會為企業(yè)帶來正面或負面的影響。作為一家顧問公司，要有著深厚的管理基礎(chǔ)，在顧問時不但要“顧”，而且要“問”，只有通過不斷地發(fā)問才能夠接收更多的信息，才能夠更好地“顧”，才能夠讓合作單位物有所值，同時使顧問公司取得良好的口碑和信譽。

　　四、物業(yè)管理企業(yè)提供的顧問報告必須量體裁衣、度身訂造

　　物業(yè)管理企業(yè)應在深入研究合作單位的企業(yè)理念、經(jīng)營目標、客戶群體、管理現(xiàn)狀、團隊狀況、項目具體情況等整個管理系統(tǒng)方方面面的情況后，根據(jù)合作單位的實際情況，量體裁衣、度身訂造，進行整體的物業(yè)管理服務策劃，避免千篇一律、過分模式化服務，按照合作單位實際情況制定的顧問報告才是最適合的，真正可執(zhí)行的。

　　五、物業(yè)管理企業(yè)委派的顧問工作人員必須有全面管理物業(yè)項目經(jīng)驗

　　物業(yè)管理顧問人員應該是行業(yè)里的精英，是一群精通項目管理、熟悉企業(yè)管理的高級人才。從目前顧問市場的情況來看，大部分企業(yè)是在起步階段來聘請顧問的，往往剛開始時是單項目操作，隨著企業(yè)的壯大和發(fā)展逐步演變到多項目操作，這就要求顧問方充分考慮合作單位的實際情況，要有為合作單位著想的服務理念。在選派駐場顧問時，不能只著眼于眼前利益，而應放眼于未來雙方的共同成長和發(fā)展，選派既精通項目管理又熟悉企業(yè)管理的人員駐場，短期內(nèi)可以確保合作單位項目現(xiàn)場的服務水平。長期來講，可以協(xié)助合作單位搭建起現(xiàn)代化企業(yè)管理的架構(gòu)和模式。

　　六、物業(yè)管理企業(yè)委派的顧問工作人員必須熟悉企業(yè)管理流程和重點

　　要改變物業(yè)管理顧問的短期行為，物業(yè)管理顧問應該是一種長期合作的行為。物業(yè)管理企業(yè)應在深入研究合作單位的企業(yè)理念、經(jīng)營目標、客戶群體、管理現(xiàn)狀、團隊狀況、項目具體情況等整個管理系統(tǒng)方方面面的情況后，根據(jù)合作單位的實際情況，進行整體的物業(yè)管理服務策劃，應從物業(yè)管理的早期介入，即從項目的規(guī)劃設計、機電選型、建筑施工、竣工驗收、銷售配合、驗房交接，直至物業(yè)管理的現(xiàn)場正常運作期間，乃至顧問撤離現(xiàn)場后的后期指導和支持等，涵蓋各個環(huán)節(jié)的整套的物業(yè)管理服務方案，并隨著物業(yè)管理顧問的深入開展，以及合作單位的執(zhí)行情況持續(xù)調(diào)整和完善，以確保顧問效果。

　　因此，要想使物業(yè)管理項目真正達到“顧問”的效果，物業(yè)管理企業(yè)和合作單位必須互相尊重、互相信任、互相包容，在確?，F(xiàn)場項目管理水平的同時，注重雙方企業(yè)管理水平的不斷提升，從而達到雙贏，甚至不僅能推進合作單位的物業(yè)管理能力，而且能影響開發(fā)企業(yè)。

　　物業(yè)管理企業(yè)必須要能真正使合作單位感受到物有所值，感受到給物業(yè)管理工作提供了切實的幫助，能夠幫助合作單位的物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代的企業(yè)管理理念、科學規(guī)范的操作流程，打造一支優(yōu)秀高效的管理服務團隊。

　　參考文獻:

　　1.(英)弗斯·斯通著，《IBM方法--卓越的客戶關(guān)系營銷》，華夏出版社，20**.9

　　2.朗·西韋爾(Ron Sewell)，《 核心競爭力》，華夏出版社，20**.4

篇2：盟物業(yè)管理顧問工程建議函(精要)

　　盟東城物業(yè)管理顧問工程建議函(精要)

　　編號：z局物業(yè)字GW--ZJ--HC--(20**)--004號

　　致：z實業(yè)發(fā)展有限公司z先生

　　抄：z物業(yè)服務有限公司z先生

　　由：z局物業(yè)管理有限公司z城項目顧問咨詢組

　　時間：二〇一三年十二月五日

　　主題：《關(guān)于z城工程的建議函》

　　主題（盟東城物業(yè)管理顧問工程建議函）

　　z實業(yè)發(fā)展有限公司：

　　為使產(chǎn)品日臻完善，我們從物業(yè)人與使用人的角度，針對z城工程方面提出如下建議，供貴司產(chǎn)品、服務在不同形態(tài)時參考使用。

　　詳細內(nèi)容見正文：《關(guān)于z城工程的建議函》。

　　z局物業(yè)管理有限公司

　　z城項目顧問咨詢組

　　二〇一三年十二月五日

　　乙方簽發(fā)甲方簽收

　　時間時間

　　附件：關(guān)于z城工程的建議函

　　由：z局物業(yè)管理有限公司z城項目顧問咨詢組

　　致：z實業(yè)發(fā)展有限公司z先生

　　抄：z物業(yè)服務有限公司z先生

　　事宜：z城工程建議函

　　《關(guān)于z城工程的建議函》

　　一、綠化景觀

　　1、會所旁回填土層較淺，不宜栽種高大喬木；

　　2、關(guān)注高端社區(qū)的生態(tài)文明、人與自然的和諧共生：1）可在產(chǎn)品的不同階段（如銷售投入期、正常居住期）考慮設計耐腐蝕、耐風化的景觀鳥籠，為近六萬平方米的景觀綠化區(qū)增添盎然生機。2）建議在小區(qū)景觀隱蔽處設寵物廁所，并安放小沙鏟、塑料袋掛件或裝置，并考慮設置洗手取水點。3）z氣候濕熱，小區(qū)綠化面積大，容易滋生蚊蟲，建議設計安裝若干滅蚊設施；

　　3、建議把水體景觀燈、小品燈、地埋燈、照樹燈、草地燈等分路設置開關(guān)，以方便在不同的時間段控制各回路照明，達到節(jié)能目的；

　　4、設計階段，園區(qū)景觀應盡量避免有棱角的構(gòu)筑物或做圓弧處理；

　　5、踏步道路石材之間的空隙對老年人、穿高跟鞋的女士造成不便，踏步石之間的綠化難以養(yǎng)護，建議做硬化處理；

　　6、下圖中左邊的園區(qū)水景周圍應采取右邊水景的處理方式，避免道路污水流入水景，造成污染；

　　7、園林道路應設置路肩，避免泥沙隨雨水污染路面和避免行人踐踏綠化；

　　8、園區(qū)道路未設置殘疾人通道設置不夠人性化；

　　9、園區(qū)內(nèi)管道閥門固定螺栓未使用不銹鋼螺栓，對以后的檢修造成不便；

　　10、樓頂?shù)木坝^燈安裝位置不利于檢修，且在大風的季節(jié)可能會有燈罩被吹落，造成安全隱患；

　　11、水景或泳池旁不宜栽種小葉類植物；

　　12、腳手架不宜直接放置在石材地面，會造成石材有銹跡，影響景觀品質(zhì)；

　　13、會所游泳池的消毒池周圍沒有安裝圍欄；

　　14、消毒池深度達到40公分，造成客人進出消毒池不便，建議將深度改到20公分；

　　15、園區(qū)草坪燈地腳螺絲被回填土掩蓋，不便檢修，建議將燈的基礎(chǔ)高出回填土；

　　二、電梯系統(tǒng)

　　1、電梯轎廂地面與電梯廳地面設10°左右反坡，防止溢水進入電梯井道，其他未裝修的電梯廳應考慮此建議；

　　2、電梯廳及電梯轎廂內(nèi)應設置到站提醒；以便提醒等候的客戶；

　　3、電梯轎頂上電子板應有防水浸保護措施，防止電子板浸水損壞；

　　4、因本項目樓層較高建議設電梯樓層防搗亂功能，如有小孩頑皮，亂按電梯樓層按鈕，此功能可取消亂按樓層；

　　5、監(jiān)控中心應安裝有電梯監(jiān)控屏，上有電梯的運行及樓層指示，并能鎖定電梯，并能將其降至于一層；

　　6、設電梯視頻樓層顯示裝置：可在電梯監(jiān)控圖像中迭加電梯運動方向的箭頭指示、樓層層數(shù)數(shù)字顯示，還可顯示物業(yè)管理信息，并配編輯功能，方便現(xiàn)場監(jiān)控以及日后有需要調(diào)取錄像時能很方便查看電梯運行方向、樓層，方便產(chǎn)品后期的管理與使用；

　　7、z地區(qū)多雨多臺風，電梯機房的應具有防水和散熱功能，建議做雙層，內(nèi)層是玻璃推拉窗，外層是百葉窗；

　　三、供配電系統(tǒng)

　　1、配電房內(nèi)只安裝了一個小型軸流風機，不能滿足夏季高溫時期設備房的散熱效果，影響設備運行安全，建議增加強制排風設備；

　　2、發(fā)電機房內(nèi)沒有設置強制送、排風，只有自然進風，建議增加強制送、排風設備；

　　3、發(fā)電機房內(nèi)墻上未安裝接地母排，不符合相關(guān)規(guī)范，需增加；并把發(fā)電機基座、燃油箱、油管、門等設備與接地母排連接；

　　4、發(fā)電機儲油室內(nèi)照明燈具不是防爆燈具，需更換；

　　5、建議強、弱電井內(nèi)設置工作插座和工作開關(guān)，以方便設備檢修及滿足臨時用電需求；

　　6、地下停車場與庭院燈建議分路間隔控制，以方便在不同的時間段控制各回路照明；

　　7、設備房門安裝防鼠板，電纜進線口加防火泥等材料密封，防鼠進入設備房咬斷線路；

　　8、電纜線槽在連接處應做等電位連接，以策安全；

　　9、建議在非機動車庫內(nèi)增加充電插座并計量電表；

　　10、電源線路應穿線管，不應該使用黃臘管，這樣不利于線路的散熱和線路的維護；

　　11、按照國家規(guī)范每個接線點不應超過2組線，存在安全隱患和以后的維護保養(yǎng)；

　　12、按照國家施工規(guī)范，開關(guān)的進線端和出線端應做好線路的來自某個開關(guān)箱和到某個配電線路；

　　13、電源線路在拐角處未做有效的絕緣防護，存在安全隱患；

　　14、避雷帶連接點應做防銹處理；

　　15、樓頂風機底座未做接地處理，電源線路在露天部位使用線槽，在下雨的天氣，雨水會進入線槽，存在安全隱患；

　　16、樓頂?shù)姆汗鉄綦娫淳€路應使用三芯電纜，并做好接地處理，保障安全；

　　17、天面的通道門未做接地，在存在雷擊的隱患；

　　18、所有的設備房門扇均未做接地處理，存在安全隱患；

　　19、發(fā)電機房消煙處理水泵上部裝置水龍頭，存在安全隱患；

　　20、發(fā)電機油箱未做沙池，存在消防隱患；

　　四、給排水

　　1、水泵房地面應鋪設瓷磚；

　　2、水泵房控制柜與水泵隔離，建議水泵房控制柜在水泵房內(nèi)設有單獨的房間；

　　3、消防水池水箱設透明水位標識，設檢修爬梯，同時需設計護攔，最好為不銹鋼材料制作；排水管徑大于80mm，水池底做坡面，水泵房最低處做60公分直徑、深50公分的集水坑；

　　4、建議在水泵房內(nèi)設置跑水聲光報警設備，報警信號連接至監(jiān)控中心；

　　5、消防泵風葉防護罩凹陷，對消防泵的運作存在安全隱患；

　　6、消防泵房內(nèi)的消防管道壓力表裝置的未做過高，不利于觀察壓力指數(shù)；

　　7、消防管道和生活用水管道未做防銹處理；

　　8、消防管道支架未做減震處理；

　　9、生活水泵房控制柜上部未做窗扇，在下雨時雨水會飄到控制柜，存在安全隱患；

　　10、生活水泵房的供水管道支架未做減震處理；

　　11、生活水泵房電源箱上部的排水管道管頭未做封閉處理；

　　五、其它

　　1、消防箱報警線路應做暗埋或穿硬質(zhì)線管，不應該明裝使用軟管；

　　2、非機動車庫下地下室通道樓梯應做護欄；

　　3、大堂天花裝修未預留檢修通道口；

　　4、一樓和地下室電梯廳墻面裝飾板太薄，只有5毫米，強度不夠，容易破損；

　　5、地下室消防箱未做防撞處理，應做防撞護欄；

　　z城項目顧問咨詢組

　　顧問項目經(jīng)理（簽署）：

　　二〇一三年十二月五日

篇3：麗港商業(yè)城物業(yè)管理顧問合同

　　麗港商業(yè)城物業(yè)管理顧問合同

　　第1條 協(xié)議雙方

　　甲方：______

　　法人代表：______

　　注冊地址：______

　　聯(lián)系人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　乙方：**物業(yè)服務（**）有限公司。

　　法人代表：______

　　注冊地址：______

　　聯(lián)絡人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　丙方：廣州市***房地產(chǎn)咨詢有限公司。

　　法人代表：______

　　注冊地址：廣州市****

　　聯(lián)絡人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　經(jīng)三方友好協(xié)商，就甲方委托乙、丙方向甲方所開發(fā)的“****”項目提供物業(yè)管理顧問服務事宜達成如下協(xié)議。

　　第2條 定義

　　1. “甲方”指委托方，即：______

　　2. “乙方”指受托方，即：**物業(yè)服務（**）有限公司。

　　3. “丙方”指受托方，即：廣州市**房地產(chǎn)咨詢有限公司。

　　4. “物業(yè)”指由甲方在**市開發(fā)的“***”項目，項目具體信息如下。

　　5.“交付使用日”指甲方與物業(yè)購買方共同簽署并在《商品房買賣合同》中約定的物業(yè)交付的時間。

　　6.“后期物業(yè)管理顧問服務”指根據(jù)本合約有關(guān)條款的內(nèi)容，在本合約期限內(nèi)，并且在物業(yè)交付購買方使用日以后，乙方及丙方為甲方提供的物業(yè)管理顧問服務。

　　7. “物業(yè)管理顧問酬金”指甲方就乙方和丙方根據(jù)本合約提供的服務，依據(jù)本合約的約定應向乙方及丙方支付的費用。

　　第3條 甲方之權(quán)利、義務

　　根據(jù)本合約之條款，甲方同意聘用乙方及丙方作為本合約定義之物業(yè)的物業(yè)管理顧問，在本合約期內(nèi)，為保障乙方及丙方有效地開展物業(yè)顧問工作，甲方的權(quán)利和義務為：

　　1．合約期內(nèi)，甲方有權(quán)就本物業(yè)使用乙方和丙方的公司標牌及旗幟；若本合約中途被撤消或終止，此項權(quán)利同時撤消。否則，乙方保留以法律手段向甲方追討損失。

　　2．應在物業(yè)交付使用日三個月內(nèi)，成立“物業(yè)管理有限公司”。

　　3．負責本物業(yè)正常物業(yè)管理工作之全部投資、收益及債權(quán)、債務。如甲方參與物業(yè)管理行政主管部門組織的各項評比時，乙、丙方根據(jù)實際情況及成本投入，向甲方提出可行方案由甲方實施，由甲方負責本物業(yè)的設備設施等硬件及公共環(huán)境等條件符合評比標準，如有不達標的項目，甲方須在限期內(nèi)負責整改并承擔整改相應費用。

　　4. 須在簽約后指定專人負責與乙方及丙方進行溝通，若此人發(fā)生人事變動，或聯(lián)絡方式變更，均應在變更前三個工作日內(nèi)以書面形式通知乙方及丙方其聯(lián)系方式或變更聯(lián)系人。

　　5. 依據(jù)銷售時約定的交鋪標準及建設部《房屋接管驗收標準》規(guī)定向物業(yè)管理公司移交鋪位；且需完好保存物業(yè)的報批件、建筑及設備等方面的各種圖紙、文件及資料，并在交付使用日前的兩個月向物業(yè)管理公司移交。

　　6. 須依據(jù)本合約規(guī)定按時向乙方及丙方支付顧問酬金，并由丙方開具收費發(fā)票。

　　7. 在合約期內(nèi)應對乙方及丙方的顧問工作給予充分的支持與配合，以保證乙方及丙方顧問工作的順利開展；同時，對乙方及丙方的工作予以監(jiān)督，給予公正、客觀的評價。

　　8. 甲方應給予乙方及丙方顧問人員以下幾方面之權(quán)力，以確保顧問工作的順利開展：

　　物業(yè)管理建議權(quán)；

　　財務管理建議權(quán)；

　　本物業(yè)的物業(yè)管理公司之人事建議權(quán)。

　　9. 甲方須及時提供有利于乙方及丙方工作之有關(guān)本物業(yè)之資料，及時向乙方及丙方通報工程進度，并負責本物業(yè)所在地外部各有關(guān)單位的協(xié)調(diào)聯(lián)系工作。

　　第4條 乙方之權(quán)利、義務

　　根據(jù)本合約之條款，乙方同意接受甲方之聘用，負責為甲方提供并履行本合約確認的物業(yè)之物業(yè)管理顧問工作，在合約期內(nèi)，乙方應：

　　1. 乙方須嚴格履行本合約的相關(guān)條款，盡職盡責完成本合約規(guī)定之顧問工作內(nèi)容。

　　( 詳見：本合約第5條之第5項 )

　　2.監(jiān)督丙方工作，保證丙方按質(zhì)按量完成合同內(nèi)與甲方約定之工作。

　　3．同意甲方使用乙方的公司標志，并同意由丙方代收取物業(yè)管理顧問酬金。

　　4．合約期內(nèi)，同意丙方作為乙方的執(zhí)行代表，按合約規(guī)定履行乙方及丙方的責任及義務。

　　第5條 丙方的權(quán)利、義務

　　1. 丙方應根據(jù)本物業(yè)實際需要或經(jīng)甲方及甲方物業(yè)公司書面要求，派遣顧問人員定期到本物業(yè)現(xiàn)場進行實地指導工作，并參與及協(xié)助甲方解決物業(yè)管理籌建與經(jīng)營運作中出現(xiàn)的問題。

　　2. 丙方要接受甲方和乙方的工作監(jiān)督，對于甲方因未及時采納或拒絕丙方提出的各種正式書面建議而產(chǎn)生的問題和影響不承擔任何責任；對甲方提出的合理化建議予以充分考慮。

　　3. 丙方根據(jù)顧問工作需要，有權(quán)隨時檢查甲方對顧問意見的執(zhí)行情況，若發(fā)現(xiàn)執(zhí)行偏差，有權(quán)并應該及時以各種明確的表述方式要求甲方糾正。

　　4. 丙方須于合約期結(jié)束前，作好與甲方的工作交接，以確保合約結(jié)束時本物業(yè)的管理工作仍能正常運行。

　　5. 為甲方提供階段性的物業(yè)管理顧問服務，包括：

　　一、物業(yè)管理籌備階段顧問服務內(nèi)容

　　5.1 物業(yè)管理銷售配合

　　制定物業(yè)管理服務項目及內(nèi)容；

　　對甲方的銷售和招商人員進行物業(yè)管理知識的培訓；

　　協(xié)助甲方招聘示范單位及銷售部保安員、清潔工、服務員等人員；

　　對售樓部的裝飾布置及周邊環(huán)境提供書面顧問建議；

　　協(xié)助甲方確定保安員、清潔工、服務員的制服樣式；

　　對保安員、清潔工、服務員等進行培訓；

　　展銷會期間派員到現(xiàn)場進行有關(guān)物業(yè)管理知識的解答；

　　在銷售活動前或期間協(xié)助提供工作安排的建議及現(xiàn)場協(xié)助工作；

　　編制《管理公約》、《商戶手冊》、《裝修手冊》等管理文件，此文件在簽署房屋買賣合約后交予業(yè)主，增加業(yè)主對甲方的信心。其中《管理公約》需在甲方指定的法律顧問審核確認以后，方可使用于業(yè)主。

　　5.2 物業(yè)管理籌備服務

　　協(xié)助甲方制定物業(yè)管理所需的各類文件、管理規(guī)章制度、表式等；

　　擬定招聘程序及招聘要求，協(xié)助建立合適之管理組織；

　　協(xié)助進行物業(yè)管理辦公室的選址及裝修；

　　建立員工的工作規(guī)程、崗位職責及權(quán)能；

　　協(xié)助定制相關(guān)之管理制度，建立評審及獎懲制度，以協(xié)助推動員工之工作積極性；

　　提供崗前培訓，使各崗位管理人員認識有關(guān)日常運作，并提高服務意識；

　　根據(jù)需要，協(xié)助甲方進行清潔、綠化、保險、以及部分工程維護保養(yǎng)外判商的招投標工作；

　　協(xié)助甲方做好物業(yè)管理籌備的前期采購工作，包括提供保安、工程等所需工具、物料、用具的購置建議；

　　協(xié)助甲方做好物業(yè)的驗收移交。

　　5.3 財務服務

　　協(xié)助甲方編制首年財務預算及開辦費預算；

　　開設物業(yè)管理專用銀行帳戶；

　　協(xié)助編制各項財務制度，如：請款程序、低值易耗品攤支、折舊及零用現(xiàn)金、憑證記帳制度及應收未收帳管理制度等。

　　二、后期物業(yè)管理顧問服務內(nèi)容

　　5.4 物業(yè)管理方面

　　協(xié)助甲方推行現(xiàn)存或修訂后的管理文件，針對實際情況或客戶提出合理要求面作出修訂、完善；

　　協(xié)助甲方開展二次裝修管理；

　　每月定期向甲方提交檢定報告，并由派員到現(xiàn)場檢定有關(guān)工作，對存在的問題提供糾正及預防措施；

　　每月定期協(xié)助甲方對員工工作表現(xiàn)進行評審；

　　綜合各部門檢定結(jié)果與甲方召開總結(jié)會議，定期（每月）與甲方開會，檢討日常工作及提供整改建議，共同解決存在之問題；

　　推行車庫維護的計劃，設計及合理安排車庫照明開放時間，以減少能源費；

　　協(xié)助甲方進行客戶回訪工作，了解客戶所需，改善服務質(zhì)量；

　　協(xié)助制定完整物業(yè)管理緊急處理程序。

　　5.5 財務管理方面

　　協(xié)助甲方按既定的財務計劃，執(zhí)行日常的財務管理工作；

　　每年十月份前，協(xié)助甲方編制下一年度管理公司營運的財務預算；

　　協(xié)助向物價局申報物價，編制申報物價報告及預算，爭取理想收費。

　　5.6 人事管理方面

　　定期為員工安排專業(yè)知識及崗位職責培訓，使員工不斷更新管理技能及物業(yè)法規(guī)的知識，并促成其取得有關(guān)上崗的資格；

　　協(xié)助甲方明確崗位職責，執(zhí)行員工評審制度及匯報責任；

　　協(xié)助進行招聘員工工作，以彌補自然流失的員工，并制定標準試題或現(xiàn)場面試的程序等；

　　安排定期對保安員進行業(yè)務培訓及素質(zhì)教育，特別要加強服務意識及法制教育，協(xié)助定期舉辦防火演習；

　　5.7 工程支持方面

　　協(xié)助執(zhí)行已制定的修繕計劃，并定期檢查，以確保機電及物業(yè)結(jié)構(gòu)，在任何時間均以最佳狀態(tài)運作；

　　協(xié)助對機電及設備的使用維護手冊，嚴格執(zhí)行其中內(nèi)容，并使工作人員熟悉工作程序及設備的運作；

　　聽取客戶的意見，檢討樓宇之設計和設施的營運，并提出改善意見，以求物業(yè)達至高水平之物業(yè)管理要求。

　　三、顧問工作方式

　　物業(yè)驗收移交階段，丙方將派遣最少一位駐場人員協(xié)助解決物管上的問題，經(jīng)理級管理人員每月赴物業(yè)現(xiàn)場不少于四次，與甲方共同處理物管上遇到的各種問題。如甲方有需要，則丙方需到現(xiàn)場配合甲方工作，對物業(yè)進行實地考察，并應甲方之需求根據(jù)顧問工作內(nèi)容開展工作。本合約正式生效后，丙方派遣高級物業(yè)經(jīng)理負責駐場，并協(xié)助甲方提供物業(yè)管理服務。

　　第6條 顧問期限 (丙方派駐人員清單詳見：附件)

　　1. 從______年______月______日起至______年______月______日止，共______個月。

　　2. 如甲方在本合約期限結(jié)束后，有意繼續(xù)聘請物業(yè)管理顧問單位，則在同等的條件下，甲方可以優(yōu)先考慮乙方及丙方。

　　3. 合約期滿前兩個月，如三方達成一致協(xié)議，可再續(xù)約，續(xù)約期另行商定。如三方在合約屆滿前未能達成一致續(xù)約協(xié)議，及三方并未違反此合約內(nèi)有關(guān)條款，此合約將于合約期的最后一天自然終止。

　　第7條 顧問酬金及其他相關(guān)費用

　　1. 物業(yè)管理顧問酬金

　　物業(yè)管理顧問酬金為：每月RMB：______（人民幣：______元整），從______年______月______日起計；

　　q 物業(yè)管理顧問酬金的支付方式為：在簽約后十五天內(nèi)，甲方預付相當于二個月之顧問酬金給予丙方。(即：______元整)。以后逐月并在每月30號前向丙方支付酬金。

　　2. 如在乙方及丙方負責管理物業(yè)期間內(nèi)，使物業(yè)獲得優(yōu)秀稱號或有關(guān)ISO9002服務質(zhì)量體系認證等稱號，則甲方將承諾適當?shù)莫剟睢?/p>

　　3. 如甲方未能按時繳付該酬金，丙方將保留權(quán)利在應繳費用拖欠達三十日后暫停本合約內(nèi)乙方及丙方之職責及服務，直至有關(guān)欠款及滯納金（每日千分之二，2‰）由甲方繳清為止。

　　4. 合約期滿后，如甲方有意繼續(xù)聘請乙方及丙方，乙方及丙方的物業(yè)管理顧問酬金約定為：每月RMB：______（人民幣：______元整）。

　　第8條 終止合約

　　1．由于不可抗力導致無法繼續(xù)履行本合約，則甲、乙、丙三方均不承擔違約責任，三方應本著公平、客觀之原則協(xié)商處理。

　　2．乙方及丙方未能按與甲方約定之合同條款履行義務或經(jīng)甲方提出整改要求，但服務水平仍未能令甲方滿意，甲方有權(quán)提前15天通知丙方終止本合約。

　　第9條 合約修改及變更

　　本合約未盡事宜，經(jīng)三方協(xié)商一致后，三方可對本合約的條款進行修訂，更改或補充，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合約具有同等法律效力。

　　第10條 不可抗力

　　非甲、乙、丙方任何一方過錯，其他不可抗力因素下，使甲、乙、丙方均不能執(zhí)行本合約下的義務，三方無須承擔任何責任。

　　第11條 責任與權(quán)利

　　三方特此聲明，乙方及丙方在行使甲方委托乙方及丙方履行本合約規(guī)定之責任及

　　賦予乙方及丙方之權(quán)力時，如乙方及丙方在履行職責時并未違反任何法律及本合約的規(guī)定，甲方應保證乙方及丙方免受由此產(chǎn)生的法律責任或其他形式的追究。如因乙方及丙方違約或在顧問期間作出未經(jīng)甲方認可的工作對甲方造成損失和影響時，甲方保留向乙、丙方追討損失和由乙、丙方承擔相關(guān)的法律責任。

　　第12條 爭議的解決

　　1. 凡與本合約有關(guān)的任何爭議應盡量通過友好協(xié)商解決。在一方向另一方提出書面要求后開始協(xié)商，如協(xié)商不成，任何一方可向本物業(yè)所在地有管轄權(quán)的法院申請起訴。

　　2. 敗訴方須負責有關(guān)之訴訟及法律費。

　　第13條 標志所有權(quán)

　　1. 本合約期限內(nèi)，甲方將有權(quán)使用乙、丙方公司的有關(guān)名稱、商標、服務標志、版權(quán)等，但僅限于與本物業(yè)相關(guān)的方面，包括廣告資料。由甲方印制的廣告資料自簽約日起可使用一年時間。

　　2. 在本合約期限內(nèi)，如乙方公司發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)變、合并或改組等情況，乙方將保證甲方根據(jù)本合約有關(guān)條款合法使用乙方新的有關(guān)名稱、商標、服務標志、版權(quán)等。

　　第14條 適用法律

　　本合約適用于《中華人民共和國合同法》。

　　第15條 文字及其他

　　1. 本合約用中文書寫。

　　2. 合約中任何一方發(fā)出任何通知或報告須以書面形式，并以信件或傳真形式發(fā)出。若以電子郵件形式發(fā)出，則在對方電話確認后，視為有效送達。

　　3.本合約首頁三方的地址、傳真號碼如有任何改變，須在改變后48小時內(nèi)通知另一方有關(guān)之改變。

　　本協(xié)議自三方授權(quán)代表正式簽署并蓋公司章于______年______月______日起正式生效。本合約壹式三份，三方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力。

　　甲方：

　　代表人：

　　日期：

　　乙方：

　　代表人：

　　日期：

　　丙方：

　　代表人：

　　日期：