商品房停車位產(chǎn)權(quán)的歸屬

　　近年來，商品房住宅小區(qū)停車位（場）的產(chǎn)權(quán)歸屬頗具爭議，不斷衍生出各種形式的社會問題和矛盾。房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主之間就在有關(guān)停車位的買賣、租賃、使用、收費的紛爭凸現(xiàn)，各方利害關(guān)系當(dāng)事人各執(zhí)一端，眾說紛紜。官員、專家、學(xué)者對此類問題亦見解不一，似是而非，令人困惑。

　　筆者試圖在現(xiàn)行的法律制度框架之下，分析和研究有關(guān)房地產(chǎn)法律制度的的特征、商品房住宅小區(qū)房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記等過程，探討和研究深圳商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬。

　　一、現(xiàn)行法律制度框架下，房地產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定和特征

　　在現(xiàn)行法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中，有關(guān)房地產(chǎn)的法律規(guī)范構(gòu)成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度。房地產(chǎn)的法律制度涵蓋了土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)行政管理五大方面的內(nèi)容。

　　根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條、第四十一條、第四十八條、第五十九條、第六十條、第六十二條的規(guī)定，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條、第二十四條、第二十五條規(guī)定，建設(shè)部公布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍暫行管理辦法》第三條規(guī)定和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條、第三十一條規(guī)定，《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條的規(guī)定，《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二條、第三條第二款規(guī)定，1994年9月實施的《深圳市房屋建筑面積計算細(xì)則》第一條第（二）款第2項、第一條第（五）款的規(guī)定，1999年7月1日實施的《深圳市建筑設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)計算規(guī)定》第2．1．8條、第3．5條、第3．5．2條、第3．5．2．1條的規(guī)定，人們可以清楚地知道現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度具有以下的特征：

　　（一）只有具備土地使用權(quán)的當(dāng)事人才有可能取得房屋的所有權(quán)。

　　（二）土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強制性的。

　　（三）房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物所有權(quán)合二為一的法律權(quán)利。

　　（四）在二級市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，不允許將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割。

　　（五）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，或房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)國家機關(guān)法定登記后，其財產(chǎn)所有權(quán)（物權(quán)）的法律權(quán)利才得于確認(rèn)和保護。

　　（六）土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時，財產(chǎn)權(quán)利人分別取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》；合二為一登記時，財產(chǎn)權(quán)利人取得《房地產(chǎn)證》。

　　（七）《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》是當(dāng)事人房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的法律憑證。

　　筆者認(rèn)為，上述的法律規(guī)定和特征明確了房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的以下幾個問題：

　　（一）在形式要件上，只有取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》、《房地產(chǎn)證》的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。在實質(zhì)要件上，只有取得有相應(yīng)土地使用權(quán)面積份額的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。

　　（二）只有計算建筑容積率（建筑面積容積率＝建筑總面積／土地使用權(quán)面積）的建筑物才可以取得相應(yīng)宗地號的土地使用權(quán)面積份額。

　　計算建筑容積率的建筑物要依法向國家支付土地使用費，并可依法取得《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》。

　　（三）對于不計算建筑容積率的建筑物（建筑面積），由于其沒有相應(yīng)宗地號的土地使用權(quán)面積份額，因此，無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權(quán)利依附于具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物（建筑面積），不能單獨取得《房地產(chǎn)證》，其法律權(quán)利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，是計算建筑容積率建筑物的從物。

　　（四）不計算建筑容積率建筑物的房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，其不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強制性規(guī)定。

　　（五）依據(jù)經(jīng)典的“物權(quán)”理論，可以認(rèn)為：計算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“主物”，而不計算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“從物”。從物的法律權(quán)利依附于主物之中。主物轉(zhuǎn)移，從物隨之轉(zhuǎn)移，主物與從物不可分離。從物依然具有與主物相互聯(lián)系的、可分割的使用、占有、收益的三項法律權(quán)利。

　　（六）在二級房地產(chǎn)市場首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，如果房地產(chǎn)開發(fā)商不違反與政府簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》約定和相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商（賣方）與業(yè)主（買方）雙方當(dāng)然可以在《買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主后，從物的占有、使用、收益的三項法律權(quán)利由房地產(chǎn)發(fā)展商享有。

　　但是，必須指出，上述的約定只是一項債權(quán)約定，而非是一項財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的確認(rèn)，從物的所有權(quán)仍然依附于主物而屬于業(yè)主（買方）。

　　二、商品房住宅小區(qū)建筑物的房屋單元房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記

　　商品房住宅小區(qū)的建設(shè)工程取得法定的建設(shè)工程竣工驗收證書等法律文件后，房地產(chǎn)開發(fā)商將向房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請辦理商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)初始登記。理論上，房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)宜按如下原則辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記：（1）明確計算容積率建筑物的建筑面積與宗地號的土地使用權(quán)面積的除商關(guān)系，以確定計算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權(quán)面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應(yīng)直接分?jǐn)偟矫恳环课輪卧墓妹娣e）的土地使用權(quán)面積份額，以確定每一房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)。（3）將不計算容積率建筑物的建筑面積的法律權(quán)利確立并歸屬于計算容積率建筑物的建筑面積中。由此可見，在初始登記中，由于不計算容積率建筑物的建筑面積沒有分?jǐn)偟饺魏蔚耐恋厥褂脵?quán)面積份額，其不可能有獨立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利只能依附在計算容積率建筑物的建筑面積上。

　　在辦理首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中，房地產(chǎn)登記機關(guān)將按《房地產(chǎn)買賣合同》的約定辦理轉(zhuǎn)移登記，將房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記給買方，確認(rèn)買方的房地產(chǎn)權(quán)。由于不計算容積率建筑物的法律權(quán)利只能依附在計算容積率建筑物的建筑面積上，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物的法律權(quán)利將全部轉(zhuǎn)移并歸屬于全體買方業(yè)主。

　　假若房地產(chǎn)開發(fā)商與買方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時，在《房地產(chǎn)買賣合同》中約定“不計算容積率建筑物的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商”時，不計算容積率建筑物的法律權(quán)利歸屬將會成為一個頗具爭議的法律問題。筆者有理由認(rèn)為，依據(jù)法律強制性規(guī)定，不計算容積率建筑物的法律權(quán)利歸屬應(yīng)歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。

　　三、商品房住宅小區(qū)停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬

　　依據(jù)上述現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度的特征、房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記的過程，筆者嘗試對目前商品房住宅小區(qū)二類四種存在形式的停車位產(chǎn)權(quán)作一分析判斷。

　　（一）商品房住宅小區(qū)內(nèi)或城市區(qū)域里，獨立建設(shè)的多層經(jīng)營性停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。

　　此類停車位（場），在政府與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》和政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，均明確規(guī)定多層經(jīng)營性停車位（場）的的建筑面積是計算容積率的。因此，多層經(jīng)營性停車位（場）可以依法獨立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，所以該類停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)利人為持有《房地產(chǎn)證》的當(dāng)事人。

　　（二）在商品房住宅小區(qū)內(nèi)，地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）房地產(chǎn)權(quán)的歸屬。

　　1、地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車設(shè)施。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅建筑單元后，商品房住宅房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記，商品房住宅小區(qū)的業(yè)主按份共同擁有該宗地號的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位并無建筑面積或構(gòu)筑物，其是設(shè)置在土地表面的停車設(shè)施，即是直接設(shè)置在業(yè)主按份共同擁有使用權(quán)的土地表面上，地面停車位不可能獲得房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和《房地產(chǎn)證》。

　　可見，地面停車位的產(chǎn)權(quán)，本質(zhì)上只是土地使用權(quán)。由于業(yè)主按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號的土地使用權(quán)面積，因此，地面停車位的法律權(quán)利毫無疑問地歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。

　　2、樓房首層架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。由于樓房架空層停車位的建筑面積是不計算容積率的，因此，樓房架空層停車位的建筑面積不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其房地產(chǎn)權(quán)依附于計算容積率的住宅房屋單元，是住宅房屋單元的從物。所以，初始登記時，樓房架空層停車位不可能取得獨立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計算容積率的房屋建筑面積；在轉(zhuǎn)移登記時，不能取得《房地產(chǎn)證》，其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得《房地產(chǎn)證》的建筑物。

　　根據(jù)本文闡述的房地產(chǎn)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時，樓房架空層停車位不能從計算容積率的住宅房屋單元中分離或分割，不能將樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)約定為房地產(chǎn)開發(fā)商所有。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強制性規(guī)定。

　　可見，樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢設(shè)置架空層停車位住宅樓房的全體業(yè)主。

　　3、樓房地下停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。由于樓房地下停車位（場）的建筑面積亦是不計算容積率的，因此，樓房地下停車位（場）的產(chǎn)權(quán)狀況與樓房架空層停車位的建筑面積產(chǎn)權(quán)狀況如出一轍，樓房地下停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢設(shè)置地下停車位（場）樓房的全體業(yè)主。

　　四、在今后的立法中，宜進一步明確商品房住宅小區(qū)計算容積率停車位及不計算容積率停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬

　　在人均土地資源緊缺的我國，為有效及合理利用城市的有限土地資源，作為住宅小區(qū)公共設(shè)施的的停車位不宜買賣，不計算容積率的停車位產(chǎn)權(quán)應(yīng)定位歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。

　　目前，對商品房住宅小區(qū)停車位可否買賣、應(yīng)否買賣有兩種截然不同的意見，房地產(chǎn)開發(fā)商群體和消費者群體的意見涇渭分明。房地產(chǎn)開發(fā)商大多主張停車位可以買賣，其主要理由在于充分調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)商的投資停車位的積極性，滿足社會大眾的需要。消費置業(yè)者則大多主張停車位作為住宅小區(qū)的公用設(shè)施，不宜由少數(shù)人或強勢集團獨占，以避免有限的停車位資源被少數(shù)人壟斷使用，損害住宅小區(qū)普通市民的整體利益，而且住宅小區(qū)的停車位已計入房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)成本之中，不宜再次利用停車位謀取非法的利益。

　　《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)機關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人所有。筆者認(rèn)為，當(dāng)“停車場”是計算建筑容積率的建筑物或附著物時，“停車場”攤分擁有土地使用權(quán)份額，此時“停車場”的產(chǎn)權(quán)當(dāng)然可以依買賣合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)機關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人所有。在此種情形下，房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)然可以依法取得“停車位”的《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》，從而可以出售“停車位”，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方可以買賣“停車位”，或約定“停車位”的產(chǎn)權(quán)歸屬。此時，適用《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款的規(guī)定。

　　有人認(rèn)為：“根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款規(guī)定，在任何情形下，經(jīng)房地產(chǎn)發(fā)展商和買方的協(xié)商約定，商品房住宅小區(qū)的停車位的產(chǎn)權(quán)，均可以歸屬房地產(chǎn)發(fā)展商”。筆者認(rèn)為：上述的認(rèn)識并未注意到現(xiàn)行商品房住宅小區(qū)的停車位沒有攤分土地使用權(quán)份額的事實，亦未注意到房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)合二為一、土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強制性的，以致對法律適用的認(rèn)識出現(xiàn)偏差，人為地曲解第十三條第二款規(guī)定的本意。

　　據(jù)媒體報道，目前在深圳全市，平均每3．3部車輛才有一個停車位，停車位的資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會的需要。如何有效地調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)商投入更多的資源建設(shè)停車位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源？并在二者之中取得平衡？值得人們思索。筆者認(rèn)為，在土地資源緊缺的國情下，應(yīng)科學(xué)地利用有限的城市土地資源，立法機關(guān)和房地產(chǎn)管理機關(guān)對城市公共資源的開發(fā)和利用應(yīng)有一個長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)，作為普通百姓大眾日常生活的住宅小區(qū)公共設(shè)施的停車位不宜買賣，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)進一步明確定位于歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。同時，應(yīng)鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)各類經(jīng)營性的停車位（場），以滿足不同層次、不同要求的社會需要。

篇2：物管案例：提供停車位客戶轎車丟失怎么辦

　　物管案例：提供停車位客戶轎車丟失怎么辦

　　近日某商業(yè)大廈內(nèi)的客戶轎車丟失。當(dāng)時客戶進入大廈時大廈停車場的車輛管理員對該車輛進行了發(fā)卡工作，停車卡上寫有（本大廈停車場只提供車輛的場地使用，不負(fù)責(zé)車輛的保管請各位車主自行保管！）。該客戶現(xiàn)因車輛丟失向物業(yè)管理公司要求索賠，但是物業(yè)管理公司拒絕賠償，于是雙方發(fā)生激烈爭執(zhí)。

　　[案例分析]

　　本案例爭論的焦點是物業(yè)管理公司提供停車位構(gòu)成的是“停車位有償使用合同關(guān)系”還是“保管合同關(guān)系”。物業(yè)管理公司拒絕賠償，就要證明其與客戶僅是“僅是停車位有償使用合同關(guān)系，那么需要在其經(jīng)營范圍、收費標(biāo)準(zhǔn)、對外明示及物業(yè)管理合同中提供相應(yīng)的證據(jù)。

　　本案例物業(yè)管理公司提供的僅是停車位和停車秩序這種“停車位有償使用合同關(guān)系，這在寫有“本大廈停車場只提供車輛的場地使用，不負(fù)責(zé)車輛的保管請各位車主自行保管！” 的停車卡上已經(jīng)表明，事實上，停車位本身并未造成車輛滅失，車輛的滅失也不是因為停車秩序造成的，所以物業(yè)管理公司提供停車服務(wù)不是保管合同關(guān)系，物業(yè)管理公司沒有對車輛進出進行檢驗的義務(wù)。如果物業(yè)管理公司停車場值班人員發(fā)現(xiàn)有人盜竊車輛而不及時制止、告知車主或報警，應(yīng)是一種重大過失行為，但本案例中并不存在這一事實。所以，物業(yè)管理公司不應(yīng)進行賠償。

　　[解決方法]

　　本案例中物業(yè)管理公司應(yīng)據(jù)理力爭，堅持不予賠償?shù)闹鲝垺＞唧w做法上，可想向客戶陳述上述理由，協(xié)商解決。但如果客戶仍固執(zhí)己見，要求物業(yè)管理公司提供賠償，那么物業(yè)管理公司就應(yīng)用法律手段保護自己，準(zhǔn)備好所需各類證據(jù)，到人民法院提請訴訟，主張人民法院保護自己的合法權(quán)益。

　　[相關(guān)法規(guī)政策]

　　1．《停車場管理規(guī)定》

　　1．小區(qū)停車場實行日夜24小時值班制度，由保安值班員負(fù)責(zé)管理。

　　2．本停車場只對本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主、本公司的職員及前來轄區(qū)參觀的客人開放。

　　3．車輛進入停車場應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，在規(guī)定位置上停放整體、有序。

　　4．停放時應(yīng)與周圍車輛保持適當(dāng)距離，鎖好車門后，調(diào)好防盜系統(tǒng)。

　　5．停放時要注意周圍的人員、車輛及公共部位、設(shè)施設(shè)備的安全。

　　6．車輛駛離停車場時應(yīng)注意周圍車輛的安全，緩慢駛離。

　　7．停車場不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃易爆物品和其他危險品的車。

　　8．管理人員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù)，隨時察看車輛的情況，對車主的合理要求應(yīng)給予滿足。

　　9．管理人員交接班時應(yīng)辦理交接手續(xù)，核對停車場車輛與登記記錄相符，并簽字交接。

　　10．遵從秩序，文明禮讓。

　　2．《車輛管理工作標(biāo)準(zhǔn) 》

　　1. 道路線型、斷面與整個住宅區(qū)建筑群體布置相協(xié)調(diào)；

　　2. 車行道通至每幢住宅樓單元入口處；

　　3. 外來車輛未經(jīng)許可，不可進入轄區(qū)；

　　4. 進入物業(yè)轄區(qū)內(nèi)車輛，均服從物業(yè)公司管理；

　　5. 凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車輛或2.5噸以上貨車，一律不準(zhǔn)駛?cè)胼爡^(qū)；

　　6. 駛?cè)胼爡^(qū)內(nèi)車輛均需減速，時速不超過15公里，無鳴笛現(xiàn)象發(fā)生（救護車、警車、救火車除外）；

　　7. 轄區(qū)內(nèi)所有車輛均納入物業(yè)公司管理范圍，作到一車一證、一證一位、車證齊全，見證放車；

　　8. 車輛管理員禮貌待人、熱情周到；

　　9. 車輛管理員熟知車主姓名、車型、車牌號、房號、車位；

　　10. 車輛管理員隨時巡查車輛停放情況及車輛的車況，遇有門未鎖、燈未關(guān)、漏油、漏水等現(xiàn)象發(fā)生時，10分鐘內(nèi)通知車主；

　　11. 停車場內(nèi)無貨物堆積、道路阻塞現(xiàn)象；

　　12. 停車場內(nèi)地面無水、無油、無污、無紙屑、無煙頭等雜物；

　　13. 停車場道路平整無坑、無尖銳物、無金屬釘狀物；

　　14. 停車場內(nèi)有明顯禁煙標(biāo)牌，且消防器械及設(shè)施均配備齊全，使用功能完好率100%；

　　15. 轄區(qū)內(nèi)交通事故年發(fā)生率不超過2%，丟失事故發(fā)生率為0%；

　　16. 地下停車場光線明亮，能見度高，目測距離50米以上；

　　17. 臨時停放車輛收費率100%；

　　18. 每車位文字檔案齊全、資料準(zhǔn)確率100%；

　　19. 外來進出車輛有登記，完成率100%，準(zhǔn)確率100%。

　　3．《停車場(庫)管理規(guī)定》

　　1.目的

　　確保停車場(庫)內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施和停放車輛的安全,保證車場(庫)內(nèi)整齊有序。

　　2.范圍

　　適用于理工科技大廈停車場(庫)。

　　3.職責(zé)

　　3.1 交通班負(fù)責(zé)指揮車場(庫)內(nèi)的車輛整齊停放、存放、監(jiān)護和并在《 值班日志》、《停車庫車輛進出登記表》和《B2車庫停車證登記表》上做好記錄。

　　3.2 交通班長和警衛(wèi)班長負(fù)責(zé)車場管理、監(jiān)督、指導(dǎo)。

　　4.程序

　　4.1 停車場(庫)管理

　　4.1.1 停車場(庫)設(shè)保安崗,工作時間為停車場8:00-17:00,停車庫7:30-19:00。

　　4.1.2大廈內(nèi)所有客戶的機動車輛必須在保安部登記備案。

　　4.2 停車庫

　　4.2.1 當(dāng)有車輛駛?cè)氲叵萝噹鞎r,值班人員應(yīng)迅速指引車輛慢行,安全地停放在指定的車位上,并提醒司機關(guān)鎖好車門、窗,并將車內(nèi)貴重物品隨身帶走.無車輛停放許可證的車輛不得停放在車位上。

　　4.2.2 每隔半小時或臨時詳細(xì)檢查車輛的車況,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關(guān)好車門、窗、未上鎖等現(xiàn)象及時處理并通知車主。

　　4.2.3 嚴(yán)密注視車輛情況和駕駛員的行為,若遇醉酒駕車者應(yīng)立即勸阻,并報告班長及時處理,避免交通意外事故發(fā)生。

　　4.2.4 禁止司機(車主)用消防水源洗車,經(jīng)勸阻不聽者按有關(guān)規(guī)定處理。

　　4.2.5 車輛出庫時,仔細(xì)核對出庫之車和駕駛員(車主),有疑問時,應(yīng)立即到車擋面前向司機敬禮,再有禮貌盤問。

　　A.若是車主的親友,和車主聯(lián)系認(rèn)可,并有駕駛證方可放行。

　　B.若盤問時發(fā)現(xiàn)有問題,應(yīng)立即扣留車輛,并及時通知班長和巡邏保安,機警地做好應(yīng)急準(zhǔn)備,以防不法分子盜車行兇。

　　4.2.6 當(dāng)發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員或可疑人員到車庫時,保安崗應(yīng)按如下程序進行處理。

　　A.當(dāng)車庫發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員時,保安崗應(yīng)勸導(dǎo)其離開車庫,對于不聽從勸導(dǎo)的人員應(yīng)立即通知交通班長及警衛(wèi)班長,前往處理。

　　B.當(dāng)停車庫發(fā)現(xiàn)可疑人員時,保安崗應(yīng)急時前往對可疑人員進行查問,同時用對講機通知交通班長,由其他警隊人員及時巡視檢查停車所有車輛,有 無丟標(biāo)志,車輛有無損傷,車門、車窗、后備箱有無撬痕.如未發(fā)現(xiàn)問題, 可把可疑人員放行。當(dāng)發(fā)現(xiàn)可疑物品及車輛有損時,應(yīng)立即送交保安部進行處理,并進行事件的記錄。

　　4.3 地面停車場

　　4.3.1 指揮進入車輛慢行,按規(guī)定行駛方向行駛,停放車輛位置適當(dāng),使車場車輛停放整齊。

　　4.3.2指揮開出車輛按規(guī)定方向行駛,慢行開出停車場。

　　4.3.3 隨時巡檢地面車輛情況,發(fā)現(xiàn)門、窗未關(guān)好,有漏油、漏水,刮蹭現(xiàn)象應(yīng)及時通知車主,并做好記錄。

　　4.3.4 夜間應(yīng)對停放在大廈停車場內(nèi)的車輛進行登記,以保證車輛的安全狀況。

　　4.3.5 留意進入大廈車場的車輛情況,對帶有危險品車輛,禁止進入車場。

　　4.3.6 如有特殊情況及時上報有關(guān)部門。

　　5.監(jiān)督執(zhí)行

　　保安部經(jīng)理。

　　4．《自行車樓的管理規(guī)定》

　　1.目的

　　為保證自行車樓的安全秩序,保證車輛的擺放規(guī)范、合理,保證客戶存放車輛的安全、完好,特制定本規(guī)定。

　　2.范圍

　　適用于理工大廈自行車樓的管理。

　　3.職責(zé)

　　3.1 保安部警衛(wèi)隊負(fù)責(zé)自行車樓安全的管理。

　　3.2 保安內(nèi)勤負(fù)責(zé)發(fā)放存車牌,并在《自行車牌發(fā)放登記表》上做好記錄。

　　3.3 保安部經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查。

　　4.程序

　　4.1 客戶需存放自行車時,到保安部領(lǐng)取自行車牌,保安內(nèi)勤在《自行車牌發(fā)放登記表》上做好記錄,并收取押金10元。

　　4.2 自行車存車牌分大小兩種,大牌由客戶保存,可固定在車上,存車時將車存至于指定區(qū)域.小牌交值勤保安員,掛于值班室內(nèi)自行車牌的懸掛板上。

　　4.3 值勤保安員負(fù)責(zé)指揮、擺放自行車車輛,做到整齊劃一、存取方便。

　　4.4 客戶存車后保安員負(fù)責(zé)將同號小牌交于顧客,以備取車之用。

　　4.5 客戶取車時必須將相應(yīng)號碼的小牌交與保安員,方可取車。

　　4.6 值勤保安員負(fù)責(zé)、監(jiān)督禁止將無自行車牌照的車輛存入自行車棚。

　　5.監(jiān)督執(zhí)行

　　保安部經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行。

篇3：商品房停車位產(chǎn)權(quán)的歸屬

　　商品房停車位產(chǎn)權(quán)的歸屬

　　近年來，商品房住宅小區(qū)停車位（場）的產(chǎn)權(quán)歸屬頗具爭議，不斷衍生出各種形式的社會問題和矛盾。房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主之間就在有關(guān)停車位的買賣、租賃、使用、收費的紛爭凸現(xiàn)，各方利害關(guān)系當(dāng)事人各執(zhí)一端，眾說紛紜。官員、專家、學(xué)者對此類問題亦見解不一，似是而非，令人困惑。

　　筆者試圖在現(xiàn)行的法律制度框架之下，分析和研究有關(guān)房地產(chǎn)法律制度的的特征、商品房住宅小區(qū)房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記等過程，探討和研究深圳商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬。

　　一、現(xiàn)行法律制度框架下，房地產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定和特征

　　在現(xiàn)行法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中，有關(guān)房地產(chǎn)的法律規(guī)范構(gòu)成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度。房地產(chǎn)的法律制度涵蓋了土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)行政管理五大方面的內(nèi)容。

　　根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條、第四十一條、第四十八條、第五十九條、第六十條、第六十二條的規(guī)定，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條、第二十四條、第二十五條規(guī)定，建設(shè)部公布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍暫行管理辦法》第三條規(guī)定和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條、第三十一條規(guī)定，《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條的規(guī)定，《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二條、第三條第二款規(guī)定，1994年9月實施的《深圳市房屋建筑面積計算細(xì)則》第一條第（二）款第2項、第一條第（五）款的規(guī)定，1999年7月1日實施的《深圳市建筑設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)計算規(guī)定》第2．1．8條、第3．5條、第3．5．2條、第3．5．2．1條的規(guī)定，人們可以清楚地知道現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度具有以下的特征：

　　（一）只有具備土地使用權(quán)的當(dāng)事人才有可能取得房屋的所有權(quán)。

　　（二）土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強制性的。

　　（三）房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物所有權(quán)合二為一的法律權(quán)利。

　　（四）在二級市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，不允許將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割。

　　（五）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，或房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)國家機關(guān)法定登記后，其財產(chǎn)所有權(quán)（物權(quán)）的法律權(quán)利才得于確認(rèn)和保護。

　　（六）土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時，財產(chǎn)權(quán)利人分別取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》；合二為一登記時，財產(chǎn)權(quán)利人取得《房地產(chǎn)證》。

　　（七）《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》是當(dāng)事人房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的法律憑證。

　　筆者認(rèn)為，上述的法律規(guī)定和特征明確了房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的以下幾個問題：

　　（一）在形式要件上，只有取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》、《房地產(chǎn)證》的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。在實質(zhì)要件上，只有取得有相應(yīng)土地使用權(quán)面積份額的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。

　　（二）只有計算建筑容積率（建筑面積容積率＝建筑總面積／土地使用權(quán)面積）的建筑物才可以取得相應(yīng)宗地號的土地使用權(quán)面積份額。

　　計算建筑容積率的建筑物要依法向國家支付土地使用費，并可依法取得《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》。

　　（三）對于不計算建筑容積率的建筑物（建筑面積），由于其沒有相應(yīng)宗地號的土地使用權(quán)面積份額，因此，無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權(quán)利依附于具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物（建筑面積），不能單獨取得《房地產(chǎn)證》，其法律權(quán)利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，是計算建筑容積率建筑物的從物。

　　（四）不計算建筑容積率建筑物的房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，其不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強制性規(guī)定。

　　（五）依據(jù)經(jīng)典的“物權(quán)”理論，可以認(rèn)為：計算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“主物”，而不計算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“從物”。從物的法律權(quán)利依附于主物之中。主物轉(zhuǎn)移，從物隨之轉(zhuǎn)移，主物與從物不可分離。從物依然具有與主物相互聯(lián)系的、可分割的使用、占有、收益的三項法律權(quán)利。

　　（六）在二級房地產(chǎn)市場首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，如果房地產(chǎn)開發(fā)商不違反與政府簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》約定和相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商（賣方）與業(yè)主（買方）雙方當(dāng)然可以在《買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主后，從物的占有、使用、收益的三項法律權(quán)利由房地產(chǎn)發(fā)展商享有。

　　但是，必須指出，上述的約定只是一項債權(quán)約定，而非是一項財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的確認(rèn)，從物的所有權(quán)仍然依附于主物而屬于業(yè)主（買方）。

　　二、商品房住宅小區(qū)建筑物的房屋單元房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記

　　商品房住宅小區(qū)的建設(shè)工程取得法定的建設(shè)工程竣工驗收證書等法律文件后，房地產(chǎn)開發(fā)商將向房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請辦理商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)初始登記。理論上，房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)宜按如下原則辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記：（1）明確計算容積率建筑物的建筑面積與宗地號的土地使用權(quán)面積的除商關(guān)系，以確定計算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權(quán)面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應(yīng)直接分?jǐn)偟矫恳环课輪卧墓妹娣e）的土地使用權(quán)面積份額，以確定每一房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)。（3）將不計算容積率建筑物的建筑面積的法律權(quán)利確立并歸屬于計算容積率建筑物的建筑面積中。由此可見，在初始登記中，由于不計算容積率建筑物的建筑面積沒有分?jǐn)偟饺魏蔚耐恋厥褂脵?quán)面積份額，其不可能有獨立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利只能依附在計算容積率建筑物的建筑面積上。

　　在辦理首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中，房地產(chǎn)登記機關(guān)將按《房地產(chǎn)買賣合同》的約定辦理轉(zhuǎn)移登記，將房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記給買方，確認(rèn)買方的房地產(chǎn)權(quán)。由于不計算容積率建筑物的法律權(quán)利只能依附在計算容積率建筑物的建筑面積上，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物的法律權(quán)利將全部轉(zhuǎn)移并歸屬于全體買方業(yè)主。

　　假若房地產(chǎn)開發(fā)商與買方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時，在《房地產(chǎn)買賣合同》中約定“不計算容積率建筑物的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商”時，不計算容積率建筑物的法律權(quán)利歸屬將會成為一個頗具爭議的法律問題。筆者有理由認(rèn)為，依據(jù)法律強制性規(guī)定，不計算容積率建筑物的法律權(quán)利歸屬應(yīng)歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。

　　三、商品房住宅小區(qū)停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬

　　依據(jù)上述現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度的特征、房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記的過程，筆者嘗試對目前商品房住宅小區(qū)二類四種存在形式的停車位產(chǎn)權(quán)作一分析判斷。

　　（一）商品房住宅小區(qū)內(nèi)或城市區(qū)域里，獨立建設(shè)的多層經(jīng)營性停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。

　　此類停車位（場），在政府與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》和政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，均明確規(guī)定多層經(jīng)營性停車位（場）的的建筑面積是計算容積率的。因此，多層經(jīng)營性停車位（場）可以依法獨立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，所以該類停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)利人為持有《房地產(chǎn)證》的當(dāng)事人。

　　（二）在商品房住宅小區(qū)內(nèi)，地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）房地產(chǎn)權(quán)的歸屬。

　　1、地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車設(shè)施。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅建筑單元后，商品房住宅房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記，商品房住宅小區(qū)的業(yè)主按份共同擁有該宗地號的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位并無建筑面積或構(gòu)筑物，其是設(shè)置在土地表面的停車設(shè)施，即是直接設(shè)置在業(yè)主按份共同擁有使用權(quán)的土地表面上，地面停車位不可能獲得房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和《房地產(chǎn)證》。

　　可見，地面停車位的產(chǎn)權(quán)，本質(zhì)上只是土地使用權(quán)。由于業(yè)主按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號的土地使用權(quán)面積，因此，地面停車位的法律權(quán)利毫無疑問地歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。

　　2、樓房首層架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。由于樓房架空層停車位的建筑面積是不計算容積率的，因此，樓房架空層停車位的建筑面積不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其房地產(chǎn)權(quán)依附于計算容積率的住宅房屋單元，是住宅房屋單元的從物。所以，初始登記時，樓房架空層停車位不可能取得獨立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計算容積率的房屋建筑面積；在轉(zhuǎn)移登記時，不能取得《房地產(chǎn)證》，其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得《房地產(chǎn)證》的建筑物。

　　根據(jù)本文闡述的房地產(chǎn)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時，樓房架空層停車位不能從計算容積率的住宅房屋單元中分離或分割，不能將樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)約定為房地產(chǎn)開發(fā)商所有。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強制性規(guī)定。

　　可見，樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢設(shè)置架空層停車位住宅樓房的全體業(yè)主。

　　3、樓房地下停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。由于樓房地下停車位（場）的建筑面積亦是不計算容積率的，因此，樓房地下停車位（場）的產(chǎn)權(quán)狀況與樓房架空層停車位的建筑面積產(chǎn)權(quán)狀況如出一轍，樓房地下停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢設(shè)置地下停車位（場）樓房的全體業(yè)主。

　　四、在今后的立法中，宜進一步明確商品房住宅小區(qū)計算容積率停車位及不計算容積率停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬

　　在人均土地資源緊缺的我國，為有效及合理利用城市的有限土地資源，作為住宅小區(qū)公共設(shè)施的的停車位不宜買賣，不計算容積率的停車位產(chǎn)權(quán)應(yīng)定位歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。

　　目前，對商品房住宅小區(qū)停車位可否買賣、應(yīng)否買賣有兩種截然不同的意見，房地產(chǎn)開發(fā)商群體和消費者群體的意見涇渭分明。房地產(chǎn)開發(fā)商大多主張停車位可以買賣，其主要理由在于充分調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)商的投資停車位的積極性，滿足社會大眾的需要。消費置業(yè)者則大多主張停車位作為住宅小區(qū)的公用設(shè)施，不宜由少數(shù)人或強勢集團獨占，以避免有限的停車位資源被少數(shù)人壟斷使用，損害住宅小區(qū)普通市民的整體利益，而且住宅小區(qū)的停車位已計入房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)成本之中，不宜再次利用停車位謀取非法的利益。

　　《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)機關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人所有。筆者認(rèn)為，當(dāng)“停車場”是計算建筑容積率的建筑物或附著物時，“停車場”攤分擁有土地使用權(quán)份額，此時“停車場”的產(chǎn)權(quán)當(dāng)然可以依買賣合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)機關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人所有。在此種情形下，房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)然可以依法取得“停車位”的《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》，從而可以出售“停車位”，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方可以買賣“停車位”，或約定“停車位”的產(chǎn)權(quán)歸屬。此時，適用《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款的規(guī)定。

　　有人認(rèn)為：“根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款規(guī)定，在任何情形下，經(jīng)房地產(chǎn)發(fā)展商和買方的協(xié)商約定，商品房住宅小區(qū)的停車位的產(chǎn)權(quán)，均可以歸屬房地產(chǎn)發(fā)展商”。筆者認(rèn)為：上述的認(rèn)識并未注意到現(xiàn)行商品房住宅小區(qū)的停車位沒有攤分土地使用權(quán)份額的事實，亦未注意到房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)合二為一、土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強制性的，以致對法律適用的認(rèn)識出現(xiàn)偏差，人為地曲解第十三條第二款規(guī)定的本意。

　　據(jù)媒體報道，目前在深圳全市，平均每3．3部車輛才有一個停車位，停車位的資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會的需要。如何有效地調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)商投入更多的資源建設(shè)停車位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源？并在二者之中取得平衡？值得人們思索。筆者認(rèn)為，在土地資源緊缺的國情下，應(yīng)科學(xué)地利用有限的城市土地資源，立法機關(guān)和房地產(chǎn)管理機關(guān)對城市公共資源的開發(fā)和利用應(yīng)有一個長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)，作為普通百姓大眾日常生活的住宅小區(qū)公共設(shè)施的停車位不宜買賣，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)進一步明確定位于歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。同時，應(yīng)鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)各類經(jīng)營性的停車位（場），以滿足不同層次、不同要求的社會需要。