商品房停車(chē)位產(chǎn)權(quán)的歸屬
近年來(lái)，商品房住宅小區(qū)停車(chē)位（場(chǎng)）的產(chǎn)權(quán)歸屬頗具爭(zhēng)議，不斷衍生出各種形式的社會(huì)問(wèn)題和矛盾。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主之間就在有關(guān)停車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)、租賃、使用、收費(fèi)的紛爭(zhēng)凸現(xiàn)，各方利害關(guān)系當(dāng)事人各執(zhí)一端，眾說(shuō)紛紜。官員、專(zhuān)家、學(xué)者對(duì)此類(lèi)問(wèn)題亦見(jiàn)解不一，似是而非，令人困惑。
筆者試圖在現(xiàn)行的法律制度框架之下，分析和研究有關(guān)房地產(chǎn)法律制度的的特征、商品房住宅小區(qū)房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記等過(guò)程，探討和研究深圳商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬。
一、現(xiàn)行法律制度框架下，房地產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定和特征
在現(xiàn)行法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中，有關(guān)房地產(chǎn)的法律規(guī)范構(gòu)成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度。房地產(chǎn)的法律制度涵蓋了土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)行政管理五大方面的內(nèi)容。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條、第四十一條、第四十八條、第五十九條、第六十條、第六十二條的規(guī)定，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條、第二十四條、第二十五條規(guī)定，建設(shè)部公布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍暫行管理辦法》第三條規(guī)定和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條、第三十一條規(guī)定，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條的規(guī)定，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二條、第三條第二款規(guī)定，1994年9月實(shí)施的《深圳市房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則》第一條第（二）款第2項(xiàng)、第一條第（五）款的規(guī)定，1999年7月1日實(shí)施的《深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》第2．1．8條、第3．5條、第3．5．2條、第3．5．2．1條的規(guī)定，人們可以清楚地知道現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度具有以下的特征：
（一）只有具備土地使用權(quán)的當(dāng)事人才有可能取得房屋的所有權(quán)。
（二）土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強(qiáng)制性的。
（三）房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物所有權(quán)合二為一的法律權(quán)利。
（四）在二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，不允許將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割。
（五）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，或房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)國(guó)家機(jī)關(guān)法定登記后，其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)（物權(quán)）的法律權(quán)利才得于確認(rèn)和保護(hù)。
（六）土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時(shí)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人分別取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》；合二為一登記時(shí)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人取得《房地產(chǎn)證》。
（七）《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》是當(dāng)事人房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律憑證。
筆者認(rèn)為，上述的法律規(guī)定和特征明確了房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的以下幾個(gè)問(wèn)題：
（一）在形式要件上，只有取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》、《房地產(chǎn)證》的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。在實(shí)質(zhì)要件上，只有取得有相應(yīng)土地使用權(quán)面積份額的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。
（二）只有計(jì)算建筑容積率（建筑面積容積率＝建筑總面積／土地使用權(quán)面積）的建筑物才可以取得相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額。
計(jì)算建筑容積率的建筑物要依法向國(guó)家支付土地使用費(fèi)，并可依法取得《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》。
（三）對(duì)于不計(jì)算建筑容積率的建筑物（建筑面積），由于其沒(méi)有相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額，因此，無(wú)須向國(guó)家交納土地使用費(fèi)，其初始登記時(shí)的法律權(quán)利依附于具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物（建筑面積），不能單獨(dú)取得《房地產(chǎn)證》，其法律權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物，是計(jì)算建筑容積率建筑物的從物。
（四）不計(jì)算建筑容積率建筑物的房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物，其不能單獨(dú)地從計(jì)算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
（五）依據(jù)經(jīng)典的“物權(quán)”理論，可以認(rèn)為：計(jì)算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“主物”，而不計(jì)算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“從物”。從物的法律權(quán)利依附于主物之中。主物轉(zhuǎn)移，從物隨之轉(zhuǎn)移，主物與從物不可分離。從物依然具有與主物相互聯(lián)系的、可分割的使用、占有、收益的三項(xiàng)法律權(quán)利。
（六）在二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不違反與政府簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》約定和相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（賣(mài)方）與業(yè)主（買(mǎi)方）雙方當(dāng)然可以在《買(mǎi)賣(mài)合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主后，從物的占有、使用、收益的三項(xiàng)法律權(quán)利由房地產(chǎn)發(fā)展商享有。
但是，必須指出，上述的約定只是一項(xiàng)債權(quán)約定，而非是一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的確認(rèn)，從物的所有權(quán)仍然依附于主物而屬于業(yè)主（買(mǎi)方）。
二、商品房住宅小區(qū)建筑物的房屋單元房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記
商品房住宅小區(qū)的建設(shè)工程取得法定的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)等法律文件后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)初始登記。理論上，房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)宜按如下原則辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記：（1）明確計(jì)算容積率建筑物的建筑面積與宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積的除商關(guān)系，以確定計(jì)算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權(quán)面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應(yīng)直接分?jǐn)偟矫恳环课輪卧墓妹娣e）的土地使用權(quán)面積份額，以確定每一房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)。（3）將不計(jì)算容積率建筑物的建筑面積的法律權(quán)利確立并歸屬于計(jì)算容積率建筑物的建筑面積中。由此可見(jiàn)，在初始登記中，由于不計(jì)算容積率建筑物的建筑面積沒(méi)有分?jǐn)偟饺魏蔚耐恋厥褂脵?quán)面積份額，其不可能有獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利只能依附在計(jì)算容積率建筑物的建筑面積上。
在辦理首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)將按《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的約定辦理轉(zhuǎn)移登記，將房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記給買(mǎi)方，確認(rèn)買(mǎi)方的房地產(chǎn)權(quán)。由于不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利只能依附在計(jì)算容積率建筑物的建筑面積上，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利將全部轉(zhuǎn)移并歸屬于全體買(mǎi)方業(yè)主。
假若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)方簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中約定“不計(jì)算容積率建筑物的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”時(shí)，不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利歸屬將會(huì)成為一個(gè)頗具爭(zhēng)議的法律問(wèn)題。筆者有理由認(rèn)為，依據(jù)法律強(qiáng)制性規(guī)定，不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利歸屬應(yīng)歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。
三、商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬
依據(jù)上述現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度的特征、房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記的過(guò)程，筆者嘗試對(duì)目前商品房住宅小區(qū)二類(lèi)四種存在形式的停車(chē)位產(chǎn)權(quán)作一分析判斷。
（一）商品房住宅小區(qū)內(nèi)或城市區(qū)域里，獨(dú)立建設(shè)的多層經(jīng)營(yíng)性停車(chē)位（場(chǎng)）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。
此類(lèi)停車(chē)位（場(chǎng)），在政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》和政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，均明確規(guī)定多層經(jīng)營(yíng)性停車(chē)位（場(chǎng)）的的建筑面積是計(jì)算容積率的。因此，多層經(jīng)營(yíng)性停車(chē)位（場(chǎng)）可以依法獨(dú)立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，所以該類(lèi)停車(chē)位（場(chǎng)）的房地產(chǎn)權(quán)利人為持有《房地產(chǎn)證》的當(dāng)事人。
（二）在商品房住宅小區(qū)內(nèi)，地面停車(chē)位、樓房首層架空層停車(chē)位、樓房地下停車(chē)位（場(chǎng)）房地產(chǎn)權(quán)的歸屬。
1、地面停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。地面停車(chē)位是經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車(chē)設(shè)施。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅建筑單元后，商品房住宅房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記，商品房住宅小區(qū)的業(yè)主按份共同擁有該宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。由于地面停車(chē)位并無(wú)建筑面積或構(gòu)筑物，其是設(shè)置在土地表面的停車(chē)設(shè)施，即是直接設(shè)置在業(yè)主按份共同擁有使用權(quán)的土地表面上，地面停車(chē)位不可能獲得房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和《房地產(chǎn)證》。
可見(jiàn)，地面停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)，本質(zhì)上只是土地使用權(quán)。由于業(yè)主按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積，因此，地面停車(chē)位的法律權(quán)利毫無(wú)疑問(wèn)地歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。
2、樓房首層架空層停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。由于樓房架空層停車(chē)位的建筑面積是不計(jì)算容積率的，因此，樓房架空層停車(chē)位的建筑面積不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其房地產(chǎn)權(quán)依附于計(jì)算容積率的住宅房屋單元，是住宅房屋單元的從物。所以，初始登記時(shí)，樓房架空層停車(chē)位不可能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑面積；在轉(zhuǎn)移登記時(shí)，不能取得《房地產(chǎn)證》，其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得《房地產(chǎn)證》的建筑物。
根據(jù)本文闡述的房地產(chǎn)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時(shí)，樓房架空層停車(chē)位不能從計(jì)算容積率的住宅房屋單元中分離或分割，不能將樓房架空層停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)約定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
可見(jiàn)，樓房架空層停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢設(shè)置架空層停車(chē)位住宅樓房的全體業(yè)主。
3、樓房地下停車(chē)位（場(chǎng)）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。由于樓房地下停車(chē)位（場(chǎng)）的建筑面積亦是不計(jì)算容積率的，因此，樓房地下停車(chē)位（場(chǎng)）的產(chǎn)權(quán)狀況與樓房架空層停車(chē)位的建筑面積產(chǎn)權(quán)狀況如出一轍，樓房地下停車(chē)位（場(chǎng)）的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢設(shè)置地下停車(chē)位（場(chǎng)）樓房的全體業(yè)主。
四、在今后的立法中，宜進(jìn)一步明確商品房住宅小區(qū)計(jì)算容積率停車(chē)位及不計(jì)算容積率停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬
在人均土地資源緊缺的我國(guó)，為有效及合理利用城市的有限土地資源，作為住宅小區(qū)公共設(shè)施的的停車(chē)位不宜買(mǎi)賣(mài)，不計(jì)算容積率的停車(chē)位產(chǎn)權(quán)應(yīng)定位歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。
目前，對(duì)商品房住宅小區(qū)停車(chē)位可否買(mǎi)賣(mài)、應(yīng)否買(mǎi)賣(mài)有兩種截然不同的意見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商群體和消費(fèi)者群體的意見(jiàn)涇渭分明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多主張停車(chē)位可以買(mǎi)賣(mài)，其主要理由在于充分調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資停車(chē)位的積極性，滿足社會(huì)大眾的需要。消費(fèi)置業(yè)者則大多主張停車(chē)位作為住宅小區(qū)的公用設(shè)施，不宜由少數(shù)人或強(qiáng)勢(shì)集團(tuán)獨(dú)占，以避免有限的停車(chē)位資源被少數(shù)人壟斷使用，損害住宅小區(qū)普通市民的整體利益，而且住宅小區(qū)的停車(chē)位已計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)成本之中，不宜再次利用停車(chē)位謀取非法的利益。
《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)停車(chē)場(chǎng)、廣告權(quán)益沒(méi)有約定的，停車(chē)場(chǎng)、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人所有。筆者認(rèn)為，當(dāng)“停車(chē)場(chǎng)”是計(jì)算建筑容積率的建筑物或附著物時(shí)，“停車(chē)場(chǎng)”攤分擁有土地使用權(quán)份額，此時(shí)“停車(chē)場(chǎng)”的產(chǎn)權(quán)當(dāng)然可以依買(mǎi)賣(mài)合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人所有。在此種情形下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商當(dāng)然可以依法取得“停車(chē)位”的《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》，從而可以出售“停車(chē)位”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)方可以買(mǎi)賣(mài)“停車(chē)位”，或約定“停車(chē)位”的產(chǎn)權(quán)歸屬。此時(shí)，適用《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款的規(guī)定。
有人認(rèn)為：“根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款規(guī)定，在任何情形下，經(jīng)房地產(chǎn)發(fā)展商和買(mǎi)方的協(xié)商約定，商品房住宅小區(qū)的停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)，均可以歸屬房地產(chǎn)發(fā)展商”。筆者認(rèn)為：上述的認(rèn)識(shí)并未注意到現(xiàn)行商品房住宅小區(qū)的停車(chē)位沒(méi)有攤分土地使用權(quán)份額的事實(shí)，亦未注意到房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)合二為一、土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強(qiáng)制性的，以致對(duì)法律適用的認(rèn)識(shí)出現(xiàn)偏差，人為地曲解第十三條第二款規(guī)定的本意。
據(jù)媒體報(bào)道，目前在深圳全市，平均每3．3部車(chē)輛才有一個(gè)停車(chē)位，停車(chē)位的資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)的需要。如何有效地調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投入更多的資源建設(shè)停車(chē)位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車(chē)位資源？并在二者之中取得平衡？值得人們思索。筆者認(rèn)為，在土地資源緊缺的國(guó)情下，應(yīng)科學(xué)地利用有限的城市土地資源，立法機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)對(duì)城市公共資源的開(kāi)發(fā)和利用應(yīng)有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)，作為普通百姓大眾日常生活的住宅小區(qū)公共設(shè)施的停車(chē)位不宜買(mǎi)賣(mài)，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)進(jìn)一步明確定位于歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。同時(shí)，應(yīng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性的停車(chē)位（場(chǎng)），以滿足不同層次、不同要求的社會(huì)需要。
篇2：物管案例：提供停車(chē)位客戶轎車(chē)丟失怎么辦
物管案例：提供停車(chē)位客戶轎車(chē)丟失怎么辦
近日某商業(yè)大廈內(nèi)的客戶轎車(chē)丟失。當(dāng)時(shí)客戶進(jìn)入大廈時(shí)大廈停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛管理員對(duì)該車(chē)輛進(jìn)行了發(fā)卡工作，停車(chē)卡上寫(xiě)有（本大廈停車(chē)場(chǎng)只提供車(chē)輛的場(chǎng)地使用，不負(fù)責(zé)車(chē)輛的保管請(qǐng)各位車(chē)主自行保管！）。該客戶現(xiàn)因車(chē)輛丟失向物業(yè)管理公司要求索賠，但是物業(yè)管理公司拒絕賠償，于是雙方發(fā)生激烈爭(zhēng)執(zhí)。
[案例分析]
本案例爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是物業(yè)管理公司提供停車(chē)位構(gòu)成的是“停車(chē)位有償使用合同關(guān)系”還是“保管合同關(guān)系”。物業(yè)管理公司拒絕賠償，就要證明其與客戶僅是“僅是停車(chē)位有償使用合同關(guān)系，那么需要在其經(jīng)營(yíng)范圍、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)外明示及物業(yè)管理合同中提供相應(yīng)的證據(jù)。
本案例物業(yè)管理公司提供的僅是停車(chē)位和停車(chē)秩序這種“停車(chē)位有償使用合同關(guān)系，這在寫(xiě)有“本大廈停車(chē)場(chǎng)只提供車(chē)輛的場(chǎng)地使用，不負(fù)責(zé)車(chē)輛的保管請(qǐng)各位車(chē)主自行保管！” 的停車(chē)卡上已經(jīng)表明，事實(shí)上，停車(chē)位本身并未造成車(chē)輛滅失，車(chē)輛的滅失也不是因?yàn)橥＼?chē)秩序造成的，所以物業(yè)管理公司提供停車(chē)服務(wù)不是保管合同關(guān)系，物業(yè)管理公司沒(méi)有對(duì)車(chē)輛進(jìn)出進(jìn)行檢驗(yàn)的義務(wù)。如果物業(yè)管理公司停車(chē)場(chǎng)值班人員發(fā)現(xiàn)有人盜竊車(chē)輛而不及時(shí)制止、告知車(chē)主或報(bào)警，應(yīng)是一種重大過(guò)失行為，但本案例中并不存在這一事實(shí)。所以，物業(yè)管理公司不應(yīng)進(jìn)行賠償。
[解決方法]
本案例中物業(yè)管理公司應(yīng)據(jù)理力爭(zhēng)，堅(jiān)持不予賠償?shù)闹鲝垺＞唧w做法上，可想向客戶陳述上述理由，協(xié)商解決。但如果客戶仍固執(zhí)己見(jiàn)，要求物業(yè)管理公司提供賠償，那么物業(yè)管理公司就應(yīng)用法律手段保護(hù)自己，準(zhǔn)備好所需各類(lèi)證據(jù)，到人民法院提請(qǐng)?jiān)V訟，主張人民法院保護(hù)自己的合法權(quán)益。
[相關(guān)法規(guī)政策]
1．《停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定》
1．小區(qū)停車(chē)場(chǎng)實(shí)行日夜24小時(shí)值班制度，由保安值班員負(fù)責(zé)管理。
2．本停車(chē)場(chǎng)只對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主、本公司的職員及前來(lái)轄區(qū)參觀的客人開(kāi)放。
3．車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，在規(guī)定位置上停放整體、有序。
4．停放時(shí)應(yīng)與周?chē)?chē)輛保持適當(dāng)距離，鎖好車(chē)門(mén)后，調(diào)好防盜系統(tǒng)。
5．停放時(shí)要注意周?chē)娜藛T、車(chē)輛及公共部位、設(shè)施設(shè)備的安全。
6．車(chē)輛駛離停車(chē)場(chǎng)時(shí)應(yīng)注意周?chē)?chē)輛的安全，緩慢駛離。
7．停車(chē)場(chǎng)不得試剎車(chē)、練習(xí)車(chē)、修理車(chē)輛，禁止裝載有毒、易燃易爆物品和其他危險(xiǎn)品的車(chē)。
8．管理人員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù)，隨時(shí)察看車(chē)輛的情況，對(duì)車(chē)主的合理要求應(yīng)給予滿足。
9．管理人員交接班時(shí)應(yīng)辦理交接手續(xù)，核對(duì)停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛與登記記錄相符，并簽字交接。
10．遵從秩序，文明禮讓。
2．《車(chē)輛管理工作標(biāo)準(zhǔn) 》
1. 道路線型、斷面與整個(gè)住宅區(qū)建筑群體布置相協(xié)調(diào)；
2. 車(chē)行道通至每幢住宅樓單元入口處；
3. 外來(lái)車(chē)輛未經(jīng)許可，不可進(jìn)入轄區(qū)；
4. 進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)內(nèi)車(chē)輛，均服從物業(yè)公司管理；
5. 凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車(chē)輛或2.5噸以上貨車(chē)，一律不準(zhǔn)駛?cè)胼爡^(qū)；
6. 駛?cè)胼爡^(qū)內(nèi)車(chē)輛均需減速，時(shí)速不超過(guò)15公里，無(wú)鳴笛現(xiàn)象發(fā)生（救護(hù)車(chē)、警車(chē)、救火車(chē)除外）；
7. 轄區(qū)內(nèi)所有車(chē)輛均納入物業(yè)公司管理范圍，作到一車(chē)一證、一證一位、車(chē)證齊全，見(jiàn)證放車(chē)；
8. 車(chē)輛管理員禮貌待人、熱情周到；
9. 車(chē)輛管理員熟知車(chē)主姓名、車(chē)型、車(chē)牌號(hào)、房號(hào)、車(chē)位；
10. 車(chē)輛管理員隨時(shí)巡查車(chē)輛停放情況及車(chē)輛的車(chē)況，遇有門(mén)未鎖、燈未關(guān)、漏油、漏水等現(xiàn)象發(fā)生時(shí)，10分鐘內(nèi)通知車(chē)主；
11. 停車(chē)場(chǎng)內(nèi)無(wú)貨物堆積、道路阻塞現(xiàn)象；
12. 停車(chē)場(chǎng)內(nèi)地面無(wú)水、無(wú)油、無(wú)污、無(wú)紙屑、無(wú)煙頭等雜物；
13. 停車(chē)場(chǎng)道路平整無(wú)坑、無(wú)尖銳物、無(wú)金屬釘狀物；
14. 停車(chē)場(chǎng)內(nèi)有明顯禁煙標(biāo)牌，且消防器械及設(shè)施均配備齊全，使用功能完好率100%；
15. 轄區(qū)內(nèi)交通事故年發(fā)生率不超過(guò)2%，丟失事故發(fā)生率為0%；
16. 地下停車(chē)場(chǎng)光線明亮，能見(jiàn)度高，目測(cè)距離50米以上；
17. 臨時(shí)停放車(chē)輛收費(fèi)率100%；
18. 每車(chē)位文字檔案齊全、資料準(zhǔn)確率100%；
19. 外來(lái)進(jìn)出車(chē)輛有登記，完成率100%，準(zhǔn)確率100%。
3．《停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))管理規(guī)定》
1.目的
確保停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施和停放車(chē)輛的安全,保證車(chē)場(chǎng)(庫(kù))內(nèi)整齊有序。
2.范圍
適用于理工科技大廈停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))。
3.職責(zé)
3.1 交通班負(fù)責(zé)指揮車(chē)場(chǎng)(庫(kù))內(nèi)的車(chē)輛整齊停放、存放、監(jiān)護(hù)和并在《 值班日志》、《停車(chē)庫(kù)車(chē)輛進(jìn)出登記表》和《B2車(chē)庫(kù)停車(chē)證登記表》上做好記錄。
3.2 交通班長(zhǎng)和警衛(wèi)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)車(chē)場(chǎng)管理、監(jiān)督、指導(dǎo)。
4.程序
4.1 停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))管理
4.1.1 停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))設(shè)保安崗,工作時(shí)間為停車(chē)場(chǎng)8:00-17:00,停車(chē)庫(kù)7:30-19:00。
4.1.2大廈內(nèi)所有客戶的機(jī)動(dòng)車(chē)輛必須在保安部登記備案。
4.2 停車(chē)庫(kù)
4.2.1 當(dāng)有車(chē)輛駛?cè)氲叵萝?chē)庫(kù)時(shí),值班人員應(yīng)迅速指引車(chē)輛慢行,安全地停放在指定的車(chē)位上,并提醒司機(jī)關(guān)鎖好車(chē)門(mén)、窗,并將車(chē)內(nèi)貴重物品隨身帶走.無(wú)車(chē)輛停放許可證的車(chē)輛不得停放在車(chē)位上。
4.2.2 每隔半小時(shí)或臨時(shí)詳細(xì)檢查車(chē)輛的車(chē)況,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關(guān)好車(chē)門(mén)、窗、未上鎖等現(xiàn)象及時(shí)處理并通知車(chē)主。
4.2.3 嚴(yán)密注視車(chē)輛情況和駕駛員的行為,若遇醉酒駕車(chē)者應(yīng)立即勸阻,并報(bào)告班長(zhǎng)及時(shí)處理,避免交通意外事故發(fā)生。
4.2.4 禁止司機(jī)(車(chē)主)用消防水源洗車(chē),經(jīng)勸阻不聽(tīng)者按有關(guān)規(guī)定處理。
4.2.5 車(chē)輛出庫(kù)時(shí),仔細(xì)核對(duì)出庫(kù)之車(chē)和駕駛員(車(chē)主),有疑問(wèn)時(shí),應(yīng)立即到車(chē)擋面前向司機(jī)敬禮,再有禮貌盤(pán)問(wèn)。
A.若是車(chē)主的親友,和車(chē)主聯(lián)系認(rèn)可,并有駕駛證方可放行。
B.若盤(pán)問(wèn)時(shí)發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題,應(yīng)立即扣留車(chē)輛,并及時(shí)通知班長(zhǎng)和巡邏保安,機(jī)警地做好應(yīng)急準(zhǔn)備,以防不法分子盜車(chē)行兇。
4.2.6 當(dāng)發(fā)現(xiàn)無(wú)關(guān)人員或可疑人員到車(chē)庫(kù)時(shí),保安崗應(yīng)按如下程序進(jìn)行處理。
A.當(dāng)車(chē)庫(kù)發(fā)現(xiàn)無(wú)關(guān)人員時(shí),保安崗應(yīng)勸導(dǎo)其離開(kāi)車(chē)庫(kù),對(duì)于不聽(tīng)從勸導(dǎo)的人員應(yīng)立即通知交通班長(zhǎng)及警衛(wèi)班長(zhǎng),前往處理。
B.當(dāng)停車(chē)庫(kù)發(fā)現(xiàn)可疑人員時(shí),保安崗應(yīng)急時(shí)前往對(duì)可疑人員進(jìn)行查問(wèn),同時(shí)用對(duì)講機(jī)通知交通班長(zhǎng),由其他警隊(duì)人員及時(shí)巡視檢查停車(chē)所有車(chē)輛,有 無(wú)丟標(biāo)志,車(chē)輛有無(wú)損傷,車(chē)門(mén)、車(chē)窗、后備箱有無(wú)撬痕.如未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題, 可把可疑人員放行。當(dāng)發(fā)現(xiàn)可疑物品及車(chē)輛有損時(shí),應(yīng)立即送交保安部進(jìn)行處理,并進(jìn)行事件的記錄。
4.3 地面停車(chē)場(chǎng)
4.3.1 指揮進(jìn)入車(chē)輛慢行,按規(guī)定行駛方向行駛,停放車(chē)輛位置適當(dāng),使車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放整齊。
4.3.2指揮開(kāi)出車(chē)輛按規(guī)定方向行駛,慢行開(kāi)出停車(chē)場(chǎng)。
4.3.3 隨時(shí)巡檢地面車(chē)輛情況,發(fā)現(xiàn)門(mén)、窗未關(guān)好,有漏油、漏水,刮蹭現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)通知車(chē)主,并做好記錄。
4.3.4 夜間應(yīng)對(duì)停放在大廈停車(chē)場(chǎng)內(nèi)的車(chē)輛進(jìn)行登記,以保證車(chē)輛的安全狀況。
4.3.5 留意進(jìn)入大廈車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛情況,對(duì)帶有危險(xiǎn)品車(chē)輛,禁止進(jìn)入車(chē)場(chǎng)。
4.3.6 如有特殊情況及時(shí)上報(bào)有關(guān)部門(mén)。
5.監(jiān)督執(zhí)行
保安部經(jīng)理。
4．《自行車(chē)樓的管理規(guī)定》
1.目的
為保證自行車(chē)樓的安全秩序,保證車(chē)輛的擺放規(guī)范、合理,保證客戶存放車(chē)輛的安全、完好,特制定本規(guī)定。
2.范圍
適用于理工大廈自行車(chē)樓的管理。
3.職責(zé)
3.1 保安部警衛(wèi)隊(duì)負(fù)責(zé)自行車(chē)樓安全的管理。
3.2 保安內(nèi)勤負(fù)責(zé)發(fā)放存車(chē)牌,并在《自行車(chē)牌發(fā)放登記表》上做好記錄。
3.3 保安部經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查。
4.程序
4.1 客戶需存放自行車(chē)時(shí),到保安部領(lǐng)取自行車(chē)牌,保安內(nèi)勤在《自行車(chē)牌發(fā)放登記表》上做好記錄,并收取押金10元。
4.2 自行車(chē)存車(chē)牌分大小兩種,大牌由客戶保存,可固定在車(chē)上,存車(chē)時(shí)將車(chē)存至于指定區(qū)域.小牌交值勤保安員,掛于值班室內(nèi)自行車(chē)牌的懸掛板上。
4.3 值勤保安員負(fù)責(zé)指揮、擺放自行車(chē)車(chē)輛,做到整齊劃一、存取方便。
4.4 客戶存車(chē)后保安員負(fù)責(zé)將同號(hào)小牌交于顧客,以備取車(chē)之用。
4.5 客戶取車(chē)時(shí)必須將相應(yīng)號(hào)碼的小牌交與保安員,方可取車(chē)。
4.6 值勤保安員負(fù)責(zé)、監(jiān)督禁止將無(wú)自行車(chē)牌照的車(chē)輛存入自行車(chē)棚。
5.監(jiān)督執(zhí)行
保安部經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行。
篇3：商品房停車(chē)位產(chǎn)權(quán)的歸屬
商品房停車(chē)位產(chǎn)權(quán)的歸屬
近年來(lái)，商品房住宅小區(qū)停車(chē)位（場(chǎng)）的產(chǎn)權(quán)歸屬頗具爭(zhēng)議，不斷衍生出各種形式的社會(huì)問(wèn)題和矛盾。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主之間就在有關(guān)停車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)、租賃、使用、收費(fèi)的紛爭(zhēng)凸現(xiàn)，各方利害關(guān)系當(dāng)事人各執(zhí)一端，眾說(shuō)紛紜。官員、專(zhuān)家、學(xué)者對(duì)此類(lèi)問(wèn)題亦見(jiàn)解不一，似是而非，令人困惑。
筆者試圖在現(xiàn)行的法律制度框架之下，分析和研究有關(guān)房地產(chǎn)法律制度的的特征、商品房住宅小區(qū)房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記等過(guò)程，探討和研究深圳商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬。
一、現(xiàn)行法律制度框架下，房地產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定和特征
在現(xiàn)行法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中，有關(guān)房地產(chǎn)的法律規(guī)范構(gòu)成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度。房地產(chǎn)的法律制度涵蓋了土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)行政管理五大方面的內(nèi)容。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條、第四十一條、第四十八條、第五十九條、第六十條、第六十二條的規(guī)定，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條、第二十四條、第二十五條規(guī)定，建設(shè)部公布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍暫行管理辦法》第三條規(guī)定和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條、第三十一條規(guī)定，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條的規(guī)定，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二條、第三條第二款規(guī)定，1994年9月實(shí)施的《深圳市房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則》第一條第（二）款第2項(xiàng)、第一條第（五）款的規(guī)定，1999年7月1日實(shí)施的《深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》第2．1．8條、第3．5條、第3．5．2條、第3．5．2．1條的規(guī)定，人們可以清楚地知道現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度具有以下的特征：
（一）只有具備土地使用權(quán)的當(dāng)事人才有可能取得房屋的所有權(quán)。
（二）土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強(qiáng)制性的。
（三）房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物所有權(quán)合二為一的法律權(quán)利。
（四）在二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，不允許將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割。
（五）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，或房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)國(guó)家機(jī)關(guān)法定登記后，其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)（物權(quán)）的法律權(quán)利才得于確認(rèn)和保護(hù)。
（六）土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時(shí)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人分別取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》；合二為一登記時(shí)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人取得《房地產(chǎn)證》。
（七）《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》是當(dāng)事人房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律憑證。
筆者認(rèn)為，上述的法律規(guī)定和特征明確了房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的以下幾個(gè)問(wèn)題：
（一）在形式要件上，只有取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》、《房地產(chǎn)證》的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。在實(shí)質(zhì)要件上，只有取得有相應(yīng)土地使用權(quán)面積份額的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。
（二）只有計(jì)算建筑容積率（建筑面積容積率＝建筑總面積／土地使用權(quán)面積）的建筑物才可以取得相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額。
計(jì)算建筑容積率的建筑物要依法向國(guó)家支付土地使用費(fèi)，并可依法取得《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》。
（三）對(duì)于不計(jì)算建筑容積率的建筑物（建筑面積），由于其沒(méi)有相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額，因此，無(wú)須向國(guó)家交納土地使用費(fèi)，其初始登記時(shí)的法律權(quán)利依附于具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物（建筑面積），不能單獨(dú)取得《房地產(chǎn)證》，其法律權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物，是計(jì)算建筑容積率建筑物的從物。
（四）不計(jì)算建筑容積率建筑物的房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物，其不能單獨(dú)地從計(jì)算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
（五）依據(jù)經(jīng)典的“物權(quán)”理論，可以認(rèn)為：計(jì)算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“主物”，而不計(jì)算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“從物”。從物的法律權(quán)利依附于主物之中。主物轉(zhuǎn)移，從物隨之轉(zhuǎn)移，主物與從物不可分離。從物依然具有與主物相互聯(lián)系的、可分割的使用、占有、收益的三項(xiàng)法律權(quán)利。
（六）在二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不違反與政府簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》約定和相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（賣(mài)方）與業(yè)主（買(mǎi)方）雙方當(dāng)然可以在《買(mǎi)賣(mài)合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主后，從物的占有、使用、收益的三項(xiàng)法律權(quán)利由房地產(chǎn)發(fā)展商享有。
但是，必須指出，上述的約定只是一項(xiàng)債權(quán)約定，而非是一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的確認(rèn)，從物的所有權(quán)仍然依附于主物而屬于業(yè)主（買(mǎi)方）。
二、商品房住宅小區(qū)建筑物的房屋單元房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記
商品房住宅小區(qū)的建設(shè)工程取得法定的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)等法律文件后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)初始登記。理論上，房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)宜按如下原則辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記：（1）明確計(jì)算容積率建筑物的建筑面積與宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積的除商關(guān)系，以確定計(jì)算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權(quán)面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應(yīng)直接分?jǐn)偟矫恳环课輪卧墓妹娣e）的土地使用權(quán)面積份額，以確定每一房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)。（3）將不計(jì)算容積率建筑物的建筑面積的法律權(quán)利確立并歸屬于計(jì)算容積率建筑物的建筑面積中。由此可見(jiàn)，在初始登記中，由于不計(jì)算容積率建筑物的建筑面積沒(méi)有分?jǐn)偟饺魏蔚耐恋厥褂脵?quán)面積份額，其不可能有獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利只能依附在計(jì)算容積率建筑物的建筑面積上。
在辦理首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)將按《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的約定辦理轉(zhuǎn)移登記，將房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記給買(mǎi)方，確認(rèn)買(mǎi)方的房地產(chǎn)權(quán)。由于不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利只能依附在計(jì)算容積率建筑物的建筑面積上，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利將全部轉(zhuǎn)移并歸屬于全體買(mǎi)方業(yè)主。
假若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)方簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中約定“不計(jì)算容積率建筑物的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”時(shí)，不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利歸屬將會(huì)成為一個(gè)頗具爭(zhēng)議的法律問(wèn)題。筆者有理由認(rèn)為，依據(jù)法律強(qiáng)制性規(guī)定，不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利歸屬應(yīng)歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。
三、商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬
依據(jù)上述現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度的特征、房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記的過(guò)程，筆者嘗試對(duì)目前商品房住宅小區(qū)二類(lèi)四種存在形式的停車(chē)位產(chǎn)權(quán)作一分析判斷。
（一）商品房住宅小區(qū)內(nèi)或城市區(qū)域里，獨(dú)立建設(shè)的多層經(jīng)營(yíng)性停車(chē)位（場(chǎng)）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。
此類(lèi)停車(chē)位（場(chǎng)），在政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》和政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，均明確規(guī)定多層經(jīng)營(yíng)性停車(chē)位（場(chǎng)）的的建筑面積是計(jì)算容積率的。因此，多層經(jīng)營(yíng)性停車(chē)位（場(chǎng)）可以依法獨(dú)立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，所以該類(lèi)停車(chē)位（場(chǎng)）的房地產(chǎn)權(quán)利人為持有《房地產(chǎn)證》的當(dāng)事人。
（二）在商品房住宅小區(qū)內(nèi)，地面停車(chē)位、樓房首層架空層停車(chē)位、樓房地下停車(chē)位（場(chǎng)）房地產(chǎn)權(quán)的歸屬。
1、地面停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。地面停車(chē)位是經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車(chē)設(shè)施。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅建筑單元后，商品房住宅房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記，商品房住宅小區(qū)的業(yè)主按份共同擁有該宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。由于地面停車(chē)位并無(wú)建筑面積或構(gòu)筑物，其是設(shè)置在土地表面的停車(chē)設(shè)施，即是直接設(shè)置在業(yè)主按份共同擁有使用權(quán)的土地表面上，地面停車(chē)位不可能獲得房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和《房地產(chǎn)證》。
可見(jiàn)，地面停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)，本質(zhì)上只是土地使用權(quán)。由于業(yè)主按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積，因此，地面停車(chē)位的法律權(quán)利毫無(wú)疑問(wèn)地歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。
2、樓房首層架空層停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。由于樓房架空層停車(chē)位的建筑面積是不計(jì)算容積率的，因此，樓房架空層停車(chē)位的建筑面積不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其房地產(chǎn)權(quán)依附于計(jì)算容積率的住宅房屋單元，是住宅房屋單元的從物。所以，初始登記時(shí)，樓房架空層停車(chē)位不可能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑面積；在轉(zhuǎn)移登記時(shí)，不能取得《房地產(chǎn)證》，其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得《房地產(chǎn)證》的建筑物。
根據(jù)本文闡述的房地產(chǎn)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時(shí)，樓房架空層停車(chē)位不能從計(jì)算容積率的住宅房屋單元中分離或分割，不能將樓房架空層停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)約定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
可見(jiàn)，樓房架空層停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢設(shè)置架空層停車(chē)位住宅樓房的全體業(yè)主。
3、樓房地下停車(chē)位（場(chǎng)）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。由于樓房地下停車(chē)位（場(chǎng)）的建筑面積亦是不計(jì)算容積率的，因此，樓房地下停車(chē)位（場(chǎng)）的產(chǎn)權(quán)狀況與樓房架空層停車(chē)位的建筑面積產(chǎn)權(quán)狀況如出一轍，樓房地下停車(chē)位（場(chǎng)）的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢設(shè)置地下停車(chē)位（場(chǎng)）樓房的全體業(yè)主。
四、在今后的立法中，宜進(jìn)一步明確商品房住宅小區(qū)計(jì)算容積率停車(chē)位及不計(jì)算容積率停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬
在人均土地資源緊缺的我國(guó)，為有效及合理利用城市的有限土地資源，作為住宅小區(qū)公共設(shè)施的的停車(chē)位不宜買(mǎi)賣(mài)，不計(jì)算容積率的停車(chē)位產(chǎn)權(quán)應(yīng)定位歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。
目前，對(duì)商品房住宅小區(qū)停車(chē)位可否買(mǎi)賣(mài)、應(yīng)否買(mǎi)賣(mài)有兩種截然不同的意見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商群體和消費(fèi)者群體的意見(jiàn)涇渭分明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多主張停車(chē)位可以買(mǎi)賣(mài)，其主要理由在于充分調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資停車(chē)位的積極性，滿足社會(huì)大眾的需要。消費(fèi)置業(yè)者則大多主張停車(chē)位作為住宅小區(qū)的公用設(shè)施，不宜由少數(shù)人或強(qiáng)勢(shì)集團(tuán)獨(dú)占，以避免有限的停車(chē)位資源被少數(shù)人壟斷使用，損害住宅小區(qū)普通市民的整體利益，而且住宅小區(qū)的停車(chē)位已計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)成本之中，不宜再次利用停車(chē)位謀取非法的利益。
《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)停車(chē)場(chǎng)、廣告權(quán)益沒(méi)有約定的，停車(chē)場(chǎng)、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人所有。筆者認(rèn)為，當(dāng)“停車(chē)場(chǎng)”是計(jì)算建筑容積率的建筑物或附著物時(shí)，“停車(chē)場(chǎng)”攤分擁有土地使用權(quán)份額，此時(shí)“停車(chē)場(chǎng)”的產(chǎn)權(quán)當(dāng)然可以依買(mǎi)賣(mài)合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人所有。在此種情形下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商當(dāng)然可以依法取得“停車(chē)位”的《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》，從而可以出售“停車(chē)位”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)方可以買(mǎi)賣(mài)“停車(chē)位”，或約定“停車(chē)位”的產(chǎn)權(quán)歸屬。此時(shí)，適用《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款的規(guī)定。
有人認(rèn)為：“根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款規(guī)定，在任何情形下，經(jīng)房地產(chǎn)發(fā)展商和買(mǎi)方的協(xié)商約定，商品房住宅小區(qū)的停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)，均可以歸屬房地產(chǎn)發(fā)展商”。筆者認(rèn)為：上述的認(rèn)識(shí)并未注意到現(xiàn)行商品房住宅小區(qū)的停車(chē)位沒(méi)有攤分土地使用權(quán)份額的事實(shí)，亦未注意到房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)合二為一、土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強(qiáng)制性的，以致對(duì)法律適用的認(rèn)識(shí)出現(xiàn)偏差，人為地曲解第十三條第二款規(guī)定的本意。
據(jù)媒體報(bào)道，目前在深圳全市，平均每3．3部車(chē)輛才有一個(gè)停車(chē)位，停車(chē)位的資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)的需要。如何有效地調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投入更多的資源建設(shè)停車(chē)位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車(chē)位資源？并在二者之中取得平衡？值得人們思索。筆者認(rèn)為，在土地資源緊缺的國(guó)情下，應(yīng)科學(xué)地利用有限的城市土地資源，立法機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)對(duì)城市公共資源的開(kāi)發(fā)和利用應(yīng)有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)，作為普通百姓大眾日常生活的住宅小區(qū)公共設(shè)施的停車(chē)位不宜買(mǎi)賣(mài)，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)進(jìn)一步明確定位于歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。同時(shí)，應(yīng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性的停車(chē)位（場(chǎng)），以滿足不同層次、不同要求的社會(huì)需要。