中國物業(yè)管理發(fā)展若干問題的思考

　　物業(yè)管理在我國的發(fā)展已近20個春秋，如何看待這個發(fā)展中的新興行業(yè)，本文僅結合實際工作的體會思考以下幾個問題：

　　一、房地產行業(yè)的發(fā)展對物業(yè)管理影響重大

　　房地產開發(fā)和物業(yè)管理存在著緊密地聯(lián)系，房地產行業(yè)的狀況直接對物業(yè)管理產生影響。目前越來越多的房地產工發(fā)商認識到物業(yè)管理在房地產開發(fā)中的重要性，但十分關注物業(yè)管理的發(fā)展，而在物業(yè)管理行業(yè)還沒能充分關注房地產的現(xiàn)狀和發(fā)展，這和物業(yè)管理的發(fā)展極不適應。

　　1、物業(yè)管理的水平直接受制于房地產開發(fā)。

　　物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理，是對已經(jīng)形成并投入使用的場地和設施的管理，而這些場地和設施是由房地產開發(fā)商所形成的。因此房地產開發(fā)商對物業(yè)管理的認識和對物業(yè)管理的重視程度，直接影響和決定了后續(xù)的物業(yè)管理水平。從事物業(yè)管理的人員都知道，如果是開發(fā)商規(guī)劃設計建造中遺留的問題或不完善的部分要靠物業(yè)管理去解決，那是十分困難的。因此我們現(xiàn)在提倡的物業(yè)管理早期介入就是要彌補規(guī)劃設計對物業(yè)管理認識不足的缺陷，完善房地產開發(fā)環(huán)節(jié)中與物業(yè)管理相關的內容。

　　2、房地產業(yè)政策的變化為物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境，同時也提出了更高的要求。

　　隨著我國住房政策的調整和變化，房改步伐的加快，我國居民的住房產權關系進一步明晰。這些產權關系明晰地結果就是每個居民實實在在在地擁有了自已的物業(yè)。一個家庭面對最大的“資產”，其保值、增值的要求更為強烈。在這種情況下，一方面居民為了自已的物業(yè)保值增值愿意掏出一定的資金對物業(yè)進行維修和管理，另一方面也對管理單位提出了更高的要求。在這種房改政策的影響下，物業(yè)管理公司因居民權關系明晰而容易調整相應的法律關系，但同時也因產權明晰后帶來了對物業(yè)管理要求更高的壓力。

　　3、房地產開發(fā)企業(yè)的售后服務和質量承諾將改變物業(yè)管理的現(xiàn)行做法和規(guī)定 　　隨著房地產政策的完善，方地產開發(fā)也從無序走進了規(guī)范，尤其是近年來房地產的積壓和房地產企業(yè)的競爭，更迫使房地產業(yè)朝著有利于消費者的方向發(fā)展，房地產這個特殊的商品正逐步的適應商品交換的一般法則。房地產開發(fā)商推出的“三包”、“無理由退房”、“質量保證”措施，以及政府出臺的相關管理措施，售樓書等書面文件將是合同的組成部分，這就使得房地產市場越來越成熟和規(guī)范。在這種情況下，物業(yè)管理的現(xiàn)行做法將作出調整，比如原先規(guī)定的房地產開發(fā)商交納專用基金，就可能因公開透明銷售和終身負責而失去交納責任的基礎。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營能力不足

　　長期以來對于物業(yè)管理強調的是誰開發(fā)誰管理，使得市場化無法形成，而過分強調的服務又使得企業(yè)忽視了經(jīng)營。隨著市場化步伐的加快和國際上物業(yè)管理概念及企業(yè)的引入，越來越暴露出了我國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營能力不足的問題。

　　1、對行業(yè)的特點認識不足，缺乏對企業(yè)的經(jīng)營認識，實際上經(jīng)營才是物業(yè)管理企業(yè)自身積累和發(fā)展的源泉。物業(yè)管理由于其行業(yè)特點和發(fā)展過程的限制，在實施過程中，無論是提供服務的物業(yè)管理企業(yè)還是享受物業(yè)管理服務的業(yè)主都僅把服務看作是主要的內容。隨著市場化進程的加快，物業(yè)管理企業(yè)單純地強調管理和服務已不能適應市場發(fā)展的需求。在市場供給的過程中，物業(yè)管理企業(yè)把自已的產品--服務推向市場，被市場所接受，必須遵循市場運作規(guī)律。物業(yè)管理企業(yè)要提高自身產品的價值含量，必須塑造自身的品牌，不斷提高其附加值，這就涉及到企業(yè)的經(jīng)營策略，企業(yè)的經(jīng)營理念和提高企業(yè)參與市場的競爭能力。物業(yè)管理企業(yè)要形成積累和良性向前發(fā)展，就不能僅僅停留在“保本、微利”甚至“補貼”的階段，只有企業(yè)有了效益才可能有企業(yè)發(fā)展的后勁。因此企業(yè)的經(jīng)營是企業(yè)發(fā)展的源泉。

　　2、與國際上的中介策劃、代理和物業(yè)管理企業(yè)相比，缺乏競爭能力。隨著我國房地產市場和物業(yè)管理市場的開放，以及房地產市場存量增加，單純的買賣市場已部分轉變?yōu)樽鈶{市場，國外及香港地區(qū)的房地產中介和物業(yè)管理逐步滲透到國內市場，對比國際上這類公司和我國物業(yè)管理什業(yè)的現(xiàn)狀來看，在經(jīng)營能力、經(jīng)營水平上我們明顯存在著差別。房地產開發(fā)企業(yè)為了盤活自已的資產、或提高自身產品的附加值，愿意借助于這些中介的力量。現(xiàn)在進客店國內市場的中介機構如戴維斯、戴德梁行和國外的品牌企業(yè)，他們和名牌產品的經(jīng)銷商保持著非常緊密的聯(lián)系，可以方便地招租和招商，一旦這些企業(yè)進入市場，他們更具備這些經(jīng)營能力，如北京、上海、廣州、深圳等地的大型綜合商廈被這些機構承接去了很大一部分。

　　三、物業(yè)管理的推進任重而道遠

　　1、國家的地區(qū)差異造成了發(fā)展的不平衡，要使物業(yè)管理在全國各地平衡發(fā)展，困難重重。

　　由于我國地區(qū)差別較大，物業(yè)管理的推廣情況并不平衡，物業(yè)管理的履蓋面還有待于進一步擴大。就目前情況來看，沿海地區(qū)、發(fā)達地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展較快，運作也比較正常，而在邊遠落后地區(qū)，物業(yè)管理的體系還沒有建立，有的地方甚至還沒有物業(yè)管理的概念。要使得物業(yè)管理成為一個行業(yè)并在全國廣泛推進，除了經(jīng)濟發(fā)展因素的限制之外，還有人的觀念、物業(yè)管理的意識、體制的變革等問題，因此要在全國各地平衡推進物業(yè)管理難度較大。

　　2、政府的不恰當干預影響了物業(yè)管理的發(fā)展

　　作為物業(yè)管理這個新興的行業(yè)，要想健康良性的發(fā)展，政府的引導是非常關鍵的。從目前的情況來看，國家主管部門所進行的物業(yè)管理考評，物業(yè)管理企業(yè)的定級對推進行業(yè)的發(fā)展起到了積極作用。但在政府引導的同時還有一些不恰當?shù)馗深A也影響了物業(yè)管理的發(fā)展，如對住宅區(qū)物業(yè)管理實施了政府定價的政策、沒能切實地按照市場規(guī)律進行運作；我們的輿論導向還存在著誤導，對正面報道的少，抓“熱點”問題多，實際上對于一個新興的行業(yè)，導向是非常關鍵；另外還有政府職能部分地轉移到了物業(yè)管理企業(yè)身上，使得物業(yè)管理企業(yè)承擔了不應有功能，這些都限制了行業(yè)的發(fā)展。

　　3、物業(yè)管理企業(yè)的自身現(xiàn)狀是制約行為發(fā)展的另一重要因素。

　　物業(yè)管理企業(yè)這些年來象雨后春筍般出現(xiàn)，實際上很多物業(yè)管理企業(yè)是由原業(yè)的房管所或后勤管理部門轉制過來的。這些物業(yè)管理企業(yè)轉制以后帶來了原有企業(yè)的沉重包袱，沉淀了大量的所謂國家職工，名稱改而實質運作狀況和管理體制并沒有改變，而這些人員的素質不高，進入市場后并不能按照市場機制來運作，因此這些企業(yè)運作過程中必然出現(xiàn)這樣或那樣的問題，也使得行業(yè)的良性發(fā)展受到了限制。

　　4、糾紛和投訴將不斷加大。

　　物業(yè)管理應該說經(jīng)過多方面的努力總體發(fā)展是健康的，并朝著越來越好的方向發(fā)展，但是在發(fā)展的過程中由于我國的法律法規(guī)沒能及時跟上，法律關系沒能得以及時調整，業(yè)主的物業(yè)管理意識不夠全面，物業(yè)管理企業(yè)的運作還不夠規(guī)范，因此必然會出現(xiàn)各種各樣的投訴和糾紛。實際上根據(jù)我國有關部門的統(tǒng)計，這幾年物業(yè)管理的投訴呈上升趨勢，這也是發(fā)展過程中的一些必然現(xiàn)象。

　　四、物業(yè)管理企業(yè)的運作模式必須變革

　　1、誰開發(fā)誰管理的模式將被打破，市場化的物業(yè)管理將成為趨勢。

　　在房地產市場剛剛啟動時，物業(yè)管理的概念未被廣大業(yè)主接受，為避免開發(fā)商開發(fā)的樓盤賣完后無人管理，政府制定了“誰開發(fā)建設建設、誰負責管理”的政策，這對于當時的狀況是非常及時和正確的。但隨著人們對物業(yè)管理認識的提高和物業(yè)管理法規(guī)的健全，以及物業(yè)管理市場的完善，一大批專業(yè)物業(yè)管理公司憑借高素質的人才及豐富的經(jīng)驗、優(yōu)良的服務獲得了開發(fā)商和業(yè)主的依賴，為開發(fā)商承擔了管理服務的環(huán)節(jié)。時至今日，“誰開發(fā)、誰管理”的觀念已明顯落伍。

　　實際上作為房地產開發(fā)的延續(xù)或廣義房地產產品的組成部分，物業(yè)管理無論是對于消費者的吸引力，還是房地產附加值的提高都具有較大的作用，房地產開發(fā)商也都認識到這一點，所以他們從項目規(guī)劃開始就邀請物業(yè)管理參加，依靠物業(yè)管理來促進房地產開發(fā)，這是發(fā)展中的一種必然，也是物業(yè)管理市場成熟的一種標志。

　　2、企業(yè)之間的兼并、聯(lián)合、重組將成為趨勢，品牌企業(yè)的特許經(jīng)營、聯(lián)鎖經(jīng)營模工將出現(xiàn)。

　　在物業(yè)管理迅猛發(fā)展的同時也出現(xiàn)了不少問題，一是管理公司良莠不齊，魚龍混雜；二是管理規(guī)模過小，管理資源浪費，管理成本加大；三是社會化程度較低]發(fā)展商和物業(yè)管理存在著“母子”關系，這些方面直接阻礙了物業(yè)管理的發(fā)展。這幾年人們已充分認識到這一點，所以很多物業(yè)管理公司朝著規(guī)模化、品牌化的方向邁進，再加上我國主管部門的政策引導，未來幾年大的物業(yè)管理公司將得以成長，管理水平低、業(yè)主投訴多的物業(yè)管理企業(yè)將會逐步淘汰，物業(yè)管理企業(yè)間的兼并、重組必不可免，而各大品牌公司將占有越來越多的市場份額，在這種情況下國外已經(jīng)成熟的管理模式包括特許經(jīng)營、聯(lián)鎖經(jīng)營的模式將會出現(xiàn)。

　　3、單一服務型的物業(yè)管理將向多元化和專業(yè)化方向發(fā)展。

　　經(jīng)過近20年的發(fā)展，物業(yè)管理從單一服務型向多元化經(jīng)營和專來化趨勢發(fā)展。首先很多物業(yè)管理企業(yè)在做好物業(yè)管理和服務的同時，向和物業(yè)管理相關的行業(yè)延伸，有的物業(yè)管理企業(yè)辦起了中介、代理、租賃業(yè)務，有的則利用物業(yè)的相關條件和設備開展了多種經(jīng)營，利用這些收入來彌補物業(yè)管理企業(yè)的資金不足、增強企業(yè)發(fā)展的后勁；第二，有些物業(yè)管理企業(yè)尤其是具有一定規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)開始走向專業(yè)化發(fā)展的道路，自已成立專業(yè)公司除承接自已的業(yè)務外還向社會拓展業(yè)務，或把自已物業(yè)管理中的專項工作委托給社會上專業(yè)公司進行管理。這種方式會大大節(jié)約物業(yè)管理成本，提高服務質量。

　　五、物業(yè)管理的發(fā)展將迫切需要更多的專業(yè)人才

　　1、物業(yè)管理是新興行業(yè)，從業(yè)人員大多是轉行過來的人員，缺乏專業(yè)知識。

　　物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間較短，物業(yè)管理人才大多是從別的專業(yè)轉行過來的人員，這中間有搞建筑的，有搞設備的，有搞管理的，有其他各行各業(yè)的，這些人缺乏專門的知識和系統(tǒng)的培訓。從物業(yè)管理的實踐中大家越來越深刻地認識到物業(yè)管理除了專業(yè)技術知識之外，還需要學習社會學、心理學、法律、經(jīng)營等多門學科，為了能使得行業(yè)的高質量發(fā)展，人才的培訓和培養(yǎng)是必不可少的。

　　2、行業(yè)要發(fā)展，理論要引導，高層次研究人才短缺

　　由于對物業(yè)管理的認識不足，目前還沒有象房地產等行業(yè)引起人們的關注，很多高層研究人員對物業(yè)管理還沒有充分重視。實際上物業(yè)管理發(fā)展到一定階段后，越來越迫切需要系統(tǒng)的理論加以引導，而這方面我國目前仍缺乏，而缺乏這種理論的原因又在于缺高層次的研究人才。

篇2：物業(yè)管理企業(yè)業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展趨勢展望

　　物業(yè)管理企業(yè)業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展趨勢展望

　　一、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展問題的提出

　　我國的物業(yè)管理經(jīng)過20多年的發(fā)展，目前已經(jīng)進入了快速發(fā)展的新時期，全國物業(yè)管理企業(yè)近3萬家，從業(yè)人員200余萬人，物業(yè)管理面積逾20億平方米。這一新興行業(yè)巨大的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益日趨顯著。九屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經(jīng)濟發(fā)展第十個五年計劃綱要》中，明確提出了“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”，指明了物業(yè)管理的發(fā)展方向。我國加入世貿組織，又為物業(yè)管理提供了新的發(fā)展機遇。物業(yè)管理區(qū)域化管理、市場化經(jīng)營、集團化發(fā)展、法制化運作的道路，成為21世紀我國物業(yè)管理發(fā)展的趨勢。

　　規(guī)模化、專業(yè)化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業(yè)管理的發(fā)展方向；市場化經(jīng)營、尤其是國內外知名品牌加入競爭，將打破地方保護主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業(yè)管理項目的主流；集團化發(fā)展將結束小兵團分散作戰(zhàn)的局面，一批實力雄厚、人才集中、專業(yè)技術力量強、一業(yè)為主、多種經(jīng)營、具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團將成為物業(yè)管理行業(yè)的主體；法制化運作，將推進物業(yè)管理行業(yè)走上規(guī)范化發(fā)展的軌道；科技化變革將是大勢所趨，大量高新科技的智能化物業(yè)使傳統(tǒng)的管理、服務、經(jīng)營面臨新的機遇。

　　從全國各地區(qū)的發(fā)展水平和知名物業(yè)管理品牌的現(xiàn)狀來看，總體上是物業(yè)管理覆蓋面仍然相對較小，發(fā)展不平衡，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟落后地區(qū)差距較大，這反過來又說明物業(yè)管理市場潛力巨大。

　　當前，以深圳為代表的華南地區(qū)和以上海為代表的華東地區(qū)，已經(jīng)步入了市場化、專業(yè)化和規(guī)模化發(fā)展的軌道，其目標是尋求更大的發(fā)展空間，無論在經(jīng)營、人才儲備還是在發(fā)展模式上都領先東北等地區(qū)十年以上，而其他地區(qū)所面臨的則是尋求生存空間的問題。據(jù)調查，到20**年底，深圳物業(yè)管理覆蓋率達95%以上，物業(yè)管理滲透到傳統(tǒng)物業(yè)管理項目（小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)）以外的學校、醫(yī)院、營房、機關、賓館、車站、碼頭、公園、農村等各個領域，形成了一大批知名品牌物業(yè)管理企業(yè)，其中有40多家企業(yè)分別在全國大中城市接管物業(yè)達3000多萬平方米，像中海、金地、萬科等企業(yè)管理規(guī)模均在500萬平方米以上，其中中海達到1300萬平方米；上海物業(yè)管理覆蓋率達80%以上，如上房物業(yè)管理公司規(guī)模達到1000萬平方米，在上海1700余家企業(yè)中名列前茅，物業(yè)管理從經(jīng)營理念、體制、運作到效益更為精細、理智和成熟；以北京為代表的華北地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達35%，北京天虹集團管理規(guī)模達到500萬平方米以上，青島和濟南分別為25%和22%；以武漢、長沙為代表的華中地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率則相對偏低，分別為6%主5%，而南昌只有1%；西南地區(qū)以重慶、成都、昆明、貴陽為代表，因西部大開發(fā)帶來的機遇，近年來發(fā)展迅速，物業(yè)管理覆蓋率分別達30%、41%、25%和15%。西北地區(qū)發(fā)展相對滯后，除西安物業(yè)管理覆蓋率超出10%以外，其他省市區(qū)最多不到2%；東北地區(qū)主要集中與大城市和沿海城市，大連物業(yè)管理覆蓋率為31%，沈陽為19%，長春為15%，哈爾濱為17%。其中大連萬達集團、大連機關新型集團、長春房地集團和哈爾濱住宅新區(qū)物業(yè)管理總公司管理面積均在100萬平方米以上。

　　從以上情況可以看出，物業(yè)管理的發(fā)展空間和潛力巨大。物業(yè)管理行業(yè)實施跨區(qū)域經(jīng)營是行業(yè)發(fā)展的大勢所趨，是物業(yè)管理企業(yè)實行規(guī)模化經(jīng)營、市場化運作、集團化發(fā)展的必然要求。

　　二、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展的優(yōu)勢分析

　　1、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于企業(yè)提高素質，樹立品牌，全面促進企業(yè)升級

　　國家建設部1999年261號文件《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法》中明確規(guī)定了一級、二級、三級資質及臨時資質企業(yè)的達標條件，并只允許一級資質企業(yè)實施跨區(qū)域管理，限定二級資質企業(yè)跨區(qū)域管理面積不得超過30萬平方米，而三級資質與臨時企業(yè)則不能實施跨區(qū)域管理。因此，這無疑給獲得一、二級資質的企業(yè)發(fā)放了通向全國物業(yè)管理的“通行證”，為知名品牌物業(yè)管理品牌的樹立奠定了堅實的基礎。目前，萬達集團物業(yè)管理正在努力通過獲得一、二級資質來塑造萬達物業(yè)品牌形象，形成物業(yè)管理行業(yè)“強進更強”的格局。

　　2、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢，提高物業(yè)管理服務的整體水平

　　我國的物業(yè)管理已經(jīng)進入了快速發(fā)展時期，隨著物業(yè)管理市場的形成，企業(yè)間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點突出表現(xiàn)為管理水平與服務質量。實施跨區(qū)域經(jīng)營要求企業(yè)必須首先提高管理水平，改進服務質量，這必然要求企業(yè)成為能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)，在走向跨區(qū)域經(jīng)營的過程中，使企業(yè)的管理水平和服務質量實現(xiàn)優(yōu)勢互補。

　　3、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于改變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)濟效益差的局面，實現(xiàn)規(guī)模效益

　　目前，由于不少物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模小，規(guī)模效益差的問題，使之不得不依靠主管部門或開發(fā)企業(yè)來維持生存。而走區(qū)域化、市場化、集團化發(fā)展的道路，不僅企業(yè)規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術力量雄厚，往往可以通過其整體實力，在市場上獲得更多的份額，進而改變單獨物業(yè)管理企業(yè)僅管少數(shù)物業(yè)項目的狀況，實現(xiàn)規(guī)模效益。

　　4、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢，改變人才、技術分散的格局

　　跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展要求企業(yè)對人力資源進行重新的組織與調整，將分散的人才資源實行優(yōu)化組合，集中企業(yè)人才優(yōu)勢，使人才形成最佳結合。

　　5、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于拓展經(jīng)營領域，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)

　　實行跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展，企業(yè)可以集中資金、人才、技術力量等優(yōu)勢，在重點搞好物業(yè)管理服務的同時，企業(yè)可以根據(jù)自身的優(yōu)勢，擴大經(jīng)營范圍，開展多種經(jīng)營，組建若干分公司等經(jīng)濟實體，壯大企業(yè)的經(jīng)濟實力，彌補物業(yè)管理服務收費的不足，進而實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。

　　總的說來，跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有助于企業(yè)走集團化發(fā)展道路，發(fā)揮企業(yè)的群體優(yōu)勢，優(yōu)化產業(yè)結構，克服目前物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)濟效益差，發(fā)展后勁不足的問題，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，提高整體經(jīng)濟效益，增強企業(yè)市場競爭力，提高物業(yè)管理服務水平，促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

　　三、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展須注意的幾個問題

　　1、“初始規(guī)模不經(jīng)濟”問題

　　必須看到：在占領內地市場的初始階段是相當困難的，例如水土不服、管理鏈拉長，導致管理成本增加（電信、差旅、補貼、住房等費用的增加），管理效率不高，新建分支機構前期投入較大，工資差異，同工不同酬矛盾等等。另外，內地不少地區(qū)管理法規(guī)相對不完善，消費者接受物業(yè)管理意識較差，收費標準低，因此管理中矛盾多、風險大，管理得不好，就會損害企業(yè)品牌形象等等。這一系列問題都將困擾每一個進軍內地的物業(yè)管理企業(yè)，也正是由于這些，在進軍內地市場的初始階段，原母體企業(yè)資源很難共享，或共享度不高，投入多而產出少，很難因規(guī)模的擴大而取得較好的經(jīng)濟效益。相反，所表現(xiàn)出的往往是“初始規(guī)模不經(jīng)濟”。特別是一些承諾“帶資承接”、“虧損管理”的項目，更是不堪重負。因此，每一個進軍內地的物業(yè)管理企業(yè)都必須要有足夠的認識和思想準備，要摒棄“立竿見影”的急功近利念頭，真正把第一步走穩(wěn)、走實。

　　2、“規(guī)模效益”與“經(jīng)驗曲線”問題

　　規(guī)模效益一般是指一個企業(yè)在超出盈虧平衡點后，其生產規(guī)模越大越經(jīng)濟，效益也越好，規(guī)模經(jīng)濟絕對不能等同于簡單擴大再生產，即規(guī)模擴大以后利潤總額按算術級數(shù)等比遞增。

　　規(guī)模經(jīng)濟的根本原因在于：由于企業(yè)原有資源的共享，隨著規(guī)模的擴大，產量的提高，分攤到每個產品上的固定成本相對減少，導致總體成本下降，從而取得經(jīng)濟效益。因此，對于物業(yè)管理企業(yè)來說，擴大管理面積能否取得更好的經(jīng)濟效益，關鍵應該看投入產出率與資源共享度。它同時提醒我們：規(guī)模效益是資源的充分共享而決非人員、機構等簡單增加。

　　那么什么是經(jīng)驗曲線呢？經(jīng)驗曲線是指當某一產品的累計生產量增加時，產品的單位成本趨于下降。經(jīng)驗曲線的根本原因在于勞動效率的提高，工藝的改進和產品的改善，亦即由于企業(yè)在管理上取得了明顯的效果，促使產品單位成本下降。如果管理不善，不能有效地激勵員工并保持合理的定員，成本還有可能回升。因此，經(jīng)驗曲線告訴我們一個簡單而深刻的道理：管理出效益。這是每一個跨區(qū)域經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)必須注意的問題。

　　3、“地域文化差異”問題

　　時下，實行跨區(qū)域經(jīng)營管理的物業(yè)管理企業(yè)日益增多。然而，物業(yè)管理的對象是房地產這一不動產，溝通的對象是具有不同文化差異或背景的人，每個城市、每個地區(qū)及那里的人們，都有自己不同的地域風格和文化，因此，必須要充分重視這種“地域文化差異”現(xiàn)象。

　　物業(yè)管理的“地域文化差異”分為三個方面：一是自然條件的差異，二是經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，三是文化的差異。這三方面對物業(yè)管理的影響不盡相同。自然環(huán)境的差異會由于科技的發(fā)展而逐步縮小；而經(jīng)濟規(guī)律的重復性也能讓人對未來的發(fā)展有一定的預見；但文化差異就不同了，文化是一個城市存在的方式，一種價值觀念。形象地說，社區(qū)就好象是城市的一個個細胞，應被整個城市的氣氛所籠罩。因此，人文生態(tài)與自然生態(tài)同等重要。人文生態(tài)包括人與自然的關系、人與人的關系及人與文化的關系，這些關系在處理上必須結合當?shù)貙嶋H。比如綠地私有化可以很好地解決人于自然的關系，不同特點的社區(qū)文化可以解決人與人的關系、人與文化的關系等。作為跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)，要想使其管理模式實現(xiàn)真正意義上的成功移植，就必須對當?shù)氐奈幕浞至私猓⒅厝宋纳鷳B(tài)的研究。

　　同時，對于當?shù)厥袌龅慕?jīng)濟基礎、政府支持程度、業(yè)主物業(yè)管理消費意識等問題，也必須做到心中有數(shù)。也就是說，跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展，應首先建立在對目標市場的全面客觀分析、準確定位、正確把握的基礎之上。

　　4、“本地化”與“特色化”問題

　　雖然規(guī)模化的過程是“本地化”的過程，但作為外地物業(yè)管理企業(yè)來說，堅持標準、保持品牌特色仍然至關重要。因為正是由于你的品牌、你的管理標準，才取得了寶貴的市場份額。優(yōu)秀企業(yè)的共同特點是在經(jīng)營實踐中形成了統(tǒng)一的品牌、統(tǒng)一的經(jīng)營發(fā)展方向和理念，它是企業(yè)在生產經(jīng)營過程中形成的共同價值觀、目標、文化、個性的統(tǒng)一體，它是強化企業(yè)凝聚力的重要手段之一，更是企業(yè)傳播形象形成良好口碑的重要載體。如果你丟掉了它，降低了管理標準，那你就形同本地企業(yè)一樣失去了你的優(yōu)勢。如果你在“同化”中“退化”，那么，在如今雙向選擇的市場競爭中，你就將被淘汰出局，要不就是本地企業(yè)超過你、取代你，要不就是被另一家外地企業(yè)所取代。因此，作為跨區(qū)域經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)，應始終牢記的一條宗旨即是：“沒有特色不開店。”

　　5、企業(yè)“人力資源儲備”問題

　　當企業(yè)實施跨區(qū)域經(jīng)營管理的時候，必須擁有持續(xù)升級的人力資源儲備，這個道理就像計算機升級一樣，需要有更多的軟件，如果企業(yè)在沒有完成人力資源革命的時候就選擇擴張戰(zhàn)略，就會常常顯得底氣不足。結果是匆匆忙忙地在市場上招聘人才，雖然在某種程度上也許能解一時的燃眉之急，但絕對解決不了實質性、深層次的問題。同時，往往由于企業(yè)缺乏對人才的培訓或招聘人員與企業(yè)磨合的時間太短，新來人員不能充分了解企業(yè)的經(jīng)營方向、理念、制度、文化等背景，在工作中極易造成“無意違規(guī)”現(xiàn)象。或者由于文化背景的差異，導致不協(xié)調而產生實際工作中的“雙重指揮系統(tǒng)”現(xiàn)象。

　　四、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展的趨勢與對策

　　展望物業(yè)管理跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展的趨勢與對策，我認為有五個方面：市場化運作、品牌化開拓、專業(yè)化經(jīng)營、規(guī)模化發(fā)展、數(shù)字化變革。現(xiàn)結合萬達集團物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展進行說明。

　　1、市場化運作

　　物業(yè)管理市場化運作是適應市場經(jīng)濟發(fā)展的必然要求，也是行業(yè)進步的催化劑。其實質在于獲得物業(yè)的管理與經(jīng)營權，以增加企業(yè)的核心競爭力。即把競爭機制引進物業(yè)管理行業(yè)，將企業(yè)推向市場。實行物業(yè)管理企業(yè)的聘任制，通過公開、公平的競爭，使產權人、使用人有權通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。作為在短期內要成為國際知名企業(yè)的萬達集團，應該建立起非常規(guī)范的市場化運作機制，使物業(yè)管理從附屬于房地產的依賴性中走出來，強化物業(yè)管理這一專業(yè)品牌的個性，培養(yǎng)其走向市場的競爭能力，為萬達集團品牌與國際接軌創(chuàng)造必要的條件。當然，市場化機制的建立與運作是一個循序漸進的過程。在起步階段，可采取“一國兩制”的方式，即對新立項后成立的物業(yè)公司，在前期開發(fā)、運作過程中（一般是兩年），可以先掛靠房地產公司進行管理，而正式運作兩年后，應實行脫鉤，獨立核算，自負盈虧，逐步度過初始階段，向市場化的高級階段健康發(fā)展，成熟一個，發(fā)展一個，為實現(xiàn)物業(yè)管理集團化發(fā)展目標奠定堅實的基礎。

　　2、品牌化開拓

　　樹立品牌，運用品牌拓展戰(zhàn)略來擴大市場份額，是新世紀物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的一大亮點。

　　從深圳來看，萬科、中海等國內知名物業(yè)管理品牌近幾年走南闖北，成功登陸分布在全國30多個城市的物業(yè)管理市場，足以證明品牌化開拓模式獲得了成功。隨著市場化進程的加快，品牌將成為物業(yè)管理開拓市場的利器。當前，堅持萬達品牌拓展的一致性，是品牌擴張的前提。

　　萬達品牌是在長期的經(jīng)營管理實踐中形成的，是萬達集團的信譽、產品、服務質量、獨特的經(jīng)營管理模式和文化個性的綜合體。萬達品牌是一個整體的概念，即指萬達集團整體開發(fā)和整體營銷的概念。萬達地產的設計規(guī)劃上“以人為本”、“崇尚科技”、“尊重自然”，萬達物業(yè)從以往單一的設備維修及保安保潔等基本功能的執(zhí)行者，演變成住宅文化的倡導者、綜合環(huán)境的營造者、功能服務的維護者和生活信息的溝通者。由于地產品牌與物業(yè)品牌的“強強鏈接”，使萬達集團開發(fā)的項目真正成為獨具自己品牌特色的、凝聚著文化內涵和生命力的時尚精品。

　　3、專業(yè)化經(jīng)營

　　開辟經(jīng)營的新天地是品牌化擴張的重要保障。物業(yè)公司實地專業(yè)化經(jīng)營是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢，是專業(yè)市場細分化的必然結果，是適應企業(yè)規(guī)模膨脹的必然要求。在經(jīng)營上要堅持“三個原則”，一是“擇利而為，抓大放小”原則，決不盲目上項目，要保證社會效益和經(jīng)濟效益必居其一；二是“主業(yè)與副業(yè)互動發(fā)展，副業(yè)配合主業(yè)走”的原則。以主業(yè)物業(yè)管理謀求最大的社會效益，以副業(yè)配套產業(yè)謀求最佳的經(jīng)濟效益，使“主業(yè)更強，副業(yè)更富”。

　　在目前已開辦項目的基礎上，加大經(jīng)營公司力度，提供清洗、家政、電梯維護、工程維修、園林綠化、房產中介、旅游等項目；三是“業(yè)主因受益而高興，物業(yè)公司因獲利而滿意”的“雙贏”原則，園區(qū)、大廈的潛在市場資源豐富，商機無限，從入住裝修到提高生活質量、追求時尚消費，其發(fā)展空間“大有可為”。

　　4、規(guī)模化發(fā)展

　　從經(jīng)濟的角度來說，適度的經(jīng)濟規(guī)模，才能最大限度地創(chuàng)造經(jīng)濟效益。盡管物業(yè)管理已超過20年的歷程，但大多數(shù)企業(yè)仍然規(guī)模偏小、人才分散、難以創(chuàng)造規(guī)模效益，發(fā)展后勁嚴重不足。改變物業(yè)管理這種小兵團作戰(zhàn)的局面，促進物業(yè)管理企業(yè)走集團化發(fā)展之路，向規(guī)模發(fā)展要經(jīng)濟效益，必將是新世紀物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的大趨勢。在規(guī)模化發(fā)展的推進中，企業(yè)的一項最主要的任務即是依托原母體企業(yè)建立進軍外地市場的“橋頭堡”，作為品牌輸出的源頭及人才培養(yǎng)的基地。以萬達集團物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展來說，萬達物業(yè)以大連為根基，建立萬達物業(yè)的人才培訓中心，成為培養(yǎng)物業(yè)管理人才、積累物業(yè)管理經(jīng)驗的“大本營”，為集團的品牌化擴張和規(guī)模化經(jīng)營作好人力資源的儲備。同時，以大連為中心，穩(wěn)步向外推進，對萬達集團其它地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展起到了“典型引路”及“向外輻射”的作用。

　　5、數(shù)字化變革

　　21世紀，人類居住進入了“數(shù)字化家園”的第四次革命。“數(shù)字化家園”賦予物業(yè)管理一個全新的網(wǎng)絡化管理概念，網(wǎng)絡管理的內涵十分豐富，它決非互連網(wǎng)、寬帶網(wǎng)的簡單使用，而是以智能化、網(wǎng)絡化管理為核心，以智能化信息系統(tǒng)開發(fā)為重點，通過網(wǎng)絡來提供更多、更新的服務，以滿足新時代業(yè)主不斷變化的需要。萬達集團王健林董事長在中國北京高新技術產業(yè)國際周上，曾以《迎接人類居住史上的第四次革命》為題，全面描繪了“數(shù)字化家園”的宏偉藍圖。作為“以人為本”和“可持續(xù)發(fā)展”的文明居住理念在更高層次上的體現(xiàn)，“數(shù)字化家園”不僅給中國的住宅來帶來了一場全新的革命，也給以延續(xù)房地產生命力為已任的物業(yè)管理帶來了前所未有的挑戰(zhàn)，為中國的物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營管理觀念、服務職能及人才培養(yǎng)模式的嬗變上，提供了變革與發(fā)展的大好機遇。

　　因此，物業(yè)管理企業(yè)必須適應數(shù)碼時代物業(yè)的管理要求，轉變經(jīng)營管理觀念，由簡單維護型、勞動密集型向技術維護型、知識密集型轉變。只有這樣，才能保證物業(yè)管理的水平與房地產開發(fā)建設中的科技進步同步。可以預見，面對現(xiàn)代化的物業(yè)管理企業(yè)，一個仍然停留在傳統(tǒng)管理技術、管理方式的物業(yè)管理行業(yè)，不可能適應現(xiàn)代化物業(yè)管理的要求，物業(yè)管理行業(yè)必須面對挑戰(zhàn)，提高物業(yè)管理的技術含量。“數(shù)字化家園”的革命，為物業(yè)管理企業(yè)服務職能的嬗變提供了新的平臺，網(wǎng)絡化、智能化管理服務已經(jīng)成為當前和今后的一個時期物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關鍵籌碼。

　　總之，通過市場化、專業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營，為萬達集團的物業(yè)管理發(fā)展開創(chuàng)先河，也為萬達集團向國際化邁進，在不久的將來成為國際上的知名品牌奠定了堅實的基礎。

篇3：以開發(fā)商視角看物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢

　　以開發(fā)商視角看物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢

　　物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，正被越來越多的開發(fā)商所重視；它不僅是房產項目開發(fā)售后服務的重要環(huán)節(jié)，也逐漸成為房產營銷的主要賣點之一，因此，從開發(fā)商的角度談物業(yè)管理發(fā)展就顯得十分必要。

　　一、21世紀物業(yè)管理必須倡導康居生活新概念

　　新世紀里，不僅國家的經(jīng)濟、政治、文化都將快速地進步，而且人們的生活水平也將迅速提高，這必然帶動人們生活質量標準的急速上升。在安居這一重要問題上，人們的居住理念再也不會停留在過去“分得開、住得下”這一層次。一個完整的物業(yè)不僅僅具有固定居信場所功能，同時也是學習和娛樂場所，同時也對小區(qū)的文化品位提出了更高的要求，這也是歷史發(fā)展的必然趨勢。我們的物業(yè)管理，必須及時適應這一變化要求，這樣才不致于因落伍而遭淘汰。

　　1、21世紀的人們對居住環(huán)境的要求大大提高

　　隨著物質生活的不斷改善，人們精神方面的需要將越來越強烈。現(xiàn)代家居生活已突破了以往“躲進小樓成一統(tǒng)”的室內封閉生活概念，而是追求進一步擴展生活空間，將自已的居家生活與小區(qū)環(huán)境乃至整個大自然融為一體。在不久前南京市所作的一項調查中，82%以上的人把公共綠地作為公共設施建設的四項需求要素之首，充分反映了當今市民強烈的環(huán)境意識。目前的南京房地產市場已出現(xiàn)了“生態(tài)化”概念和“全生命周期綠色環(huán)保”住宅，并受到了市民的普遍關注。

　　誠然，新形勢下的物業(yè)管理必須關注市民的這一需要，力爭通過自身的努力，讓小區(qū)內的居民都能盡情享受到陽光、空氣和綠色大自然的撫慰，使其在喧囂的城市里體驗到一份回歸大自然的愜意。

　　2、21世紀的人們對居住文化、藝術的要求將越發(fā)強烈

　　不久前日本的一個學者出了一本書，他用了這樣一個題目“20世紀企業(yè)的最后一張王牌--CIS”，不管這一說法能否被人接受，但企業(yè)和社會對企業(yè)形象的重視已是不爭的事實。

　　在過去很長一段時期內，技術和藝術被日漸分開，直到英國文藝復興時期才又提出藝術和技術融合的問題。實際上，亞里士多德曾經(jīng)指出，藝術是存在于制造中的，藝術應當在我們每個人的生活中。目前，我們已經(jīng)把住宅建設和小區(qū)管理提高到了一個非常藝術化的程度，通過環(huán)境整合藝術，真正使藝術直接介入到技術應用中。實踐表明，藝術在建筑中的合理運用確實能起到畫龍點晴的作用，并體現(xiàn)尚住宅的要求。我們對每個小區(qū)都進行了CIS設計，小區(qū)內的建筑符號、雕塑小品，甚至信紙信封、手提袋、垃圾箱均經(jīng)過精心設計，小區(qū)有自已的會所，有們喜愛的文化體育活動。開發(fā)商開發(fā)的樓盤是否暢銷，與小區(qū)內濃郁的藝術氛圍和深厚的文化底蘊有十分重要的關系。營造社區(qū)評論經(jīng)將是物業(yè)公司的一項重要工作內容，物業(yè)管理打“文化牌”、“藝術牌”，這是競爭中的必然選擇。

　　3、21世紀的們對居住的舒適度要求更高

　　這里所說的“舒適度”內容很寬泛，除了前面已經(jīng)提到的環(huán)境文化的高品質給小區(qū)居民提供相應的舒適外，還要求住宅的科技含量高，管理高效，健身、娛樂、休閑等配套設施完善，服務及時等等。總之，人們期望21世紀的居所能最大程度地滿足自已對舒適度和自我實現(xiàn)的需求。

　　因此，在房地產開發(fā)過程中，就要考慮到今后的物業(yè)管理能夠實現(xiàn)最優(yōu)化，避免因建、管脫節(jié)而給物業(yè)管理造成障礙。我們的物業(yè)公司，也應盡量地適應這些變化，并在變化中尋求生存和發(fā)展。

　　二、21世紀的物業(yè)管理必須建立“網(wǎng)絡管理大平臺”

　　傳統(tǒng)的物業(yè)管理，由于技術含量不高，只能是一個勞動密集型的行業(yè)。面對現(xiàn)代科技的迅猛發(fā)展，以樓宇智能化、寬帶社區(qū)網(wǎng)絡為代表的高新技術在現(xiàn)代建筑中的廣泛運用，物業(yè)管理行業(yè)賴以生存和發(fā)展的各種物業(yè)“硬件”發(fā)生了前所未有的變化。如何適應這一發(fā)展潮流，并實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的科技轉型，是擺在所有業(yè)內人士面前的一道“難題”，有效破譯這一“難題”的“密碼”便是建立“網(wǎng)絡大平臺”，實現(xiàn)網(wǎng)絡管理現(xiàn)代化。

　　1、一個居住區(qū)就是一個小社會，實現(xiàn)各社會成員之間的協(xié)調運轉，必須借助網(wǎng)絡化手段

　　住宅是一個產品群，不是單一的產品，它包含了環(huán)境、配套和日常生活的方方面面。物業(yè)管理要做好對這個產品群的服務，必須遵循一定的規(guī)律。建立小區(qū)物業(yè)管理的“大平臺”，讓不同文化背景、不同層次的人們都在“大平臺”管理下和諧地工作、生活，物業(yè)公司也需要利用這個“平臺”，把大家聯(lián)系起來，實現(xiàn)人與人之間的交流、溝通、理解，使物業(yè)服務人性化。

　　2、網(wǎng)絡化管理可以提高物業(yè)管理的附加值

　　網(wǎng)絡化社區(qū)突破了所有的門坎，可以實現(xiàn)與每一位住戶的“零距離”溝通。物業(yè)公司通過網(wǎng)上發(fā)布通知，組織社區(qū)的投訴、報修、費用帳單速遞與催交等等，物業(yè)管理可以深入地面向每個家庭提供更具個性化的服務，同時也可根據(jù)小區(qū)居民的特點開展豐富多彩的社區(qū)活動，營造小區(qū)特有的文化氛圍。高附加值的服務必須獲得高附加值的回報，物業(yè)管理公司在提升服務檔次的同時，也可以相應提高物業(yè)管理價格。

　　3、網(wǎng)絡化管理是滿足居民對服務高效化及時化需要的有效手段

　　網(wǎng)絡化管理是將在一定地域范圍內多個具有相同或不同功能的的建筑物（主要是住宅小區(qū)）按照統(tǒng)籌的方法對其功能進行智能化，實現(xiàn)資源共享和統(tǒng)一管理，在提供安全、舒適、方便、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展的生活環(huán)境的同時，便于管理和控制。通過研究開發(fā)一種集小區(qū)安保、交通管理、收費和各種服務管理于一體的信息大平臺，提高物業(yè)管理的水平和效率。

　　三、21世紀的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展要走專業(yè)化、規(guī)模化并舉的道路

　　根據(jù)國外物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的歷程。物業(yè)管理行業(yè)將走向專業(yè)化道路，即物業(yè)管理公司僅僅是一個管理機構，其他如清潔、綠化、設備維護均由專業(yè)化公司去實施，中國物業(yè)管理也正向著這一趨勢發(fā)展。　　可以預測，在21世紀，一個成功的物業(yè)企業(yè)更趨向虛擬化，物業(yè)公司的理想狀態(tài)就如同一個網(wǎng)絡中樞，或者更形象一點，就是個總協(xié)調官或一個樂隊的總指揮，能夠把社會上方方面面的資源、各種各樣的服務整合起來，形成和諧共同體，更好地為客戶服務。

　　當然，物業(yè)公司要想在激烈的競爭中形成自已的核心競爭能力，需要有規(guī)模化的經(jīng)營作為堅強后盾。大家都知道，物業(yè)管理被政府確定為微利行業(yè)，形不成規(guī)模化經(jīng)營，就不可能贏得可觀的利潤，而沒有經(jīng)濟作基礎，一切都將會是空談。因此，在這個新的世紀里，物業(yè)公司一定要兼并重組之路，擴大企業(yè)的規(guī)模和托管的物業(yè)面積，形成規(guī)模經(jīng)營。　　物業(yè)管理在21世紀充滿了新的生活力，但是又任重而道遠。因為，隨著中國加入WTO進程的加快，我國房地產業(yè)的競爭將越來越激烈，作為一個服務貿易型企業(yè)，房地產業(yè)的競爭最終是靠服務來支撐的，物業(yè)的價值也將通過服務來體現(xiàn)，優(yōu)質的服務可以提高物業(yè)的附加值。