小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題的分析
一、市場最新動向
1、政府主管部門的態(tài)度
由于車位涉及到的問題比較多，目前相應(yīng)的行政主管管理部門和具體管理部門有房地管理部門、物價部門、小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)、小區(qū)全體業(yè)主以及人防管理部門等等。房管部門認為，目前國家和地方均未對住宅小區(qū)機動車停放和管理問題進行明確規(guī)定，規(guī)劃部門對開發(fā)商配建停車位一般都有要求，所以按一定比例配建停車位是開發(fā)商的一項義務(wù)。如果地下車位的面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分攤了，這類地下車位屬于全體小區(qū)業(yè)主所有，對于由業(yè)主共同享有的車位應(yīng)當由業(yè)主委員會管理，所得收益由業(yè)主享有。如果地下車位的面積沒有被分攤，且具有獨立的用地面積和建筑面積，開發(fā)商有完全產(chǎn)權(quán)并獲得銷售許可證的話，開發(fā)商可以銷售或出租，既可以銷售或出租給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，也可以銷售或出租給小區(qū)外的人。如果車位已經(jīng)納入房價，開發(fā)商一般是不能取得銷售許可證的，不能再出售或出租。根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》(試行)第五條規(guī)定：“商品房按‘套’或‘單元’出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。”地下車庫作為共有部位，若其建筑面積已在銷售面積中進行了分攤，此時車庫歸該車庫所在的整幢房屋的全體業(yè)主共有，開發(fā)商不能銷售或出租。根據(jù)相關(guān)規(guī)定地下車位不單獨發(fā)證。如果從開發(fā)商處和新建商品房一起購買的，有關(guān)地下車位的車位號、面積等情況應(yīng)在所購商品房的房地產(chǎn)權(quán)證附記欄內(nèi)注記。如果先購買了房子并取得房地產(chǎn)權(quán)證后，然后再購買地下車位的，則應(yīng)由房地產(chǎn)登記部門在原商品房的房地產(chǎn)權(quán)證附記欄內(nèi)加注地下車庫（位）的車位號、面積等情況。
20**年11月1日起實施的《上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機動車停放管理暫行規(guī)定》，就是主要針對住宅小區(qū)有閑置車位，開發(fā)商卻只賣不租，為牟取暴利惡炒車位價格等問題進行規(guī)范。根據(jù)規(guī)定，停車設(shè)施尚未出售的應(yīng)當出租，不得閑置不用；一套住宅的業(yè)主不能擁有兩個或兩個以上車位。
20**年1月17日，南京市房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)市場處公布了商品房附屬車庫預(yù)售和產(chǎn)權(quán)登記辦理程序。根據(jù)規(guī)定今后占應(yīng)配建車位數(shù)15%的業(yè)主共用車位允許在人防設(shè)施范圍內(nèi)劃定，人防車位剩余部分開發(fā)商可出租受益，但不能出售，也拿不到產(chǎn)權(quán)證。據(jù)產(chǎn)權(quán)市場處有關(guān)人士介紹，開發(fā)企業(yè)須根據(jù)人防批文核定的面積，在規(guī)劃核準的地下室平面圖1 1的復(fù)印件上用紅筆整塊劃出人防設(shè)施的范圍，被劃定的人防設(shè)施范圍的建筑面積應(yīng)扣減已被本幢分攤的共有共用設(shè)施部分。在審定的人防設(shè)施地下室平面圖上，開發(fā)商應(yīng)當依照《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題若干規(guī)定》，按交管局核定該項目應(yīng)配建車位數(shù)的15%比例用藍筆劃定業(yè)主共用車位范圍，剩余部分用綠筆劃出業(yè)主專用車位的范圍。業(yè)主共用車位可在人防設(shè)施范圍內(nèi)劃定，所有車位均標注車位號。在建工程要銷售車庫必須先取得車庫的商品房預(yù)售許可證。而《規(guī)定》頒布前已竣工交付并符合辦理產(chǎn)權(quán)登記條件的車庫，開發(fā)企業(yè)須持經(jīng)審定的人防設(shè)施范圍及劃定的業(yè)主共用車位和業(yè)主專用車位的平面圖、人防批文、交管局批文、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、人防面積測算報告以及該建設(shè)項目以往申辦車庫預(yù)售或產(chǎn)權(quán)登記的情況報告和車庫銷售窗口表至商品房市場管理科辦理初始登記。開發(fā)企業(yè)不得出售人防設(shè)施范圍內(nèi)車位及業(yè)主共用車位。
2、新《物權(quán)法》對車庫租售市場的影響
2.1、草案的新規(guī)定
全國人大將在20**年3月討論審議《物權(quán)法》草案，草案規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于業(yè)主共有。會所、車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。對于《物權(quán)法》草案中建筑物權(quán)利區(qū)分所有權(quán)，中華人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心副主任楊立新教授認為在實踐中還存在困難。比如對窗前綠地、樓頂空間、停車位的權(quán)屬等還存在爭議。
2.2、草案關(guān)于車庫的實際操做
由于我國一般新法出臺后都不溯及既往，所以對已經(jīng)出售的車庫的樓盤影響并不大。按照《物權(quán)法》草案，小區(qū)的許多公共部分的物業(yè)管理費，業(yè)主是不需要買單的。為了規(guī)避風險，不少物業(yè)管理公司一改常規(guī)，近期紛紛提出優(yōu)惠措施，吸引業(yè)主一次性繳納全年的費用。
二、小區(qū)地下停車位的法律屬性分析
所謂停車位是指停車場中僅供一輛汽車停放之單元。本文要論述的小區(qū)停車位專指商品房住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置在地上、地面或地下的停車位。依建筑物區(qū)分所有原理，其客體可以分為單獨所有部分和共有部分（王譯鑒著：《民法物一權(quán)》（第一冊），中國政法大學(xué)出版社1998年版，第195頁。）。單獨所有部分主要是指通過一定方式而對建筑物加以區(qū)分，由此所分割出的兼具建筑物構(gòu)造上的獨立性和使用上獨立性的一部分房屋，同②）。⑶共有部分包括共用部分及附屬物、共用設(shè)施等。那么小區(qū)停車位到底應(yīng)屬于哪一部分客體呢？由于我國法律還未建立起建筑物區(qū)分所有制度，故對該問題也無明確的答案。從我國目前的實際情況來看，商品房住宅小區(qū)的停車位大致可以分為如下四種情況：第一種是住宅小區(qū)地面停車位；第二種是住宅小區(qū)地下停車位；第三種是樓
房首層架空停車位；第四種是樓房屋頂平臺停車位。鑒于停車位在住宅小區(qū)內(nèi)所處位置的不同，其權(quán)利的展開也不盡相同，下面將予以分別論述。1、 住宅小區(qū)地面停車位
所謂地面停車位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表，以劃線分割方式標明的停車設(shè)施，一般需要得到政府頒發(fā)的《建設(shè)規(guī)劃許可證》。通常來講房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，并辦理了初始登記及轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人（即建筑物區(qū)分所有人）便按份共同擁有了該小區(qū)宗地號的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位所在的地面面積包含在小區(qū)總土地使用面積之內(nèi)，因此該種停車位的使用權(quán)顯然屬于全體建筑物區(qū)分所有人即業(yè)主。那么在這里為何是使用權(quán)而非所有權(quán)呢？我們認為，地面停車位只是通過劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，即不符合構(gòu)造上和使用上的獨立性標準。（陳華彬著：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第104頁。）所以它不能夠成為所有權(quán)的客體，而只能被視為土地使用權(quán)的客體。接下來的問題便是如何實現(xiàn)這種使用權(quán)，從外國的某些立法例來看，引入“專有使用權(quán)(即德國法上的sondernutzungsrecht)”的概念來予以解決。它是指依據(jù)法律規(guī)定和區(qū)分所有人之間的共同約定，由某一個或數(shù)個區(qū)分所有人對某些共用部分享有排他的、獨占性使用權(quán)。（王利明著：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社1997年版，第39頁。）從其性質(zhì)上來看，有人認為是一種租賃權(quán)，也有人認為是一種地役權(quán)。（〔日〕丸山英氣：《關(guān)于區(qū)分所有之最近的動態(tài)》，第28頁。）但不管其性質(zhì)如何，該種使用權(quán)所產(chǎn)生的收益必須歸全體區(qū)分所有人享有。結(jié)合我國實際我們認為，應(yīng)當由地面停車位的使用人向業(yè)主委員會（即全體區(qū)分所有人的代表機構(gòu)）交納使用費或租金，同時向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費用。因此無論是開發(fā)商還是物業(yè)公司都無權(quán)擅自在小區(qū)的地面設(shè)立停車位，而必須在得到業(yè)主大會的許可并與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，對有關(guān)收益分配作出具體約定（比如可約定租金所得用于彌補小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費用開支）后才能設(shè)立和運營這種地面停車位，否則將構(gòu)成無權(quán)處分的侵權(quán)行為。
2、 住宅小區(qū)地下停車位
所謂住宅小區(qū)地下停車位是指開發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及對土地需求的日益膨脹，現(xiàn)代建筑物不得不更多地向空間發(fā)展，包括地表上空和地下空間。正是對地下空間的充分利用，才導(dǎo)致了地下停車位的出現(xiàn)。然而由于我國長期以來對地下空間利用的忽視以及對停車位的需求不夠旺盛，而法律來源于社會的需求，從而導(dǎo)致了該領(lǐng)域法律規(guī)定的空白。確認地下停車位產(chǎn)權(quán)的歸屬必須有一個前提，即對地下停車位的權(quán)利結(jié)構(gòu)有非常清楚的認識。這就不得不先考證我國目前法律架構(gòu)下土地和建筑物的關(guān)系。從我國《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及《擔保法》的規(guī)定來看，是采納了土地和建筑物不可分離但又未將建筑物視為土地的一部分的觀點，即所謂的“房隨地走，地隨房走”的立法模式。在這種立法模式下，地下停車場與其上面的土地不可分離但又互不相屬。那么要問的是，對地下停車位到底應(yīng)該如何來展開它的權(quán)利架構(gòu)呢？它能夠成為所有權(quán)的客體嗎？前面我們提到過，只要具備構(gòu)造上和使用上的獨立性，即可以成為所有權(quán)的客體。地下停車場四至明確，與其上的房間有墻壁相隔，已成為與住房相區(qū)別的、獨立的特定物，可以成為單獨所有權(quán)的客體。（王利明著：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社1997年版，第400頁。）然而結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的實踐來看，如果一概地賦予地下停車位以單獨所有權(quán)（即相當于專有部分的所有權(quán)），亦即賦予房地產(chǎn)開發(fā)商對地下停車位享有完全的產(chǎn)權(quán)的話，會導(dǎo)致顯失公平的結(jié)果出現(xiàn)。其原因便在于地下停車位的建筑面積一般情況下是不計算建筑容積率的，即該停車位并沒有獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。換句話說，該小區(qū)的土地使用權(quán)面積完全由地上建筑物（即房屋單元）分攤，地下建筑物便成了不分攤土地使用權(quán)面積的部分。為此不禁要問，依據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律關(guān)系架構(gòu)，沒有“地”又哪來的“房”呢？因此按王澤鑒先生的話，此時的地下停車場便成了依附于地上建筑物的從物而歸屬于主物（地上建筑物）的所有人即全體業(yè)主。另外從現(xiàn)實情況來看，由于該種停車位建立在全體業(yè)主所共同擁有使用權(quán)的土地上，自己不擁有相應(yīng)的土地使用權(quán)，是無法取得產(chǎn)權(quán)證的，也因此實踐當中，開發(fā)商在售房合同中約定的“停車位的產(chǎn)權(quán)屬于賣方”的條款應(yīng)當屬于無效條款。該種地下停車位的權(quán)益應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享有，開發(fā)商或物業(yè)公司是無權(quán)擅自處分的。當然在征得業(yè)主大會同意后，開發(fā)商或物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)委托，將停車位予以出租，所得租金收入歸全體業(yè)主所有，用于彌補物業(yè)管理費用開支。同時停車位使用人必須向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費用。
然而從全國范圍內(nèi)來看，也有一些地方規(guī)定某些地下停車位的建筑面積是計算建筑容積率的，即按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造地下停車位，并和地上建筑物一樣要計入整個宗地上的建筑面積。因此該種停車位可擁有獨立的產(chǎn)權(quán)。如北京市就規(guī)定，此類地下停車位可單獨核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可以與購買的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。此種地下停車位開發(fā)商有權(quán)予以出售、出租。通過買賣而擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主雖然無須繳納車位使用費，但仍應(yīng)按期繳納物業(yè)管理費或車輛看管費。
另外從目前的司法實踐來看，對于地下停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬雖還沒有統(tǒng)一的意見，但令人驚喜的是，南京市鼓樓區(qū)法院已經(jīng)做出了全國首例將小區(qū)地下停車位認定為業(yè)主共有的判決，其依據(jù)便是小區(qū)土地使用權(quán)面積與全體業(yè)主分攤的面積是一樣的，即排除了地下停車位對小區(qū)土地使用權(quán)面積的分攤。我們認為，鼓樓區(qū)法院的做法是符合法理的，雖然地下停車位理論上可以成為單獨所有權(quán)的客體，但只要沒有分攤相應(yīng)的土地使用權(quán)面積的份額，它就不能夠作為一個獨立的建筑物而可以被開發(fā)商予以處分，相反它只能依附于地上建筑物并歸屬于小區(qū)的全體業(yè)主。該判決對目前有關(guān)小區(qū)地下停車位糾紛的解決，不無積極意義。
3、 樓房首層架空層停車位
所謂樓房首層架空層停車位，是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車位。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積也是不計算建筑容積率的，不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其法律權(quán)利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物（面積），也是住宅房屋單元的從物。故關(guān)于樓房首層架空停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬與地下停車位的情形是一樣的，此處不再贅述。
4、 樓房屋頂平臺停車位
所謂樓房屋頂平臺停車位，是指在小區(qū)商品房樓頂平臺上設(shè)置的停車位。我們認為對屋頂平臺的利用更多的是用它的空間，而這個空間顯然不僅僅屬于頂層的區(qū)分所有人，而應(yīng)當歸該建筑物的全體區(qū)分所有人所有，也因此對于該空間的利用如設(shè)置停車位等權(quán)利應(yīng)當屬于建筑物的全體區(qū)分所有人。同理開發(fā)商和物業(yè)公司都
無權(quán)擅自在屋頂平臺設(shè)置停車位，而應(yīng)與該樓的業(yè)主進行協(xié)商并征得同意之后才可。當然如果物業(yè)公司提供看管服務(wù)，也可以收取一定的看管費用。綜上我們針對小區(qū)停車位各種不同的形式，分析了其各自產(chǎn)權(quán)的歸屬情況。也只有對停車位的類型作出區(qū)分，才能夠解釋清楚其產(chǎn)權(quán)歸屬的法理依據(jù)。同時對其中的某一類停車位，我們也不能夠一概而論，而必須依據(jù)公平原則，考慮停車位的容積率是否已納入整個土地使用權(quán)面積，考慮停車位的建設(shè)成本是否已納入商品房的成本，并以此來最終確定小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬。前不久十屆全國人大剛剛完成對憲法的修訂，進一步明確了“公民的合法私有財產(chǎn)不受侵犯”的*精神。作為下位法的民法（包括物權(quán)法）當然有理由、有義務(wù)貫徹上位法的實施和實現(xiàn)，小區(qū)停車位雖不甚起眼，但涉及面廣，且日益緊俏，故其產(chǎn)權(quán)歸屬問題必須由法律規(guī)范來予以明確。我們也相信，即將出臺的《物權(quán)法》會給這場持續(xù)已久的“車位之爭”劃上一個休止符。
三、北京勞賽德律師事務(wù)所不一樣的法律觀點
1、地下車庫是相對獨立的建筑物，有獨立價值
配套設(shè)施與主建筑之間的關(guān)系多種多樣：有房屋與花園土地之間的平等關(guān)系，有房屋與水電設(shè)施之間的主從關(guān)系，也有房屋與會所之間的主次關(guān)系。在法律上，認定物與物之間的關(guān)系類型與性質(zhì)主要審查其實質(zhì)關(guān)系，而其名義則不是根本。按照社區(qū)規(guī)劃，我們習慣將地下車庫稱為配套設(shè)施，是為小區(qū)房屋的居住目的而建設(shè)的，但是地下車庫絕非一套房屋之必須，如現(xiàn)代城市之于水電、高層樓宇之于電梯。地下車庫是相對獨立的建筑物，與房屋是主次關(guān)系，而不是法律上的主物與從物關(guān)系。在法律上地下車庫是一個獨立存在的有獨立價值的物，在房屋買賣合同中如無特別的約定，則不存在從物隨主物一并買賣轉(zhuǎn)讓的法律效力。
2、地下車庫與空間權(quán)無關(guān)
通常認為空間利用權(quán)（空間所有權(quán)和土地所有權(quán)相伴存在，因我國城市土地所有權(quán)屬于國家，故不談空間所有權(quán)）是指對土地地表上下的一定空間的利用權(quán)，但是不包括建筑物內(nèi)的空間，即房屋所有權(quán)。在小區(qū)中，空間權(quán)存在于樓宇屋面之上、露天道路、庭院之下，以及無地下建筑物土地之下及有地下建筑物的建筑物底板之下。此外空間利用權(quán)是基于土地使用權(quán)而產(chǎn)生并取得的，在我國房地產(chǎn)市場中土地使用權(quán)只有在小區(qū)竣工房屋交付之后才能開始被轉(zhuǎn)讓給購房人，購房人只有在取得土地使用權(quán)時才開始享有空間利用權(quán)，而地下車庫一般在房屋竣工交付前已建造完成。因此不存在侵犯業(yè)主空間利用權(quán)的可能。
3、地下車庫的所有權(quán)在未轉(zhuǎn)讓前屬于發(fā)展商
地下車庫正如地上房屋一樣，都是發(fā)展商經(jīng)過投資建造形成的，不同的只是存置于地上與地下。因此，地下房屋（即地下車庫）與地上的房屋一樣存在所有權(quán)，所有權(quán)在未轉(zhuǎn)讓前都屬于項目的投資人，即屬于發(fā)展商。
4、發(fā)展商對地下車庫的權(quán)利是有限制的
4.1、在銷售過程中雙方有不同形式的約定則應(yīng)遵守約定。
在開發(fā)商銷售房屋時，如在合同中約定保證該購房人有承租、購買車位的權(quán)利，則開發(fā)商應(yīng)當采取合理的方式向該購房人提供承租或購買車位的機會。但如果開發(fā)商提供了可承租或可購買的車位，業(yè)主長期既不租也不買，讓車位長期空置，就可以根據(jù)《合同法》第62條的規(guī)定，經(jīng)過一段合理的時間后？（在合同中沒有對履行這一義務(wù)的期限作明確約定的前提下），則視為開發(fā)商已經(jīng)履行了義務(wù)，而業(yè)主放棄了自己的權(quán)利。
4.2、開發(fā)商出租、出售車位的價格不能明顯高于市場標準
雖然雙方在訂立房屋買賣合同時對車位的價格并無約定，但是可以推定雙方的真實意思是與市場水平相當?shù)膬r格。依照誠實信用原則與公平原則，開發(fā)商不能利用自己的優(yōu)勢地位對自然壟斷性商品制定過高的價格。
4.3、遵守小區(qū)合法、公平的管理規(guī)則
開發(fā)商作為車庫的產(chǎn)權(quán)人，是小區(qū)產(chǎn)權(quán)人之一，應(yīng)當遵守社區(qū)的公共規(guī)約及相應(yīng)的管理規(guī)則。
但是小區(qū)管理人或產(chǎn)權(quán)人大會也不能肆意制定旨在限制甚至剝奪他人財產(chǎn)權(quán)的規(guī)則，也不能制定明顯有利于一部分產(chǎn)權(quán)人而不利于開發(fā)商的不平等的規(guī)則。
總而言之小區(qū)地下車庫雖然是社區(qū)配套設(shè)施之一，但是它的性質(zhì)、地位與地上房屋相當，開發(fā)商在一般情況下作為車庫的產(chǎn)權(quán)人享有與房屋主業(yè)相等的所有權(quán)，在某些情形下開發(fā)商對車庫的權(quán)利又有所限制，開發(fā)商應(yīng)當合理行使自己的權(quán)利，并同時保障業(yè)主的權(quán)利。只有明確了這一點，才能在平等、公平的原則下進行車位的后續(xù)管理。
四、車庫開發(fā)成本高開發(fā)商喜售不喜租
1、開發(fā)商的態(tài)度根源
據(jù)了解目前小區(qū)停車位一般有三種，一是按規(guī)劃規(guī)定修建一定比例的露天停車場，對這種露天停車場，開發(fā)商不能銷售只有經(jīng)營權(quán)，為了協(xié)調(diào)小區(qū)容積率、綠化率，不得不犧牲一定的土地面積，或在園林綠化上下工夫，核算下來成本不低；另一種是地下停車庫，為使空間更大，必須增大柱間距，因此柱和梁隨之增大，鋼筋、水泥用量增多、規(guī)格提高，上下層要做防水層，消防、通風的要求也更高，因此建停車場成本高。通常一個地下車位20-30平方米/個，市場售價在10－15萬元之間。如果將這些車位進行出租，假設(shè)政府定價的為250元／月/個車位(室內(nèi))出租，10年才回收3萬元，也就是說假如車位出租，發(fā)展商最快也要30多年才能收回成本。這樣清楚的一筆賬擺在面前，開發(fā)商們自然不愿意出租車位。
2、買車位要交多少稅費？
2.1、物業(yè)維修基金：一般在建設(shè)銀行上海各分行專門窗口辦理，費用為**元×3％×建筑面積。
2.2、印花稅和契稅：在房屋所在地區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心辦理。印花稅*元，契稅為車位總價的3％（不享受住宅1.5％的優(yōu)惠稅率）。辦理手續(xù)時，合同、身份證、購車位發(fā)票都要復(fù)印件，業(yè)主可事先復(fù)印好，免得現(xiàn)場排隊付費復(fù)印。
2.3、車位交易登記費：在房屋所在地區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心辦理。登記費為***元/套，地籍圖**元/套，手續(xù)費為*元×建筑面積數(shù)（付好后到開發(fā)商處報銷）。注意如果與車位連接的房屋有貸款的話，應(yīng)先到貸款銀行借出抵押證原件，再去交易中心登記，并準備身份證復(fù)印件兩張。
2.4、物業(yè)交接手續(xù)：將開發(fā)商給的車位交接單交到物業(yè)，與物業(yè)一起到車位現(xiàn)場檢查，合格后完成交接手續(xù)。車位管理收費應(yīng)該按照當?shù)匚飪r部門審核的價格支付，仔細閱讀車位管理協(xié)議，無異議后與物業(yè)簽訂管理協(xié)議。
3、哪些人可以買小區(qū)車位
小區(qū)車位交易遵循“限內(nèi)原則”，即只有小區(qū)
內(nèi)的業(yè)主才可以買小區(qū)內(nèi)的車位。如果非小區(qū)內(nèi)的市民要單獨購買小區(qū)內(nèi)的車位，車位產(chǎn)權(quán)是無法得到房地產(chǎn)管理部門確認的。據(jù)了解，這樣做主要有兩個原因，一是小區(qū)車位在規(guī)劃時就是為了方便小區(qū)業(yè)主停車，二是小區(qū)車位出售或出租給小區(qū)以外的人使用，會造成物業(yè)管理上的困難。此外購買車位后若要再行轉(zhuǎn)讓、出租時，仍要遵循“限內(nèi)原則”，即轉(zhuǎn)讓或出租的對象僅限于小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人或房屋承租人。4、買車位應(yīng)注意哪些事項
購房者在簽訂購房預(yù)售合同時，如果車位是隨房屋一并預(yù)購的，購房者與開發(fā)商應(yīng)就車位的四至范圍、車位號、預(yù)售面積、預(yù)售價款等情況在預(yù)售合同的補充條款中約定清楚，并最好附有平面圖。購房者如果是先預(yù)購商品房再買車位的，則可與開發(fā)商另行簽訂預(yù)售合同，并在合同內(nèi)注明預(yù)售商品房的具體情況（包括預(yù)購商品房的項目名稱、坐落、幢室號及預(yù)售合同登記號），該合同簽訂后也要進行登記備案。如果業(yè)主購買的是已經(jīng)拿到“大產(chǎn)證” 小區(qū)的車位，則在與開發(fā)商簽好購買車位合同后，即可前往房屋交易管理部門辦理登記手續(xù)。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，車位不單獨發(fā)產(chǎn)權(quán)證。在產(chǎn)權(quán)登記上分兩種情況，若商品房和車位是一并購買的，車位的基本情況（如車位號、面積等）會在業(yè)主房產(chǎn)證的附記欄內(nèi)注記；如果在取得房產(chǎn)證后再購買車位的，應(yīng)由原受理的房地產(chǎn)交易中心在房產(chǎn)證附記欄內(nèi)加注車位的基本情況。
篇2：商品房停車位產(chǎn)權(quán)的歸屬
商品房停車位產(chǎn)權(quán)的歸屬
近年來，商品房住宅小區(qū)停車位（場）的產(chǎn)權(quán)歸屬頗具爭議，不斷衍生出各種形式的社會問題和矛盾。房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主之間就在有關(guān)停車位的買賣、租賃、使用、收費的紛爭凸現(xiàn)，各方利害關(guān)系當事人各執(zhí)一端，眾說紛紜。官員、專家、學(xué)者對此類問題亦見解不一，似是而非，令人困惑。
筆者試圖在現(xiàn)行的法律制度框架之下，分析和研究有關(guān)房地產(chǎn)法律制度的的特征、商品房住宅小區(qū)房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記等過程，探討和研究深圳商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬。
一、現(xiàn)行法律制度框架下，房地產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定和特征
在現(xiàn)行法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中，有關(guān)房地產(chǎn)的法律規(guī)范構(gòu)成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度。房地產(chǎn)的法律制度涵蓋了土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)行政管理五大方面的內(nèi)容。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條、第四十一條、第四十八條、第五十九條、第六十條、第六十二條的規(guī)定，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條、第二十四條、第二十五條規(guī)定，建設(shè)部公布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍暫行管理辦法》第三條規(guī)定和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條、第三十一條規(guī)定，《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條的規(guī)定，《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二條、第三條第二款規(guī)定，1994年9月實施的《深圳市房屋建筑面積計算細則》第一條第（二）款第2項、第一條第（五）款的規(guī)定，1999年7月1日實施的《深圳市建筑設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟指標計算規(guī)定》第2．1．8條、第3．5條、第3．5．2條、第3．5．2．1條的規(guī)定，人們可以清楚地知道現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度具有以下的特征：
（一）只有具備土地使用權(quán)的當事人才有可能取得房屋的所有權(quán)。
（二）土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強制性的。
（三）房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物所有權(quán)合二為一的法律權(quán)利。
（四）在二級市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，不允許將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割。
（五）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，或房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)國家機關(guān)法定登記后，其財產(chǎn)所有權(quán)（物權(quán)）的法律權(quán)利才得于確認和保護。
（六）土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時，財產(chǎn)權(quán)利人分別取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》；合二為一登記時，財產(chǎn)權(quán)利人取得《房地產(chǎn)證》。
（七）《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》是當事人房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的法律憑證。
筆者認為，上述的法律規(guī)定和特征明確了房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的以下幾個問題：
（一）在形式要件上，只有取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》、《房地產(chǎn)證》的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。在實質(zhì)要件上，只有取得有相應(yīng)土地使用權(quán)面積份額的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。
（二）只有計算建筑容積率（建筑面積容積率＝建筑總面積／土地使用權(quán)面積）的建筑物才可以取得相應(yīng)宗地號的土地使用權(quán)面積份額。
計算建筑容積率的建筑物要依法向國家支付土地使用費，并可依法取得《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》。
（三）對于不計算建筑容積率的建筑物（建筑面積），由于其沒有相應(yīng)宗地號的土地使用權(quán)面積份額，因此，無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權(quán)利依附于具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物（建筑面積），不能單獨取得《房地產(chǎn)證》，其法律權(quán)利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，是計算建筑容積率建筑物的從物。
（四）不計算建筑容積率建筑物的房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，其不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強制性規(guī)定。
（五）依據(jù)經(jīng)典的“物權(quán)”理論，可以認為：計算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“主物”，而不計算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“從物”。從物的法律權(quán)利依附于主物之中。主物轉(zhuǎn)移，從物隨之轉(zhuǎn)移，主物與從物不可分離。從物依然具有與主物相互聯(lián)系的、可分割的使用、占有、收益的三項法律權(quán)利。
（六）在二級房地產(chǎn)市場首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，如果房地產(chǎn)開發(fā)商不違反與政府簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》約定和相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商（賣方）與業(yè)主（買方）雙方當然可以在《買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主后，從物的占有、使用、收益的三項法律權(quán)利由房地產(chǎn)發(fā)展商享有。
但是，必須指出，上述的約定只是一項債權(quán)約定，而非是一項財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的確認，從物的所有權(quán)仍然依附于主物而屬于業(yè)主（買方）。
二、商品房住宅小區(qū)建筑物的房屋單元房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記
商品房住宅小區(qū)的建設(shè)工程取得法定的建設(shè)工程竣工驗收證書等法律文件后，房地產(chǎn)開發(fā)商將向房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請辦理商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)初始登記。理論上，房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)宜按如下原則辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記：（1）明確計算容積率建筑物的建筑面積與宗地號的土地使用權(quán)面積的除商關(guān)系，以確定計算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權(quán)面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應(yīng)直接分攤到每一房屋單元的公用面積）的土地使用權(quán)面積份額，以確定每一房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)。（3）將不計算容積率建筑物的建筑面積的法律權(quán)利確立并歸屬于計算容積率建筑物的建筑面積中。由此可見，在初始登記中，由于不計算容積率建筑物的建筑面積沒有分攤到任何的土地使用權(quán)面積份額，其不可能有獨立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利只能依附在計算容積率建筑物的建筑面積上。
在辦理首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中，房地產(chǎn)登記機關(guān)將按《房地產(chǎn)買賣合同》的約定辦理轉(zhuǎn)移登記，將房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記給買方，確認買方的房地產(chǎn)權(quán)。由于不計算容積率建筑物的法律權(quán)利只能依附在計算容積率建筑物的建筑面積上，當房地產(chǎn)開發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物的法律權(quán)利將全部轉(zhuǎn)移并歸屬于全體買方業(yè)主。
假若房地產(chǎn)開發(fā)商與買方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時，在《房地產(chǎn)買賣合同》中約定“不計算容積率建筑物的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商”時，不計算容積率建筑物的法律權(quán)利歸屬將會成為一個頗具爭議的法律問題。筆者有理由認為，依據(jù)法律強制性規(guī)定，不計算容積率建筑物的法律權(quán)利歸屬應(yīng)歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。
三、商品房住宅小區(qū)停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬
依據(jù)上述現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度的特征、房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記的過程，筆者嘗試對目前商品房住宅小區(qū)二類四種存在形式的停車位產(chǎn)權(quán)作一分析判斷。
（一）商品房住宅小區(qū)內(nèi)或城市區(qū)域里，獨立建設(shè)的多層經(jīng)營性停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。
此類停車位（場），在政府與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》和政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，均明確規(guī)定多層經(jīng)營性停車位（場）的的建筑面積是計算容積率的。因此，多層經(jīng)營性停車位（場）可以依法獨立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，所以該類停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)利人為持有《房地產(chǎn)證》的當事人。
（二）在商品房住宅小區(qū)內(nèi)，地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）房地產(chǎn)權(quán)的歸屬。
1、地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車設(shè)施。
房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅建筑單元后，商品房住宅房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記，商品房住宅小區(qū)的業(yè)主按份共同擁有該宗地號的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位并無建筑面積或構(gòu)筑物，其是設(shè)置在土地表面的停車設(shè)施，即是直接設(shè)置在業(yè)主按份共同擁有使用權(quán)的土地表面上，地面停車位不可能獲得房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和《房地產(chǎn)證》。
可見，地面停車位的產(chǎn)權(quán)，本質(zhì)上只是土地使用權(quán)。由于業(yè)主按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號的土地使用權(quán)面積，因此，地面停車位的法律權(quán)利毫無疑問地歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。
2、樓房首層架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。由于樓房架空層停車位的建筑面積是不計算容積率的，因此，樓房架空層停車位的建筑面積不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其房地產(chǎn)權(quán)依附于計算容積率的住宅房屋單元，是住宅房屋單元的從物。所以，初始登記時，樓房架空層停車位不可能取得獨立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計算容積率的房屋建筑面積；在轉(zhuǎn)移登記時，不能取得《房地產(chǎn)證》，其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得《房地產(chǎn)證》的建筑物。
根據(jù)本文闡述的房地產(chǎn)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時，樓房架空層停車位不能從計算容積率的住宅房屋單元中分離或分割，不能將樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)約定為房地產(chǎn)開發(fā)商所有。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強制性規(guī)定。
可見，樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢設(shè)置架空層停車位住宅樓房的全體業(yè)主。
3、樓房地下停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。由于樓房地下停車位（場）的建筑面積亦是不計算容積率的，因此，樓房地下停車位（場）的產(chǎn)權(quán)狀況與樓房架空層停車位的建筑面積產(chǎn)權(quán)狀況如出一轍，樓房地下停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢設(shè)置地下停車位（場）樓房的全體業(yè)主。
四、在今后的立法中，宜進一步明確商品房住宅小區(qū)計算容積率停車位及不計算容積率停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬
在人均土地資源緊缺的我國，為有效及合理利用城市的有限土地資源，作為住宅小區(qū)公共設(shè)施的的停車位不宜買賣，不計算容積率的停車位產(chǎn)權(quán)應(yīng)定位歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。
目前，對商品房住宅小區(qū)停車位可否買賣、應(yīng)否買賣有兩種截然不同的意見，房地產(chǎn)開發(fā)商群體和消費者群體的意見涇渭分明。房地產(chǎn)開發(fā)商大多主張停車位可以買賣，其主要理由在于充分調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)商的投資停車位的積極性，滿足社會大眾的需要。消費置業(yè)者則大多主張停車位作為住宅小區(qū)的公用設(shè)施，不宜由少數(shù)人或強勢集團獨占，以避免有限的停車位資源被少數(shù)人壟斷使用，損害住宅小區(qū)普通市民的整體利益，而且住宅小區(qū)的停車位已計入房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)成本之中，不宜再次利用停車位謀取非法的利益。
《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)機關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人所有。筆者認為，當“停車場”是計算建筑容積率的建筑物或附著物時，“停車場”攤分擁有土地使用權(quán)份額，此時“停車場”的產(chǎn)權(quán)當然可以依買賣合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)機關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人所有。在此種情形下，房地產(chǎn)開發(fā)商當然可以依法取得“停車位”的《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》，從而可以出售“停車位”，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方可以買賣“停車位”，或約定“停車位”的產(chǎn)權(quán)歸屬。此時，適用《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款的規(guī)定。
有人認為：“根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款規(guī)定，在任何情形下，經(jīng)房地產(chǎn)發(fā)展商和買方的協(xié)商約定，商品房住宅小區(qū)的停車位的產(chǎn)權(quán)，均可以歸屬房地產(chǎn)發(fā)展商”。筆者認為：上述的認識并未注意到現(xiàn)行商品房住宅小區(qū)的停車位沒有攤分土地使用權(quán)份額的事實，亦未注意到房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)合二為一、土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強制性的，以致對法律適用的認識出現(xiàn)偏差，人為地曲解第十三條第二款規(guī)定的本意。
據(jù)媒體報道，目前在深圳全市，平均每3．3部車輛才有一個停車位，停車位的資源遠遠不能滿足社會的需要。如何有效地調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)商投入更多的資源建設(shè)停車位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源？并在二者之中取得平衡？值得人們思索。筆者認為，在土地資源緊缺的國情下，應(yīng)科學(xué)地利用有限的城市土地資源，立法機關(guān)和房地產(chǎn)管理機關(guān)對城市公共資源的開發(fā)和利用應(yīng)有一個長遠的戰(zhàn)略目標，作為普通百姓大眾日常生活的住宅小區(qū)公共設(shè)施的停車位不宜買賣，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)進一步明確定位于歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。同時，應(yīng)鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)各類經(jīng)營性的停車位（場），以滿足不同層次、不同要求的社會需要。