[內(nèi)容提要]民法上的無(wú)權(quán)處分制度涉及了合同效力、不當(dāng)?shù)美⑶謾?quán)損害賠償、善意取得等諸多理論問(wèn)題,加之無(wú)權(quán)處分行為在實(shí)踐中表現(xiàn)形式各異,使其所涉及的法律關(guān)系愈加變得撲朔迷離。本文從不法出租他人房屋的案例入手,對(duì)無(wú)權(quán)處分行為所產(chǎn)生法律關(guān)系的性質(zhì)、效力以及權(quán)利義務(wù)的確定,進(jìn)行了有益的探索。

[關(guān)鍵詞]無(wú)權(quán)處分 侵權(quán) 不當(dāng)?shù)美?租賃

楊某等系一房屋的權(quán)利人,經(jīng)管該房物業(yè)的物業(yè)公司未經(jīng)授權(quán),即以自己名義將房屋出租給第三人居住使用,至案件發(fā)生前已收取第三人租金共計(jì) 4030元,除向稅務(wù)機(jī)關(guān)交納了房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等計(jì)707.88元外,實(shí)際獲利3322.12元。楊某等以物業(yè)公司侵犯其合法權(quán)益為由,起訴法院要求物業(yè)公司賠償損失4030元,后又將訴由變更為返還不當(dāng)?shù)美?

一、不法出租他人房屋行為的法律性質(zhì)及后果

以上案件由非權(quán)利人不法出租他人房屋而引起,該不法出租行為屬于無(wú)權(quán)代理還是無(wú)權(quán)處分,其法律定性頗值討論。

按照民法通則以及合同法的規(guī)定,無(wú)權(quán)代理是指行為人在沒(méi)有取得本人授權(quán)、超越授權(quán)或授權(quán)失效之后仍以被代理人名義實(shí)施的民事行為;而無(wú)權(quán)處分則指非權(quán)利人、未經(jīng)權(quán)利人授權(quán)的行為人或處分權(quán)利受限制的權(quán)利人對(duì)權(quán)利標(biāo)的物進(jìn)行的處分行為 ,該處分指法律上的處分。兩者的共同點(diǎn)主要是,行為人不具有實(shí)施相應(yīng)行為的合法主體地位;區(qū)別在于,兩種情況下行為人實(shí)施行為的性質(zhì)和范圍不完全相同、行為人實(shí)施行為時(shí)的名義不同以及善意第三人的判斷標(biāo)準(zhǔn)不同。

筆者認(rèn)為,對(duì)于本案中無(wú)權(quán)代理和無(wú)權(quán)處分的區(qū)分,可以簡(jiǎn)單地從行為人實(shí)施行為時(shí)的外觀加以判斷:無(wú)權(quán)代理行為人以權(quán)利人代理人的名義實(shí)施行為,而無(wú)權(quán)處分行為人則以處分人本人名義作出行為。物業(yè)公司在對(duì)外簽訂租賃房屋合同時(shí)以“權(quán)利人”而非代理人的名義出現(xiàn),其在未取得合法權(quán)利之前實(shí)施了處分房屋使用權(quán)的行為,應(yīng)屬無(wú)權(quán)處分。

對(duì)于無(wú)權(quán)處分的性質(zhì),由于法律規(guī)定并不明確,在實(shí)踐中存在一定的爭(zhēng)議。結(jié)合本案來(lái)講,對(duì)于不法出租他人房屋產(chǎn)生的無(wú)權(quán)處分行為的性質(zhì),有以下幾種理解:

(1)該行為屬于民事侵權(quán)。理由是:物業(yè)公司在明知房屋所有權(quán)歸屬的情況下,私自將他人房屋出租牟取不法利益,侵害了房屋所有人的財(cái)產(chǎn)權(quán)并致權(quán)利人受損。從法律構(gòu)成要件來(lái)看,物業(yè)公司的行為具備了侵權(quán)構(gòu)成的四項(xiàng)要件:物業(yè)公司出租他人房屋的行為違法;物業(yè)公司的主觀過(guò)錯(cuò)明顯;房屋權(quán)利人存在損害事實(shí);物業(yè)公司的行為與房屋權(quán)利人權(quán)益受損之間存在因果關(guān)系。

(2)該行為構(gòu)成不當(dāng)?shù)美＠碛墒?物業(yè)公司占有租金沒(méi)有法律依據(jù),且致權(quán)利人相應(yīng)損害,構(gòu)成法律上之不當(dāng)?shù)美Ｆ湔J(rèn)為不構(gòu)成侵權(quán)的理由是:侵權(quán)情況下?lián)p害事實(shí)是指受害人因侵權(quán)人的侵權(quán)行為造成經(jīng)濟(jì)利益上比原先有減少或比未受侵害之前更多的支出,本案情況由于房屋所有權(quán)人并不是必然會(huì)獲取房租,因此也就不存在比原先減少或更多支出的情形,即不存在被侵權(quán)的損失;從侵權(quán)法填補(bǔ)受害人損害的功能來(lái)看,由于損害無(wú)法證明,適用侵權(quán)行為法對(duì)房屋所有人權(quán)利的保護(hù)就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。王澤鑒先生即持此觀點(diǎn)。

(3)不當(dāng)?shù)美颓謾?quán)競(jìng)合。持此觀點(diǎn)者認(rèn)為,本案情形中不當(dāng)?shù)美颓謾?quán)造成權(quán)利人所謂利益受損的解釋規(guī)則應(yīng)當(dāng)是一致的,原因在于:租金對(duì)于權(quán)利人來(lái)說(shuō)并非是既有利益。因此,這里的損害應(yīng)當(dāng)既包括積極利益的減少,也包括消極利益的增加,權(quán)利人在正常情況下可以預(yù)期得到的利益也應(yīng)包括在法律保護(hù)的利益范圍中。本案房屋權(quán)利人在權(quán)利正常行使?fàn)顟B(tài)下可得利益的損失即合法權(quán)益的損害。對(duì)于具體訴訟的操作來(lái)講,又分為兩種觀點(diǎn):一是認(rèn)為當(dāng)事人在選擇一種權(quán)利請(qǐng)求后另一種權(quán)利請(qǐng)求方式自動(dòng)消滅;第二種觀點(diǎn)則認(rèn)為在一種權(quán)利請(qǐng)求經(jīng)過(guò)訴訟程序但不能完全補(bǔ)足受害人損失時(shí),該受害人可以選擇行使另一種權(quán)利請(qǐng)求進(jìn)行訴訟。

一、二審法院在處理案件時(shí)對(duì)原告變侵權(quán)訴由為不當(dāng)?shù)美枰粤舜_認(rèn),但對(duì)于是否存在競(jìng)合未給予明確意見(jiàn)。筆者認(rèn)為,不法出租他人房屋情形下可能存在以下兩個(gè)方面的損失:一是房屋被占用及房屋占用過(guò)程中附屬財(cái)產(chǎn)設(shè)施的損失,二即本案爭(zhēng)議的租金的損失。就前者而言,這些損失屬于侵權(quán)構(gòu)成中的“損害”應(yīng)無(wú)異議,即,房屋占用人對(duì)權(quán)利人對(duì)房屋物權(quán)行使的妨礙及對(duì)房屋附屬財(cái)產(chǎn)的損壞造成了權(quán)利人的損失。就后者而言,侵權(quán)構(gòu)成中的“損害”需以實(shí)際損害為限系學(xué)界通說(shuō),且該立論亦為實(shí)務(wù)部門(mén)所廣泛接受,由

篇2：小區(qū)房屋委托出租承租委托協(xié)議書(shū)

　　小區(qū)房屋委托出租承租委托協(xié)議書(shū)

　　委托方（甲方）：委托方（乙方）：

　　中山市**物業(yè)管理有限公司身份證號(hào)碼：

　　電話號(hào)碼：電話：

　　代表人：地址：

　　第一條：乙方委托甲方租用小區(qū)棟房（鋪）（房廳），建筑面積平方米物業(yè)，租用租金為人民幣zzzz元每月。

　　第二條：乙方委托甲方尋找出租房屋，乙方支付承租委托定金人民幣zzzz元。

　　第三條：甲方帶乙方看房，若乙方避開(kāi)甲方同出租人私下達(dá)成協(xié)議或同時(shí)另外委托其他中介公司，造成甲方損失，乙方賠償甲方人民幣zzzz元，所付定金不退。

　　第四條：乙方和物業(yè)出租方簽訂的租賃合同，具體條款由雙方商定，甲方不予干涉；乙方簽署租賃合同并支付房租款的20%（最高不安超過(guò)人民幣300元）給甲方作為傭金后，本委托書(shū)自行失效。

　　第五條：其他約定：

　　第六條：本委托書(shū)一式兩份，雙方簽字后生效，同時(shí)具有法律效力。

　　甲方：中山市**物業(yè)管理有限公司乙方：

　　代表人：委托人：

　　日期：年月日日期：年月日

篇3：房屋出租委托協(xié)議

　　房屋出租委托協(xié)議

　　委托方(承租方):________身份證號(hào)碼:________

　　聯(lián)絡(luò)地址及電話: ________(承租方保證該地址為有效之聯(lián)系及通信地址)

　　受托方:廣州________物業(yè)管理有限公司

　　地址:廣州____南華路____號(hào)鋪

　　委托方(承租方)同意依照受托方與出租方就____________物業(yè)(以下簡(jiǎn)稱"該物業(yè)")達(dá)成之條款承租該物業(yè)，同意向廣州市**物業(yè)管理有限公司支付人民幣_(tái)_______元整(小寫(xiě)￥________)，作為承租該物業(yè)之誠(chéng)意金。在交付誠(chéng)意金時(shí)，委托方已實(shí)地詳細(xì)地勘察過(guò)該物業(yè)，對(duì)該物業(yè)的座向、面積、質(zhì)量都認(rèn)可，如出租方同意以人民幣_(tái)_______元整(小寫(xiě)￥________)出租該物業(yè)，則委托方同意受托方無(wú)需委托方另行指示，即可將誠(chéng)意金即時(shí)轉(zhuǎn)為定金轉(zhuǎn)交出租方。如出租方拒收受托方代為轉(zhuǎn)交的定金，則受托方需于________日內(nèi)原銀無(wú)息退回上述款項(xiàng)給委托方。茲有關(guān)交易條款作出如下委托:

　　一、該物業(yè)現(xiàn)有之產(chǎn)權(quán)憑證(如《房地產(chǎn)證》或《商品房買賣合同》)所注面積為_(kāi)_______平方米;本次交易承租該物業(yè)租金為人民幣元(小寫(xiě)￥____)。

　　二、承租方于簽定本協(xié)議后于________天內(nèi)由受托方約定出租方簽定房屋居間租賃合同，逾期視為違約。

　　三、租賃期為_(kāi)_______個(gè)月，從____年____月____日至____年____月____日止。

　　四、承租方須在簽定房屋居間租賃合同之時(shí)向出租方支付相當(dāng)于____月租金的租賃保證金和____個(gè)月租金，共計(jì)人民幣_(tái)___元整(小寫(xiě):￥________)。

　　五、租賃其間，每月所發(fā)生的管理費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電費(fèi)、有線電視等費(fèi)用，由方支付。

　　六、基于受托方在促成租賃中所提供之服務(wù)，于簽署房屋居間租賃合約時(shí)，委托方須支付受托方相當(dāng)于租金的50%作為服務(wù)費(fèi)。

　　七、若委托方在受托方代為轉(zhuǎn)交定金給出租方后逾期或違反本協(xié)議任何一條款，則需承擔(dān)違約責(zé)任，即所付定金不要求返還，且承諾向受托方支付上述服務(wù)費(fèi)作為違約金。如該物業(yè)最后由委托方或親屬、代理人未經(jīng)受托方的情況下進(jìn)行交易，委托方仍須向受托方支付上述違約金，并且受托方可以追究相關(guān)法律責(zé)任。

　　八、本委托函一式兩份，委托方及受托方各執(zhí)一份，自雙方簽字或蓋章后即生效，具有法律約束力。

　　九、備注(協(xié)議雙方約定):

　　委托方:________受托方:廣州________物業(yè)管理有限公司

　　經(jīng)辦人:________經(jīng)辦人:________

　　日期:________日期:________