物業(yè)公司應(yīng)該收取裝修管理費(fèi)的論述

　　更正：中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)“法律咨詢”20**年6月12日發(fā)表的《物業(yè)公司是否有權(quán)收取裝修管理費(fèi)？裝修管理費(fèi)該不該收？》一文的不當(dāng)法律關(guān)系誤導(dǎo)

　　該文作者講解論述結(jié)果是：物業(yè)公司不無權(quán)收取裝修管理費(fèi)，不應(yīng)該收取裝修管理費(fèi)。

　　本人觀點(diǎn)是：物業(yè)公司有權(quán)收取裝修管理費(fèi)，應(yīng)該收取裝修管理費(fèi)。

　　依據(jù)有三：

　　一是，詳見《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令[20**]第110號）相關(guān)規(guī)定，特別是第十六條，及其第（七）款，規(guī)定物業(yè)公司裝修管理協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括“物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”。這也是物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)法規(guī)的組成部分，是有力的依據(jù)。

　　二是：國家相關(guān)法規(guī)規(guī)定，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修進(jìn)行管理服務(wù)；但是，我們的物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成卻沒有該項(xiàng)費(fèi)用；就是說，裝飾裝修管理服務(wù)是物業(yè)費(fèi)構(gòu)成以外的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)是應(yīng)該有權(quán)收取裝修服務(wù)費(fèi)用。

　　三是：我們理順了上述法律和行業(yè)關(guān)系，那么物業(yè)公司在對裝修管理方面，事實(shí)上是耗費(fèi)了較大的人力物力。參照當(dāng)今市場運(yùn)行法則，物業(yè)公司是完全應(yīng)該收取裝修管理費(fèi)的。收取標(biāo)準(zhǔn)不一，應(yīng)是地方政府相關(guān)部門沒用制定細(xì)則所致。

　　建議中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)法律咨詢部，再重新審視此文章。避免群眾誤解，減少業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，共同和諧綠色物業(yè)！

篇2：不滿裝修管理能否拒交物業(yè)管理費(fèi)

　　徐先生花費(fèi)大量時(shí)間和金錢剛剛裝修好的房子,被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主,答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒有漏,并且很不情愿配合檢查問題。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題,但劉先生心里還是不痛快,認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責(zé)任,所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。他詢問:對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意,是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)?

分析

　　1.業(yè)主混淆了不同的法律關(guān)系,該案涉及不同的法律關(guān)系,包括業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司、業(yè)主與業(yè)主之間的法律關(guān)系。

　　2.樓上跑水可能由兩種原因引起:房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水,但無論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無關(guān),不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。

　　3.房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主與開發(fā)商之間基于房屋買賣合同而產(chǎn)生的合同法律關(guān)系,開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

　　4.樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系,樓上業(yè)主的過錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失,該行為已經(jīng)構(gòu)成對樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯,構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。

　　5.物業(yè)管理公司在本案中只涉及對受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。由于受損部分不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域,該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費(fèi)所涵蓋的服務(wù)范圍,而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù),對該部分維修應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用,業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。

結(jié)論

　　業(yè)主以對管理服務(wù)不滿意為由拒繳物業(yè)管理費(fèi),實(shí)際上是混淆了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)(下稱“管委會(huì)”)之間的權(quán)利義務(wù)。依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定或約定,任意一個(gè)業(yè)主無權(quán)單獨(dú)對物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費(fèi)的使用和管理以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出異議,業(yè)主無權(quán)以此作為對抗原告訴訟主張的抗辯事由。理由是:

　　首先,物業(yè)管理公司并不只是為某一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主單獨(dú)提供服務(wù),而是基于開發(fā)商的委托、全體業(yè)主的共同委托或代表全體業(yè)主共同利益的管委會(huì)的委托,為整個(gè)小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù),物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系并不是通常的一對一的合同關(guān)系,而是一對整體業(yè)主的合同關(guān)系。

　　其次,物業(yè)管理費(fèi)是用于整個(gè)小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運(yùn)行所必須的費(fèi)用,(見《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》第二條)并非物業(yè)管理公司的經(jīng)營性收入。如果允許任何一個(gè)業(yè)主任意以物業(yè)管理公司服務(wù)存在瑕疵或?qū)ξ飿I(yè)管理費(fèi)使用存在疑問為由拒付物業(yè)管理費(fèi),則必然導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)入不敷出、物業(yè)管理公司因缺乏資金對小區(qū)的維護(hù)管理將難以為繼,這必然導(dǎo)致全體業(yè)主(包括欠費(fèi)的業(yè)主)的共同利益遭受損害。

　　因此,對于物業(yè)管理公司收取并使用、管理物業(yè)管理費(fèi)的問題,相關(guān)法律、法規(guī)設(shè)計(jì)了一整套完整的監(jiān)督機(jī)制,即業(yè)主將其對物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)讓給代表全體業(yè)主利益的管委會(huì)行使;同時(shí),業(yè)主賦予管委會(huì)對物業(yè)管理公司使用和管理物業(yè)管理費(fèi)以及各種維修基金檢查和監(jiān)督的權(quán)利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物業(yè)管理公司以及代表全體業(yè)主向物業(yè)管理公司提出起訴要求賠償業(yè)主損失的權(quán)利。

　　與此相對應(yīng)的是,任何業(yè)主無權(quán)單獨(dú)向物業(yè)管理公司提出對各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、對物業(yè)管理費(fèi)的使用和管理異議,且無權(quán)以前述異議為抗辯理由對抗業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)、代繳費(fèi)用的義務(wù),只“有權(quán)向物業(yè)管理委員會(huì)投訴或者向房屋土地管理機(jī)關(guān)反映”。

　　只有在這種法定的機(jī)制下,才既能體現(xiàn)業(yè)主對物業(yè)管理公司的監(jiān)督,又能保證物業(yè)管理公司對小區(qū)維護(hù)管理的順利開展,最終確保全體業(yè)主的整體利益。(見《北京市房屋土地管理局關(guān)于開展組建居民小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)試點(diǎn)工作的通知》第三項(xiàng)“管委會(huì)的職責(zé)”、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第十七條的相關(guān)規(guī)定。)

　　由此可見,業(yè)主將對物業(yè)管理公司使用物業(yè)管理費(fèi)以及各項(xiàng)物業(yè)管理工作完成情況的監(jiān)督審核工作的權(quán)利賦予了管委會(huì),業(yè)主個(gè)人無權(quán)對此提出異議,也不能以此作為拒繳物業(yè)管理費(fèi)的抗辯理由。

篇3：管理處有權(quán)收取裝修押金和裝修管理費(fèi)嗎

　　管理處有權(quán)收取"裝修押金"和"裝修管理費(fèi)"嗎

　　眾所周知，現(xiàn)在全國各地的物業(yè)管理處在辦理裝修申請時(shí)，都要收取業(yè)主的裝修押金和裝修管理費(fèi)。有一些是固定收取，有一些是按平方米收取；少的數(shù)百元，多的數(shù)千元。那么，物業(yè)管理處究竟能不能收取裝修押金和管理費(fèi)呢？我們不妨從法律的角度來看這個(gè)問題：

　　一、有關(guān)裝修押金裝修押金的意義是什么呢？它就是相當(dāng)于一種保證金，當(dāng)裝修公司或裝修隊(duì)裝修中出現(xiàn)問題時(shí)，管理處可以扣掉押金。在法律上，這就變成了一種處罰行為。但我們是很容易看出很多問題來的。首先一點(diǎn)就是物業(yè)管理公司是一家從事物業(yè)管理的企業(yè)，它的專長并不是建筑或裝修。很顯然，物業(yè)管理公司作為一個(gè)裝修外行，根本就沒資格認(rèn)定或裁定一個(gè)裝修企業(yè)的裝修行為是否符合法律法規(guī)。我們并不能因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)有那么幾位工程師就認(rèn)為它具備了裁決權(quán)。

　　另一方面，物業(yè)管理公司是一家企業(yè)，中華人民共和國的法律從來沒有規(guī)定企業(yè)有執(zhí)法權(quán)。即使物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)了裝修中的違規(guī)行為，也無權(quán)進(jìn)行處罰。就像物業(yè)管理公司在小區(qū)中發(fā)現(xiàn)小偷一樣，物業(yè)管理公司只能把它扭送公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理，而不是對小偷進(jìn)行處罰。物業(yè)管理公司同樣沒有"量刑權(quán)"。裝修中的違規(guī)行為究竟要處罰多少錢，這個(gè)"量刑權(quán)"也不是一家企業(yè)所具備的，它屬于國家行政機(jī)關(guān)和法院。我國有關(guān)住宅裝修的最高法令是國家建設(shè)部頒發(fā)的第110號令：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，該辦法規(guī)定："第十七條　物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有本辦法第五條行為的，或者未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)實(shí)施本辦法第六條所列行為的，或者有違反本辦法第七條、第八條、第九條規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)立即制止；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。"條例中寫得很清楚，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)裝修過程中有違規(guī)違法行為的，只能是向有關(guān)部門報(bào)告，并由城市建筑行政主管部分依法進(jìn)行處理。

　　二、有關(guān)裝修管理費(fèi)裝修管理費(fèi)就是物業(yè)管理公司針對裝修行為收取的管理費(fèi)用。那么，這種裝修管理費(fèi)又是否合法呢？我們要搞清楚的第一件事，就是裝修這種行為究竟是一種物業(yè)管理內(nèi)的事情，還是物業(yè)管理以外的事情。如果是物業(yè)管理的份內(nèi)事，那么它就應(yīng)該已經(jīng)包含在物業(yè)管理費(fèi)里面，而如果不是物業(yè)管理的約定服務(wù)內(nèi)容之中，那么作為是對業(yè)主提供的額外服務(wù)，那么收取費(fèi)用就是合理的。《物業(yè)管理?xiàng)l例》（中華人民共和國國務(wù)院令(第379號)）中規(guī)定，第二條：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。第四十四條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。有相關(guān)的法律條款的規(guī)定，分析問題就簡單得多，裝修管理費(fèi)是否收，首先我們要看物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)之間的物業(yè)服務(wù)合同（或者建設(shè)單位簽訂的"前期物業(yè)服務(wù)合同"）中是否已經(jīng)包含了裝修管理行為的約定，如果有，那么收取裝修管理費(fèi)用明顯是不合理的，因?yàn)闃I(yè)主已經(jīng)交納了管理費(fèi)用。如果沒有，那么先簡單地認(rèn)為其是一種合同外的額外服務(wù)，那么是應(yīng)該可以收取費(fèi)用的。作為額外服務(wù)，按照第四十四條，裝修管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該由雙方約定。而不是物業(yè)管理公司說收多少錢就多少錢。因?yàn)楦鞣N因素，導(dǎo)致雙方?jīng)]有對此有約定的，物業(yè)管理公司對裝修行為收取管理費(fèi)，按照法律規(guī)定也應(yīng)該取得物價(jià)行政主管部門的批準(zhǔn)文書，而不是隨便那個(gè)行政部門可以規(guī)定的。

　　三、地方法規(guī)的有效性對于一些城市自行制定法規(guī)對有關(guān)的費(fèi)用作出規(guī)定的，根據(jù)法律的子法不得與母法相沖突的原則，地方法規(guī)的有關(guān)條款是否有效就值得商榷了。再說，數(shù)百一千元的裝修押金是否足夠承擔(dān)拆除承重墻、破壞附屬設(shè)施的后果就更值得商榷了。為了怕裝修出問題，就收取裝修押金，那么為了預(yù)防犯罪，不如全民征收預(yù)防犯罪押金？現(xiàn)在風(fēng)行全國的"以罰代管"的做法，是值得收起上級有關(guān)部門注意的。當(dāng)然我們也欣喜地看到國內(nèi)一些城市已經(jīng)及時(shí)糾正有關(guān)做法，例如上海方面就做得比較好，上海物價(jià)局（1997年第165號文件）早在1997年7月1日起就明文禁止物業(yè)管理企業(yè)收取裝修押金。

　　關(guān)于裝修管理的問題，市建委、市國土資源和房屋管理局頒布過多個(gè)文件予以規(guī)范，綜合起來，有以下幾個(gè)要求：

　　①物業(yè)管理公司有權(quán)對住戶的裝修進(jìn)行監(jiān)督管理；②住戶裝修時(shí)，必須向物業(yè)管理公司申報(bào)，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施；③住戶裝修時(shí)，不得拆改房屋的承重結(jié)構(gòu)，不得挪動(dòng)各種管線；④為了保證住戶按照規(guī)定裝修，不破壞承重結(jié)構(gòu)等，物業(yè)管理公司可以收些押金，事后應(yīng)及時(shí)退還；⑤物業(yè)管理公司收取裝修管理費(fèi)，沒有依據(jù)。