物管費是伴隨物管業始終的既古老又新穎的重點和難點課題,也是與物管有關的各界人士關注的熱點話題。一時間剪不斷,理還亂。雙方的矛盾和分歧無時不在,時而緩和,時而激化,讓人感到物管成了投訴中心之一。收費與付費的博弈沒有終點,只有暫時的均衡,。物管費是物業公司的生命線,是物管行業的血液,對業主而言也是保證物業價值,維系生活工作品質的重要組成部分。如果不形成一套科學合理的物管費制度,將會導致從業人員知難而退,危及業主的最終利益,使行業發展后續乏力,。本文僅對物管費產生機制再造提點看法。

一、物管費來源機制存在缺陷,影響物管可持續發展

從房地產售后服務到形成獨立發展的物管產業,從福利式免費服務到實施消費者付費,是社會發展的必然,是物管發展的里程碑。但目前的物管費形成機制和實施效果存在先天不足,筆者認為至少有以下缺陷:

1、物管費導入時業主并無價值判斷,缺乏基本的理解

物管費是業主購房時若干費用中絕對額較小但持續時間較長的一種費用,巨額的購房費用、裝修費用、專項維修資金、五通費用與小額物管費的對比形成強烈反差,人們更愿意仔細思考大額費用的構成和籌集方式,而較少考慮物管費是否科學,籌集模式是否較合理。在簽購房合同時,前期物管合同往往僅供購房者參考,為不影響賣房,前期實施物管的公司往往不可能主動告之業主,請認真研究物管合同,不同意物管方案最好別買房。業主購房大多對物管沒有認識,也認為前期物管是與開發商簽的,購房者發表看法確實沒多大用處,只要看上了房子即可。于是,本應在購房前統一對物管認識的工作難以實施,埋下了業主入住后業主們通常可能憑意氣、憑感覺和自己理解的物管標準對物業管理服務進行“調教” ,從而埋下了你爭我鬧的后患。物管費的收取工作本應很規范,但卻變得復雜。人人都認為自己有權評價物管費的合理性,人人都可找理由拒絕交納物管費。物管費是針對全體業主的,應按業權份額表示意見,個人可以提建議,如果未獲多數業主通過,未形成全體業主認可的決議,是不能實施的,僅有特約服務費可以供業主個體全權選擇,認可就選,不認就不選。

2、前期物管費脫離價值基礎,超標準服務形成不良示范

前期物管的功能較復雜,除為最終用戶服務外,很大程度上是在為開發商做售后服務工作,這種售后服務的功能和內涵已經超越了物業管理。為了促進房地產的營銷工作,討得已購房業主的良好口碑,業界比較通行的作法就是從開發環節的費用中籌措一部分用于物管環節的“錦上添花”,使不少小區(大廈)物管費收費標準低于物業管理服務的正常運行成本,如有的別墅區運行成本號稱3.5元/㎡月,而向物價局報批的價格僅為1.52元/㎡ 月,實際執行時還低于此標準,差額部分由開發商補助。數年后,開發商要求物業公司獨立核算,自負盈虧,不再對完成售后服務使命的物管提供差額補助。這時,業主已習慣了原來的較高服務標準的較低的收費標準,難以接受服務標準的降低,也難以接受物管費的提高。物業公司與業委會協商并算細帳,業委會也分成同意漲價和不同意漲價兩派,物業公司則要求在規定

篇2：常見業主物管費訴訟案抗辯理由的分析

　　常見業主物管費訴訟案抗辯理由的分析

　　筆者結合廣州市中級人民法院和廣州市各區基層法院的類似判決，再就此類案件的抗辯理由進行法理分析，為參與該類訴訟案件的當事人提供一些借鑒和參考。

　　一、以沒有在前期物業服務合同上簽名為由

　　前期物業服務合同是由房屋的建設單位與物業服務企業作為合同的簽約方簽訂的合同，其中并沒有業主或業主委員會的參與。在物業服務費糾紛案件中，許多業主以自己不是前期物業服務合同的簽約方為由拒絕交納物業服務費。

　　前期物業服務合同是對“合同相對性”原則的突破。《物業管理條例》第二十五條規定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包括前期物業服務合同約定的內容。因此，在建設單位與物業買受人簽訂房屋買賣合同時，就同時包括了雙方之間轉讓前期物業服務合同的合意在內。前期物業服務合同對業主產生約束力的根源在于建設單位所簽訂的前期物業服務合同的概括承受。因此，前期物業服務合同雖然沒有業主的簽約人資格，但其合同效力卻能及于合同之外的第三人即“業主”。

　　《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同對業主具有約束力，業主以其非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”因此，業主以沒有在前期物業服務合同上簽名為由拒付物業服務費的，法院將不予支持。

　　二、以前期物業服務期間開發商沒有通過招投標方式選聘物業服務企業，物業服務合同無效為由

　　國務院《物業管理條例》第二十四條規定：“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。” 據此，國家規定建設單位通過招投標方式選聘物業服務企業屬于“倡導性條款”，不屬于“強制性”規定。《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十四條規定：“合同法第五十二條第五項規定的‘強制性規定’，是指效力性的強制性規定。”參照司法解釋的規定，只有違反了法律、行政法規的“效力性強制性”規定，合同才會被法院認定為無效，開發商沒有通過招投標方式選聘物業服務企業并不導致前期物業管理合同必然無效。因此，業主的這一抗辯理由將得不到法院的支持。

　　三、以業主委員會在沒有召開業主大會的情況下與物業服務企業簽訂的物業服務合同無效為由

　　實踐中，經常會出現業主委員會超越業主大會的授權范圍及濫用職權的情形。某些業主委員會在沒有召開業主大會的情況下，直接與物業服務企業簽訂物業服務合同。當物業服務企業訴請業主交納物業服務費時，業主往往會以此為由拒絕交納物業服務費。

　　對于業主委員會超越授權范圍簽訂物業服務合同行為的法律效力，《上海市高級人民法院民事審判第一庭關于審理物業管理糾紛案件有關問題的解答》第二十條規定：業主委員會以業主委員會名義所為的行為，是否都可推定為業主委員會的行為，發生爭議該如何處理？答：業主委員會委員僅在被授權的范圍和期限內，為了全體業主或大多數業主的利益，可以以業主委員會委員的身份處理業主委員會的相關事務。業主委員會委員的行為超越被授權范圍和期限，對外構成表見代表的，業主委員會對外承擔民事責任后，有權向業主委員會委員追償。按照上海市高級法院的指導意見，業主委員會超越職權未經召開業主大會簽訂物業服務合同的行為對外構成“表見代理”，即產生有權代理的法律后果。

　　在司法審判實踐中，法院一般會審查業主委員會是否經過房管部門的備案登記而有效成立，如果物業服務合同形式上是合法的，法院一般會認定物業服務合同是有效的。至于業主委員會是否合法成立，是否在召開業主大會的情況下簽訂的物業服務合同屬于業主自治范疇，屬于另外一個法律關系，法院會建議業主另循其他途徑解決，在物業服務費糾紛案件中不予審查。因此，業主的這一抗辯理由仍然難以得到法院的支持。

　　四、以還在開發商“減免物業服務費”承諾期限之內為由

　　根據民事合同的相對性原則，開發商減免物業服務費的承諾其法律效力僅僅發生在開發商與業主之間，該承諾具有法律約束力，且其法律約束力是相對封閉的，不能對合同主體之外的第三人發生法律效力。而業主委員會與其選聘的物業服務企業簽訂的《物業服務合同》對小區內的全體業主發生法律效力，物業服務企業有權根據合同約定要求享受物業服務的業主交納物業管理費。開發商與物業服務企業是兩個獨立的法人，法律上不具有承擔責任的一體性。因此，開發商的減免物業服務費的承諾對與之無關的物業服務公司并沒有法律約束力。業主不得以此為由不交物業服務費。

　　《廣東省物業管理條例》第四十一條規定，建設單位出售物業時，不得承諾或者約定減免物業服務費用。建設單位已經承諾或者約定減免的物業服務費用，由建設單位承擔。因此，業主以還在開發商“減免物業服務費”承諾期限之內為抗辯將得不到法院的支持。

　　五、以不同意物業服務收費標準為由

　　業主在前期物業服務期限屆滿后，物業服務公司要求仍然按照前期物業服務的約定標準交納物業服務費。業主以前期物業服務收費過高為由拒絕交納物業服務費。

　　以廣州市為例，廣州市物價局印發了《關于明確我市物業服務收費管理有關問題的通知》[穗價（20**）75號]，該文件明確規定：“從20**年1月1日起物業管理企業不得以原價格主管部門核發的住宅物業收費標準批文和《廣東省經營服務性收費許可證》作為收費依據。”即從20**年1月1日起，取消物價部門以批復形式核準物業服務收費的形式。20**年，廣州市物價局發布了《廣州市普通住宅物業管理服務等級標準》[穗價（20**）199號文]，該文件明確規定了三個服務等級的服務內容。之后，廣州市每年都會制定《住宅物業服務收費政府指導價基準價和浮動幅度》。前期物業服務期限屆滿后，業主委員會可以在政府指導價基準價和浮動幅度范圍內與物業服務企業協商定價。

　　因此，前期物業服務期限屆滿后，如果業主對物業服務收費標準不滿意，可以通過提議召開業主大會，由業主委員會與物業服務企業協商定價的方式重新確定物業服務收費標準。如果原物業服務企業與業主委員會無法就物業服務收費標準達成一致意見，業主委員會可以在業主大會的授權下另行聘請物業服務企業，與新聘請的物業服務企業協商確定物業收費標準。因此，業主僅以不同意原物業服務收費標準為抗辯理由拒不交納物業服務費將不會獲得法院支持。

　　六、以家中財物被盜、車輛被盜為由

　　國務院《物業管理條例》第三十六條規定：“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”如果物業服務企業在提供物業服務時，在保安措施和安全防范方面不存在疏忽和過失，盡到了必要的管理、保障義務，物業服務企業就不應承擔因犯罪分子的犯罪行為導致業主財物損失的賠償責任。

　　但是，如果小區內有眾多業主都出現家中被盜的情形，并提供了報警記錄等相關證據加以證明，法院可能會根據物業服務公司提供物業服務的實際情況進行審查。如果認定物業服務企業違反了物業服務合同約定的小區定期巡查、保安值勤保持記錄、出入口身份證登記等合同約定，可以認定物業服務企業提供的物業服務質量存在瑕疵。法院可以判令業主減少物業服務費中保安服務部分的費用及酌情判決業主不交或少交部分滯納金。

　　七、以物業服務企業未能阻止違章搭建為由

　　小區業主在樓頂搭建違章建筑，將樓道部分封閉，或在陽臺搭建鴿子籠等行為嚴重侵害了其他業主的利益。利益受到侵害的業主往往會要求物業服務企業進行制止甚至直接拆除違章建筑，但物業服務企業發出告知函后，違章搭建者置之不理。受侵害的業主可能以物業服務企業未能阻止違章搭建行為為由拒交物業服務費。

　　國務院《物業管理條例》第四十六條規定：“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。”因此，物業服務企業在發現違章搭建行為后，應負有制止和及時向行政主管部門報告的義務。但如果違章搭建者拒絕拆除違章建筑，因物業服務企業不具有強制執行力，也無權強行拆除違章搭建物。如果業主要求違章搭建者拆除違章建筑，可以直接向侵權者主張權利。因此，如果物業服務企業證明已經就業主的投訴進行了制止和報告，業主以物業服務企業未能阻止違章搭建為抗辯理由將得不到法院的支持。

　　八、以應由物業實際使用人交納物業服務費為由

　　業主將房屋出租給第三人時，往往會約定物業服務費由承租人承擔。發生物業服務費糾紛時，業主經常以應由實際使用人交納物業服務費為抗辯理由拒交物業服務費。

　　《物業管理條例》第四十二條第一款規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主作為物業的所有權人，雖然不是物業服務合同形式上的當事人，但是物業服務合同項下權利義務的實際享有者和承擔者，構成物業服務合同的實質當事人，物業服務合同對業主具有約束力，因此，業主應負有按照合同約定交納物業服務費的義務。業主與承租人的房屋租賃合同效力僅及于簽約的當事人雙方。對于租賃合同之外的第三人物業服務企業沒有約束力。業主在向物業服務企業交納物業服務費后，可以依照房屋租賃合同的約定，向實際使用人追償。

　　《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條規定：“業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。”因此，業主以應由物業實際使用人交納物業服務費為抗辯理由將得不到法院的支持。

　　從以上八種業主的常見抗辯理由的分析來看，業主的抗辯理由被法院采納的幾率并不高，這與物業服務的社會性、群體性的特點有關。物業服務的對象往往是小區成百上千戶業主，如果判決某個個別業主不交物業服務費，極有可能牽一發而動全身，帶動其他業主也不交物業服務費。

　　物業服務糾紛的群體性效應決定了法院在行使審判權時，還要考慮到社會和諧和維護穩定等因素。法官在個案的審理中，很大程度上起著公共政策選擇的作用。筆者通過對上述常見的業主抗辯理由進行歸納總結，結合法院在審判實踐中的判決情況，希望能為物業服務費訴訟案件的當事人提供一些有益的啟發或思考。

　　原載于《現代物業》上旬刊20**年第12期/總136期

篇3：催收物管費函告范文

　　關于催收物管費的函告范文

　　尊敬的 ***室業主：

　　首先，感謝您對我們工作的一貫支持。

　　時至今日，您已欠繳5個月計￥2230.00元的物管費。我管理處相關人員一直持續上門催收。您的答復是：“20**年4月7日中午**業主家廚房水管突然爆裂，順流而下的水將其樓下我車庫內存放的印刷品打濕，造成了3000元左右的損失，這個損失**室不承擔就由物業公司負責承擔，并希望從物管費中抵扣。”

　　對于您的上述問題我公司函告如下：

　　一、您反映的問題及我們所做工作的重申

　　20**年4月7日中午**業主家廚房水管突然爆裂，我公司管理處維修工迅速趕赴她家搶修時，發現其自來水已經蔓延至客廳，而她家客廳下就是您家的車庫，因而又立即要客服人員通知您家到現場搶險。您的工作人員接到我客服人員通知后，20多分鐘才到您車庫現場。開車庫門后發現，車庫內堆放的地圖等物品已經打濕，管理處客服人員馬上組織保安、保潔數人幫忙將車庫內的物品搬到室外晾曬，而您的員工在一旁袖手旁觀。

　　由于您事后提出賠付要求，此事又涉及樓上滲水導致樓下損失的異產毗連房屋問題。在我們的多次積極溝通下，于20**年5月8日下午，終于促成您家與**家的面談。

　　鑒于本次面談不成功，我們又多次溝通想促成雙方再次面談。但遺憾的是您們雙方均稱沒有必要，并堅持自己的觀點。

　　綜上所述，這是一起典型的異產毗連房屋問題，法律責任主體清晰。物業公司在此事中已經盡到了迅速搶修、立即通知、馬上搶險、溝通協調的責任和義務。（附件1：《城市異產毗連房屋管理規定》）

　　二、物業管理服務的法律依據

　　物業公司與業主間的物業管理服務是依據雙方簽訂的《武漢市前期物業服務協議》，并以此協議為工作依據來開展各項物業管理服務工作。其中，第二條“物業管理服務內容：房屋共用部位的維護和管理、房屋公用設施設備及其運行的維護和管理、環境衛生、保安、交通秩序與車輛停放、房屋裝飾裝修管理。”（由此可以看出，物業管理服務內容不包括您室內的管理）（附件2：您的《武漢市前期物業服務協議》的復印件供查閱）

　　三、根據《武漢市物業服務收費管理辦法實施細則》物管費用途包括以下部分：

　　1、管理、服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　　2、物業公共部位、公共設施、設備日常運行維護費用；

　　3、物業管理區域清潔衛生費用；

　　4、物業管理區域綠化養護費用；

　　5、物業管理區域秩序維護費用；

　　6、辦公費用；

　　7、物業管理企業用于該項目的固定資產折舊；

　　8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　9、經業主同意的其它費用；

　　物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。（由此可以看出，物業管理服務費用不包括您室內的管理費用或賠付費用）

　　四、我們的希望

　　中國有兩句熟話：“家和萬事興”、“和氣生財”。

　　在小區這個大家庭里，營造和諧的人居環境既是全體業主的期望，也是我們物業管理服務的首要任務。它需要我們住管雙方共同努力，積極維護；彼此多點包容，多點理解，多點支持和配合，多點隱忍和謙讓；多做和諧的鼓動者，凡事以和為貴。

　　物業管理服務中的艱辛不做不知。由于我們小區面積小、收入少，又要確保各項管理服務工作到位，這就更需要您們業戶對我們一如既往的大力支持和配合。唯有這樣，才能不斷提升我們的服務水平和服務質量，讓業主們住得安心、舒心、放心。

　　特此函告。

　　***物業管理有限公司

　　二O**年**月**日