化解物業(yè)糾紛如何才能對癥下藥

　　文/王京鴻

　　物業(yè)糾紛是伴隨著住戶商品化和住戶管理市場化的出現(xiàn)而產(chǎn)生的一種新類型的案件。雖然物業(yè)管理在我國產(chǎn)生的時間并不長，但物業(yè)糾紛的原因卻多種多樣，十分復雜。更為重要的是，物業(yè)糾紛的存在，影響著群眾的安居狀況和社會的和諧。

　　（一）從法律層面講：有關物業(yè)管理方面的法律不健全是物業(yè)糾紛不斷增加的主要原因。到目前為止，我國尚沒有統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)。現(xiàn)有的《物業(yè)管理條例》，規(guī)定得比較籠統(tǒng)，缺乏可操作性，對開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)是何種關系、如何組建業(yè)主委員會、物業(yè)管理如何收費等基本上無章可循，對于支出雖做了規(guī)范，但力度卻又缺乏。

　　（二）開發(fā)商層面：開發(fā)商遺留問題是引退物業(yè)糾紛的另一重要原因。

　　我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度很快，但卻存在建管不分的管理體制。相當一部分物業(yè)公司是從屬于房地產(chǎn)公司的“子公司”，其理所應當?shù)某闪朔康禺a(chǎn)公司的延續(xù)。這就使物業(yè)公司從進入小區(qū)之始便站到了業(yè)主的對立面上，成了開發(fā)商一系列遺留問題問題的處理者及維護執(zhí)行者。

　　通過審理結果，物業(yè)管理糾紛中有近70%是開發(fā)商遺留問題引發(fā)的物業(yè)糾紛。不少開發(fā)商在銷售期間進行欺詐性宣傳，盲目承諾。結果業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)原來的承諾沒有兌現(xiàn)，在找不到開發(fā)商的情況下，業(yè)主只能將矛頭對準物業(yè)公司，從而引發(fā)種種糾紛。

　　（三）物業(yè)公司層面：物業(yè)公司的角色錯位，服務不規(guī)范不到位是引發(fā)物業(yè)糾紛的第四個原因。

　　物業(yè)公司與業(yè)主之間是平等的合同關系，而這種合同關系不又體現(xiàn)在服務與被服務的關系上，但有些物業(yè)公司卻發(fā)生了角色錯位，以管理者自居，認為物業(yè)管理突出的是管理而不是服務。加上部分物業(yè)公司是開發(fā)商組建或選聘的，自始便與業(yè)主有些對立，還有一些物業(yè)公司是從原房管部門轉制而成的，他們在思想上還沒有形成服務者的理念，對業(yè)主提出的意見不是主動溝通，積極化解矛盾，而是態(tài)度強硬或推諉。還有一些物業(yè)公司缺乏專業(yè)技術人員，維修不及時，服務質(zhì)量差，不規(guī)范不到位，也引起大量糾紛。物業(yè)管理企業(yè)的財務收入不透明，侵占業(yè)主的公有收益甚至服務多收費、亂收費，也引起大量糾紛。對于侵占業(yè)主利益，一旦讓業(yè)主發(fā)現(xiàn)，又無第三方的調(diào)和，直接導致的就是業(yè)主拒交物業(yè)費，物業(yè)公司無法維系正常開支，只能降低服務品質(zhì)，服務品質(zhì)的降低是導致更大面積業(yè)主拒交物業(yè)費用。同時新聞的介入，更使矛盾日趨激烈，甚至出現(xiàn)雙方大打出手，或業(yè)主張貼橫幅，或以車輛阻擋以示抗拒。

　　（四）對業(yè)主而言：業(yè)主對物業(yè)管理的正確觀念和消費意識還沒有完全樹立越來，也是引發(fā)物業(yè)糾紛的原因之一。還有其他社會因素，收入結構、國民素質(zhì)，觀念轉化、教育等相關社會問題矛盾轉移給物業(yè)公司，物業(yè)公司在提供服務的同時，也同樣承擔消化吸收社會問題和民事問題的責任。

　　（五）風險管理方面：今年年初，北京市建委、發(fā)改委共同推出了《北京市物業(yè)服務收費管理辦法》，物業(yè)費構成部分，第八項為“共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用”，并且在經(jīng)濟適用房收費標準中作了明確規(guī)定，為0.04元/建筑平方米.月。

　　為什么要將保險機制引入到物業(yè)管理行業(yè)中呢？首先，物業(yè)管理是一個服務行業(yè)，既要對共用設施設備進行維護管理，又要給業(yè)主提供專業(yè)化的服務，在管理和服務的過程中，就會面臨諸多風險，比如由于公共部位水管破裂造成業(yè)主家被淹，或者由于物業(yè)工作人員工作失誤導致業(yè)主摔傷，還有在小區(qū)停車聲內(nèi)車輛被砸、被劃等。這些事故的發(fā)生都會給物業(yè)公司的正常經(jīng)營帶來很多麻煩，并由此產(chǎn)生經(jīng)濟賠償責任和無休止的糾紛。保險的功能是轉嫁風險，當出現(xiàn)這些風險事故時，物業(yè)公司如果交給保險公司來自理，那么，保險公司就可以為物業(yè)公司承擔經(jīng)濟賠償責任，又可以減少與業(yè)主之間產(chǎn)生的糾紛、磨擦。我國的物業(yè)管理行業(yè)還處在一個起步階段，如何使物業(yè)管理逐步走向法制化、規(guī)范化的道路

，這是所有物業(yè)人都面臨的一個問題，合理利用保險是其中一項重要的手段，目前，一些物業(yè)公司，覺得購買物業(yè)管理保險是擠占自身盈利空間、增加服務成本、減少自身利益的舉動，實際恰恰相反，購買物業(yè)管理責任保險，是降低經(jīng)營成本、減少服務磨擦、樹立服務品質(zhì)、建立和諧小區(qū)的一項明智之舉。政府在借鑒了國外的先進經(jīng)驗后才將物業(yè)保險制度引入國內(nèi)，并對收費標準進行了明確規(guī)定，這也是物業(yè)管理實行標準化、法制化標準之一。

　　此項費用雖經(jīng)多年倡導，但是因為沒有相應的適合物業(yè)公司特殊風險的保險產(chǎn)品推出，所以很多家物業(yè)公司并沒有享受到保險給物業(yè)公司帶來的益處。不過，今年這種情況將會有很大改觀。為了配合今年年初將要推出的新政策，北京物業(yè)管理協(xié)會經(jīng)過與專業(yè)保險經(jīng)紀公司合作，經(jīng)過半年的市場調(diào)研，在聽取了大量會員單位的意見后，綜合了各家公司所面臨的各種管理風險、責任風險，研發(fā)了一款物業(yè)公司專項險種——《物業(yè)管理責任險》。此險種為目前物業(yè)管理行業(yè)及保險行業(yè)中唯一一款專門針對物業(yè)管理公司特有的風險而研制的保險產(chǎn)品，與原來保險公司相應的產(chǎn)品“公眾責任險”相比，擴大了保險范圍、列明了保險責任，在出現(xiàn)風險事故時責任辦公室非常清晰，避免因此而產(chǎn)生的矛盾及糾紛。

　　現(xiàn)在經(jīng)過我們將近一年的運作已有十幾家物業(yè)公司幾十個項目進行了投保，包括國美第一城、北辰總部、中石化集團下屬項目、首都博物館等，保障面積近200萬平米。很多家物業(yè)公司已經(jīng)出現(xiàn)了理賠，包括人員摔傷、水管跑水、車輛剮蹭、被砸等，通過協(xié)會與保險公司建立的“理賠綠色道”，都及時、迅速得到了賠償。比如某物業(yè)公司管理的小區(qū)內(nèi)，由于保潔人員擦地后地面結冰，致使一業(yè)主摔傷，保險公司為其報銷了全部醫(yī)藥費、誤工費、營養(yǎng)費、陪護費、交通費等共計15000余元。使物業(yè)公司經(jīng)濟賠償責任得到了有效轉化，也使業(yè)主得到了滿意的服務，更增進了業(yè)主與物業(yè)公司之間的關系。

　　目前各家會員單位對此險種的反應都非常好，大大滿足了物業(yè)公司轉嫁責任風險的需求，通過風險管理，可有效加強品牌建設，減少社區(qū)經(jīng)濟矛盾完善服務品質(zhì)和管理水平。

來源：《首都房地產(chǎn)》

篇2：物業(yè)采暖費糾紛案：業(yè)主為啥不交取暖費？

　　物業(yè)采暖糾紛案：業(yè)主為啥不交取暖費？

　　近幾年，隨著供暖社會化的轉變和供暖費用的上升，業(yè)主和供暖部門的矛盾越來越多，由于沒有相應的法規(guī)細節(jié)，供暖部門和業(yè)主各持己見，各說各的理由，產(chǎn)生的糾紛越來越多，成為棘手的社會問題。“木橋花園”案也僅僅是諸多供暖糾紛案中的一個縮影，案件中被告拒交取暖費的理由，也僅是各種拒交取暖費理由中的一個。

　　理由之一：供熱不合格 拒交取暖費

　　“木橋花園”案中被告拒交取暖費的理由即源于此。西寧市城北區(qū)某小區(qū)一樓的馬老太太在接受記者采訪時敘說自己幾年來的經(jīng)歷：頭一年搬進來，暖氣不熱，新房溫度低，可以理解，取暖費一分不少的交了；第二年暖氣不熱，說是放放氣就好了，放了3個月的氣，暖氣還是不熱，后來連人都不來了；兩個冬天暖氣都不熱，向物業(yè)公司反映了，還是沒有得到很好解決。記者在采訪中了解到，供暖部門的供暖溫度達不到標準是業(yè)主拒交取暖費最主要的理由，幾乎占到了拒交人數(shù)的50％以上。很多人持有這樣的觀點，供暖也是商品，既然花錢來買，就要買得物有所值，供暖溫度達不到標準也屬“劣質(zhì)產(chǎn)品”，作為消費者當然有權拒買。

　　理由之二：收費不合理 當然不交費

　　收費不合理，是業(yè)主拒交取暖費的第二大理由。記者在采訪中了解到，盡管目前對取暖收費方式有了界定，但許多西寧人對目前的收費方式還是產(chǎn)生了質(zhì)疑。家住西寧市朝陽某小區(qū)的王先生告訴記者：“按套內(nèi)面積計算也不科學，我家的過廳、廚房、廁所都沒有暖氣，而且廚房根本不需要暖氣，去年我要求在廁所里加一組暖氣他們不讓，收費時卻把廁所的面積計算進去，這樣的收費合理嗎？”住在同一小區(qū)的李先生對記者說，買房的時候家里敞開式的陰臺、陽臺都是按對折面積進行計算的，收取暖費卻按全額收，為什么？收費合理的當然要交，收費不合理的為什么還要交？

　　理由之三：遺留問題不解決 取暖費不交

　　購房時的遺留問題是業(yè)主不交取暖費用的另一大理由。西寧地區(qū)很多小區(qū)的供暖部門都是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的，物業(yè)費和取暖費捆綁在一起收，業(yè)主們自然也就將房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司在管理方面的問題牽扯進來，購房時的承諾不兌現(xiàn)、小區(qū)公共衛(wèi)生、公共安全方面反映出的問題、擅自將業(yè)主公用設施挪作他用侵害業(yè)主利益的，都嚴重影響了業(yè)主的合法權益，業(yè)主雖然向物業(yè)管理部門屢次反映，要求解決，卻不予理會。諸如此類的問題長期得不到解決，導致業(yè)主拒交物業(yè)費、取暖費。于是 ，遺留問題解決不了，拒交取暖費也就成了一個普遍現(xiàn)象

篇3：預防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》

　　預防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》

　　物業(yè)管理糾紛一直是媒體關注的熱點，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的報道經(jīng)常見諸報端，先是銀楓家園，再是鵬潤家園，接著又是天通苑、中創(chuàng)物業(yè)等等。誰對誰錯暫且不論。如此多的物業(yè)管理糾紛確實反映出目前物業(yè)管理現(xiàn)狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問題。對某些處于糾紛漩渦的業(yè)主來說，本該方便生活的物業(yè)管理變成了困擾生活的煩心事，甚至擔憂事。對那些準備買房的購房人來說，物業(yè)管理更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會產(chǎn)生這么多的物業(yè)管理糾紛？物業(yè)管理糾紛能不能防患于未然？筆者認為，物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的，既有客觀原因，也有主觀原因。在國家法律、法規(guī)不夠健全的情況下，物業(yè)管理各方應通過業(yè)主大會。在協(xié)商互利的基礎上，完善《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容與條款，積極預防和減少物業(yè)管理糾紛，采取合法手段有效解決物業(yè)管理糾紛。

　　物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的。從客觀方面講，現(xiàn)階段我國關于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)還不健，全國還沒有一部統(tǒng)一的物業(yè)管理條例，物業(yè)管理各方的關系及權利義務等都缺乏明確規(guī)定。這就使整個物業(yè)管理活動處于一種無序狀態(tài)。法院等裁判機構在處理物業(yè)管理糾紛時缺乏法律依據(jù)，只能主要依據(jù)《物業(yè)管理公約》等合同的約定進行處理。物業(yè)管理各方如果想更好地保護自己的權益，只能通過完善合同條款等經(jīng)濟手段來達到目的。但由于物業(yè)管理各方在專業(yè)知識經(jīng)濟實力、實踐經(jīng)驗等方面有較大差異，現(xiàn)實生活中，物業(yè)管理各方在簽訂《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的文件時并不能完全表達自己的真實意愿，這就為物業(yè)管理糾紛的發(fā)生埋下了隱患。從主觀方面講，物業(yè)管理各方整體素質(zhì)不高是發(fā)生物業(yè)管理糾紛的主要原因。例如，有的產(chǎn)權人或使用人未意識到業(yè)主大會的重要性，從不參加業(yè)主大會的活動，卻要求物業(yè)管理企業(yè)少收費或不收費；有的產(chǎn)權人或使用人不重視《物業(yè)管理公約》等法律文件，卻抱怨業(yè)主委員會不維權或維權不利；有的產(chǎn)權人或使用人沒有科學消費意識，不理解物業(yè)管理的職責范圍、物業(yè)管理對物業(yè)保值、升值的重要性，覺得花錢請物業(yè)冤得慌；還有的認為只要花了錢，和房子有關的事，都可以找物業(yè)。有的物業(yè)管理企業(yè)缺乏市場競爭的意識，在物業(yè)管理活動中只講權利、不講義務；有的物業(yè)管理企業(yè)不求長遠發(fā)展，在物業(yè)管理活動中投機取巧，收費高、服務差。以上種種均是物業(yè)管理各方整體素質(zhì)不高的表現(xiàn)。在這種外部缺乏有效約束，內(nèi)部缺乏有效自律的情況下。物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性。

　　盡管物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性，但并不是說物業(yè)管理糾紛不能預防、減少或有效解決。在法律、法規(guī)不夠健全《物業(yè)管理公約》等合同性文件是物業(yè)管理各方主要行為準則與是非評判標準的情況下，簽好《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的合同性文件對于積極預防、減少、有效解決物業(yè)管理糾紛具有重要作用。《物業(yè)管理公約》是房屋產(chǎn)權人或使用人與物業(yè)管理公司簽署的、承諾共同遵守的行為規(guī)則。一般包括物業(yè)基本情況、公約涉及各主體的基本情況、產(chǎn)權人權利及義務、產(chǎn)權人大會及業(yè)主委員會、開發(fā)商權利及義務、物業(yè)管理公司權利及義務、公共維修基金的使用、物業(yè)管理收費、違約責任、爭議解決方式等條款。《物業(yè)管理公約》是整個小區(qū)治理結構、管理規(guī)則的綱領性文件，規(guī)定了住宅小區(qū)組織結構、物業(yè)管理各方權利義務及行為規(guī)范等核心性問題，關系到開發(fā)商、單個產(chǎn)權人或使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司的現(xiàn)實及長遠切身利益。是物業(yè)管理法律關系中最重要的法律文件，因此，簽好《物業(yè)管理公約》對物業(yè)管理各方意義深遠。物業(yè)管理各方應在平等協(xié)商的基礎上，根據(jù)互利原則確定各方的權利義務，明確小區(qū)管理機構、議事規(guī)則、議事程序，監(jiān)督機構等條款。

　　眾所周知，在新建住宅小區(qū)，最初的《物業(yè)管理公約》一般都是由開發(fā)商起草的，其他產(chǎn)權人在簽訂購房合同時，應當書面承諾遵守《物業(yè)管理公約》的相關規(guī)定。由于《物業(yè)管理公約》事先已由開發(fā)商擬定并經(jīng)過政府有關主管部門審核，單個產(chǎn)權人即便對《物業(yè)管理公約》的某些條款及內(nèi)容不滿，也無法或無力對《物業(yè)管理公約》進行修改，只能違心或被迫承認《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容與條款。雖然單個產(chǎn)權人或使用人在購房初期無法修改《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容，沒有機會在關系到切實利益的問題上與開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)討價還價，但并非永遠沒有機會。當住宅小區(qū)產(chǎn)權人入住率達到50％以上、具備召開第一次業(yè)主大會的條件時，單個產(chǎn)權人或使用人便有機會參與《物業(yè)管理公約》的通過與修改工作，有權提出自己的合理化建議，與其他產(chǎn)權人一起與開發(fā)商討價還價。那么，在討價還價時，產(chǎn)權人或使用人應當注意哪些問題呢？

　　首先，產(chǎn)權人或使用人應當理順物業(yè)管理關系。物業(yè)管理通常有五方參與：開發(fā)商，產(chǎn)權人或使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司。在開發(fā)商擁有部分物業(yè)的住宅小區(qū)中，開發(fā)商、產(chǎn)權人是物業(yè)的主人，小區(qū)的最高權力機構--業(yè)主大會由開發(fā)商、產(chǎn)權人或使用人（房屋承租人）組成。在開發(fā)商不擁有物業(yè)的住宅小區(qū)中，業(yè)主大會由產(chǎn)權人或使用人組成。業(yè)主大會的常設機構是業(yè)主委員會，由住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權人和使用人的合法權益。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主委員會委托對小區(qū)進行管理的專業(yè)公司。從理論上講，開發(fā)商、產(chǎn)權人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會具有共同利益，對物業(yè)管理公司違法或違反《物業(yè)管理公約》、《物業(yè)管理委托合同》的行為應當采取一致立場。這是相對合理的物業(yè)管理關系。

　　其次，完善《物業(yè)管理公約》，消除不合理的物業(yè)管理關系產(chǎn)生原因，維護自身合法權益。維護自身權益在物業(yè)管理關系合理的住宅小區(qū)相對容易，但在物業(yè)管理關系陷入混亂的小區(qū)則不太容易。例如，在新建住宅小區(qū)中，開發(fā)商像其他產(chǎn)權人一樣。應當繳納物業(yè)管理費，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行職責。但某些開發(fā)商卻利用前期委托物業(yè)管理的特權，與受托物業(yè)管理企業(yè)達成某種妥協(xié)或默契，即物業(yè)管理企業(yè)得到小區(qū)物業(yè)管理權，開發(fā)商少繳或不繳物業(yè)管理費。在這種物業(yè)管理關系下，產(chǎn)權人或使用人維護自身權益便相對艱難，開發(fā)商對物業(yè)管理企業(yè)侵害其他業(yè)主合法權益的行為可能采取放任自由或默許的態(tài)度，這便破壞了小區(qū)本應合理的物業(yè)管理關系。在這種情形下，產(chǎn)權人或使用人只有在正確判斷不合理物業(yè)管理關系產(chǎn)生原因的基礎上，通過完善《物業(yè)管理公約》條款及內(nèi)容。約束、制裁破壞正常物業(yè)管理關系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么，如何完善《物業(yè)管理公約》的條款及內(nèi)容呢？筆者認為，以下幾個問題應引起物業(yè)管理各方重視：

　　一、明確業(yè)主委員會議事程序及監(jiān)督問題

　　根據(jù)現(xiàn)有的物業(yè)管理方面的法律規(guī)定，業(yè)主委員會是住宅小區(qū)的最高權力機構--業(yè)主大會的常設機構，具有組織召開產(chǎn)權人大會、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、與物業(yè)管理企業(yè)簽訂或解除物業(yè)管理合同、監(jiān)督公共維修基金的使用和管理、審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務標準和收費標準以及年度工作計劃，執(zhí)行產(chǎn)權人大會的決議、決定等權利和義務，是代表產(chǎn)權人利益的最重要的組織機構。在一定意義上，業(yè)主委員會對小區(qū)的物業(yè)管理具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講，業(yè)主委員會應對業(yè)主大會負責，業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會選舉、撤換，但業(yè)主委員會到底應當怎樣對業(yè)主大會負責，如何選舉或撤換業(yè)主委員會成員，業(yè)主委員會如何行使權力，業(yè)主委員會選聘和撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件、程序及標準等具體問題的規(guī)定更是比較原則，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實處。比如，《物業(yè)管理公約》一般都規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會具有決定選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司的權力，但對業(yè)主委員會選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的標準及程序卻很少規(guī)定，這使得業(yè)主委員會選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的行為缺乏客觀依據(jù)與透明度。《物業(yè)管理公約》一般還規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會有檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行的權力，但對業(yè)主委員會檢查、監(jiān)督工作的標準缺乏規(guī)定，這就使小區(qū)業(yè)主委員會自身的工作缺乏客觀標準、沒有有效監(jiān)督，這樣的權力有時可能成為滋生腐敗的溫床，小區(qū)物業(yè)管理亦是如此。因此，在簽訂《物業(yè)管理公約》時，物業(yè)管理各方就應詳細約定業(yè)主委員會的組成、議事規(guī)則和工作程序、考核標準、工作準則、業(yè)主委員會組成人員的選舉、罷免程序、監(jiān)督業(yè)主委員會工作的機構組織及監(jiān)督程序等問題，這樣才能更好地保障物業(yè)管理各方的合法權益。

　　二、物業(yè)客理經(jīng)營與收費問題

　　物業(yè)管理的經(jīng)營與收費一直是個比較敏感的問題。因為這直接關系到物業(yè)管理各方的經(jīng)濟利益，有媒體甚至稱物業(yè)管理收費是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)心中永遠的"痛"。一方面，產(chǎn)權人希望繳費能降到最低，另一方面，物業(yè)管理企業(yè)希望利潤達到最大化。要想在這種悖論里求得合作發(fā)展。物業(yè)管理雙方就應當就物業(yè)管理經(jīng)營與收費等問題進行協(xié)商，并在合同中進行詳細約定，以避免糾紛的產(chǎn)生。在簽訂《物業(yè)管理合同》的經(jīng)營與收費條款時，以下幾個問題應當加以考慮：

　　1、物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)是否具有排他經(jīng)營權，經(jīng)營收益歸誰所有，如何使用；

　　2、收取補充物業(yè)管理費的條件、標準及議事程序；

　　3、調(diào)整物業(yè)管理費的依據(jù)、條件及幅度；

　　4、物業(yè)管理企業(yè)服務未達標的違約賠償責任，標準。

　　三、建立維修基金的使用、續(xù)籌的監(jiān)督體制，降低維修基全移交、投資風險

　　維修基金是專項用于住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的，由全體業(yè)主按購房款2％-3％的比例繳納的基金。由于維修基金數(shù)額比較大，對物業(yè)保值、增值具有重要作用，直接關系到產(chǎn)權人切身利益，因此在簽訂《物業(yè)管理公約》時，應重點關注維修基金的使用、續(xù)繳問題。《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》雖然對維修基金的使用、續(xù)籌作了以下規(guī)定：業(yè)主委員會成立前，維修基金的使用由開發(fā)商或開發(fā)商委托的管理單位提出使用計劃，經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥；業(yè)主委員會成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施；維修基金不敷使用時，經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門或業(yè)主委員會研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌，但以上規(guī)定并不能保證維修基金使用、續(xù)籌的審批合理，也無法防止開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)不合理使用維修基金。為維護自己的權益，在制定《物業(yè)管理公約》時。產(chǎn)權人應當建立維修基金使用、續(xù)籌的監(jiān)督制度。

　　也許有些產(chǎn)權人還沒有意識到維修基金存在著移交、投資風險。《住宅共用部分共用設施設備維修基金管理辦法》規(guī)定，維修基金先由開發(fā)商代收，在業(yè)主辦理房屋權屬證時，由房地產(chǎn)行政主管部門代管，業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主委員會同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金交給物業(yè)管理企業(yè)代管。在此期間，維修基金可用于購買國債等證券類投資。維修基金的移交伴隨著巨大的財務風險，利息的變動、國債收益的變動都可能導致維修基金減少，這些不可預測的風險只能由全體業(yè)主來承擔。簽訂《物業(yè)管理公約》時應注意維修基金移交、投資風險問題，并制定有關條款，減少移交特別是投資風險，完善違法、違約移交、投資維修基金的違約、追償制度。

　　四、完善物業(yè)管理企業(yè)服務標準條款，明確選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序

　　有些小區(qū)存在著這樣的情況，產(chǎn)權人或使用人對物業(yè)管理企業(yè)的工作極不滿意，想撤換物業(yè)管理公司，但卻拿不出實質(zhì)性的證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)違反法律或合同約定，以至撤換物業(yè)管理企業(yè)的想法和行為不能實現(xiàn)。這主要是因為，這些小區(qū)的《物業(yè)管理公約》等合同性文件對物業(yè)管理企業(yè)的服務范圍、服務標準，選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序等問題未作詳細約定，以至訴訟或投訴時沒有證據(jù)，達不到自己的目的。一般情況下，物業(yè)管理工作比較復雜，訂立《物業(yè)管理公約》等合同性文件時應盡量詳細地約定物業(yè)管理企業(yè)的服務范圍、服務標準、因物業(yè)管理企業(yè)怠于職守或不履行職守、服務未達標等原因給業(yè)主造成損害的違約賠償條款。這樣考核物業(yè)管理企業(yè)的工作好壞就有了依據(jù)與標準，決定是否續(xù)聘或撤換原有的物業(yè)管理企業(yè)時也有了實質(zhì)性的證據(jù)及依據(jù)。即使訴諸法律也不會有敗訴的危險。