化解住宅物管服務(wù)糾紛路徑在何方

　　近幾年，蕭山規(guī)范化、封閉式住宅小區(qū)日益增多，在物管業(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，訴諸法律的物管服務(wù)糾紛越來越多。

　　8日，蕭山法院發(fā)布了20**年至20**年物業(yè)糾紛的審判情況：20**年度收案237件結(jié)案198件;20**年度收案321件結(jié)案305件;20**年度收案562件結(jié)案445件;20**年度收案1092件結(jié)案1088件。

　　由此可見，蕭山物管服務(wù)糾紛呈逐年爆發(fā)式增長態(tài)勢，20**年更是呈倍數(shù)增長。尋找一個(gè)有效的糾紛化解途徑，已成為一個(gè)不可回避的話題。

　　現(xiàn)狀

　　●物管糾紛井噴式增長

　　●因欠費(fèi)，調(diào)解、撤訴結(jié)案的占絕大多數(shù)

　　杭州主城區(qū)的其他法院物管糾紛案件年收案基本在100-200件之間，其中收案較多的江干法院，20**年也僅為522件。相關(guān)人士分析出現(xiàn)上述特點(diǎn)的主要原因之一是蕭山商品房銷售面積從2000年的51萬平方米到20**年的114萬平方米，增幅巨大。

　　而到法院起訴的眾多物管糾紛中，以物管服務(wù)企業(yè)起訴欠費(fèi)業(yè)主即物管服務(wù)合同糾紛案件為主。自20**年至20**年，蕭山法院受理的涉及物管服務(wù)糾紛的案由包括物管服務(wù)合同糾紛、財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛、房屋租賃及買賣合同糾紛、生命健康及身體權(quán)糾紛、不當(dāng)?shù)美m紛、物權(quán)保護(hù)糾紛、占有物返還糾紛及違反安全保障義務(wù)責(zé)任糾紛等近十種。其中，物管服務(wù)合同糾紛案件占絕大多數(shù)。20**年收案中有230件是物管服務(wù)合同糾紛，占比97.05%;20**年收案中有261件，占比81.31%;20**年收案中有441件，占比78.47%;20**年收案中有1086件，占比99.45%。

　　同一物管服務(wù)企業(yè)同時(shí)段起訴的批案(系列案)較多，也且呈逐年大幅增加趨勢。20**年所收237件中10件以上系列案有六批次共110件，50件以上一批次共52件，共計(jì)162件;20**年所收321件中有10件以上系列案五批次共87件，50件以上二批次共133件，共計(jì)220件;20**年所收562件中有10件以上系列案十八批次共373件，50件以上一批次共50件，共計(jì)423件;20**年所收1092件中有10件以上系列案十三批次共194件，50件以上三批次共340件，共計(jì)534件。

　　雖然有關(guān)物管的糾紛案件多，但以調(diào)解、撤訴方式結(jié)案的占大部分，比率超70%，遠(yuǎn)高于同期民商事案件調(diào)撤率，而判決結(jié)案案件中，業(yè)主絕對勝訴比例較低。20**年結(jié)案中以調(diào)解、撤訴方式結(jié)案的有156件，占比78.79%;20**年結(jié)案中有243件，占比79.67%;20**年結(jié)案中有340件，占比77.30%;20**年結(jié)案中有797件，占比73.25%。(見圖二)

　　針對判決結(jié)案案件，蕭山法院20**-20**年的所結(jié)2036件案件中，業(yè)主絕對勝訴不到5件，而勝訴案件大多數(shù)是因?yàn)樵嬷鲝堃殉V訟時(shí)效。

　　庭審中，作為被告方，業(yè)主的抗辯理由中以物管服務(wù)不到位居多。具體抗辯理由主要有以下幾種：1.合同簽訂未經(jīng)業(yè)主同意而無效;2.物管企業(yè)未按合同約定向全體業(yè)主公布物管費(fèi)收支等財(cái)務(wù)狀況;3.保潔、安保、車輛停放管理等服務(wù)不到位，未達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn);4.房屋出現(xiàn)漏水等問題，物管企業(yè)維修不及時(shí)或放任不管;5.違章建筑問題上物管企業(yè)不作為或放任不管;6.存在房屋質(zhì)量等開發(fā)商歷史遺留問題。

　　另外，物管糾紛案件審理有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1.拒交物管費(fèi)的業(yè)主大都基于某一具體問題(或因停車、裝修及財(cái)物被盜等問題)而與物管企業(yè)發(fā)生爭執(zhí)，物管企業(yè)在協(xié)商不下情況下只能提起訴訟，而訴訟又極大加深矛盾;2.庭審過程中雙方抵觸情緒較大，許多業(yè)主并不在意物管費(fèi)支出的數(shù)額，僅希望表現(xiàn)其“出氣”的心理，造成輕易不肯讓步，增加調(diào)解難度;3.開始適用小額訴訟程序?qū)徖矶鄶?shù)小額物管費(fèi)糾紛案件時(shí)，因該程序一審終審，再審啟動(dòng)較為困難，導(dǎo)致因該類案件引發(fā)信訪糾紛增多;4.部分物管糾紛因業(yè)主維權(quán)產(chǎn)生,其邏輯是在業(yè)主的維權(quán)與物管企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量下降與報(bào)復(fù)中惡性循環(huán),雙方都面臨更大的利益損失,并急于從中脫身,但僅憑自身力量無法擺脫，導(dǎo)致各方最后的選擇就是重復(fù)既有選擇--報(bào)復(fù)或反報(bào)復(fù)。

　　原因

　　●引發(fā)糾紛原因眾多

　　●業(yè)主欠費(fèi)只為向物管發(fā)泄不滿

　　蕭山的物管糾紛主要是服務(wù)合同類的糾紛。區(qū)法院對近年來受理的案件進(jìn)行分析后認(rèn)為，主要有以下幾方面的原因：

　　1.物管銷售和服務(wù)相互牽連運(yùn)營體制的盛行，從根源上直接引發(fā)物管服務(wù)糾紛

　　物管服務(wù)糾紛中有相當(dāng)一部分是由開發(fā)商遺留問題所引發(fā)，諸如開發(fā)商在售房期間進(jìn)行盲目承諾，甚至欺騙性宣傳，如物管費(fèi)入住后打折或承諾物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)景觀及綠化工程、文體設(shè)施等配套設(shè)施不到位，之前承諾無法兌現(xiàn)，便向與開發(fā)商發(fā)生直接聯(lián)系的物管企業(yè)主張權(quán)利。

　　很多新小區(qū)前期物管企業(yè)大都由開發(fā)商選擇，這些物管企業(yè)往往是開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)，甚至是子公司，給業(yè)主留下其為開發(fā)商的保護(hù)傘和防火墻的印象。

　　“很多物管糾紛是因購房合同或者合同中消費(fèi)者權(quán)益不能得到有效實(shí)現(xiàn)而引發(fā)，物管企業(yè)不僅不能起

　　到應(yīng)有緩沖作用，有的反而阻止業(yè)主維權(quán)。開發(fā)商與物管企業(yè)利益相關(guān)聯(lián)、法律地位不獨(dú)立的關(guān)系不能理順，影響了物管糾紛解決效率，是物管糾紛產(chǎn)生的重要原因。”民一庭的鄭法官表示。

　　2.物管企業(yè)角色錯(cuò)位，服務(wù)行為及水平有待規(guī)范和提高

　　作為物管服務(wù)合同的受托方，物管企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照委托開展物管服務(wù)事宜，代表并且維護(hù)全體業(yè)主的權(quán)益，為業(yè)主提供服務(wù)，在此基礎(chǔ)上得到營運(yùn)收益與存留，兩者應(yīng)是平等主體之間的委托合同關(guān)系。

　　“但現(xiàn)實(shí)中，部分物管企業(yè)卻凌駕于業(yè)主之上，無視甚至侵害業(yè)主權(quán)益。有的多收費(fèi)少服務(wù);有的擅自處分業(yè)主權(quán)利;有的公益收支賬務(wù)不公開不透明，公攤費(fèi)用高，甚至以押金、罰款、停水電乃至恐嚇、毆打等不當(dāng)手段強(qiáng)制業(yè)主服從其所謂管理，功能錯(cuò)位，從而使矛盾人為激化。”有關(guān)法官說，部分服務(wù)內(nèi)容的缺失導(dǎo)致業(yè)主對物管企業(yè)不滿，如房屋質(zhì)量存在瑕疵，對業(yè)主的維修要求不及時(shí)或干脆置之不理，對小區(qū)停車秩序管理不善以及治安管理、綠化維護(hù)不夠規(guī)范，因此業(yè)主往往以物管企業(yè)管理不善及服務(wù)不周、收費(fèi)服務(wù)不對等為由拒交物管費(fèi)。

　　3.物管服務(wù)合同中對雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、責(zé)任等的約定不明

　　目前，物管合同通常是物管企業(yè)單方面出具的格式合同，業(yè)主參與協(xié)商的程度較低，有的甚至對主要權(quán)利義務(wù)都規(guī)定得含糊不清，而法律、行政性法規(guī)等規(guī)定較為原則，對合同漏洞的直接填補(bǔ)作用有限。

　　因此，在合同約定不明的情況下，業(yè)主與物管企業(yè)之間就合同權(quán)利義務(wù)等理解容易發(fā)生爭議，從而引發(fā)糾紛。

　　4.小區(qū)管理從傳統(tǒng)行政管理向現(xiàn)代自治管理模式轉(zhuǎn)型，業(yè)主從他治到自治的轉(zhuǎn)變成為趨勢，但在轉(zhuǎn)變中還存在不少問題

　　業(yè)主自治作為舶來品，如何自治、自治邊界、救濟(jì)途徑等缺乏經(jīng)驗(yàn)及法律規(guī)范，許多業(yè)主尚未全面地樹立自治及理性消費(fèi)的觀念和意識(shí)，在產(chǎn)生沖突后不能有效化解而導(dǎo)致矛盾積攢、升級(jí)。

　　少部分業(yè)主只愿盡可能少支付物管費(fèi)，希望得到最好的物管服務(wù)，卻不知道這樣不理性的行為帶來的是服務(wù)質(zhì)量降低的惡性循環(huán)，損害小區(qū)或其他業(yè)主的合法權(quán)益;加之很多物管企業(yè)是從開發(fā)商手中直接接管小區(qū)，與業(yè)主之間并未直接簽訂協(xié)議，權(quán)利義務(wù)關(guān)系不明確，雙方缺少溝通，互不信任;少數(shù)業(yè)主將自身權(quán)利任意擴(kuò)大化，將公共部位圍成自家地界，而物管企業(yè)本身監(jiān)管不力，未能及時(shí)制止，其他業(yè)主將少數(shù)業(yè)主的侵權(quán)行為直接歸責(zé)到物管企業(yè)頭上，造成矛盾激化。

　　5.業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)或未成立或成立但未發(fā)揮職能作用

　　小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)等的召開及業(yè)主委員會(huì)的成立等參議權(quán)利未完全按照法定程序進(jìn)行，業(yè)委會(huì)及業(yè)主大會(huì)的職能未能充分發(fā)揮;部分小區(qū)尚未成立業(yè)委會(huì)或已成立但數(shù)年內(nèi)屢次更換成員，導(dǎo)致業(yè)主對其人員、機(jī)構(gòu)設(shè)立等情況不甚了解。部分物管企業(yè)提供服務(wù)基于業(yè)委會(huì)委托，而欠費(fèi)業(yè)主普遍對業(yè)委會(huì)具體情況不知曉，甚至對其性質(zhì)和合法性產(chǎn)生懷疑，造成雙方缺乏信任，一旦發(fā)生糾紛，業(yè)委會(huì)也未起到居中調(diào)停作用。

　　很多案件當(dāng)事人出庭抗辯時(shí)提出，對于其小區(qū)業(yè)委會(huì)不知情，也未參加過業(yè)主大會(huì)，選聘物管企業(yè)也未征求其意見，懷疑物管企業(yè)與業(yè)委會(huì)串通，導(dǎo)致業(yè)主對物管企業(yè)抵觸情緒很大。

　　建議

　　●建立矛盾疏散機(jī)制

　　●規(guī)范業(yè)委會(huì)工作流程

　　●規(guī)范物業(yè)管理

　　1.建立物管糾紛的矛盾疏散機(jī)制，構(gòu)建糾紛多元化化解途徑

　　“物管糾紛‘報(bào)復(fù)與反報(bào)復(fù)’惡性循環(huán)的困境是在沒有外力干預(yù)或外力干預(yù)的力度不夠的條件下形成的，若建立社會(huì)矛盾化解機(jī)制能夠發(fā)揮作用，這個(gè)困境還是可以被打破的。”相關(guān)法官建議，是否可考慮設(shè)立專業(yè)的物管糾紛調(diào)解委員會(huì)，在社區(qū)、街道設(shè)立調(diào)委會(huì)，加上原有的區(qū)級(jí)人民調(diào)解委員會(huì)，分別按難度、影響范圍等層級(jí)調(diào)解，下級(jí)調(diào)解不成的可移送上級(jí)，據(jù)此構(gòu)建多層次的物管預(yù)防調(diào)處網(wǎng)絡(luò)，做到大部分物管糾紛不出社區(qū)和街道，對物管糾紛層層疏導(dǎo)并及時(shí)化解。

　　2.進(jìn)一步規(guī)范業(yè)委會(huì)的選任程序和工作流程

　　業(yè)委會(huì)是全體業(yè)主集中行使權(quán)利的機(jī)構(gòu)，規(guī)范運(yùn)作有利于維護(hù)全體業(yè)主的權(quán)益。一旦出現(xiàn)糾紛，業(yè)委會(huì)可居中進(jìn)行調(diào)解，有利于緩解業(yè)主和物管公司間的對立情緒，也有利于糾紛的解決。當(dāng)然，其前提是業(yè)委會(huì)成立符合相關(guān)規(guī)定。

　　不過，業(yè)主大會(huì)的召開需符合業(yè)主大會(huì)的議事章程。首次業(yè)主大會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由鎮(zhèn)街居委會(huì)、建設(shè)單位業(yè)主代表組成籌備組進(jìn)行籌備，其程序更為復(fù)雜，首次業(yè)主大會(huì)將制訂《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》和《業(yè)委會(huì)章程》等文件。其次，業(yè)委會(huì)的工作應(yīng)按業(yè)委會(huì)的章程進(jìn)行，不得進(jìn)行逾越章程授予的權(quán)利邊界。最后，全體業(yè)主也應(yīng)當(dāng)積極參加業(yè)主大會(huì)，積極行使其權(quán)利。在日常生活中，如有問題應(yīng)積極與業(yè)委會(huì)成員進(jìn)行溝通，表達(dá)其訴求，以便于業(yè)委會(huì)收集業(yè)主意見，進(jìn)一步與物管公司進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)。

　　3.規(guī)范物業(yè)管理，落實(shí)服務(wù)過程公開

　　鑒于當(dāng)前高檔住宅物管因物業(yè)管理收費(fèi)產(chǎn)生的糾紛日益增多，建議相關(guān)價(jià)格主管部門出臺(tái)物管收費(fèi)管理規(guī)定，同時(shí)建立質(zhì)量跟蹤監(jiān)管制度，根據(jù)物業(yè)管理質(zhì)量狀況適時(shí)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);規(guī)范物管報(bào)修受理、投訴、回訪等流程，在業(yè)主報(bào)修時(shí)填寫三聯(lián)單，改變口頭報(bào)修無憑證的弊端;制定物管賬目公開實(shí)施細(xì)則，加強(qiáng)對物管收支情況的監(jiān)管;

　　推廣完善物管服務(wù)合同示范文本，明確物管企業(yè)職責(zé)范圍，避免因職責(zé)不清引發(fā)矛盾。

　　同時(shí)，引導(dǎo)物管服務(wù)企業(yè)強(qiáng)化服務(wù)管理、溝通及品牌經(jīng)營意識(shí)，引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物管消費(fèi)觀念、良好的契約及維權(quán)意識(shí)。發(fā)生糾紛后,積極引導(dǎo)當(dāng)事人選擇低廉、快捷和效率的協(xié)商及調(diào)解方式解決，如借助非訴訟糾紛解決機(jī)制的力量化解矛盾。

篇2：物管糾紛雪球效應(yīng)可帶來雪崩后果

　　物管糾紛“雪球”效應(yīng)可帶來“雪崩”后果

　　近來，全國物業(yè)服務(wù)糾紛事件層出不窮，已凸現(xiàn)為物業(yè)服務(wù)各市場主體和影響城市社會(huì)穩(wěn)定的大問題，且這種糾紛的“雪球”效應(yīng)正在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)形成和迅速擴(kuò)散。各級(jí)政府和社會(huì)各方對此不加以嚴(yán)重關(guān)注和正確引導(dǎo)，可能將發(fā)展演化為物業(yè)服務(wù)和社會(huì)穩(wěn)定的“雪崩”后果。

　　一、當(dāng)前物業(yè)服務(wù)糾紛的嚴(yán)峻形勢

　　1、“業(yè)主自治”權(quán)利使用不當(dāng)，使得業(yè)主獲得良好管理服務(wù)愿望落空。

　　當(dāng)前出現(xiàn)的“業(yè)主自治”權(quán)利在解聘、選聘物管企業(yè)時(shí)使用不當(dāng)，主要表現(xiàn)為業(yè)主服務(wù)消費(fèi)的成熟度不夠和對物管企業(yè)解聘選聘過程的非規(guī)范性及非專業(yè)性兩個(gè)方面。

　　前者，較普遍的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)只片面要求企業(yè)管理服務(wù)水平，卻不顧及物管企業(yè)服務(wù)成本；只看到優(yōu)秀物管企業(yè)的優(yōu)質(zhì)樓盤的管理服務(wù)，卻不考慮自身樓盤硬件條件和管理服務(wù)條件；只期望品牌企業(yè)的服務(wù)，不愿支付品牌服務(wù)費(fèi)用。像南京百家湖別墅花園、湖濱世紀(jì)花園都曾是全國物業(yè)服務(wù)“第一方陣”的名牌企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)服務(wù)，卻不能令各方滿意就是例證。對此，政府、媒體、企業(yè)都有責(zé)任引導(dǎo)、幫助業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)服務(wù)消費(fèi)觀。

　　后者，在實(shí)施“業(yè)主自治”行為“炒”物管企業(yè)時(shí)，表現(xiàn)為隨意性、非專業(yè)性，其既不按相應(yīng)的法定程序接受政府的指導(dǎo)和監(jiān)督，也不接納物業(yè)服務(wù)專業(yè)人士參與對企業(yè)的選聘，其結(jié)果當(dāng)然是新?lián)Q“管家”與“老管家”沒有區(qū)別，甚至不如“老管家”，且由于選聘程序不合法，使得“新”、“老”企業(yè)交替出現(xiàn)大量的“后遺癥”，忙壞了政府主管部門。物業(yè)服務(wù)服務(wù)是個(gè)復(fù)雜的過程，企業(yè)服務(wù)質(zhì)量優(yōu)劣取決于多方面因素，僅權(quán)衡判斷物業(yè)服務(wù)條件與管理服務(wù)范圍一項(xiàng)就不像“買青菜蘿卜”那樣簡單。“業(yè)主自治”“炒”物管企業(yè)行為的不規(guī)范和隨意性一旦泛濫開來，我們可以想象到政府主管部門編制定員的匱乏。

　　2、“業(yè)主自治”權(quán)利的濫用，將物業(yè)區(qū)域廣大業(yè)主利益置于危險(xiǎn)境地。

　　“業(yè)主自治”是法律賦予業(yè)主參與自家物業(yè)服務(wù)的民主權(quán)利，合法選聘物管企業(yè)是業(yè)主的“服務(wù)消費(fèi)”自主權(quán)利。《物業(yè)服務(wù)條例》將業(yè)主選聘物管企業(yè)的決策權(quán)利法定為全體業(yè)主2/3以上業(yè)主權(quán)數(shù)的一致意愿，而不是個(gè)別業(yè)主，也不是業(yè)主委員會(huì)的單方意思表示；選聘物管企業(yè)的活動(dòng)應(yīng)當(dāng)在法規(guī)規(guī)定的框架內(nèi)有序進(jìn)行，并接受政府主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督、吸納物業(yè)服務(wù)專家參與建議。這些市場體系框架，能夠有效確保“業(yè)主自治”權(quán)利的落實(shí)。然而，當(dāng)前連續(xù)不斷發(fā)生在我們身邊的物業(yè)服務(wù)糾紛，大多源于“業(yè)主自治”權(quán)利被個(gè)別業(yè)主“代表”的濫用。個(gè)別業(yè)主委員會(huì)成員要求個(gè)人減免物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)、要求安置親朋就業(yè)......都是滿足個(gè)人私欲、損害全體業(yè)主共同利益的表現(xiàn)。其私欲和不規(guī)范行為，是導(dǎo)致社區(qū)新老物管企業(yè)進(jìn)不來出不去、停水?dāng)嚯姟⑹鹿暑l發(fā)、大字報(bào)滿天飛、打砸現(xiàn)象出現(xiàn)......等嚴(yán)重不良社會(huì)后果的根源。這種“業(yè)主自治”權(quán)利被濫用情況若不被政府主管部門所重視和抑制，其示范效應(yīng)將帶來物業(yè)服務(wù)行業(yè)和社會(huì)安寧危機(jī)的嚴(yán)重后果。

　　3、輿論客觀性不夠，助漲了物業(yè)服務(wù)糾紛的“雪球”效應(yīng)。

　　當(dāng)前，見諸媒體的物業(yè)服務(wù)糾紛事件大多是“譴責(zé)”物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為和鼓勵(lì)“業(yè)主”“炒”物管企業(yè)的導(dǎo)向，且鮮有政府官員和專家學(xué)者客觀、公正加以評判。這很容易使受眾覺得“天下物業(yè)服務(wù)一般黑”。試問全國上萬家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，幾十萬從業(yè)人員與幾億業(yè)主朝夕相處建立的深厚友誼，難道找不出感人的事跡嗎？較發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)保證了城市50%以上區(qū)域的安寧，不可以頌揚(yáng)嗎？物業(yè)服務(wù)企業(yè)確保社區(qū)不發(fā)生**、聚眾鬧事、“非典”擴(kuò)散......不值得稱道嗎？物業(yè)服務(wù)行業(yè)提高居民生活質(zhì)量和生活環(huán)境質(zhì)量所做的努力，不值得鼓勵(lì)嗎？

　　二、遏制物業(yè)服務(wù)糾紛“雪球”效應(yīng)的建議

　　1、規(guī)范“業(yè)主自治”行為刻不容緩。

　　在《物業(yè)服務(wù)條例》及相關(guān)配套行政法規(guī)框架下，嚴(yán)格規(guī)范業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在解聘、選聘物管企業(yè)時(shí)的行為刻不容緩。各級(jí)政府行政主管部門有責(zé)任，且應(yīng)該在解聘、選聘物管企業(yè)活動(dòng)中發(fā)揮指導(dǎo)和監(jiān)督作用，依法規(guī)范業(yè)主解聘、選聘物管企業(yè)的決策、程序和過程。對違規(guī)操作行為應(yīng)當(dāng)旗幟鮮明、著力堅(jiān)決予以制止和糾正。建立起“法定權(quán)數(shù)業(yè)主決策、程序合法、專家參與、過程公開透明”的物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)機(jī)制，從源頭遏制物業(yè)服務(wù)糾紛的泛濫。

　　2、正確引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)服務(wù)消費(fèi)。

　　南京市80%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧損，原因很多，但物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)普遍偏低是主要原因。而當(dāng)前南京物業(yè)服務(wù)市場競爭仍聚焦在價(jià)格惡性競爭上。當(dāng)然，消費(fèi)者的“優(yōu)質(zhì)低價(jià)”消費(fèi)心理是可以理解的，孰不知物業(yè)服務(wù)的價(jià)格體系一開始就建立和形成于收不抵支的成本底線上，在這樣的成本底線上再搞價(jià)格惡性競爭，無異于砸穿行業(yè)的“鍋底”，其結(jié)果陷入“企業(yè)裁減服務(wù)→業(yè)主越發(fā)不滿意→業(yè)主越發(fā)不交費(fèi)→誰家企業(yè)也無法生存”的惡性循環(huán)中，最終受害的是業(yè)主的共同利益。所以，社會(huì)各方有責(zé)任宣傳、引導(dǎo)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)服務(wù)消費(fèi)行為，倡導(dǎo)業(yè)主“用合理的價(jià)格在市場上采購到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)”。

　　3、規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場行為。

　　企業(yè)守法經(jīng)營是定律和企業(yè)本份，參與違規(guī)招標(biāo)活動(dòng)就是參與違法經(jīng)營活動(dòng)；至于低于服務(wù)成本惡性競爭的行為，這既是擾亂公平競爭的市場環(huán)境和秩序，也是企業(yè)的“自殺”行為，還是遺害業(yè)主、社會(huì)的不負(fù)責(zé)任的做法。政府主管部門有責(zé)任“維持市場秩序”，有義務(wù)維護(hù)業(yè)主的根本利益，對物管企業(yè)參與違規(guī)招標(biāo)活動(dòng)和低于管理服務(wù)成本競爭行為進(jìn)行制裁和譴責(zé)也是政府主管部門的本份。

　　總之，當(dāng)前物業(yè)服務(wù)糾紛的“雪球”效應(yīng)正在擴(kuò)散，社會(huì)各方，特別是各級(jí)政府有責(zé)任抑制它的進(jìn)一步發(fā)展，使“業(yè)主自治”權(quán)利在規(guī)范、有序、健康的良好秩序中落實(shí)，以確保gg開放和社會(huì)穩(wěn)定的大好局面。

　　南京北辰物業(yè)服務(wù)咨詢有限公司謝瑤揚(yáng)

篇3：物管案例討論:業(yè)主在物業(yè)服務(wù)糾紛中抗辯權(quán)

　　物管案例討論：業(yè)主在物業(yè)服務(wù)糾紛中的抗辯權(quán)

　　一、問題的提出

　　業(yè)主甲于20**年10月份購買位于**市**住宅小區(qū)的三室兩廳樓房一處，次年3月份甲因其私有轎車在小區(qū)停放時(shí)遭損害，要求該小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司乙承擔(dān)轎車損害賠償，乙以其無責(zé)任而拒絕賠付，雙方發(fā)生爭執(zhí)后，協(xié)商無果。甲從此拒絕向乙繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。20**年2月乙向人民法院提起訴訟，請求判令甲支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及滯納金。庭審中，甲以乙未能如約履行小區(qū)物業(yè)服務(wù)義務(wù)(如小區(qū)所存在的保潔、保安等問題)為由，來支持自己的拒繳行為。那么，甲針對乙的訴訟請求而提出的抗辯理由能否得到法院的支持?

　　二、意見分歧

　　第一種意見：甲的抗辯理由應(yīng)予支持。其理由為甲、乙雙方形成物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，乙收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，是以其履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)為前提的，如果其對小區(qū)的物業(yè)服務(wù)未能履行其義務(wù)，業(yè)主甲當(dāng)然有權(quán)行使抗辯權(quán)，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。

　　第二種意見：甲的抗辯理由不予支持。其理由是，物業(yè)管理的對象是小區(qū)的共有部分，乙所提供的物業(yè)服務(wù)，其受益人是小區(qū)的全體業(yè)主，而不僅僅是甲一人。相反，甲作為小區(qū)業(yè)主成員之一，當(dāng)然享有對共有部分的使用、收益等權(quán)利，所以其應(yīng)繳納以維修養(yǎng)護(hù)共有部分為用途的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　三、分析

　　在論證業(yè)主甲的抗辯權(quán)是否成立之前，我們先來明晰一下物業(yè)管理的特點(diǎn)，這將有助于探討該問題。

　　(一)物業(yè)管理作為服務(wù)行為所具有的特點(diǎn)

　　物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，對業(yè)主所有的共有部分實(shí)施維修、養(yǎng)護(hù)的行為，其實(shí)質(zhì)屬于有償委任行為。由于該行為所涉及業(yè)主的多人數(shù)以及共有部分的非獨(dú)占性，其具有以下特點(diǎn)。

　　1．業(yè)主行為在物業(yè)管理中屬于群體行為

　　物業(yè)管理產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)是建筑區(qū)分所有權(quán)這一復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。在這一法律關(guān)系中，業(yè)主在享有具有獨(dú)占性的專有部分所有權(quán)的同時(shí)，彼此之間也對與其專有部分不可分離的共有部分形成共有關(guān)系。在選擇如何有效地維修養(yǎng)護(hù)與每一位業(yè)主具有利害關(guān)系的共有部分時(shí)，出于效率及成本的考慮，物業(yè)管理制度逐漸成為享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的業(yè)主的最佳選擇。在物業(yè)管理中，作為物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系的一方民事主體，業(yè)主選擇物業(yè)管理的共同目標(biāo)是共有部分能夠得到及時(shí)、有效的維護(hù)，并以此形成一個(gè)利益團(tuán)體，在這其中，明確業(yè)主成員的行為規(guī)范是業(yè)主公約，維系彼此關(guān)系的行為模式是業(yè)主議事規(guī)則。因此，多人數(shù)的業(yè)主在物業(yè)管理中，其行為具有群體行為的特征，屬于群體行為，當(dāng)然這也包括業(yè)主對共有部分的使用、收益以及對共有部分維護(hù)費(fèi)用的承擔(dān)。可是，在這個(gè)群體中，業(yè)主的行為并不是保持一致的，如業(yè)主何時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、每次繳納費(fèi)用的多少以及是否繳納等都是由業(yè)主自己做出判斷的。但是這些個(gè)體行為又因共有部分共有關(guān)系結(jié)合起來，反作用于物業(yè)管理的實(shí)施程度，即對業(yè)主共有部分的維修養(yǎng)護(hù)是否是由每一位業(yè)主所承擔(dān)的，這涉及到業(yè)主之間的公平問題。因?yàn)椋捎诠灿胁糠直旧砭哂械姆仟?dú)占性，不繳納(或少繳納)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主與已繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主一樣享有使用、收益的權(quán)利。

　　2．物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)具有持續(xù)性、不易計(jì)量的特點(diǎn)

　　在物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)是以勞務(wù)為載體的，這種付出過程很難以一定的標(biāo)準(zhǔn)尺度衡量，因?yàn)榫唧w實(shí)施服務(wù)行為的企業(yè)員工其技術(shù)能力、敬業(yè)程度等自身因素是參差不一的、不易被人(尤其對于業(yè)主而言)覺察的。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是針對共有部分為業(yè)主提供服務(wù)的，由于共有部分的非獨(dú)占性以及業(yè)主的多人數(shù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為對每一名業(yè)主的影響程度也是難以做出客觀評估的。唯一可以看到的只是服務(wù)結(jié)果(即共有部分的維修養(yǎng)護(hù)現(xiàn)狀)，這種結(jié)果雖然可以作為衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的客觀表象，但其又會(huì)因每一名業(yè)主的主觀需求不同而產(chǎn)生不同的結(jié)論。但這不能否定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的付出過程中所含有的勞務(wù)支出，而這一支出又基于物業(yè)服務(wù)行為本身的特點(diǎn)具有持續(xù)性。所以，當(dāng)業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，并不是處于一次服務(wù)行為對應(yīng)一次收費(fèi)的計(jì)費(fèi)模式。

　　(二)業(yè)主在物業(yè)服務(wù)糾紛中的抗辯權(quán)

　　物業(yè)服務(wù)合同作為雙務(wù)合同，在其履行中，同樣存在一方當(dāng)事人行使抗辯權(quán)，即針對對方的請求權(quán)提出一定的事實(shí)理由以阻卻其請求權(quán)實(shí)現(xiàn)的情形。根據(jù)我國《合同法》第66、67、68條規(guī)定，抗辯權(quán)可分為同期履行抗辯權(quán)、后履行抗辯權(quán)、不安抗辯權(quán)。由于物業(yè)服務(wù)合同具有履約期限長、履約行為持續(xù)的特點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)、業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為通常是沒有先后順序的。在物業(yè)服務(wù)糾紛中，

業(yè)主最直接的自濟(jì)手段就是拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并以一定的抗辯事由來支持自己的這種行為。最常見的是當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求業(yè)主履行繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)義務(wù)時(shí)，業(yè)主以其提供的服務(wù)不符合物業(yè)服務(wù)合同約定為由而拒絕其履約要求。這屬于業(yè)主行使同期履行抗辯權(quán)的行為，如本文案例中的業(yè)主甲主張的拒繳事由。但是該抗辯權(quán)是否成立呢?

　　四、結(jié)論及理由

　　本文認(rèn)為，甲的該抗辯權(quán)不成立，理由如下：

　　(一)從法理分析，該抗辯權(quán)的成立將成為業(yè)主規(guī)避法定義務(wù)的合法理由

　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)屬于權(quán)利束，是由業(yè)主對專有部分的專有權(quán)、共有部分的共有權(quán)、以及其成員權(quán)構(gòu)成。其中對于共有部分，業(yè)主不僅享有對共有部分使用、收益等權(quán)利，而且還須承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)的義務(wù)。之所以明確業(yè)主對共有部分的維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)，是因?yàn)楣灿胁糠志哂蟹桥潘裕恳幻麡I(yè)主雖然對之享有所有權(quán)，但不能行使獨(dú)占，從而業(yè)主對共有部分缺乏實(shí)施維修、養(yǎng)護(hù)的激勵(lì)或約束。可是，由于共有部分與專有部分在物理形態(tài)上構(gòu)成不可或缺且不可分離(割)的整體，共有部分對于專有部分的使用具有輔助作用，則共有部分的維修、養(yǎng)護(hù)直接關(guān)系到專有部分的利用程度，這對于業(yè)主而言是有利害關(guān)系的。同時(shí)，也為了防止個(gè)別業(yè)主在這群體性活動(dòng)中采取“搭便車”行為。這一義務(wù)于業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權(quán)時(shí)產(chǎn)生，并伴隨于權(quán)利持有期間，是業(yè)主對自己財(cái)產(chǎn)應(yīng)盡的義務(wù)，屬于業(yè)主的法定義務(wù)，不應(yīng)以其他事由(如拋棄對共有部分的權(quán)利)規(guī)避。但是由于共有部分的非排他性以及業(yè)主的多人數(shù)等客觀情況對業(yè)主自身實(shí)施共有部分維修、養(yǎng)護(hù)行為的限制，物業(yè)管理逐漸成為業(yè)主實(shí)施共有部分維修、養(yǎng)護(hù)的最經(jīng)濟(jì)選擇，即業(yè)主通過建立一定的組織以形成具有約束力的共同意志來委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施共有部分的維修、養(yǎng)護(hù)事務(wù)。在物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供的不是一件被物化的新產(chǎn)品，而是勞務(wù)，通過代替業(yè)主宋維護(hù)業(yè)已存在的共有部分以獲取一定的報(bào)酬，其實(shí)質(zhì)為有償委任行為。這不能說對共有部分的維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)就此轉(zhuǎn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，因?yàn)闃I(yè)主就物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)行為發(fā)生的費(fèi)用(物業(yè)服務(wù)費(fèi))予以承擔(dān)恰恰說明業(yè)主在履行其維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)，只不過是具體實(shí)施行為人發(fā)生變化而已。如果業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)行為未符合物業(yè)服務(wù)合同約定而拒絕承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯權(quán)成立，其結(jié)果是為業(yè)主規(guī)避其法定義務(wù)提供了合法性支持。即無物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，業(yè)主對共有部分的維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)是明確并必須履行的，當(dāng)存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，業(yè)主對自己的財(cái)產(chǎn)卻可以不履行此義務(wù)。此外，在業(yè)主這一群體中，業(yè)主的行為是非一致的，當(dāng)有些業(yè)主已繳納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，而個(gè)別業(yè)主卻以上述抗辯事由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，由于共有部分的非排他性，二者仍會(huì)毫無差別的利用共有部分，這時(shí)該抗辯權(quán)就成為了個(gè)別業(yè)主實(shí)施“搭便車”行為的合法理由，這對繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主是不公平的。從這個(gè)角度而言，物業(yè)管理將成為一種脫法行為，這與物業(yè)管理制度的設(shè)計(jì)初衷明顯是相違背的。

　　(二)從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，該抗辯權(quán)的成立將會(huì)產(chǎn)生不經(jīng)濟(jì)

　　如果業(yè)主甲的抗辯權(quán)裁判成立，其所維護(hù)的是個(gè)人權(quán)益還是共同權(quán)益呢?

　　1．作為業(yè)主甲而言，將其拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)界定為是對自身權(quán)益的維護(hù)，則該裁判對其他業(yè)主無約束力。但共有部分對于業(yè)主而言，是不可分割的共同權(quán)益，并且對該權(quán)益的享有并不以業(yè)主須承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)為前提條件的，那么，當(dāng)業(yè)主甲以此合法事由不須支付共有部分的維護(hù)成本(物業(yè)服務(wù)費(fèi))，卻與其他已繳納該費(fèi)用的業(yè)主一樣享有共有部分權(quán)益時(shí)，這實(shí)際就從共有部分中“分解”出業(yè)主甲的利益，是最大化其個(gè)人利益，對其他業(yè)主產(chǎn)生負(fù)“外部性”，是不經(jīng)濟(jì)的。

　　2．由于業(yè)主甲作為業(yè)主群體中的一員，其拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為應(yīng)屬于對業(yè)主共同權(quán)益的維護(hù)。物業(yè)管理中，業(yè)主的群體行為是以共有部分權(quán)益為核心而結(jié)合起來的，每個(gè)業(yè)主的行為不只是單純的個(gè)人行為，而應(yīng)是受制于有利于以共有部分權(quán)益為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的行為，所以，業(yè)主的行為目標(biāo)應(yīng)是一致的。當(dāng)業(yè)主甲的抗辯權(quán)成立，其維護(hù)的應(yīng)是含有其權(quán)益(但不止其一人)的共有部分而產(chǎn)生的共同權(quán)益，其效力應(yīng)及于其他業(yè)主。也就是說，其他業(yè)主也有權(quán)以此拒絕履行繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)義務(wù)。但由于業(yè)主繳費(fèi)行為的非一致性，則存在以下問題：已繳納的是否應(yīng)予退還?業(yè)主繳費(fèi)的期限不一致，是否界定一個(gè)拒繳費(fèi)用的時(shí)間起點(diǎn)?這個(gè)時(shí)間點(diǎn)又如何來確定?能否以此認(rèn)定在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)之前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)是符合約定的，應(yīng)予繳費(fèi)：而在此之后，該服務(wù)則不符合約定，故業(yè)主有權(quán)拒繳，這種認(rèn)定對于分割具有連續(xù)性的勞務(wù)行為，其客觀性、合理性何在?另外，當(dāng)全體業(yè)主以該抗辯權(quán)拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，雖然該抗辯權(quán)屬于一時(shí)性抗辯權(quán)，即在物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)達(dá)到合同約定時(shí)，業(yè)主方可繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以主張業(yè)主未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其無能力提供服務(wù)，如果這樣的話，將會(huì)進(jìn)入因果循環(huán)的怪圈，雙方漸漸形成僵持，那么，隨著時(shí)間的持續(xù)，業(yè)主的生活、生產(chǎn)秩序就會(huì)受到消極影響，成為最大的受害者。上述這些復(fù)雜、不確定的因素使訴訟及執(zhí)行過程中對于保障業(yè)主的共同權(quán)益產(chǎn)生極大的不可預(yù)測性，隨之而來的不確定則需要司法機(jī)關(guān)及合同雙方投入大量的精力來做定性、定量分析，以最大程度的維護(hù)裁判的說服力和公信力，這一實(shí)施過程將產(chǎn)生很大的成本。

　　五、其他情形

　　通過以上分析，業(yè)主甲的抗辯權(quán)在物業(yè)管理這一特殊民事活動(dòng)中是不應(yīng)成立的。在物業(yè)服務(wù)糾紛中，業(yè)主還可能于以下幾種情形行使抗辯權(quán)。

　　(一)未簽訂物業(yè)服務(wù)合同

　　當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，業(yè)主乙以其與物業(yè)服務(wù)企業(yè)未簽訂物業(yè)服務(wù)合同，故其無義務(wù)繳納該費(fèi)用。那么，業(yè)主乙的抗辯權(quán)是否成立呢?這里區(qū)分三種情況：

　　1．雖然業(yè)主乙與物業(yè)服務(wù)企業(yè)未簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但其所在物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主已按《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11、12條規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。此時(shí)，業(yè)主乙的個(gè)人行為應(yīng)服從業(yè)主的共同決定，即履行繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。其以未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒絕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約請求是不成立的。

　　2．業(yè)主乙所在物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同對該物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主提供服務(wù)的，業(yè)主乙的抗辯權(quán)則不成立。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第21條規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。當(dāng)建設(shè)單位將物業(yè)逐漸轉(zhuǎn)移至眾多的業(yè)主時(shí)，接受服務(wù)的主體也隨之變?yōu)闃I(yè)主。根據(jù)該條例第26條規(guī)定，在業(yè)主委員會(huì)未與其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂正式物業(yè)服務(wù)合同的前提下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)提供服務(wù)，這是基于合法權(quán)源的履約行為，那么對應(yīng)的，業(yè)主也須繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。這主要是為了保證前期物業(yè)服務(wù)合同與正式物業(yè)服務(wù)合同的銜接。

　　3．物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不存在任何

合約的情況下，對業(yè)主乙所在物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主提供服務(wù)，從而以業(yè)主為實(shí)際受益人為由，要求業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主乙的抗辯權(quán)則成立。物業(yè)管理作為一種民事活動(dòng)，它是以合同雙方所達(dá)成的合約為基礎(chǔ)的。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)再無任何依據(jù)的情況下，來實(shí)施物業(yè)管理，已構(gòu)成對業(yè)主自由支配其自有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的干涉，從形式上看物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護(hù)業(yè)主的共同權(quán)益，但實(shí)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是在追求企業(yè)的自身利益——獲取報(bào)酬。所以對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的這種單方面行為，業(yè)主當(dāng)然有權(quán)拒絕。

　　(二)建筑質(zhì)量問題

　　對于業(yè)主以物業(yè)存在建筑質(zhì)量問題來拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，該抗辯事由是不應(yīng)支持的。建筑質(zhì)量問題屬于物的瑕疵，應(yīng)由該物業(yè)的原所有權(quán)人(建設(shè)單位或其他出賣人)承擔(dān)保證義務(wù)，這是物業(yè)買賣法律關(guān)系予以調(diào)整的內(nèi)容，與物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系沒有任何關(guān)系。所以，這一責(zé)任轉(zhuǎn)移至物業(yè)服務(wù)企業(yè)是沒有依據(jù)的。

　　(三)拋棄共有部分權(quán)利

　　業(yè)主承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)，是以業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權(quán)為前提的。但是，業(yè)主能否以拋棄共有部分權(quán)利來規(guī)避其履行該義務(wù)嗎?業(yè)主對共有部分的共有權(quán)，是其建筑物區(qū)分所有權(quán)不可或缺的組成部分，這是與物業(yè)的現(xiàn)實(shí)物理狀態(tài)及使用關(guān)聯(lián)性相對應(yīng)的，即業(yè)主的專有部分與共有部分是統(tǒng)一的整體，業(yè)主須借助于共有部分的輔助，方能達(dá)到有效使用專有部分的目的。業(yè)主即使可以放棄共有部分權(quán)利，但無法放棄其對共有部分的利用。如果任由業(yè)主放棄共有部分權(quán)利而不承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)，勢必產(chǎn)生其與其他業(yè)主一樣利用共有部分的“搭便車”現(xiàn)象。那么，為了防止這種現(xiàn)象的發(fā)生，業(yè)主以其拋棄共有部分權(quán)利來拒絕承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)是不應(yīng)成立的。因此，對共有部分承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)作為業(yè)主應(yīng)盡的法定義務(wù)，業(yè)主是不應(yīng)有任何理由予以規(guī)避的。

　　(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自收費(fèi)行為

　　業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，雙方應(yīng)按照合同的約定履行。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的服務(wù)范圍、及相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自擴(kuò)大服務(wù)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這已構(gòu)成違約。那么，業(yè)主以該違約行為為由拒絕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約要求是成立的。

　　六、業(yè)主維權(quán)方式的完善

　　上述案例業(yè)主甲與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)糾紛在現(xiàn)實(shí)中非常具有普遍性。業(yè)主甲行使抗辯權(quán)的目的是為了促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供符合物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)，但從以上分析業(yè)主甲的抗辯權(quán)行使的效果具有不確定的風(fēng)險(xiǎn)和不可預(yù)測的成本支出等情形，故其抗辯權(quán)不應(yīng)成立后，是否意味著業(yè)主別無其他相對應(yīng)的有效的維權(quán)方式來制約、控制物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量嗎?答案是否定的。可以選擇其他替代方式，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)為其未達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)行為承擔(dān)責(zé)任，以維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，從而使合同雙方在權(quán)利、義務(wù)上處于相對平衡狀態(tài)。

　　業(yè)主將對共有部分的維修、養(yǎng)護(hù)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施，其目的是通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化服務(wù)使共有部分得到更及時(shí)、有效的維護(hù)，為此，在雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中，是明確物業(yè)服務(wù)范圍及標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等基本內(nèi)容的。在履行中，雖然當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)未達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，法院可以應(yīng)業(yè)主的請求判令物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施等責(zé)任，但這些補(bǔ)救行為同物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約行為一樣，它是作用于共有部分的，由于共有部分是多人數(shù)業(yè)主的共同權(quán)益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往比業(yè)主在共有部分是否維修、維修范圍、開支多少、施工質(zhì)量等信息的獲取、甄別等方面更具有優(yōu)勢。再者，業(yè)主出于對共有部分維權(quán)成本、收益的考慮，也缺乏監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的激勵(lì)。這同樣不可避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)在補(bǔ)救行為中“偷懶”。所以這些責(zé)任并不能成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施符合合同約定的服務(wù)行為的有效激勵(lì)措施。

　　當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為物化于共有部分，形成服務(wù)結(jié)果，即共有部分的維修、養(yǎng)護(hù)現(xiàn)狀是業(yè)主能切身體驗(yàn)的，并且以此現(xiàn)實(shí)與物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相比較，來判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為是否滿足業(yè)主所追求的合約目的是更具有可操作性的。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的共有部分達(dá)不到物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為已構(gòu)成違約。業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)合同承擔(dān)違約金的責(zé)任。根據(jù)合同法的規(guī)定，違約責(zé)任是無過錯(cuò)責(zé)任，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的事實(shí)存在，業(yè)主便可主張違約金，該利益屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)未對共有部分實(shí)施合乎約定的維修、養(yǎng)護(hù)而產(chǎn)生的共同利益，應(yīng)歸屬于全體業(yè)主。另外，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)面對這一直接、顯性的經(jīng)濟(jì)責(zé)任時(shí)，其必將慎重履行物業(yè)服務(wù)合同。但由于物業(yè)服務(wù)合同具有履約行為持續(xù)、履約期限長的特點(diǎn)，以防業(yè)主濫用訴權(quán)、重復(fù)主張的發(fā)生，可以在業(yè)主主張違約金時(shí)前置一個(gè)程序，如經(jīng)業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出整改通知后，仍未履行等等。然而在現(xiàn)實(shí)中，由于業(yè)主的多人數(shù)因素，業(yè)主對合同的嚴(yán)謹(jǐn)性缺乏激勵(lì)，物業(yè)服務(wù)合同往往未包含物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供的服務(wù)不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)承擔(dān)違約金的規(guī)定，為了彌補(bǔ)這一合同漏洞，我們可在法律上明確法定違約金，以做為合同補(bǔ)充，維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。

　　如果因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的行為造成個(gè)別業(yè)主人身、非共有部分財(cái)產(chǎn)損失的，業(yè)主亦可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提起侵權(quán)之訴，其訴訟利益應(yīng)歸屬于受侵害的業(yè)主本人。

　　綜上，明確違約金是促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，保障業(yè)主得到優(yōu)質(zhì)服務(wù)的最有效、最經(jīng)濟(jì)的維權(quán)方式