物管糾紛“雪球”效應可帶來“雪崩”后果

　　近來，全國物業服務糾紛事件層出不窮，已凸現為物業服務各市場主體和影響城市社會穩定的大問題，且這種糾紛的“雪球”效應正在經濟較發達地區形成和迅速擴散。各級政府和社會各方對此不加以嚴重關注和正確引導，可能將發展演化為物業服務和社會穩定的“雪崩”后果。

　　一、當前物業服務糾紛的嚴峻形勢

　　1、“業主自治”權利使用不當，使得業主獲得良好管理服務愿望落空。

　　當前出現的“業主自治”權利在解聘、選聘物管企業時使用不當，主要表現為業主服務消費的成熟度不夠和對物管企業解聘選聘過程的非規范性及非專業性兩個方面。

　　前者，較普遍的物業服務消費只片面要求企業管理服務水平，卻不顧及物管企業服務成本；只看到優秀物管企業的優質樓盤的管理服務，卻不考慮自身樓盤硬件條件和管理服務條件；只期望品牌企業的服務，不愿支付品牌服務費用。像南京百家湖別墅花園、湖濱世紀花園都曾是全國物業服務“第一方陣”的名牌企業提供物業服務服務，卻不能令各方滿意就是例證。對此，政府、媒體、企業都有責任引導、幫助業主樹立正確的物業服務服務消費觀。

　　后者，在實施“業主自治”行為“炒”物管企業時，表現為隨意性、非專業性，其既不按相應的法定程序接受政府的指導和監督，也不接納物業服務專業人士參與對企業的選聘，其結果當然是新換“管家”與“老管家”沒有區別，甚至不如“老管家”，且由于選聘程序不合法，使得“新”、“老”企業交替出現大量的“后遺癥”，忙壞了政府主管部門。物業服務服務是個復雜的過程，企業服務質量優劣取決于多方面因素，僅權衡判斷物業服務條件與管理服務范圍一項就不像“買青菜蘿卜”那樣簡單?！皹I主自治”“炒”物管企業行為的不規范和隨意性一旦泛濫開來，我們可以想象到政府主管部門編制定員的匱乏。

　　2、“業主自治”權利的濫用，將物業區域廣大業主利益置于危險境地。

　　“業主自治”是法律賦予業主參與自家物業服務的民主權利，合法選聘物管企業是業主的“服務消費”自主權利?！段飿I服務條例》將業主選聘物管企業的決策權利法定為全體業主2/3以上業主權數的一致意愿，而不是個別業主，也不是業主委員會的單方意思表示；選聘物管企業的活動應當在法規規定的框架內有序進行，并接受政府主管部門的指導和監督、吸納物業服務專家參與建議。這些市場體系框架，能夠有效確?！皹I主自治”權利的落實。然而，當前連續不斷發生在我們身邊的物業服務糾紛，大多源于“業主自治”權利被個別業主“代表”的濫用。個別業主委員會成員要求個人減免物業服務服務費、要求安置親朋就業......都是滿足個人私欲、損害全體業主共同利益的表現。其私欲和不規范行為，是導致社區新老物管企業進不來出不去、停水斷電、事故頻發、大字報滿天飛、打砸現象出現......等嚴重不良社會后果的根源。這種“業主自治”權利被濫用情況若不被政府主管部門所重視和抑制，其示范效應將帶來物業服務行業和社會安寧危機的嚴重后果。

　　3、輿論客觀性不夠，助漲了物業服務糾紛的“雪球”效應。

　　當前，見諸媒體的物業服務糾紛事件大多是“譴責”物業服務企業行為和鼓勵“業主”“炒”物管企業的導向，且鮮有政府官員和專家學者客觀、公正加以評判。這很容易使受眾覺得“天下物業服務一般黑”。試問全國上萬家物業服務企業，幾十萬從業人員與幾億業主朝夕相處建立的深厚友誼，難道找不出感人的事跡嗎？較發達地區物業服務企業保證了城市50%以上區域的安寧，不可以頌揚嗎？物業服務企業確保社區不發生**、聚眾鬧事、“非典”擴散......不值得稱道嗎？物業服務行業提高居民生活質量和生活環境質量所做的努力，不值得鼓勵嗎？

　　二、遏制物業服務糾紛“雪球”效應的建議

　　1、規范“業主自治”行為刻不容緩。

　　在《物業服務條例》及相關配套行政法規框架下，嚴格規范業主、業主大會、業主委員會在解聘、選聘物管企業時的行為刻不容緩。各級政府行政主管部門有責任，且應該在解聘、選聘物管企業活動中發揮指導和監督作用，依法規范業主解聘、選聘物管企業的決策、程序和過程。對違規操作行為應當旗幟鮮明、著力堅決予以制止和糾正。建立起“法定權數業主決策、程序合法、專家參與、過程公開透明”的物業服務招標投標機制，從源頭遏制物業服務糾紛的泛濫。

　　2、正確引導物業服務服務消費。

　　南京市80%的物業服務企業虧損，原因很多，但物業服務服務費普遍偏低是主要原因。而當前南京物業服務市場競爭仍聚焦在價格惡性競爭上。當然，消費者的“優質低價”消費心理是可以理解的，孰不知物業服務的價格體系一開始就建立和形成于收不抵支的成本底線上，在這樣的成本底線上再搞價格惡性競爭，無異于砸穿行業的“鍋底”，其結果陷入“企業裁減服務→業主越發不滿意→業主越發不交費→誰家企業也無法生存”的惡性循環中，最終受害的是業主的共同利益。所以，社會各方有責任宣傳、引導業主的物業服務服務消費行為，倡導業主“用合理的價格在市場上采購到優質的服務”。

　　3、規范物業服務企業的市場行為。

　　企業守法經營是定律和企業本份，參與違規招標活動就是參與違法經營活動；至于低于服務成本惡性競爭的行為，這既是擾亂公平競爭的市場環境和秩序，也是企業的“自殺”行為，還是遺害業主、社會的不負責任的做法。政府主管部門有責任“維持市場秩序”，有義務維護業主的根本利益，對物管企業參與違規招標活動和低于管理服務成本競爭行為進行制裁和譴責也是政府主管部門的本份。

　　總之，當前物業服務糾紛的“雪球”效應正在擴散，社會各方，特別是各級政府有責任抑制它的進一步發展，使“業主自治”權利在規范、有序、健康的良好秩序中落實，以確保gg開放和社會穩定的大好局面。

　　南京北辰物業服務咨詢有限公司謝瑤揚

篇2：物管中心副總經理/經理助理崗位職責

　　物管中心副總經理/經理助理崗位職責

　　a）在總經理/經理領導下，協助總經理/經理做好各項領導工作。

　　b）按總經理/經理的指示和授權，在分管范圍內主持、處理工作。

　　c）協助總經理/經理對各類文件進行審核。

　　d）監督物管中心管理體系運行情況、改進活動。

　　e）指導分管部門的業務工作，并檢查工作執行情況。

　　f）完成上級領導交辦的其他工作。

篇3：物管中心行政人事部經理崗位職責

　　物管中心行政人事部經理崗位職責

　　a)貫徹執行公司、物管中心各項規章制度、工作標準和《員工手冊》的要求。

　　b)領導本部門完成各項經營管理目標，組織各部門分解下達各崗位工作指標，對本部門的工作和服務質量負責。

　　c)負責擬訂本部門工作計劃，并監督檢查執行情況。

　　d)負責審訂本部門的各類公文。

　　e)負責組織法律法規文件的收集、匯總、上報、更新等項工作。

　　f)負責職業安全健康衛生管理方面的協調和管理工作。

　　g)負責與本部門有關的對外聯系協調工作。

　　h)負責安排、落實后勤保障工作。

　　i)負責物管中心部門經理助理級以下崗位員工的招聘、考核、調配、呈報工作。

　　j)組織各部門編制物管中心部門經理助理（含）以下人員的《崗位工作說明》。

　　k)負責對員工的獎勵、加班、津貼、工傷、請（休）假進行審核和報批。

　　l)根據工作需要和人事管理權限提出人員調配、工資、勞保福利計劃及調整意見，經批準后組織實施。

　　m)負責監督檢查物管中心培訓工作開展情況。

　　n)按權限進行本部門員工的績效考核。

　　o)負責審核本部門的各類公文。

　　p)負責領導實施物管中心的后勤保障工作。

　　q)完成上級領導交辦的其他工作。