業主入住拿鑰匙，物業公司要求簽約合法嗎

　　小王購買了一套期房。住房建成后，在辦理入住手續時，物業管理公司提出兩個要求：第一，簽訂業主規約;第二，簽三年的物業管理協議。小王發現業主規約中有些條款與開發商的承諾不一樣，同時他認為簽訂3年的管理協議也是不合理的，所以他拒絕了物業管理公司的要求，結果該物業管理公司卻以此為由不給他房屋鑰匙。

　　請問,物業管理公司這種做法合法嗎?

　　小王該怎么辦?

　　物業管理公司在為業主辦理入住手續時，由于業主不簽業主公約和管理合同而拒絕交付房鑰匙的做法明顯欠妥，也是不合法的。

　　案例分析

　　1、業主在購買房屋時，已與開發商簽訂了房屋買賣合同。作為開發商，按照合同約定收取業主的購房款，就應該履行向業主交付房屋的義務，這與物業管理公司是沒有關系的。如果開發商或是物業管理公司因為業主沒有簽訂業主公約、對物業管理公司協議有意見而拒絕給業主辦理入住手續、不給業主鑰匙等，這種行為構成開發商對業主的違約，也是對業主權益的侵害。

　　2、逼迫業主簽訂3年的物業管理協議是沒有道理的，既不符合國家有關的法律規定，也與目前物業管理市場的現實格格不入。物業管理公司要求業主把臨時性的物業管理服務協議改為3年的物業管理合同，這是荒唐的，也是違反法律規定的，業主當然有權拒絕。

　　3、如果物業管理公司因為以上原因拒絕交付鑰匙，作為業主，可以直接找開發商交涉，如果不成，可以到法院起訴開發商違約，并要求其承擔違約導致的損失賠償。

篇2：入住管理標準作業規程(A版)

　　入住管理標準作業規程(A版)

　　文件編號：**-WI-KF-08

　　1. 目的

　　1.1 規范業主入住管理工作，確保業主順利入伙。

　　2. 適用范圍

　　2.1適用于業主入住的管理工作。

　　3. 職責

　　3.1 管理處經理負責組織安排入伙工作;

　　3.2 客戶中心主管負責協助經理安排業主入住工作;

　　3.3 客戶中心專員負責具體辦理入住手續;

　　3.4 財務部負責核收各項入住費用;

　　3.5 工程部負責驗樓及其存在問題的整改跟進和水電開通工作。

　　4. 定義

　　入住：是指業主收到書面入住通知，并辦理完相應手續。業主收到入住通知一個月內未辦理入住手續的，視為入住。

　　5. 程序要點

　　5.1 入住的準備工作

　　5.1.1 入住資料的準備

　　a) 根據小區的實際情況編寫和印制《住戶手冊》、《入伙指南》、《消防安全責任書》、《入伙通

　　知書》;

　　b) 《入伙通知書》的內容要求寫明管理處辦公地點、業主辦理入住手續時應帶的資料、證件

　　及交納的費用明細，并附簡明扼要的入住流程等;

　　c) 印刷以下各類入住表格：

　　--《住宅使用說明書》

　　--《住宅質量保證書》

　　--《鑰匙領用登記表》

　　--《房屋交付驗收表》

　　--《業主(住戶)資料卡》(《公司(商戶)資料卡》)

　　--《消防安全責任書》

　　--《資料簽收表》

　　5.1.2 設計辦理入住手續流程圖;

　　5.1.3 入住時的環境布置：涉及服務標識區別的按《服務標識管理標準作業規程》有關規定辦理;

　　5.1.4 區內環境：

　　--入口處掛橫幅，內容有“歡迎您**”等，插彩旗，營造熱烈氣氛;

　　--插指路牌，由入口處到管理處，指路牌標明“管理處→”字樣;

　　--入口處標明管理處辦公地址和辦公時間。

　　5.1.5 管理處辦公環境：

　　--掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受;

　　--張貼醒目的“入伙流程圖”、“裝修流程圖”，辦理手續窗口設置要求做到“一條龍服務”，各窗口標識清楚，一目了然;

　　--管理人員著裝整潔，精神飽滿;

　　--辦公室內資料擺放整齊有序。

　　5.2 辦理入住手續流程圖

　　5.3 發出入住通知

　　5.3.1 根據議定的入住時間，客戶中心協助項目開發商向業主發出入伙通知;

　　5.3.2 業主收到入住通知后，應當在規定的時間內帶齊有關證件和資料到管理處辦理入住手續。如果在規定期限到來的前3天內，業主尚未辦理入住手續的，客戶中心應再次發函或致電通知尚未辦理入住手續的業主前來辦理入住手續;超過規定期限未辦理入住手續的，客戶中心應將情況向管理處經理匯報決定是否登報催促。業主辦理入住手續須帶以下證件：

　　a) 《入伙通知書》;

　　b) 業主及家庭成員的身份證原件及復印件各一份，一寸彩照每人兩張;

　　c) 單位購房的尚須帶齊營業執照副本及其復印件各一份;

　　d) 《購房合同》原件和復印件各一份;

　　e) 委托他人辦理的，須帶業主委托書。

　　5.4 入住手續的辦理

　　5.4.1 驗證：客戶專員在業主前來辦理入住手續時，應首先對以下資料進行檢查：

　　a ) 購房合同原件;

　　b) 業主的身份證原件;

　　c) 發展商出具的入伙辦理資格證明;

　　d) 單位購房的還須檢查其單位營業執照副本;

　　e) 委托他人辦理的，還須檢查業主的委托書。

　　5.4.2 檢查無誤后，客戶專員將《購房合同》原件、業主及家庭成員的身份原件、單位營業執照副本返還業主，證件復印件、入伙通知書、業主委托書存入業主檔案;

　　5.4.3 將業主提供照片中的一張巾《業主(住戶)資料卡》內，另一張為業主辦理《業主證》;

　　5.4.4 交納入住費用：客戶中心指引業主到財務部交納入住費用，財務部根據收款項目開具收款收據。一般情況下，入住費用包括以下項目：

　　a) 煤氣開戶費：屬代收代繳費用，小區無此配套項目不予收費;

　　b) 有線電視初裝費：屬代收代繳費用，小區無此配套項目的不予收費;

　　c) 裝修保證金：業主可選擇入住時交納或等申請二次裝修時再交納;

　　d) 裝修垃圾清運費：同上;

　　e) 管理費：以入住之日起計算當月管理費。

　　5.4.5 驗房收樓：

　　a) 客戶中心客戶專員在業主交完入住費用后帶業主驗收房屋，并請業主將房屋存在的問題填

　　入《房屋交付驗收表》中;

　　b) 房屋經驗收合格的，客戶專員應請業主在《房屋交付驗收表》中簽字確認;

　　c) 驗收中發現問題，業主要求搬入或二次裝修前裝修的，客戶中心應通知工程部在一周內給

　　予解決整改結果通知客戶中心：

　　--工程部一周內未整改完畢的，客戶專員應將整改情況反饋給業主，并告知具體驗收時間;

　　--整改完畢后，由客戶專員通知業主二次驗收，二次驗收不合格的，由客戶中心主管進行跟進，限期盡快解決。

　　5.4.6發放鑰匙：

　　a) 業主收樓無問題或要求在搬入后再行維修的，客戶中心客戶專員應將業主房屋鑰匙全部交

　　給業主;

　　b) 業主收樓有問題，客戶中心客戶專員在將鑰匙交給業主的同時，要求業主填寫《鑰匙托管

　　書》后，留下備用鑰匙供管理處聯系維修使用;

　　c) 業主在領取鑰匙時，客戶專員應要求業主在《鑰匙領(借)用登記表》內簽名確認。

　　5.4.7 簽署《業主公約》、和《消防安全責任書》

　　a) 客戶專員將《業主公約》、《消防安全責任書》(一式兩份)交給業主并請業主詳細閱讀;

　　b) 請業主簽署《業主公約》、《消防安全責任書》;

　　c) 客戶專員將簽署后的《業主公約》、《消防安全責任書》基中一份存入業主檔案，另一份隨

　　其他資料交業主保存。

　　5.4.8 資料發放：客戶專員將以下資料發給業主保存，并要求業主填寫《資料簽收表》：

　　a) 《住戶手冊》;

　　b) 簽署后的《(前期)物業服務協議》;

　　c) 簽署后的《業主公約》;

　　d) 簽署后的《消防安全責任書》;

　　e) 《住宅使用說明書》;

　　f) 《住宅質量保證書》。

　　5.5 開通水電

　　5.5.1 客戶中心客戶專員應邀請業主一起將水電表讀數抄錄在《房屋交付驗收表》中;

　　5.5.2 通知工程部開通該業主房屋的水電;

　　5.6 填寫當日《入伙辦理日報表》

　　5.7 業主檔案管理的具體辦法詳見《業主檔案管理標準作業規程》;

　　5.8本規程作為相關人員績效考評的依據之一。

　　6. 相關文件

　　《裝修管理標準作業規程》

　　《鑰匙管理標準作業規程》

　　《業主檔案管理標準作業規程》

　　7. 質量記錄

　　《業主(住戶)資料卡》(《公司(商戶)資料卡》)

　　《房屋交付驗收表》

　　《鑰匙領用登記表》

　　《資料簽收表》

篇3：業主入住管理標準作業規程(A版)

　　業主入住管理標準作業規程(A版)

　　一、目的

　　規范業主入住管理工作，確保業主順利入住。

　　二、適用范圍

　　適用于業主入住的管理工作。

　　三、職責

　　1、管理處經理負責組織安排入住工作。

　　2、服務中心主管負責協助經理安排業主入住工作。

　　3、服務中心管理員負責具體辦理入住手續。

　　4、財務部負責核收各項入住費用。

　　5、機電維修部負責收樓時發現的樓宇整改的跟進和水電的開通工作。

　　四、名詞解釋

　　入住：是指業主收到書面入住同志，并辦理完相應手續。業主收到入住通知一個月內未辦理入住手續的，視為入住。

　　五、程序要點

　　1、辦理入住手續的前提條件。

　　⑴小區(大廈)已經通過接管驗收，達到入住條件。

　　⑵已經通過接管驗收，標志是：

　　a)房屋無重大質量問題;

　　b)工程遺留問題基本得到解決;

　　c)工程資料已經齊備;

　　d)業主檔案資料已經移交完畢，產權確認工作已經結束。

　　⑶達到入住的條件，這里指：

　　a)小區實現通路、通水、通電、通氣、通訊、通郵、排水、排污等基本使用功能，可以滿足日常生活所需;

　　b)配套設施基本齊備，建成并能夠使用;

　　c)管理處有固定的辦公場所并開始辦公。

　　⑷物業管理公司已經同委托方簽訂完畢《物業管理委托合同》。

　　2、入住的準備工作。

　　⑴入住資料的準備。

　　a)根據小區的實際情況編寫和印制《業主公約》、《住戶手冊》、《服務指南》、《消防安全責任書》、《入住通知書》。

　　b)《入住通知書》的內容要求寫明管理處辦公地點、業主辦理入住手續時應帶的資料、證件及交納的費用明細，并附簡明扼要的入住流程等。

　　c)印刷以下各類入住表格：

　　--《〈業主證〉領用登記表》;

　　--《裝修申請表》;

　　--《住宅使用說明書》;

　　--《住宅質量保證書》;

　　--《鑰匙領用登記表》;

　　--發展商提供的《入住驗房表》;

　　--《業主家庭情況登記表》;

　　--《入住登記表》。

　　⑵設計辦理入住手續流程圖。

　　⑶入住時的環境布置：涉及服務標識區別的按《服務標識管理標準作業規程》有關規定辦理。

　　a)區內環境：

　　--入口處掛橫幅，內容有“歡迎您喬遷***”等，插彩旗，營造熱烈的氣氛;

　　--插指路牌，由入口處到管理處，指路牌標明“管理處 ”字樣;

　　--入口處標明管理處辦公地址和辦公時間。

　　b)管理處辦公環境：

　　--掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受;

　　--張貼醒目的“辦理入住手續流程圖”，辦理手續窗口設置要求做到“一條龍服務”，各窗口標識清楚，一目了然;

　　--管理人員著裝整潔，精神飽滿;

　　--辦公室內資料擺放整齊有序。

　　3、辦理入住手續流程圖：

　　4、發出入住通知。

　　⑴服務中心依據管理公司和發展商聯席辦公會議議定的入住時間，會同發展商聯合向業主發出入住通知，內容包括：

　　a)《關于辦理入住手續的通知》;

　　b)《致廣大業主的慰問信》。

　　⑵業主收到入住通知后，應當在規定的時間內帶齊有關證件和資料到管理處辦理入住手續。如果在規定期限到來的前3天內，業主尚未辦理入住手續的，服務中心管理員應再次發函或致電通知尚未辦理入住手續的業主前來辦理入住手續;超過規定期限未辦理入住手續的，服務中心應將情況向管理處經理匯報決定是否登報催辦。業主辦理入住手續須帶以下證件：

　　a)《關于辦理入住手續的通知》;

　　b)《購房合同》原件和復印件各一份;

　　c)業主及家庭成員的身份證原件及復印件各一份，小一寸彩照每人各兩張;

　　d)單位購房的尚須帶齊營業執照副本及復印件各一份;

　　e)委托他人辦理的，須帶業主委托書。

　　5、入住手續的辦理。

　　⑴驗證：管理員在業主前來辦理入住手續時，應首先對以下證件進行檢查：

　　a)《購房合同》原件;

　　b)業主的身份證原件;

　　c)單位購房的還須檢查其單位營業執照副本;

　　d)委托他人辦理的，還須檢查業主的委托書。

　　⑵檢查無誤后，管理員將《購房合同》原件、業主及家庭成員的身份證原件、單位營業執照副本返還業主，證件復印件及業主委托書存入業主檔案。

　　⑶將業主提供的照片中的一張貼在《業主家庭情況登記表》內，另一張為業主辦理《業主證》。

　　⑷交納入住費用：服務中心指引業主到財務部繳納入住費用，財務部根據收款項目開具收款收據。一般情況下，入住費用包括以下項目：

　　a)煤氣開戶費：屬代收代繳費用，小區無此配套項目的不予收費;

　　b)有線電視初裝費：屬代收代繳費用，小區無此配套項目的不予收費;

　　c)水電押金：實行抄表到戶的小區不需收取，未實行抄表到戶的可適當收取(深圳標準:住宅5元/㎡，辦公、商業用房15元/㎡，工業用房10元/㎡);

　　d)裝修保證金：業主可選擇入住時交納或等申請二次裝修時再交納(深圳標準：住宅20元/㎡，辦公、工業廠房40元/㎡，商業用房50元/㎡);

　　e)裝修垃圾清運費：同上;

　　f)管理費：以入住之日起計算當月管理費。

　　⑸驗房收樓。

　　a)服務中心管理員在業主交完入住費用后帶業主驗房房屋，并請業主將房屋存在的問題填入《業主入住驗房表》中。

　　b)房屋驗收合格的，管理員應請業主在《業主入住驗房表》中簽字確認。

　　c)驗收中發現問題，業主要求搬入或二次裝修前維修的，管理處應通知發展商在一周內給予解決，并將整改結果通知管理處：

　　--發展商已周內未整改完畢的，管理處應將整改情況反饋給業主，并告之具體再驗收時間;

　　--整改完畢后，由管理員通知業主二次驗收;二次驗收不合格的，由管理處經理進行跟進，并依據物業管理公司同發展商簽訂的《物業管理委托管理合同》中的保修條款要求發展商盡快解決。

　　⑹發放鑰匙：

　　a)業主收樓無問題或要求在搬入后再行維修的，服務中心管理員應將業主房屋鑰匙全部交給業主;

　　b)業主收樓有問題，服務中心管理員在將鑰匙交給業主的同時，應留下一把大門鑰匙在管理處以供維修時用;

　　c)業主在領取鑰匙時，管理員應要求業主在《鑰匙領用表》內簽名確認。

　　⑺簽署《業主公約》和《消防安全責任書》：

　　a)管理員將《業主公約》、《消防安全責任書》(一式兩份)交給業主并請業主詳細閱讀;

　　b)請業主簽署《業主公約》、《消防安全責任書》;

　　c)管理員將簽署后的《業主公約》、《消防安全責任書》其中一份存入業主檔案，另一份隨其他資料交業主保存。

　　⑻資料發放：管理員將以下資料發給業主保存并要求業主在《資料領取清單》上簽名:

　　a)《住戶手冊》;

　　b)《住戶指南》;

　　c)簽署后的《業主公約》;

　　d)簽署后的《消防安全責任書》;

　　e)《住宅使用說明書》;

　　f)《住宅質量保證書》。

　　6、開通水電。

　　⑴服務中心管理員應邀請業主一起將水電表讀數抄錄在《業主入住驗房表》中。

　　⑵通知機電維修部開通該業主房屋的水電。

　　7、業主檔案管理的具體辦法詳見《業主檔案管理標準作業規程》。

　　8、本規程作為管理處相關人員績效考評的依據之一。

　　六、記錄。

　　1、《業主家庭情況登記表》。

　　2、《業主入住驗房表》。

　　3、《鑰匙領用登記表》。

　　4、《業主證領用登記表》。