項目業(yè)主入住管理標準作業(yè)規(guī)程

　　文件編號：SY-WI-KF-08

　　1.目的

　　1.1 規(guī)范業(yè)主入住管理工作，確保業(yè)主順利入伙。

　　2. 適用范圍

　　2.1適用于業(yè)主入住的管理工作。

　　3. 職責

　　3.1 管理處經理負責組織安排入伙工作;

　　3.2 客戶中心主管負責協助經理安排業(yè)主入住工作;

　　3.3 客戶中心專員負責具體辦理入住手續(xù);

　　3.4 財務部負責核收各項入住費用;

　　3.5 工程部負責驗樓及其存在問題的整改跟進和水電開通工作。

　　4. 定義

　　入住：是指業(yè)主收到書面入住通知，并辦理完相應手續(xù)。業(yè)主收到入住通知一個月內未辦理入住手續(xù)的，視為入住。

　　5. 程序要點

　　5.1 入住的準備工作

　　5.1.1 入住資料的準備

　　a) 根據小區(qū)的實際情況編寫和印制《住戶手冊》、《入伙指南》、《消防安全責任書》、《入伙通

　　知書》;

　　b) 《入伙通知書》的內容要求寫明管理處辦公地點、業(yè)主辦理入住手續(xù)時應帶的資料、證件

　　及交納的費用明細，并附簡明扼要的入住流程等;

　　c) 印刷以下各類入住表格：

　　--《住宅使用說明書》

　　--《住宅質量保證書》

　　--《鑰匙領用登記表》

　　--《房屋交付驗收表》

　　--《業(yè)主(住戶)資料卡》(《公司(商戶)資料卡》)

　　--《消防安全責任書》

　　--《資料簽收表》

　　5.1.2 設計辦理入住手續(xù)流程圖;

　　5.1.3 入住時的環(huán)境布置：涉及服務標識區(qū)別的按《服務標識管理標準作業(yè)規(guī)程》有關規(guī)定辦理;

　　5.1.4 區(qū)內環(huán)境：

　　--入口處掛橫幅，內容有“歡迎您**”等，插彩旗，營造熱烈氣氛;

　　--插指路牌，由入口處到管理處，指路牌標明“管理處→”字樣;

　　--入口處標明管理處辦公地址和辦公時間。

　　5.1.5 管理處辦公環(huán)境：

　　--掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受;

　　--張貼醒目的“入伙流程圖”、“裝修流程圖”，辦理手續(xù)窗口設置要求做到“一條龍服務”，各窗口標識清楚，一目了然;

　　--管理人員著裝整潔，精神飽滿;

　　--辦公室內資料擺放整齊有序。

　　5.2 辦理入住手續(xù)流程圖

　　5.3 發(fā)出入住通知

　　5.3.1 根據議定的入住時間，客戶中心協助項目開發(fā)商向業(yè)主發(fā)出入伙通知;

　　5.3.2 業(yè)主收到入住通知后，應當在規(guī)定的時間內帶齊有關證件和資料到管理處辦理入住手續(xù)。如果在規(guī)定期限到來的前3天內，業(yè)主尚未辦理入住手續(xù)的，客戶中心應再次發(fā)函或致電通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來辦理入住手續(xù);超過規(guī)定期限未辦理入住手續(xù)的，客戶中心應將情況向管理處經理匯報決定是否登報催促。業(yè)主辦理入住手續(xù)須帶以下證件：

　　a) 《入伙通知書》;

　　b) 業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復印件各一份，一寸彩照每人兩張;

　　c) 單位購房的尚須帶齊營業(yè)執(zhí)照副本及其復印件各一份;

　　d) 《購房合同》原件和復印件各一份;

　　e) 委托他人辦理的，須帶業(yè)主委托書。

　　5.4 入住手續(xù)的辦理

　　5.4.1 驗證：客戶專員在業(yè)主前來辦理入住手續(xù)時，應首先對以下資料進行檢查：

　　a ) 購房合同原件;

　　b) 業(yè)主的身份證原件;

　　c) 發(fā)展商出具的入伙辦理資格證明;

　　d) 單位購房的還須檢查其單位營業(yè)執(zhí)照副本;

　　e) 委托他人辦理的，還須檢查業(yè)主的委托書。

　　5.4.2 檢查無誤后，客戶專員將《購房合同》原件、業(yè)主及家庭成員的身份原件、單位營業(yè)執(zhí)照副本返還業(yè)主，證件復印件、入伙通知書、業(yè)主委托書存入業(yè)主檔案;

　　5.4.3 將業(yè)主提供照片中的一張巾《業(yè)主(住戶)資料卡》內，另一張為業(yè)主辦理《業(yè)主證》;

　　5.4.4 交納入住費用：客戶中心指引業(yè)主到財務部交納入住費用，財務部根據收款項目開具收款收據。一般情況下，入住費用包括以下項目：

　　a) 煤氣開戶費：屬代收代繳費用，小區(qū)無此配套項目不予收費;

　　b) 有線電視初裝費：屬代收代繳費用，小區(qū)無此配套項目的不予收費;

　　c) 裝修保證金：業(yè)主可選擇入住時交納或等申請二次裝修時再交納;

　　d) 裝修垃圾清運費：同上;

　　e) 管理費：以入住之日起計算當月管理費。

　　5.4.5 驗房收樓：

　　a) 客戶中心客戶專員在業(yè)主交完入住費用后帶業(yè)主驗收房屋，并請業(yè)主將房屋存在的問題填

　　入《房屋交付驗收表》中;

　　b) 房屋經驗收合格的，客戶專員應請業(yè)主在《房屋交付驗收表》中簽字確認;

　　c) 驗收中發(fā)現問題，業(yè)主要求搬入或二次裝修前裝修的，客戶中心應通知工程部在一周內給

　　予解決整改結果通知客戶中心：

　　--工程部一周內未整改完畢的，客戶專員應將整改情況反饋給業(yè)主，并告知具體驗收時間;

　　--整改完畢后，由客戶專員通知業(yè)主二次驗收，二次驗收不合格的，由客戶中心主管進行跟進，限期盡快解決。

　　5.4.6發(fā)放鑰匙：

　　a) 業(yè)主收樓無問題或要求在搬入后再行維修的，客戶中心客戶專員應將業(yè)主房屋鑰匙全部交

　　給業(yè)主;

　　b) 業(yè)主收樓有問題，客戶中心客戶專員在將鑰匙交給業(yè)主的同時，要求業(yè)主填寫《鑰匙托管

　　書》后，留下備用鑰匙供管理處聯系維修使用;

　　c) 業(yè)主在領取鑰匙時，客戶專員應要求業(yè)主在《鑰匙領(借)用登記表》內簽名確認。

　　5.4.7 簽署《業(yè)主公約》、和《消防安全責任書》

　　a) 客戶專員將《業(yè)主公約》、《消防安全責任書》(一式兩份)交給業(yè)主并請業(yè)主詳細閱讀;

　　b) 請業(yè)主簽署《業(yè)主公約》、《消防安全責任書》;

　　c) 客戶專員將簽署后的《業(yè)主公約》、《消防安全責任書》基中一份存入業(yè)主檔案，另一份隨

　　其他資料交業(yè)主保存。

　　5.4.8 資料發(fā)放：客戶專員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存，并要求業(yè)主填寫《資料簽收表》：

　　a) 《住戶手冊》;

　　b) 簽署后的《(前期)物業(yè)服務協議》;

　　c) 簽署后的《業(yè)主公約》;

　　d) 簽署后的《消防安全責任書》;

　　e) 《住宅使用說明書》;

　　f) 《住宅質量保證書》。

　　5.5 開通水電

　　5.5.1 客戶中心客戶專員應邀請業(yè)主一起將水電表讀數抄錄在《房屋交付驗收表》中;

　　5.5.2 通知工程部開通該業(yè)主房屋的水電;

　　5.6 填寫當日《入伙辦理日報表》

　　5.7 業(yè)主檔案管理的具體辦法詳見《業(yè)主檔案管理標準作業(yè)規(guī)程》;

　　5.8本規(guī)程作為相關人員績效考評的依據之一。

　　6. 相關文件

　　《裝修管理標準作業(yè)規(guī)程》

　　《鑰匙管理標準作業(yè)規(guī)程》

　　《業(yè)主檔案管理標準作業(yè)規(guī)程》

　　7. 質量記錄

　　《業(yè)主(住戶)資料卡》(《公司(商戶)資料卡》)

　　《房屋交付驗收表》

　　《鑰匙領用登記表》

　　《資料簽收表》

篇2：物業(yè)知識教材：業(yè)主入住管理

　　物業(yè)知識教材：業(yè)主入住管理

　　一、業(yè)主(住戶)入住前籌備工作

　　竣工驗收時間是在樓宇入住前一至三個月進行的，接著是住戶入往時間。

　　(一)附典型的業(yè)主入住籌備時間表

　　1.竣工驗收前三個月，公司任命管理處主任，房管員2人(收款1人)到位，組成管理處新的籌建班子；其他人員根據工作進展需要，采取分步到位的辦法，業(yè)主(住戶)入住時，管理處各類人員必須全部到位。

　　2.管理處各類人員可按以下程序和時間到位，但應根據小區(qū)條件和實際情況進行調整(以下人員名額按建筑面積5萬平方米的住宅小區(qū)擬定)：

　　A.入住前三個月，任命管理處主任，房管員2人(收款1人)到位，投入入住前的各項準備工作；

　　B.竣工驗收前二個月，大廈消防中心值班人員3人(機電1人，給排水1人，電梯1人)進入現場，與機電維修工程部人員一起，參與機電設備安裝調試的監(jiān)理工作，掌握大廈設備設施的基本情況和操作規(guī)程；

　　C.竣工驗收前半個月，電工2人，給排水1人，進入現場，熟悉樓宇結構、公共配套設施和設備等，參加竣工驗收，配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改工作。

　　D.竣工驗收前半個月，部分保安人員到位，上崗培訓后，負責對所接受的物業(yè)守衛(wèi)工作；

　　E.入住前一個月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公；

　　F.入住前一個月，炊事員到位，食堂開餐；

　　G.入住前半個月，衛(wèi)生人員到位，開始對區(qū)內環(huán)境和已接收的房間進行清潔工作；

　　H.入住前半個月，全部保安人員配齊上崗

　　I.入住前半個月，維修班組成立，人員配齊到位；

　　(二)入住工作方案制訂

　　管理處成立后，管理處主任負責根據物業(yè)管理部編寫的《物業(yè)管理方案》，編寫管理處入住工作方案，入住工作方案的內容包括以下內容：

　　1.核實《物業(yè)管理方案》中擬定的管理處人員配備情況；

　　2.根據小區(qū)的實際情況和《物業(yè)管理方案》中對小區(qū)管理的要求以及要達到的標準，擬定小區(qū)入住后在加強治安、車輛管理、垃圾清運等方面的配套改進意見或整改措施，如下所示：

　　(1)治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄；增設報警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗；

　　(2)車輛管理：增設區(qū)間道路標志；封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出或二進二出等；增設自行車棚；加固架空層車庫；

　　(3)垃圾清運：增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等

　　(4)樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)

　　3.擬定管理辦公用房和員工宿舍的裝修方案；

　　4.根據《物業(yè)管理方案》的開辦采購計劃，擬定分步購置計劃；

　　5.制定入住流程；

　　6.印刷入住表格；

　　(三)協調工作

　　1.與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。

　　2.代業(yè)主與電話公司聯系電話安裝事宜，爭取現場放號，方便業(yè)主。

　　3.與學校、派出所和居委會聯系，了解小孩轉學和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié)，以及有關聯系電話，入住時公告。

　　二、業(yè)主、使用權人入住

　　業(yè)主、使用權人的入住是物業(yè)銷售或租賃工作完成后，物業(yè)公司面臨的又一項具體工作。物業(yè)公司應根據自己對物業(yè)的了解和熟悉的情況，擬定合理的入住程序，使業(yè)主、使用權人方便入住。并配合業(yè)主及使用權人對物業(yè)狀況進行驗收。此外，為了清楚地界定業(yè)主與物業(yè)公司的權利、責任與義務，使業(yè)主、使用權人更好地遵守物業(yè)管理的規(guī)范，還須認真推敲和制定物業(yè)管理合同與物業(yè)管理公約。從而建立物業(yè)公司與業(yè)主、使用權人的新型關系，使各方面形成“合力”，推動小區(qū)或樓宇的物業(yè)管理水平。

　　(一)業(yè)主、使用權人入住的程序

　　業(yè)主及使用權人的入住，有些房地產公司習慣地稱之為“入伙”。它是指業(yè)主或使用權人根據購買或承租物業(yè)的契約規(guī)定，在交付各項費用和款項后，領取鑰匙、向購買或承租的物業(yè)遷入或進駐。它是業(yè)主產權或使用權人使用權的行使與體現。作為物業(yè)管理公司應創(chuàng)造條件，為業(yè)主及使用權人的順利入住提供方便。業(yè)主及使用權人入住的程序包括以下幾個環(huán)節(jié)。

　　1.向業(yè)主或使用權人發(fā)放“入伙通知書”及“入伙手續(xù)書”

　　“入伙通知”應包括：入伙時間、入伙須知、收樓須知等，并分別約定日期，分批地請業(yè)主或使用權人帶齊有關證件和費用，到指定地點辦理入住手續(xù)。“入伙手續(xù)”包括進駐之前需要提供的資格審查文件；需繳納的費用和相關款項；需要簽署的相關文件領取鑰匙等。

　　2.業(yè)主、使用權人驗樓，并最終取得認可

　　驗樓是業(yè)主或使用權人的一項基本權利，也是其入住的秘要程序。物業(yè)管理公司應派專人接待地向業(yè)主或使用權人介紹物業(yè)。業(yè)主或使用權人最終取得認可，才補交購置物業(yè)或承租物業(yè)的余(欠)款，再進行下一步程序。

　　3.簽定“物業(yè)管理合同”和“物業(yè)管理公約”

　　簽約之前應給業(yè)主或使用權人一定的時間，讓其細細閱讀和認真推敲物業(yè)管理合同及物業(yè)管理公約的各項條款。經充分考慮在不存在疑義的情況下繳納各項管理費用。

　　4.組織搬遷入住

　　在業(yè)主或使用權人辦理完各項入住手續(xù)后，物業(yè)管理公司幫助其聯系專門的搬家公司或自行組織力量幫助業(yè)主及使用權人搬遷入住，為其盡可能提供各種方便。

　　5.進行裝修管理

　　由業(yè)主或使用權人提出書面申請，按照報批程序進行申報，物業(yè)公司經審核同意后，業(yè)主或使用權人方可進行物業(yè)的裝修或二次裝修。但裝修過程中仍需執(zhí)行建設部統(tǒng)一的裝修管理要求及業(yè)主或使用權人與物業(yè)管理簽定的“物業(yè)管理合同”及“物業(yè)管理公約”中的約定。

　　(二)業(yè)主、使用權人入住的有關手續(xù)、文件

　　1.入伙通知書

　　入伙通知書應直接寄往業(yè)主或使用權人處，須載明下列事項：①入伙時間；②前來辦理入伙手續(xù)的時間和地點；③辦理入伙時應攜帶的證件和款項等。

　　入伙通知書示例

　　入伙通知書

　　女士/先生：

　　您好!我們熱忱歡迎您入住××公寓!

　　您所認購的××公寓區(qū)棟單元室，經建設單位，施工單位及市有關部門的聯合驗收合格，現已交付使用準予入住。現將有關情況通知如下：

　　(一)請您按入伙通知書、收樓須知等辦理入住手續(xù)，辦理地點在樓室。屆時房地產開發(fā)公司地產部、財務部、物業(yè)管理公司等有關部門和單位將到現場集中辦公。

　　(二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦好入伙手續(xù)，請您按規(guī)定時間前來辦理各項手續(xù)。各樓各層次辦理入伙手續(xù)的時間表(略)。閣下如屆時不能前來辦理入伙手續(xù)，請您及時與我公司聯系，落實補辦的辦法。

　　聯系電話：

　　特此通知

　　××房地產工發(fā)公司

　　××物業(yè)管理公司

　　年月日

　　2.入伙手續(xù)書

　　應與“入伙通知書”一并寄往業(yè)主或使用權人處，講明入住本物業(yè)段辦理的手續(xù)及先后順序，使業(yè)主或使用權人清晰、明了，有所準備。

　　入伙手續(xù)示例：

　　入伙手續(xù)書

　　女士/先生：

　　您認購的區(qū)棟單元室樓宇，現已交付使用具備入住條件。請仔細閱讀收樓須知，按下列順序辦理入住手續(xù)：

　　1.在房地產公司財務部付清樓款，與銷售部驗樓，簽署驗樓文件。

　　蓋章：簽字

　　2.在房地產公司地產部進行入伙資格審查，審查合格出具證明。

　　蓋章：簽字

　　3.在物業(yè)管理公司財務部交付各項入伙費用，結清手續(xù)、出具證明。

　　蓋章：簽字

　　4.在物業(yè)管理公司管理處簽定物業(yè)管理公約，領取和查驗鑰匙，辦理完畢，簽具證明。

　　蓋章：簽字

　　××房地產開發(fā)公司

　　××物業(yè)管理公司

　　年月日

　　3.收樓須知

　　收樓是業(yè)主或使用權人經對物業(yè)的驗收、認可，并繳納各項購樓余(欠)款、租金和管理費之后，接收樓房(單元、樓盤)的活動。它是物業(yè)出售和出租環(huán)節(jié)的結束和物業(yè)管理環(huán)節(jié)的正式開始。作為物業(yè)管理公司，應在收樓須知中載明業(yè)主或使用權人在辦理入住手續(xù)過程中須注意的事項及應攜帶的各種有效證件、合同文書及款項，避免客戶的遺漏和往返及由此造成的不便。

　　作為業(yè)主或使用權人，應仔細閱讀收樓須知，遇有不明事項及時向在場的工作人員詢問。

　　收樓須知示例：

　　收樓須知

　　歡迎閣下成為××公寓的新業(yè)主：

　　我公司愿為您提供良好的管理服務，現介紹有關收樓事項和程序，避免您在收樓時發(fā)生遺漏而引致不便。

　　1.業(yè)主在接到入伙通知書起1個月內，到本公司辦理產權登記和入伙手續(xù)。逾期辦理者每逾期一天應繳納人民幣元；超過半年不辦理登記手續(xù)的房產，由房產管理單位代管；超過三年不辦理登記手續(xù)，視為無主房產，交由有關部門依法處理。

　　2.收樓時請認真查驗室內設備、土建、裝修等是否損壞或未盡妥善。如有投訴，請在收樓時書面告知管理處。管理處將代表業(yè)主利益就提出的投訴與發(fā)展商及施工單位進行交涉、協商解決。

　　3.根據本公寓的承建合同，保修期為1年，保修期間，如因工程質量所致故障，施工單位將為業(yè)主免費維修。如因業(yè)主使用不當，則由業(yè)主自行支付費用。

　　4.業(yè)主有權對您的住宅進行裝修和維修，但應保證絕對不影響樓宇結構和公共設施。裝修、維修前，業(yè)主須向管理處提出書面申請，獲準后方可進行，并按規(guī)定由裝修、承修者向管理處繳納一定的裝修管理費。

　　5.辦理各項入伙手續(xù)的程序詳見“入伙手續(xù)書”。

　　××房動產開發(fā)公司

　　××物業(yè)管理公司

　　年月日

　　(三)物業(yè)公司迎接業(yè)主、使用權人入住要進行的工作

　　1.物業(yè)公司自身應先期進駐，熟悉物業(yè)，了解情況

　　具備條件的物業(yè)公司可通過物業(yè)的前期介入，來熟悉物業(yè)的各方面情況；而沒能在前期開發(fā)階段介入的物業(yè)管理公司則必須在業(yè)主、使用權人入住之前的一段時間進駐物業(yè)內，唯此才能熟悉本物業(yè)、了解相關的情況，為工作的銜接和協調做好準備。在這方面切忌物業(yè)公司與業(yè)主同時進駐物業(yè)，業(yè)主不清楚的物業(yè)公司也不清楚，業(yè)主不熟悉的物業(yè)公司也不熟悉。必須有個“提前量”，才能在熟悉情況的基礎上做好服務，使業(yè)主及使用權人滿意。

　　2.準備、推敲和制定相應的入住手續(xù)

　　入住的手續(xù)既關系到業(yè)主、使用權人的入住是否便捷、順利，又關系到物業(yè)公司、發(fā)展商及業(yè)主或使用權人的權利、責任與義務。因此，物業(yè)公司要仔細地推敲，作出明確的規(guī)定。對某些問題不準時可向有關法律及財務方面的專家進行咨詢，盡量避免各種手續(xù)、文件的含混和歧義。

　　3.做好相應的組織協調工作，體現效率、規(guī)范和周到熱情

　　一般地說，接納業(yè)主、使用權人入住的整個過程，最能體現物業(yè)管理公司的組織水平、管理效率和服務質量。因這一過程要面對多戶。有通知、接待、辦理手續(xù)、現場實地考察、簽署有關文件、繳納相關款項甚至聯系搬家公司等諸多環(huán)節(jié)的工作，哪個環(huán)節(jié)工作不力或缺乏協調都會給業(yè)主或使用權人帶來不便，哪個環(huán)節(jié)上出現態(tài)度生硬、冷漠、不負責任等都會給業(yè)主或使用權人帶來不快。因此，物業(yè)公司應在此之前進行充分的動員，在過程中不斷進行協調減少差錯和脫節(jié)，并有專門的人員巡查各個環(huán)節(jié)的服務。把所有的麻煩和不便留給物業(yè)公司自己，把更多的方便留給業(yè)主和使用權人。

　　(四)搬遷入伙

　　在完成以上程序之后，住戶才能簽領鑰匙，準備搬遷。在用戶搬遷過程中，物業(yè)管理公司應做如下的工作：

　　1.協助用戶搬遷

　　物業(yè)管理公司一般可以通過兩種方式協助用戶搬遷。

　　(1)代請搬遷公司。

　　(2)提供搬遷服務。

　　2.維持搬遷秩序

　　在用戶搬遷過程中，應盡量避免由于時間集中而造成的混亂，對搬運車輛應有專人指揮出入停放，以避免交通事故及損壞花草公物的事件發(fā)生。

　　3.收取搬遷押金

　　在發(fā)放入住通知時，物業(yè)管理公司一般都會向用戶收取搬遷押金。如果搬遷過程中發(fā)生損害公物的事件，則視情況扣除部分或全部押金，如果未發(fā)生事故、押金應如數退還。

　　三、業(yè)主、使用權人對物業(yè)的驗收

　　(一)對物業(yè)的驗收是業(yè)主、使用權人的權利

　　對任何一位業(yè)主，置下一處房產往往是一生中重要的“長期投資”，要傾大半生的積蓄、甚至還要向銀行機構或親朋借貸部分資金才能湊齊。因而，業(yè)主一旦置下物業(yè)，便具有受法律保護的種種權益。為了使自己的權益不受欺詐與損害，業(yè)主在入住前甚至在辦理最后一筆購房款繳納事宜之前，就有權要求房地產開發(fā)公司(銷售部)或物業(yè)管理公司的人員帶其到現場，查驗所購物業(yè)的狀況。這是業(yè)主的一項基本權力，也是業(yè)主或使用權人進入物業(yè)前的一項程序。這個程序對業(yè)主是不可少的。有了這個程序，便可在很大程度上減少甚至避免房地產開發(fā)公司及物業(yè)管理公司在銷售或租賃環(huán)節(jié)上實行“黑箱操作”，及對業(yè)主的欺詐以及對業(yè)主其它方面權益的損害和踐踏。

　　通過現場查驗，業(yè)主可直接了解所購置的物業(yè)的狀況，發(fā)現問題或瑕疵，請銷售人員或有關人員當場作出解釋或說明，不能得到清楚和滿意答復的，業(yè)主可拒絕在后面的手續(xù)和文件上簽字及其余款項的交付。要求開發(fā)商或施工單位根據購房合同及施工圖紙規(guī)定的技術指標，重新進行局部返修，直至達到圖紙、合同的要求為止。因此，有經驗的業(yè)主在感到自己對物業(yè)的狀況和技術指標把握不準時，往往請一些房地產或建筑、裝飾方面的專業(yè)人員來一道查驗，幫自己把關。

　　而作為物業(yè)公司，在接待業(yè)主現場查驗物業(yè)時，要仔細地和業(yè)主介紹物業(yè)的全部情況，及物業(yè)與合同條款、與施工圖的對照之處，解釋業(yè)主提出的問題。對不能說清或即刻答復的問題做好記錄，請公司的相關業(yè)務人員對業(yè)主進行答復。對物業(yè)確實存在問題的，要及時向發(fā)展商及施工單位反饋，并組織必要的返修直至業(yè)主滿意。

　　(二)業(yè)主、使用權人對物業(yè)進行驗收的參照系

　　1.對比圖紙和技術規(guī)范進行驗收

　　如圖紙標明的使用面積、墻體厚度、建筑材料；室內凈高、內部格局、閡窗尺寸及材料；各種管線的分布、走向；各設備、設施的落位情況；各面積、結構及設備設施的幾何誤差等。通常上述內容有較強的專業(yè)色彩，業(yè)主如不清楚圖紙的情況，可請有關專業(yè)人員幫自己把關。

　　2.對比銷售(承租)合同及物業(yè)管理合同來進行驗收

　　如物業(yè)坐落的位置(要有相對固定的坐標，不能用10分鐘車程等含混概念)；物業(yè)開發(fā)、出售、(出租)的手續(xù)即“五證”是否俱全；物業(yè)的面積(房屋面積與分攤面積，分攤面積是否按建設部統(tǒng)一規(guī)定)及誤差(小于合同面積的誤差應控制在一定的范圍內，否則是對業(yè)主經濟權益的侵犯；大于合同面積的誤差在一定范圍內業(yè)主不須再繳房款，而應由發(fā)展商承擔；超過合同面積一定范圍內，則發(fā)展商有“強賣”之嫌，業(yè)主也有權拒付或雙方協商按較低的價格水準補齊多出的差價)；此外，還包括物業(yè)的結構與內部分隔，物業(yè)設備、設施的產地(如衛(wèi)生潔具是進口的還是國產的，是“美標”還是“TOTO”)、規(guī)格(型號)、檔次；裝修的用料與施工等。

　　(三)住戶對物業(yè)的驗收

　　住戶在遷入所選擇的物業(yè)之前，應對其房屋質量進行驗收。此時，物業(yè)管理公司應有專人受理住戶對房屋質量提出的問題，如確屬物業(yè)管理公司接管驗收時的疏漏，則應立即通知施工單位予以解決。住戶對物業(yè)的檢驗應特別仔細，盡量把問題都解決在入住之前。一般從以下幾個方面檢查：

　　1.給排水系列。包括水管、水龍頭是否完好，沒有漏水和銹蝕的情況，下水道是否有建筑垃圾堵塞，抽水馬桶、地漏、浴缸的排水是否通暢、有無泛水現象等。

　　2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全；門窗是否密實、貼合，開閉是否靈活；門鎖是否啟閉靈活、合用，門的開關能否自如；玻璃是否有防水密封等。

　　3.供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質量問題，開關所控是否是火線，電表的流量大小是否能滿足安裝空調及微波爐等大功率家用電器的要求(北京市已將住戶電表的容量由原來的5A增至20A，應檢查本樓宇是否執(zhí)行新的標準)。

　　4.地面、屋頂及地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，是否裂縫、滲水；次磚、地磚和墻磚貼面的平整、間隙、虛實(聽敲擊聲)等。

　　5.公共設施及其它。查驗水表、電表、煤氣表(天然氣表)是否都是從“0”開始或僅有少量試電、試水、試氣所經過流量和數值(一般為0.*或0.0*)，對超出數值過大的用戶有權要求物業(yè)公司重新換表。此外，還需查驗垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗、電話電線、天線、信箱等。對高層建筑除檢查電梯的運行外，還要檢查步行樓梯的延時觸摸照明系統(tǒng)是否能正常使用等。

　　此外，驗收實踐中還發(fā)現有的施工單位人員素質較低，在施工中即在住戶的衛(wèi)生間如廁等。此種情況，物業(yè)公司應通過接管和提前進入，將這類缺憾“找補”回來，不要讓業(yè)主或使用權人留下遺憾。

篇3：業(yè)主入住管理規(guī)程（二）

　　一、入住準備工作

　　1、物業(yè)管理部在業(yè)主入住前一個月制定入住工作計劃,該計劃中應明確:

　　(1)入住時間;

　　(2)負責入住工作的人員及其職責;

　　(3)入住手續(xù);

　　(4)入住過程中使用的文件和表格。

　　2、入住工作計劃應由管理處主任批準,綜合部應提前一個月向業(yè)主發(fā)出《入住通知書》,詳細說明:

　　(1)需業(yè)主準備的證明材料

　　(2)需業(yè)主填寫的表格

　　(3)辦理入住手續(xù)的程序

　　(4)辦理入住手續(xù)的工作現場應張貼入住公告和明確的指示標識,并指定專人負責業(yè)主辦理入住手續(xù)時的各類咨詢和引導,以便于業(yè)主辦理各項手續(xù)。

　　二、入住審查登記

　　1、綜合部應建立入住登記表,對業(yè)主提交的《入住通知書》進行查驗,確認無誤后收取《入住通知書》,在入住登記冊中注明,并向入住申請人發(fā)放資料,應包括:

　　(1)《入住說明》

　　(2)《住戶手冊》

　　(3)《住戶公約》

　　(4)《管理協議》

　　(5)《預交費用標準》

　　(6)《裝修須知》

　　(7)《住戶登記表》

　　(8)《裝修審批表》

　　(9)《驗收交接表》

　　2、上述發(fā)放的資料應在《入住登記冊》中由業(yè)主簽收,或由管理人員注明。在提供給業(yè)主的《入住說明》中應明確由業(yè)主填寫并提交的資料,包括:

　　(1)身份證

　　(2)工作證復印件

　　(3)《業(yè)主登記表》

　　(4)購/租房合同的正本及復印件

　　(5)已簽署的《住戶公約》、《管理協議》

　　3、管理處對業(yè)主的資料進行審核驗證,驗證內容包括:

　　(1)表格填寫是否完整、正確和清晰;

　　(2)公約和管理協議是否已簽署;

　　(3)身份證明文件與購/租房合同及《業(yè)主登記表》是否一致。審查通過后,入住管理員收取購/租房合同復印件、《業(yè)主登記表》、《住戶公約》一份、《管理協議》一份,在《入住通知書》注明簽收。

　　三、預交費用

　　財務部根據國家和政府的法規(guī)及發(fā)展商或業(yè)主委員會的規(guī)定,指定入住《預交費用》。管理處在審查并接受業(yè)主收取各項費用,并開具相應票據給業(yè)主。費用項目包括:預交管理費、裝修保證金及清運費等。財務部建立費用登記表,對費用交納完畢的業(yè)主,應在登記表中注明。