物業管理投標方案編制工作程序

　　一、目的

　　規范公司對外參加物業管理的投標工作，確保投標書的編制質量，為通過市場競爭拓展公司牧業管理的規模打好基礎。

　　二、適用范圍

　　適用于物業部對外承接物業時的投標書的編制工作。

　　三、職責

　　1、公司總經理負責對外投標書編制工作的組織安排和質量控制。

　　2、公司各職能部門抽調業務骨干組成投標編制小組，負責投標書的具體編制工作。

　　四、程序要點

　　1、投標書編制小組的組織

　　(1)公司在接到物業管理招標書邀請(或議標書邀請)后，由公司總經理召開經理辦公會議決定是否參加投標競爭。如決定參加投標，則應由公司總經理親自挑選各部門業務骨干組成投標書編制小組，并由公司各部門負責組成對外投標小組，具體操作書編制工作以外的其他工作(詳見《對外投資標準作業程序》。

　　(2)投訴書編制小組的分工如下：

　　①財務部抽調業務骨干負責開辦費用、管理成本、預期效益的測算;

　　②物業部抽調業務骨干負責日常管理工作方案、難點、重點管理方案的擬定、編制;

　　③辦公室、人事部抽調業務骨干負責擬接項目的人員配置，設備、設施配置，以及編制投標方案資料的收集、提供;

　　④品質部抽調業務骨干負責管理目標、管理計劃、質量保證措施、服務承諾的編制;

　　⑤經營部抽調業務骨干負責及時全面地收集擬接項目的信息。

　　2、物業管理投標書的結構與內容

　　(1)擬接物業的基本概況。

　　(2)公司接管后準備采取的管理方式。

　　(3)針對管理的難點、重點所采取的針對性措施。

　　(4)為開展物業管理所配置的人力、物力資源。

　　(5)開展物業管理一段時間后所力爭達到的管理目標。

　　(6)為有效地提高物業管理水準所必要的服務承諾。

　　(7)費用投入和成本測算。

　　(8)經濟效益分析。

　　(9)社會效益預測。

　　(10)需要招標單位協助解決的問題。

　　(11)本公司的優勢和長處。

　　(12)物業管理后的工作進度安排。

　　3、投標書的編制要求。

　　(1)“擬接管物業的基本概況”要求詳細列出擬接管物業的地理位置、環境、占地面積、建筑面積、棟數、層樓、樓宇結構特點、基本設施、設備、住戶基本構成、驗收移交情況等。

　　(2)“準備采取的管理方式”要求針對擬接管物業的自身特點編制出總體管理方案和分項管理方案。

　　(3)對擬接物業的管理難點、重點應有針對性地列出具體的管理措施。

　　(4)人力、物力資源要求詳細列出：

　　①擬接管理物業的組成架構;

　　②擬接物業的人事定編和崗位設置、崗位描述;

　　③主要業務骨干的配置人選和人員素質介紹;

　　④為開展工作前期投入的設備、設施。

　　(5)管理目標要求具體列出明確的總體目標和詳細分項目標。目標要求有可操作性和可考核性。

　　(6)服務承諾要求針對廣場業主的要求和物業管理服務的物點列出有鮮明特色的服務措施來。

　　(7)費用投入和成本測算要求針對擬接廣場的現狀和管理要求、難度逐項測算出前期投入和管理成本。

　　(8)經濟效益分析要求按照物業管理“以區養區、保本微利”的特點詳盡地計算出擬接物業后的經濟效益。

　　4、投標書的編制程序

　　(1)總經理依據經營部收集到的擬接物業的信息和現場實地考察的結果給出編制投標書的原則和要求。

　　(2)編制小組開始詳細依照第3條的要求逐條完成單項編制工作。

　　(3)總經理在單項工作編制完畢后開始組織匯編。

　　(4)匯編后打印、裝訂成冊報總經理審批(大的項目尚需報董事會批準)。

　　五、記錄

　　六、相關支持文件

　　《人事定編管理標準作業程序》

　　七、附錄

　　《物業管理成本測算法》

篇2：住宅項目物業投標文件編制要求

　　住宅項目物業投標文件的編制要求

　　1、管理服務理念和目標

　　要求結合本項目的規劃布局，建筑風格，智能化硬件設施配置及本物業使用性質特點，提出物業管理服務定位、目標及具體實施措施。

　　2、項目管理機構運作方法及管理制度

　　編制項目管理機構、工作職能組織運行圖，闡述項目經理（小區經理）的管理職責、內部管理的職責分工、日常管理制度和考核辦法目錄。

　　3、管理服務人員配置

　　擬配小區（項目）經理、主要工程技術管理人員的姓名，年齡、學歷、職稱，以及相似工作崗位工作年限，經歷；其他崗位人員擬配人選，數量，職稱。

　　4、物業管理用房及相應管理設施的配置

　　提供物業管理用房的使用計劃、辦公經費的投入預算、開辦費籌措和處理意向。

　　5、物業管理費用的收支預案

　　按照本物業的使用性質，分項計算出本項目范圍內住宅和非住宅收取的物業管理費（每平方米建筑面積），以及各項管理費用支出計劃與數額。

　　6、物業管理服務分項標準與承諾

　　（1）房屋及配套設施設備和相關場地的管理標準與完好率承諾；

　　（2）房屋零星小修、急修質量標準和保質期承諾；

　　（3）維修工程質量合格率和回訪驗收率承諾；

　　（4）電梯、水泵等大型機電設備維修保養標準和完好率承諾；

　　（5）街坊道路、小區綠化、住宅樓道、樓梯、門廳及非住宅物業場所等公共部位24小時內保潔次數與潔凈程度承諾；

　　（6）街坊道路、路燈、草坪及住宅內樓道公共燈具設備完好率和亮燈率承諾；

　　（7）住宅和非住宅物業建筑、地下停車庫內消防設施管護措施與承諾；

　　（8）小區街坊道路管護措施和完好率承諾；

　　（9）小區綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設施的管護標準措施和苗木成活率承諾；

　　（10）管理服務質量投訴處理及時率承諾；

　　（11）業主及使用人對管理服務滿意度及對滿意度測評方法的承諾；

　　（12）

　　（13）

　　7、物業的維修養護管理，保潔、保安、護綠工作的實施方案

　　（1）對業主、使用人自用部位提供維修服務的措施；

　　（2）物業管理區域內共用設施設備的維修措施；

　　（3）業主、使用人裝飾、裝修物業的管理措施；

　　（4）住宅外墻或建筑物發生危險，影響他人安全時的工作預案；

　　（5）保障物業管理區域內環境清潔度的措施；

　　（6）物業管理區域內保安24小時值勤，巡視重點部位24小時監控的崗位責任描述；

　　（7）小區綠化（喬灌木草坪及其他附屬設施）按季節維護、保養項目和措施；

　　（8）

　　（9）

　　8、物業維修和管理的應急措施

　　（1）業主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施；

　　（2）小區物業管理范圍突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施；

　　（3）業主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施；

　　（4）雨、污水管及排水管網阻塞的應急措施；

　　（5）電梯突然停運或機電故障的應急措施；

　　（6）發生火警時的應急措施。

　　9、豐富社區文化，加強業主相互溝通的具體措施。

　　10、智能化設施的管理與維修方案。

　　11、施工噪聲控制等與業主生活密切相關事項的應對預案。

　　12、提供《業主臨時公約》的建議稿。

文章

篇3：醫院物業管理投標書編制說明

　　醫院物業管理投標書編制說明

　　1、AA市第一人民醫院后勤服務管理項目，按行業劃分應屬物業管理行業經營范疇，本方案主要以物業管理行業的法規、標準等為依據。

　　2、考慮項目所在地AA市物業管理法規的具體情況，對其沒有規定或雖有規定操作性較難把握或標準與醫院的特殊要求距離較大的內容，編制時參考了國家、廣東省AA市、深圳市和zz物業zz物業的相關法規和標準以及zz物業zz物業目前正在管理服務且規模相近的其它物業的相關數據。

　　3、本方案的主要編制依據如下：

　　A、政府有關物業管理、醫療行業政策法規；

　　B、AA市中心醫院現狀；

　　C、調研資料；

　　D、zz物業zz物業醫院后勤服務多年管理經驗；

　　(一)、AA市第一人民醫院后勤服務管理項目，其主項服務內容既有與物業管理行業相似的常規性；其專項服務內容又與醫療衛生行業有關的特殊性，故本方案主要以物業管理行業的法規、標準等為依據，又充分考慮醫院客戶的菜單式服務的協議約定。

　　(二)、本方案編制時參考了國家、廣東省、AA市的相關法規和標準以及依照zz物業目前正在管理服務且規模相近的其它物業的相關規定和數據。

　　(三)、本方案的主要編制依據如下：

　　1、《廣東省物業管理條例》；

　　2、《AA市住宅區物業管理條例》及實施細則；

　　3、深圳市關于《1996-1997年度全市物業管理優秀住宅區（住宅組團）優秀大廈、優秀工業區考評的通知》；

　　4、深圳市《關于下達我市物業管理服務收費指導標準的通知》；

　　5、醫療行業標準；

　　6、《zz物業管理手冊》。

　　(四)、考慮醫院目前已有裝修、改造等計劃，方案編制時在目前實際情況的基礎上，適當考慮了裝修、改建后的相關情況。

　　(五)、由于醫院提供的相關資料有限，本方案僅為初步方案，疏漏之外，在所難免，請醫院領導專家指正。