工程監(jiān)理投標(biāo)書(shū)的編制

　　隨著監(jiān)理企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，投標(biāo)活動(dòng)也變得越來(lái)越多，企業(yè)為了多接業(yè)務(wù)，凡有一線希望的監(jiān)理項(xiàng)目，公司都要去努力去爭(zhēng)奪一番；同時(shí)為了在投標(biāo)中勝出達(dá)到中標(biāo)的目的，監(jiān)理企業(yè)會(huì)想方設(shè)法提高投標(biāo)書(shū)的水平。當(dāng)然是否中標(biāo)有多方面因素決定，但良好的投標(biāo)書(shū)是不可缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)。根據(jù)多年投標(biāo)經(jīng)驗(yàn)，我們得出以下結(jié)論，作為編制標(biāo)書(shū)的努力方向。

　　(1)兩個(gè)極端：一是最好的標(biāo)書(shū)也不一定能中標(biāo)；二是因?yàn)橥稑?biāo)過(guò)程或標(biāo)書(shū)錯(cuò)誤導(dǎo)致廢標(biāo)，肯定中不了標(biāo)。因此我們公司的指導(dǎo)思想：每次投標(biāo)都提供自己能夠做到的最好的標(biāo)書(shū)；標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容齊全，針對(duì)具體項(xiàng)目編制，杜絕重大錯(cuò)誤，適時(shí)改進(jìn)。

　　(2)標(biāo)書(shū)可能有50個(gè)主要內(nèi)容，在評(píng)標(biāo)過(guò)程中多數(shù)內(nèi)容會(huì)被統(tǒng)計(jì)而被評(píng)分，也許只有三個(gè)內(nèi)容被重點(diǎn)關(guān)注，那么這三個(gè)內(nèi)容就代表整個(gè)標(biāo)書(shū)的水平。也許有一個(gè)內(nèi)容不好而使整個(gè)標(biāo)書(shū)黯然失色。對(duì)策：每個(gè)內(nèi)容都要精彩。

　　(3)生動(dòng)人物形象：上海一般要求總監(jiān)的簡(jiǎn)歷，而嘉興則要每個(gè)監(jiān)理的簡(jiǎn)歷，每一次投標(biāo)都會(huì)有具體要求。人物是監(jiān)理的靈魂，要用豐富的真實(shí)內(nèi)容，生動(dòng)的人物形象，不要簡(jiǎn)單的一句話介紹。完善畢業(yè)證書(shū)、上崗證、職稱證書(shū)等資料。

　　(4)吸引眼球5分鐘：目錄基本反映標(biāo)書(shū)內(nèi)容，有沒(méi)有針對(duì)性，構(gòu)思如何等，針對(duì)多數(shù)標(biāo)書(shū)都是長(zhǎng)篇的文字，所以應(yīng)插些照片、主題頁(yè)，這樣一目了然。標(biāo)書(shū)的裝訂也是給人的第一印象，裝訂精美而不夸張，完整準(zhǔn)確恰當(dāng)?shù)乇磉_(dá)需要表達(dá)的內(nèi)容，達(dá)到切題、美好、熱情、創(chuàng)新的效果。

　　在基本明確了編制標(biāo)書(shū)的努力方向后，下一步要努力的是如何快速地做到，在過(guò)去的實(shí)際工作中，有時(shí)會(huì)遇到投標(biāo)很密集的情況，比如說(shuō)一周以內(nèi)要拿出7套標(biāo)書(shū)，那么就對(duì)做標(biāo)書(shū)的人員提出了很高的要求，因?yàn)楝F(xiàn)在監(jiān)理公司一定會(huì)考慮人員的成本的，做標(biāo)書(shū)的人不會(huì)很多。去年我們公司只有筆者一人做標(biāo)書(shū)。既要從容面對(duì)大量的標(biāo)書(shū)，又要做到不加班，就必須有一些特別的辦法才能保質(zhì)保量地完成任務(wù)這方面我的總結(jié)如下。

　　1、要有良好的使用電腦技術(shù)

　　體現(xiàn)在幾個(gè)方面：(1)電腦自動(dòng)生成目錄。編制標(biāo)書(shū)時(shí)從文檔結(jié)構(gòu)中看出標(biāo)書(shū)的主要內(nèi)容，想看哪都可以立即點(diǎn)擊到哪里，便于保證標(biāo)書(shū)內(nèi)容的完整，實(shí)現(xiàn)多次檢查。這一點(diǎn)很多非專業(yè)人員做不到，雖然多數(shù)人都會(huì)用word。(2)電腦制圖、制表、段落編輯以及e*cel和autoCAD軟件的使用要熟練，否則有些環(huán)節(jié)不能通過(guò)。比如招標(biāo)提供CAD電子圖紙資料，有些表格或計(jì)算要用e*cel。這些軟件的使用水平要達(dá)到專業(yè)熟練的程度，否則都可能浪費(fèi)大量時(shí)間而完不成任務(wù)。(3)掃描件的使用加快編制速度。在很多招標(biāo)文件中都要求提供投標(biāo)人的業(yè)績(jī)、總監(jiān)的業(yè)績(jī)以及監(jiān)理人員證書(shū)、中標(biāo)通知書(shū)等資料的復(fù)印件。把公司所有類似的資料全部制作掃描件，用電腦查找、編輯，然后一次打印出來(lái)。這樣比較快速，更有利于類似標(biāo)書(shū)的編制，避免了反復(fù)查找復(fù)印這些證書(shū)的原件或復(fù)印件。(4)互聯(lián)網(wǎng)的運(yùn)用。辦公電腦能夠上網(wǎng)，是工作所必須的，可以在網(wǎng)上學(xué)習(xí)、下載資料等等。

　　2、標(biāo)書(shū)內(nèi)容板塊的準(zhǔn)備

　　標(biāo)書(shū)的內(nèi)容是針對(duì)具體項(xiàng)目編制的，但并不是說(shuō)每個(gè)項(xiàng)目的投標(biāo)書(shū)都是全新打造，我認(rèn)為要做大量的準(zhǔn)備工作和平時(shí)進(jìn)行積累。比如說(shuō)建筑工程基本上有多層、高層、地基、基坑、地下室等內(nèi)容；市政工程有道路、橋梁、雨污水管道、污水廠等內(nèi)容；還有綠化、農(nóng)業(yè)設(shè)施等，這就要求平時(shí)要有這方面資料的準(zhǔn)備，而且要預(yù)先鑒別好壞，以便在需要時(shí)準(zhǔn)確運(yùn)用。

　　3、有效工作，前后順序清楚；設(shè)置嚴(yán)格的檢查環(huán)節(jié)杜絕重大錯(cuò)誤

　　力求一氣呵成，這是經(jīng)驗(yàn)之談，比如封面和一些固定的標(biāo)書(shū)內(nèi)容，我的經(jīng)驗(yàn)是一次編制、檢查、到打印出成果(單獨(dú)一個(gè)電腦文件)，不要等全部標(biāo)書(shū)編完以后再來(lái)重新打開(kāi)檢查再去打印，這樣就可以減少反復(fù)檢查，減少視覺(jué)和大腦負(fù)擔(dān)，節(jié)省時(shí)間，避免混亂(有時(shí)標(biāo)書(shū)很多，頭昏腦脹)。

　　杜絕重大錯(cuò)誤，是編制標(biāo)書(shū)的基本要求之一。我想很多編制標(biāo)書(shū)的人都有這樣的同感，那就是害怕出錯(cuò)。因?yàn)橥稑?biāo)過(guò)程原則性很強(qiáng)，如投標(biāo)的時(shí)間、投標(biāo)人的名稱等如果錯(cuò)誤，那就是廢標(biāo)，損失是非常慘重的，對(duì)個(gè)人的影響也是惡劣的，所以都害怕出錯(cuò)，經(jīng)常提心吊膽，總是想哪里會(huì)有錯(cuò)誤。我在編制標(biāo)書(shū)的過(guò)程中設(shè)置了3次有記錄的檢查環(huán)節(jié)，分別是電子版完成檢查、標(biāo)書(shū)打印完成檢查、標(biāo)書(shū)密封前的檢查；與之相配套的有一張投標(biāo)項(xiàng)目信息表，進(jìn)行記錄(記錄了，清楚了，心理就踏實(shí)了)。檢查的內(nèi)容分一級(jí)查錯(cuò)和二級(jí)查錯(cuò)，一級(jí)查錯(cuò)是檢查有重大影響的文字，有可能導(dǎo)致廢標(biāo)的一些內(nèi)容，比如說(shuō)：工程名稱、工程報(bào)價(jià)、日期、投標(biāo)人名稱、招標(biāo)人名稱，以及商務(wù)標(biāo)的授權(quán)委托書(shū)、投標(biāo)函、建設(shè)工程監(jiān)理投標(biāo)簡(jiǎn)況表、投標(biāo)承諾書(shū)等單項(xiàng)內(nèi)容的全部。這些單項(xiàng)完整的內(nèi)容從頭至尾全部檢查，每個(gè)字都不能錯(cuò)，不能漏，不能漏簽名，不能漏章。二級(jí)查錯(cuò)是不會(huì)導(dǎo)致廢標(biāo)或性質(zhì)不太嚴(yán)重的小一點(diǎn)的錯(cuò)誤。

　　4、標(biāo)書(shū)的針對(duì)性

　　有關(guān)標(biāo)書(shū)針對(duì)性的評(píng)論是標(biāo)書(shū)編制者聽(tīng)到最多的。一般評(píng)價(jià)標(biāo)書(shū)好壞都要說(shuō)標(biāo)書(shū)的針對(duì)性強(qiáng)不強(qiáng)，招標(biāo)文件評(píng)分細(xì)則里有一條是：“對(duì)本工程監(jiān)理重點(diǎn)和施工難點(diǎn)分析的準(zhǔn)確性和針對(duì)性，采取措施的合理性、正確性和可行性狀況”。這項(xiàng)內(nèi)容是充分體現(xiàn)監(jiān)理單位監(jiān)理水平的內(nèi)容，理應(yīng)由投標(biāo)人中最有水平的人執(zhí)筆，或具體的監(jiān)理人員來(lái)寫(xiě)。一般來(lái)說(shuō)標(biāo)書(shū)編制者就應(yīng)該是有這方面才能的高級(jí)工程師，有多年實(shí)際的監(jiān)理經(jīng)歷，才能擔(dān)此重任，代表投標(biāo)人的水平。當(dāng)然從更廣義的標(biāo)書(shū)針對(duì)性上看，作為標(biāo)書(shū)編制者，要根據(jù)評(píng)分細(xì)則的每一條逐一檢查，以免漏項(xiàng)，或沒(méi)有體現(xiàn)投標(biāo)人的真實(shí)的能力。

　　監(jiān)理投標(biāo)書(shū)是一種思想的產(chǎn)物，也是實(shí)際工作的積累；是一個(gè)人的工作成果，也是公司內(nèi)部多人合作不斷創(chuàng)新的實(shí)踐探索。標(biāo)書(shū)的水平不是靜止的，應(yīng)該隨著實(shí)際投標(biāo)人監(jiān)理水平的提高而提高，隨著社會(huì)的發(fā)展而發(fā)展。適時(shí)改進(jìn)是投標(biāo)人的愿望，是開(kāi)拓市場(chǎng)的有力武器。

篇2：醫(yī)院物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)編制說(shuō)明

　　醫(yī)院物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)編制說(shuō)明

　　1、AA市第一人民醫(yī)院后勤服務(wù)管理項(xiàng)目，按行業(yè)劃分應(yīng)屬物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營(yíng)范疇，本方案主要以物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等為依據(jù)。

　　2、考慮項(xiàng)目所在地AA市物業(yè)管理法規(guī)的具體情況，對(duì)其沒(méi)有規(guī)定或雖有規(guī)定操作性較難把握或標(biāo)準(zhǔn)與醫(yī)院的特殊要求距離較大的內(nèi)容，編制時(shí)參考了國(guó)家、廣東省AA市、深圳市和zz物業(yè)zz物業(yè)的相關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)以及zz物業(yè)zz物業(yè)目前正在管理服務(wù)且規(guī)模相近的其它物業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)。

　　3、本方案的主要編制依據(jù)如下：

　　A、政府有關(guān)物業(yè)管理、醫(yī)療行業(yè)政策法規(guī)；

　　B、AA市中心醫(yī)院現(xiàn)狀；

　　C、調(diào)研資料；

　　D、zz物業(yè)zz物業(yè)醫(yī)院后勤服務(wù)多年管理經(jīng)驗(yàn)；

　　(一)、AA市第一人民醫(yī)院后勤服務(wù)管理項(xiàng)目，其主項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容既有與物業(yè)管理行業(yè)相似的常規(guī)性；其專項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容又與醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)有關(guān)的特殊性，故本方案主要以物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等為依據(jù)，又充分考慮醫(yī)院客戶的菜單式服務(wù)的協(xié)議約定。

　　(二)、本方案編制時(shí)參考了國(guó)家、廣東省、AA市的相關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)以及依照zz物業(yè)目前正在管理服務(wù)且規(guī)模相近的其它物業(yè)的相關(guān)規(guī)定和數(shù)據(jù)。

　　(三)、本方案的主要編制依據(jù)如下：

　　1、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》；

　　2、《AA市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及實(shí)施細(xì)則；

　　3、深圳市關(guān)于《1996-1997年度全市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)（住宅組團(tuán)）優(yōu)秀大廈、優(yōu)秀工業(yè)區(qū)考評(píng)的通知》；

　　4、深圳市《關(guān)于下達(dá)我市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的通知》；

　　5、醫(yī)療行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；

　　6、《zz物業(yè)管理手冊(cè)》。

　　(四)、考慮醫(yī)院目前已有裝修、改造等計(jì)劃，方案編制時(shí)在目前實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，適當(dāng)考慮了裝修、改建后的相關(guān)情況。

　　(五)、由于醫(yī)院提供的相關(guān)資料有限，本方案僅為初步方案，疏漏之外，在所難免，請(qǐng)醫(yī)院領(lǐng)導(dǎo)專家指正。

篇3：房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理投標(biāo)書(shū)編制大綱

　　房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理投標(biāo)書(shū)編制大綱

　　一、全案營(yíng)銷(xiāo)策劃方案（如果這個(gè)您沒(méi)做過(guò)就很難了）

　　二、公司競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)展示

　　三、公司業(yè)績(jī)展示

　　四、銷(xiāo)售代理費(fèi)

　　全案營(yíng)銷(xiāo)策劃方案目錄：

　　一、市場(chǎng)調(diào)研：

　　1.前言-----本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；

　　2.市場(chǎng)分析------ （1)當(dāng)前市場(chǎng)分析（開(kāi)發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

　　（2)區(qū)域市場(chǎng)分析（銷(xiāo)售價(jià)格、成交情況）

　　3.近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)

　　4.競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析

　　5.消費(fèi)者分析：

　　（1)購(gòu)買(mǎi)者地域分布；

　　（2)購(gòu)買(mǎi)者動(dòng)機(jī)

　　（3)功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）

　　（4)購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)、季節(jié)性

　　（5)購(gòu)買(mǎi)反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）

　　（6)購(gòu)買(mǎi)頻度

　　6.結(jié)論

　　二、 項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研

　　1.地塊狀況：

　　（1)位置

　　（2)面積

　　（3)地形

　　（4)地貌

　　（5)性質(zhì)

　　2.地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)

　　3.地塊周?chē)坝^ （前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）

　　4.環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）

　　5.地塊周?chē)慕煌l件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

　　6.公共配套設(shè)施（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車(chē)站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店）

　　7.地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）

　　三、 項(xiàng)目投資分析

　　1.投資環(huán)境分析 （1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開(kāi)

　　（2)房地產(chǎn)的政策法規(guī)

　　（3)目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

　　2.土地建筑功能選擇（見(jiàn)下圖表）

　　3.現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

　　4.土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）

　　5.成本敏感性分析 （1）容積率

　　（2）資金投入

　　（3）邊際成本利潤(rùn)

　　6，投入產(chǎn)出分析 （1）成本與售價(jià)模擬表

　　（2）股東回報(bào)率

　　7.同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析

　　四，營(yíng)銷(xiāo)策劃

　　（一)市場(chǎng)調(diào)查

　　1 項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）

　　2 建筑規(guī)模與風(fēng)格

　　3 建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）

　　4 裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）

　　5 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）

　　6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）

　　7 發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）

　　8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）

　　（二）、 目標(biāo)客戶分析

　　1、經(jīng)濟(jì)背景

　　經(jīng)濟(jì)實(shí)力

　　行業(yè)特征…… 公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）

　　家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）

　　2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、

　　（三）、 價(jià)格定位

　　1 理論價(jià)格（達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)）

　　2 成交價(jià)格

　　3 租金價(jià)格

　　4 價(jià)格策略

　　（四）、 入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)

　　（五）、 廣告策略

　　1廣告的階段性劃分

　　2階段性的廣告主題

　　3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

　　4廣告效果監(jiān)控

　　（六）、 媒介策略

　　1 媒介選擇

　　2軟性新聞主題

　　3媒介組合

　　4投放頻率

　　5費(fèi)用估算

　　（七）、推廣費(fèi)用

　　1 現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等）

　　2 印刷品（銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)等）

　　3媒介投放

　　五、 概念設(shè)計(jì)

　　1.小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織

　　2.小區(qū)容積率的敏感性分析

　　3.小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車(chē)流）

　　4.小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物等）

　　5.小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意

　　6.小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意

　　7.小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系

　　8.小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分

　　9.小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

　　10.小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意

　　六、 識(shí)別系統(tǒng)

　　（一）核心部分

　　1.名稱

　　2.標(biāo)志

　　3.標(biāo)準(zhǔn)色

　　4.標(biāo)準(zhǔn)字體

　　（二)運(yùn)用部分

　　1.現(xiàn)場(chǎng)

　　工地圍板

　　彩旗

　　掛幅

　　歡迎牌

　　2.營(yíng)銷(xiāo)中心

　　形象墻

　　門(mén)楣標(biāo)牌

　　指示牌

　　展板規(guī)范

　　胸卡

　　工作牌

　　臺(tái)面標(biāo)牌

　　3.工地辦公室

　　經(jīng)理辦公室

　　工程部

　　保安部

　　財(cái)務(wù)部

　　4.功能標(biāo)牌

　　請(qǐng)勿吸煙

　　防火、防電危險(xiǎn)

　　配電房

　　火警119

　　消防通道

　　監(jiān)控室

　　1建筑規(guī)

　　2建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）；

　　3裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）；

　　4功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）；

　　5物業(yè)管理（收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）；

　　6發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）；

　　7結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）。

　　二、主力客戶群定位及其特征描述

　　三、 價(jià)格定位

　　1． 理論價(jià)格（達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)）

　　2 ．實(shí)際價(jià)格（在預(yù)期內(nèi)順利達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)的成交價(jià)格）

　　3． 租金價(jià)格（最能反映商品房實(shí)際售價(jià)的價(jià)格）

　　4． 價(jià)格策略

　　入市時(shí)機(jī)

　　入市時(shí)機(jī)并非指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候進(jìn)入市場(chǎng)，是賣(mài)樓花還是賣(mài)現(xiàn)樓，是建到正負(fù)零還是等到封頂再賣(mài)，是搶到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手前開(kāi)賣(mài)還是等人家賣(mài)完了再說(shuō)，所謂時(shí)機(jī)成不成熟即此之謂。

　　五、 廣告策略

　　1．廣告的階段性劃分（準(zhǔn)備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）

　　2．階段性的廣告主題

　　3．階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

　　4．廣告效果監(jiān)控

　　六、 媒介策略

　　1． 媒介組合

　　2．軟性新聞主題

　　3．投放頻率

　　4．費(fèi)用估算

　　七、推廣費(fèi)用

　　1． 現(xiàn)場(chǎng)包裝（VI設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等）

　　2． 印刷品（銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)等）

　　3． 階段性廣告促銷(xiāo)費(fèi)用

　　八、營(yíng)銷(xiāo)管理

　　銷(xiāo)售實(shí)務(wù)與人員培訓(xùn)