業主與物業之間存在的十大問題

　　近些年來，業主和物業公司的矛盾沖突時有發生，在這些矛盾當中，物業公司多成為被指責的對象。

　　面對小區內存在的大多數問題，業主一旦得不到妥善和滿意的答復和解決，通常會采用拖欠物業費的辦法泄憤，甚至個別業主會選擇堵門。

　　然而，這樣的解決方式不僅有可能激化矛盾，還不利于小區的和諧穩定、有序運營，甚至容易形成惡性循環。

　　今天，讓我們一起看看小區內有哪些典型的問題，這些問題又應該如何解決。

　　一、業委會問題

　　目前業主委員會的成立還是非常困難和棘手的問題，很多小區已交房多年，但至今未成立業委會，很多業主就把這一問題歸責到物業公司的頭上，認為是物業公司不作為。

　　但是國務院《物業管理條例》與《業主大會和業主委員會指導規則》已經明確規定召開業主大會的條件以及牽頭召開業主大會、選聘業主委員會的責任主體，所以業主們一定要了解成立業主委員會的流程，才能對癥下藥，快速解決問題。成立業委會工作流程及表格(32項)

　　二、開發商遺留問題

　　由于很多小區的物業公司都是由開發公司旗下的物業公司服務，其它的絕大多數小區的“前期物業”，也是依法由開發公司選聘或者指定的。因此，多數業主就認定物業公司和開發公司是一家人，出現問題找誰都一樣，物管天天都在，找起來更方便，就基本全都認定了物業公司。

　　實際上，絕大部分物業公司與開發公司在經濟上、隸屬上毫無關系;即使部分物業公司是開發公司的子公司，但是管理相對獨立，財務更是單獨核算。所以關于開發商方面的遺留問題，與物業公司毫無關系，有的甚至是銷售代理公司方面的問題，更是與物業公司沾不上邊。

　　三、維修資金問題

　　住房專項維修資金是指專項用于物業共用部位，共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

　　提取住房維修資金糾紛產生于兩個方面：

　　是否具備提取維修資金的條件?

　　這就出現了一個相關法律法規的空白：

　　物業公司應盡的義務里面就有一項--維修維護小區的設備設施。那么超過多少錢的維修(更換配件)費用，才有資格提取維修資金呢?根本就沒有明確的規定。

　　是否符合提取維修資金的程序?

　　這就又牽涉了一個公民基本素質的問題，因為程序里面有一項規定，提取維修資金的申請必須經使用范圍內專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。在意見征集過程中，就會出現一些素質不夠高或者相關法規不夠清楚的業主不同意。

　　舉例說明，某小區三號樓電梯故障，需要維修及更換配件，總價格超過萬元。在提取住房維修資金的申請需經5號樓、2號樓業主簽字同意的時候，就遇到相當大的阻力。拒絕簽字的理由是：3號樓的電梯故障關我什么事?既不是我弄壞的，也不是我在使用，更沒有影響到我，憑什么要我出一份錢?

　　四、物業費、停車費等收費標準問題

　　前幾日又爆出兩起業主與物業的糾紛：一起為對物業費收費標準不滿意;一起為保安與業主因為親友探訪收取停車費不滿導致抓扯。

　　由于絕大多數小區的收費標準都不一致，所以關于收費標準的問題是幾乎所有小區都發生過爭執的問題，甚至鬧到過房管局和物價局。其實物業服務是一種市場行為，物業服務的標準不一樣，那么收費就肯定不一樣，沒有一個統一的價格的，完全在于業主與物業公司簽訂服務合同時的約定。

　　而未入住的物業費用也是小區頻發的物業糾紛，往往很多業主認為：我的房子根本就還沒有裝修，更談不上入住，絲毫沒有享受到物業公司的服務，憑什么要交物業費?而且還要全額繳納?

　　但是物業公司的理由更具備合法性：

　　《物業管理條例》第七條：業主在物業管理活動中，履行下列義務：(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;(五)按時交納物業服務費用。

　　《民法典》第九百四十四條規定：“物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費”。

　　當然，物業公司為了減少糾紛，完全可以根據實際情況，自行執行一個人性化的收費原則。

　　停車費問題也是物業糾紛頻率較高的一個矛盾，很多業主群甚至也都轉發過一條新聞：外省某小區業主集體起訴開發商，訴求小區車庫歸全體業主所有，最終勝訴。其實這只是一例個案，并不適用于全部。

　　其實停車費包含兩個內容：車庫(位)租賃費和車輛管理費。

　　車庫(車位)租賃費收取的基礎是：開發商(或其它自然人)擁有產權，業主并未購買。這屬于一種市場的商業行為，即使某些開發商為了盡早將車庫出售變現，所收取的租賃費較高一些，從法律上講業主也無權干涉。

　　車輛管理費則是無論業主是否購買，無論規劃上是否存在，都應當繳納的一筆費用。物業收取管理費的主要職能是：擺放有序、道路順暢、安全看管。

　　至于外來車輛(含親友探訪)臨時停車是否應該收費以及收費標準，則仍然是物業服務合同中雙方應當約定的內容。

　　五、私搭亂建和公共道德問題

　　目前小區私搭亂建的問題較為普遍。重災區是頂樓業主侵占樓頂、底樓業主侵占花園，還有一個就是違規搭建和封閉贈送的露臺。

　　實際上，這類公共道德問題確實與物業無關。私搭亂建發生的原因是：

　　1為了達到銷售的目的，銷售人員擅自(或經過領導授意)承諾可以搭建(反正不用寫進購房合同，銷售結束就走人);

　　2看見別的業主搭建了，覺得吃虧了，效仿別人;

　　3完全出于私利，認為對別人侵害性不大，私自搭建。

　　以上搭建的原因，跟物業公司毫無關系，但是最終物業公司卻要承擔幾乎所有的責問和責任。說穿了，物業公司自己也是堅決反對亂搭建的，問題在于：手中沒有執法權，無法強行阻止;對于已經完成搭建的，更沒有權力和勇氣果斷去動手拆除。要說責任，只有兩點：

　　1安保巡查不夠頻繁，沒有及時發現，導致有些亂搭建的幾乎成型才發現;

　　2沒有與相關執法部門協調溝通及時到位，沒能及時查處。

　　其它公共道德問題跟上述問題較為雷同，主要表現在：

　　這些方面物業公司也委屈地承擔了很多責任和責難，其實這些都應該是“業主公約”中約定業主應該共同遵守和維護的內容，物業人員只有好言相勸，無法也無權進行處罰。

　　六、門禁制度問題

　　這個問題也是物業公司非常頭痛和委屈的事情，時常導致糾紛和堵門事件。

　　刷卡進門制度

　　其實絕大部分業主和物業公司都是非常支持的，但是為什么都不能堅持下去呢?原因有兩個：個別素質不高的業主經常忘記帶卡;不少老年人不懂也不習慣高科技產品。導致該制度形同虛設，一般只有幾個月的熱度，最終大部分恢復到傳統的進門方式。

　　大家可以看看，幾乎所有的新小區的單元門都設置了閉門器，需要按密碼(刷卡、對講、鑰匙等方式)才能進入，但是現在，幾乎都是被人為破壞了的，或者用磚頭塞住單元門了的。主要責任在個別業主，不在于物管。

　　陌生人進出盤問制度

　　不少業主把小區偶爾發生的偷盜事故，全部歸罪于物業公司對于陌生人進出盤查不嚴導致的。

　　雖然發生偷盜情況，物業公司有不可推卸的責任，但是陌生人進出的盤問制度的執行不到位卻絕不是物業公司偷懶的原因。

　　一般的物業公司對于值班門衛都有明確要求：嚴格執行陌生人進出盤問制度。但是保安們在執行該制度的時候，卻經常遭受謾罵或者甚至差點被打。久而久之，保安們對此就懶得過問，覺得吃力不討好。

　　七、偷盜或損壞賠償問題

　　幾乎所有的小區，無論物業公司多么盡職盡責，偷盜和損壞事故都是難以避免的，最多也就是個頻繁程度和是否協商解決好的問題。

　　物業是否賠償，有個重要的前置條件：一是物業是否按照物業服務合同約定提供了安全秩序維護義務，二是被偷盜或損壞業主是否與物業簽訂了保管協議。

　　若物業按照合同約定盡到了安全秩序維護義務，業主未與物業簽訂保管協議，物業即是免責的，但是往往業主不理性，發生盜竊或損壞事件后，業主選擇報警，但是多數沒有得到處理，業主多半就會以拒交物業費的辦法進行維權，這是非常不可取的，物業也是非常委屈啊。

　　八、快遞包裹保管問題

　　隨著網絡的普及，網購進入千家萬戶。隨之給物業管理帶來的麻煩也應運而生，表現在：

　　堆放困難;

　　保管不善;

　　遺失冒領。

　　物業公司最頭痛的是：巨大的工作量沒有帶來任何經濟收益，反而帶來了諸多的糾紛和損失。

　　所幸現在快遞柜已經進入各個小區，既不損害業主利益，也減少了物業的麻煩。

　　九、小區共同財產收入分配問題

　　對于業主來說，一般情況下，倒是很少有人提及這個問題。但是，一旦有業主對物業公司有所不滿，又總是會把這個問題提出來加以質問，當然也會贏得很多支持者。

　　嚴格意義上講，屬于小區全體業主共有的資源，其收益確實歸業主們所有。

　　《物業管理條例》第五十四條：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”

　　1.主要用于補充專項維修資金;

　　2.通過業主大會全體業主投票決定，可以用于：

　　①維修、更新、改造、增設共用設施設備;

　　②業主公益活動的開展;

　　③業主委員會的工作經費和補貼;

　　④業委會專職秘書的工資;

　　⑤業主大會議事規則約定的其他事項。

　　但是，針對我們目前的物業管理現狀，這部分收益幾乎都是由物業公司管理并使用，作為彌補物業費的不足，用作維護修理方面的費用支出了。

　　很多業主覺得公共收益這塊是在物業公司的手中，即使物業每年或按照合同約定時間進行公示，業主還是不放心，那最好的解決辦法就是成立業委會。然而，成立業委還需要小區業主共同努力。

　　十、公共車位、地下車庫產權問題

　　首先是人防車位。人防車位是屬于國家所有的，收益則用于三個方面：

　　維護和管理的必要支出;

　　住宅專項維修資金;

　　補貼物業費。

　　其次是公共車位。公共車位就是共有車位，屬于全體業主，收益分配有兩種情形：

　　業主大會成立前，70%納入住宅專項維修資金，30%可以用于補貼物業費;

　　業主大會成立后，按照業主大會決定使用。

　　最后是產權車位。近年來，開發商、物業和業主之間就居住小區地下車庫產權問題的矛盾不斷，事實上，關于地下車庫所有權到底歸誰這個問題，主要看地下車位是否可以進行產權登記、地下車庫建設所用成本是否計入商品房成本以及地下車庫的建設面積是否有分攤。

　　如果購房時地下車庫面積已經列入公攤面積被分攤，這類車位辦不了產權證，屬于全體小區業主所有，開發商無權銷售，更無權轉讓。

　　但如果地下車庫屬于開發商獨立建設，建筑面積未分攤，且開發商單獨取得車庫產權的，則開發商可以對購房人出售產權，但地下車庫只能預售給本小區范圍內的商品房預購人。

　　綜上來看，小區里的矛盾日漸突出的主要原因還是大家沒有找對明確的責任主體，業主與物業公司、開發商、社區等缺乏溝通交流。

　　因此，想要生活在一個和諧美麗的小區里，還需要大家共同努力，多交流，多溝通，業主按照《業主規約》生活，物業按照合同做事，積極處理回應業主的需求和問題，大家齊心協力，方能積極有效解決問題，構建和諧社區!

篇2：工程遺留問題業主物業服務費減免申請

　　工程遺留問題業主物業服務費減免申請

　　致:zz實業發展有限公司

　　本人是z小區6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，我于收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題而拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗滲水”工程問題；最后一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改。

　　在收樓過程中因工程遺留問題導致本人無法收樓，現問題完成整改后20**年9月1日正式收樓，故申請我單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業費減免優惠。

　　特此申請

　　業主簽名：

　　日期：

篇3：因工程遺留問題業主申請減免物業服務費的請示

　　因工程遺留問題業主申請減免物業服務費的請示

　　致：z（z總）、z（z總）

　　由：z物業

　　抄送：電話：（z）z

　　日期： 年 月 日傳真：（z）z

　　頁數：1頁

　　主題：關于6號樓1座2404房因工程遺留問題申請減免物業服務費的請示

　　□緊急□請審閱√□請批注□請答復□請傳閱

　　尊敬的公司領導：

　　z6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗的窗角滲水”工程問題；最近一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除提出廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改（具體詳見附件《房屋交接確認表》），但在辦理收樓過程中業主提出申請“其單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業服務費減免優惠，物業服務費實際從20**年11月1日起計收，本人認可20**年9月1日正式收樓。”

　　業主收樓過程中提出的工程遺留問題經整改后業主現已同意收樓，為更好處理客戶關系，積極維護公司形象，建議該單元的物業服務費自20**年9月1日起計收（減免時間為20**年4月1日至20**年8月31日，面積：88m2,小計金額：元），同時享受裝修期兩個月物業服務費減免優惠。

　　妥否，敬請公司領導批示。

　　zz物業服務有限公司

　　年 月 日