質(zhì)量/環(huán)境/安全管理體系作業(yè)指導(dǎo)書

　　物業(yè)空調(diào)設(shè)備(設(shè)施)保養(yǎng)維修規(guī)程

　　1.0 目的

　　有計劃地對機組進行保養(yǎng)和檢查各種功能部件，其保持最高的工作效率。

　　2.0 適用范圍

　　適用于**管理處。

　　3.0 職責

　　3.1機電維修人員負責維護保養(yǎng)工作。

　　3.2 機電班長負責維護保養(yǎng)工作的安排、指導(dǎo)。

　　4.0 工作程序

　　4.1 壓縮機回油系統(tǒng)除污器的清洗方法

　　4.1.1 關(guān)閉除污器兩側(cè)的截止閥。

　　4.1.2 慢慢(為了泄壓)擰松帽蓋螺紋，讓帽蓋板保持壓在除污器殼體上，設(shè)法截取留在除污器殼體上的油。

　　4.1.3 卸下并清洗除污器的濾芯。

　　4.1.4 插入濾芯，再重新裝上帽蓋。

　　4.1.5 開啟除污器兩側(cè)的截止閥，檢查冷媒是否滲漏。

　　4.1.6 應(yīng)每半年清洗一次回油系統(tǒng)的除污器。

　　4.2 油過濾器的清洗和更換方法

　　4.2.1 關(guān)閉過濾器兩側(cè)的截止閥。

　　4.2.2 每只過濾器有一只級泄去過濾器內(nèi)壓力的小閥門，泄壓時要緩慢、小心。

　　4.2.3 如機組配的是旋裝式罐型過濾器，可作板手或小工具卸下過濾器，扔棄后再安裝新。

　　4.2.4 如果機組配的是芯子可更換的過濾器，用板手套在過濾器底部的六角帽蓋上把蓋卸下，然后取出并扔過濾芯子，清洗殼體內(nèi)壁，安裝新芯子，最后再把過濾器裝好。

　　4.2.5 開啟過濾器兩側(cè)的截止閥，開啟過濾器上的小閥門，放出過濾器內(nèi)的空氣。

　　4.2.6 檢查冷媒是否滲漏。

　　4.3 機組注油的方法

　　4.3.1 機組應(yīng)停機。

　　4.3.2 將注油泵的吸油口浸入清潔的新油桶內(nèi)，再將其排油口與組注油閥相接。先不要擰緊注油閥接口，在油泵進行了幾次行程將空氣壓出后再擰緊。這樣既使油注入管內(nèi)又防止空氣被入機內(nèi)。

　　4.3.3 打開注油閥將油泵入機組。直到油分離器中的油位約在上視鏡中間為止，然后關(guān)閉注油閥，卸下手動油泵接口。　　4.3.4 在一完成注油工作后即閉合至啟動器的電源，使油加熱器通電，它可使油的冷媒農(nóng)度保持在最低值。

　　4.4 機組滲漏檢查

　　4.4.1 運行期間的滲漏檢查

　　機組受截運行之后，高壓部件應(yīng)用檢漏儀認真檢漏，要確認所有接口是嚴密的。如有滲漏，就會出現(xiàn)抽氣頻繁和冷媒損失，當表明有滲漏時，應(yīng)立即予以修理。

　　4.4.2 機組R22壓力試驗檢測方法

　　4.4.2.1在系統(tǒng)中沒有壓力時，通過充注閥將R-22汽體干燥氮氣注入系統(tǒng)中，使其壓力達到150磅/英寸表壓。

　　4.4.2.2 確認冷媒農(nóng)度已達到系統(tǒng)中的各個部分，稍微開啟注油閥，用檢漏儀檢測是否有冷媒出來。

　　4.4.2.3檢油要圍繞在每個連接點和在廠內(nèi)焊的焊逢。

　　4.4.2.4 如需對蒸發(fā)器和冷凝器進行檢漏，打開蒸發(fā)器和冷凝器封蓋上的放空氣口，檢測是否有冷媒出來。

　　4.4.2.5 當機組已達到絕對嚴密后，用充注閥注入氮氣和冷媒混合物。

　　4.5 機組抽真空

　　4.5.1 真空試驗的方法

　　4.5.1.1將一臺帶指示器的高容量真空泵與機組的充注閥相接，然后啟泵。

　　4.5.1.2 開大機上所有閥門，包括抽氣閥和表閥，確認所有通大氣的閥門是關(guān)閉的。

　　4.5.1.3 依照"真空干燥"這節(jié)內(nèi)容運行真空泵，直至濕球溫度達到+32℉或壓力值達到5mm汞柱為止。

　　4.5.1.4 為了改善真空度，可用熱水(不超過125℉)循環(huán)于蒸發(fā)器和冷凝器管束內(nèi)，使殼體徹底干燥。如手無熱水源，應(yīng)使用移動型熱水器。切勿使用蒸氣。

　　4.5.1.5 關(guān)閉機組上的充注閥和真空指示器與真空泵之間的截止閥，然后卸下真空泵，讓真空指示器留在原位。

　　4.5.1.6 保持按第三步得到的真空什達8小時。如壓力稍有上升，則表明有滲漏或有濕氣進入或兩者都有。8小時以后，如真空指示器上的濕球溫度值來上升到高至40℉或壓力不高于6.3汞柱，則系統(tǒng)可被認為是嚴密的。

　　4.5.1.7 如果在第6步中規(guī)定的真空范圍不能保持8小時，則必須尋找滲漏處并予以修復(fù)。

　　4.6 冷媒充注、

　　4.6.1 在向抽真后的系統(tǒng)充注冷媒時，為了避免蒸發(fā)器管束中被冷液體結(jié)冰的可能性，只有來自桶頂或瓶頂?shù)睦涿秸舭l(fā)汽才允許進入系統(tǒng)，直到系統(tǒng)壓力上升到比蒸發(fā)器中被冷液體冰點的對應(yīng)壓力還高為止。

　　4.6.2 在充注冷媒過程中，必須取各種措施防止潮濕空氣進入。

　　4.7 測定馬達兆歐值的方法

　　4.7.1 用一只兆歐表測相間和每相的接地電阻。

　　4.7.2 如讀值在圖中陰影區(qū)之下，則要卸下馬達的外部接線柱并重復(fù)測試。

　　4.7.3 馬達電陰測試是測定，是在馬達停用24小時的環(huán)境溫度下測得的。

　　4.8 冷凝器與蒸發(fā)器的清洗、檢漏方法

　　4.8.1 化學(xué)水處理

　　4.8.1.1 于蒸發(fā)器、冷凝器中循環(huán)水的礦物成份幾乎是隨不同水源而變化，因此所用之水有可能會腐蝕管道或?qū)⒊蔀闊彡幍乃赋练e在管束上。

　　4.8.1.2 作為防垢防腐的預(yù)防措施以及為了廷長蒸發(fā)器和冷凝器管束壽命，在機組安裝前應(yīng)該先作水的化學(xué)分析。

　　4.8.2 管束的清洗方法

　　4.8.2.1 刷洗法：如管束受污是因臟物和泥渣所至，一般可用刷洗法清除。放掉需清洗管路中的水，卸下封頭，用軟性銅刷徹底清洗每根管子。徹勿用鋼刷，因為鋼刷會損害管束在清洗過程中讓水通進管內(nèi)可以改善洗刷效果。

　　4.8.2.2 酸洗法：如獲至寶管束的污垢是堅硬的沉淀物，必須用酸洗法。在酸洗之前，先用刷子清洗，這一點很重要。若是相對松軟的外部物質(zhì)在酸洗前已除去那未酸溶液只需溶解和平齊少量的管，使清洗效果又好，時間又節(jié)省。

　　4.8.2.3 在許多主要城市中，現(xiàn)在有一些商業(yè)組織能為蒸發(fā)器和冷凝器提供特殊服務(wù)。

　　4.8.2.4 冷凝器管束應(yīng)每年清洗一次，蒸發(fā)器的管束在正常情況下不需清洗。

　　4.8.3 蒸發(fā)器與冷凝器管束的檢漏方法

　　4.8.3.1 進入機組以增加殼體中的壓力。卸下封蓋，在管束的每段上聽是否有嘶嘶漏氣聲，這有助于進一步查找。

　　4.8.3.2 用水清洗管束的封蓋和所有管子的端頭，徹勿將四氯化碳用此目的，因為它的白色煙霧與冷媒產(chǎn)生的煙霧一樣。

　　4.8.3.3 用氮氣或干燥空氣吹掃管束，以清除因循環(huán)水造成的帶水殘留冷媒，待管子吹掃干凈后立即將軟塞塞在管子的每一端頭。做下一步之前，讓蒸發(fā)器或冷凝器保持12~14小時。取決于滲漏量多少，塞了有可能從管子端頭處吹掉，這便指示了滲漏位置。如果不是如此，就必須用鹵素燈徹底進行檢查。

　　4.8.3.4 在管子被塞住12~14小時后，推薦兩人在蒸發(fā)器兩端仔細地測試管子，一人在一端卸下塞子另一人在另一端卸下塞子并拿著檢測燈，從待檢段的頂排管子開始，同時卸下兩端塞子，插入測試管達5秒鐘，此時間對于檢測器吸入通過管壁滲漏的冷媒氣體來說是足夠長了，在蒸發(fā)器對著檢測器的一端放一臺風扇，它能保證任何漏氣體通過管子流向檢測燈。

　　4.8.3.5在滲漏管子上作出標記供以后鑒別之用。

　　4.8.3.6如果管板上的管接口有滲漏，用檢測燈應(yīng)該能查出，如果懷疑管壁有滲漏，則用肥皂液可找可確切位置。管子周圍連續(xù)冒氣泡表明管板有滲漏。

　　4.8.4 電氣控制器保養(yǎng)　　4.8.4.1 應(yīng)該檢查所有電氣控制器是否有明顯故障。

　　4.8.4.2 不得改變廠方設(shè)定的控制器設(shè)定值是十分重要的(包括運行控制器與安全保護控制器)。

　　4.8.4.3 一年使用期的A5-11電池是RTC實時時鐘的一個部件。如需更換請按照微電腦控制中心操作說明書"Form160.47-01.1"進行。

　　5.0 支持性文件　　5.1《冷水機組維護保養(yǎng)說明書》

篇2：給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

　　給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

　　一、目的

　　規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項性能完好。

　　二、適用范圍適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施（含消防供水機組）的維修保養(yǎng)。

　　三、職責

　　1、管理處主任負責審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。

　　2、工程部主管負責組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)年度計劃》并組織監(jiān)督該計劃的實施。

　　3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)。

　　4、事務(wù)部負責向有關(guān)用戶通知停水的情況。

　　四、程序要點

　　1、《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。

　　(2)制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：

　　①給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；

　　②給排水設(shè)備設(shè)施運行狀況（故障隱患）；

　　③合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）；

　　(3)《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：

　　①維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；

　　②備品、備件計劃；

　　③具體實施維修保養(yǎng)的時間；

　　④預(yù)計費用。

　　2、水泵房機電維修員對給排水設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)時，應(yīng)按《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。

　　3、廣場內(nèi)主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變壓器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房機電維修員負責。

　　4、水泵機組維修保養(yǎng)。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應(yīng)對小區(qū)內(nèi)所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。

　　(1)電動機維修保養(yǎng)：

　　①用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；

　　③檢查電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理；

　　④清潔電動機外殼；

　　⑤檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養(yǎng)：

　　①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；

　　②轉(zhuǎn)動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；

　　③檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根；

　　④清潔水泵外表；

　　⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　(3)檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換。

　　(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。

　　5、控制柜維修保養(yǎng)。水泵房機電維修員每年的5月、11月應(yīng)對廣場內(nèi)水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。

　　(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物。

　　(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應(yīng)更換。

　　(3)檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。

　　(4)交流接觸器維修保養(yǎng)：

　　①清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；

　　②清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；

　　③清潔鐵芯上的油污及臟物；

　　④檢查復(fù)位調(diào)簧情況；

　　⑤擰緊所有緊固件。

　　(5)自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)進行干燥處理；

　　②外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。

　　(6)熱繼電器維修保養(yǎng)：

　　①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換；

　　②檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應(yīng)更換。

　　(7)自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MΩ，否則應(yīng)烘干處理；

　　②清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；

　　③自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭

　　。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應(yīng)做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　(9)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

　　①檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡；

　　②檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側(cè)應(yīng)作適當調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號的儀表。

　　(10)遠傳壓力表維修保養(yǎng)：

　　①檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；

　　②檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應(yīng)重新焊接；

　　③偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應(yīng)拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)

　　(1)閘閥維修保養(yǎng)：

　　①檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊；

　　②檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油；

　　③對閘閥閥桿加黃油潤滑；

　　④對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　(2)止回閥維修保養(yǎng)：

　　①檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；

　　②檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧；

　　③檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應(yīng)處理后重新油漆。

　　(3)浮球閥維修保養(yǎng)：

　　①檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；

　　②檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直；

　　③檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應(yīng)更換。

　　(4)液位控制器維修保養(yǎng)：

　　①檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；

　　②清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；

　　③檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；

　　④緊固所有螺母。

　　7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)

　　(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應(yīng)拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。

　　(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換。

　　(3)檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號同規(guī)格的軸承。

　　(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應(yīng)在表面處理后重新沒漆一遍。

　　(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進行一次）

　　(1)檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強。

　　(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。

　　(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應(yīng)重新油漆一遍。

　　(4)檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊）。

　　9、每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應(yīng)由機電處主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)管理處主任批準后方可延時。

　　10、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

　　11、水泵房機電維修員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。

　　12、停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，應(yīng)由機電處主管填寫《停申請表》，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準后通知公共事務(wù)部，由事務(wù)部提前24小時通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水12小時內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。

　　五、記錄

　　六、相關(guān)支持文件

篇3：物管中心工程管理部設(shè)備維修工崗位職責

　　物管中心工程管理部設(shè)備維修工崗位職責

　　a)服從主管、副主管、領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)，完成上級安排的日常工作。

　　b)自覺遵守公司、物管中心各項規(guī)章制度、本崗位服務(wù)標準和《員工手冊》的要求。

　　c)認真執(zhí)行本崗位安全操作規(guī)程，工作時做好個人防護，確保安全生產(chǎn)。

　　d)在檢修過程中，樹立安全第一的思想，如遇傷亡事故，立即報告部門主管并做好現(xiàn)場保護工作，積極參與調(diào)查分析事故原因，提出改進辦法。

　　e)定期巡檢，主動向運行人員了解設(shè)備的運行情況，認真填寫巡檢記錄。

　　f)嚴格執(zhí)行檢修、維保計劃，按規(guī)程檢修，并做好記錄。

　　g)發(fā)現(xiàn)問題及時解決，不能解決的及時上報。

　　h)保持現(xiàn)場工作環(huán)境，做到“工完、料凈、現(xiàn)場清”。

　　i)保證設(shè)備正常運行，完好無損，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

　　j)完成主管、副主管、領(lǐng)班交辦的其它工作。