一設(shè)備維護四項要求

1、整齊：

　　設(shè)備零件及安全裝置齊全，各種標(biāo)牌完整、清晰，線路、管道應(yīng)安裝整齊、安全可靠。

2、潤滑：

　　按時、按質(zhì)、按量加油、換油。保持油標(biāo)醒目，油杯、油嘴齊全，油線清潔。油泵壓力正常，油路暢通。各軸承部位潤滑良好。

3、清潔：

　　設(shè)備無油垢，銹蝕，周圍環(huán)境清潔。

4、安全：

　　熟悉設(shè)備性能、遵守操作規(guī)程及交接班制度。

二設(shè)備的登記與建檔

　　物業(yè)管理公司一旦開始接管物業(yè)，工程管理人員就應(yīng)根據(jù)設(shè)備的分類和目錄，對設(shè)備進行登記，建立設(shè)備臺賬，以便清查與核對。設(shè)備的登記主要是指填寫設(shè)備登記卡和設(shè)備臺賬。設(shè)備登記卡其中包括設(shè)備重量、基本性能、設(shè)備附件的數(shù)量和名稱、保養(yǎng)維修情況等，它是組織保養(yǎng)、維修計劃的依據(jù)。

三設(shè)備管理內(nèi)容

　　設(shè)備管理工作，一般由物業(yè)管理公司工程設(shè)備部門主管負責(zé)。設(shè)備管理主要由設(shè)備運行管理和設(shè)備維修管理兩大部分組成。運行和維修既可統(tǒng)一管理，也可分別管理。房屋設(shè)備管理主要包括使用管理、維修養(yǎng)護管理、安全管理、技術(shù)檔案管理。

一、給排水設(shè)備

　　(一)水泵房管理規(guī)程

　　1、未經(jīng)有關(guān)部門許可，非泵房工作人員不得隨便入內(nèi)。

　　2、泵房內(nèi)應(yīng)配備消防器材，并放置在方便、顯眼的地放，泵房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。

　　3、每周清潔一次水泵房內(nèi)的設(shè)施，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、油漬、銹蝕，整潔光亮。

　　(二)二次供水設(shè)備衛(wèi)生監(jiān)管規(guī)程

　　1、露天水箱入孔應(yīng)加蓋鎖好，室內(nèi)水箱應(yīng)加鎖，鑰匙統(tǒng)一保管。

　　2、水箱清潔員需持有有效的"健康證"操作。

　　3、每半年清洗水箱一次，清洗后取水樣檢查色度、有無異味、沉淀、測試PH值，做好清潔記錄。

　　(三)給排水設(shè)施維護規(guī)程

　　1、每年4月、10月應(yīng)對水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。每年至少進行一次控制閥門的開關(guān)試驗。

　　2、對泵進行維護保養(yǎng)。

　　3、檢查閘閥的磨損狀況。

　　4、加強對給排水管的維修保養(yǎng)。

二、供配電設(shè)備

　　(一)電氣維修安全管理規(guī)程

　　1、電氣維修人員必須持證上崗。

　　2、在電氣維修時，維修人員應(yīng)穿戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具。

　　3、維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時，應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施，維修組長應(yīng)在分配工作時向維修人員講明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。

　　4、在配電干線、變壓器、低壓配電箱作業(yè)時，應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護，并至少二人進行。

　　5、一般情況下，應(yīng)盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊需要必須帶電作業(yè)時，應(yīng)安裝隔離擋板，并有專人監(jiān)護。

　　6、在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點的開關(guān)和刀閘的操作手柄上，要掛"禁止合閘，有人作業(yè)"的標(biāo)識牌。

　　7、維修或養(yǎng)護后的電氣設(shè)備或線路，經(jīng)檢查無誤，拆除安全措施。全體維修人員撤離工作現(xiàn)場后，方可送電。

　　(二)配電室管理制度

　　1、未經(jīng)相關(guān)部門許可，非工作人員不得入內(nèi)。

　　2、室內(nèi)照明、通訊保持良好，墻上配掛溫度計。

　　3、值班員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項。

　　4、建立配電運行記錄，每班巡查，密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴(yán)禁變壓器，空氣開關(guān)超載運行。查出問題應(yīng)及時處理，并做好記錄。不能解決的問題要及時上報。

　　5、配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只做監(jiān)護，嚴(yán)禁兩人同時操作，以免發(fā)生錯誤。

　　6、保持配電室消防設(shè)施的齊備完好，保證應(yīng)急燈在停電狀況下能正常使用。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴(yán)防蛇、鼠等小動物進入配電室。

　　7、供電回路操作開關(guān)標(biāo)志要明顯，停電拉閘要掛標(biāo)識牌。

　　8、配電室設(shè)備及線路改變要經(jīng)主管部門同意。

　　9、操作及維修時必須使用電工絕緣工具，絕緣鞋、絕緣手套等。

　　10、認真執(zhí)行交接班制度。

　　11、經(jīng)常保持配電室地面及設(shè)備外表清潔無塵。

　　(三)停電操作規(guī)程

　　1、驗明所停電線路開關(guān)位置，確認無誤后，方能停電，再掛上"有人工作，嚴(yán)禁合閘"標(biāo)識牌。

　　2、全面或一臺變壓器停電，應(yīng)按規(guī)程從低壓側(cè)負荷分開關(guān)開始停電，然后再停變壓器低壓側(cè)總開關(guān)，高壓側(cè)總開關(guān)，當(dāng)停高壓側(cè)電的操作時，監(jiān)護人需穿戴好絕緣手套、鞋等。

　　3、停電檢修也必須辦理操作票才能進行操作。

　　4、當(dāng)要將電源轉(zhuǎn)換時，應(yīng)選擇適當(dāng)時間，并事先通知有關(guān)部門、業(yè)戶。

三、電梯

　　(一)電梯機房管理規(guī)定

　　1、每周對機房進行一次全面清洗，保證機房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。

　　2、保證機房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機房內(nèi)懸掛溫度計，機房溫度不超過40度。

　　3、保證機房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤車工具。

　　4、毗鄰水箱的機房應(yīng)做好防水、防潮工作。

　　5、機房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門允許，禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入。

　　(二)電梯的日常檢查和維護

　　1、曳引電機的溫升是否正常，運行中有無震動和異味、通風(fēng)是否良好。限速器運轉(zhuǎn)有無異常響聲。對以上設(shè)備外部進行清掃，保持設(shè)備本色。

　　2、制動器的動作有無異常，線圈是否過熱，緊固螺絲有無松動，制動輪表面有無劃痕和油垢，清除外部灰塵和油垢。

　　3、減速器的油垢、油色、油溫是否正常，有無滲油、漏油現(xiàn)象。運轉(zhuǎn)聲音是否正常，有無異常震動和沖擊。做好機體外部清潔。

　　4、曳引輪、導(dǎo)向輪及曳引繩的運行情況是否正常，軸承的潤滑是否良好。曳引繩在輪槽中有無打滑、扭轉(zhuǎn)、移位現(xiàn)象或斷絲，如發(fā)現(xiàn)有上述情況，應(yīng)做好標(biāo)記，每日進行跟蹤觀察。檢查曳引繩外表面清潔和潤滑情況，若油垢落灰過多，應(yīng)安排時間擦洗。

四、消防監(jiān)控系統(tǒng)

　　(一)火災(zāi)報警控制系統(tǒng)維保程序

　　1、日檢：對火災(zāi)報警主控屏作自檢功能檢查，主機顯示功能是否正常，指示燈是否有損壞。

　　2、月檢：完成日檢全部內(nèi)容。測試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常。對集控柜清掃除塵。檢查接線端子電線是否松脫，導(dǎo)線編號是否完整清晰，因受環(huán)境影響導(dǎo)致煙感器、溫感器臟污應(yīng)及時清潔。

　　3、年檢：逐個拆下煙感器、溫感器，對其上的灰塵、銹斑進行清潔，并對線路接頭進行緊固。

　　4、噴煙檢查每個煙感器報警的正確性。

　　(二)煙、溫感器系統(tǒng)的保養(yǎng)程序

　　1、日常情況下，主控器自檢時若發(fā)出煙感報警信號，應(yīng)趕到報警現(xiàn)場檢查報警原因，若為誤報警，應(yīng)對該報警作消音和復(fù)位處理。

　　2、每月抽取總煙感器的5%，用熏煙法試驗靈敏度，應(yīng)該全部合格，若其中不合格，則應(yīng)另外抽取總數(shù)的10%直至全部合格為止。

　　3、對因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方，應(yīng)及時做出特別檢查。

　　4、溫感的保養(yǎng)參照煙感進行，試驗報警靈敏度時應(yīng)加溫，使其報警。

六、房屋設(shè)備

　　(一)房屋設(shè)備的分類

　　通常來說，我國城市房屋的常用設(shè)備主要是由房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備和房屋建筑電氣設(shè)備兩大類組成。

　　(二)房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備

　　1、室內(nèi)給水設(shè)備：通常分為生產(chǎn)給水設(shè)備、生活給水設(shè)備和消防給水設(shè)備。

　　2、室內(nèi)排水設(shè)備：通常分為生活污水管道、工業(yè)區(qū)廢水管道、室內(nèi)雨水管道。

　　3、熱水供應(yīng)設(shè)備：一般由加熱設(shè)備、儲存設(shè)備(主要指熱水箱)和管道部分(熱媒循環(huán)管道、配水循環(huán)管道、給水循環(huán)管道)組成。

　　4、供熱設(shè)備：包括熱水供暖設(shè)備和蒸汽供暖設(shè)備2種。

　　5、消防設(shè)備：目前建筑物采用的消防設(shè)備仍然以水力滅火為主。如消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)，其他配套消防設(shè)備有溫感器、消防報警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、抽煙送風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設(shè)備。

　　6、通風(fēng)設(shè)備：包括通風(fēng)機、排氣口及一些凈化除塵設(shè)備等。

　　7、空調(diào)設(shè)備：大型商業(yè)大廈、辦公寫字樓常用中央空調(diào)設(shè)備，小型商店或居住公寓樓通常采用分體式空調(diào)機。

　　(三)房屋建筑電氣設(shè)備

　　1、供電及照明設(shè)備：變壓器房內(nèi)的設(shè)備、配電房內(nèi)設(shè)備、配電干線和層配電箱。

　　2、弱電設(shè)備：主要有：通信設(shè)備、廣播設(shè)備、共用天線設(shè)備及閉路電視系統(tǒng)、自動監(jiān)控、報警系統(tǒng)以及電腦設(shè)備等。

　　3、電梯設(shè)備：其設(shè)備組成部分主要有傳動設(shè)備、升降設(shè)備、安全設(shè)備、控制設(shè)備和防雷裝置。

篇2：物業(yè)設(shè)備維護工作實務(wù)探討

　　物業(yè)設(shè)備維護工作實務(wù)探討

　　一、物業(yè)設(shè)備管理存在的問題及設(shè)備維護工作的重要性

　　（一）物業(yè)設(shè)備管理存在的問題。

　　眾所周知，與物業(yè)相配套的設(shè)備不僅數(shù)量多、技術(shù)含量高，而且價值也很大，因此，怎樣做好物業(yè)的設(shè)備管理是眾多物業(yè)管理者的工作重點和難點。當(dāng)前，在物業(yè)設(shè)備管理方面存在著如下兩大問題，給物業(yè)管理帶來了許多實際困難。

　　1、設(shè)備運行環(huán)境問題。

　　當(dāng)前的現(xiàn)實情況是，物業(yè)設(shè)備運行環(huán)境一般來說是不如人意的，如電梯機房、發(fā)電機房、高壓配電房等在氣候炎熱的季節(jié)里室內(nèi)溫度很高，容易加劇設(shè)備的磨損和導(dǎo)致電氣絕緣性能下降等不良后果；又如安裝在室外的排氣換氣設(shè)備、消防增壓設(shè)備、空調(diào)冷卻設(shè)備等會在長期風(fēng)吹雨打日曬的條件下氧化銹蝕，加速設(shè)備的陳舊老化；又比如水泵機組、空調(diào)機組、通風(fēng)供暖機組等許多設(shè)備安裝在潮濕的地下室里，及易受潮腐蝕，使設(shè)備的控制線路、機體外表和固定裝置氧化加劇，提前喪失局部使用功能和甚至整體使用功能，等等。

　　2、設(shè)備管理經(jīng)驗和理論問題。

　　由于我國物業(yè)管理發(fā)展的歷史相對制造業(yè)來說是較短的，因此對物業(yè)設(shè)備的管理、維修等方面的經(jīng)驗不足，相應(yīng)的理論也滯后于物業(yè)管理其他活動的理論，加上物業(yè)行業(yè)與傳統(tǒng)的制造行業(yè)在設(shè)備管理方面存在著眾多的差異，所以，對后者的理論和經(jīng)驗不能完全照搬照套。此外，作為提供專業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，普遍存在設(shè)備管理人員素質(zhì)不高的情況，尤其是設(shè)備維修及管理人員的技術(shù)層次低、專業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、隊伍不穩(wěn)定等現(xiàn)象，使得設(shè)備管理工作效率低，成本高，這已成為物業(yè)管理企業(yè)非常棘手的大難題。

　　（二）設(shè)備維護工作的重要性。

　　由于維護工作可以很好地改善設(shè)備運行環(huán)境，延長設(shè)備的使用壽命，而且維護成本相對于設(shè)備的修理成本要低得多，這些對于設(shè)備甚至對于整個物業(yè)的保值增值來說是十分有益的。

　　1、學(xué)習(xí)和運用設(shè)備維護理論的重要性。

　　對于上述物業(yè)設(shè)備管理的兩大問題，固然有其他眾多的原因，但也與物業(yè)設(shè)備管理理論滯后有密切的關(guān)系。在物業(yè)管理企業(yè)中，許多企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不重視設(shè)備管理，一方面是不知道設(shè)備管理在物業(yè)管理活動中的重要性，另一方面也確實存在缺乏有關(guān)設(shè)備管理、維修等方面的專業(yè)知識的情況，如設(shè)備的日常維護工作到底該做哪些事情，怎樣做才能使設(shè)備維護的好等。因此對于物業(yè)設(shè)備管理者來說，學(xué)習(xí)和運用設(shè)備維護方面的理論知識，總結(jié)設(shè)備維護方面的經(jīng)驗顯得十分重要。

　　2、開展設(shè)備維護工作的重要性。

　　設(shè)備的維護工作，與設(shè)備的檢查工作、設(shè)備的修理工作構(gòu)成設(shè)備維修工作的三大核心內(nèi)容。由于目前許多物業(yè)管理企業(yè)缺乏設(shè)備維護專業(yè)理論的支撐，故在工作中往往難以做好物業(yè)設(shè)備維護工作，從而使設(shè)備提前進入大修期，甚至提前退役和更新，這種現(xiàn)象較普遍。

　　因此，筆者從實踐經(jīng)驗出發(fā)，在下文中提出對物業(yè)設(shè)備維護理論的初步研究，就有關(guān)物業(yè)設(shè)備的維護的概念、特點、對象、內(nèi)涵、范圍及內(nèi)容、維護與檢查、修理和保養(yǎng)的區(qū)別等方面進行探討，供有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員參考。

　　二、物業(yè)設(shè)備維護概述

　　（一）設(shè)備維護的基本概念、特點和對象

　　1、設(shè)備維護的基本概念。本文所謂的設(shè)備維護，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，維持和保護與房屋建筑物相配套的設(shè)備、設(shè)施的規(guī)定功能和規(guī)定狀態(tài)的技術(shù)措施及其活動。

　　2、設(shè)備維護的特點。設(shè)備維護工作具有如下特點：

　　（1）經(jīng)常性。設(shè)備維護屬日常性工作，是物業(yè)管理企業(yè)時常進行的活動；

　　（2）維持性。設(shè)備維護主要作用是維持物業(yè)設(shè)備的功能和狀態(tài)，而不是評價或恢復(fù)；

　　（3）保護性。設(shè)備維護具有保護物業(yè)設(shè)備，使其損耗盡可能地輕微和緩慢。

　　3、設(shè)備維護的對象。設(shè)備維護的客觀對象是物業(yè)設(shè)備及其相關(guān)的環(huán)境等，而設(shè)備維護的實質(zhì)對象是物業(yè)設(shè)備的功能和狀態(tài)，這是正確理解設(shè)備維護的一個基本要點。因此，對物業(yè)設(shè)備進行維護，首先應(yīng)了解維護對象的功能和狀態(tài)，通過對設(shè)備的維護，以期達到設(shè)備具有正常的功能和狀態(tài)；其次，物業(yè)設(shè)備功能和狀態(tài)并不是維護者人為的想象出來的，而是設(shè)備的設(shè)計、制造以及設(shè)備在建筑物中配套規(guī)劃等活動的綜合體現(xiàn)。

　　（二）規(guī)定功能的內(nèi)涵。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)前期，建設(shè)單位和規(guī)劃設(shè)計部門就要根據(jù)市場需求，確定物業(yè)設(shè)備應(yīng)具有的基本功能和特殊功能。這些功能，既應(yīng)滿足人們對物業(yè)的各種需求，同時也應(yīng)符合國家有關(guān)的政策、法規(guī)和規(guī)范。

　　1、設(shè)備的基本功能。它包括物業(yè)設(shè)備與方便、舒適、安全等有關(guān)的功能，如垂直交通、供電配電、給水排水、防范監(jiān)控、消防安全等。

　　2、設(shè)備的特殊功能。它是根據(jù)特別要求所應(yīng)具備的使用功能，如寫字樓、高檔公寓、別墅等應(yīng)具的特殊通訊功能，如衛(wèi)星通訊、局域網(wǎng)、廣域網(wǎng)、信息自動交換等功能；物業(yè)管理自動化功能，如自動遠程抄表、點屏查詢等；以及其它特殊服務(wù)功能等。

　　3、物業(yè)設(shè)備的功能應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)定。如對普通房屋來說，物業(yè)的消防功能應(yīng)符合GBJ16《建筑設(shè)備防火規(guī)范》，高層民用建筑還應(yīng)符合GBJ45《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》；物業(yè)的防雷功能應(yīng)符合《防雷減災(zāi)管理辦法》和GB5007《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》；物業(yè)的給水排水功能要符合《給水排水標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范》等等。

　　（三）規(guī)定狀態(tài)的內(nèi)涵。

　　根據(jù)物業(yè)設(shè)備功能和技術(shù)規(guī)范來規(guī)定物業(yè)設(shè)備狀態(tài)，且這種狀態(tài)是可用具體的技術(shù)特征、性能指標(biāo)來描述或評價的。人們可將這些規(guī)定狀態(tài)與實際狀態(tài)做比較，并根據(jù)兩者的偏離是否在規(guī)定范圍，從而判斷物業(yè)設(shè)備是否處于正常狀態(tài)或受控狀態(tài)。

　　1、設(shè)備的一般規(guī)定狀態(tài)通過如下不同的指標(biāo)來表示：

　　（1）額定指標(biāo)。如供電設(shè)備的輸出功率、頻率、電流和電壓等；水泵的揚程和流量等；電梯的運行速度、載重等；

　　（2）實際指標(biāo)。如配電設(shè)備的功率因素，三相電流平衡；水泵的水頭損失；電梯的舒適感、平層精度等；

　　（3）控制指標(biāo)。如設(shè)備運行時的震動、噪聲、溫升等。

　　2、外部因素對設(shè)備規(guī)定狀態(tài)的影響。值得指出的是，外部因素直接影響物業(yè)設(shè)備的規(guī)定狀態(tài)，因此，本文也將改善外部因素納入維護措施之中。

　　三、設(shè)備維護的范圍和內(nèi)容

　　（一）認識維護范圍和內(nèi)容的要點。

　　對于設(shè)備維護范圍和維護內(nèi)容應(yīng)有一個較為全面的認識和理解，這對于有效開展物業(yè)設(shè)備維護工作來說是必要的。一般來說，應(yīng)注意下列要點：

　　1、設(shè)備維護的范圍是指維護對象的空間，設(shè)備維護的內(nèi)容是指具體采取的技術(shù)措施或維護項目。

　　2、設(shè)備維護的范圍和內(nèi)容與物業(yè)類型有關(guān)。不同類型的物業(yè)其維護的范圍和內(nèi)容是有差異的，不能一概而論，應(yīng)視具體情況來確定維護的范圍和內(nèi)容。

　　3、合理確定設(shè)備維護的范圍和內(nèi)容是非常重要的。盡管設(shè)備維護的范圍和內(nèi)容較為復(fù)雜，但合理的使用、正確的操作是對物業(yè)設(shè)備最好的維護，也是最為經(jīng)濟的。

　　4、除上述設(shè)備維護內(nèi)容外，還應(yīng)根據(jù)物業(yè)設(shè)備的實際情況和設(shè)備運行規(guī)律，增補相應(yīng)的維護措施。

　　（二）設(shè)備維護的范圍和內(nèi)容。

　　設(shè)備維護在設(shè)備管理中是一種積極的保護性措施。科學(xué)合理地進行設(shè)備的維護工作，也應(yīng)根據(jù)實際情況確定設(shè)備維護的范圍和內(nèi)容。在物業(yè)管理中，通常可采取下列措施使設(shè)備持續(xù)保持完好功能和正常狀態(tài)。

　　1、降溫。一般出現(xiàn)下列情況時應(yīng)采取降溫措施：

　　（1）當(dāng)設(shè)備運行產(chǎn)生的溫升過高將會損壞設(shè)備時。功率較大的電力拖動設(shè)備就是如此，溫升太高，超過電氣絕緣性能限度，極易引發(fā)線圈匝間短路。

　　（2）當(dāng)設(shè)備的周圍環(huán)境溫度超過其運行條件時，設(shè)備就容易出現(xiàn)故障。例如某些由微機控制的電梯，其環(huán)境溫度一般應(yīng)低于40℃，因此要調(diào)節(jié)機房溫度以免氣溫太高使控制信號出錯導(dǎo)致電梯運行不正常。通常可采取開窗、通風(fēng)換氣、對設(shè)備直接吹風(fēng)、利用空調(diào)機等降溫措施。

　　（3）對下列設(shè)備要重點維護：電梯曳引機組、中央空調(diào)冷水機組、消防自動報警中心設(shè)備、發(fā)電機組、計算機中心等。

　　2、除濕（潮）。

　　（1）空間濕度大將引起設(shè)備的氧化腐蝕，降低使用壽命，引發(fā)電氣短路，造成設(shè)備故障，這在南方地區(qū)是尤為明顯。除濕就是對設(shè)備運行環(huán)境進行干燥，使設(shè)備在規(guī)定濕度條件下運行的一種維護措施。通常可采取開窗、通風(fēng)、阻斷潮濕來源（如及時抽出地面、集水坑里的積水等）、采用除濕機等措施。

　　（2）設(shè)備會因受潮而引起控制信號線路板、電路、接插件等局部節(jié)點處氧化腐蝕，這將導(dǎo)致設(shè)備工作時好時壞，不穩(wěn)定，檢查和修理非常困難。維護措施除上述以外，還可以在一些重要部位涂抹油脂，如接插件可涂一些導(dǎo)電油脂，對有絕緣要求的線路板，則可在表面或局部表面涂抹絕緣性能較好的油脂。

　　對下列設(shè)備或機房要重點維護：電梯、消防自動報警裝置、高壓電力設(shè)備、安裝在地下室的設(shè)備，停車場設(shè)備、其他安裝在有水房間里的設(shè)備等。

　　3、防銹。設(shè)備在露天或潮濕的環(huán)境條件下極易氧化腐蝕，因此需要采取防銹措施來保護設(shè)備。防銹就是對設(shè)備表面（如機身外殼等）和重要的外露部位涂防護材料的措施，一般可直接采取涂防銹漆、涂抹油脂等措施，可間接采取隔離濕源，通風(fēng)干燥等措施。

　　此項工作范圍較廣，故應(yīng)視實際情況對重要設(shè)備、重點部位做好此項維護工作。

　　4、防曬。事實證明陽光對設(shè)備的破壞作用是存在的，它將引起設(shè)備表層氧化、油漆脫落、陳舊變色、加劇溫升等不良后果。因此，需要進行避免陽光直接照射設(shè)備的防護性措施，如搭蓬、掛簾、設(shè)置防曬設(shè)施等。

　　對下列設(shè)備要重點維護：安裝在屋頂上消防設(shè)備、給水增壓設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備、燃氣供氣設(shè)備、安全防范設(shè)備或裝置等。

　　5、防雨（水）。雨水作用在設(shè)備上后，不僅會使設(shè)備的電氣絕緣性能下降，引起電氣短路故障，也能使金屬表面氧化銹蝕，加速設(shè)備磨損。因此，對安裝在露天或易受雨水濺浸的室內(nèi)設(shè)備，要采取防止雨水直接落著、浸泡、濺濕的保護性措施，如設(shè)置門窗、搭建防雨蓬、設(shè)立防護欄、隔離板、排水溝等，臨時的也可采取遮蓋防水布等措施。

　　對一些安裝在室外或易受雨水濺浸的室內(nèi)重要設(shè)備和設(shè)施，根據(jù)實際工作要求進行此項維護工作。

　　6、保溫。一些設(shè)備是需要保溫的，如采暖設(shè)備、北方地區(qū)的室外給水設(shè)備等，主要目的是減少能量損耗或保護設(shè)備免遭破壞。因此，對需要保持一定環(huán)境溫度的特殊設(shè)備或設(shè)備某些部位采取保溫措施。一般可采取包扎保溫材料，對設(shè)備周圍環(huán)境加溫的措施。

　　對下列設(shè)備或機房要重點維護：安裝于室外的生活給水設(shè)備、供暖管網(wǎng)、蒸汽或熱水等熱媒循環(huán)管網(wǎng)等。

　　7、防震。某些設(shè)備是需要采取防震措施的，如含有微機的設(shè)備、高精度測量儀器儀表等。對于需防震的設(shè)備，一般均應(yīng)按隨機技術(shù)文件規(guī)定要求進行防震，也可采取開鑿防震溝、設(shè)置緩沖材料或裝置、有效減少震源或降低震級的措施。

　　對下列設(shè)備或機房要重點維護：安全監(jiān)控設(shè)備、計算機設(shè)備、頻繁且斷續(xù)動作的動力設(shè)備等。

　　8、穩(wěn)壓。電源電壓的波動對用電設(shè)備的影響是明顯的。當(dāng)電壓波動的幅度超過規(guī)定值時，就會引起電氣控制系統(tǒng)的紊亂，導(dǎo)致設(shè)備故障。如電梯、消防及智能化設(shè)備等，當(dāng)電壓波動太大時，就會引發(fā)信號失真、控制失靈等現(xiàn)象。因此，對那些有電源電壓波動幅度要求的設(shè)備應(yīng)采取穩(wěn)壓保護措施，如設(shè)置電力穩(wěn)壓器。

　　對下列設(shè)備要重點維護：電梯、消防設(shè)備、計算機設(shè)備等。

　　9、除塵。空中的塵埃容易在電氣設(shè)備中積淀，在受潮時會引起漏電、爬電現(xiàn)象，嚴(yán)重的會導(dǎo)致電氣短路等不良后果。另外，塵埃也很容易使設(shè)備表面陳舊。因此，要采取措施防塵和除塵，如采取吸塵器除塵、設(shè)置隔離裝置防止塵埃進入設(shè)備等措施。

　　對于大多數(shù)設(shè)備來說，都有必要對重要部位進行此項維護工作。

　　10、防小動物。實踐表明，小動物像老鼠、小鳥等會造成設(shè)備的損壞或故障。老鼠經(jīng)常會竄入電氣設(shè)備中啃咬電纜、塑料外套等引起電氣線路絕緣保護失效，或進入電氣柜內(nèi)，尤其是高壓電氣設(shè)備中引發(fā)短路、電器燒毀等；小鳥會在風(fēng)機吸風(fēng)口、通氣口、室外電氣柜等處做窠，引起設(shè)備故障。因此，對重要線纜應(yīng)采用套金屬管加以保護，或采取在吸風(fēng)口、通氣口等開放處安置金屬網(wǎng)、在供電和配電房內(nèi)查堵老鼠洞、設(shè)置其他防護設(shè)施防止小動物進入設(shè)備房或設(shè)備中的措施。

　　對下列設(shè)備或機房要重點維護：電梯設(shè)備、電氣設(shè)備、消防自動報警及聯(lián)動設(shè)備、其他用電設(shè)備的重要部位、露天的通風(fēng)換氣設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備的冷卻塔等。

　　11、防盜防破壞。這是為保護設(shè)備免遭人為盜竊和損壞的防范性措施。一般采取固定設(shè)備、設(shè)置防護設(shè)施、對重要設(shè)備安裝防盜報警裝置等措施。

　　對于安裝于室外的重要設(shè)備和裝置，如消防栓、通訊設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)交換機、自動灑水機，及其他人工不易直接監(jiān)視管理的設(shè)備和裝置。

　　四、設(shè)備維護與設(shè)備維修其他要素及設(shè)備保養(yǎng)的區(qū)別

　　當(dāng)前，人們對設(shè)備維護與設(shè)備保養(yǎng)還存在著較模糊的認識，從而使這兩類有著不同重點的工作混淆一起，從而直接導(dǎo)致對設(shè)備維護工作的不重視現(xiàn)象出現(xiàn)，這對設(shè)備管理的整體效果來說是十分不利的。

　　1、對設(shè)備進行維護是一類技術(shù)措施和技術(shù)活動，其目的是排除設(shè)備及設(shè)備本身以外的因素對設(shè)備的損壞，防止外界因素對設(shè)備使用壽命的不利影響，保持設(shè)備正常運行狀態(tài)和條件。

　　2、設(shè)備維護有別于對設(shè)備所進行的檢查和修理，后者主要是對設(shè)備本身的功能和狀態(tài)所進行評定、恢復(fù)的一類技術(shù)措施和技術(shù)活動。也不同于設(shè)備的保養(yǎng)，盡管保養(yǎng)過程中有時會做一些維護工作，但重心還在設(shè)備本身上，而維護的重心主要還是在于減少或避免來自設(shè)備以外的因素對設(shè)備的不利影響。

　　3、一些物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理人員，對設(shè)備維護與設(shè)備保養(yǎng)的不能區(qū)別，從而使有關(guān)設(shè)備維修的計劃制訂、人員分工職責(zé)上不甚合理，因此，科學(xué)地認識和區(qū)分維護和保養(yǎng)也是非常必要的。

　　盡管物業(yè)設(shè)備的維護與保養(yǎng)都具有預(yù)防性，但還是有區(qū)別的。其主要區(qū)別歸納如下：

　　（1）時間不同。維護是經(jīng)常性的；但是除日常保養(yǎng)外，還有周期性計劃保養(yǎng)，因此，保養(yǎng)既有經(jīng)常性，也還有定期性。

　　（2）內(nèi)容不同。維護是維持和保護物業(yè)設(shè)備規(guī)定的功能和狀態(tài)，基本上不含對物業(yè)設(shè)備的修理；而保養(yǎng)是根據(jù)不同級別的要求，有的不含修理，而有的是包含修理的。

　　（3）范疇不同，維護是小概念，保養(yǎng)是大概念。事實上，保養(yǎng)是在預(yù)防維修制度下的維修活動，而維修是包含維護的，因此，維護是保養(yǎng)活動的一部分。但兩者又不能等同混淆，這主要是為了更好地專業(yè)分工，提高維修效率。

　　（4）對象不同。維護一般是以設(shè)備以及設(shè)備本身以外的環(huán)境、工作條件、情況、現(xiàn)象為工作對象；而保養(yǎng)通常主要是以設(shè)備為直接對象。

　　（5）占用工時不同。維護工作通常是不占用設(shè)備工時的，而一些保養(yǎng)工作是要占用設(shè)備工時的。

　　綜上所述，對物業(yè)設(shè)備的維護內(nèi)容較多，維護工作意義重要，因此，物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員應(yīng)該加以重視，并在實踐中不斷地總結(jié)經(jīng)驗和充實，大家共同努力，使物業(yè)設(shè)備維護工作有一個長足的進展，設(shè)備管理理論水平不斷地提高，以適應(yīng)不斷進步發(fā)展的物業(yè)管理活動的要求。

　　參考文獻

　　1、（德）阿道夫·呂策爾著，張友誠譯設(shè)備維修北京：中國宇航出版社，20**

　　2、中國機械工程學(xué)會設(shè)備維修分會編著設(shè)備工程名詞術(shù)語北京：中國經(jīng)濟出版社，1999

　　本文在《住宅與房地產(chǎn)/物業(yè)管理》雜志20**年第三期發(fā)表

篇3：物業(yè)設(shè)備維修、維護、保養(yǎng)基礎(chǔ)知識

　　物業(yè)設(shè)備維修、維護、保養(yǎng)基礎(chǔ)知識

　　一、物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)備、設(shè)施構(gòu)成(十大類)

　　物業(yè)管理中常見的設(shè)備、附屬設(shè)施，主要有：

　　供電設(shè)備

　　給排水設(shè)備

　　消防設(shè)備

　　電梯設(shè)備

　　空調(diào)暖通設(shè)備

　　電訊設(shè)備

　　安防設(shè)備

　　樓宇智能控制設(shè)備

　　加工維修工具設(shè)備

　　房屋本體及其附屬設(shè)施

　　常見的附屬設(shè)施，主要有：

　　道路、綠地、停車場庫、照明路燈、給水設(shè)施、井、化糞池、垃圾箱(房)等。

　　二、物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)備管理意義：

　　1、設(shè)備、設(shè)施管理是一項極為重要的基礎(chǔ)管理工作。

　　2、有利于完善物業(yè)使用功能和實現(xiàn)物業(yè)保值增值。

　　3、有利于推動物業(yè)管理，反映出物業(yè)管理公司的管理水平及企業(yè)形象。

　　三、物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)備管理服務(wù)意識

　　四、設(shè)備運行維護管理的分類(檢修等級)

　　1、 日檢：________________

　　2、 月檢：________________

　　3、 季(半年)檢：__________

　　4、 年檢：________________

　　5、 大修：________________

　　五、設(shè)備管理的運作方式：

　　房屋設(shè)備、設(shè)施管理主要包括：

　　1、專業(yè)技術(shù)管理和組織管理

　　2、設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容：

　　基礎(chǔ)資料、設(shè)備運行、設(shè)備維修、設(shè)備能源、文明安全

　　3、備技術(shù)資料的統(tǒng)計分析

　　4、管理制度的建立：

　　六、設(shè)備設(shè)施的維護要求

　　對人員要求：

　　三嚴(yán)：嚴(yán)查、嚴(yán)管、嚴(yán)控

　　四會：會操作、會保養(yǎng)、會維修、會記錄

　　對設(shè)備環(huán)境要求：

　　三干凈：設(shè)備干凈、機房干凈、工作場所干凈

　　對設(shè)備要求：

　　四不漏：不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油

　　五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好

　　七、設(shè)備設(shè)施的預(yù)防性管理

　　了解設(shè)備故障的規(guī)律：

　　減少設(shè)備的故障率：重保養(yǎng)方式，通過高密度保養(yǎng)，延長設(shè)備的低故障穩(wěn)定運行時間，減少高額的大修費用支出。

　　八、節(jié)能管理

　　技術(shù)節(jié)能：通過對設(shè)備的了解、技術(shù)改造、引入先進節(jié)能技術(shù)等

　　管理節(jié)能：通過了解設(shè)備的運行規(guī)律，通過管理手段達到節(jié)能效果。

　　九、設(shè)備的前期介入主要考慮的方面：

　　1、設(shè)計方面的要求：從物業(yè)管理對物業(yè)功能、維護角度考慮及時要求地產(chǎn)修正設(shè)計。

　　2、施工管理的要求：從業(yè)主使用功能出發(fā)修正缺陷。

　　3、竣工驗收階段：圖紙資料的準(zhǔn)確性、資料齊全、設(shè)備功能符合設(shè)計要求。

　　十、設(shè)備突發(fā)事件的處理。

　　1、設(shè)備方面的突發(fā)事件有哪些：

　　2、設(shè)備突發(fā)事件處理流程

　　3、處理設(shè)備的突發(fā)事件應(yīng)注意的幾個方面

　　遇事不慌(特別是在顧客面前)

　　迅速，有條不紊處理。

　　正確評估事件等級，避免事態(tài)的擴大化

　　要對事件原因進行認真的分析。確保分析數(shù)據(jù)的可靠性

　　注意回避風(fēng)險。

　　十一、討論設(shè)備管理中運行維護、預(yù)防、突發(fā)事件處理、技術(shù)檔案管理之間關(guān)系。