萬(wàn)科物業(yè)電梯設(shè)備維護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)最新版

　　1.目的

　　萬(wàn)科物業(yè)電梯設(shè)備維護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)最新版是規(guī)范電梯設(shè)備供方維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及維護(hù)作業(yè)要求。

　　2.范圍

　　適用于萬(wàn)科物業(yè)電梯設(shè)備維護(hù)業(yè)務(wù)外包監(jiān)控管理。

　　3.職責(zé)

　　部門(mén)/崗位職責(zé)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)規(guī)范電梯設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn);

　　監(jiān)督指導(dǎo)各項(xiàng)目電梯設(shè)備房管理情況;

　　電梯供方維護(hù)情況進(jìn)行評(píng)估。

　　項(xiàng)目負(fù)責(zé)人監(jiān)督本部門(mén)電梯設(shè)備管理。

　　維修負(fù)責(zé)人指定電梯設(shè)備外包監(jiān)督責(zé)任人;

　　監(jiān)督電梯外包方及外包監(jiān)督責(zé)任人職責(zé)落實(shí)情況;

　　對(duì)電梯外包方工作評(píng)估。

　　設(shè)備監(jiān)督責(zé)任人對(duì)電梯供方定期維護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督、評(píng)估。

　　電梯維保外包方依照外包合同及本作業(yè)指導(dǎo)書(shū)要求落實(shí)維保職責(zé)。

　　4.方法與過(guò)程控制

　　4.1電梯設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)

　　4.1.1轎廂設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：

　　1)轎廂內(nèi)張貼電梯有效年檢合格證、安全乘梯須知。

　　2)轎廂內(nèi)照明良好，應(yīng)急照明燈、報(bào)警功能應(yīng)正常，轎廂通風(fēng)風(fēng)機(jī)無(wú)異常噪音，按鈕面板整潔，字跡清晰。

　　3)緊急對(duì)講話(huà)筒有使用提示標(biāo)識(shí)，摘掛便利、通話(huà)聲音清晰。監(jiān)控探頭確保畫(huà)面能分辨乘客面孔。

　　4)轎廂平層誤差在正負(fù)10mm以?xún)?nèi)。

　　5)電梯運(yùn)行、增速、減速平穩(wěn)。從啟動(dòng)到平層皆無(wú)異常震動(dòng)、沖擊及異常聲響。行駛過(guò)程中轎廂無(wú)明顯晃動(dòng)，箱門(mén)無(wú)晃動(dòng)而產(chǎn)生的撞擊聲，電梯門(mén)開(kāi)啟閉合靈活，無(wú)卡、擦聲音。

　　4.1.2電梯機(jī)房設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：

　　1)機(jī)房?jī)?nèi)配置盤(pán)車(chē)專(zhuān)用工具一套。

　　2)控制柜內(nèi)的排風(fēng)扇運(yùn)行正常，柜內(nèi)溫升符合要求，線(xiàn)路整潔，電器表面無(wú)積塵現(xiàn)象;主回路接觸器無(wú)打火磷化跡象，接地電阻小于4歐、動(dòng)力線(xiàn)絕緣電阻大于0.5兆歐、控制線(xiàn)絕緣電阻大于0.25兆歐。各種開(kāi)關(guān)、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對(duì)講、指示燈、照明工作正常、無(wú)缺損，接線(xiàn)端子壓接牢固，導(dǎo)線(xiàn)編號(hào)清楚無(wú)誤。

　　3)曳引機(jī)電動(dòng)機(jī)連接緊固，無(wú)晃動(dòng)，無(wú)異常運(yùn)行聲音，電動(dòng)機(jī)軸承溫度應(yīng)不高于80℃。

　　4)減速器螺栓無(wú)松動(dòng)、無(wú)銹蝕，運(yùn)行時(shí)無(wú)不均勻的噪聲或撞擊聲，減速器內(nèi)潤(rùn)滑油清潔、無(wú)滲漏，油面在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。減速器的機(jī)件和軸承的溫度應(yīng)不高于75度，油溫不高于85度。

　　5)減速箱箱蓋、窺視孔蓋和軸承應(yīng)與箱體連接緊密無(wú)漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機(jī)油密封、潤(rùn)滑性滲油小于每滴/3-5分鐘。

　　6)制動(dòng)系統(tǒng)工作可靠，無(wú)不正常的撞擊聲，曳引機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)閘瓦制動(dòng)帶與制動(dòng)輪之間無(wú)相摩擦現(xiàn)象。閘瓦與制動(dòng)輪間隙小于0.7mm，制動(dòng)器線(xiàn)圈溫升不超過(guò)該電梯使用說(shuō)明書(shū)規(guī)定的溫度范圍。

　　7)鋼絲繩維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：

　　A.鋼絲繩表面無(wú)明顯積垢、銹蝕、斷股，平層線(xiàn)標(biāo)識(shí)清晰。

　　B.轎廂和對(duì)重側(cè)的鋼絲繩應(yīng)當(dāng)張力均勻，張力差小于5%。

　　C.鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時(shí)，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過(guò)32根。

　　D.斷絲集中在1或2個(gè)繩股中，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過(guò)16根。

　　E.磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%。

　　8)防止鋼絲繩在曳引輪繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1mm。

　　4.1.3電梯運(yùn)行設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：

　　1)轎廂門(mén)完全關(guān)閉，安全開(kāi)關(guān)閉合后電梯方能行駛。轎廂門(mén)刀對(duì)廳門(mén)地砍間隙為5-8mm。轎廂地砍對(duì)門(mén)廳地砍間隙符合安裝要求。門(mén)廳鎖唅合應(yīng)不小于7mm。層門(mén)外面不允許能用手把門(mén)撥開(kāi)。門(mén)扇下端距地砍應(yīng)為5-8mm。門(mén)垂直誤差不大于0.5mm。

　　2)門(mén)導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動(dòng)潤(rùn)滑良好，無(wú)銹蝕。

　　3)轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無(wú)雜物，無(wú)油污，無(wú)積水，設(shè)備無(wú)灰塵。

　　4)轎廂導(dǎo)軌導(dǎo)輪管理標(biāo)準(zhǔn)：

　　A.導(dǎo)軌自動(dòng)潤(rùn)滑裝置的儲(chǔ)油盒油位適中。

　　B.檢查滑動(dòng)導(dǎo)輪的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1mm，間隙應(yīng)均勻。

　　C.導(dǎo)軌工作面要求光滑、無(wú)劃痕、無(wú)損傷。導(dǎo)軌固定裝置螺栓應(yīng)緊固，無(wú)松動(dòng)，無(wú)銹蝕。

　　5)限速器動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，潤(rùn)滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開(kāi)關(guān)的可靠性。

　　6)安全鉗

　　A.傳動(dòng)杠桿配合轉(zhuǎn)動(dòng)處應(yīng)有良好的機(jī)油潤(rùn)滑鉗口滾動(dòng)部位涂鋰基潤(rùn)滑脂。其動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠。

　　B.安全鉗塊與導(dǎo)軌工作面間間隙一般為4mm左右。

　　7)補(bǔ)償柜在運(yùn)行中不允許產(chǎn)生噪音。消音繩應(yīng)完好無(wú)折斷，無(wú)嚴(yán)重磨損。

　　8)安全觸板的動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓，電梯故障停止運(yùn)行時(shí)，在轎廂內(nèi)能用手將門(mén)撥開(kāi)，其撥力應(yīng)在200-300牛頓范圍內(nèi)。

　　9)緩沖器

　　A.油壓緩沖器用油凝固點(diǎn)應(yīng)在負(fù)10度以下，油面高度應(yīng)保持在最低油位以上。

　　B.緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無(wú)泄漏，無(wú)銹蝕。

　　C.緩沖器低速壓到全壓縮位置，釋放回復(fù)自由高度位置時(shí)間應(yīng)小于120秒。

　　4.1.4電梯運(yùn)行出現(xiàn)故障(困人)后，救援行動(dòng)由專(zhuān)業(yè)持證人員在15分鐘內(nèi)(或按合同約定)到場(chǎng)實(shí)施救助，非專(zhuān)業(yè)持證人員禁止實(shí)施救助。

　　4.2 電梯供方管理規(guī)范

　　1)服務(wù)中心電梯業(yè)務(wù)分包監(jiān)督人員編制本項(xiàng)目《電梯年檢管理清單》，以便有效做好年檢有效期到期前的準(zhǔn)備工作。

　　2)電梯維護(hù)外包方須具備相關(guān)資質(zhì)要求。電梯維保供方派駐現(xiàn)場(chǎng)維修人員須持有規(guī)定的資格證書(shū)，資格證書(shū)復(fù)印件在服務(wù)中心備存。

　　3)服務(wù)中心電梯業(yè)務(wù)分包監(jiān)督人員須持有規(guī)定的資格證書(shū)，監(jiān)督人數(shù)參考1人/30部電梯配置。

　　4)電梯維修保養(yǎng)合同完善，供方監(jiān)督人員掌握合同要點(diǎn)。

　　5)每月由責(zé)任部門(mén)依據(jù)合約和質(zhì)量記錄，對(duì)服務(wù)供方保養(yǎng)情況進(jìn)行評(píng)估，并填寫(xiě)《電梯供方月度工作評(píng)估積分卡》作為供方是否扣款或終止保養(yǎng)合同的依據(jù)，結(jié)果及建議書(shū)面知會(huì)服務(wù)供方。

　　6)電梯維保供方每月前3日，應(yīng)根據(jù)年度計(jì)劃分析上月工作不足，制定下月工作計(jì)劃，提交服務(wù)中心維修負(fù)責(zé)人。

　　7)每季度專(zhuān)業(yè)部門(mén)對(duì)電梯的運(yùn)行、保養(yǎng)及故障情況進(jìn)行總結(jié)，并對(duì)服務(wù)供方的保養(yǎng)計(jì)劃內(nèi)容和完成情況進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

　　4.3 日常操作注意事項(xiàng)

　　1)對(duì)手拉葫蘆、鋼絲繩套、滑輪、支撐木、腳手板等工器具，使用前應(yīng)認(rèn)真檢查，確無(wú)損壞方可使用，使用中注意承載能力防止過(guò)載，開(kāi)閘扳手、盤(pán)車(chē)手輪應(yīng)齊備、好用。

　　2)在井道內(nèi)作業(yè)時(shí)，嚴(yán)禁一腳踏在轎頂，另一腳踏在井道中的任一固定點(diǎn)上的操作。

　　3)在轎頂進(jìn)行檢修作業(yè)時(shí)，應(yīng)將安全鎖、聯(lián)動(dòng)開(kāi)關(guān)和轎頂檢修盒上的急停開(kāi)關(guān)斷開(kāi)。

　　4)用手輪盤(pán)車(chē)升降電梯時(shí)，應(yīng)斷開(kāi)盤(pán)電源開(kāi)關(guān)，并確保轎、廳門(mén)已關(guān)閉。

　　5)在轎頂進(jìn)行保養(yǎng)或檢修，需要移動(dòng)轎廂時(shí)，嚴(yán)禁快車(chē)運(yùn)行，應(yīng)采用慢車(chē)點(diǎn)動(dòng)運(yùn)行轎廂。

　　6)在底坑作業(yè)時(shí)，應(yīng)將限速器漲緊裝置的安全開(kāi)關(guān)和檢修盒的急停開(kāi)關(guān)斷開(kāi)。

　　7)禁止將安全開(kāi)關(guān)如安全鉗、安全窗、門(mén)聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)等用機(jī)械方法或電氣短路方法封起來(lái)運(yùn)行。

　　8)只有在電梯停駛狀態(tài)時(shí)，方可進(jìn)行檢查或保養(yǎng)曳引繩。

　　9)當(dāng)對(duì)電梯進(jìn)行任何調(diào)整時(shí)，乘梯人員離開(kāi)，保證轎廂內(nèi)無(wú)人，并關(guān)閉轎廂門(mén)。

　　10)檢修未完，檢修人員需暫時(shí)撤離現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)做到：

　　A.關(guān)閉所有廳門(mén)，一時(shí)關(guān)不上的必須設(shè)置防護(hù)，并在廳門(mén)懸掛“危險(xiǎn)，切勿靠近”的警告牌，并派人值守。

　　B.切斷總電源開(kāi)關(guān)。

　　C.

　　D.通知有關(guān)人員

　　11)維修、保養(yǎng)工作

　　12)更換電梯曳引繩

　　4.4定期巡檢及維護(hù)要求

　　4.4.1半月維護(hù)項(xiàng)目及要求

　　序號(hào)維護(hù)部位標(biāo)準(zhǔn)

　　1機(jī)房、滑輪間環(huán)境清潔、門(mén)窗完好、照明正常。

　　2手動(dòng)緊急操作裝置齊全、在制定位置。

　　3曳引機(jī)運(yùn)行時(shí)無(wú)異常震動(dòng)或異常聲響

　　4制動(dòng)器輪軸各部位潤(rùn)滑、動(dòng)作靈活。

　　5制動(dòng)器間隙打開(kāi)時(shí)，制動(dòng)襯與制動(dòng)輪不應(yīng)發(fā)生摩擦。

　　6編碼器清潔、安裝牢固。

　　7限速器各輪軸部位潤(rùn)滑、動(dòng)作靈活，電器開(kāi)關(guān)正常。

　　8轎廂頂清潔、防護(hù)欄安全可靠。

　　9箱頂檢修開(kāi)關(guān)、急停開(kāi)關(guān)工作正常。

　　12井道照明齊全、正常

　　13轎廂照明、風(fēng)扇、應(yīng)急照明工作正常。

　　14轎廂檢修開(kāi)關(guān)、急停開(kāi)關(guān)工作正常。

　　15轎廂內(nèi)報(bào)警裝置、對(duì)講系統(tǒng)工作正常。

　　16轎廂內(nèi)顯示、指令按鈕齊全、有效。

　　17轎門(mén)安全裝置(安全觸板、光電、光幕)功能有效。

　　18轎門(mén)門(mén)鎖電氣觸點(diǎn)清潔、觸點(diǎn)接觸良好、接線(xiàn)可靠。

　　19轎門(mén)運(yùn)行開(kāi)啟、關(guān)閉工作正常。

　　20轎廂平層精度符合標(biāo)準(zhǔn)(層門(mén)地砍和轎門(mén)地砍的高度差在±10mm的范圍內(nèi))。

　　21層站召喚、層樓顯示齊全、有效。

　　22層門(mén)地砍清潔。

　　23層門(mén)自動(dòng)關(guān)門(mén)裝置工作正常。

　　24層門(mén)門(mén)鎖自動(dòng)復(fù)位用層門(mén)鑰匙打開(kāi)手動(dòng)開(kāi)鎖裝置釋放后，層門(mén)門(mén)鎖能自動(dòng)復(fù)位。

　　25層門(mén)門(mén)鎖電氣觸點(diǎn)清潔、觸點(diǎn)接觸良好、接線(xiàn)可靠。

　　26層門(mén)鎖緊原件嚙合長(zhǎng)度不小于7毫米。

　　27底坑環(huán)境清潔、無(wú)滲水、積水，照明正常。

　　28底坑急停開(kāi)關(guān)工作正常。

　　4.4.2季度維護(hù)項(xiàng)目和要求

　　序號(hào)維護(hù)部位標(biāo)準(zhǔn)

　　1減速機(jī)潤(rùn)滑油油量適宜、除渦輪桿伸出段外均無(wú)滲漏。

　　2制動(dòng)襯清潔、磨損量不超制造單位要求(制動(dòng)襯磨損不應(yīng)大于原厚度的1/3).

　　3位置脈沖發(fā)生器工作正常。

　　4選層器動(dòng)靜觸點(diǎn)清潔、無(wú)燒蝕。

　　5曳引輪槽和曳引鋼絲繩清潔、無(wú)嚴(yán)重油膩、張力適中，當(dāng)鋼絲繩上出現(xiàn)斷股及單絲磨損或腐蝕達(dá)到原來(lái)直徑的10%以上時(shí)，鋼絲繩應(yīng)報(bào)廢。檢查曳引鋼絲繩的張緊程度是否一致，其張力與平均值偏差均不大于5%。

　　6限速器輪槽和鋼絲繩

　　7靴襯和滾輪清潔、磨損量不超制造單位要求(靴襯每側(cè)的磨損大于1mm時(shí)應(yīng)更換靴襯，安全鉗嘴與導(dǎo)軌之間的間隙為3-5mm)。

　　8驗(yàn)證轎門(mén)關(guān)閉的電氣安全裝置工作正常。

　　9層門(mén)、轎門(mén)系統(tǒng)中傳動(dòng)鋼絲繩、鏈條膠帶按要求清潔、調(diào)整。

　　10層門(mén)門(mén)導(dǎo)靴磨損量不超標(biāo)。

　　11消防開(kāi)關(guān)工作正常，功能有效。

　　12耗能緩沖器電氣安全裝置功能有效、油量適宜、柱塞無(wú)銹蝕。

　　13限速器張緊輪裝置和電氣安全裝置工作正常。

　　4.4.3半年維護(hù)項(xiàng)目和要求

　　序號(hào)維護(hù)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)

　　1電動(dòng)機(jī)與減速機(jī)聯(lián)軸器螺栓無(wú)松動(dòng)。

　　2曳引輪、導(dǎo)向輪軸承部無(wú)異常聲、無(wú)振動(dòng)、潤(rùn)滑良好。

　　3制動(dòng)器上檢測(cè)開(kāi)關(guān)工作正常，制動(dòng)器動(dòng)作可靠。

　　4曳引輪槽磨損量不超標(biāo)。

　　5控制柜內(nèi)各接線(xiàn)端子各接線(xiàn)緊固、整齊、線(xiàn)好齊全清晰。

　　6控制柜各儀表顯示正確。

　　7井道、對(duì)重、轎頂各反繩輪軸承部無(wú)異常聲、無(wú)振動(dòng)、潤(rùn)滑良好。

　　8曳引繩、補(bǔ)償繩磨損量、斷絲數(shù)不超標(biāo)。

　　9曳引繩繩頭組合螺母無(wú)松動(dòng)。

　　10限速器鋼絲繩磨損量、斷絲數(shù)不超標(biāo)。

　　11層門(mén)、轎門(mén)門(mén)扇門(mén)扇各相關(guān)間隙符合標(biāo)準(zhǔn)。

　　12對(duì)重緩沖距符合標(biāo)準(zhǔn)。

　　13補(bǔ)償鏈(繩)與轎廂、對(duì)重結(jié)合處固定、無(wú)松動(dòng)。

　　14上下極限開(kāi)關(guān)工作正常。

　　4.4.4年度維護(hù)項(xiàng)目和要求

　　序號(hào)維護(hù)項(xiàng)目要求

　　1減速機(jī)潤(rùn)滑油更換、優(yōu)質(zhì)達(dá)標(biāo)。

　　2控制柜接觸器、繼電器觸點(diǎn)接觸良好。

　　3制動(dòng)器鐵芯(柱塞)進(jìn)行清潔、潤(rùn)滑檢查、磨損量不超標(biāo)。

　　4制動(dòng)器制動(dòng)彈簧壓縮量達(dá)標(biāo)，有足夠的制動(dòng)力。

　　5導(dǎo)電回路絕緣性能測(cè)試達(dá)標(biāo)。

　　6限速器安全鉗聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)工作正常。

　　7上行超速保護(hù)裝置動(dòng)作試驗(yàn)工作正常。

　　8轎頂、轎廂架、轎門(mén)及其附件安裝螺栓緊固。

　　9轎廂和對(duì)重的導(dǎo)軌支架固定、無(wú)松動(dòng)。

　　10轎廂和對(duì)重的導(dǎo)軌清潔、壓板牢固。

　　11隨行電纜無(wú)損傷。

　　12層門(mén)裝置和地砍無(wú)變形、各安裝螺栓緊固。

　　13轎廂稱(chēng)重裝置準(zhǔn)確有效。

　　14安全鉗鉗座固定、無(wú)松動(dòng)。

　　15轎底各安裝螺栓緊固。

　　16緩沖器固定、無(wú)松動(dòng)。

　　4.5常見(jiàn)異常情況處理方法

　　4.5.1電梯困人處置流程(略)

　　4.5.2發(fā)生電梯進(jìn)水事件處理方法(略)

　　4.5.3發(fā)生火警時(shí)處理方法(略)

　　5.任務(wù)清單

　　序號(hào)任務(wù)責(zé)任部門(mén)/人時(shí)限

　　1日常巡檢、監(jiān)督。責(zé)任人1次/周

　　2物業(yè)服務(wù)中心評(píng)估。維修負(fù)責(zé)人1次/月

　　3公司評(píng)估報(bào)告專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)1次/季度

篇2：物業(yè)設(shè)備維護(hù)工作實(shí)務(wù)探討

　　物業(yè)設(shè)備維護(hù)工作實(shí)務(wù)探討

　　一、物業(yè)設(shè)備管理存在的問(wèn)題及設(shè)備維護(hù)工作的重要性

　　（一）物業(yè)設(shè)備管理存在的問(wèn)題。

　　眾所周知，與物業(yè)相配套的設(shè)備不僅數(shù)量多、技術(shù)含量高，而且價(jià)值也很大，因此，怎樣做好物業(yè)的設(shè)備管理是眾多物業(yè)管理者的工作重點(diǎn)和難點(diǎn)。當(dāng)前，在物業(yè)設(shè)備管理方面存在著如下兩大問(wèn)題，給物業(yè)管理帶來(lái)了許多實(shí)際困難。

　　1、設(shè)備運(yùn)行環(huán)境問(wèn)題。

　　當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)情況是，物業(yè)設(shè)備運(yùn)行環(huán)境一般來(lái)說(shuō)是不如人意的，如電梯機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、高壓配電房等在氣候炎熱的季節(jié)里室內(nèi)溫度很高，容易加劇設(shè)備的磨損和導(dǎo)致電氣絕緣性能下降等不良后果；又如安裝在室外的排氣換氣設(shè)備、消防增壓設(shè)備、空調(diào)冷卻設(shè)備等會(huì)在長(zhǎng)期風(fēng)吹雨打日曬的條件下氧化銹蝕，加速設(shè)備的陳舊老化；又比如水泵機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、通風(fēng)供暖機(jī)組等許多設(shè)備安裝在潮濕的地下室里，及易受潮腐蝕，使設(shè)備的控制線(xiàn)路、機(jī)體外表和固定裝置氧化加劇，提前喪失局部使用功能和甚至整體使用功能，等等。

　　2、設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)和理論問(wèn)題。

　　由于我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的歷史相對(duì)制造業(yè)來(lái)說(shuō)是較短的，因此對(duì)物業(yè)設(shè)備的管理、維修等方面的經(jīng)驗(yàn)不足，相應(yīng)的理論也滯后于物業(yè)管理其他活動(dòng)的理論，加上物業(yè)行業(yè)與傳統(tǒng)的制造行業(yè)在設(shè)備管理方面存在著眾多的差異，所以，對(duì)后者的理論和經(jīng)驗(yàn)不能完全照搬照套。此外，作為提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，普遍存在設(shè)備管理人員素質(zhì)不高的情況，尤其是設(shè)備維修及管理人員的技術(shù)層次低、專(zhuān)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、隊(duì)伍不穩(wěn)定等現(xiàn)象，使得設(shè)備管理工作效率低，成本高，這已成為物業(yè)管理企業(yè)非常棘手的大難題。

　　（二）設(shè)備維護(hù)工作的重要性。

　　由于維護(hù)工作可以很好地改善設(shè)備運(yùn)行環(huán)境，延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命，而且維護(hù)成本相對(duì)于設(shè)備的修理成本要低得多，這些對(duì)于設(shè)備甚至對(duì)于整個(gè)物業(yè)的保值增值來(lái)說(shuō)是十分有益的。

　　1、學(xué)習(xí)和運(yùn)用設(shè)備維護(hù)理論的重要性。

　　對(duì)于上述物業(yè)設(shè)備管理的兩大問(wèn)題，固然有其他眾多的原因，但也與物業(yè)設(shè)備管理理論滯后有密切的關(guān)系。在物業(yè)管理企業(yè)中，許多企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不重視設(shè)備管理，一方面是不知道設(shè)備管理在物業(yè)管理活動(dòng)中的重要性，另一方面也確實(shí)存在缺乏有關(guān)設(shè)備管理、維修等方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)的情況，如設(shè)備的日常維護(hù)工作到底該做哪些事情，怎樣做才能使設(shè)備維護(hù)的好等。因此對(duì)于物業(yè)設(shè)備管理者來(lái)說(shuō)，學(xué)習(xí)和運(yùn)用設(shè)備維護(hù)方面的理論知識(shí)，總結(jié)設(shè)備維護(hù)方面的經(jīng)驗(yàn)顯得十分重要。

　　2、開(kāi)展設(shè)備維護(hù)工作的重要性。

　　設(shè)備的維護(hù)工作，與設(shè)備的檢查工作、設(shè)備的修理工作構(gòu)成設(shè)備維修工作的三大核心內(nèi)容。由于目前許多物業(yè)管理企業(yè)缺乏設(shè)備維護(hù)專(zhuān)業(yè)理論的支撐，故在工作中往往難以做好物業(yè)設(shè)備維護(hù)工作，從而使設(shè)備提前進(jìn)入大修期，甚至提前退役和更新，這種現(xiàn)象較普遍。

　　因此，筆者從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，在下文中提出對(duì)物業(yè)設(shè)備維護(hù)理論的初步研究，就有關(guān)物業(yè)設(shè)備的維護(hù)的概念、特點(diǎn)、對(duì)象、內(nèi)涵、范圍及內(nèi)容、維護(hù)與檢查、修理和保養(yǎng)的區(qū)別等方面進(jìn)行探討，供有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員參考。

　　二、物業(yè)設(shè)備維護(hù)概述

　　（一）設(shè)備維護(hù)的基本概念、特點(diǎn)和對(duì)象

　　1、設(shè)備維護(hù)的基本概念。本文所謂的設(shè)備維護(hù)，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，維持和保護(hù)與房屋建筑物相配套的設(shè)備、設(shè)施的規(guī)定功能和規(guī)定狀態(tài)的技術(shù)措施及其活動(dòng)。

　　2、設(shè)備維護(hù)的特點(diǎn)。設(shè)備維護(hù)工作具有如下特點(diǎn)：

　　（1）經(jīng)常性。設(shè)備維護(hù)屬日常性工作，是物業(yè)管理企業(yè)時(shí)常進(jìn)行的活動(dòng)；

　　（2）維持性。設(shè)備維護(hù)主要作用是維持物業(yè)設(shè)備的功能和狀態(tài)，而不是評(píng)價(jià)或恢復(fù)；

　　（3）保護(hù)性。設(shè)備維護(hù)具有保護(hù)物業(yè)設(shè)備，使其損耗盡可能地輕微和緩慢。

　　3、設(shè)備維護(hù)的對(duì)象。設(shè)備維護(hù)的客觀對(duì)象是物業(yè)設(shè)備及其相關(guān)的環(huán)境等，而設(shè)備維護(hù)的實(shí)質(zhì)對(duì)象是物業(yè)設(shè)備的功能和狀態(tài)，這是正確理解設(shè)備維護(hù)的一個(gè)基本要點(diǎn)。因此，對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，首先應(yīng)了解維護(hù)對(duì)象的功能和狀態(tài)，通過(guò)對(duì)設(shè)備的維護(hù)，以期達(dá)到設(shè)備具有正常的功能和狀態(tài)；其次，物業(yè)設(shè)備功能和狀態(tài)并不是維護(hù)者人為的想象出來(lái)的，而是設(shè)備的設(shè)計(jì)、制造以及設(shè)備在建筑物中配套規(guī)劃等活動(dòng)的綜合體現(xiàn)。

　　（二）規(guī)定功能的內(nèi)涵。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期，建設(shè)單位和規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)就要根據(jù)市場(chǎng)需求，確定物業(yè)設(shè)備應(yīng)具有的基本功能和特殊功能。這些功能，既應(yīng)滿(mǎn)足人們對(duì)物業(yè)的各種需求，同時(shí)也應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)的政策、法規(guī)和規(guī)范。

　　1、設(shè)備的基本功能。它包括物業(yè)設(shè)備與方便、舒適、安全等有關(guān)的功能，如垂直交通、供電配電、給水排水、防范監(jiān)控、消防安全等。

　　2、設(shè)備的特殊功能。它是根據(jù)特別要求所應(yīng)具備的使用功能，如寫(xiě)字樓、高檔公寓、別墅等應(yīng)具的特殊通訊功能，如衛(wèi)星通訊、局域網(wǎng)、廣域網(wǎng)、信息自動(dòng)交換等功能；物業(yè)管理自動(dòng)化功能，如自動(dòng)遠(yuǎn)程抄表、點(diǎn)屏查詢(xún)等；以及其它特殊服務(wù)功能等。

　　3、物業(yè)設(shè)備的功能應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。如對(duì)普通房屋來(lái)說(shuō)，物業(yè)的消防功能應(yīng)符合GBJ16《建筑設(shè)備防火規(guī)范》，高層民用建筑還應(yīng)符合GBJ45《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》；物業(yè)的防雷功能應(yīng)符合《防雷減災(zāi)管理辦法》和GB5007《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》；物業(yè)的給水排水功能要符合《給水排水標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范》等等。

　　（三）規(guī)定狀態(tài)的內(nèi)涵。

　　根據(jù)物業(yè)設(shè)備功能和技術(shù)規(guī)范來(lái)規(guī)定物業(yè)設(shè)備狀態(tài)，且這種狀態(tài)是可用具體的技術(shù)特征、性能指標(biāo)來(lái)描述或評(píng)價(jià)的。人們可將這些規(guī)定狀態(tài)與實(shí)際狀態(tài)做比較，并根據(jù)兩者的偏離是否在規(guī)定范圍，從而判斷物業(yè)設(shè)備是否處于正常狀態(tài)或受控狀態(tài)。

　　1、設(shè)備的一般規(guī)定狀態(tài)通過(guò)如下不同的指標(biāo)來(lái)表示：

　　（1）額定指標(biāo)。如供電設(shè)備的輸出功率、頻率、電流和電壓等；水泵的揚(yáng)程和流量等；電梯的運(yùn)行速度、載重等；

　　（2）實(shí)際指標(biāo)。如配電設(shè)備的功率因素，三相電流平衡；水泵的水頭損失；電梯的舒適感、平層精度等；

　　（3）控制指標(biāo)。如設(shè)備運(yùn)行時(shí)的震動(dòng)、噪聲、溫升等。

　　2、外部因素對(duì)設(shè)備規(guī)定狀態(tài)的影響。值得指出的是，外部因素直接影響物業(yè)設(shè)備的規(guī)定狀態(tài)，因此，本文也將改善外部因素納入維護(hù)措施之中。

　　三、設(shè)備維護(hù)的范圍和內(nèi)容

　　（一）認(rèn)識(shí)維護(hù)范圍和內(nèi)容的要點(diǎn)。

　　對(duì)于設(shè)備維護(hù)范圍和維護(hù)內(nèi)容應(yīng)有一個(gè)較為全面的認(rèn)識(shí)和理解，這對(duì)于有效開(kāi)展物業(yè)設(shè)備維護(hù)工作來(lái)說(shuō)是必要的。一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)注意下列要點(diǎn)：

　　1、設(shè)備維護(hù)的范圍是指維護(hù)對(duì)象的空間，設(shè)備維護(hù)的內(nèi)容是指具體采取的技術(shù)措施或維護(hù)項(xiàng)目。

　　2、設(shè)備維護(hù)的范圍和內(nèi)容與物業(yè)類(lèi)型有關(guān)。不同類(lèi)型的物業(yè)其維護(hù)的范圍和內(nèi)容是有差異的，不能一概而論，應(yīng)視具體情況來(lái)確定維護(hù)的范圍和內(nèi)容。

　　3、合理確定設(shè)備維護(hù)的范圍和內(nèi)容是非常重要的。盡管設(shè)備維護(hù)的范圍和內(nèi)容較為復(fù)雜，但合理的使用、正確的操作是對(duì)物業(yè)設(shè)備最好的維護(hù)，也是最為經(jīng)濟(jì)的。

　　4、除上述設(shè)備維護(hù)內(nèi)容外，還應(yīng)根據(jù)物業(yè)設(shè)備的實(shí)際情況和設(shè)備運(yùn)行規(guī)律，增補(bǔ)相應(yīng)的維護(hù)措施。

　　（二）設(shè)備維護(hù)的范圍和內(nèi)容。

　　設(shè)備維護(hù)在設(shè)備管理中是一種積極的保護(hù)性措施。科學(xué)合理地進(jìn)行設(shè)備的維護(hù)工作，也應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況確定設(shè)備維護(hù)的范圍和內(nèi)容。在物業(yè)管理中，通常可采取下列措施使設(shè)備持續(xù)保持完好功能和正常狀態(tài)。

　　1、降溫。一般出現(xiàn)下列情況時(shí)應(yīng)采取降溫措施：

　　（1）當(dāng)設(shè)備運(yùn)行產(chǎn)生的溫升過(guò)高將會(huì)損壞設(shè)備時(shí)。功率較大的電力拖動(dòng)設(shè)備就是如此，溫升太高，超過(guò)電氣絕緣性能限度，極易引發(fā)線(xiàn)圈匝間短路。

　　（2）當(dāng)設(shè)備的周?chē)h(huán)境溫度超過(guò)其運(yùn)行條件時(shí)，設(shè)備就容易出現(xiàn)故障。例如某些由微機(jī)控制的電梯，其環(huán)境溫度一般應(yīng)低于40℃，因此要調(diào)節(jié)機(jī)房溫度以免氣溫太高使控制信號(hào)出錯(cuò)導(dǎo)致電梯運(yùn)行不正常。通常可采取開(kāi)窗、通風(fēng)換氣、對(duì)設(shè)備直接吹風(fēng)、利用空調(diào)機(jī)等降溫措施。

　　（3）對(duì)下列設(shè)備要重點(diǎn)維護(hù)：電梯曳引機(jī)組、中央空調(diào)冷水機(jī)組、消防自動(dòng)報(bào)警中心設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、計(jì)算機(jī)中心等。

　　2、除濕（潮）。

　　（1）空間濕度大將引起設(shè)備的氧化腐蝕，降低使用壽命，引發(fā)電氣短路，造成設(shè)備故障，這在南方地區(qū)是尤為明顯。除濕就是對(duì)設(shè)備運(yùn)行環(huán)境進(jìn)行干燥，使設(shè)備在規(guī)定濕度條件下運(yùn)行的一種維護(hù)措施。通常可采取開(kāi)窗、通風(fēng)、阻斷潮濕來(lái)源（如及時(shí)抽出地面、集水坑里的積水等）、采用除濕機(jī)等措施。

　　（2）設(shè)備會(huì)因受潮而引起控制信號(hào)線(xiàn)路板、電路、接插件等局部節(jié)點(diǎn)處氧化腐蝕，這將導(dǎo)致設(shè)備工作時(shí)好時(shí)壞，不穩(wěn)定，檢查和修理非常困難。維護(hù)措施除上述以外，還可以在一些重要部位涂抹油脂，如接插件可涂一些導(dǎo)電油脂，對(duì)有絕緣要求的線(xiàn)路板，則可在表面或局部表面涂抹絕緣性能較好的油脂。

　　對(duì)下列設(shè)備或機(jī)房要重點(diǎn)維護(hù)：電梯、消防自動(dòng)報(bào)警裝置、高壓電力設(shè)備、安裝在地下室的設(shè)備，停車(chē)場(chǎng)設(shè)備、其他安裝在有水房間里的設(shè)備等。

　　3、防銹。設(shè)備在露天或潮濕的環(huán)境條件下極易氧化腐蝕，因此需要采取防銹措施來(lái)保護(hù)設(shè)備。防銹就是對(duì)設(shè)備表面（如機(jī)身外殼等）和重要的外露部位涂防護(hù)材料的措施，一般可直接采取涂防銹漆、涂抹油脂等措施，可間接采取隔離濕源，通風(fēng)干燥等措施。

　　此項(xiàng)工作范圍較廣，故應(yīng)視實(shí)際情況對(duì)重要設(shè)備、重點(diǎn)部位做好此項(xiàng)維護(hù)工作。

　　4、防曬。事實(shí)證明陽(yáng)光對(duì)設(shè)備的破壞作用是存在的，它將引起設(shè)備表層氧化、油漆脫落、陳舊變色、加劇溫升等不良后果。因此，需要進(jìn)行避免陽(yáng)光直接照射設(shè)備的防護(hù)性措施，如搭蓬、掛簾、設(shè)置防曬設(shè)施等。

　　對(duì)下列設(shè)備要重點(diǎn)維護(hù)：安裝在屋頂上消防設(shè)備、給水增壓設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備、燃?xì)夤庠O(shè)備、安全防范設(shè)備或裝置等。

　　5、防雨（水）。雨水作用在設(shè)備上后，不僅會(huì)使設(shè)備的電氣絕緣性能下降，引起電氣短路故障，也能使金屬表面氧化銹蝕，加速設(shè)備磨損。因此，對(duì)安裝在露天或易受雨水濺浸的室內(nèi)設(shè)備，要采取防止雨水直接落著、浸泡、濺濕的保護(hù)性措施，如設(shè)置門(mén)窗、搭建防雨蓬、設(shè)立防護(hù)欄、隔離板、排水溝等，臨時(shí)的也可采取遮蓋防水布等措施。

　　對(duì)一些安裝在室外或易受雨水濺浸的室內(nèi)重要設(shè)備和設(shè)施，根據(jù)實(shí)際工作要求進(jìn)行此項(xiàng)維護(hù)工作。

　　6、保溫。一些設(shè)備是需要保溫的，如采暖設(shè)備、北方地區(qū)的室外給水設(shè)備等，主要目的是減少能量損耗或保護(hù)設(shè)備免遭破壞。因此，對(duì)需要保持一定環(huán)境溫度的特殊設(shè)備或設(shè)備某些部位采取保溫措施。一般可采取包扎保溫材料，對(duì)設(shè)備周?chē)h(huán)境加溫的措施。

　　對(duì)下列設(shè)備或機(jī)房要重點(diǎn)維護(hù)：安裝于室外的生活給水設(shè)備、供暖管網(wǎng)、蒸汽或熱水等熱媒循環(huán)管網(wǎng)等。

　　7、防震。某些設(shè)備是需要采取防震措施的，如含有微機(jī)的設(shè)備、高精度測(cè)量?jī)x器儀表等。對(duì)于需防震的設(shè)備，一般均應(yīng)按隨機(jī)技術(shù)文件規(guī)定要求進(jìn)行防震，也可采取開(kāi)鑿防震溝、設(shè)置緩沖材料或裝置、有效減少震源或降低震級(jí)的措施。

　　對(duì)下列設(shè)備或機(jī)房要重點(diǎn)維護(hù)：安全監(jiān)控設(shè)備、計(jì)算機(jī)設(shè)備、頻繁且斷續(xù)動(dòng)作的動(dòng)力設(shè)備等。

　　8、穩(wěn)壓。電源電壓的波動(dòng)對(duì)用電設(shè)備的影響是明顯的。當(dāng)電壓波動(dòng)的幅度超過(guò)規(guī)定值時(shí)，就會(huì)引起電氣控制系統(tǒng)的紊亂，導(dǎo)致設(shè)備故障。如電梯、消防及智能化設(shè)備等，當(dāng)電壓波動(dòng)太大時(shí)，就會(huì)引發(fā)信號(hào)失真、控制失靈等現(xiàn)象。因此，對(duì)那些有電源電壓波動(dòng)幅度要求的設(shè)備應(yīng)采取穩(wěn)壓保護(hù)措施，如設(shè)置電力穩(wěn)壓器。

　　對(duì)下列設(shè)備要重點(diǎn)維護(hù)：電梯、消防設(shè)備、計(jì)算機(jī)設(shè)備等。

　　9、除塵。空中的塵埃容易在電氣設(shè)備中積淀，在受潮時(shí)會(huì)引起漏電、爬電現(xiàn)象，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致電氣短路等不良后果。另外，塵埃也很容易使設(shè)備表面陳舊。因此，要采取措施防塵和除塵，如采取吸塵器除塵、設(shè)置隔離裝置防止塵埃進(jìn)入設(shè)備等措施。

　　對(duì)于大多數(shù)設(shè)備來(lái)說(shuō)，都有必要對(duì)重要部位進(jìn)行此項(xiàng)維護(hù)工作。

　　10、防小動(dòng)物。實(shí)踐表明，小動(dòng)物像老鼠、小鳥(niǎo)等會(huì)造成設(shè)備的損壞或故障。老鼠經(jīng)常會(huì)竄入電氣設(shè)備中啃咬電纜、塑料外套等引起電氣線(xiàn)路絕緣保護(hù)失效，或進(jìn)入電氣柜內(nèi)，尤其是高壓電氣設(shè)備中引發(fā)短路、電器燒毀等；小鳥(niǎo)會(huì)在風(fēng)機(jī)吸風(fēng)口、通氣口、室外電氣柜等處做窠，引起設(shè)備故障。因此，對(duì)重要線(xiàn)纜應(yīng)采用套金屬管加以保護(hù)，或采取在吸風(fēng)口、通氣口等開(kāi)放處安置金屬網(wǎng)、在供電和配電房?jī)?nèi)查堵老鼠洞、設(shè)置其他防護(hù)設(shè)施防止小動(dòng)物進(jìn)入設(shè)備房或設(shè)備中的措施。

　　對(duì)下列設(shè)備或機(jī)房要重點(diǎn)維護(hù)：電梯設(shè)備、電氣設(shè)備、消防自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)設(shè)備、其他用電設(shè)備的重要部位、露天的通風(fēng)換氣設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備的冷卻塔等。

　　11、防盜防破壞。這是為保護(hù)設(shè)備免遭人為盜竊和損壞的防范性措施。一般采取固定設(shè)備、設(shè)置防護(hù)設(shè)施、對(duì)重要設(shè)備安裝防盜報(bào)警裝置等措施。

　　對(duì)于安裝于室外的重要設(shè)備和裝置，如消防栓、通訊設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)、自動(dòng)灑水機(jī)，及其他人工不易直接監(jiān)視管理的設(shè)備和裝置。

　　四、設(shè)備維護(hù)與設(shè)備維修其他要素及設(shè)備保養(yǎng)的區(qū)別

　　當(dāng)前，人們對(duì)設(shè)備維護(hù)與設(shè)備保養(yǎng)還存在著較模糊的認(rèn)識(shí)，從而使這兩類(lèi)有著不同重點(diǎn)的工作混淆一起，從而直接導(dǎo)致對(duì)設(shè)備維護(hù)工作的不重視現(xiàn)象出現(xiàn)，這對(duì)設(shè)備管理的整體效果來(lái)說(shuō)是十分不利的。

　　1、對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)是一類(lèi)技術(shù)措施和技術(shù)活動(dòng)，其目的是排除設(shè)備及設(shè)備本身以外的因素對(duì)設(shè)備的損壞，防止外界因素對(duì)設(shè)備使用壽命的不利影響，保持設(shè)備正常運(yùn)行狀態(tài)和條件。

　　2、設(shè)備維護(hù)有別于對(duì)設(shè)備所進(jìn)行的檢查和修理，后者主要是對(duì)設(shè)備本身的功能和狀態(tài)所進(jìn)行評(píng)定、恢復(fù)的一類(lèi)技術(shù)措施和技術(shù)活動(dòng)。也不同于設(shè)備的保養(yǎng)，盡管保養(yǎng)過(guò)程中有時(shí)會(huì)做一些維護(hù)工作，但重心還在設(shè)備本身上，而維護(hù)的重心主要還是在于減少或避免來(lái)自設(shè)備以外的因素對(duì)設(shè)備的不利影響。

　　3、一些物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理人員，對(duì)設(shè)備維護(hù)與設(shè)備保養(yǎng)的不能區(qū)別，從而使有關(guān)設(shè)備維修的計(jì)劃制訂、人員分工職責(zé)上不甚合理，因此，科學(xué)地認(rèn)識(shí)和區(qū)分維護(hù)和保養(yǎng)也是非常必要的。

　　盡管物業(yè)設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)都具有預(yù)防性，但還是有區(qū)別的。其主要區(qū)別歸納如下：

　　（1）時(shí)間不同。維護(hù)是經(jīng)常性的；但是除日常保養(yǎng)外，還有周期性計(jì)劃保養(yǎng)，因此，保養(yǎng)既有經(jīng)常性，也還有定期性。

　　（2）內(nèi)容不同。維護(hù)是維持和保護(hù)物業(yè)設(shè)備規(guī)定的功能和狀態(tài)，基本上不含對(duì)物業(yè)設(shè)備的修理；而保養(yǎng)是根據(jù)不同級(jí)別的要求，有的不含修理，而有的是包含修理的。

　　（3）范疇不同，維護(hù)是小概念，保養(yǎng)是大概念。事實(shí)上，保養(yǎng)是在預(yù)防維修制度下的維修活動(dòng)，而維修是包含維護(hù)的，因此，維護(hù)是保養(yǎng)活動(dòng)的一部分。但兩者又不能等同混淆，這主要是為了更好地專(zhuān)業(yè)分工，提高維修效率。

　　（4）對(duì)象不同。維護(hù)一般是以設(shè)備以及設(shè)備本身以外的環(huán)境、工作條件、情況、現(xiàn)象為工作對(duì)象；而保養(yǎng)通常主要是以設(shè)備為直接對(duì)象。

　　（5）占用工時(shí)不同。維護(hù)工作通常是不占用設(shè)備工時(shí)的，而一些保養(yǎng)工作是要占用設(shè)備工時(shí)的。

　　綜上所述，對(duì)物業(yè)設(shè)備的維護(hù)內(nèi)容較多，維護(hù)工作意義重要，因此，物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員應(yīng)該加以重視，并在實(shí)踐中不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和充實(shí)，大家共同努力，使物業(yè)設(shè)備維護(hù)工作有一個(gè)長(zhǎng)足的進(jìn)展，設(shè)備管理理論水平不斷地提高，以適應(yīng)不斷進(jìn)步發(fā)展的物業(yè)管理活動(dòng)的要求。

　　參考文獻(xiàn)

　　1、（德）阿道夫·呂策爾著，張友誠(chéng)譯設(shè)備維修北京：中國(guó)宇航出版社，20**

　　2、中國(guó)機(jī)械工程學(xué)會(huì)設(shè)備維修分會(huì)編著設(shè)備工程名詞術(shù)語(yǔ)北京：中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，1999

　　本文在《住宅與房地產(chǎn)/物業(yè)管理》雜志20**年第三期發(fā)表

篇3：物業(yè)設(shè)備維修、維護(hù)、保養(yǎng)基礎(chǔ)知識(shí)

　　物業(yè)設(shè)備維修、維護(hù)、保養(yǎng)基礎(chǔ)知識(shí)

　　一、物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)備、設(shè)施構(gòu)成(十大類(lèi))

　　物業(yè)管理中常見(jiàn)的設(shè)備、附屬設(shè)施，主要有：

　　供電設(shè)備

　　給排水設(shè)備

　　消防設(shè)備

　　電梯設(shè)備

　　空調(diào)暖通設(shè)備

　　電訊設(shè)備

　　安防設(shè)備

　　樓宇智能控制設(shè)備

　　加工維修工具設(shè)備

　　房屋本體及其附屬設(shè)施

　　常見(jiàn)的附屬設(shè)施，主要有：

　　道路、綠地、停車(chē)場(chǎng)庫(kù)、照明路燈、給水設(shè)施、井、化糞池、垃圾箱(房)等。

　　二、物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)備管理意義：

　　1、設(shè)備、設(shè)施管理是一項(xiàng)極為重要的基礎(chǔ)管理工作。

　　2、有利于完善物業(yè)使用功能和實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值。

　　3、有利于推動(dòng)物業(yè)管理，反映出物業(yè)管理公司的管理水平及企業(yè)形象。

　　三、物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)備管理服務(wù)意識(shí)

　　四、設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理的分類(lèi)(檢修等級(jí))

　　1、 日檢：________________

　　2、 月檢：________________

　　3、 季(半年)檢：__________

　　4、 年檢：________________

　　5、 大修：________________

　　五、設(shè)備管理的運(yùn)作方式：

　　房屋設(shè)備、設(shè)施管理主要包括：

　　1、專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理和組織管理

　　2、設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容：

　　基礎(chǔ)資料、設(shè)備運(yùn)行、設(shè)備維修、設(shè)備能源、文明安全

　　3、備技術(shù)資料的統(tǒng)計(jì)分析

　　4、管理制度的建立：

　　六、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)要求

　　對(duì)人員要求：

　　三嚴(yán)：嚴(yán)查、嚴(yán)管、嚴(yán)控

　　四會(huì)：會(huì)操作、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)維修、會(huì)記錄

　　對(duì)設(shè)備環(huán)境要求：

　　三干凈：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)所干凈

　　對(duì)設(shè)備要求：

　　四不漏：不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油

　　五良好：使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好

　　七、設(shè)備設(shè)施的預(yù)防性管理

　　了解設(shè)備故障的規(guī)律：

　　減少設(shè)備的故障率：重保養(yǎng)方式，通過(guò)高密度保養(yǎng)，延長(zhǎng)設(shè)備的低故障穩(wěn)定運(yùn)行時(shí)間，減少高額的大修費(fèi)用支出。

　　八、節(jié)能管理

　　技術(shù)節(jié)能：通過(guò)對(duì)設(shè)備的了解、技術(shù)改造、引入先進(jìn)節(jié)能技術(shù)等

　　管理節(jié)能：通過(guò)了解設(shè)備的運(yùn)行規(guī)律，通過(guò)管理手段達(dá)到節(jié)能效果。

　　九、設(shè)備的前期介入主要考慮的方面：

　　1、設(shè)計(jì)方面的要求：從物業(yè)管理對(duì)物業(yè)功能、維護(hù)角度考慮及時(shí)要求地產(chǎn)修正設(shè)計(jì)。

　　2、施工管理的要求：從業(yè)主使用功能出發(fā)修正缺陷。

　　3、竣工驗(yàn)收階段：圖紙資料的準(zhǔn)確性、資料齊全、設(shè)備功能符合設(shè)計(jì)要求。

　　十、設(shè)備突發(fā)事件的處理。

　　1、設(shè)備方面的突發(fā)事件有哪些：

　　2、設(shè)備突發(fā)事件處理流程

　　3、處理設(shè)備的突發(fā)事件應(yīng)注意的幾個(gè)方面

　　遇事不慌(特別是在顧客面前)

　　迅速，有條不紊處理。

　　正確評(píng)估事件等級(jí)，避免事態(tài)的擴(kuò)大化

　　要對(duì)事件原因進(jìn)行認(rèn)真的分析。確保分析數(shù)據(jù)的可靠性

　　注意回避風(fēng)險(xiǎn)。

　　十一、討論設(shè)備管理中運(yùn)行維護(hù)、預(yù)防、突發(fā)事件處理、技術(shù)檔案管理之間關(guān)系。