寫字樓設備的保養(yǎng)是指物業(yè)管理公司主管部門和供電、供水、供氣等單位對設備所進行的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護、維修等工作。通常采用三級保養(yǎng)制(即日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)和二級保養(yǎng))。
1、日常維護保養(yǎng)。是指設備操作人員所進行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，及時做好維護工作并進行必要記錄等。
2、一級保養(yǎng)。是由設備操作人員與維修人員按計劃進行保養(yǎng)維修工作。主要包括對設備的某些局部進行解體清洗，按照設備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)。
3、二級保養(yǎng)。是指設備維修人員對設備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復磨損零件，使設備達到完好狀態(tài)。
4、設備點檢。是指根據(jù)要求利用檢測儀器、設備或人的感覺器官，對某些關鍵部位進行的檢查。
篇2：給排水設施設備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程
給排水設施設備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程
一、目的
規(guī)范給排水設備設施保養(yǎng)工作，確保給排水設備設施各項性能完好。
二、適用范圍適用于物業(yè)轄區(qū)內給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養(yǎng)。
三、職責
1、管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。
2、工程部主管負責組織制定《給排水設備設施保養(yǎng)年度計劃》并組織監(jiān)督該計劃的實施。
3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養(yǎng)。
4、事務部負責向有關用戶通知停水的情況。
四、程序要點
1、《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定
(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。
(2)制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：
①給排水設備設施使用的頻度；
②給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；
③合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）；
(3)《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內容：
①維修保養(yǎng)項目及內容；
②備品、備件計劃；
③具體實施維修保養(yǎng)的時間；
④預計費用。
2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養(yǎng)時，應按《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。
3、廣場內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房機電維修員負責。
4、水泵機組維修保養(yǎng)。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區(qū)內所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。
(1)電動機維修保養(yǎng)：
①用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規(guī)格軸承；
③檢查電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應修整處理；
④清潔電動機外殼；
⑤檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養(yǎng)：
①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規(guī)格軸承；
②轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規(guī)格水泵軸；
③檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；
④清潔水泵外表；
⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。
(3)檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換。
(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。
5、控制柜維修保養(yǎng)。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。
(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。
(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。
(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應整改。
(4)交流接觸器維修保養(yǎng)：
①清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；
②清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；
③清潔鐵芯上的油污及臟物；
④檢查復位調簧情況；
⑤擰緊所有緊固件。
(5)自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：
①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；
②外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。
(6)熱繼電器維修保養(yǎng)：
①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；
②檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。
(7)自動空氣開關維修保養(yǎng)：
①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；
②清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；
③自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現(xiàn)象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭
。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。
(9)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：
①檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規(guī)格的小燈泡；
②檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規(guī)格同型號的儀表。
(10)遠傳壓力表維修保養(yǎng)：
①檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理；
②檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；
③偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。
6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)
(1)閘閥維修保養(yǎng)：
①檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；
②檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；
③對閘閥閥桿加黃油潤滑；
④對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。
(2)止回閥維修保養(yǎng)：
①檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；
②檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規(guī)格彈簧；
③檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。
(3)浮球閥維修保養(yǎng)：
①檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；
②檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；
③檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。
(4)液位控制器維修保養(yǎng)：
①檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；
②清除壓力室內污物，疏通控制水道；
③檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；
④緊固所有螺母。
7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)
(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。
(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。
(3)檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應更換同型號同規(guī)格的軸承。
(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。
(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。
8、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進行一次）
(1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。
(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。
(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。
(4)檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應處理（更換膠墊）。
9、每次給排水設備設施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)管理處主任批準后方可延時。
10、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設備設施故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。
11、水泵房機電維修員應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。
12、停水管理。給排水設備設施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停申請表》，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。
五、記錄
六、相關支持文件
篇3：監(jiān)控設備檢查保養(yǎng)規(guī)程
監(jiān)控設備檢查保養(yǎng)規(guī)程
1．0目的
維護人員正確保養(yǎng)監(jiān)控系統(tǒng)；
2．0適用范圍
適用于z客戶服務中心
3．0管理職責
3.1工作負責人:工程主管；
3.2相關專業(yè)維修人員協(xié)助維護檢查工作的實施；
4．0定義
無
5．0規(guī)程
5.1攝像部份:攝像機各部份連結緊固可靠，監(jiān)控對象圖象清淅；
5.2室外攝像機防護罩的防水、防塵、防振等性能良好；
5.3傳輸部份:傳輸饋線連接可靠，信號衰減度小，監(jiān)控圖象無干擾；
5.4控制部份:集中控制器各控制功能完好.電動云臺各連線可靠，水平.垂直旋轉控制準確.在最大范圍內攝取的對象能成像清淅；
5.5圖象處理與顯示部份:視頻切換手動自動切換靈活準確.監(jiān)視器重現(xiàn)圖象清淅(黑白600
線，彩色300線).錄像機各切換功能完好，錄像時間、效果與實際標稱值相符、圖像重放清
淅；
6．0附則
按照程序定期實施保養(yǎng)檢修計劃；
7．0支持性文件