1.0術語：

　　1.1. 技術責任：在專業分工確定后，從技術角度來區分責任人對該系統的安全、正常運行所應該承擔的責任。具體描述可以從以下幾個方面理解;

　　⑴責任人對自己所負責的專業系統的情況必須是比較熟悉的，對系統內各節點的設備的技術狀態必須是了解的，因而對自己所負責的設備系統的安全運行的發展趨勢應該有自己的技術判斷。

　　⑵對涉及本系統內的技術改造的方案必須負責地提出自己的技術意見。

　　⑶對所管系統內的技術工人的技術操作負有技術交底的責任。

　　⑷對系統設備的故障、事故提出技術分析的專業意見。

　　1.2 系統保養：系統是指按照一定的關系組成的整體。本文內所指的系統是特指物業設備系統如“中央空調系統”、“供配電系統”、“消防系統”等。按上述系統的全部組成，從始端到末端，按一定的設定周期及不同專業的技術要求，對系統全部構成節點為對象的保養工作。系統保養不是以排除故障為目的的操作行為，而是為延長設備壽命、確保設備正常運行為目的的操作類型。

　　1.3.運行管理：運行是指設備周而復此地運轉。根據物業設備不同專業系統的技術要求和使用要求，通過對設備設施有關動態參數的記錄、觀察、分析、調整來實施對系統設備的具體操作行為的管理。為排除設備故障而進行的維修工作、檢修工作也應該納入運行管理的內容之中。

　　1.4.保養的工藝要求：在實施物業設備系統保養的過程中，對每一個保養環節的具體操作要求。

　　1.5.維修：維修是在運行管理范疇內的一件工作。是指在運行中的設備出現了故障后進行的修理行為。其目的是盡快將設備故障排除，恢復系統運行。

　　1.6.檢修：是特指一些設備設施在一定的運行周期內，有計劃地按該設備的技術要求進行解體調整、修復、更換被磨損件的工作行為。被檢修設備不一定是故障狀態。

　　1.7.監測：通過人工或儀表等技術手段，對在運行的設備的各類技術參數進行記錄、分析、比較的過程。達到對設備運行動態的情況的了解的目的。

　　1.8.檢測：通過應用技術的手段和對應的儀表，對設備固有的技術參數進行測量，以達到對被檢設備的完好程度和性能好壞的判斷的目的。

　　1.9.預測：通過對設備系統的大量數據的占有和分析，推斷未來的時間段內設備可能出現的技術狀態和安全運行的可靠程度的工作過程和結果。

　　1.10.技術協調：當出現有多專業系統交叉的問題時，組織有關專業工程師進行技術討論，解決相關問題的過程。

　　2.0物業設備的運行管理

　　2.1設備運行的環境標準要求

　　2.1.1設備運行的環境要求的概念

　　高層建筑的各系統的主要設備在投入運行后，必須具備一個適合的工作環境，從物業設備長壽運行的基本要求出發，為保證各類不同專業設備的運行需要而提出對設備放置的環境的具體要求。

　　2.1.2供配電系統設備房環境要求

　　2.1.2.1高低壓配電房 門：外開，門洞有防鼠防小動物裝置、門扇有通風百葉，門內側裝有防火自動垂簾(或其他防火隔斷措施)。防火門及金屬門應保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應有明顯的標識：“高低壓配電室”或“非值班工作人員嚴禁入內”。 墻身：刷白，無施工遺留痕跡。無明顯的凹凸不平及掛塵的現象。墻身只允許掛“系統圖”及“規章制度”。 天花：刷白，無漏水痕跡，無蜘蛛網。

　　地板：可根據實際情況選以下一種處理方法;

　　A.水泥地板全部油灰色地板漆。

　　B.鋪防潮、防滑地磚。

　　C.用阻燃夾板作地板。

　　上述三種方式都要在距離配電柜50CM處用黃色油漆劃上10-15CM寬的警戒線。在操作范圍內鋪上對應電壓等級的絕緣膠墊。

　　2.1.2.2樓層配電室及其他專用配電室(含配電專用管井) 墻身、地板、天花的要求與高低壓配電室同。

　　對穿過樓板的母線槽、電纜橋架必須做好防水浸的攔水基。要求具有對整個配電室阻水的防水門坎。

　　2.1.2.3備用發電機組機房

　　地面應做好防塵處理，發電機臺架應高于地面，在距離臺架20CM處應有黃色的警戒線，發電機組的槽鋼底座不應有銹蝕現象。對于水冷發電機組的臺架四周應有完整的排水溝，其寬度不宜超過15CM。發電機組的日用油箱應設在有門的獨立房間，門外側應有明顯的警示牌：“嚴禁煙火”。

　　發電機組的啟動電池應放置在專用的臺架上。

　　發電機房的照明、通風、冷卻、泵油設備的用電應接入確保回路，以保證發電機組送電后，能確保這些設備的運行用電。

　　2.1.3中央空調系統設備間

　　2.1.3.1中央空調系統主機房 天花、墻身刷白，在對外部可能形成噪聲影響的機房，應在門、墻及天花做好吸音隔噪措施。 地面宜做防塵的油漆處理、并應做好疏水、防水處理。 冷卻系統、冷凍水系統的管道上應噴上明顯的字樣，并用不同的顏色標示出其介質流向。如“冷卻上水管”、“冷卻回水管”、“冷凍上水管”、“冷凍回水管”等字樣。 所有閥門應掛上用比較耐用的材料做成的標示牌，標示牌內應有對應設備的有關技術數據和在系統內的功能、正常狀態下的規定狀態等內容。

　　主機臺架應高于地面，在Y型過濾器及放水閥門位置的地面應有良好的排水明溝。

　　屬于冷凍水系統的設備、管道(含冷凍水泵的泵體)，其保溫應該是良好的，冷凍水泵及冷卻水泵的泵軸的軸向漏水應有專門的排水通道。泵基礎、泵臺架應保持清潔、干燥。

　　2.1.3.2新風機房及空氣處理機(風柜)房

　　設備房門應外開，門坎應為不低于10cm高的防水地坎，基座四周應設置排水明溝、地漏完好，新風進口、回風百頁應潔凈無塵。

　　設備房內的維修照明完好，應設置作為維修用的專用插座。

　　2.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機房 同中央空調系統主機房。

　　2.1.3.4 排風機房

　　機身應噴涂防銹漆(對于非鍍鋅機件)。

　　風機機座和風管支撐件均要防潮防腐處理，用水泥制作的機座墩,應用專用的地板漆進行覆蓋。應懸掛排風機的標示牌(內含包括：技術數據、功能、狀態等內容)，設備和設備附件以及房間的墻身、天花頂保應保持清潔、干燥。

　　2.1.3.5 露天的加壓送風機及排煙風機

　　露天的加壓送風機及排煙風機在有條件的情況下，應加裝防雨蓬架。機身應噴涂防銹漆和外層保護漆(建議銀灰色)。對風機機座和風管支撐件均要防水防腐處理。

　　在適當的位置上應懸掛標示牌(包括：技術數據、功能、狀態等內容)。

　　設備和設備附件應保持清潔、干燥。帶電、旋轉部件、進(出)風口應有安全警示標志。

　　2.1.4給排水系統設備間

　　2.1.4.1生活水泵房

　　生活水泵房的天花、墻身刷白(如泵房噪聲對外有干擾的情況下，應做吸音設施)。房內不準放置雜物，正常照明良好，并有應急燈裝置。門扇為外開防火門。地面做好防滑、防水處理。

　　水泵基座應高于地面，基座周圍應有通至地漏或集水井的排水明溝。

　　泵房內管道應噴上防腐油漆，并用箭頭標明水流方向 。閥門應掛上用耐用材料做成的標示牌，標示牌應標明該閥門正常工作時的應處狀態。

　　水泵的泵體、電機外殼支架和水泵的電源箱(柜)或控制柜的保護油漆面應保持良好。不應有銹蝕。但對電機的表面油漆不宜加厚，避免造成散熱不良。

　　2.1.4.2減壓閥房

　　減壓閥房的天花、墻身刷白，房內不準放置雜物，且照明良好，門扇為外開門，應設置不低于10CM的防水門坎。地面做好防滑、防水處理。地面應有通至地漏的排水明溝。

　　減壓閥閥體油漆應保持良好，不得有銹蝕，并掛有用耐用材料做成的標示牌。標示牌上要標明閥前壓力和閥后壓力等重要技術指標。在閥前或閥后壓力表上應在設定值的位置上用紅油漆劃上明顯的警戒紅線。

　　減壓閥房內管道應噴上防腐油漆，并標注明水流方向。

　　2.1.4.3水表房

　　水表房的天花、墻身刷白，不準放置任何雜物，且照明良好。門扇完好，門前不應放置障礙物。

　　水表房內所有閥門無漏水現象，水表油漆良好無銹蝕，在干管管道上應噴有水流流向的箭頭。

　　水表面板無積塵土，表內數字清晰易讀。

　　2.1.4.4樓層管井房

　　管井照明燈具完好。管井門為外開防火門，無破損，門板油漆保持良好。門栓、門鎖完好。水管井應設置不低于10CM的防水門坎。

　　地面整潔，無雜物，管道支架上沒有施工時期遺留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡碼完好，金屬管道的防腐油漆覆蓋完好并有正確的分色。

　　各類閥門完好，無漏水、銹斑，壓力表計顯示清晰、正確。

　　2.1.4.5排污泵房

　　排污泵房的集水井應有可站人的鐵柵上蓋。鐵柵應保持油漆覆蓋，不應有銹蝕。

　　集水井內應無廢膠袋、木塊等雜物。

　　控制電箱整潔無塵，并能正常工作。

　　液位控制器上不附著雜物。

　　閥門上應掛狀態標識牌。

　　2.1.5消防系統設備間

　　2.1.5.1消防中心

　　門：外開，金屬門應保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應有明顯的標識“消防中心”“非值班工作人員嚴禁入內”。

　　墻身：潔白，無施工遺留的痕跡。無明顯凹凸不平及掛塵的現象，墻身只允許懸掛“規章制度”“操作規程”“緊急事故處理程序”。

　　地板：無垃圾，積塵。

　　高臺板及地溝：線路敷設整齊，地板下或地溝內無施工遺留痕跡，無施工垃圾、雜物、塵土，地板蓋平整完好。

　　天花：潔白，無漏水痕跡，無蜘蛛網。

　　消防中心嚴禁堆放雜物，以保證在緊急情況下有足夠的指揮人員的活動空間。報警主機后面的維修通道應保持暢通。所有設備的柜頂、柜內無積浮塵，不得在機柜內放置一切與運行設備無關的雜物。

　　各分類末端設備的電源插座應安裝為永久的、容量足夠的固定插座。不宜采用電源拖板代替，更不得一個電源拖板帶三個以上的末端設備。電池組表面應保持清潔，箱體完好，無生銹。

　　照明：電源應接入確保回路，應急燈齊備完好，室內照明應保持足夠光照度。

　　2.1.5.2氣體滅火設備間

　　氣瓶間嚴禁堆放雜物。

　　門：門鉸無松動，門鎖完好，門外應有明顯標識(“BTM氣瓶間”)。

　　墻身：潔白，無掛塵現象，只允許懸掛“操作規程”。

　　地板：應無施工時期留下的垃圾、積塵，并應保持清潔無塵。

　　天花：潔白，無蜘蛛網。

　　氣瓶組：瓶體支架無積塵、無生銹，壓力表清晰，抄讀方便，管網上不得掛其他不相關物件。管道及其支架油漆無剝落、生銹，對應的瓶體上的適當位置應懸掛該氣體瓶“保護范圍”的標示牌。

　　照明：電源應接入確保回路，應急燈齊備完好，室內照明無故障。

　　附屬設備：報警主機、聯動屏、緊急廣播控制屏、供電設備電源箱，箱頂、箱內無積塵，箱體完好，無生銹。箱內走線有序、不凌亂。

　　2.1.5.3消防水泵房

　　加壓水泵、氣壓罐、濕式報警閥底座無松動，無泄漏，泵體、氣壓罐身、地腳螺絲無生銹，無脫漆。懸掛標有技術參數的標示牌。

　　閘閥：明桿加黃油，無滲漏，無生銹。閘閥懸掛標有“功能、狀態、技術參數、上級閥門位置”等內容的標示牌。

　　管道：油漆無剝落，標有工作介質流向指示。

　　控制箱：無積塵，外表無缺陷，無生銹。功能標識清楚，指示燈、電流表、壓力表無故障，表面清晰便于抄讀。箱內走線有序，不凌亂。

　　2.1.5.4室外消防栓等設備

　　水泵接合器房:門：無破損，門鉸無松動，門鎖完好，門外有“消防水泵接合器”標示牌。

　　水泵接合器：無滲漏、配件齊全，防腐油漆無剝落，接合器懸掛供水樓層范圍標示牌，設備房內嚴禁堆放雜物。

　　室外栓：防腐油漆無剝落，配件齊全，四周3米范圍內不應有阻擋物和障礙物。

　　2.1.6電梯設備間

　　2.1.6.1電梯機房

　　電梯機房的天花、墻身刷白，無漏水、滲水現象，地面采用專用地板漆油漆(灰色)或鋪防潮、防滑地磚。控制柜、主機周圍劃分黃色警戒線。

　　門外開，并有鎖緊裝置，門上應有明顯標志：“電梯機房”、“機房重地，閑人免進”。

　　機房內不應存放無關的設備、雜物和易燃性液體，并應設置手提滅火裝置。

　　機房內應有良好通風，保證室內最高溫度不超過40℃。當使用排風扇通風時，如安裝高度較低時，應設防護網。曳引繩、限速器鋼絲繩、選層器鋼帶穿過樓板孔四周應筑有不低于10CM的永久性防水圍攔。

　　主機上方的承重吊鉤不應有銹蝕現象，油黃色油漆，并在吊鉤所在的承重梁上用永久的方式標明最大允許載荷。

　　盤車工具齊全，并應掛在對應主機附近的墻上，便于取用。在盤車的手輪或電機的后端蓋易于看到的位置，用明顯的箭頭標出盤車輪的轉動方向與轎廂運動方向一致的標識。

　　電梯機房內應設有詳細說明，指出當電梯發生故障時應遵循的拯救操作規程，包括電梯困人的解救的步驟。

　　當同一機房內設置有數臺曳引機時，各主開關與照明開關均應設置標明各開關所對應的電梯編號及對應控制設備名稱的標牌。

　　2.1.6.2轎廂

　　轎廂照明正常，天花及地板清潔無破損。風扇運行可靠且無噪聲和異常振動，操作面板、電話、對講機、CCTV監視器、應急燈、警鈴、超載報警等均使用良好。

　　轎廂掛應有標有本梯限載的標識牌、安全使用電梯規則，并有質量技術監督部門頒發的有效的年檢合格證。

　　廳門和轎門地坎的導槽應保持清潔、無雜物、無沙礫。

　　2.1.7通信設備機房

　　2.1.7.1通信總機房

　　(1)通信交換機機房

　　機房內應該設有二扇對外出入的門。如其中一扇門在正常情況下關閉不經常使用，另一扇門上方應有明顯的標識;“通信交換機房”、“機房重地，閑人免進”或“非值班工作人員嚴禁入內”，交換機房內應懸掛“室內禁止吸煙”等標示牌及 “交換機機房管理規定”。進入機房應換穿機房配備的專用拖鞋。

　　地板應為專用的防靜電地板，防靜電地板下，應無施工遺留的痕跡，并保持干燥，地板下敷設的管線應整潔有序。

　　應安裝專用空調，確保室內全天候在一定的溫度及濕度范圍之內，并保持良好的通風狀態。

　　室內的墻身及天花板上，無滲漏水痕跡，無蜘蛛網。

　　機房在地下室內的，墻身及地板上，應無滲水現象。

　　機房內的照明要求接入確保回路之內，并保持良好狀態。

　　機房內不應堆放無關的雜物。但應按要求配備滅火器。

　　(2)通信機房內的電源室

　　門外應標示“通信機房電源室”

　　室內要保持干燥，并在規定的溫濕度范圍之內。

　　墻身及地面、天花無滲漏水現象。

　　電池組應放置在專用的電源架上，并保持清潔。室內禁止堆放任何雜物。

　　按要求配備手提消防滅火器。

　　(3)通訊機房內的話務員室

　　門外應有標牌“話務員室”，“非工作人員，嚴禁入內”，門應使用向外開的放火門。

　　室內應安裝專用空調確保室內保持一定的溫度及濕度，并保持良好的通風狀態。

　　地面、墻身、天花、應無滲水漏水的痕跡和無蜘蛛網。

　　墻身應掛上“話務員職責”等規章制度。

　　室內應按要求配備消防滅火器。

　　2.1.7.2通信管井房

　　門洞應有不低于15cm的防水門檻，門向外開，使用防火門，門外應標“通信管井房”。

　　地板應用水泥沙漿找平并涂上專用的防塵地板漆，墻身應用白色涂料刷白。通過樓板的管線孔洞應采用柔性填充材料進行密封。

　　通信電纜應固定在管井內的支架上，每一樓層的管井房內如有配線架。在該配線架應標明每對線的編號。

　　井房內應有足夠的照明并應配置有維修用插座。

　　2.1.8樓宇自控(BA)系統及CCTV保安監控系統設備間

　　CCTV控制間宜和消防控制中心同在一室,BAS控制室宜設置在設備管理部門合適的位置。

　　2.1.8.1控制中心(含CCTV、FA、BAS)機房

　　門外應有“控制中心機房”或“非值班人員，嚴禁入內” 等標示牌，室內應有“室內禁止吸煙”或禁煙標示牌。防火門應向外開，定期使用專用油漆刷新。

　　使用專用防靜電地板的機房，地板下應無施工時期遺留的痕跡，并且無滲水、潮濕等現象，地板下敷設的管線應分別用標牌標識標明，線管內的各類信號線、電源線應整潔有序。

　　墻身及天花無滲水、漏水的痕跡。

　　室內應使用專用的空調，確保室內全天候保持在一定的溫濕度范圍之內，并保持良好的通風狀態。

　　墻上應懸掛BA自動控制的模擬屏或相關系統的系統圖。

　　UPS不間斷電源的電池表面清潔、無灰塵。現場應有有關電池電量的測量記錄。

　　自控系統用的電腦、打印機，應保持良好的狀態，機內外整潔干凈，無浮塵。

　　CCTV的主機設備，保持良好的狀態，設備上無灰塵，電源線、信號線整齊，并做好分類。

　　室內及所有機柜內禁止放置無關的雜物。

　　室內按規定配備消防滅火器。

　　3.2設備運行管理

　　3.2.1運行管理的概念

　　為負責設備系統正常運行而設置具體操作要求,并規范在設備系統運行過程中對數據采集、歸類、分析、運行方案設定、調整等具體操作內容。以這些規定和要求來指導管理者和操作者的過程。

　　3.2.2供配電系統

　　3.2.2.1系統標識：

　　(1)高低壓配電室主要出入門外應有“高壓配電室”、“低壓配電室”、“非值班操作人員嚴禁入內”等白底紅字的標志牌。

　　(2)高壓進線如敷設在配電室內或外，且是開放式安裝的，要在護欄上或導線上掛上“高壓危險”的標識牌。

　　(3)在高壓配電柜的進線柜的正面和背面，要在適當的位置上標上進線回路的名稱。例：“龍潭F9”“天河F4”等，并與系統圖上的標注一致。

　　(4)對已經送電的高壓開關及已退出運行的高壓開關，要掛上統一的有“投入”“正在工作、嚴禁合閘“的標示牌。

　　(5)高低壓配電柜的頂部應明確標示該柜在系統中的編號，并必須和竣工圖上的標號相一致。有條件的情況下還應標明該柜的功能和用途，例如：“聯絡柜”“計量柜”“饋電柜”等。

　　(6)在低壓配電柜的所有送電開關的面板上應該用統一的字樣表示該路開關的回路名稱。

　　(7)在低壓配電送電的“母線槽”“電纜”上應可靠地扎上已經標注上回路名稱的金屬牌子，在同一回路不同的適當位置，扎上同一標示。

　　(8)樓層配電室及專用管井應該有明確的標示牌。

　　(9)高低壓配電室及其他獨立的配電室內的接地點應有明確統一的“接地點#號”的標識。

　　(10)對于高壓配電的直流操作電源的電池組的表面，應保持清潔，電池水保持在規定的范圍內(干式免維護電池應定期檢查)。發電機房的照明、通風、冷卻、泵油設備的用電應接入確保回路，以保證發電機組送電后，能確保這些設備的運行用電。

　　3.2.2.2高低壓配電運行記錄要求

　　(1)運行技術參數：

　　高壓側(以高壓供電回路為記錄項)：每小時記錄 電壓(KV)、電流(A)直流屏技術數據：充電電壓、電流、直流電壓。

　　低壓側受電端總開關、各饋電回路(屏、柜)的每小時記錄電壓(V)電流(A)功率因素(COSφ)，每天固定時間記錄主要回路的電能耗用情況。

　　(2)運行數據統計

　　電能耗用統計表(附表)

　　月總負荷變化情況曲線表(附表)

　　××回路月負荷情況變化曲線表(附表)

　　變壓器投入運行情況統計表(附表)

　　(3)交接班記錄與檢查

　　當班運行人員要對其記錄負責，認真簽名，每月由系統工程師對其運行記錄、各類統計表格進行審核并簽字。

　　3.2.2.3設備完好標準

　　(1)設備外觀干凈完整，各類標示清晰，各類指示燈完好無缺，各類儀表完好、指示正確。

　　(2)各級開關工作正常，高低壓開關柜的前后門鎖完好無損。直流屏工作正常，電池保養正確。補嘗電容柜能正常投入運行，各電容器組完好無損。高壓操作工具齊全，且有檢驗合格證。

　　(3)配電間內照明燈具齊全，防小動物的措施完好。

　　(4)配電間內的滅火設備處在有效期內，火災報警設備有效。

　　(5)變壓器房干凈，無浮塵，變壓器無過載、超溫，設備房內照明燈具完整，通風設備完好。

　　3.2.2.4運行情況分析

　　每年年末到次年一月前，由系統工程師對本年度的系統運行情況進行技術分析，提交系統運行分析報告。系統運行情況分析報告必須具有如下內容：

　　(1)全年平均荷載(KW)、各臺變壓器的運行時數(H)、總用電量、重點用電回路的用電總量(KWH)、全年低壓端平均線電壓(V)、全年平均氣溫(℃)、全年高低壓配電設備的故障率(%)(從高壓進線開始到低壓配電柜出線端止的設備)

　　(2)分析系統運行的主要技術特點

　　(3)分析出現故障的主要原因

　　(4)對全年系統運行的評價

　　(5)根據今年的系統運行情況提出來年運行管理的預測性意見。

　　3.2.3中央空調系統

　　3.2.3.1 系統標識

　　(1)在空調設備地應有“主機房(冷凍站)”、“二次熱交換機房”、“新風機房”、“空調機房”、“空調系統配電房(柜)”等功能標示牌

　　(2)機房設備的主供電導線上應有分相標準(紅色、黃色、綠色)的色彩識別。安全區域邊緣應有黃色的安全警戒線。對于旋轉部件、易觸電位置等必須懸掛警示牌

　　(3)冷凍(卻)水管路系統必須在明顯、關鍵位置設置有水流方向和供水區域的標志(注)

　　(4)冷凍(卻)水管路系統管路控制閥必須懸掛包括系統唯一編號和功能的標識牌(隸屬系統、型號、功能等)及懸掛啟閉狀態標識牌

　　(5)空調配電柜在相關回路懸掛其運行狀態和警示牌

　　3.2.3.2、中央空調系統運行記錄要求

　　(一)、運行技術參數

　　(1)制冷主機、冷卻(凍)水泵、冷卻塔等設備的運行電流(A)、電壓(V)、功率因數COSφ，冷卻(凍)進出水溫度(℃)、壓力(MP)和流量(M2 /H)等

　　(2)冷壓縮機運行中的油壓、油溫、軸承溫度、油面高度

　　(3)主機電能消耗數量(KWH)

　　(4)室外溫度、濕度、氣候情況(晴、陰等)

　　(5)空調風機的進出冷凍水溫度、送(回)風溫度、新風溫度、一次混合溫度(在自動化條件許可的情況時)

　　(6)變頻系統的檢測變頻器的溫度、運行頻率、機柜溫度(對具有變頻系統部分)

　　(二)運行狀態記錄

　　通過固定表格對如下情況進行記錄：

　　(1)主機(含二次熱交換系統)、冷凍(卻)水泵、冷卻塔、空調風機、新風機開停機時間

　　(2)空調配電系統各回路運行狀態

　　(3)各控制閥門啟閉狀態

　　(4)對有變頻系統的檢測變頻器運行和異常狀態

　　(三)交接班記錄

　　(1)當班運行中所發生的異常情況的原因及處理情況

　　(2)當班的設備操作記錄(操作設備、時間等)

　　(3)運行中遺留問題，需下一班處理的事項(包括上級的指令、運行調度情況等)

　　(4)當班系統運行狀況的綜合評價

　　(5)簽名

　　3.2.3.3、系統運行情況分析

　　(1)能源統計分析

　　空調主機(條件許可時，按空調系統進行統計)的日、月、年的用電、用水情況進行統計并與往年同期(含氣溫、物業的入住率等約束條件)進行比較。

　　(2)運行指標分析(成本核算)指單位能耗成本計算

　　(3)系統故障、事故統計分析

　　(4)溫、濕度統計(室內、外)對本年度的日、月、年的溫濕度進行統計，為能源統計分析、運行指標分析提供基礎依據

　　(5)負荷運行統計與預測分析根據各年度的能源統計、運行指標、溫濕度統計、使用率等基礎數據提出來年的空調系統運行方式和運行曲線。

　　(6)系統運行綜合評價

　　3.2.4給排水系統

　　3.2.4.1系統標識

　　(1)所有的水泵房，減壓閥房，排污泵房，管井房等門口應有房間功能標識牌。

　　(2)水泵房內應有系統圖懸掛墻上。

　　(3)系統內所有水泵、閥門、管道要掛上或標上標識。

　　3.2.4.2系統巡檢記錄要求

　　給排水系統的運行管理的內容主要是進行巡檢管理。

　　(1)運轉檢查：系統內所有的水泵運轉情況，包括有無雜聲，有無漏水現象。

　　(2)電氣檢查：所有水泵控制箱的自動手動投入情況是否正常。電氣接線端口有無松脫。液位控制器是否正常工作

　　(3)閥門檢查：所有閥門的狀態情況，是否按標識牌標識所示狀態。

　　(4)管道檢查：特別是供水壓力管道，要定期檢測管壁厚度，排水管保持暢通，不漏水，特別地漏位置。

　　(5)用水量記錄：每月對用水量做好記錄，并以圖表形式出現與以往幾年同期用水量作對比(附用水記錄表)。

　　(6)對以上檢查作好記錄，并由檢查人員簽上姓名、日期、每月由系統工程師對其運行記錄及統計表格進行審核并簽定。

　　3.2.4.3系統運行情況分析

　　每年年末到次年一月前，由系統工程師對本年度的系統運行情況進行分析，提交系統運行分析報告。系統運行情況分析報告必須具有如下內容：

　　(1)全年用水量統計，各分表用水量統計，與以往年作比較，采用了何種節水措施，效果如何。

　　(2)全年出現故障的主要原因分析。

　　(3)對壓力管道壁的測厚要每年對比，作出管道壁厚度變化的趨勢分析。

　　(4)對全年系統運行的評價。

　　(5)根據全年的系統運行情況提出來年運行管理的預測性意見。

　　3.2.5消防系統

　　3.2.5.1系統標識

　　(1)消防中心：門外應有“消防中心”“非值班工作人員不禁入內”白底紅字的標示牌。

　　(2)BTM氣瓶間：門外應有“BTM氣瓶間”標示牌，氣瓶應懸掛氣體“保護區域”的標示牌。

　　(3)泵接合器應標有“送水樓層范圍”的標示牌。

　　(4)濕式報警閥應標有“送水樓層范圍”的標示牌。

　　(5)消防管道主管應全部為紅色油漆，并標有“工作介質流向”的指示。

　　(6)閥門應有標注內容包括“系統、狀態、上一級閥門位置”的標示牌。

　　(7)報警主機應標有“探測區域”的標示牌。

　　(8)減壓閥應標有“供水范圍”標示牌。

　　(9)防火卷簾應標有“防火卷簾下嚴禁堆放雜物”的標示牌。

　　(10)消防泵應在適當位置上掛有標注內容包括“功能、技術參數、保護范圍”的標示牌，電機運轉方向“箭頭”的指示。

　　(11)防、排煙風機在適當位置上掛有標注內容包括有“保護范圍、功能”標示牌，電機運轉方向“箭頭”的指示。

　　(12)室內消防栓箱應在適當位置上掛有標注內容包括“消防栓”“請愛護消防設施僅供滅火時使用”的標示牌。

　　(13)消防主管應標有“工作介質流向”指示。

　　3.2.5.2消防中心記錄要求

　　(一)報警主機運行記錄：

　　1、記錄探測器報警的確切時間，相應的地址碼，通知保安員的時間與保安員到達現場信息反饋的時間。若是屬于誤報，應記錄處理結果。

　　2、記錄水流指示器、破玻按鈕報警的確切時間，相應的地址碼，通知保安的時間與保安到達現場信息反饋的時間。若是屬于誤報，應記錄處理結果。

　　3、記錄探測器的屏蔽時間、相應的地址碼和解封的時間，操作人員的姓名(附屏蔽煙、溫感探測器申請表)。

　　4、記錄工程人員維護保養檢測的時間、人員名單，保養設備的名稱和范圍。

　　5、記錄工程人員維修的時間、人員名單，維修設備的名稱和結果。

　　6、記錄當值人員姓名和交接班時的運行狀態。

　　(二)消防聯動系統設備運行記錄：

　　記錄消防栓主泵、噴淋主泵、濕式閥的運行時間，通知保安員的時間與保安員到達現場后信息反饋的時間。若是誤報，應記錄處理結果。

　　記錄防、排煙閥的動作時間、相應樓層和處理結果。

　　記錄BTM氣體系統探測器報警的確切時間、相應地點，通知保安到達現場信息反饋的時間，氣體放氣的時間。若是誤報，應記錄處理結果。

　　記錄所有聯動設備(防、排煙風機、停非消防電、防火卷簾、緊急消防廣播)的動作時間和相應的地點。

　　記錄其他特殊情況的故障。

　　3.2.5.3系統運行情況分析

　　系統基本情況的數據采集;每月對消防系統進行測試，具體測試項目如下：

　　(1)報警主機正常工作與故障情況的對比記錄。電源電壓、備用電源電壓測試(標準：220V、24V)。

　　(2)聯動柜電源電壓、備用電源電壓測試(標準：220V、24V)。

　　(3)自動報警系統主線樓層工作電壓的測試、巡檢脈沖電壓測試，對地電阻測試。

　　(4)聯動柜控制設備樓層端子箱24V繼電器工作電源電壓測試。

　　(5)水泵、防、排煙風機、防火卷簾電機的電源測試(檢查電源是否缺失和電壓是否符合要求)和對地絕緣電阻測試。

　　(6)自動報警系統探測器觸發報警、設備故障誤報與探測器總數的誤報率分析。

　　(7)消防噴淋、消火栓、水幕、減壓閥水壓的測試。起泵、停泵的手/自動測試。各種聯動設備的測試。

　　每年12月到次年1月由系統工程師應根據以上數據的信息反饋，對系統的全年工作情況進行評定運行狀況。評定的內容應有：

　　1、根據系統主機的正常運行與故障情況的對比，評定系統的可靠性。

　　2、根據所測的電源電壓是否符合系統要求。

　　3、根據所測的絕緣電阻評定設備正常與否。

　　4、根據自動報警主機的打印報告，評定探測器報警的百分率及其故障誤報次數來評定探測器的正常與否。

　　5、根據所測的水壓評定系統正常與否。

　　6、根據各種聯動設備手/自動的檢測結果，評定系統正常與否。

　　3.2.6電梯及提升設備

　　3.2.6.1系統標識：

　　電梯機房主要出入門外應有 “電梯機房”、“機房重地，閑人免進”的標志。

　　首層電梯廳門外應有電梯的編號。轎廂內掛有表示電梯載重量的標示牌、電梯安全使用規則，并有質量技術監督部門頒發的有效的年檢合格證。

　　對于外墻用的提升設備多于一臺的應做好編號。在其電源箱或控制箱的表面，應有“非操作人員嚴禁開啟”的警示。

　　3.2.6.2電梯設備運行記錄要求：

　　電梯設備以巡檢為主。

　　(一)運行技術參數：

　　記錄每天巡檢電梯的運行狀況，包括電梯運行的舒適感、電源、空調、照明、對講、回降控制功能。

　　(二)運行數據統計及其表格：

　　電梯月巡檢表(應參照各品牌電梯公司的相關要求)

　　電梯故障停梯記錄表

　　電梯保養停梯記錄表

　　電梯保養報告表(由電梯保養公司提供)

　　其他提升設備的記錄與檢查(如外墻吊船，應每使用一次，做好一次的記錄)

　　當班運行人員要對其記錄負責，認真簽名，每月由系統工程師對其運行記錄、各類統計表格進行審核并簽字。

　　3.2.6.2運行情況分析

　　每個季度及每年，要求由電梯保養公司提交對大廈電梯本年度的系統運行情況進行技術分析，提交系統運行分析報告。系統運行情況分析報告必須具有如下內容：

　　1. 全年電梯運行的故障率(%)

　　故障率=故障停梯時間/必須確保正常運行時間×100%

　　2.分析該時段系統運行的主要技術特點

　　3.分析該時段出現故障的主要原因

　　4.對全年系統運行的評價

　　5.根據今年的系統運行情況提出來年運行管理的預測性意見。

　　3.2.7通信系統

　　3.2.7.1系統標識：

　　3.2.7.2設備運行記錄要求

　　3.2.7.3運行情況分析

　　電池組應放置在專用的電源架上，并保持清潔，電池水保持在規定的范圍之內，若為干式電池組，應定期檢查電池的電壓，要按該類電池的技術要求作定期的充、放電。

　　3.2.8樓宇自控系統及CCTV保安監控系統。

　　3.2.8.1系統標識

　　(1)樓宇的控制中心室的主要出入門外應有“中央控制室”，“中央監控室”，“自控設備房”，“非值班人員，嚴禁入內”、“室內禁止吸煙”等白底紅字的標志牌。

　　(2)在控制中心室內的進線線槽的適當位置上應標明“CCTV保安監控系統信號線”，“自動控制信號線”、“電源線”等。

　　(3)CCTV保安監控系統的各個監視器上要標明樓層攝像槍的位置，如“大堂南，“21F/南”等。

　　(4)CCTV保安監控系統的視頻信號線在出線口，在每路信號線上標明攝像槍所處位置，如28F/中筒，31F/北面。

　　(5)樓層的設備間及專用管井應有明確的標示牌。

　　3.2.8.2樓宇自控系統及CCVT保安監控系統運行記錄要求。

　　(一)運行技術參數記錄

　　1、自控中心電腦，每年應對自控系統所監測的供配電系統，中央空調系統的電流、電壓、水溫等指標，使用刻錄光盤進行記錄備份。

　　2、CCTV保安監控系統，一般部位使用矩陣切換器每路信號，每3秒1次進行切換顯示，重要監測部位直接使用獨立的監視器不間斷進行監視及錄像，一般部位通過分割器進行每隔5秒進行連續錄像。采用數字錄象的除外。

　　3、自控系統監測到的供配電及中央空調系統的有關數據交到相對應系統部門進行歸檔。

　　4、CCTV系統監控到的可疑人員的錄像資料使用光盤作備份或用打印機打印出來，交由保安部門處理。

　　(二)運行數據統計

　　1、每月空調運行時間統計

　　2、每月每臺空調主機負載情況變化曲線表。

　　3、每月自控系統及CCTV系統故障率統計表。

　　(三)運行記錄與備份

　　1、自控系統

　　當班運行人員要認真做好運行資料的記錄或在電腦上做備份，備份資料必須在兩種不同的物理記錄介質上，例如備份資料與原始記錄在兩個不同的硬盤上，或者備份資料刻錄到光盤上，并在記錄簿上做好登記和簽名 ，每天由控制中心負責人對其運行記錄各類統計表格進行審核，再交給系統工程師及部門領導簽字后，歸檔。

　　2、CCTV保安監控系統

　　當班值班人員要認真觀察每路攝像槍傳回的圖像是否清晰，并做好錄像備份，當發現某部位有設備異常情況，應立即通知維修人員和相關人員到現場，并做好文字記錄(故障記錄)簽名，對當天各班的運行記錄情況進行檢查、簽名，每月集中交給系統工程師，對當月該系統的運行記錄，各類統計表格等進行審核，再交給部門負責人簽字，并交到資料管理人員歸檔。

　　3、運行故障報告

　　當自控系統或CCTV保安監控系統在運行期間出現故障時，當班運行人員，應在系統運行故障報告單上填寫好故障的原因，并通知工程主管及維修人員到現場處理，無法及時解決的應及時通知系統工程師協助維修人員排除故障，簽名后，最遲在故障發生后的第二天，將故障報告上交給系統工程師及部門負責人簽名、歸檔。

　　3.2.8.3運行情況分析

　　每年的1月份，由該系統的系統工程對上年度的系統運行情況進行技術分析，提交系統運行分析報告，該報告必須包含如下內容：

　　1、全年由自控系統控制的中央空調系統的運行的時間。

　　2、全年自控系統及CCTV系統運行的故障率。

　　3、分析系統出故障的主要原因，及解決辦法。

　　4、分析系統運行的主要技術特點。

　　5、分析存在的問題及解決辦法。

　　6、對全年系統運行進行綜合的評價。

　　7、根據該系統去年全年運行情況，提出當年運行管理的意見，針對該系統存在的缺陷，提出可預見性的預防措施，以及系統升級的建議及意見。

　　4.3設備檔案

　　物業設施檔案由物業設施臺賬、物業設施年度綜合評價、維修記錄和附屬資料四部分組成。

　　4.3.1設備臺帳的概念

　　設備臺帳是設備管理的基礎資料。臺帳全面、完整地反映了物業的全部設備、設施的原始情況和動態變化情況，是設備運行管理和系統保養工作結果的最完整記錄。

　　4.3.2 設備臺帳應列的項目內容

　　4.3.2.1設備設施的原始技術參數。

　　包括設備類型、品牌、型號、生產廠家、生產時間、購買時間、安裝時間、竣工驗收時間、投入運行時間、供貨商及聯系人、聯系電話，原購買合同編號、購買合同原件或復印件的存放位置、原安裝調試記錄資料的存放位置、設備的標稱額定電壓、額定電流、功率因素、機械效率、標準溫升。

　　4.3.2.2運行、維修及系統保養動態記錄

　　包括每月、每季度、每半年、每年的運行情況(故障率、運行正常率)，為保證設備正常運行所進行的維修、換件、故障情況記錄和分析。在執行系統維護保養計劃后，對該設備的系統保養結果的記錄。

　　4.3.3物業設施系統的分類

　　依據專業用途進行分類：供配電系統、空調系統、給排水系統、消防系統、公共安全技術防范系統(簡稱安防系統)、電梯系統、樓宇機電設備自動控制系統(簡稱樓宇自控系統)、通訊系統、計算機與網絡系統、音響視頻系統、土木建筑設施系統等。

　　4.3.3.1供配電系統：

　　(1)供電子系統主要包括：

　　變壓器、發電機、高壓配電柜、直流屏、高壓配電設備的保護(輔助)裝置及高壓送(配)線纜(槽)。

　　(2)配電子系統　主要包括：

　　低壓配電柜(箱)、用戶配電柜(箱)、低壓配電設備的保護(輔助)裝置、低壓送(配)線纜(槽)。

　　(3)照明子系統

　　戶外的燈具：彩燈、霓虹燈、廣告燈、噴泉燈、頂燈、外圍射燈、水池燈、航標燈等;

　　(4)戶內的燈具：

　　大廳、過廊、樓梯、停車場、會議室舞臺燈光設備以及警示燈或臨時需求電光源等。

　　4.3.3.2空調系統：

　　(1)中央空調子系統主要包括：

　　制冷主機、二次熱交換、及附屬水泵(冷凍泵、冷卻泵)、冷卻塔、空氣處理機(空調機)、送風機(新風機)、抽風機、送(通)風誘導器、空調管網、冷媒的處理設備、配套電氣控制設備等。

　　(2)專用空調子系統主要包括：恒溫恒濕空調機、醫療專用凈化空調、窗式空調機、分體空調機、配套電氣控制設備。

　　(3)專用空氣處理系統主要包括：正負壓系統、氧氣系統、配套電氣控制設備。

　　(4)采暖子系統：鍋爐、常壓熱水機組及其配套電氣控制設備。

　　4.3.3.3給排水系統：

　　(1)給水子系統

　　升壓和貯水設備：水泵、氣壓裝置、水箱、水池、及配套電氣控制;

　　(2)給水附件：閘閥、減壓閥、止回閥、各式水龍頭、開水器、儀器儀表及配套電氣控制;

　　(3)管道。

　　(4)排污子系統

　　抽升設備：污水泵、雨水泵、配套電氣控制設備

　　衛生器具：大小便器、洗手盆、配套電氣控制設備

　　排水管網及附件(包括沙井蓋、排水溝蓋)

　　通氣系統(通風設備及其電氣控制)

　　污水池、化糞池、隔油池及隔油井

　　4.3.3.4消防系統：

　　(1)報警系統：

　　火災報警控制器(主機);

　　火災探測器(感煙探測器、感溫探測器、復合探測器、氣體探測器、其他探測器);

　　網絡通信設備

　　模塊。

　　手動火災報警按鈕

　　警鈴

　　輔助指示裝置

　　隔離器

　　消防緊急電話

　　電梯回降控制系統

　　停非消防電裝置

　　應急廣播設備

　　(2)滅火系統

　　Ⅰ.自動噴淋滅火系統

　　噴淋泵

　　濕式報警閥

　　水流指示器、檢修閥

　　噴淋頭

　　監控閥

　　壓力繼電器

　　水力警鈴

　　延遲器

　　試驗及泄漏裝置

　　管網及閥門

　　壓力表

　　Ⅱ消火栓子系統

　　消防水泵

　　穩壓泵

　　氣壓罐

　　消火栓

　　接合器

　　消防水箱

　　管網及閥門

　　壓力表

　　Ⅲ氣體滅火

　　容器

　　瓶頭閥

　　釋放閥

　　噴嘴

　　配管

　　檢測控制器

　　失重裝置

　　泡沫滅火

　　滅火器具

　　粉末滅火器

　　其他滅火器具

　　Ⅳ防火分區

　　風機(正壓送風機、排煙風機)

　　風道

　　送、排風閥、余壓閥

　　防火卷簾、防火門(含閉門器)

　　防煙垂壁

　　控制系統

　　Ⅳ安全疏散系統

　　疏散指示燈

　　應急照明

　　4.3.3.5公共安全技術防范系統(簡稱安防系統)：

　　Ⅰ傳輸系統：微波傳輸、遠程傳輸、光纖傳輸、線纜、其它;

　　Ⅱ控制設備：電子警察、攝像機、監視器、錄像機、云臺 、鏡頭、視頻采集卡、錄像帶、投影機、電梯控制器、分割器、矩陣、解碼器、控制器、計算機、其它;

　　Ⅲ對講系統;監聽系統、對講機、系統管理機、門鈴、可視對講、其它;

　　Ⅳ周邊器材;控制機柜、球罩、蓄電池、支架、保護器、其它;

　　Ⅴ安防軟件;報警軟件、監控軟件、其它;

　　Ⅵ防盜報警系統：巡更系統、探頭、接警主機、門磁、報警主機、警號、防盜系統、感應器、無線接收器、接警卡、無線發射器、玻璃破碎探測器、其它;

　　Ⅶ門禁系統：磁卡、讀卡器、門禁機、鎖、指紋采集儀、門禁控制器、其它;

　　Ⅷ其它產品：安全防護產品、珠寶柜臺 、金庫保險、其它。

　　4.3.3.5電梯系統：

　　I. 乘客電梯

　　II. 載貨電梯

　　III. 客貨兩用電梯

　　IV. 病床電梯

　　V. 住宅電梯

　　VI. 服務電梯(雜物電梯)

　　VII. 特種電梯:觀光電梯、船用電梯、冷庫電梯、防爆電梯、戶外電梯、自動扶梯、自動人行道

　　VIII. 其它提升設備(液壓升降平臺、高空作業車)

　　I*. 電氣控制系統

　　4.3.3.7樓宇機電設備自動控制系統(自控系統)：

　　I. 計算機、軟件、打印機、專用電源(含UPS電源)、中央處理模塊、遠程模塊、數據總線、模擬屏(投影設備、大屏幕電視機);

　　II. 傳感器、電動(磁)閥等執行機構器件、及配套專用控制柜(箱);

　　III. 家庭電器自動化、自動抄表系統、防煤氣泄漏。

　　4.3.3.8通訊系統：

　　I. 語音與傳真服務系統、

　　II. 電話信息服務系統、

　　III. 傳真信箱系統、

　　IV. 可視電話系統

　　V. 無線對講機、

　　VI. 無線電臺、天線、

　　VII. 移動通訊設備、

　　VIII. 交換機、

　　I*. 電話機、

　　*. 通訊線纜、管井、

　　*I. 電源、

　　*II. 計費系統。

　　4.3.3.9計算機與網絡系統：

　　I. 綜合布線;

　　II. 計算機網絡、小區物業管理計算機系統;

　　III. 交換機、服務器、路油器、調制調解器、數據線纜、防火墻、軟件、UPS電源;

　　IV. 視頻系統，包括有線、開路、閉路電視及VOD點播系統;

　　V. 信息服務系統，包括網上購物、網上醫療、網上教育、網上證券交易、電子公告牌等系統。

　　4.3.3.10視聽廣播會議系統：包括會議系統會議討論系統、會議同聲傳譯系統、會議表決系統。

　　I. 公共廣播(背景音樂系統);

　　II. 周邊(調音臺、效果器、激勵器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺);

　　III. 功放(專業功放、Hi-Fi功放、AV功放);

　　IV. 音箱(專業音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱);

　　V. 視頻(液晶、等離子、投影機、投影幕、錄像機、攝像機、實物展示臺、電子白板);

　　VI. 音源(卡座、CD機、收音頭、MD機、DVD機、點歌機);

　　VII. 輔助設備(機柜、話筒、耳機、線材);

　　VIII. 同聲傳譯(主席單元、代表單元、翻譯單元 、翻譯軟件模塊、紅外發射主機、接收機 、輻射機、系統主機(標準、加強型 、標準數字化型、加強型數字化型)、耳機、電纜、分路器);

　　4.3.3.11土木建筑設施系統：

　　房屋的承重結構(包括住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等)、非承重的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、天花板、樓梯間、垃圾通道、及物業管理區域內的物業管理用房、空地、道路、綠地、市政排水設施，物業管理區域的外圍護欄及圍墻等。

　　4.3.4.2.物業設施臺帳的格式和內容

　　⑴根據不同分類，物業設施臺帳格式包括以下內容：

　　I. 設備的規格型號;

　　II. 設備的名稱;

　　III. 制造單位;

　　IV. 出廠日期及編號;

　　V. 設備的技術規范;

　　VI. 安裝地點(部位);

　　VII. 數量;

　　VIII. 特別備注等。

　　(2)設備設施的檢修、系統保養、技術改造、變更等記錄

　　要求做到詳盡、準確，成為該設備最有價值的原始檔案，所以物業設施臺帳具體內容至少包括5個方面：

　　I. 檢修記錄：包括設備計劃性大小修、事故搶修的記錄，記錄形式應有檢修分析、工作記錄、結論報告等;

　　II. 系統保養記錄：包括設備定期切換、執行系統保養項目等;

　　III. 技術改造記錄：包括設備的技術改造、運行方式的調整;

　　IV. 變更記錄：包括設備的損壞更換、技術替換、項目增減等;

　　V. 運行記錄：包括調試記錄、投運日期、運行狀態、運行周期、參數變化、事故記錄、缺陷登記等。

　　4.3.3 設備正常、故障、大修、更新的界定

　　4.3.4設備正常

　　4.3.5故障

　　4.3.6大修

　　4.3.7 更新

　　4.3.4 故障報告

　　4.3.4.1故障報告的格式

　　故障報告表上應有公司名稱、部門、故障報告人、故障表編號、事故(故障)發生時間(年月日并要精確到幾時幾分幾秒);表格內有現場人員名單、

　　發生何種事故(故障)、事故(故障)原因解決方法恢復正常時間、報告上級情況、系統工程師處理意見、領導處理意見。

　　4.3.4.1故障報告的歸檔

　　故障報告表是故障發生后的第二天以書面形式上交給檔案資料員處理，檔案資料員收到報告表后分發給系統工程師、領導批示處理意見，批好的故障表復印件發給發生故障部門。然后檔案室資料員是根據文件夾里的部門、時間、編號進行歸檔工作。

　　5.0系統保養

　　5.1系統保養的概念

　　按高層物業內部不同的專業設備系統的技術要求，在設定周期的時間內，對系統內設備的基本單元進行技術保養和清潔衛生，確保每一個單元設備和系統處在良好的運行狀態。

　　5.2供配電系統保養項目

　　5.2.1月度維護保養項目

　　5.2.1.1檢查各樓層和機房應急燈、疏散指示燈、樓梯燈、前室燈、電房照明。外廣場路燈。

　　5.2.1.2檢查地下層排風機和送風機運行狀況和機房照明。

　　5.2.1.3發電機：機身清潔除塵、檢查各螺絲無松動、有無漏水漏油、機油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄電池、啟動機組運行十分鐘、停機后檢查有無漏水漏油。

　　5.2.2季度維護保養項目。

　　5.2.2.1各層配電母線槽接頭：檢測運行溫度。

　　5.2.2.2外立面泛光燈和外墻燈：檢查鎮流器、燈座、燈泡、控制開關和線路有無損壞、開關箱清潔除塵。

　　5.2.2.3噴水池燈：檢查燈座、燈泡、控制開關和線路有無損壞、潛水泵運行有無異響、更換密封不良燈座和老化電纜、開關箱清潔除塵。

　　5.2.2.4公共大堂燈、招牌射燈和燈箱：檢查燈座、燈泡、光管、控制開關和線路有無損壞、開關箱清潔除塵。

　　5.2.2.4清潔各層配電房：清潔母線槽表面：檢測運行溫度。

　　5.2.2.5高壓配電房：檢查清潔直流屏、電池。

　　5.2.2.6地下層送風機：檢查電機風機軸承有無異響，軸承打黃油、清潔風機房和設備、控制箱清潔除塵。

　　5.2.3半年維護保養項目

　　5.2.3.1各層配電房電箱：檢查電源開關、接觸器、指示燈、轉換開關、按紐、各接線有無損壞和過載過熱。動力箱電纜T接口和母線插接箱接口，電源開關接口有無過載過熱。

　　5.2.3.2低壓配電房電柜：檢測母排接口、電纜接口、開關接口運行溫度、檢查電容器、避雷器瓷瓶、清掃電柜灰塵。

　　5.2.4年度維護保養項目。

　　5.2.4.1變壓器房：緊固各接口螺絲、檢查各接地線情況，清掃變壓器灰塵。

　　5.2.4.2高壓配電房：配電柜除塵、檢查小車接口螺絲、開關觸頭、二次接線完好、試驗開關分合閘。

　　5.2.4.3低壓配電房電柜：母排和電纜接口、電容器接口、避雷器瓷瓶連線、熔斷器接口、開關等接口除塵緊線、試驗開關分合閘。

　　5.2.4.4摟層配電房電源插接開關箱：除塵緊線。

　　5.2.4.5各層其他功能的設備配電房電箱：檢查電源開關、接觸器、指示燈、轉換開關、按鈕、各連線有無損壞和過載過熱、動力箱T接口和總電源開關接口有無過載過熱、清掃電箱內灰塵、接口除塵緊線。

　　5.2.4.6高壓配電房：直流屏電池架除銹油漆。

　　5.2.4.7發電機：控制電箱和開關電箱接口除塵緊線、機架除銹油漆、機座防震彈簧打黃油。

　　5.2.4.8地下層送風機：檢查調校風機皮帶，控制箱接口和電支機接口緊線，測量電機運行電流、設備除銹油漆。

　　5.2.4.9建筑物外圍射燈：鐵架、線管除銹油漆。

　　5.2.4.10天面尖燈頂燈和射燈：鐵架、線管除銹油漆。

　　5.2.4.11外圍噴水池燈：開關箱緊線、消防接合器除銹油漆。

　　5.3消防系統保養項目

　　5.3.1月度維護保養項目

　　5.3.1.1消防栓泵和噴淋泵：手/自動運行、消防中心啟動、返回信號、記錄啟/停壓力、主備電源投入。

　　5.3.1.2濕式報警閥：響水力警鈴、報警返回信號、記錄壓力。

　　5.3.1.3加壓排煙風機：手動運行、消防中心啟動、返回信號、機前風閥自動開啟、主備電源投入。

　　5.3.1.4減壓閥和雨淋閥：檢查記錄上端、下端壓力，調校偏差的下端壓力。

　　5.3.1.5各層手動報警按鈕和消防箱封條和配置：檢查報警按鈕玻璃、消防箱封條、無封條消防箱配置并補齊貼封條。

　　5.3.1.6防火卷閘：手動運行下降上升、消防中心啟動下降、下降返回信號、運行狀況。

　　5.3.1.7 BTN氣體滅系統：檢查電源指示、系統運行、氣瓶壓力。

　　5.3.1.8消防主機、聯動柜和廣播柜：自動檢測、列表打印檢查和記錄被封閉煙感號碼和原因、測試按鈕燈和信號燈、測試嘜克風、備用電源測試。

　　5.3.1.9濾毒室人力風機：人力和電動啟動風機運行狀況

　　5.3.2季度維護保養項目

　　5.3.2.1消防栓泵和噴淋泵：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔水泵設備。主泵故障自動轉換。

　　5.3.2.2 加壓排煙風機：控制電箱檢查和清潔除塵、機前風閥加潤滑油、清潔風機房和設備。

　　5.3.2.3 BTN氣體滅系統、減壓閥房和煤氣房：清潔BTN房和設備衛生。

　　5.3.2.4防火卷閘：控制電箱檢查和清潔除塵、卷閘電機清潔除塵、檢查運行有無異響、調校限位位置。

　　5.3.2.5濾毒室人力風機：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔機房和設備。

　　5.3.2.6消防中心設備：控制柜檢查和清潔除塵、清潔設備衛生。

　　5.3.3 半年維護保養項目

　　5.3.3.1 BTN氣體滅系統模擬測試：控制電箱清潔除塵、1區報警響警鐘、2區報警響警笛亮閃燈、延時燈亮及延時間啟動、易熔片信號燈亮、瓶頭閥動作、主機模擬盤顯示、消防中心顯示、備用電池手動試驗、煙感開路故障測試。

　　5.3.3.2 各層端子箱：控制電箱檢查和清潔除塵。

　　5.3.3.3消防栓泵和噴淋泵、加壓排煙風機和濾毒室人力風機：軸承加潤滑油、打黃油、檢查軸承運行有無異響。

　　5.3.3.4設備層消防閘閥螺桿打黃油。

　　5.3.3.5消防指令電梯回降：消防中心控制電梯已回降。

　　5.3.3.6 各層送風排煙閥和防火閥：消防中心控制打開、返回信號。

　　5.3.3.7 各層送風排煙閥和防火閥：加油潤滑。

　　5.3.3.8聯動部分功能測試：各層停非消防電、報警按鈕、警鈴、消防電話和消防廣播。檢測備用電源。

　　5.3.3.9消防栓試驗、感煙、感溫探測器抽查測試：測試探測器、消防噴淋管末端排水。觀察消防中心返回信號。

　　5.3.3.10消防管井：檢查管井管道、打掃衛生。

　　5.3.3.11自動報警主機的自檢，檢測市電、備用電情況。

　　5.3.4年度維護保養項目

　　5.3.4.1 各層送風排煙閥和防火閥：加油潤滑。

　　5.3.4.2 各層消防栓箱：箱內清潔除塵，卷盤排水試壓。水帶腐爛程度，接扣、水槍、閘閥完好。

　　5.3.4.3消防栓泵和噴淋泵：控制箱接線口緊線、電機緊線檢測運行電流、檢測絕緣電阻，水泵密封處理。

　　5.3.4.4加壓排煙風機：控制箱接線口緊線、電機緊線檢測運行電流、檢測絕緣電阻、檢查調校皮帶。

　　5.3.4.5 BTN氣體滅系統：控制箱接線口緊線。主機測試。檢查市電、備用電。

　　5.3.4.6防火卷閘：控制箱接線口緊線、卷閘電機接口緊線、調校鏈條加潤滑油。

　　5.3.4.7 各層端子箱：控制電箱檢查線路、緊線。

　　5.3.4.8 消防中心設備：控制柜檢查、緊線。檢查各種指示燈、按扭。

　　5.3.4.9 消防栓泵和噴淋泵、消防設備減壓閥：清洗Y隔濾網。

　　5.4中控維護BAS、CCTV、綜合布線系統保養項目

　　5.4.1月度維護保養項目

　　5.4.1.1自控電腦：檢查打印機、UPS電源、網卡接口、線路、清潔除塵。

　　5.4.1.2模擬屏：檢查指示燈、穩壓電源、點陣模塊線路、風鳴器、清潔除塵。

　　5.4.1.3 CCTV矩陣切換器：檢查線路接口、清潔除塵。

　　5.4.1.4 NCU網絡轉換器：檢查線路接口、清潔除塵。

　　5.4.1.5 CCTV穩壓電源：檢查電源線路接口、清潔除塵。

　　5.4.1.6 四像分屏器：檢查線路接口、清潔除塵。

　　5.4.1.7 監視屏：檢查線路接口、清潔除塵。

　　5.4.1.8 錄象機：檢查線路接口、清潔除塵。

　　5.4.2 季度維護保養項目

　　5.4.2.1電梯轎箱攝像頭：檢查線路接口、除塵、調校。

　　5.4.3 半年維護保養項目

　　5.4.3.1監控室設備：全面檢查和除塵緊線(電腦、模擬屏、CCTV矩陣切換器、 NCU網絡轉換器、CCTV穩壓電源、四像分屏器、監視屏、錄像機)。

　　5.4.3.2電梯轎箱監控箱：檢查線路、除塵。

　　5.4.4年度維護保養

　　5.4.4.1電腦：備份數據。

　　5.4.4.2各層紅外線報警感應器：檢查線路;檢查距離、微波和紅外感應力;清潔除塵。

　　5.4.4.3樓層的自控控制箱：檢查各類開關、接觸器、繼電器、線路絕緣情況;緊線、清潔除塵。

　　5.4.4.4 各樓層新風機和風柜機電動閥：檢查電源線路、調校定位;檢修閥芯漏水。

　　5.4.4.5 各樓層層間總閥：檢查線路、開關一次。

　　3.4.4.6 各樓層DDC自控盤：檢查線路、接口、繼電器、基本模塊、擴展模塊變壓器;清潔除塵。

　　5.4.4.7送風和回水探頭;主機房進水和出水探頭：檢查線路、接口。

　　5.4.4.8送風、回風和回水探頭：檢查線路、接口。

　　5.4.4.9 CCTV攝像槍：檢查線路接口、調整涉嫌槍焦距定位、清潔除塵。

　　5.4.4.10監控室CCTV穩壓電源： 檢查內部線路接口、檢測功能運行狀況、全面清潔除塵。

　　5.4.4.11紅外線報警感應器電源箱：檢查線路、電源變壓器、

　　5.5 空調系統維修保養項目

　　5.5.1月度維護保養項目

　　5.5.1.1各層新風機和風柜機房：檢查機房照明、風機運行狀況、清洗塵網、清理排水溝地漏。

　　5.5.1.2各層排風機：檢查風機運行狀況。

　　5.5.1.3空調機房送風和排風機：檢查運行狀況。

　　5.5.1.4空調機房和電房：檢查機房電房照明、檢查電源電壓電流、打掃衛生。

　　5.5.1.5檢查冷凍管井管道：有無漏水、銹蝕。

　　5.5.2季度維護保養項目。

　　5.5.2.1主機房和機房：電機水泵軸承打黃油、檢查軸承運行有無異響。

　　5.5.2.2空調主機機房送風機和排風機：檢查電機風機軸承有無異響、軸承打黃油

　　5.5.2.3冷卻塔：冷卻塔更換軸鏈黃油、連桿軸承打黃油、檢查軸承運行有無異響。

　　5.5.2.4 各層新風機和風柜機房：新風機(風柜)打黃油、檢查軸承運行有無異響、清潔新風機(風柜)房。

　　5.5.2.5 各層公共盤管風機：檢查風口、電動閥、清洗塵網。

　　5.5.2.6 租戶房間盤管風機：清洗塵網。

　　5.5.2.7 主機房、機房：清潔管道機房、電柜電箱清潔除塵。

　　5.5.2.8主機房電房：電柜清潔除塵、檢測電纜接口運行溫度、檢測開關接口運行溫度。

　　5.5.2.9空調機房送風機和排風機：清潔風機房和設備、控制箱清潔除塵。

　　5.5.2.10冷卻塔：清潔管道、冷卻塔平臺、調校水位控制器、電柜清潔除塵。

　　5.5.2.11各層新風機和風柜機房：控制箱清潔除塵。

　　5.5.3半年維護保養項目。

　　5.5.3.1 空調管井：檢查管井管道、打掃衛生。

　　5.5.3.2 各層排風機：檢查風道、風機軸承運行有無異響、調校風口百 葉。

　　5.5.4年度維護保養項目

　　5.5.4.1空調系統：更換冷凍水和冷卻水。

　　5.5.4.2主機房和機房：閘閥螺桿打黃油。

　　5.5.4.3主機房和機房：修補設備保溫層。

　　5.5.4.4主機房、機房和冷卻塔：控制箱、水泵電機和冷卻塔電機接口緊線。

　　5.5.4.5主機房電房：控制箱接線口緊線。

　　5.5.4.6空調機房送風機和排風機：控制箱接線口緊線、

　　電機緊線檢測運行電流、檢查調校皮帶。

　　5.5.4.7各層新風機和風柜機房：設備除銹油漆。

　　5.5.4.8各層新風機和風柜機房：修補設備保溫層。

　　5.5.4.9空調分體機：壓縮機、開關箱除塵緊線、清潔翅片、打掃室外室內機、檢測運行狀況。

　　5.5.4.10各層新風機和風柜機房：電柜電機緊線、檢查控制線路、檢查調校皮帶。

　　5.5.4.11各層公共盤管風機：清潔除塵、開關緊線、檢查電機、軸承。

　　5.5.4.12各層排風機：控制箱接線口緊線、檢測運行電流。

　　5.5.4.13主機房：清洗Y隔濾網。

　　5.5.4.14冷卻塔：更換冷卻塔減速箱機油。

　　5.5.4.15機房：設備除銹油漆。

　　5.5.4.16膨脹水箱：設備除銹油漆。

　　5.5.4.17冷卻塔：設備除銹油漆。

　　5.5.4.18的主機房、電房、送風機和排風機：設備除銹和地面油漆

　　5.5.4.19各層新風機和風柜機房：清洗翅片。

　　5.6給排水系統保養項目

　　5.6.1月度維護保養項目

　　5.6.1.1衛生間和茶水間的公共設施：檢修天花板、洗手盆、小便器、蹲廁、座廁、水龍頭、洗手液盒、紙卷盒、干手器、開水器。

　　5.6.1.2給排水泵：檢查手動/自動運行狀況、工作指示燈、水泵密封、減速箱油位、泵房照明。

　　5.6.1.3記錄減壓閥壓力：上端壓力、下端壓力、調校偏差的下端壓力。

　　5.6.1.4調整水龍頭、手動沖洗閥的出水量。

　　5.6.2季度維護保養項目

　　5.6.2.1給排水泵：清潔管道、泵房、控制電箱、測試水泵故障自動轉換、檢查泵房和設備是否完好。

　　5.6.2.2減壓閥：清潔管道、檢查泵房和設備是否完好。

　　5.6.3半年維護保養項目

　　5.6.3.1給排水泵：檢查水泵軸承運行有無異響、測試電源故障、水泵故障、水位溢流中控室報警顯示。

　　5.6.3.2設備層：給排水閘閥螺桿打黃油。

　　5.6.3.3糞池：糞池、管道和閥門除銹油漆。

　　5.6.3.4設備層：給排水閘閥螺桿打黃油。

　　5.6.3.5設備層：給排水閘閥螺桿加潤滑油。

　　5.6.4年度維護保養項目

　　5.6.4.1給排水泵：控制箱接線口緊線、電機緊線、檢測運行電流。

　　5.6.4.2減壓閥：清洗減壓閥Y隔濾網。

　　5.6.4.3給排水泵：水泵軸承打黃油。

　　5.6.4.4水泵、減壓閥和管道除銹油漆

　　5.6.4.5給排水設備：水泵、管道、閥門除銹刷油漆

　　5.7土、木工維護保養項目

　　5.7.1月度維護保養項目

　　5.7.1.1各層走火梯和前室防火門：閉門器、門鎖、標志牌、門把、門鉸等。

　　5.7.1.2各層衛生間和廁所門：球鎖、標志牌、門磁吸、門銷、門鉸等。

　　5.7.2季度維護保養項目

　　5.7.2.1 各層中筒和走火梯號碼標示牌：檢查和修正。

　　5.7.2.2 各層茶水間木門。球鎖、門鉸等。

　　5.7.2.3 各樓層電房新風機和風柜門：檢查門鎖、門把、標志牌、門鉸等。

　　5.7.2.4 各層中筒和走火梯號碼標示牌：檢查和修正。

　　5.7.2.5 各層茶水間木門。球鎖、門鉸等。

　　5.7.2.6 各樓層電房新風機和風柜門：檢查門鎖、門把、標志牌、門鉸等。

　　5.7.3半年維護保養項目

　　5.7.3.1修補天面、設備層墻壁和地面。

　　5.7.3.2修補各層衛生間地面和瓷片。

　　5.7.3.3修補各層樓梯間地面和墻壁。

　　5.7.3.4修補各層樓層梯墻壁、地面和步物業設備管理有哪些標準篇級。

　　5.7.3.5修補地下室各層墻壁和地面。

篇2：物業設備維護工作實務探討

　　物業設備維護工作實務探討

　　一、物業設備管理存在的問題及設備維護工作的重要性

　　（一）物業設備管理存在的問題。

　　眾所周知，與物業相配套的設備不僅數量多、技術含量高，而且價值也很大，因此，怎樣做好物業的設備管理是眾多物業管理者的工作重點和難點。當前，在物業設備管理方面存在著如下兩大問題，給物業管理帶來了許多實際困難。

　　1、設備運行環境問題。

　　當前的現實情況是，物業設備運行環境一般來說是不如人意的，如電梯機房、發電機房、高壓配電房等在氣候炎熱的季節里室內溫度很高，容易加劇設備的磨損和導致電氣絕緣性能下降等不良后果；又如安裝在室外的排氣換氣設備、消防增壓設備、空調冷卻設備等會在長期風吹雨打日曬的條件下氧化銹蝕，加速設備的陳舊老化；又比如水泵機組、空調機組、通風供暖機組等許多設備安裝在潮濕的地下室里，及易受潮腐蝕，使設備的控制線路、機體外表和固定裝置氧化加劇，提前喪失局部使用功能和甚至整體使用功能，等等。

　　2、設備管理經驗和理論問題。

　　由于我國物業管理發展的歷史相對制造業來說是較短的，因此對物業設備的管理、維修等方面的經驗不足，相應的理論也滯后于物業管理其他活動的理論，加上物業行業與傳統的制造行業在設備管理方面存在著眾多的差異，所以，對后者的理論和經驗不能完全照搬照套。此外，作為提供專業服務的物業管理企業，普遍存在設備管理人員素質不高的情況，尤其是設備維修及管理人員的技術層次低、專業結構不合理、隊伍不穩定等現象，使得設備管理工作效率低，成本高，這已成為物業管理企業非常棘手的大難題。

　　（二）設備維護工作的重要性。

　　由于維護工作可以很好地改善設備運行環境，延長設備的使用壽命，而且維護成本相對于設備的修理成本要低得多，這些對于設備甚至對于整個物業的保值增值來說是十分有益的。

　　1、學習和運用設備維護理論的重要性。

　　對于上述物業設備管理的兩大問題，固然有其他眾多的原因，但也與物業設備管理理論滯后有密切的關系。在物業管理企業中，許多企業領導不重視設備管理，一方面是不知道設備管理在物業管理活動中的重要性，另一方面也確實存在缺乏有關設備管理、維修等方面的專業知識的情況，如設備的日常維護工作到底該做哪些事情，怎樣做才能使設備維護的好等。因此對于物業設備管理者來說，學習和運用設備維護方面的理論知識，總結設備維護方面的經驗顯得十分重要。

　　2、開展設備維護工作的重要性。

　　設備的維護工作，與設備的檢查工作、設備的修理工作構成設備維修工作的三大核心內容。由于目前許多物業管理企業缺乏設備維護專業理論的支撐，故在工作中往往難以做好物業設備維護工作，從而使設備提前進入大修期，甚至提前退役和更新，這種現象較普遍。

　　因此，筆者從實踐經驗出發，在下文中提出對物業設備維護理論的初步研究，就有關物業設備的維護的概念、特點、對象、內涵、范圍及內容、維護與檢查、修理和保養的區別等方面進行探討，供有關物業管理企業及有關人員參考。

　　二、物業設備維護概述

　　（一）設備維護的基本概念、特點和對象

　　1、設備維護的基本概念。本文所謂的設備維護，是指在物業管理區域內，維持和保護與房屋建筑物相配套的設備、設施的規定功能和規定狀態的技術措施及其活動。

　　2、設備維護的特點。設備維護工作具有如下特點：

　　（1）經常性。設備維護屬日常性工作，是物業管理企業時常進行的活動；

　　（2）維持性。設備維護主要作用是維持物業設備的功能和狀態，而不是評價或恢復；

　　（3）保護性。設備維護具有保護物業設備，使其損耗盡可能地輕微和緩慢。

　　3、設備維護的對象。設備維護的客觀對象是物業設備及其相關的環境等，而設備維護的實質對象是物業設備的功能和狀態，這是正確理解設備維護的一個基本要點。因此，對物業設備進行維護，首先應了解維護對象的功能和狀態，通過對設備的維護，以期達到設備具有正常的功能和狀態；其次，物業設備功能和狀態并不是維護者人為的想象出來的，而是設備的設計、制造以及設備在建筑物中配套規劃等活動的綜合體現。

　　（二）規定功能的內涵。

　　在房地產開發前期，建設單位和規劃設計部門就要根據市場需求，確定物業設備應具有的基本功能和特殊功能。這些功能，既應滿足人們對物業的各種需求，同時也應符合國家有關的政策、法規和規范。

　　1、設備的基本功能。它包括物業設備與方便、舒適、安全等有關的功能，如垂直交通、供電配電、給水排水、防范監控、消防安全等。

　　2、設備的特殊功能。它是根據特別要求所應具備的使用功能，如寫字樓、高檔公寓、別墅等應具的特殊通訊功能，如衛星通訊、局域網、廣域網、信息自動交換等功能；物業管理自動化功能，如自動遠程抄表、點屏查詢等；以及其它特殊服務功能等。

　　3、物業設備的功能應符合國家有關規定。如對普通房屋來說，物業的消防功能應符合GBJ16《建筑設備防火規范》，高層民用建筑還應符合GBJ45《高層民用建筑設計防火規范》；物業的防雷功能應符合《防雷減災管理辦法》和GB5007《建筑物防雷設計規范》；物業的給水排水功能要符合《給水排水標準規范》等等。

　　（三）規定狀態的內涵。

　　根據物業設備功能和技術規范來規定物業設備狀態，且這種狀態是可用具體的技術特征、性能指標來描述或評價的。人們可將這些規定狀態與實際狀態做比較，并根據兩者的偏離是否在規定范圍，從而判斷物業設備是否處于正常狀態或受控狀態。

　　1、設備的一般規定狀態通過如下不同的指標來表示：

　　（1）額定指標。如供電設備的輸出功率、頻率、電流和電壓等；水泵的揚程和流量等；電梯的運行速度、載重等；

　　（2）實際指標。如配電設備的功率因素，三相電流平衡；水泵的水頭損失；電梯的舒適感、平層精度等；

　　（3）控制指標。如設備運行時的震動、噪聲、溫升等。

　　2、外部因素對設備規定狀態的影響。值得指出的是，外部因素直接影響物業設備的規定狀態，因此，本文也將改善外部因素納入維護措施之中。

　　三、設備維護的范圍和內容

　　（一）認識維護范圍和內容的要點。

　　對于設備維護范圍和維護內容應有一個較為全面的認識和理解，這對于有效開展物業設備維護工作來說是必要的。一般來說，應注意下列要點：

　　1、設備維護的范圍是指維護對象的空間，設備維護的內容是指具體采取的技術措施或維護項目。

　　2、設備維護的范圍和內容與物業類型有關。不同類型的物業其維護的范圍和內容是有差異的，不能一概而論，應視具體情況來確定維護的范圍和內容。

　　3、合理確定設備維護的范圍和內容是非常重要的。盡管設備維護的范圍和內容較為復雜，但合理的使用、正確的操作是對物業設備最好的維護，也是最為經濟的。

　　4、除上述設備維護內容外，還應根據物業設備的實際情況和設備運行規律，增補相應的維護措施。

　　（二）設備維護的范圍和內容。

　　設備維護在設備管理中是一種積極的保護性措施。科學合理地進行設備的維護工作，也應根據實際情況確定設備維護的范圍和內容。在物業管理中，通常可采取下列措施使設備持續保持完好功能和正常狀態。

　　1、降溫。一般出現下列情況時應采取降溫措施：

　　（1）當設備運行產生的溫升過高將會損壞設備時。功率較大的電力拖動設備就是如此，溫升太高，超過電氣絕緣性能限度，極易引發線圈匝間短路。

　　（2）當設備的周圍環境溫度超過其運行條件時，設備就容易出現故障。例如某些由微機控制的電梯，其環境溫度一般應低于40℃，因此要調節機房溫度以免氣溫太高使控制信號出錯導致電梯運行不正常。通常可采取開窗、通風換氣、對設備直接吹風、利用空調機等降溫措施。

　　（3）對下列設備要重點維護：電梯曳引機組、中央空調冷水機組、消防自動報警中心設備、發電機組、計算機中心等。

　　2、除濕（潮）。

　　（1）空間濕度大將引起設備的氧化腐蝕，降低使用壽命，引發電氣短路，造成設備故障，這在南方地區是尤為明顯。除濕就是對設備運行環境進行干燥，使設備在規定濕度條件下運行的一種維護措施。通常可采取開窗、通風、阻斷潮濕來源（如及時抽出地面、集水坑里的積水等）、采用除濕機等措施。

　　（2）設備會因受潮而引起控制信號線路板、電路、接插件等局部節點處氧化腐蝕，這將導致設備工作時好時壞，不穩定，檢查和修理非常困難。維護措施除上述以外，還可以在一些重要部位涂抹油脂，如接插件可涂一些導電油脂，對有絕緣要求的線路板，則可在表面或局部表面涂抹絕緣性能較好的油脂。

　　對下列設備或機房要重點維護：電梯、消防自動報警裝置、高壓電力設備、安裝在地下室的設備，停車場設備、其他安裝在有水房間里的設備等。

　　3、防銹。設備在露天或潮濕的環境條件下極易氧化腐蝕，因此需要采取防銹措施來保護設備。防銹就是對設備表面（如機身外殼等）和重要的外露部位涂防護材料的措施，一般可直接采取涂防銹漆、涂抹油脂等措施，可間接采取隔離濕源，通風干燥等措施。

　　此項工作范圍較廣，故應視實際情況對重要設備、重點部位做好此項維護工作。

　　4、防曬。事實證明陽光對設備的破壞作用是存在的，它將引起設備表層氧化、油漆脫落、陳舊變色、加劇溫升等不良后果。因此，需要進行避免陽光直接照射設備的防護性措施，如搭蓬、掛簾、設置防曬設施等。

　　對下列設備要重點維護：安裝在屋頂上消防設備、給水增壓設備、通風設備、燃氣供氣設備、安全防范設備或裝置等。

　　5、防雨（水）。雨水作用在設備上后，不僅會使設備的電氣絕緣性能下降，引起電氣短路故障，也能使金屬表面氧化銹蝕，加速設備磨損。因此，對安裝在露天或易受雨水濺浸的室內設備，要采取防止雨水直接落著、浸泡、濺濕的保護性措施，如設置門窗、搭建防雨蓬、設立防護欄、隔離板、排水溝等，臨時的也可采取遮蓋防水布等措施。

　　對一些安裝在室外或易受雨水濺浸的室內重要設備和設施，根據實際工作要求進行此項維護工作。

　　6、保溫。一些設備是需要保溫的，如采暖設備、北方地區的室外給水設備等，主要目的是減少能量損耗或保護設備免遭破壞。因此，對需要保持一定環境溫度的特殊設備或設備某些部位采取保溫措施。一般可采取包扎保溫材料，對設備周圍環境加溫的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：安裝于室外的生活給水設備、供暖管網、蒸汽或熱水等熱媒循環管網等。

　　7、防震。某些設備是需要采取防震措施的，如含有微機的設備、高精度測量儀器儀表等。對于需防震的設備，一般均應按隨機技術文件規定要求進行防震，也可采取開鑿防震溝、設置緩沖材料或裝置、有效減少震源或降低震級的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：安全監控設備、計算機設備、頻繁且斷續動作的動力設備等。

　　8、穩壓。電源電壓的波動對用電設備的影響是明顯的。當電壓波動的幅度超過規定值時，就會引起電氣控制系統的紊亂，導致設備故障。如電梯、消防及智能化設備等，當電壓波動太大時，就會引發信號失真、控制失靈等現象。因此，對那些有電源電壓波動幅度要求的設備應采取穩壓保護措施，如設置電力穩壓器。

　　對下列設備要重點維護：電梯、消防設備、計算機設備等。

　　9、除塵。空中的塵埃容易在電氣設備中積淀，在受潮時會引起漏電、爬電現象，嚴重的會導致電氣短路等不良后果。另外，塵埃也很容易使設備表面陳舊。因此，要采取措施防塵和除塵，如采取吸塵器除塵、設置隔離裝置防止塵埃進入設備等措施。

　　對于大多數設備來說，都有必要對重要部位進行此項維護工作。

　　10、防小動物。實踐表明，小動物像老鼠、小鳥等會造成設備的損壞或故障。老鼠經常會竄入電氣設備中啃咬電纜、塑料外套等引起電氣線路絕緣保護失效，或進入電氣柜內，尤其是高壓電氣設備中引發短路、電器燒毀等；小鳥會在風機吸風口、通氣口、室外電氣柜等處做窠，引起設備故障。因此，對重要線纜應采用套金屬管加以保護，或采取在吸風口、通氣口等開放處安置金屬網、在供電和配電房內查堵老鼠洞、設置其他防護設施防止小動物進入設備房或設備中的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：電梯設備、電氣設備、消防自動報警及聯動設備、其他用電設備的重要部位、露天的通風換氣設備、中央空調設備的冷卻塔等。

　　11、防盜防破壞。這是為保護設備免遭人為盜竊和損壞的防范性措施。一般采取固定設備、設置防護設施、對重要設備安裝防盜報警裝置等措施。

　　對于安裝于室外的重要設備和裝置，如消防栓、通訊設備、網絡交換機、自動灑水機，及其他人工不易直接監視管理的設備和裝置。

　　四、設備維護與設備維修其他要素及設備保養的區別

　　當前，人們對設備維護與設備保養還存在著較模糊的認識，從而使這兩類有著不同重點的工作混淆一起，從而直接導致對設備維護工作的不重視現象出現，這對設備管理的整體效果來說是十分不利的。

　　1、對設備進行維護是一類技術措施和技術活動，其目的是排除設備及設備本身以外的因素對設備的損壞，防止外界因素對設備使用壽命的不利影響，保持設備正常運行狀態和條件。

　　2、設備維護有別于對設備所進行的檢查和修理，后者主要是對設備本身的功能和狀態所進行評定、恢復的一類技術措施和技術活動。也不同于設備的保養，盡管保養過程中有時會做一些維護工作，但重心還在設備本身上，而維護的重心主要還是在于減少或避免來自設備以外的因素對設備的不利影響。

　　3、一些物業管理企業的設備管理人員，對設備維護與設備保養的不能區別，從而使有關設備維修的計劃制訂、人員分工職責上不甚合理，因此，科學地認識和區分維護和保養也是非常必要的。

　　盡管物業設備的維護與保養都具有預防性，但還是有區別的。其主要區別歸納如下：

　　（1）時間不同。維護是經常性的；但是除日常保養外，還有周期性計劃保養，因此，保養既有經常性，也還有定期性。

　　（2）內容不同。維護是維持和保護物業設備規定的功能和狀態，基本上不含對物業設備的修理；而保養是根據不同級別的要求，有的不含修理，而有的是包含修理的。

　　（3）范疇不同，維護是小概念，保養是大概念。事實上，保養是在預防維修制度下的維修活動，而維修是包含維護的，因此，維護是保養活動的一部分。但兩者又不能等同混淆，這主要是為了更好地專業分工，提高維修效率。

　　（4）對象不同。維護一般是以設備以及設備本身以外的環境、工作條件、情況、現象為工作對象；而保養通常主要是以設備為直接對象。

　　（5）占用工時不同。維護工作通常是不占用設備工時的，而一些保養工作是要占用設備工時的。

　　綜上所述，對物業設備的維護內容較多，維護工作意義重要，因此，物業管理企業及有關人員應該加以重視，并在實踐中不斷地總結經驗和充實，大家共同努力，使物業設備維護工作有一個長足的進展，設備管理理論水平不斷地提高，以適應不斷進步發展的物業管理活動的要求。

　　參考文獻

　　1、（德）阿道夫·呂策爾著，張友誠譯設備維修北京：中國宇航出版社，20**

　　2、中國機械工程學會設備維修分會編著設備工程名詞術語北京：中國經濟出版社，1999

　　本文在《住宅與房地產/物業管理》雜志20**年第三期發表

篇3：物業設備維修、維護、保養基礎知識

　　物業設備維修、維護、保養基礎知識

　　一、物業管理服務的設備、設施構成(十大類)

　　物業管理中常見的設備、附屬設施，主要有：

　　供電設備

　　給排水設備

　　消防設備

　　電梯設備

　　空調暖通設備

　　電訊設備

　　安防設備

　　樓宇智能控制設備

　　加工維修工具設備

　　房屋本體及其附屬設施

　　常見的附屬設施，主要有：

　　道路、綠地、停車場庫、照明路燈、給水設施、井、化糞池、垃圾箱(房)等。

　　二、物業管理服務的設備管理意義：

　　1、設備、設施管理是一項極為重要的基礎管理工作。

　　2、有利于完善物業使用功能和實現物業保值增值。

　　3、有利于推動物業管理，反映出物業管理公司的管理水平及企業形象。

　　三、物業管理服務的設備管理服務意識

　　四、設備運行維護管理的分類(檢修等級)

　　1、 日檢：________________

　　2、 月檢：________________

　　3、 季(半年)檢：__________

　　4、 年檢：________________

　　5、 大修：________________

　　五、設備管理的運作方式：

　　房屋設備、設施管理主要包括：

　　1、專業技術管理和組織管理

　　2、設備設施管理的內容：

　　基礎資料、設備運行、設備維修、設備能源、文明安全

　　3、備技術資料的統計分析

　　4、管理制度的建立：

　　六、設備設施的維護要求

　　對人員要求：

　　三嚴：嚴查、嚴管、嚴控

　　四會：會操作、會保養、會維修、會記錄

　　對設備環境要求：

　　三干凈：設備干凈、機房干凈、工作場所干凈

　　對設備要求：

　　四不漏：不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油

　　五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好

　　七、設備設施的預防性管理

　　了解設備故障的規律：

　　減少設備的故障率：重保養方式，通過高密度保養，延長設備的低故障穩定運行時間，減少高額的大修費用支出。

　　八、節能管理

　　技術節能：通過對設備的了解、技術改造、引入先進節能技術等

　　管理節能：通過了解設備的運行規律，通過管理手段達到節能效果。

　　九、設備的前期介入主要考慮的方面：

　　1、設計方面的要求：從物業管理對物業功能、維護角度考慮及時要求地產修正設計。

　　2、施工管理的要求：從業主使用功能出發修正缺陷。

　　3、竣工驗收階段：圖紙資料的準確性、資料齊全、設備功能符合設計要求。

　　十、設備突發事件的處理。

　　1、設備方面的突發事件有哪些：

　　2、設備突發事件處理流程

　　3、處理設備的突發事件應注意的幾個方面

　　遇事不慌(特別是在顧客面前)

　　迅速，有條不紊處理。

　　正確評估事件等級，避免事態的擴大化

　　要對事件原因進行認真的分析。確保分析數據的可靠性

　　注意回避風險。

　　十一、討論設備管理中運行維護、預防、突發事件處理、技術檔案管理之間關系。