如何治理小區房屋粉刷層脫落霉變長毛問題

　　地處寒冷地區，常會看到很多小區房屋粉刷層出現脫落、霉變、長毛等現象，不僅造成視覺污染，而且有的還會散發出一股很重的霉味。特別是進入冬季以后，隨著氣溫的降低，小區樓內粉刷層經常結露，加重了粉刷層霉變、長毛現象，給許多業主的生活帶來了困擾，也為物業管理維修工作出了一道難題。

　　現象

　　小區房屋粉刷層出現脫落、霉變、長毛現象的常見部位有：山墻、外墻、頂棚、衛生間的天棚和墻體、窗戶周圍的墻體、散熱器下壁龕處、少部分內墻、陽臺天棚、陽臺擋板墻、閥組間內外墻、樓道內墻和頂棚、樓道一層靠近單元門的天棚等。

　　原因

　　小區房屋粉刷層脫落、霉變、長毛現象從理論上講需要多個因素共同作用才能出現。其中主要因素有：濕度較大、易形成冷橋的墻體處保溫做得不夠、通風不好、使用的涂料易于霉菌生長等。

　　對策

　　我們認為：小區房屋出現滲漏和結露問題，粉刷層就容易出現脫落、霉變、長毛等現象。因此，防止粉刷層脫落、霉變、長毛的重點是防止滲漏和結露。

　　一、結露的原因及解決措施

　　空氣(由干空氣和水蒸氣組成)在一定的溫度、濕度等條件下，由于住宅樓內某處溫度達到露點溫度，空氣中的水蒸氣就凝結成水。產生上述結露現象的原因主要有保溫問題、供熱問題和業主生活習慣問題，為了解決結露問題，可以采取以下措施：

　　(一)內外墻和屋面保溫

　　1、內墻保溫技術：內墻保溫的關鍵是選擇操作簡單、能解決熱橋效應、導熱系數小的材料，比如，大慶石油管理局物業公司對遠望小區240戶室內墻面發霉、長毛的住戶做過整面墻的苯板保溫，但是經抽查回訪的117戶，有36戶做過保溫部分的墻面繼續出現霉變、長毛現象。經過大慶石油管理局物業集團萬方工程技術設計院攻關小組數月的反復實驗和努力，GW保溫材料，天碩TS20保溫材料的內墻保溫實驗效果非常好，基本可以解決墻體長毛和霉變問題。

　　2、外墻保溫技術：外保溫節能技術能基本消除熱(冷)橋的影響，同時消除結露和霉變現象，將成為墻體保溫的主要形式，新建樓盤使用比較多的是外墻外保溫技術，也是目前應對墻體長毛最好的保溫技術。比如大慶市近幾年在新建建筑中采用外墻保溫技術，取得了不錯的效果：薄抹灰外增保溫系統采用專業膠、聚苯乙烯泡沫板、耐堿玻璃纖維網格布、飾面涂層等外墻保溫技術，完全消除其他保溫類型墻體存在的致命弱點：如耐候性差，墻體開裂及脫落、保溫效果達不到設計要求等問題。完全可以把這種成熟的經驗應用到老住宅小區解決墻體結露問題。

　　3、屋面結構層保溫問題：一是對因保溫層含水量過大或保溫層過薄的屋面出現的棚頂結露，可以更換或增設保溫層來解決;二是采用新的保溫材料比如聚苯復合保溫材料，具有密度小，導熱系數小，吸水率低，通風，隔氣等特點，同時還具有成本低，保溫，隔熱，防雨水滲漏，整體性強，強度高，工藝簡單，質量容易控制的特點;三、平改坡的屋面保溫效果：根據已經試改完成的屋頂檢測數據，坡屋頂不僅防水效果好，而且由于架起的空間，等于給頂層房子加了空氣隔熱層，因此冬暖夏涼。冬天頂層的室內溫度可比改造前提高3到4攝氏度，夏天可以降低4到5攝氏度。

　　(二)對于供暖溫度就應該協調供暖企業來解決，適當調整散熱器的數量，注意供熱溫度和壓力的調節以及對于不合理的散熱器設計和布置的調整，或者用空調來適當調節室內的溫度，對于閥組間跑冒滴漏物業人員要及時通知供熱企業維修。

　　(三)對于業主習慣的問題可以通過濕度計來測定濕度，建議業主改變一些生活習慣來控制室內的濕度。

　　二、滲漏的原因及解決措施

　　滲漏產生的原因主要有自然原因造成的滲漏，物業日常維修養護不及時造成的滲漏以及樓上往樓下滲漏，對衛生間地面的改造破壞了原有防水層，衛生間浴盆、座便、洗臉盆的排水滲漏，采暖管線跑水、自來水跑水，太陽能熱水器跑水滲漏等。其解決措施如下：

　　(一)老住宅小區的平改坡實踐證明：在解決屋面漏水、積水和滴水的問題方面效果是相當明顯的，是解決頂層滲漏的有效的辦法;對于沒有做平改坡的屋面的滲漏問題，我們在實踐中選用的高聚物改性瀝青防水卷材，采用熱熔法，先找準滲漏位置，其中女兒墻、山墻、伸縮縫、天溝、檐溝、雨水斗、出屋面的煙囪和管道泛水等處常常是導致滲漏的薄弱部位，針對漏水部位的面積大小采用全防或局防。

　　(二)對于窗戶的問題業主可以采用塑鋼窗密閉保溫效果要好于鋼窗，并且要保證窗戶和周圍抹灰厚度，窗臺板與窗戶之間砂漿飽滿;雨季清潔員在上樓清掃時要隨手關上窗戶，對于雨蓬的積水要及時疏通開排水管;對于日常維修養護造成問題可以通過加強巡檢及時發現及時處理。

　　(三)對于樓上往樓下滲漏發現后及時找相關部門及時維修或通過一層的供水閥門先控制再維修。

篇2：小區群租問題治理進展情況通報

　　關于小區群租問題治理進展情況的通報

　　尊敬的zz業主、同學們：

　　zzA1區20**年入住，在集中裝修期，物業服務中心裝修小組在巡檢中發現有將房屋隔成若干小間的裝修行為，后又有“群租發生”，業主朋友也向物業“舉報”過，但我們基本只限于象征性的跟房主“溝通”，給房主和承租人提醒風險，所以效果一般，當時有部分城市已經頒布了相關文件，北京還沒有，因此從主觀上我們也有畏難情緒。

　　20**年9月3日國家頒布的“關于加強出租房屋安全管理的通告”，此文件中對于出租人的禁止行為做了明確的法律規定，其中就實質意義上的“群租”有了清晰地界定——房屋出租人違法改變房屋結構或使用性質，將房屋隔成若干居室對外出租的，應當拆除隔斷，恢復原狀。二期陸續入住裝修過程中，物業依據此通告文件，對裝修設計及施工中嚴格把握原則，在此通告后二期制止并將進行了拆除，就“群租問題”進行了積極地干預：有問題的裝修設計不能辦理裝修開工，裝修中有多隔間的堅持勸說并拆除。

　　A1區歷史遺留的“群租”治理確實動作慢、而且不夠堅決，近期物業服務中心統一了思想：依照國家“通告”、爭取政府綜合治理辦公室的配合、長期堅持，從根本上治理群租現象。

　　物業服務中心對A1區進行了摸底調查（綜合治理辦公室參與），確認現有6套房屋屬群租，物業已經對群租戶的業主進行了電話溝通，目前這幾位業主同都表示認同治理要求，并表示正在履行的和約租期結束，不再群租；同時上門逐戶對承租人進行了入戶走訪，使“群租”的出租業主與承租戶能夠了解“zz群租問題”集中整治工作的初衷及此問題有相應的國家法律、法規的約束并可追究其雙方責任的法律范疇；做防火、防盜、不擾民的提示。服務中心考慮從源頭抓，給zz底商的房屋中介機構下發了政府《關于加強出租房屋安全管理的通告》及物業的告知函，對于中介公司進行告知提示，并特別告知此國家通告中對于中介公司對于介紹“群租”問題須承擔的責任。

　　借此機會，我們把目前A1區群租戶的樓座、單元、樓層號向全體業主進行公示（現在暫不公示房號，如果將來無論以任何理由拒不履行承諾的，將通過社區告示欄、文化墻進行公示）：

　　共為6戶，分別為：

　　2號樓2單元7 層（租期到 20**年8月 ）；

　　2號樓1單元18層（租期到 20**年8月）；

　　3號樓1單元 6 層（租期到 20**年12月）；

　　3號樓2單元10 層（租期到 20**年8月）；

　　3號樓3單元 9 層（租期到 20**年 11月）

　　1號樓1單元 6 層（租期到20**年6月 ）

　　希望同學們監督物業服務中心的工作，物業會動態向大家通報治理的進展情況。

　　zz物業服務中心

　　20**年6月19日

篇3：物業糾紛治理法治化問題研究

　　物業糾紛治理的法治化問題的研究

　　隨著城鎮化進程的不斷推進和房地產業的快速發展，物業管理糾紛也日趨增多。物業管理糾紛案件處理不當不僅會影響居民的基本生活，制約物業管理行業的發展，更不利于社會的和諧穩定。筆者從審理的物業管理糾紛案件的實際情況出發，在司法實踐的基礎上，剖析物業管理糾紛形成的原因，有針對性地提出對策建議，以期對促進和諧社區建設有所裨益。

　　一、物業管理糾紛案件頻發的原因解析

　　物業公司與業主之間因物業服務引發的矛盾成為影響住宅小區和諧、穩定的重要因素，物業管理糾紛以案件數量多、矛盾調處難度大、社會關注度高等特點在法院審判工作中逐步凸顯。引發物業糾紛的原因是多方面的，既與物業公司未能及時、有效地向業主提供滿意的服務有關，也與業主過于任意、頻繁地使用物業合同抗辯權有關，同時，還有其他方面的深層次因素。

　　1、物業公司服務質量與業主期望值差距較大。少數物業公司角色錯位，將自己凌駕于業主之上，無視業主權益，甚至采用不正當手段強制業主服從管理。部分物業公司對其員工的業務培訓不足，缺乏科學服務的工作技能，行為失范，方法簡單，導致業主對物業公司產生不滿。小區業主較為重視服務細節，在投訴服務質量問題未得到及時反饋或解決后，多數業主選擇通過不交物業管理費用的方式表達對物業服務的不滿，由此引發物業公司追討物業費的大量糾紛。

　　2、房屋質量糾紛與物業服務糾紛交叉影響。開發商開發的房屋存在質量問題，如未按規劃設計要求建設物管配套設施、小區配套設施權屬不明等等，開發商在房屋銷售完畢后一走了之，將工程質量、小區規劃、售后服務等問題扔給物管公司。多數物業欠費案件，原告均系因房屋質量瑕疵引起糾紛或向開發商投訴無果后，要求物業公司負責修理，而物業公司并無足夠人力或資金修理房屋結構性缺陷，導致業主拒繳物業費，從而引發大量糾紛。

　　3、部分業主缺乏物業管理的消費觀念。物業管理作為一種商品消費觀尚未完全確立，盡管部分業主已感受到了物業管理新體制的優越性，但也有部分業主還未真正理解物業管理，造成了對物業管理企業絕對服務和無限責任意識的擴張。一些業主對自身責任意識不夠，一旦物管公司不能滿足其要求就拒交所有費用；少數業主把本應由自己承擔的經濟義務、應由政府承擔的治安職能、應由公用事業企業承擔的經營管理職能，全部都歸結為物業管理責任。同時，業主委員會由于選任程序、職責不清等方面的問題，不能很好地協調業主與物業管理公司之間的矛盾，甚至有的大型小區同時存在若干個業主委員會，各行其是，職權交叉，成為深層次矛盾的誘因。

　　4、物業管理糾紛非訴協調化解機制欠缺。物業糾紛訴至法院后，經過法官的調處，大多數案件均能得到有效的化解，這說明如果有較為健全的協調化解機制，物業管理糾紛完全可以通過訴外化解的方式解決。但法庭審理中亦發現，許多欠費業主表示，物業公司起訴前從未催繳或溝通。一些小區物業欠費糾紛多發，但缺乏基層組織介入協調化解，也是此類案件多發的原因之一。

　　二、關于應對物業管理糾紛的對策建議

　　1、營造良好法治環境，源頭預防糾紛產生。一是宣傳科學消費觀念。開展物業服務合同專題法律知識宣傳，使業主認識到雙方的權利義務源于所簽訂的物業管理合同，避免業主對物業管理公司無限責任意識的擴張。二是搭建多方對話平臺。將業主自治納入社區民主建設范疇，以業主委員會為橋梁，促成物業公司與業主的對話，了解業主實際訴求，回應其合理要求，消弭雙方分歧，促成平等、協商、合作關系的建立。三是建立糾紛預警機制。建立多層次、全覆蓋的物業糾紛預警控制網，發揮好風險排查、釋法明理等作用，對小區糾紛隱患和物業管理隱患及時提出司法建議、進行法律指導，從源頭上預防糾紛的產生。

　　2、運用小額訴訟程序，增強糾紛化解實效。一是建立小額訴訟模式。對權利義務關系明確的拖欠物業費的案件，特別是在雙方對拖欠金額沒有異議的情況下，引導當事人采取小額訴訟模式可以快審、快執，提高案件處理效率，此種模式依照新民事訴訟法系一審終審，沒有上訴這一程序，能夠起到將矛盾快速化解在一審的效果，防止矛盾擴大化。二是暢通便民訴訟渠道。

　　安排專人在午間、晚間及雙休日上門送達、調解或開庭，方便當事人訴訟，盡可能以快速、經濟的方式解決此類糾紛。三是推行巡回審判方式。對物業服務公司集中起訴業主的案件，應在全面掌握業主的訴求，對業主有抱團對抗物業公司傾向的，應選擇一兩起案件到相應小區進行巡回審理，力求通過個案化解小區業主與物管公司的矛盾，為后續糾紛化解樹桿立標，同時對其他業主也起到示范作用，避免大量該類糾紛訴至法院。