開元物業(yè)供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)工作規(guī)程
1目的
規(guī)范供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)的管理工作，確保服務(wù)區(qū)域供暖系統(tǒng)的正常使用和正常運(yùn)行。
2適用范圍
適用于服務(wù)區(qū)域供暖系統(tǒng)的管理。
3職責(zé)
3.1設(shè)施部主管負(fù)責(zé)供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)的管理。
3.2暖通維修工負(fù)責(zé)供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)管理工作的實(shí)施。
3.3其他部門配合做供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)的管理工作。
4工作要求
4.1運(yùn)行操作
4.1.1供暖設(shè)施首次開啟及故障維修后等情況的開啟運(yùn)作要求：
⑴檢查系統(tǒng)內(nèi)閥門是否在正確的位置;
⑵檢查配電柜內(nèi)接線是否正確，有無(wú)松動(dòng)及接觸不良現(xiàn)象;控制系統(tǒng)各項(xiàng)設(shè)定參數(shù)是否正確，如有錯(cuò)誤應(yīng)進(jìn)行修正;
⑶檢查系統(tǒng)內(nèi)壓力表及溫度計(jì)指示是否正常，是否在校驗(yàn)期內(nèi);
⑷檢查系統(tǒng)內(nèi)有無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，如有發(fā)現(xiàn)要及時(shí)維修;
⑸檢查系統(tǒng)補(bǔ)水箱是否有水;
⑹清理回水除污器;
⑺應(yīng)記錄開機(jī)前的水、電表讀數(shù)。
4.1.2系統(tǒng)沖洗、沖水及定壓工作：
⑴沖洗供暖系統(tǒng)內(nèi)的污垢，清洗各濾網(wǎng);
⑵啟動(dòng)補(bǔ)水泵向系統(tǒng)充水，直到系統(tǒng)全部充滿，檢查各樓排氣閥，保證系統(tǒng)完全排氣;
⑶系統(tǒng)壓力值應(yīng)設(shè)定為在保證最高建筑系統(tǒng)水滿的情況下增加0.05MPA個(gè)壓力。
4.1.3開啟供熱系統(tǒng)的步驟：
⑴合上控制柜(箱)電源開關(guān)，將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“手動(dòng)”位置;
⑵補(bǔ)水壓力泵開啟前應(yīng)將泵內(nèi)空氣排凈后在開泵，開泵后觀察回水壓力是否在設(shè)定壓力范圍內(nèi)，如果低于設(shè)定壓力，請(qǐng)及時(shí)檢查室外管網(wǎng)是否跑水，系統(tǒng)內(nèi)補(bǔ)水系統(tǒng)是否跑水;
⑶循環(huán)水泵開啟前，應(yīng)將泵內(nèi)空氣排凈再開泵，手動(dòng)開泵后觀察供回壓是否異常，循環(huán)泵電流是否異常，如有異常應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題;
⑷將交換器及蒸汽閥門同步打開，逐步升溫，檢查有無(wú)滲漏現(xiàn)象，如有及時(shí)停氣處理，如無(wú)異常，逐步將供水溫度升至設(shè)定溫度，并隨時(shí)觀察回水溫度和壓力;
⑸啟動(dòng)成功后，讓其運(yùn)轉(zhuǎn)5分鐘。觀察運(yùn)轉(zhuǎn)電流，聽有無(wú)異常聲響，檢查漏水是否嚴(yán)重;
⑹將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“自動(dòng)”位置，水泵自動(dòng)啟動(dòng)并運(yùn)行。
4.1.4停止供暖系統(tǒng)運(yùn)行的步驟：
⑴當(dāng)采暖期已過，停止機(jī)組時(shí)，應(yīng)先將控制柜運(yùn)行轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“停止”位置，機(jī)組停止工作;
⑵當(dāng)水溫降到45℃左右時(shí)，按下水泵“停止”按鈕，水泵停止供水，及時(shí)拉下水泵控制箱電源開關(guān);
⑶檢查有無(wú)不正常情況，如有則及時(shí)處理。
4.2運(yùn)行檢查
4.2.1檢查內(nèi)容
⑴檢查系統(tǒng)補(bǔ)水箱水位高度、自動(dòng)注水裝置工作狀況;
⑵檢查各閥門管路有無(wú)漏水現(xiàn)象及壓力表讀數(shù);
⑶檢查水泵有無(wú)振動(dòng)及異常響聲，水泵電動(dòng)機(jī)運(yùn)行正常無(wú)雜音;
⑷檢查電機(jī)、電氣柜有無(wú)異常氣味及變頻器的工作情況(指示燈應(yīng)與實(shí)際情況相符);
⑸檢查電壓電流正常，各個(gè)壓力表壓力正常;
⑹檢查出口溫度回水溫度。
4.2.2暖通維修工應(yīng)每天對(duì)供暖系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行檢查，并根據(jù)供暖設(shè)施設(shè)備日常的運(yùn)行狀況完整、規(guī)范地填寫《供暖設(shè)施機(jī)組值班表》。
4.3運(yùn)行保養(yǎng)
4.3.1日常保養(yǎng)
4.3.1.1供暖系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的日常(月度)保養(yǎng)工作要求在日常巡檢過程同時(shí)開展。
4.3.1.2做好供暖系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備表面的衛(wèi)生清潔，要求設(shè)施設(shè)備表面無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕、無(wú)污物，油漆完好、整潔光亮。
4.3.1.3日常保養(yǎng)工作記錄填寫《供暖設(shè)施機(jī)組值班表》。
4.3.2年度保養(yǎng)
4.3.2.1水泵機(jī)組
維修養(yǎng)護(hù)時(shí)應(yīng)對(duì)水泵軸承加注潤(rùn)滑油，磨損比較嚴(yán)重的應(yīng)更換。檢查水泵壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)重新加壓盤根。檢查聯(lián)軸器是否牢固可靠，旋轉(zhuǎn)水泵軸，若有卡住、碰撞現(xiàn)象則需更換葉輪。
4.3.2.2電氣控制系統(tǒng)
檢查電控箱里的各元件是否動(dòng)作可靠，接線頭有無(wú)松動(dòng)，號(hào)碼管是否清晰脫落。對(duì)于附屬閘閥，水箱、閘閥是否漏水，開關(guān)是否靈活。
4.3.2.3室內(nèi)外供熱管網(wǎng)的維修養(yǎng)護(hù)
外供熱管網(wǎng)每半年維修保養(yǎng)一次(每次維保盡可能安排在采暖期到來(lái)之前與采暖期結(jié)束之后)。應(yīng)仔細(xì)檢查保溫層是否有脫落，是否有漏水現(xiàn)象，地溝，室內(nèi)通風(fēng)、照明設(shè)施是否完善正常，管道上閥門開啟是否靈活，伸縮器是否動(dòng)作可靠，地溝蓋板是否斷裂，出現(xiàn)問題及時(shí)修補(bǔ)。
4.3.2.4維保完成需規(guī)范填寫《維護(hù)實(shí)施記錄單》。
4.4異常情況的處理
4.4.1機(jī)房發(fā)生水浸時(shí)的處置
篇2：物業(yè)供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)工作規(guī)程
物業(yè)供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)工作規(guī)程
1 目的
規(guī)范供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)的管理工作，確保服務(wù)區(qū)域供暖系統(tǒng)的正常使用和正常運(yùn)行。
2 適用范圍
適用于服務(wù)區(qū)域供暖系統(tǒng)的管理。
3 職責(zé)
3.1 設(shè)施部主管負(fù)責(zé)供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)的管理。
3.2 暖通維修工負(fù)責(zé)供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)管理工作的實(shí)施。
3.3 其他部門配合做供暖系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)的管理工作。
4 工作要求
4.1 運(yùn)行操作
4.1.1 供暖設(shè)施首次開啟及故障維修后等情況的開啟運(yùn)作要求：
⑴ 檢查系統(tǒng)內(nèi)閥門是否在正確的位置;
⑵ 檢查配電柜內(nèi)接線是否正確，有無(wú)松動(dòng)及接觸不良現(xiàn)象;控制系統(tǒng)各項(xiàng)設(shè)定參數(shù)是否正確，如有錯(cuò)誤應(yīng)進(jìn)行修正;
⑶ 檢查系統(tǒng)內(nèi)壓力表及溫度計(jì)指示是否正常，是否在校驗(yàn)期內(nèi);
⑷ 檢查系統(tǒng)內(nèi)有無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，如有發(fā)現(xiàn)要及時(shí)維修;
⑸ 檢查系統(tǒng)補(bǔ)水箱是否有水;
⑹ 清理回水除污器;
⑺ 應(yīng)記錄開機(jī)前的水、電表讀數(shù)。
4.1.2 系統(tǒng)沖洗、沖水及定壓工作：
⑴ 沖洗供暖系統(tǒng)內(nèi)的污垢，清洗各濾網(wǎng);
⑵ 啟動(dòng)補(bǔ)水泵向系統(tǒng)充水，直到系統(tǒng)全部充滿，檢查各樓排氣閥，保證系統(tǒng)完全排氣;
⑶ 系統(tǒng)壓力值應(yīng)設(shè)定為在保證最高建筑系統(tǒng)水滿的情況下增加0.05MPA個(gè)壓力。
4.1.3 開啟供熱系統(tǒng)的步驟：
⑴ 合上控制柜(箱)電源開關(guān)，將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“手動(dòng)”位置;
⑵ 補(bǔ)水壓力泵開啟前應(yīng)將泵內(nèi)空氣排凈后在開泵，開泵后觀察回水壓力是否在設(shè)定壓力范圍內(nèi)，如果低于設(shè)定壓力，請(qǐng)及時(shí)檢查室外管網(wǎng)是否跑水，系統(tǒng)內(nèi)補(bǔ)水系統(tǒng)是否跑水;
⑶ 循環(huán)水泵開啟前，應(yīng)將泵內(nèi)空氣排凈再開泵，手動(dòng)開泵后觀察供回壓是否異常，循環(huán)泵電流是否異常，如有異常應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題;
⑷ 將交換器及蒸汽閥門同步打開，逐步升溫，檢查有無(wú)滲漏現(xiàn)象，如有及時(shí)停氣處理，如無(wú)異常，逐步將供水溫度升至設(shè)定溫度，并隨時(shí)觀察回水溫度和壓力;
⑸ 啟動(dòng)成功后，讓其運(yùn)轉(zhuǎn)5分鐘。觀察運(yùn)轉(zhuǎn)電流，聽有無(wú)異常聲響，檢查漏水是否嚴(yán)重;
⑹ 將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“自動(dòng)”位置，水泵自動(dòng)啟動(dòng)并運(yùn)行。
4.1.4 停止供暖系統(tǒng)運(yùn)行的步驟：
管 理 體 系文件 編號(hào) KYWY-QD-SS-08-20**
供 暖 系 統(tǒng) 運(yùn) 行 保 養(yǎng) 管 理 工 作 規(guī) 程
⑴ 當(dāng)采暖期已過，停止機(jī)組時(shí)，應(yīng)先將控制柜運(yùn)行轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“停止”位置，機(jī)組停止工作;
⑵ 當(dāng)水溫降到45℃左右時(shí)，按下水泵“停止”按鈕，水泵停止供水，及時(shí)拉下水泵控制箱電源開關(guān);
⑶ 檢查有無(wú)不正常情況，如有則及時(shí)處理。
4.2運(yùn)行檢查
4.2.1檢查內(nèi)容
⑴ 檢查系統(tǒng)補(bǔ)水箱水位高度、自動(dòng)注水裝置工作狀況;
⑵ 檢查各閥門管路有無(wú)漏水現(xiàn)象及壓力表讀數(shù);
⑶ 檢查水泵有無(wú)振動(dòng)及異常響聲，水泵電動(dòng)機(jī)運(yùn)行正常無(wú)雜音;
⑷ 檢查電機(jī)、電氣柜有無(wú)異常氣味及變頻器的工作情況(指示燈應(yīng)與實(shí)際情況相符);
⑸ 檢查電壓電流正常，各個(gè)壓力表壓力正常;
⑹ 檢查出口溫度回水溫度。
4.2.2暖通維修工應(yīng)每天對(duì)供暖系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行檢查，并根據(jù)供暖設(shè)施設(shè)備日常的運(yùn)行狀況完整、規(guī)范地填寫《供暖設(shè)施機(jī)組值班表》。
4.3運(yùn)行保養(yǎng)
4.3.1日常保養(yǎng)
4.3.1.1 供暖系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的日常(月度)保養(yǎng)工作要求在日常巡檢過程同時(shí)開展。
4.3.1.2 做好供暖系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備表面的衛(wèi)生清潔，要求設(shè)施設(shè)備表面無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕、無(wú)污物，油漆完好、整潔光亮。
4.3.1.3 日常保養(yǎng)工作記錄填寫《供暖設(shè)施機(jī)組值班表》。
4.3.2年度保養(yǎng)
4.3.2.1 水泵機(jī)組
維修養(yǎng)護(hù)時(shí)應(yīng)對(duì)水泵軸承加注潤(rùn)滑油，磨損比較嚴(yán)重的應(yīng)更換。檢查水泵壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)重新加壓盤根。檢查聯(lián)軸器是否牢固可靠，旋轉(zhuǎn)水泵軸，若有卡住、碰撞現(xiàn)象則需更換葉輪。
4.3.2.2 電氣控制系統(tǒng)
檢查電控箱里的各元件是否動(dòng)作可靠，接線頭有無(wú)松動(dòng)，號(hào)碼管是否清晰脫落。對(duì)于附屬閘閥，水箱、閘閥是否漏水，開關(guān)是否靈活。
4.3.2.3 室內(nèi)外供熱管網(wǎng)的維修養(yǎng)護(hù)
外供熱管網(wǎng)每半年維修保養(yǎng)一次(每次維保盡可能安排在采暖期到來(lái)之前與采暖期結(jié)束之后)。應(yīng)仔細(xì)檢查保溫層是否有脫落，是否有漏水現(xiàn)象，地溝，室內(nèi)通風(fēng)、照明設(shè)施是否完善正常，管道上閥門開啟是否靈活，伸縮器是否動(dòng)作可靠，地溝蓋板是否斷裂，出現(xiàn)問題及時(shí)修補(bǔ)。
4.3.2.4 維保完成需規(guī)范填寫《維護(hù)實(shí)施記錄單》。
4.4異常情況的處理
4.4.1機(jī)房發(fā)生水浸時(shí)的處置
管 理 體 系文件 編號(hào) KYWY-QD-SS-08-20**
供 暖 系 統(tǒng) 運(yùn) 行 保 養(yǎng) 管 理 工 作 規(guī) 程
當(dāng)這種情況發(fā)生時(shí)，視進(jìn)水情況關(guān)掉運(yùn)行中鍋爐，拉下總電源開關(guān)，堵住漏水源，若漏水嚴(yán)重，盡力阻滯進(jìn)水，并立即通知領(lǐng)導(dǎo)。漏水源堵住以后，應(yīng)立即對(duì)漏水設(shè)備進(jìn)行除濕處理，確認(rèn)水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開機(jī)試運(yùn)行，如無(wú)異常即可投入運(yùn)行。
4.4.2供熱管網(wǎng)突然損壞
當(dāng)供熱管網(wǎng)大量漏水，應(yīng)通過室外管溝的檢查口進(jìn)行檢查尋找損壞部位，然后關(guān)閉供水管上的分段閥門進(jìn)行整修或更換，在整修時(shí)由于水管上余壓比較大，水溫較高，應(yīng)注意工作的安全性。
4.4.3散熱設(shè)備漏水
若散熱設(shè)備漏水，應(yīng)查找原因，是因?yàn)樯崞旧碣|(zhì)量問題，還是安裝時(shí)不嚴(yán)密，然后關(guān)閉暖氣進(jìn)水閥，拆下散熱設(shè)備，進(jìn)行整修，整修完畢，重新裝上。
4.4.4壓力下降
熱水供暖系統(tǒng)在充水過程中，壓力表長(zhǎng)時(shí)間達(dá)不到應(yīng)有的靜壓，或在運(yùn)行過程中壓力不穩(wěn)，壓力下降很嚴(yán)重，則表明系統(tǒng)中有大量泄漏需馬上查找及時(shí)修補(bǔ)。
4.4.5循環(huán)水泵入口處壓力低于正常值
通常是由于閥門開啟度不夠，或水過濾器被堵塞等原因，應(yīng)及時(shí)排除。
4.4.6大面積的暖氣不熱
如果供暖區(qū)內(nèi)大多數(shù)的散熱器不熱，室溫達(dá)不到要求，主要原因有：循環(huán)水泵水量不足;系統(tǒng)運(yùn)行存在問題。
4.4.7末端用戶暖氣不熱
距離供暖機(jī)組最遠(yuǎn)的建筑物內(nèi)暖氣不熱或溫度較低，主要原因是設(shè)計(jì)不合理或沒有認(rèn)真進(jìn)行運(yùn)行前的初調(diào)節(jié)，室外管道存在水平失調(diào)現(xiàn)象。要改進(jìn)設(shè)計(jì)或調(diào)節(jié)各環(huán)節(jié)上閥門開啟度。
4.4.8室內(nèi)暖氣局部不熱
出現(xiàn)這種情況原因可能是分支路閥門沒有打開或開啟度不夠;供水干管上集氣等原因，應(yīng)調(diào)整閥門開啟度及排出氣體。
4.4.9個(gè)別散熱器不熱
散熱器不熱的原因可能是散熱器的支管坡度不對(duì)或散熱器里有空氣。應(yīng)改變安裝坡度或打開排氣閥排除散熱器內(nèi)空氣。
4.9交接班
值班人員在下班前向值班人員做好交接班工作，認(rèn)真填寫《工作交接記錄》。
5相關(guān)/支持性文件
5.1 《公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)工作規(guī)程》
6相關(guān)記錄
6.1 《供暖設(shè)施機(jī)組值班表》
6.2 《維護(hù)實(shí)施記錄單》
6.3 《工作交接記錄》