開元物業供暖系統運行保養工作規程
1目的
規范供暖系統運行保養的管理工作，確保服務區域供暖系統的正常使用和正常運行。
2適用范圍
適用于服務區域供暖系統的管理。
3職責
3.1設施部主管負責供暖系統運行保養的管理。
3.2暖通維修工負責供暖系統運行保養管理工作的實施。
3.3其他部門配合做供暖系統運行保養的管理工作。
4工作要求
4.1運行操作
4.1.1供暖設施首次開啟及故障維修后等情況的開啟運作要求：
⑴檢查系統內閥門是否在正確的位置;
⑵檢查配電柜內接線是否正確，有無松動及接觸不良現象;控制系統各項設定參數是否正確，如有錯誤應進行修正;
⑶檢查系統內壓力表及溫度計指示是否正常，是否在校驗期內;
⑷檢查系統內有無跑、冒、滴、漏現象，如有發現要及時維修;
⑸檢查系統補水箱是否有水;
⑹清理回水除污器;
⑺應記錄開機前的水、電表讀數。
4.1.2系統沖洗、沖水及定壓工作：
⑴沖洗供暖系統內的污垢，清洗各濾網;
⑵啟動補水泵向系統充水，直到系統全部充滿，檢查各樓排氣閥，保證系統完全排氣;
⑶系統壓力值應設定為在保證最高建筑系統水滿的情況下增加0.05MPA個壓力。
4.1.3開啟供熱系統的步驟：
⑴合上控制柜(箱)電源開關，將轉換開關置于“手動”位置;
⑵補水壓力泵開啟前應將泵內空氣排凈后在開泵，開泵后觀察回水壓力是否在設定壓力范圍內，如果低于設定壓力，請及時檢查室外管網是否跑水，系統內補水系統是否跑水;
⑶循環水泵開啟前，應將泵內空氣排凈再開泵，手動開泵后觀察供回壓是否異常，循環泵電流是否異常，如有異常應及時發現問題;
⑷將交換器及蒸汽閥門同步打開，逐步升溫，檢查有無滲漏現象，如有及時停氣處理，如無異常，逐步將供水溫度升至設定溫度，并隨時觀察回水溫度和壓力;
⑸啟動成功后，讓其運轉5分鐘。觀察運轉電流，聽有無異常聲響，檢查漏水是否嚴重;
⑹將轉換開關置于“自動”位置，水泵自動啟動并運行。
4.1.4停止供暖系統運行的步驟：
⑴當采暖期已過，停止機組時，應先將控制柜運行轉換開關置于“停止”位置，機組停止工作;
⑵當水溫降到45℃左右時，按下水泵“停止”按鈕，水泵停止供水，及時拉下水泵控制箱電源開關;
⑶檢查有無不正常情況，如有則及時處理。
4.2運行檢查
4.2.1檢查內容
⑴檢查系統補水箱水位高度、自動注水裝置工作狀況;
⑵檢查各閥門管路有無漏水現象及壓力表讀數;
⑶檢查水泵有無振動及異常響聲，水泵電動機運行正常無雜音;
⑷檢查電機、電氣柜有無異常氣味及變頻器的工作情況(指示燈應與實際情況相符);
⑸檢查電壓電流正常，各個壓力表壓力正常;
⑹檢查出口溫度回水溫度。
4.2.2暖通維修工應每天對供暖系統運行情況進行檢查，并根據供暖設施設備日常的運行狀況完整、規范地填寫《供暖設施機組值班表》。
4.3運行保養
4.3.1日常保養
4.3.1.1供暖系統設施設備的日常(月度)保養工作要求在日常巡檢過程同時開展。
4.3.1.2做好供暖系統設施設備表面的衛生清潔，要求設施設備表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮。
4.3.1.3日常保養工作記錄填寫《供暖設施機組值班表》。
4.3.2年度保養
4.3.2.1水泵機組
維修養護時應對水泵軸承加注潤滑油，磨損比較嚴重的應更換。檢查水泵壓盤根處是否漏水成線，如是則應重新加壓盤根。檢查聯軸器是否牢固可靠，旋轉水泵軸，若有卡住、碰撞現象則需更換葉輪。
4.3.2.2電氣控制系統
檢查電控箱里的各元件是否動作可靠，接線頭有無松動，號碼管是否清晰脫落。對于附屬閘閥，水箱、閘閥是否漏水，開關是否靈活。
4.3.2.3室內外供熱管網的維修養護
外供熱管網每半年維修保養一次(每次維保盡可能安排在采暖期到來之前與采暖期結束之后)。應仔細檢查保溫層是否有脫落，是否有漏水現象，地溝，室內通風、照明設施是否完善正常，管道上閥門開啟是否靈活，伸縮器是否動作可靠，地溝蓋板是否斷裂，出現問題及時修補。
4.3.2.4維保完成需規范填寫《維護實施記錄單》。
4.4異常情況的處理
4.4.1機房發生水浸時的處置
篇2：物業供暖系統運行保養工作規程
物業供暖系統運行保養工作規程
1 目的
規范供暖系統運行保養的管理工作，確保服務區域供暖系統的正常使用和正常運行。
2 適用范圍
適用于服務區域供暖系統的管理。
3 職責
3.1 設施部主管負責供暖系統運行保養的管理。
3.2 暖通維修工負責供暖系統運行保養管理工作的實施。
3.3 其他部門配合做供暖系統運行保養的管理工作。
4 工作要求
4.1 運行操作
4.1.1 供暖設施首次開啟及故障維修后等情況的開啟運作要求：
⑴ 檢查系統內閥門是否在正確的位置;
⑵ 檢查配電柜內接線是否正確，有無松動及接觸不良現象;控制系統各項設定參數是否正確，如有錯誤應進行修正;
⑶ 檢查系統內壓力表及溫度計指示是否正常，是否在校驗期內;
⑷ 檢查系統內有無跑、冒、滴、漏現象，如有發現要及時維修;
⑸ 檢查系統補水箱是否有水;
⑹ 清理回水除污器;
⑺ 應記錄開機前的水、電表讀數。
4.1.2 系統沖洗、沖水及定壓工作：
⑴ 沖洗供暖系統內的污垢，清洗各濾網;
⑵ 啟動補水泵向系統充水，直到系統全部充滿，檢查各樓排氣閥，保證系統完全排氣;
⑶ 系統壓力值應設定為在保證最高建筑系統水滿的情況下增加0.05MPA個壓力。
4.1.3 開啟供熱系統的步驟：
⑴ 合上控制柜(箱)電源開關，將轉換開關置于“手動”位置;
⑵ 補水壓力泵開啟前應將泵內空氣排凈后在開泵，開泵后觀察回水壓力是否在設定壓力范圍內，如果低于設定壓力，請及時檢查室外管網是否跑水，系統內補水系統是否跑水;
⑶ 循環水泵開啟前，應將泵內空氣排凈再開泵，手動開泵后觀察供回壓是否異常，循環泵電流是否異常，如有異常應及時發現問題;
⑷ 將交換器及蒸汽閥門同步打開，逐步升溫，檢查有無滲漏現象，如有及時停氣處理，如無異常，逐步將供水溫度升至設定溫度，并隨時觀察回水溫度和壓力;
⑸ 啟動成功后，讓其運轉5分鐘。觀察運轉電流，聽有無異常聲響，檢查漏水是否嚴重;
⑹ 將轉換開關置于“自動”位置，水泵自動啟動并運行。
4.1.4 停止供暖系統運行的步驟：
管 理 體 系文件 編號 KYWY-QD-SS-08-20**
供 暖 系 統 運 行 保 養 管 理 工 作 規 程
⑴ 當采暖期已過，停止機組時，應先將控制柜運行轉換開關置于“停止”位置，機組停止工作;
⑵ 當水溫降到45℃左右時，按下水泵“停止”按鈕，水泵停止供水，及時拉下水泵控制箱電源開關;
⑶ 檢查有無不正常情況，如有則及時處理。
4.2運行檢查
4.2.1檢查內容
⑴ 檢查系統補水箱水位高度、自動注水裝置工作狀況;
⑵ 檢查各閥門管路有無漏水現象及壓力表讀數;
⑶ 檢查水泵有無振動及異常響聲，水泵電動機運行正常無雜音;
⑷ 檢查電機、電氣柜有無異常氣味及變頻器的工作情況(指示燈應與實際情況相符);
⑸ 檢查電壓電流正常，各個壓力表壓力正常;
⑹ 檢查出口溫度回水溫度。
4.2.2暖通維修工應每天對供暖系統運行情況進行檢查，并根據供暖設施設備日常的運行狀況完整、規范地填寫《供暖設施機組值班表》。
4.3運行保養
4.3.1日常保養
4.3.1.1 供暖系統設施設備的日常(月度)保養工作要求在日常巡檢過程同時開展。
4.3.1.2 做好供暖系統設施設備表面的衛生清潔，要求設施設備表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮。
4.3.1.3 日常保養工作記錄填寫《供暖設施機組值班表》。
4.3.2年度保養
4.3.2.1 水泵機組
維修養護時應對水泵軸承加注潤滑油，磨損比較嚴重的應更換。檢查水泵壓盤根處是否漏水成線，如是則應重新加壓盤根。檢查聯軸器是否牢固可靠，旋轉水泵軸，若有卡住、碰撞現象則需更換葉輪。
4.3.2.2 電氣控制系統
檢查電控箱里的各元件是否動作可靠，接線頭有無松動，號碼管是否清晰脫落。對于附屬閘閥，水箱、閘閥是否漏水，開關是否靈活。
4.3.2.3 室內外供熱管網的維修養護
外供熱管網每半年維修保養一次(每次維保盡可能安排在采暖期到來之前與采暖期結束之后)。應仔細檢查保溫層是否有脫落，是否有漏水現象，地溝，室內通風、照明設施是否完善正常，管道上閥門開啟是否靈活，伸縮器是否動作可靠，地溝蓋板是否斷裂，出現問題及時修補。
4.3.2.4 維保完成需規范填寫《維護實施記錄單》。
4.4異常情況的處理
4.4.1機房發生水浸時的處置
管 理 體 系文件 編號 KYWY-QD-SS-08-20**
供 暖 系 統 運 行 保 養 管 理 工 作 規 程
當這種情況發生時，視進水情況關掉運行中鍋爐，拉下總電源開關，堵住漏水源，若漏水嚴重，盡力阻滯進水，并立即通知領導。漏水源堵住以后，應立即對漏水設備進行除濕處理，確認水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開機試運行，如無異常即可投入運行。
4.4.2供熱管網突然損壞
當供熱管網大量漏水，應通過室外管溝的檢查口進行檢查尋找損壞部位，然后關閉供水管上的分段閥門進行整修或更換，在整修時由于水管上余壓比較大，水溫較高，應注意工作的安全性。
4.4.3散熱設備漏水
若散熱設備漏水，應查找原因，是因為散熱片本身質量問題，還是安裝時不嚴密，然后關閉暖氣進水閥，拆下散熱設備，進行整修，整修完畢，重新裝上。
4.4.4壓力下降
熱水供暖系統在充水過程中，壓力表長時間達不到應有的靜壓，或在運行過程中壓力不穩，壓力下降很嚴重，則表明系統中有大量泄漏需馬上查找及時修補。
4.4.5循環水泵入口處壓力低于正常值
通常是由于閥門開啟度不夠，或水過濾器被堵塞等原因，應及時排除。
4.4.6大面積的暖氣不熱
如果供暖區內大多數的散熱器不熱，室溫達不到要求，主要原因有：循環水泵水量不足;系統運行存在問題。
4.4.7末端用戶暖氣不熱
距離供暖機組最遠的建筑物內暖氣不熱或溫度較低，主要原因是設計不合理或沒有認真進行運行前的初調節，室外管道存在水平失調現象。要改進設計或調節各環節上閥門開啟度。
4.4.8室內暖氣局部不熱
出現這種情況原因可能是分支路閥門沒有打開或開啟度不夠;供水干管上集氣等原因，應調整閥門開啟度及排出氣體。
4.4.9個別散熱器不熱
散熱器不熱的原因可能是散熱器的支管坡度不對或散熱器里有空氣。應改變安裝坡度或打開排氣閥排除散熱器內空氣。
4.9交接班
值班人員在下班前向值班人員做好交接班工作，認真填寫《工作交接記錄》。
5相關/支持性文件
5.1 《公共設施設備維修保養工作規程》
6相關記錄
6.1 《供暖設施機組值班表》
6.2 《維護實施記錄單》
6.3 《工作交接記錄》