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1.目的 規范萬科物業電梯設備供方維護標準及維護作業要求。 2.范圍 適用于萬科物業電梯設備維護業務外包監控管理。 |
3.
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部門/崗位 |
職責 |
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專業管理部門 |
規范電梯設備管理標準； 監督指導各項目電梯設備房管理情況； 電梯供方維護情況進行評估。 |
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項目負責人 |
監督本部門電梯設備管理。 |
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維修負責人 |
指定電梯設備外包監督責任人； 監督電梯外包方及外包監督責任人職責落實情況； 對電梯外包方工作評估。 |
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設備監督責任人 |
對電梯供方定期維護工作進行監督、評估。 |
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電梯維保外包方 |
依照外包合同及本作業指導書要求落實維保職責。
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4.方法與過程控制 4.1電梯設備維護標準 4.1.1轎廂設備維護標準 1）轎廂內張貼電梯有效年檢合格證、安全乘梯須知。 2）轎廂內照明良好，應急照明燈、報警功能應正常，轎廂通風風機無異常噪音，按鈕面板整潔，字跡清晰。 3）緊急對講話筒有使用提示標識，摘掛便利、通話聲音清晰。監控探頭確保畫面能分辨乘客面孔。 4）轎廂平層誤差在正負10mm以內。 5）電梯運行、增速、減速平穩。從啟動到平層皆無異常震動、沖擊及異常聲響。行駛過程中轎廂無明顯晃動，箱門無晃動而產生的撞擊聲，電梯門開啟閉合靈活，無卡、擦聲音。 4.1.2電梯機房設備維護標準 1）機房內配置盤車專用工具一套。 2）控制柜內的排風扇運行正常，柜內溫升符合要求，線路整潔，電器表面無積塵現象；主回路接觸器無打火磷化跡象，接地電阻小于4歐、動力線絕緣電阻大于0.5兆歐、控制線絕緣電阻大于0.25兆歐。各種開關、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講、指示燈、照明工作正常、無缺損，接線端子壓接牢固，導線編號清楚無誤。 3）曳引機電動機連接緊固，無晃動，無異常運行聲音，電動機軸承溫度應不高于80℃。 4）減速器螺栓無松動、無銹蝕，運行時無不均勻的噪聲或撞擊聲，減速器內潤滑油清潔、無滲漏，油面在標準范圍內。減速器的機件和軸承的溫度應不高于75度，油溫不高于85度。 5）減速箱箱蓋、窺視孔蓋和軸承應與箱體連接緊密無漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機油密封、潤滑性滲油小于每滴/3-5分鐘。 6）制動系統工作可靠，無不正常的撞擊聲，曳引機轉動時閘瓦制動帶與制動輪之間無相摩擦現象。閘瓦與制動輪間隙小于0.7mm，制動器線圈溫升不超過該電梯使用說明書規定的溫度范圍。 （電梯機房設備應防止老鼠啃嗜，限速器罩要罩上，控制屏門要關上。圖庫配圖） 7）鋼絲繩維護標準： A.鋼絲繩表面無明顯積垢、銹蝕、斷股，平層線標識清晰。 B.轎廂和對重側的鋼絲繩應當張力均勻，張力差小于5%。 C.鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時，在一個擰距內最大斷絲數不允許超過32根。 D.斷絲集中在1或2個繩股中，在一個擰距內最大斷絲數不允許超過16根。 E.磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%。 8）防止鋼絲繩在曳引輪繩槽內落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1mm。 4.1.3電梯運行設備維護標準 1）轎廂門完全關閉，安全開關閉合后電梯方能行駛。轎廂門刀對廳門地砍間隙為5-8mm。轎廂地砍對門廳地砍間隙符合安裝要求。門廳鎖唅合應不小于7mm。層門外面不允許能用手把門撥開。門扇下端距地砍應為5-8mm。門垂直誤差不大于0.5mm。 2）門導軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應靈活轉動潤滑良好，無銹蝕。 3）轎頂、機房設備、井道設施、底坑無雜物，無油污，無積水，設備無灰塵。 4）轎廂導軌導輪管理標準： A.導軌自動潤滑裝置的儲油盒油位適中。 B.檢查滑動導輪的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1mm，間隙應均勻。 C.導軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷。導軌固定裝置螺栓應緊固，無松動，無銹蝕。 5）限速器動作應靈敏可靠，潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關的可靠性。 6）安全鉗 A.傳動杠桿配合轉動處應有良好的機油潤滑鉗口滾動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應靈敏可靠。 B.安全鉗塊與導軌工作面間間隙一般為4mm左右。 7）補償柜在運行中不允許產生噪音。消音繩應完好無折斷，無嚴重磨損。 8）安全觸板的動作應靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓，電梯故障停止運行時，在轎廂內能用手將門撥開，其撥力應在200-300牛頓范圍內。 9）緩沖器 A.油壓緩沖器用油凝固點應在負10度以下，油面高度應保持在最低油位以上。 B.緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏，無銹蝕。 C.緩沖器低速壓到全壓縮位置，釋放回復自由高度位置時間應小于120秒。 4.1.4電梯運行出現故障（困人）后，救援行動由專業持證人員在15分鐘內（或按合同約定）到場實施救助，非專業持證人員禁止實施救助。 |
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4.2電梯供方管理規范 1）服務中心電梯業務分包監督人員編制本項目《電梯年檢管理清單》，以便有效做好年檢有效期到期前的準備工作。 2）電梯維護外包方須具備相關資質要求。電梯維保供方派駐現場維修人員須持有規定的資格證書，資格證書復印件在服務中心備存。 3）服務中心電梯業務分包監督人員須持有規定的資格證書，監督人數參考1人/30部電梯配置。 4）電梯維修保養合同完善，供方監督人員掌握合同要點。 5）每月由責任部門依據合約和質量記錄，對服務供方保養情況進行評估，并填寫《電梯供方月度工作評估積分卡》作為供方是否扣款或終止保養合同的依據，結果及建議書面知會服務供方。 6）電梯維保供方每月前3日，應根據年度計劃分析上月工作不足，制定下月工作計劃，提交服務中心維修負責人。 7）每季度專業部門對電梯的運行、保養及故障情況進行總結，并對服務供方的保養計劃內容和完成情況進行綜合評價。 |
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4.3日常操作注意事項
1）對手拉葫蘆、鋼絲繩套、滑輪、支撐木、腳手板等工器具，使用前應認真檢查，確無損壞方可使用，使用中注意承載能力防止過載，開閘扳手、盤車手輪應齊備、好用。 2）在井道內作業時，嚴禁一腳踏在轎頂，另一腳踏在井道中的任一固定點上的操作。 3）在轎頂進行檢修作業時，應將安全鎖、聯動開關和轎頂檢修盒上的急停開關斷開。 4）用手輪盤車升降電梯時，應斷開盤電源開關，并確保轎、廳門已關閉。 5）在轎頂進行保養或檢修，需要移動轎廂時，嚴禁快車運行，應采用慢車點動運行轎廂。 6）在底坑作業時，應將限速器漲緊裝置的安全開關和檢修盒的急停開關斷開。 7）禁止將安全開關如安全鉗、安全窗、門聯鎖開關等用機械方法或電氣短路方法封起來運行。 8）只有在電梯停駛狀態時，方可進行檢查或保養曳引繩。 9）當對電梯進行任何調整時，乘梯人員離開，保證轎廂內無人，并關閉轎廂門。
10）檢修未完，檢修人員需暫時撤離現場時，應做到： A.關閉所有廳門，一時關不上的必須設置防護，并在廳門懸掛“危險，切勿靠近”的警告牌，并派人值守。 B.切斷總電源開關。 C..通知有關人員
11）維修、保養工作 12）更換電梯曳引繩
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4.4定期巡檢及維護要求
4.4.1半月維護項目及要求
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序號 |
維護部位 |
標準 |
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1 |
機房、滑輪間環境 |
清潔、門窗完好、照明正常。 |
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2 |
手動緊急操作裝置 |
齊全、在制定位置。 |
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3 |
曳引機 |
運行時無異常震動或異常聲響 |
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4 |
制動器輪軸各部位 |
潤滑、動作靈活。 |
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5 |
制動器間隙 |
打開時，制動襯與制動輪不應發生摩擦。 |
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6 |
編碼器 |
清潔、安裝牢固。 |
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7 |
限速器各輪軸部位 |
潤滑、動作靈活，電器開關正常。 |
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8 |
轎廂頂 |
清潔、防護欄安全可靠。 |
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9 |
箱頂檢修開關、急停開關 |
工作正常 |
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10 |
||
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11 |
||
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12 |
井道照明 |
齊全、正常 |
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13 |
轎廂照明、風扇、應急照明 |
工作正常 |
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14 |
轎廂檢修開關、急停開關 |
工作正常 |
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15 |
轎廂內報警裝置、對講系統 |
工作正常 |
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16 |
轎廂內顯示、指令按鈕 |
齊全、有效 |
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17 |
轎門安全裝置（安全觸板、光電、光幕） |
功能有效 |
|
18 |
轎門門鎖電氣觸點 |
清潔、觸點接觸良好、接線可靠。 |
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19 |
轎門運行 |
開啟、關閉工作正常。 |
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20 |
轎廂平層精度 |
符合標準（層門地砍和轎門地砍的高度差在±10mm的范圍內）。 |
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21 |
層站召喚、層樓顯示 |
齊全、有效 |
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22 |
層門地砍 |
清潔 |
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23 |
層門自動關門裝置 |
工作正常 |
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24 |
層門門鎖自動復位 |
用層門鑰匙打開手動開鎖裝置釋放后，層門門鎖能自動復位。 |
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25 |
層門門鎖電氣觸點 |
清潔、觸點接觸良好、接線可靠。 |
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26 |
層門鎖緊原件嚙合長度 |
不小于7毫米 |
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27 |
底坑環境 |
清潔、無滲水、積水，照明正常。 |
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28 |
底坑急停開關 |
工作正常 |
4.4.2季度維護項目和要求
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序號 |
維護部位 |
標準 |
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1 |
減速機潤滑油 |
油量適宜、除渦輪桿伸出段外均無滲漏 |
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2 |
制動襯 |
清潔、磨損量不超制造單位要求（制動襯磨損不應大于原厚度的1/3） |
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3 |
位置脈沖發生器 |
工作正常 |
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4 |
選層器動靜觸點 |
清潔、無燒蝕 |
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5 |
曳引輪槽和曳引鋼絲繩 |
清潔、無嚴重油膩、張力適中，當鋼絲繩上出現斷股及單絲磨損或腐蝕達到原來直徑的10%以上時，鋼絲繩應報廢。檢查曳引鋼絲繩的張緊程度是否一致，其張力與平均值偏差均不大于5%。 |
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6 |
限速器輪槽和鋼絲繩 |
|
|
7 |
靴襯和滾輪 |
清潔、磨損量不超制造單位要求（靴襯每側的磨損大于1mm時應更換靴襯，安全鉗嘴與導軌之間的間隙為3-5mm）。 |
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8 |
驗證轎門關閉的電氣安全裝置 |
工作正常 |
|
9 |
層門、轎門系統中傳動鋼絲繩、鏈條膠帶 |
按要求清潔、調整 |
|
10 |
層門門導靴 |
磨損量不超標 |
|
11 |
消防開關 |
工作正常，功能有效 |
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12 |
耗能緩沖器 |
電氣安全裝置功能有效、油量適宜、柱塞無銹蝕 |
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13 |
限速器張緊輪裝置和電氣安全裝置 |
工作正常 |
4.4.3半年維護項目和要求
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序號 |
維護項目 |
標準 |
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1 |
電動機與減速機聯軸器螺栓 |
無松動 |
|
2 |
曳引輪、導向輪軸承部 |
無異常聲、無振動、潤滑良好。 |
|
3 |
制動器上檢測開關 |
工作正常，制動器動作可靠。 |
|
4 |
曳引輪槽 |
磨損量不超標。 |
|
5 |
控制柜內各接線端子 |
各接線緊固、整齊、線好齊全清晰。 |
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6 |
控制柜各儀表 |
顯示正確 |
|
7 |
井道、對重、轎頂各反繩輪軸承部 |
無異常聲、無振動、潤滑良好。 |
|
8 |
曳引繩、補償繩 |
磨損量、斷絲數不超標。 |
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9 |
曳引繩繩頭組合 |
螺母無松動。 |
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10 |
限速器鋼絲繩 |
磨損量、斷絲數不超標。 |
|
11 |
層門、轎門門扇 |
門扇各相關間隙符合標準。 |
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12 |
對重緩沖距 |
符合標準 |
|
13 |
補償鏈（繩）與轎廂、對重結合處 |
固定、無松動 |
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14 |
上下極限開關 |
工作正常 |
4.4.4年度維護項目和要求
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序號 |
維護項目 |
要求 |
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1 |
減速機潤滑油 |
更換、優質達標 |
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2 |
控制柜接觸器、繼電器觸點 |
接觸良好 |
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3 |
制動器鐵芯（柱塞） |
進行清潔、潤滑檢查、磨損量不超標 |
|
4 |
制動器制動彈簧壓縮量 |
達標，有足夠的制動力 |
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5 |
導電回路絕緣性能測試 |
達標 |
|
6 |
限速器安全鉗聯動試驗 |
工作正常 |
|
7 |
上行超速保護裝置動作試驗 |
工作正常 |
|
8 |
轎頂、轎廂架、轎門及其附件安裝螺栓 |
緊固 |
|
9 |
轎廂和對重的導軌支架 |
固定、無松動 |
|
10 |
轎廂和對重的導軌 |
清潔、壓板牢固 |
|
11 |
隨行電纜 |
無損傷 |
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12 |
層門裝置和地砍 |
無變形、各安裝螺栓緊固 |
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13 |
轎廂稱重裝置 |
準確有效 |
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14 |
安全鉗鉗座 |
固定、無松動 |
|
15 |
轎底各安裝螺栓 |
緊固 |
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16 |
緩沖器 |
固定、無松動 |
4.5常見異常情況處理方法
4.5.1電梯困人處置流程(略)
4.5.2發生電梯進水事件處理方法(略)
4.5.3發生火警時處理方法(略)
5.任務清單
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序號 |
任 務 |
責任部門/人 |
時限 |
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1 |
日常巡檢、監督 |
責任人 |
1次/周 |
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2 |
物業服務中心評估 |
維修負責人 |
1次/月 |
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3 |
公司評估報告 |
專業管理部門 |
1次/季度 |
篇2：物業設備維護工作實務探討
物業設備維護工作實務探討
一、物業設備管理存在的問題及設備維護工作的重要性
（一）物業設備管理存在的問題。
眾所周知，與物業相配套的設備不僅數量多、技術含量高，而且價值也很大，因此，怎樣做好物業的設備管理是眾多物業管理者的工作重點和難點。當前，在物業設備管理方面存在著如下兩大問題，給物業管理帶來了許多實際困難。
1、設備運行環境問題。
當前的現實情況是，物業設備運行環境一般來說是不如人意的，如電梯機房、發電機房、高壓配電房等在氣候炎熱的季節里室內溫度很高，容易加劇設備的磨損和導致電氣絕緣性能下降等不良后果；又如安裝在室外的排氣換氣設備、消防增壓設備、空調冷卻設備等會在長期風吹雨打日曬的條件下氧化銹蝕，加速設備的陳舊老化；又比如水泵機組、空調機組、通風供暖機組等許多設備安裝在潮濕的地下室里，及易受潮腐蝕，使設備的控制線路、機體外表和固定裝置氧化加劇，提前喪失局部使用功能和甚至整體使用功能，等等。
2、設備管理經驗和理論問題。
由于我國物業管理發展的歷史相對制造業來說是較短的，因此對物業設備的管理、維修等方面的經驗不足，相應的理論也滯后于物業管理其他活動的理論，加上物業行業與傳統的制造行業在設備管理方面存在著眾多的差異，所以，對后者的理論和經驗不能完全照搬照套。此外，作為提供專業服務的物業管理企業，普遍存在設備管理人員素質不高的情況，尤其是設備維修及管理人員的技術層次低、專業結構不合理、隊伍不穩定等現象，使得設備管理工作效率低，成本高，這已成為物業管理企業非常棘手的大難題。
（二）設備維護工作的重要性。
由于維護工作可以很好地改善設備運行環境，延長設備的使用壽命，而且維護成本相對于設備的修理成本要低得多，這些對于設備甚至對于整個物業的保值增值來說是十分有益的。
1、學習和運用設備維護理論的重要性。
對于上述物業設備管理的兩大問題，固然有其他眾多的原因，但也與物業設備管理理論滯后有密切的關系。在物業管理企業中，許多企業領導不重視設備管理，一方面是不知道設備管理在物業管理活動中的重要性，另一方面也確實存在缺乏有關設備管理、維修等方面的專業知識的情況，如設備的日常維護工作到底該做哪些事情，怎樣做才能使設備維護的好等。因此對于物業設備管理者來說，學習和運用設備維護方面的理論知識，總結設備維護方面的經驗顯得十分重要。
2、開展設備維護工作的重要性。
設備的維護工作，與設備的檢查工作、設備的修理工作構成設備維修工作的三大核心內容。由于目前許多物業管理企業缺乏設備維護專業理論的支撐，故在工作中往往難以做好物業設備維護工作，從而使設備提前進入大修期，甚至提前退役和更新，這種現象較普遍。
因此，筆者從實踐經驗出發，在下文中提出對物業設備維護理論的初步研究，就有關物業設備的維護的概念、特點、對象、內涵、范圍及內容、維護與檢查、修理和保養的區別等方面進行探討，供有關物業管理企業及有關人員參考。
二、物業設備維護概述
（一）設備維護的基本概念、特點和對象
1、設備維護的基本概念。本文所謂的設備維護，是指在物業管理區域內，維持和保護與房屋建筑物相配套的設備、設施的規定功能和規定狀態的技術措施及其活動。
2、設備維護的特點。設備維護工作具有如下特點：
（1）經常性。設備維護屬日常性工作，是物業管理企業時常進行的活動；
（2）維持性。設備維護主要作用是維持物業設備的功能和狀態，而不是評價或恢復；
（3）保護性。設備維護具有保護物業設備，使其損耗盡可能地輕微和緩慢。
3、設備維護的對象。設備維護的客觀對象是物業設備及其相關的環境等，而設備維護的實質對象是物業設備的功能和狀態，這是正確理解設備維護的一個基本要點。因此，對物業設備進行維護，首先應了解維護對象的功能和狀態，通過對設備的維護，以期達到設備具有正常的功能和狀態；其次，物業設備功能和狀態并不是維護者人為的想象出來的，而是設備的設計、制造以及設備在建筑物中配套規劃等活動的綜合體現。
（二）規定功能的內涵。
在房地產開發前期，建設單位和規劃設計部門就要根據市場需求，確定物業設備應具有的基本功能和特殊功能。這些功能，既應滿足人們對物業的各種需求，同時也應符合國家有關的政策、法規和規范。
1、設備的基本功能。它包括物業設備與方便、舒適、安全等有關的功能，如垂直交通、供電配電、給水排水、防范監控、消防安全等。
2、設備的特殊功能。它是根據特別要求所應具備的使用功能，如寫字樓、高檔公寓、別墅等應具的特殊通訊功能，如衛星通訊、局域網、廣域網、信息自動交換等功能；物業管理自動化功能，如自動遠程抄表、點屏查詢等；以及其它特殊服務功能等。
3、物業設備的功能應符合國家有關規定。如對普通房屋來說，物業的消防功能應符合GBJ16《建筑設備防火規范》，高層民用建筑還應符合GBJ45《高層民用建筑設計防火規范》；物業的防雷功能應符合《防雷減災管理辦法》和GB5007《建筑物防雷設計規范》；物業的給水排水功能要符合《給水排水標準規范》等等。
（三）規定狀態的內涵。
根據物業設備功能和技術規范來規定物業設備狀態，且這種狀態是可用具體的技術特征、性能指標來描述或評價的。人們可將這些規定狀態與實際狀態做比較，并根據兩者的偏離是否在規定范圍，從而判斷物業設備是否處于正常狀態或受控狀態。
1、設備的一般規定狀態通過如下不同的指標來表示：
（1）額定指標。如供電設備的輸出功率、頻率、電流和電壓等；水泵的揚程和流量等；電梯的運行速度、載重等；
（2）實際指標。如配電設備的功率因素，三相電流平衡；水泵的水頭損失；電梯的舒適感、平層精度等；
（3）控制指標。如設備運行時的震動、噪聲、溫升等。
2、外部因素對設備規定狀態的影響。值得指出的是，外部因素直接影響物業設備的規定狀態，因此，本文也將改善外部因素納入維護措施之中。
三、設備維護的范圍和內容
（一）認識維護范圍和內容的要點。
對于設備維護范圍和維護內容應有一個較為全面的認識和理解，這對于有效開展物業設備維護工作來說是必要的。一般來說，應注意下列要點：
1、設備維護的范圍是指維護對象的空間，設備維護的內容是指具體采取的技術措施或維護項目。
2、設備維護的范圍和內容與物業類型有關。不同類型的物業其維護的范圍和內容是有差異的，不能一概而論，應視具體情況來確定維護的范圍和內容。
3、合理確定設備維護的范圍和內容是非常重要的。盡管設備維護的范圍和內容較為復雜，但合理的使用、正確的操作是對物業設備最好的維護，也是最為經濟的。
4、除上述設備維護內容外，還應根據物業設備的實際情況和設備運行規律，增補相應的維護措施。
（二）設備維護的范圍和內容。
設備維護在設備管理中是一種積極的保護性措施。科學合理地進行設備的維護工作，也應根據實際情況確定設備維護的范圍和內容。在物業管理中，通常可采取下列措施使設備持續保持完好功能和正常狀態。
1、降溫。一般出現下列情況時應采取降溫措施：
（1）當設備運行產生的溫升過高將會損壞設備時。功率較大的電力拖動設備就是如此，溫升太高，超過電氣絕緣性能限度，極易引發線圈匝間短路。
（2）當設備的周圍環境溫度超過其運行條件時，設備就容易出現故障。例如某些由微機控制的電梯，其環境溫度一般應低于40℃，因此要調節機房溫度以免氣溫太高使控制信號出錯導致電梯運行不正常。通常可采取開窗、通風換氣、對設備直接吹風、利用空調機等降溫措施。
（3）對下列設備要重點維護：電梯曳引機組、中央空調冷水機組、消防自動報警中心設備、發電機組、計算機中心等。
2、除濕（潮）。
（1）空間濕度大將引起設備的氧化腐蝕，降低使用壽命，引發電氣短路，造成設備故障，這在南方地區是尤為明顯。除濕就是對設備運行環境進行干燥，使設備在規定濕度條件下運行的一種維護措施。通常可采取開窗、通風、阻斷潮濕來源（如及時抽出地面、集水坑里的積水等）、采用除濕機等措施。
（2）設備會因受潮而引起控制信號線路板、電路、接插件等局部節點處氧化腐蝕，這將導致設備工作時好時壞，不穩定，檢查和修理非常困難。維護措施除上述以外，還可以在一些重要部位涂抹油脂，如接插件可涂一些導電油脂，對有絕緣要求的線路板，則可在表面或局部表面涂抹絕緣性能較好的油脂。
對下列設備或機房要重點維護：電梯、消防自動報警裝置、高壓電力設備、安裝在地下室的設備，停車場設備、其他安裝在有水房間里的設備等。
3、防銹。設備在露天或潮濕的環境條件下極易氧化腐蝕，因此需要采取防銹措施來保護設備。防銹就是對設備表面（如機身外殼等）和重要的外露部位涂防護材料的措施，一般可直接采取涂防銹漆、涂抹油脂等措施，可間接采取隔離濕源，通風干燥等措施。
此項工作范圍較廣，故應視實際情況對重要設備、重點部位做好此項維護工作。
4、防曬。事實證明陽光對設備的破壞作用是存在的，它將引起設備表層氧化、油漆脫落、陳舊變色、加劇溫升等不良后果。因此，需要進行避免陽光直接照射設備的防護性措施，如搭蓬、掛簾、設置防曬設施等。
對下列設備要重點維護：安裝在屋頂上消防設備、給水增壓設備、通風設備、燃氣供氣設備、安全防范設備或裝置等。
5、防雨（水）。雨水作用在設備上后，不僅會使設備的電氣絕緣性能下降，引起電氣短路故障，也能使金屬表面氧化銹蝕，加速設備磨損。因此，對安裝在露天或易受雨水濺浸的室內設備，要采取防止雨水直接落著、浸泡、濺濕的保護性措施，如設置門窗、搭建防雨蓬、設立防護欄、隔離板、排水溝等，臨時的也可采取遮蓋防水布等措施。
對一些安裝在室外或易受雨水濺浸的室內重要設備和設施，根據實際工作要求進行此項維護工作。
6、保溫。一些設備是需要保溫的，如采暖設備、北方地區的室外給水設備等，主要目的是減少能量損耗或保護設備免遭破壞。因此，對需要保持一定環境溫度的特殊設備或設備某些部位采取保溫措施。一般可采取包扎保溫材料，對設備周圍環境加溫的措施。
對下列設備或機房要重點維護：安裝于室外的生活給水設備、供暖管網、蒸汽或熱水等熱媒循環管網等。
7、防震。某些設備是需要采取防震措施的，如含有微機的設備、高精度測量儀器儀表等。對于需防震的設備，一般均應按隨機技術文件規定要求進行防震，也可采取開鑿防震溝、設置緩沖材料或裝置、有效減少震源或降低震級的措施。
對下列設備或機房要重點維護：安全監控設備、計算機設備、頻繁且斷續動作的動力設備等。
8、穩壓。電源電壓的波動對用電設備的影響是明顯的。當電壓波動的幅度超過規定值時，就會引起電氣控制系統的紊亂，導致設備故障。如電梯、消防及智能化設備等，當電壓波動太大時，就會引發信號失真、控制失靈等現象。因此，對那些有電源電壓波動幅度要求的設備應采取穩壓保護措施，如設置電力穩壓器。
對下列設備要重點維護：電梯、消防設備、計算機設備等。
9、除塵。空中的塵埃容易在電氣設備中積淀，在受潮時會引起漏電、爬電現象，嚴重的會導致電氣短路等不良后果。另外，塵埃也很容易使設備表面陳舊。因此，要采取措施防塵和除塵，如采取吸塵器除塵、設置隔離裝置防止塵埃進入設備等措施。
對于大多數設備來說，都有必要對重要部位進行此項維護工作。
10、防小動物。實踐表明，小動物像老鼠、小鳥等會造成設備的損壞或故障。老鼠經常會竄入電氣設備中啃咬電纜、塑料外套等引起電氣線路絕緣保護失效，或進入電氣柜內，尤其是高壓電氣設備中引發短路、電器燒毀等；小鳥會在風機吸風口、通氣口、室外電氣柜等處做窠，引起設備故障。因此，對重要線纜應采用套金屬管加以保護，或采取在吸風口、通氣口等開放處安置金屬網、在供電和配電房內查堵老鼠洞、設置其他防護設施防止小動物進入設備房或設備中的措施。
對下列設備或機房要重點維護：電梯設備、電氣設備、消防自動報警及聯動設備、其他用電設備的重要部位、露天的通風換氣設備、中央空調設備的冷卻塔等。
11、防盜防破壞。這是為保護設備免遭人為盜竊和損壞的防范性措施。一般采取固定設備、設置防護設施、對重要設備安裝防盜報警裝置等措施。
對于安裝于室外的重要設備和裝置，如消防栓、通訊設備、網絡交換機、自動灑水機，及其他人工不易直接監視管理的設備和裝置。
四、設備維護與設備維修其他要素及設備保養的區別
當前，人們對設備維護與設備保養還存在著較模糊的認識，從而使這兩類有著不同重點的工作混淆一起，從而直接導致對設備維護工作的不重視現象出現，這對設備管理的整體效果來說是十分不利的。
1、對設備進行維護是一類技術措施和技術活動，其目的是排除設備及設備本身以外的因素對設備的損壞，防止外界因素對設備使用壽命的不利影響，保持設備正常運行狀態和條件。
2、設備維護有別于對設備所進行的檢查和修理，后者主要是對設備本身的功能和狀態所進行評定、恢復的一類技術措施和技術活動。也不同于設備的保養，盡管保養過程中有時會做一些維護工作，但重心還在設備本身上，而維護的重心主要還是在于減少或避免來自設備以外的因素對設備的不利影響。
3、一些物業管理企業的設備管理人員，對設備維護與設備保養的不能區別，從而使有關設備維修的計劃制訂、人員分工職責上不甚合理，因此，科學地認識和區分維護和保養也是非常必要的。
盡管物業設備的維護與保養都具有預防性，但還是有區別的。其主要區別歸納如下：
（1）時間不同。維護是經常性的；但是除日常保養外，還有周期性計劃保養，因此，保養既有經常性，也還有定期性。
（2）內容不同。維護是維持和保護物業設備規定的功能和狀態，基本上不含對物業設備的修理；而保養是根據不同級別的要求，有的不含修理，而有的是包含修理的。
（3）范疇不同，維護是小概念，保養是大概念。事實上，保養是在預防維修制度下的維修活動，而維修是包含維護的，因此，維護是保養活動的一部分。但兩者又不能等同混淆，這主要是為了更好地專業分工，提高維修效率。
（4）對象不同。維護一般是以設備以及設備本身以外的環境、工作條件、情況、現象為工作對象；而保養通常主要是以設備為直接對象。
（5）占用工時不同。維護工作通常是不占用設備工時的，而一些保養工作是要占用設備工時的。
綜上所述，對物業設備的維護內容較多，維護工作意義重要，因此，物業管理企業及有關人員應該加以重視，并在實踐中不斷地總結經驗和充實，大家共同努力，使物業設備維護工作有一個長足的進展，設備管理理論水平不斷地提高，以適應不斷進步發展的物業管理活動的要求。
參考文獻
1、（德）阿道夫·呂策爾著，張友誠譯設備維修北京：中國宇航出版社，20**
2、中國機械工程學會設備維修分會編著設備工程名詞術語北京：中國經濟出版社，1999
本文在《住宅與房地產/物業管理》雜志20**年第三期發表
篇3：物業設備維修、維護、保養基礎知識
物業設備維修、維護、保養基礎知識
一、物業管理服務的設備、設施構成(十大類)
物業管理中常見的設備、附屬設施，主要有：
供電設備
給排水設備
消防設備
電梯設備
空調暖通設備
電訊設備
安防設備
樓宇智能控制設備
加工維修工具設備
房屋本體及其附屬設施
常見的附屬設施，主要有：
道路、綠地、停車場庫、照明路燈、給水設施、井、化糞池、垃圾箱(房)等。
二、物業管理服務的設備管理意義：
1、設備、設施管理是一項極為重要的基礎管理工作。
2、有利于完善物業使用功能和實現物業保值增值。
3、有利于推動物業管理，反映出物業管理公司的管理水平及企業形象。
三、物業管理服務的設備管理服務意識
四、設備運行維護管理的分類(檢修等級)
1、 日檢：________________
2、 月檢：________________
3、 季(半年)檢：__________
4、 年檢：________________
5、 大修：________________
五、設備管理的運作方式：
房屋設備、設施管理主要包括：
1、專業技術管理和組織管理
2、設備設施管理的內容：
基礎資料、設備運行、設備維修、設備能源、文明安全
3、備技術資料的統計分析
4、管理制度的建立：
六、設備設施的維護要求
對人員要求：
三嚴：嚴查、嚴管、嚴控
四會：會操作、會保養、會維修、會記錄
對設備環境要求：
三干凈：設備干凈、機房干凈、工作場所干凈
對設備要求：
四不漏：不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油
五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好
七、設備設施的預防性管理
了解設備故障的規律：
減少設備的故障率：重保養方式，通過高密度保養，延長設備的低故障穩定運行時間，減少高額的大修費用支出。
八、節能管理
技術節能：通過對設備的了解、技術改造、引入先進節能技術等
管理節能：通過了解設備的運行規律，通過管理手段達到節能效果。
九、設備的前期介入主要考慮的方面：
1、設計方面的要求：從物業管理對物業功能、維護角度考慮及時要求地產修正設計。
2、施工管理的要求：從業主使用功能出發修正缺陷。
3、竣工驗收階段：圖紙資料的準確性、資料齊全、設備功能符合設計要求。
十、設備突發事件的處理。
1、設備方面的突發事件有哪些：
2、設備突發事件處理流程
3、處理設備的突發事件應注意的幾個方面
遇事不慌(特別是在顧客面前)
迅速，有條不紊處理。
正確評估事件等級，避免事態的擴大化
要對事件原因進行認真的分析。確保分析數據的可靠性
注意回避風險。
十一、討論設備管理中運行維護、預防、突發事件處理、技術檔案管理之間關系。