1.目的

　　規(guī)范高低壓配電設(shè)備維護標準及維護作業(yè)要求。

　　2.范圍

　　適用于高低也配電設(shè)備維護。

　　3.職責

　　部門/崗位職責

　　專業(yè)管理部門規(guī)范配電設(shè)備管理標準;

　　監(jiān)督指導(dǎo)各項目配電設(shè)備的管理。

　　物業(yè)服務(wù)中心負責人監(jiān)督本項目配電設(shè)備管理。

　　維修負責人擬定配電設(shè)備管理責任人;

　　監(jiān)督配電設(shè)備管理責任人職責落實情況;

　　組織配電設(shè)備定期維保工作。

　　設(shè)備責任人定期巡檢及維護配電設(shè)備。

　　4.方法與過程控制

　　4.1 高低壓配電室管理規(guī)范;

　　1)配電室房門上有相對應(yīng)設(shè)備房標識。

　　2)配電室內(nèi)照明足夠，墻面、地面無污跡、整潔，物品擺放整齊，無雜物。

　　3)設(shè)備現(xiàn)場的作業(yè)指導(dǎo)書齊全有效，各類設(shè)備維修、檢修記錄規(guī)范完整。

　　4)配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈，通風良好。

　　5)高低壓配電室電纜進線孔洞應(yīng)采取封堵措施，配電室如位于地下室，封堵措施應(yīng)具備防止水侵作用。

　　6)高低壓配電室墻面應(yīng)懸掛與設(shè)備運行實際情況完全相符的供配電系統(tǒng)圖，圖中的開關(guān)狀態(tài)、接線標注正確。

　　7)對于未移交供電局的高低壓配電室，可根據(jù)現(xiàn)場需要每個項目至少配置一套檢定有效的絕緣靴、絕緣手套、高壓試電筆、接地線、高壓操作桿、專用扳手。

　　8)配電柜前后應(yīng)鋪設(shè)不少于60厘米寬與配電柜等長的絕緣膠墊，邊緣劃有警示標線，電纜溝內(nèi)清潔無雜物，電纜排列有序，有防鼠措施。

　　4.2 高低壓配電設(shè)備管理要求;

　　4.2.1 高低壓配電設(shè)備通用管理要求;

　　1)高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動、發(fā)熱、無接線變色，盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味，配電回路標識清楚準確。儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞、無缺項;電流值在額定范圍內(nèi)，三相不平衡電流在25%范圍內(nèi)。已啟用的電流超過200A設(shè)備、大發(fā)熱量設(shè)備、母排、電容器、電纜等重要部位必須張貼測溫試紙或試溫貼片。

　　2)電容補償柜管理要求：應(yīng)根據(jù)用電負荷特點，合理調(diào)整變壓器運行狀態(tài)。電容補償屏自動控制器必須始終處于自動狀態(tài)。

　　A.功率因素能手動、自動調(diào)節(jié)控制。補償柜內(nèi)接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞。

　　B.補償控制手動、自動切換有效。

　　C.補償電容殼體無膨脹，相間絕緣電阻大于0.5兆歐。

　　D.功率因素不小于0.90。

　　3)未使用開關(guān)或線路有人作業(yè)時，應(yīng)將開關(guān)置于“關(guān)”位置并懸掛“有人工作，嚴禁合閘”標識。

　　4)操作直流柜、應(yīng)急直流電源柜，應(yīng)按設(shè)備使用說明書要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作，平時浮充電壓一般為：23.5V-25.5V。

　　5)蓄電池管理要求：

　　A.鎳中倍率堿性蓄電池浮充使用時，及時補充電解液。蓄電池不應(yīng)發(fā)生如下現(xiàn)象：

　　*電解液過少，露出部分極板。

　　*蓄電池外部短路。

　　*電池電壓不正常。

　　*電極板膨脹，氣塞孔堵塞。

　　*電解液內(nèi)含有機雜質(zhì)。

　　*爬堿嚴重。

　　B.酸性電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好，表面清潔無電解殘液。電線絕緣無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋。

　　4.2.2高壓配電設(shè)備管理要求：

　　1)高壓環(huán)網(wǎng)柜必須上鎖管理，每把鑰匙標識清晰;環(huán)網(wǎng)柜上標有各柜編號、環(huán)出位置、進線號以及該線號所在供電部門聯(lián)系電話;每個環(huán)網(wǎng)柜，必須配備能夠分辨高壓柜運行狀態(tài)的指示燈。

　　2)變壓器上端不得有照明裝置及其它懸掛物。出線端電壓應(yīng)在380V±5%范圍內(nèi)。變壓器設(shè)置獨立隔離網(wǎng)，確保手無法伸入，并上鎖管理。對于未使用的變壓器，應(yīng)斷開電源并懸掛標識。

　　3)變壓器超溫報警信號引到控制中心或就近固定崗位。變壓器溫度控制設(shè)置參照原設(shè)備說明書，如設(shè)備說明書未明確，應(yīng)參照如下要求設(shè)置：

　　A.干式變壓器溫度：70度變壓器自動吹風散熱;110度繼電保護報警;155度繼電保護延時跳閘。

　　B.油浸式變壓器溫度：90度繼電保護報警;105度繼電保護延時跳閘。

　　4)變壓器低壓柜主斷路器張貼整定值，配備失壓延時脫扣器，防止高壓閃斷停電，未配置的需在當?shù)毓╇娋謧浒负蟀惭b。

　　5)高壓繼電保護裝置應(yīng)靈敏可靠，電氣操作工人應(yīng)能識別各種掉牌信號性質(zhì)。

　　6)尚未抄表到戶、需繳納基本電費的項目，配置有多臺變壓器的，需評估負荷合并措施的可行性，盡量減少變壓器的開啟數(shù)量，降低基本電費的支出。

　　4.2.3低壓配電設(shè)備管理要求：

　　1)動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆。

　　2)室外低壓配電柜、控制柜(箱)上張貼設(shè)備編號、用途標識;各出線電纜應(yīng)懸掛出線標識，標明電纜的型號規(guī)格、用途、去向標識。

　　3)對于安裝在非設(shè)備管理人員可能觸及位置的配電柜(箱)必須上鎖管理，鑰匙應(yīng)編號，在控制中心留存?zhèn)溆描€匙。

　　4)配電室斷路器整定值需要張貼在開關(guān)柜內(nèi)，根據(jù)現(xiàn)場實際負荷合理設(shè)定整定值參數(shù)。配電柜斷路器的整定值及變壓器二次總開關(guān)的保護整定值的變更，須報專業(yè)管理部門備案確定。

　　5)項目應(yīng)對公共照明進行有效節(jié)能管理，并根據(jù)部門實際管理需要編制相應(yīng)的管理作業(yè)指導(dǎo)書。

　　6)每年對防雷系統(tǒng)應(yīng)進行一次全面檢查。檢查避雷裝置連接點是否可靠，確保接地體的可靠接地，接地電阻滿足要求，并做好相關(guān)記錄。

　　4.3 配電設(shè)備定期巡檢及維護要求：

　　工作頻次巡查內(nèi)容

　　日巡檢每日至少巡查1次配電室，包括室內(nèi)

　　周巡檢配電室室內(nèi)清潔，低壓配電柜及

　　應(yīng)急指示燈、滅火器和室內(nèi)通風正常。

　　控制柜的指示燈、按鈕、儀表工作狀態(tài)正常

　　接線端子的連接牢固、無發(fā)熱變色、測量試紙正常。連接螺栓無松動，各類標識清晰。

　　功率因數(shù)不小于0.9、補償控制器動作靈敏、放電電阻、熔斷器動作靈敏可靠無損壞，補償控制柜手動、自動控制正常。補償電容殼體無膨脹，測量試紙正常。

　　檢查大電流(200A以上)設(shè)備的連接件處、母排連線處、聯(lián)絡(luò)開關(guān)、交流器等是否有異常。

　　月巡檢低壓配電柜、動力控制柜、電表箱和公共照明配電箱外殼接地螺栓及零線端子

　　所有開關(guān)、斷路器、電容器、電纜、電表等配件設(shè)備無損壞。

　　變壓器母線接觸是否良好，變壓器溫度報警系統(tǒng)是否正常。

　　電纜線路徑向標識是否完好。

　　季巡檢核對斷路器及其它電器裝置、控制設(shè)備的整定值。

　　半年巡檢低壓配電柜、變壓器、動力控制柜(箱)停電檢修。

　　對已停電配電柜檢查，進行檢查緊固，重點檢查與母排聯(lián)接夾頭彈力，并對聯(lián)接夾頭

　　對已停電的變壓器除塵并檢查緊固各類連接端子。

　　開關(guān)、接觸是否良好，動作是否靈敏，若有老化，及時更換。

　　電容補償柜內(nèi)的電容是否存在過熱、變形、失效等現(xiàn)象。

　　二次控制線路接線端子是否牢固完好、線纜是否完好。

　　密集母線排連接端子是否牢固完好、是否有過熱、松動等現(xiàn)象。

　　動力配電柜手動、自動互投裝置轉(zhuǎn)換是否正常。

　　電纜盒接線端子是否牢固。清理電纜套管，核對電纜頭標示牌是否完好無損。

　　可結(jié)合負荷電流大小、使用年限、運行等情況。評估是否需要停電進行年檢，并須書面報設(shè)備管理專業(yè)部門或品質(zhì)管理部核準方可不進行停電半年檢，但須確保設(shè)備安全運行。

　　年度巡檢測試聯(lián)絡(luò)開關(guān)的電氣、機械聯(lián)絡(luò)裝置是否可靠靈敏，對開關(guān)機械轉(zhuǎn)動部位加少量潤滑油脂，清理電纜溝雜物并作好記錄。

　　電力電纜接地裝置，測定電力電纜的絕緣電阻值。

　　4.4配電設(shè)備日常作業(yè)要求：

　　4.4.1低壓帶電作業(yè)安全注意事項：

　　1)非特殊情況下嚴禁帶電操作。

　　2)嚴禁在感性負載的主回路中或電流互感器的二次回路中帶電作業(yè)。

　　3)檢修人員應(yīng)向維修負責人匯報帶電檢修設(shè)備的原因、時間，并經(jīng)批準后方可進行檢修。

　　4)作業(yè)前應(yīng)充分做好帶電檢修設(shè)備與其他設(shè)備的隔離保護措施，作業(yè)人員必須穿戴絕緣手套和絕緣鞋。

　　5)維修負責人必須指定一名現(xiàn)場監(jiān)護人。

　　4.4.2停電檢修及送電時安全注意事項：

　　1)在停電和檢修設(shè)備前，由設(shè)備負責人指定一名技術(shù)員為現(xiàn)場監(jiān)護人;停送電操作必須由相關(guān)設(shè)備責任人進行操作;同時，向現(xiàn)場所有參與作業(yè)技術(shù)員詳盡闡述停電檢修的范圍及相關(guān)安全注意事項。

　　2)轉(zhuǎn)換市電、備電電源之前，必須通知控制中心，并由電梯專業(yè)技術(shù)員停止涉及轉(zhuǎn)換電源而停電的電梯，轉(zhuǎn)換電源以后再恢復(fù)并檢查。

　　3)設(shè)備責任人應(yīng)嚴格按照停電操作流程對檢查設(shè)備進行停電;同時，必須在此設(shè)備的主開關(guān)上懸掛“有人工作，嚴禁合閘”的標識。

　　4)停電后，由維修負責人用高(低)壓驗電筆、萬用表等測量工具對停電設(shè)備確認已停電后方可進行下一道程序。

　　5)對電容進行對地放電，確保電容不帶電。

　　6)由維修負責人確認無誤后，對停電檢修設(shè)備必須由該設(shè)備責任人掛接臨時接地線并經(jīng)維修負責人核對。

　　7)檢修完畢，由維修負責人對檢修設(shè)備進行檢查，確認無工具等其它東西遺留在設(shè)備內(nèi)后，由原掛接地線人員拆除接地線，同時原掛牌人員拆去“有人工作，嚴禁合閘”的標識。

　　8)由設(shè)備責任人嚴格按照送電操作流程對設(shè)備進行送電，送電以后通知該部門控制中心人員，確認停車場、門禁、安防等設(shè)備處于正常狀態(tài)。

　　9)設(shè)備恢復(fù)供電后，設(shè)備責任人與維修負責人應(yīng)確認所有設(shè)備設(shè)施運行正常后方能離開現(xiàn)場。

　　4.4.3倒閘操作規(guī)范：

　　1)倒閘操作由兩人進行，一人監(jiān)護，另一人操作。

　　2)操作前，應(yīng)在操作

　　3)

　　4.4.4配電設(shè)備檢修方法：

　　1)停電操作：

　　先停止負載，再停止變壓器，從自維開閉站處將自維變電所(自維箱變)電源斷電器沒有自維開閉站或自維箱變的上端從局維開閉站引入，停電前聯(lián)系供電局，高壓輸出柜開關(guān)并做變壓器和低壓部分的保養(yǎng)。

　　2)驗電：用高壓驗電器進行驗電，若無聲音提示則檢查是否線路帶電。

　　3)放電：掛接地線將配電變壓器中儲存的電能放掉(包括：高壓電纜和低壓電纜)，保障維修人員的安全。

　　4)除塵：

　　A.高壓開關(guān)柜內(nèi)部設(shè)備進行除塵，包括電流電壓互感器、母線、負載開關(guān)、絕緣子等。

　　B.對變壓器的器身、郵箱、冷卻裝置、保護裝置、出線裝置進行除塵。

　　C.低壓主二次配電柜、電容柜、配出柜、聯(lián)絡(luò)盤等進行除塵。

　　5)檢查變壓器的油位是否正常：從油表檢查油位，應(yīng)在油表刻度的1/4-3/4以內(nèi)(氣溫高時，油位在上限;氣溫低時，油位在下限)。

　　6)緊固電纜接線端子：對所有的電纜接線端子進行認真檢查，是否存在接線松動現(xiàn)象，用專用工具進行重新緊固。

　　7)變壓器投入運行前的檢查：嚴禁在無保護情況下投入運行，在第一次送電后，運行時間應(yīng)不少于10分鐘，以便現(xiàn)場檢查變壓。

　　A.試驗：對絕緣電阻進行測量。

　　B.外觀檢查：檢查套管完整、高低壓引線完整可靠、兩次內(nèi)的熔絲符合要求，如果高壓側(cè)接地，需要摘掉接地線。

　　C.投入試運行：投入試運行變壓器，有無異常現(xiàn)象，送電后對變壓器及冷卻裝置進行全面檢查及觀察。

　　8)高壓配電裝置投入運行前的檢查：

　　A.檢查高壓指示是否正常。

　　B.檢查操作機構(gòu)的靈活性、聯(lián)鎖機構(gòu)的可靠性、各種器件動作的準確性。

　　C.斷路器、隔離開關(guān)及操作機構(gòu)是否靈活可靠。

　　D.各種指針儀表及二次元件動作的正確性。

　　E.電氣設(shè)備全部合格后，才能投入運行。

　　4.5常見故障及處理措施

篇2：物業(yè)設(shè)備維護工作實務(wù)探討

　　物業(yè)設(shè)備維護工作實務(wù)探討

　　一、物業(yè)設(shè)備管理存在的問題及設(shè)備維護工作的重要性

　　（一）物業(yè)設(shè)備管理存在的問題。

　　眾所周知，與物業(yè)相配套的設(shè)備不僅數(shù)量多、技術(shù)含量高，而且價值也很大，因此，怎樣做好物業(yè)的設(shè)備管理是眾多物業(yè)管理者的工作重點和難點。當前，在物業(yè)設(shè)備管理方面存在著如下兩大問題，給物業(yè)管理帶來了許多實際困難。

　　1、設(shè)備運行環(huán)境問題。

　　當前的現(xiàn)實情況是，物業(yè)設(shè)備運行環(huán)境一般來說是不如人意的，如電梯機房、發(fā)電機房、高壓配電房等在氣候炎熱的季節(jié)里室內(nèi)溫度很高，容易加劇設(shè)備的磨損和導(dǎo)致電氣絕緣性能下降等不良后果；又如安裝在室外的排氣換氣設(shè)備、消防增壓設(shè)備、空調(diào)冷卻設(shè)備等會在長期風吹雨打日曬的條件下氧化銹蝕，加速設(shè)備的陳舊老化；又比如水泵機組、空調(diào)機組、通風供暖機組等許多設(shè)備安裝在潮濕的地下室里，及易受潮腐蝕，使設(shè)備的控制線路、機體外表和固定裝置氧化加劇，提前喪失局部使用功能和甚至整體使用功能，等等。

　　2、設(shè)備管理經(jīng)驗和理論問題。

　　由于我國物業(yè)管理發(fā)展的歷史相對制造業(yè)來說是較短的，因此對物業(yè)設(shè)備的管理、維修等方面的經(jīng)驗不足，相應(yīng)的理論也滯后于物業(yè)管理其他活動的理論，加上物業(yè)行業(yè)與傳統(tǒng)的制造行業(yè)在設(shè)備管理方面存在著眾多的差異，所以，對后者的理論和經(jīng)驗不能完全照搬照套。此外，作為提供專業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，普遍存在設(shè)備管理人員素質(zhì)不高的情況，尤其是設(shè)備維修及管理人員的技術(shù)層次低、專業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、隊伍不穩(wěn)定等現(xiàn)象，使得設(shè)備管理工作效率低，成本高，這已成為物業(yè)管理企業(yè)非常棘手的大難題。

　　（二）設(shè)備維護工作的重要性。

　　由于維護工作可以很好地改善設(shè)備運行環(huán)境，延長設(shè)備的使用壽命，而且維護成本相對于設(shè)備的修理成本要低得多，這些對于設(shè)備甚至對于整個物業(yè)的保值增值來說是十分有益的。

　　1、學(xué)習(xí)和運用設(shè)備維護理論的重要性。

　　對于上述物業(yè)設(shè)備管理的兩大問題，固然有其他眾多的原因，但也與物業(yè)設(shè)備管理理論滯后有密切的關(guān)系。在物業(yè)管理企業(yè)中，許多企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不重視設(shè)備管理，一方面是不知道設(shè)備管理在物業(yè)管理活動中的重要性，另一方面也確實存在缺乏有關(guān)設(shè)備管理、維修等方面的專業(yè)知識的情況，如設(shè)備的日常維護工作到底該做哪些事情，怎樣做才能使設(shè)備維護的好等。因此對于物業(yè)設(shè)備管理者來說，學(xué)習(xí)和運用設(shè)備維護方面的理論知識，總結(jié)設(shè)備維護方面的經(jīng)驗顯得十分重要。

　　2、開展設(shè)備維護工作的重要性。

　　設(shè)備的維護工作，與設(shè)備的檢查工作、設(shè)備的修理工作構(gòu)成設(shè)備維修工作的三大核心內(nèi)容。由于目前許多物業(yè)管理企業(yè)缺乏設(shè)備維護專業(yè)理論的支撐，故在工作中往往難以做好物業(yè)設(shè)備維護工作，從而使設(shè)備提前進入大修期，甚至提前退役和更新，這種現(xiàn)象較普遍。

　　因此，筆者從實踐經(jīng)驗出發(fā)，在下文中提出對物業(yè)設(shè)備維護理論的初步研究，就有關(guān)物業(yè)設(shè)備的維護的概念、特點、對象、內(nèi)涵、范圍及內(nèi)容、維護與檢查、修理和保養(yǎng)的區(qū)別等方面進行探討，供有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員參考。

　　二、物業(yè)設(shè)備維護概述

　　（一）設(shè)備維護的基本概念、特點和對象

　　1、設(shè)備維護的基本概念。本文所謂的設(shè)備維護，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，維持和保護與房屋建筑物相配套的設(shè)備、設(shè)施的規(guī)定功能和規(guī)定狀態(tài)的技術(shù)措施及其活動。

　　2、設(shè)備維護的特點。設(shè)備維護工作具有如下特點：

　　（1）經(jīng)常性。設(shè)備維護屬日常性工作，是物業(yè)管理企業(yè)時常進行的活動；

　　（2）維持性。設(shè)備維護主要作用是維持物業(yè)設(shè)備的功能和狀態(tài)，而不是評價或恢復(fù)；

　　（3）保護性。設(shè)備維護具有保護物業(yè)設(shè)備，使其損耗盡可能地輕微和緩慢。

　　3、設(shè)備維護的對象。設(shè)備維護的客觀對象是物業(yè)設(shè)備及其相關(guān)的環(huán)境等，而設(shè)備維護的實質(zhì)對象是物業(yè)設(shè)備的功能和狀態(tài)，這是正確理解設(shè)備維護的一個基本要點。因此，對物業(yè)設(shè)備進行維護，首先應(yīng)了解維護對象的功能和狀態(tài)，通過對設(shè)備的維護，以期達到設(shè)備具有正常的功能和狀態(tài)；其次，物業(yè)設(shè)備功能和狀態(tài)并不是維護者人為的想象出來的，而是設(shè)備的設(shè)計、制造以及設(shè)備在建筑物中配套規(guī)劃等活動的綜合體現(xiàn)。

　　（二）規(guī)定功能的內(nèi)涵。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)前期，建設(shè)單位和規(guī)劃設(shè)計部門就要根據(jù)市場需求，確定物業(yè)設(shè)備應(yīng)具有的基本功能和特殊功能。這些功能，既應(yīng)滿足人們對物業(yè)的各種需求，同時也應(yīng)符合國家有關(guān)的政策、法規(guī)和規(guī)范。

　　1、設(shè)備的基本功能。它包括物業(yè)設(shè)備與方便、舒適、安全等有關(guān)的功能，如垂直交通、供電配電、給水排水、防范監(jiān)控、消防安全等。

　　2、設(shè)備的特殊功能。它是根據(jù)特別要求所應(yīng)具備的使用功能，如寫字樓、高檔公寓、別墅等應(yīng)具的特殊通訊功能，如衛(wèi)星通訊、局域網(wǎng)、廣域網(wǎng)、信息自動交換等功能；物業(yè)管理自動化功能，如自動遠程抄表、點屏查詢等；以及其它特殊服務(wù)功能等。

　　3、物業(yè)設(shè)備的功能應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)定。如對普通房屋來說，物業(yè)的消防功能應(yīng)符合GBJ16《建筑設(shè)備防火規(guī)范》，高層民用建筑還應(yīng)符合GBJ45《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》；物業(yè)的防雷功能應(yīng)符合《防雷減災(zāi)管理辦法》和GB5007《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》；物業(yè)的給水排水功能要符合《給水排水標準規(guī)范》等等。

　　（三）規(guī)定狀態(tài)的內(nèi)涵。

　　根據(jù)物業(yè)設(shè)備功能和技術(shù)規(guī)范來規(guī)定物業(yè)設(shè)備狀態(tài)，且這種狀態(tài)是可用具體的技術(shù)特征、性能指標來描述或評價的。人們可將這些規(guī)定狀態(tài)與實際狀態(tài)做比較，并根據(jù)兩者的偏離是否在規(guī)定范圍，從而判斷物業(yè)設(shè)備是否處于正常狀態(tài)或受控狀態(tài)。

　　1、設(shè)備的一般規(guī)定狀態(tài)通過如下不同的指標來表示：

　　（1）額定指標。如供電設(shè)備的輸出功率、頻率、電流和電壓等；水泵的揚程和流量等；電梯的運行速度、載重等；

　　（2）實際指標。如配電設(shè)備的功率因素，三相電流平衡；水泵的水頭損失；電梯的舒適感、平層精度等；

　　（3）控制指標。如設(shè)備運行時的震動、噪聲、溫升等。

　　2、外部因素對設(shè)備規(guī)定狀態(tài)的影響。值得指出的是，外部因素直接影響物業(yè)設(shè)備的規(guī)定狀態(tài)，因此，本文也將改善外部因素納入維護措施之中。

　　三、設(shè)備維護的范圍和內(nèi)容

　　（一）認識維護范圍和內(nèi)容的要點。

　　對于設(shè)備維護范圍和維護內(nèi)容應(yīng)有一個較為全面的認識和理解，這對于有效開展物業(yè)設(shè)備維護工作來說是必要的。一般來說，應(yīng)注意下列要點：

　　1、設(shè)備維護的范圍是指維護對象的空間，設(shè)備維護的內(nèi)容是指具體采取的技術(shù)措施或維護項目。

　　2、設(shè)備維護的范圍和內(nèi)容與物業(yè)類型有關(guān)。不同類型的物業(yè)其維護的范圍和內(nèi)容是有差異的，不能一概而論，應(yīng)視具體情況來確定維護的范圍和內(nèi)容。

　　3、合理確定設(shè)備維護的范圍和內(nèi)容是非常重要的。盡管設(shè)備維護的范圍和內(nèi)容較為復(fù)雜，但合理的使用、正確的操作是對物業(yè)設(shè)備最好的維護，也是最為經(jīng)濟的。

　　4、除上述設(shè)備維護內(nèi)容外，還應(yīng)根據(jù)物業(yè)設(shè)備的實際情況和設(shè)備運行規(guī)律，增補相應(yīng)的維護措施。

　　（二）設(shè)備維護的范圍和內(nèi)容。

　　設(shè)備維護在設(shè)備管理中是一種積極的保護性措施。科學(xué)合理地進行設(shè)備的維護工作，也應(yīng)根據(jù)實際情況確定設(shè)備維護的范圍和內(nèi)容。在物業(yè)管理中，通常可采取下列措施使設(shè)備持續(xù)保持完好功能和正常狀態(tài)。

　　1、降溫。一般出現(xiàn)下列情況時應(yīng)采取降溫措施：

　　（1）當設(shè)備運行產(chǎn)生的溫升過高將會損壞設(shè)備時。功率較大的電力拖動設(shè)備就是如此，溫升太高，超過電氣絕緣性能限度，極易引發(fā)線圈匝間短路。

　　（2）當設(shè)備的周圍環(huán)境溫度超過其運行條件時，設(shè)備就容易出現(xiàn)故障。例如某些由微機控制的電梯，其環(huán)境溫度一般應(yīng)低于40℃，因此要調(diào)節(jié)機房溫度以免氣溫太高使控制信號出錯導(dǎo)致電梯運行不正常。通常可采取開窗、通風換氣、對設(shè)備直接吹風、利用空調(diào)機等降溫措施。

　　（3）對下列設(shè)備要重點維護：電梯曳引機組、中央空調(diào)冷水機組、消防自動報警中心設(shè)備、發(fā)電機組、計算機中心等。

　　2、除濕（潮）。

　　（1）空間濕度大將引起設(shè)備的氧化腐蝕，降低使用壽命，引發(fā)電氣短路，造成設(shè)備故障，這在南方地區(qū)是尤為明顯。除濕就是對設(shè)備運行環(huán)境進行干燥，使設(shè)備在規(guī)定濕度條件下運行的一種維護措施。通常可采取開窗、通風、阻斷潮濕來源（如及時抽出地面、集水坑里的積水等）、采用除濕機等措施。

　　（2）設(shè)備會因受潮而引起控制信號線路板、電路、接插件等局部節(jié)點處氧化腐蝕，這將導(dǎo)致設(shè)備工作時好時壞，不穩(wěn)定，檢查和修理非常困難。維護措施除上述以外，還可以在一些重要部位涂抹油脂，如接插件可涂一些導(dǎo)電油脂，對有絕緣要求的線路板，則可在表面或局部表面涂抹絕緣性能較好的油脂。

　　對下列設(shè)備或機房要重點維護：電梯、消防自動報警裝置、高壓電力設(shè)備、安裝在地下室的設(shè)備，停車場設(shè)備、其他安裝在有水房間里的設(shè)備等。

　　3、防銹。設(shè)備在露天或潮濕的環(huán)境條件下極易氧化腐蝕，因此需要采取防銹措施來保護設(shè)備。防銹就是對設(shè)備表面（如機身外殼等）和重要的外露部位涂防護材料的措施，一般可直接采取涂防銹漆、涂抹油脂等措施，可間接采取隔離濕源，通風干燥等措施。

　　此項工作范圍較廣，故應(yīng)視實際情況對重要設(shè)備、重點部位做好此項維護工作。

　　4、防曬。事實證明陽光對設(shè)備的破壞作用是存在的，它將引起設(shè)備表層氧化、油漆脫落、陳舊變色、加劇溫升等不良后果。因此，需要進行避免陽光直接照射設(shè)備的防護性措施，如搭蓬、掛簾、設(shè)置防曬設(shè)施等。

　　對下列設(shè)備要重點維護：安裝在屋頂上消防設(shè)備、給水增壓設(shè)備、通風設(shè)備、燃氣供氣設(shè)備、安全防范設(shè)備或裝置等。

　　5、防雨（水）。雨水作用在設(shè)備上后，不僅會使設(shè)備的電氣絕緣性能下降，引起電氣短路故障，也能使金屬表面氧化銹蝕，加速設(shè)備磨損。因此，對安裝在露天或易受雨水濺浸的室內(nèi)設(shè)備，要采取防止雨水直接落著、浸泡、濺濕的保護性措施，如設(shè)置門窗、搭建防雨蓬、設(shè)立防護欄、隔離板、排水溝等，臨時的也可采取遮蓋防水布等措施。

　　對一些安裝在室外或易受雨水濺浸的室內(nèi)重要設(shè)備和設(shè)施，根據(jù)實際工作要求進行此項維護工作。

　　6、保溫。一些設(shè)備是需要保溫的，如采暖設(shè)備、北方地區(qū)的室外給水設(shè)備等，主要目的是減少能量損耗或保護設(shè)備免遭破壞。因此，對需要保持一定環(huán)境溫度的特殊設(shè)備或設(shè)備某些部位采取保溫措施。一般可采取包扎保溫材料，對設(shè)備周圍環(huán)境加溫的措施。

　　對下列設(shè)備或機房要重點維護：安裝于室外的生活給水設(shè)備、供暖管網(wǎng)、蒸汽或熱水等熱媒循環(huán)管網(wǎng)等。

　　7、防震。某些設(shè)備是需要采取防震措施的，如含有微機的設(shè)備、高精度測量儀器儀表等。對于需防震的設(shè)備，一般均應(yīng)按隨機技術(shù)文件規(guī)定要求進行防震，也可采取開鑿防震溝、設(shè)置緩沖材料或裝置、有效減少震源或降低震級的措施。

　　對下列設(shè)備或機房要重點維護：安全監(jiān)控設(shè)備、計算機設(shè)備、頻繁且斷續(xù)動作的動力設(shè)備等。

　　8、穩(wěn)壓。電源電壓的波動對用電設(shè)備的影響是明顯的。當電壓波動的幅度超過規(guī)定值時，就會引起電氣控制系統(tǒng)的紊亂，導(dǎo)致設(shè)備故障。如電梯、消防及智能化設(shè)備等，當電壓波動太大時，就會引發(fā)信號失真、控制失靈等現(xiàn)象。因此，對那些有電源電壓波動幅度要求的設(shè)備應(yīng)采取穩(wěn)壓保護措施，如設(shè)置電力穩(wěn)壓器。

　　對下列設(shè)備要重點維護：電梯、消防設(shè)備、計算機設(shè)備等。

　　9、除塵。空中的塵埃容易在電氣設(shè)備中積淀，在受潮時會引起漏電、爬電現(xiàn)象，嚴重的會導(dǎo)致電氣短路等不良后果。另外，塵埃也很容易使設(shè)備表面陳舊。因此，要采取措施防塵和除塵，如采取吸塵器除塵、設(shè)置隔離裝置防止塵埃進入設(shè)備等措施。

　　對于大多數(shù)設(shè)備來說，都有必要對重要部位進行此項維護工作。

　　10、防小動物。實踐表明，小動物像老鼠、小鳥等會造成設(shè)備的損壞或故障。老鼠經(jīng)常會竄入電氣設(shè)備中啃咬電纜、塑料外套等引起電氣線路絕緣保護失效，或進入電氣柜內(nèi)，尤其是高壓電氣設(shè)備中引發(fā)短路、電器燒毀等；小鳥會在風機吸風口、通氣口、室外電氣柜等處做窠，引起設(shè)備故障。因此，對重要線纜應(yīng)采用套金屬管加以保護，或采取在吸風口、通氣口等開放處安置金屬網(wǎng)、在供電和配電房內(nèi)查堵老鼠洞、設(shè)置其他防護設(shè)施防止小動物進入設(shè)備房或設(shè)備中的措施。

　　對下列設(shè)備或機房要重點維護：電梯設(shè)備、電氣設(shè)備、消防自動報警及聯(lián)動設(shè)備、其他用電設(shè)備的重要部位、露天的通風換氣設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備的冷卻塔等。

　　11、防盜防破壞。這是為保護設(shè)備免遭人為盜竊和損壞的防范性措施。一般采取固定設(shè)備、設(shè)置防護設(shè)施、對重要設(shè)備安裝防盜報警裝置等措施。

　　對于安裝于室外的重要設(shè)備和裝置，如消防栓、通訊設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)交換機、自動灑水機，及其他人工不易直接監(jiān)視管理的設(shè)備和裝置。

　　四、設(shè)備維護與設(shè)備維修其他要素及設(shè)備保養(yǎng)的區(qū)別

　　當前，人們對設(shè)備維護與設(shè)備保養(yǎng)還存在著較模糊的認識，從而使這兩類有著不同重點的工作混淆一起，從而直接導(dǎo)致對設(shè)備維護工作的不重視現(xiàn)象出現(xiàn)，這對設(shè)備管理的整體效果來說是十分不利的。

　　1、對設(shè)備進行維護是一類技術(shù)措施和技術(shù)活動，其目的是排除設(shè)備及設(shè)備本身以外的因素對設(shè)備的損壞，防止外界因素對設(shè)備使用壽命的不利影響，保持設(shè)備正常運行狀態(tài)和條件。

　　2、設(shè)備維護有別于對設(shè)備所進行的檢查和修理，后者主要是對設(shè)備本身的功能和狀態(tài)所進行評定、恢復(fù)的一類技術(shù)措施和技術(shù)活動。也不同于設(shè)備的保養(yǎng)，盡管保養(yǎng)過程中有時會做一些維護工作，但重心還在設(shè)備本身上，而維護的重心主要還是在于減少或避免來自設(shè)備以外的因素對設(shè)備的不利影響。

　　3、一些物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理人員，對設(shè)備維護與設(shè)備保養(yǎng)的不能區(qū)別，從而使有關(guān)設(shè)備維修的計劃制訂、人員分工職責上不甚合理，因此，科學(xué)地認識和區(qū)分維護和保養(yǎng)也是非常必要的。

　　盡管物業(yè)設(shè)備的維護與保養(yǎng)都具有預(yù)防性，但還是有區(qū)別的。其主要區(qū)別歸納如下：

　　（1）時間不同。維護是經(jīng)常性的；但是除日常保養(yǎng)外，還有周期性計劃保養(yǎng)，因此，保養(yǎng)既有經(jīng)常性，也還有定期性。

　　（2）內(nèi)容不同。維護是維持和保護物業(yè)設(shè)備規(guī)定的功能和狀態(tài)，基本上不含對物業(yè)設(shè)備的修理；而保養(yǎng)是根據(jù)不同級別的要求，有的不含修理，而有的是包含修理的。

　　（3）范疇不同，維護是小概念，保養(yǎng)是大概念。事實上，保養(yǎng)是在預(yù)防維修制度下的維修活動，而維修是包含維護的，因此，維護是保養(yǎng)活動的一部分。但兩者又不能等同混淆，這主要是為了更好地專業(yè)分工，提高維修效率。

　　（4）對象不同。維護一般是以設(shè)備以及設(shè)備本身以外的環(huán)境、工作條件、情況、現(xiàn)象為工作對象；而保養(yǎng)通常主要是以設(shè)備為直接對象。

　　（5）占用工時不同。維護工作通常是不占用設(shè)備工時的，而一些保養(yǎng)工作是要占用設(shè)備工時的。

　　綜上所述，對物業(yè)設(shè)備的維護內(nèi)容較多，維護工作意義重要，因此，物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員應(yīng)該加以重視，并在實踐中不斷地總結(jié)經(jīng)驗和充實，大家共同努力，使物業(yè)設(shè)備維護工作有一個長足的進展，設(shè)備管理理論水平不斷地提高，以適應(yīng)不斷進步發(fā)展的物業(yè)管理活動的要求。

　　參考文獻

　　1、（德）阿道夫·呂策爾著，張友誠譯設(shè)備維修北京：中國宇航出版社，20**

　　2、中國機械工程學(xué)會設(shè)備維修分會編著設(shè)備工程名詞術(shù)語北京：中國經(jīng)濟出版社，1999

　　本文在《住宅與房地產(chǎn)/物業(yè)管理》雜志20**年第三期發(fā)表

篇3：物業(yè)設(shè)備維修、維護、保養(yǎng)基礎(chǔ)知識

　　物業(yè)設(shè)備維修、維護、保養(yǎng)基礎(chǔ)知識

　　一、物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)備、設(shè)施構(gòu)成(十大類)

　　物業(yè)管理中常見的設(shè)備、附屬設(shè)施，主要有：

　　供電設(shè)備

　　給排水設(shè)備

　　消防設(shè)備

　　電梯設(shè)備

　　空調(diào)暖通設(shè)備

　　電訊設(shè)備

　　安防設(shè)備

　　樓宇智能控制設(shè)備

　　加工維修工具設(shè)備

　　房屋本體及其附屬設(shè)施

　　常見的附屬設(shè)施，主要有：

　　道路、綠地、停車場庫、照明路燈、給水設(shè)施、井、化糞池、垃圾箱(房)等。

　　二、物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)備管理意義：

　　1、設(shè)備、設(shè)施管理是一項極為重要的基礎(chǔ)管理工作。

　　2、有利于完善物業(yè)使用功能和實現(xiàn)物業(yè)保值增值。

　　3、有利于推動物業(yè)管理，反映出物業(yè)管理公司的管理水平及企業(yè)形象。

　　三、物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)備管理服務(wù)意識

　　四、設(shè)備運行維護管理的分類(檢修等級)

　　1、 日檢：________________

　　2、 月檢：________________

　　3、 季(半年)檢：__________

　　4、 年檢：________________

　　5、 大修：________________

　　五、設(shè)備管理的運作方式：

　　房屋設(shè)備、設(shè)施管理主要包括：

　　1、專業(yè)技術(shù)管理和組織管理

　　2、設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容：

　　基礎(chǔ)資料、設(shè)備運行、設(shè)備維修、設(shè)備能源、文明安全

　　3、備技術(shù)資料的統(tǒng)計分析

　　4、管理制度的建立：

　　六、設(shè)備設(shè)施的維護要求

　　對人員要求：

　　三嚴：嚴查、嚴管、嚴控

　　四會：會操作、會保養(yǎng)、會維修、會記錄

　　對設(shè)備環(huán)境要求：

　　三干凈：設(shè)備干凈、機房干凈、工作場所干凈

　　對設(shè)備要求：

　　四不漏：不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油

　　五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好

　　七、設(shè)備設(shè)施的預(yù)防性管理

　　了解設(shè)備故障的規(guī)律：

　　減少設(shè)備的故障率：重保養(yǎng)方式，通過高密度保養(yǎng)，延長設(shè)備的低故障穩(wěn)定運行時間，減少高額的大修費用支出。

　　八、節(jié)能管理

　　技術(shù)節(jié)能：通過對設(shè)備的了解、技術(shù)改造、引入先進節(jié)能技術(shù)等

　　管理節(jié)能：通過了解設(shè)備的運行規(guī)律，通過管理手段達到節(jié)能效果。

　　九、設(shè)備的前期介入主要考慮的方面：

　　1、設(shè)計方面的要求：從物業(yè)管理對物業(yè)功能、維護角度考慮及時要求地產(chǎn)修正設(shè)計。

　　2、施工管理的要求：從業(yè)主使用功能出發(fā)修正缺陷。

　　3、竣工驗收階段：圖紙資料的準確性、資料齊全、設(shè)備功能符合設(shè)計要求。

　　十、設(shè)備突發(fā)事件的處理。

　　1、設(shè)備方面的突發(fā)事件有哪些：

　　2、設(shè)備突發(fā)事件處理流程

　　3、處理設(shè)備的突發(fā)事件應(yīng)注意的幾個方面

　　遇事不慌(特別是在顧客面前)

　　迅速，有條不紊處理。

　　正確評估事件等級，避免事態(tài)的擴大化

　　要對事件原因進行認真的分析。確保分析數(shù)據(jù)的可靠性

　　注意回避風險。

　　十一、討論設(shè)備管理中運行維護、預(yù)防、突發(fā)事件處理、技術(shù)檔案管理之間關(guān)系。