1目的

　　為規范水泵維護保養程序，特制定本規程。

　　2適用范圍

　　適用于公司管轄范圍內水泵(包括生活水泵、消防水泵及集水坑潛水泵)及其相關設施的維護保養。

　　3職責

　　3.1給排水維修工負責水泵的維護保養。

　　3.2值班鍋爐工或電梯工負責晚間協助對水泵房設備運轉情況的巡查。

　　3.3維修中心負責制訂、組織實施水泵及其相關設施的維修保養計劃，并適時組織檢查。

　　4操作規程

　　4.1日常巡查

　　4.1.1維修工每日上午和下午對水泵房做兩次巡查。每日晚由值班鍋爐電梯工進行一次巡查，并在“泵房設備運轉情況登記”表上予以記錄。

　　4.1.2巡查內容及方法

　　巡查內容及方法包括：

　　a) 檢查生活水池和消防水池水位是否正常，水池自動注水裝置是否正常(檢查方法：實地觀察);

　　b) 檢查各閥門的開關位置是否正常，閥門是否處于正常位置(檢查方法：看與標識是否相符，如不相符，則應在調整前報經維修班長確認);

　　c) 檢查各閥門管路有無漏水現象，壓力表讀數是否正常(檢查方法：觀察，高區壓力在 公斤以上，低區壓力在 公斤以上);

　　d) 檢查水泵有無異常振動及異常響聲(檢查方法：觀察、手摸或用長柄旋鑿接聽;無強烈震動或強烈摩擦聲);

　　e) 檢查機械密封是否滴漏水，排除不正常的漏水現象(檢查方法：軸封漏水不超過20滴/分，且不呈連線狀滴落于地面);

　　f) 檢查電氣控制柜和變頻器的工作情況(檢查方法：觀察指示燈是否與實際情況相符);

　　g) 每周在生活水泵運行泵和備用泵之間做一次輪換;

　　h) 檢查泵房的清潔衛生情況，每周清掃泵房一次(如有污漬用強力清潔劑去除)。

　　4.2生活水泵每月進行一次一級保養

　　一級保養的內容如下：

　　4.2.1檢查軸封漏水情況(檢查方法：軸封漏水不超過20滴/分，且不呈連線狀滴落于地面)。

　　4.2.2電動機運行正常無雜音，機身溫度不超過75℃(檢查方法：觀察，用溫感器或用手模電動機外表不發燙)。

　　4.2.3檢查儀表工作情況(檢查方法：觀察)。

　　4.2.4檢查電氣柜信號燈(檢查方法：觀察是否與實際情況相符)。

　　4.2.5對電機接線頭進行緊固和安全包扎。

　　4.2.6檢查電氣柜接觸器，緊固接線頭線柱螺釘。

　　4.2.7整理電氣柜內電線標識;做柜內外清潔(清潔方法：柜內用吸塵器或毛刷清塵，柜外用干抹布擦拭)。

　　4.2.8檢查閥門并添加潤滑油，確保閥門開啟靈活，關閉緊密，無漏水。

　　4.2.9轉動平時不用的閥門，開啟備用泵。

　　4.2.10外部清潔,并緊固所有螺栓、螺母。

　　4.3生活水泵除包括一級保養的內容外每年進行一次二級保養

　　二級保養的內容包括：

　　4.3.1檢查水泵的密封環磨損情況，必要時進行更換或修理(檢查方法：打開后觀察)。

　　4.3.2更換密封填料、檢查所有軸承的轉動情況，用溫感器測溫，溫度不超過75℃、更換軸承潤滑油。

　　4.3.3檢查聯軸器與軸的磨損情況，必要時更換軸承或軸。

　　4.3.4檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況，泵殼及機座涂防銹漆，如蝕穿或缺損則進行更換。

　　4.3.5檢查壓力表是否正常，對電機做年度檢修保養

　　操作方法如下：

　　a) 打開電機機殼;

　　b) 軸承以及轉動部位添加潤滑油;

　　c) 檢查電機電線繞組，有無過載痕跡。如有燒焦、熔化現象則送專業單位重新繞線;

　　d) 電機接線頭進行緊固，并用絕緣膠布進行安全包扎;

　　e) 檢查電動機電容是否已變形、膨脹或開裂，如是則應更換同型號規格的電容;

　　f) 檢查外部油漆質量如銹蝕面超過整體的10%則整體油漆一次，如銹蝕面在整體的10%以下則對銹蝕處除銹處理后涂防銹漆、面漆。

　　4.4消防水泵每季度進行一次一級保養并做試運行，保養內容與生活水泵相同。以上保養工作均在“水泵保養項目表”中予以記錄。

　　4.5集水坑潛水泵每年3、4月份進行一次保養

　　保養內容包括：

　　4.5.1進行自動/手動模式的切換(操作方法：將自動模式切換到手動模式，啟動潛水泵10-30秒后，再回復到自動模式;在啟動潛水泵時順帶檢查壓力表是否正常，指針在啟動后是否轉動)。

　　4.5.2清理控制柜，具體要求參見“配電箱、配電柜”的保養要求。

　　4.5.3打開集水坑蓋板，檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況，泵殼及機座涂防銹漆，泵葉、泵殼如腐蝕嚴重，有缺損現象則予以更換。

　　4.5.4檢查浮子是否正常(檢查方法：觀察其是否漂浮在水面上，手拉浮子能否轉動，超過臨界點后在自動模式下的潛水泵能否啟動)。

　　4.5.5檢查外部油漆質量，如銹蝕面超過整體的10%則整體油漆一次，如銹蝕面在整體的10%以下則對銹蝕處除銹處理后涂防銹漆、面漆。

　　4.5.6集水坑蓋板涂防銹漆兩道。

　　5記錄

　　水泵保養項目表

　　泵房設備運轉情況登記表

篇2：消防濕式報警閥維護保養規程

　　消防濕式報警閥維護保養規程

　　1．0目的

　　維持設備的正常，有效監控中心消防噴淋系統的狀態；

　　2．0適用范圍

　　適用于z客戶服務中心

　　3．0管理職責

　　3.1工作負責人:工程主管；

　　3.2相關崗位維修人員具體實施設備的維護保養；

　　4．0定義

　　無

　　5．0規程

　　5.1清除濕式報警閥、排水閥、放水閥、及管道上所有雜質并刷油漆；

　　5.2檢查各閥門開閉是否靈活有無漏水；配件是否齊全；

　　5.3檢查壓力表、壓力開關動作是否靈活；玻璃及防護罩是否完好；

　　5.4濕式報警閥標志是否清楚；

　　5.5檢查過濾器有無堵塞、水力警鈴內葉輪是否靈活；

　　5.6過濾器前及排水管的閥門是否開啟；

　　5.7打開放水閥放水一分鐘試驗水力警鈴是否鳴動；

　　5.8檢查壓力開關是否動作（壓力開關動作以后水泵有無啟動）；

　　5.9水泵啟動后檢查壓力表指示是否正常；

　　6．0附則

　　按照程序定期實施保養檢修計劃，根據實際情況進行測試；

　　7．0支持性文件

篇3：物業設備維修、維護、保養基礎知識

　　物業設備維修、維護、保養基礎知識

　　一、物業管理服務的設備、設施構成(十大類)

　　物業管理中常見的設備、附屬設施，主要有：

　　供電設備

　　給排水設備

　　消防設備

　　電梯設備

　　空調暖通設備

　　電訊設備

　　安防設備

　　樓宇智能控制設備

　　加工維修工具設備

　　房屋本體及其附屬設施

　　常見的附屬設施，主要有：

　　道路、綠地、停車場庫、照明路燈、給水設施、井、化糞池、垃圾箱(房)等。

　　二、物業管理服務的設備管理意義：

　　1、設備、設施管理是一項極為重要的基礎管理工作。

　　2、有利于完善物業使用功能和實現物業保值增值。

　　3、有利于推動物業管理，反映出物業管理公司的管理水平及企業形象。

　　三、物業管理服務的設備管理服務意識

　　四、設備運行維護管理的分類(檢修等級)

　　1、 日檢：________________

　　2、 月檢：________________

　　3、 季(半年)檢：__________

　　4、 年檢：________________

　　5、 大修：________________

　　五、設備管理的運作方式：

　　房屋設備、設施管理主要包括：

　　1、專業技術管理和組織管理

　　2、設備設施管理的內容：

　　基礎資料、設備運行、設備維修、設備能源、文明安全

　　3、備技術資料的統計分析

　　4、管理制度的建立：

　　六、設備設施的維護要求

　　對人員要求：

　　三嚴：嚴查、嚴管、嚴控

　　四會：會操作、會保養、會維修、會記錄

　　對設備環境要求：

　　三干凈：設備干凈、機房干凈、工作場所干凈

　　對設備要求：

　　四不漏：不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油

　　五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好

　　七、設備設施的預防性管理

　　了解設備故障的規律：

　　減少設備的故障率：重保養方式，通過高密度保養，延長設備的低故障穩定運行時間，減少高額的大修費用支出。

　　八、節能管理

　　技術節能：通過對設備的了解、技術改造、引入先進節能技術等

　　管理節能：通過了解設備的運行規律，通過管理手段達到節能效果。

　　九、設備的前期介入主要考慮的方面：

　　1、設計方面的要求：從物業管理對物業功能、維護角度考慮及時要求地產修正設計。

　　2、施工管理的要求：從業主使用功能出發修正缺陷。

　　3、竣工驗收階段：圖紙資料的準確性、資料齊全、設備功能符合設計要求。

　　十、設備突發事件的處理。

　　1、設備方面的突發事件有哪些：

　　2、設備突發事件處理流程

　　3、處理設備的突發事件應注意的幾個方面

　　遇事不慌(特別是在顧客面前)

　　迅速，有條不紊處理。

　　正確評估事件等級，避免事態的擴大化

　　要對事件原因進行認真的分析。確保分析數據的可靠性

　　注意回避風險。

　　十一、討論設備管理中運行維護、預防、突發事件處理、技術檔案管理之間關系。