業(yè)主入住管理方案
入伙的重點(diǎn)是明確與項(xiàng)目公司營銷部、管理處等各部分的接口、分工與配合，以保證整個(gè)入伙過程的順利實(shí)施。物業(yè)管理圈。入伙方案包括時(shí)間、地點(diǎn)、人員、分工與培訓(xùn)、相關(guān)資料、入伙流程、入伙儀式、現(xiàn)場布置、統(tǒng)一說辭等內(nèi)容。
一、入住準(zhǔn)備
(一) 根據(jù)小區(qū)管理需要，編寫《業(yè)主手冊》、《裝飾裝修協(xié)議書》、《安全責(zé)任書》、《停車場管理協(xié)議書》及業(yè)主入住時(shí)需要填寫的《業(yè)主基本情況登記表》、《居住人口情況登記表》等表格。
(二)為了使業(yè)主能夠明明白白消費(fèi)，清楚了解物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、工作方式及物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成等情況，我們將《物業(yè)費(fèi)公示表》、《服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《入住流程圖》、《裝修流程圖》、《有償服務(wù)項(xiàng)目表》等制成展板在入住辦理現(xiàn)場進(jìn)行公示。
(三)為每一位業(yè)主建立了一份空白的業(yè)主檔案。對與業(yè)主相關(guān)的資料隨時(shí)存檔，保證從業(yè)主入住之日起詳細(xì)了解業(yè)主情況，為給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)創(chuàng)造必要的條件。
(四)由保潔公司集中人力對房屋進(jìn)行清掃。在入住時(shí)，保證每樓配備2名保潔人員隨時(shí)對樓內(nèi)進(jìn)行清掃保潔。
(五)工程方面：抓緊配合、督促施工維保單位對需整改項(xiàng)目進(jìn)行維修。加緊系統(tǒng)調(diào)試，確保業(yè)主入住時(shí)系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行。
二、人員準(zhǔn)備
計(jì)劃分為4個(gè)組為業(yè)主辦理入住手續(xù)：
(一) 財(cái)務(wù)收款組：2人。
(二) 文件簽署、物品發(fā)放組：8人。
(三) 驗(yàn)房組：10人。
(四) 安全保衛(wèi)組：40人。
三、入住現(xiàn)場準(zhǔn)備
辦理現(xiàn)場設(shè)在現(xiàn)物業(yè)管理處辦公室，另外為辦理入住業(yè)主提供業(yè)主休息區(qū)。為了營造熱烈、喜慶的氣氛，對小區(qū)及入住現(xiàn)場進(jìn)行環(huán)境布置：
(一)外部環(huán)境布置：在車輛入口門懸掛條幅，在小區(qū)圍欄及小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)插彩旗，營造熱烈氣氛。
(二)在入口處顯要標(biāo)明入住現(xiàn)場的地址和辦理時(shí)間。
(三)在入口到辦理現(xiàn)場沿途的拐彎處設(shè)置明顯的導(dǎo)向路牌，使業(yè)主能夠輕松到達(dá)入住現(xiàn)場。
(四)室內(nèi)環(huán)境布置：在室內(nèi)擺放花籃、盆景等，裝點(diǎn)美化環(huán)境，給業(yè)主以隆重、喜慶的感覺。
四、業(yè)主接待的準(zhǔn)備
(一)保安員引導(dǎo)服務(wù)：在各關(guān)鍵位置安排保安員引導(dǎo)業(yè)主，為業(yè)主進(jìn)入小區(qū)、行車、停車直至入住現(xiàn)場提供全程引導(dǎo)服務(wù)，使業(yè)主從進(jìn)入小區(qū)時(shí)就享受到我們的熱情服務(wù)。
(二) 在入住現(xiàn)場門口安排迎賓員，做到一個(gè)迎賓員接待一位業(yè)主，全程陪同業(yè)主辦理手續(xù)，避免業(yè)主在現(xiàn)場由于不熟悉辦理程序而造成的混亂。
(三)為避免辦理入住時(shí)出現(xiàn)業(yè)主較多排隊(duì)造成的混亂，影響業(yè)主情緒。將會議室開辟專門的業(yè)主等待休息區(qū)提供咖啡、茶水、水果等，并安排專人接待業(yè)主，解答業(yè)主提出的各種問題。
(四)在辦理進(jìn)程中，為了避免一些特殊業(yè)主提出某些不合理要求干擾正常入住手續(xù)辦理，將安排專門的房間作為談判區(qū)，與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，解決問題，防止干擾其他業(yè)主。
五、入住辦理流程
(一)物業(yè)費(fèi)結(jié)算：業(yè)主憑《房屋交割通知單》交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
(二)簽署文件：業(yè)主填寫《業(yè)主情況登記表》、《居住人口登記表》，收照片、身份證復(fù)印件。簽訂《安全責(zé)任書》、《停車管理協(xié)議書》。
(三)物品發(fā)放：發(fā)放《業(yè)主手冊》、戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備使用說明材料。發(fā)放鑰匙。
(四)房屋驗(yàn)收：由工程人員陪同業(yè)主驗(yàn)房，填寫《房屋驗(yàn)收表》，由業(yè)主簽字認(rèn)可。對驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目由維保單位與業(yè)主確定修復(fù)時(shí)間。業(yè)主如需委托鑰匙，要填寫《鑰匙委托書》。
六、入住后，在業(yè)主裝修前后，為使業(yè)主能夠享受高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，我們準(zhǔn)備為業(yè)主提供一系列的溫馨服務(wù)
(一)在施工前，協(xié)同業(yè)主與裝修公司三方做好排水管通水試驗(yàn)，提醒業(yè)主督促裝修公司做好下水管密封，避免施工過程中下水管堵塞，物業(yè)公司實(shí)施例行裝修現(xiàn)場巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正并告知業(yè)主。
(二) 在裝修過程中，禁止裝修工人在戶內(nèi)起火做飯給業(yè)主房屋帶來不安全隱患。
(三) 為了減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，使業(yè)主能夠享受輕松、愜意的生活，在業(yè)主裝修結(jié)束后，協(xié)助業(yè)主尋找專業(yè)的家政公司提供有償開荒保潔服務(wù)，主要包括門窗玻璃清潔、地面清潔、瓷磚墻面清潔、廚具潔具清潔等。同時(shí)還將為業(yè)主低價(jià)提供如地板打蠟、地毯清洗等有償服務(wù)。
篇2：物業(yè)知識教材：業(yè)主入住管理
物業(yè)知識教材：業(yè)主入住管理
一、業(yè)主(住戶)入住前籌備工作
竣工驗(yàn)收時(shí)間是在樓宇入住前一至三個(gè)月進(jìn)行的，接著是住戶入往時(shí)間。
(一)附典型的業(yè)主入住籌備時(shí)間表
1.竣工驗(yàn)收前三個(gè)月，公司任命管理處主任，房管員2人(收款1人)到位，組成管理處新的籌建班子；其他人員根據(jù)工作進(jìn)展需要，采取分步到位的辦法，業(yè)主(住戶)入住時(shí)，管理處各類人員必須全部到位。
2.管理處各類人員可按以下程序和時(shí)間到位，但應(yīng)根據(jù)小區(qū)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整(以下人員名額按建筑面積5萬平方米的住宅小區(qū)擬定)：
A.入住前三個(gè)月，任命管理處主任，房管員2人(收款1人)到位，投入入住前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；
B.竣工驗(yàn)收前二個(gè)月，大廈消防中心值班人員3人(機(jī)電1人，給排水1人，電梯1人)進(jìn)入現(xiàn)場，與機(jī)電維修工程部人員一起，參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，掌握大廈設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程；
C.竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，電工2人，給排水1人，進(jìn)入現(xiàn)場，熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備等，參加竣工驗(yàn)收，配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改工作。
D.竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，部分保安人員到位，上崗培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對所接受的物業(yè)守衛(wèi)工作；
E.入住前一個(gè)月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公；
F.入住前一個(gè)月，炊事員到位，食堂開餐；
G.入住前半個(gè)月，衛(wèi)生人員到位，開始對區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進(jìn)行清潔工作；
H.入住前半個(gè)月，全部保安人員配齊上崗
I.入住前半個(gè)月，維修班組成立，人員配齊到位；
(二)入住工作方案制訂
管理處成立后，管理處主任負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)管理部編寫的《物業(yè)管理方案》，編寫管理處入住工作方案，入住工作方案的內(nèi)容包括以下內(nèi)容：
1.核實(shí)《物業(yè)管理方案》中擬定的管理處人員配備情況；
2.根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況和《物業(yè)管理方案》中對小區(qū)管理的要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，擬定小區(qū)入住后在加強(qiáng)治安、車輛管理、垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)意見或整改措施，如下所示：
(1)治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄；增設(shè)報(bào)警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗；
(2)車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志；封閉小區(qū)由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出或二進(jìn)二出等；增設(shè)自行車棚；加固架空層車庫；
(3)垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運(yùn)站等
(4)樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)
3.擬定管理辦公用房和員工宿舍的裝修方案；
4.根據(jù)《物業(yè)管理方案》的開辦采購計(jì)劃，擬定分步購置計(jì)劃；
5.制定入住流程；
6.印刷入住表格；
(三)協(xié)調(diào)工作
1.與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。
2.代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。
3.與學(xué)校、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告。
二、業(yè)主、使用權(quán)人入住
業(yè)主、使用權(quán)人的入住是物業(yè)銷售或租賃工作完成后，物業(yè)公司面臨的又一項(xiàng)具體工作。物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)自己對物業(yè)的了解和熟悉的情況，擬定合理的入住程序，使業(yè)主、使用權(quán)人方便入住。并配合業(yè)主及使用權(quán)人對物業(yè)狀況進(jìn)行驗(yàn)收。此外，為了清楚地界定業(yè)主與物業(yè)公司的權(quán)利、責(zé)任與義務(wù)，使業(yè)主、使用權(quán)人更好地遵守物業(yè)管理的規(guī)范，還須認(rèn)真推敲和制定物業(yè)管理合同與物業(yè)管理公約。從而建立物業(yè)公司與業(yè)主、使用權(quán)人的新型關(guān)系，使各方面形成“合力”，推動小區(qū)或樓宇的物業(yè)管理水平。
(一)業(yè)主、使用權(quán)人入住的程序
業(yè)主及使用權(quán)人的入住，有些房地產(chǎn)公司習(xí)慣地稱之為“入伙”。它是指業(yè)主或使用權(quán)人根據(jù)購買或承租物業(yè)的契約規(guī)定，在交付各項(xiàng)費(fèi)用和款項(xiàng)后，領(lǐng)取鑰匙、向購買或承租的物業(yè)遷入或進(jìn)駐。它是業(yè)主產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)人使用權(quán)的行使與體現(xiàn)。作為物業(yè)管理公司應(yīng)創(chuàng)造條件，為業(yè)主及使用權(quán)人的順利入住提供方便。業(yè)主及使用權(quán)人入住的程序包括以下幾個(gè)環(huán)節(jié)。
1.向業(yè)主或使用權(quán)人發(fā)放“入伙通知書”及“入伙手續(xù)書”
“入伙通知”應(yīng)包括：入伙時(shí)間、入伙須知、收樓須知等，并分別約定日期，分批地請業(yè)主或使用權(quán)人帶齊有關(guān)證件和費(fèi)用，到指定地點(diǎn)辦理入住手續(xù)。“入伙手續(xù)”包括進(jìn)駐之前需要提供的資格審查文件；需繳納的費(fèi)用和相關(guān)款項(xiàng)；需要簽署的相關(guān)文件領(lǐng)取鑰匙等。
2.業(yè)主、使用權(quán)人驗(yàn)樓，并最終取得認(rèn)可
驗(yàn)樓是業(yè)主或使用權(quán)人的一項(xiàng)基本權(quán)利，也是其入住的秘要程序。物業(yè)管理公司應(yīng)派專人接待地向業(yè)主或使用權(quán)人介紹物業(yè)。業(yè)主或使用權(quán)人最終取得認(rèn)可，才補(bǔ)交購置物業(yè)或承租物業(yè)的余(欠)款，再進(jìn)行下一步程序。
3.簽定“物業(yè)管理合同”和“物業(yè)管理公約”
簽約之前應(yīng)給業(yè)主或使用權(quán)人一定的時(shí)間，讓其細(xì)細(xì)閱讀和認(rèn)真推敲物業(yè)管理合同及物業(yè)管理公約的各項(xiàng)條款。經(jīng)充分考慮在不存在疑義的情況下繳納各項(xiàng)管理費(fèi)用。
4.組織搬遷入住
在業(yè)主或使用權(quán)人辦理完各項(xiàng)入住手續(xù)后，物業(yè)管理公司幫助其聯(lián)系專門的搬家公司或自行組織力量幫助業(yè)主及使用權(quán)人搬遷入住，為其盡可能提供各種方便。
5.進(jìn)行裝修管理
由業(yè)主或使用權(quán)人提出書面申請，按照報(bào)批程序進(jìn)行申報(bào)，物業(yè)公司經(jīng)審核同意后，業(yè)主或使用權(quán)人方可進(jìn)行物業(yè)的裝修或二次裝修。但裝修過程中仍需執(zhí)行建設(shè)部統(tǒng)一的裝修管理要求及業(yè)主或使用權(quán)人與物業(yè)管理簽定的“物業(yè)管理合同”及“物業(yè)管理公約”中的約定。
(二)業(yè)主、使用權(quán)人入住的有關(guān)手續(xù)、文件
1.入伙通知書
入伙通知書應(yīng)直接寄往業(yè)主或使用權(quán)人處，須載明下列事項(xiàng)：①入伙時(shí)間；②前來辦理入伙手續(xù)的時(shí)間和地點(diǎn)；③辦理入伙時(shí)應(yīng)攜帶的證件和款項(xiàng)等。
入伙通知書示例
入伙通知書
女士/先生：
您好!我們熱忱歡迎您入住××公寓!
您所認(rèn)購的××公寓區(qū)棟單元室，經(jīng)建設(shè)單位，施工單位及市有關(guān)部門的聯(lián)合驗(yàn)收合格，現(xiàn)已交付使用準(zhǔn)予入住。現(xiàn)將有關(guān)情況通知如下：
(一)請您按入伙通知書、收樓須知等辦理入住手續(xù)，辦理地點(diǎn)在樓室。屆時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單位將到現(xiàn)場集中辦公。
(二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦好入伙手續(xù)，請您按規(guī)定時(shí)間前來辦理各項(xiàng)手續(xù)。各樓各層次辦理入伙手續(xù)的時(shí)間表(略)。閣下如屆時(shí)不能前來辦理入伙手續(xù)，請您及時(shí)與我公司聯(lián)系，落實(shí)補(bǔ)辦的辦法。
聯(lián)系電話：
特此通知
××房地產(chǎn)工發(fā)公司
××物業(yè)管理公司
年月日
2.入伙手續(xù)書
應(yīng)與“入伙通知書”一并寄往業(yè)主或使用權(quán)人處，講明入住本物業(yè)段辦理的手續(xù)及先后順序，使業(yè)主或使用權(quán)人清晰、明了，有所準(zhǔn)備。
入伙手續(xù)示例：
入伙手續(xù)書
女士/先生：
您認(rèn)購的區(qū)棟單元室樓宇，現(xiàn)已交付使用具備入住條件。請仔細(xì)閱讀收樓須知，按下列順序辦理入住手續(xù)：
1.在房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部付清樓款，與銷售部驗(yàn)樓，簽署驗(yàn)樓文件。
蓋章：簽字
2.在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部進(jìn)行入伙資格審查，審查合格出具證明。
蓋章：簽字
3.在物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部交付各項(xiàng)入伙費(fèi)用，結(jié)清手續(xù)、出具證明。
蓋章：簽字
4.在物業(yè)管理公司管理處簽定物業(yè)管理公約，領(lǐng)取和查驗(yàn)鑰匙，辦理完畢，簽具證明。
蓋章：簽字
××房地產(chǎn)開發(fā)公司
××物業(yè)管理公司
年月日
3.收樓須知
收樓是業(yè)主或使用權(quán)人經(jīng)對物業(yè)的驗(yàn)收、認(rèn)可，并繳納各項(xiàng)購樓余(欠)款、租金和管理費(fèi)之后，接收樓房(單元、樓盤)的活動。它是物業(yè)出售和出租環(huán)節(jié)的結(jié)束和物業(yè)管理環(huán)節(jié)的正式開始。作為物業(yè)管理公司，應(yīng)在收樓須知中載明業(yè)主或使用權(quán)人在辦理入住手續(xù)過程中須注意的事項(xiàng)及應(yīng)攜帶的各種有效證件、合同文書及款項(xiàng)，避免客戶的遺漏和往返及由此造成的不便。
作為業(yè)主或使用權(quán)人，應(yīng)仔細(xì)閱讀收樓須知，遇有不明事項(xiàng)及時(shí)向在場的工作人員詢問。
收樓須知示例：
收樓須知
歡迎閣下成為××公寓的新業(yè)主：
我公司愿為您提供良好的管理服務(wù)，現(xiàn)介紹有關(guān)收樓事項(xiàng)和程序，避免您在收樓時(shí)發(fā)生遺漏而引致不便。
1.業(yè)主在接到入伙通知書起1個(gè)月內(nèi)，到本公司辦理產(chǎn)權(quán)登記和入伙手續(xù)。逾期辦理者每逾期一天應(yīng)繳納人民幣元；超過半年不辦理登記手續(xù)的房產(chǎn)，由房產(chǎn)管理單位代管；超過三年不辦理登記手續(xù)，視為無主房產(chǎn)，交由有關(guān)部門依法處理。
2.收樓時(shí)請認(rèn)真查驗(yàn)室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修等是否損壞或未盡妥善。如有投訴，請?jiān)谑諛菚r(shí)書面告知管理處。管理處將代表業(yè)主利益就提出的投訴與發(fā)展商及施工單位進(jìn)行交涉、協(xié)商解決。
3.根據(jù)本公寓的承建合同，保修期為1年，保修期間，如因工程質(zhì)量所致故障，施工單位將為業(yè)主免費(fèi)維修。如因業(yè)主使用不當(dāng)，則由業(yè)主自行支付費(fèi)用。
4.業(yè)主有權(quán)對您的住宅進(jìn)行裝修和維修，但應(yīng)保證絕對不影響樓宇結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。裝修、維修前，業(yè)主須向管理處提出書面申請，獲準(zhǔn)后方可進(jìn)行，并按規(guī)定由裝修、承修者向管理處繳納一定的裝修管理費(fèi)。
5.辦理各項(xiàng)入伙手續(xù)的程序詳見“入伙手續(xù)書”。
××房動產(chǎn)開發(fā)公司
××物業(yè)管理公司
年月日
(三)物業(yè)公司迎接業(yè)主、使用權(quán)人入住要進(jìn)行的工作
1.物業(yè)公司自身應(yīng)先期進(jìn)駐，熟悉物業(yè)，了解情況
具備條件的物業(yè)公司可通過物業(yè)的前期介入，來熟悉物業(yè)的各方面情況；而沒能在前期開發(fā)階段介入的物業(yè)管理公司則必須在業(yè)主、使用權(quán)人入住之前的一段時(shí)間進(jìn)駐物業(yè)內(nèi)，唯此才能熟悉本物業(yè)、了解相關(guān)的情況，為工作的銜接和協(xié)調(diào)做好準(zhǔn)備。在這方面切忌物業(yè)公司與業(yè)主同時(shí)進(jìn)駐物業(yè)，業(yè)主不清楚的物業(yè)公司也不清楚，業(yè)主不熟悉的物業(yè)公司也不熟悉。必須有個(gè)“提前量”，才能在熟悉情況的基礎(chǔ)上做好服務(wù)，使業(yè)主及使用權(quán)人滿意。
2.準(zhǔn)備、推敲和制定相應(yīng)的入住手續(xù)
入住的手續(xù)既關(guān)系到業(yè)主、使用權(quán)人的入住是否便捷、順利，又關(guān)系到物業(yè)公司、發(fā)展商及業(yè)主或使用權(quán)人的權(quán)利、責(zé)任與義務(wù)。因此，物業(yè)公司要仔細(xì)地推敲，作出明確的規(guī)定。對某些問題不準(zhǔn)時(shí)可向有關(guān)法律及財(cái)務(wù)方面的專家進(jìn)行咨詢，盡量避免各種手續(xù)、文件的含混和歧義。
3.做好相應(yīng)的組織協(xié)調(diào)工作，體現(xiàn)效率、規(guī)范和周到熱情
一般地說，接納業(yè)主、使用權(quán)人入住的整個(gè)過程，最能體現(xiàn)物業(yè)管理公司的組織水平、管理效率和服務(wù)質(zhì)量。因這一過程要面對多戶。有通知、接待、辦理手續(xù)、現(xiàn)場實(shí)地考察、簽署有關(guān)文件、繳納相關(guān)款項(xiàng)甚至聯(lián)系搬家公司等諸多環(huán)節(jié)的工作，哪個(gè)環(huán)節(jié)工作不力或缺乏協(xié)調(diào)都會給業(yè)主或使用權(quán)人帶來不便，哪個(gè)環(huán)節(jié)上出現(xiàn)態(tài)度生硬、冷漠、不負(fù)責(zé)任等都會給業(yè)主或使用權(quán)人帶來不快。因此，物業(yè)公司應(yīng)在此之前進(jìn)行充分的動員，在過程中不斷進(jìn)行協(xié)調(diào)減少差錯(cuò)和脫節(jié)，并有專門的人員巡查各個(gè)環(huán)節(jié)的服務(wù)。把所有的麻煩和不便留給物業(yè)公司自己，把更多的方便留給業(yè)主和使用權(quán)人。
(四)搬遷入伙
在完成以上程序之后，住戶才能簽領(lǐng)鑰匙，準(zhǔn)備搬遷。在用戶搬遷過程中，物業(yè)管理公司應(yīng)做如下的工作：
1.協(xié)助用戶搬遷
物業(yè)管理公司一般可以通過兩種方式協(xié)助用戶搬遷。
(1)代請搬遷公司。
(2)提供搬遷服務(wù)。
2.維持搬遷秩序
在用戶搬遷過程中，應(yīng)盡量避免由于時(shí)間集中而造成的混亂，對搬運(yùn)車輛應(yīng)有專人指揮出入停放，以避免交通事故及損壞花草公物的事件發(fā)生。
3.收取搬遷押金
在發(fā)放入住通知時(shí)，物業(yè)管理公司一般都會向用戶收取搬遷押金。如果搬遷過程中發(fā)生損害公物的事件，則視情況扣除部分或全部押金，如果未發(fā)生事故、押金應(yīng)如數(shù)退還。
三、業(yè)主、使用權(quán)人對物業(yè)的驗(yàn)收
(一)對物業(yè)的驗(yàn)收是業(yè)主、使用權(quán)人的權(quán)利
對任何一位業(yè)主，置下一處房產(chǎn)往往是一生中重要的“長期投資”，要傾大半生的積蓄、甚至還要向銀行機(jī)構(gòu)或親朋借貸部分資金才能湊齊。因而，業(yè)主一旦置下物業(yè)，便具有受法律保護(hù)的種種權(quán)益。為了使自己的權(quán)益不受欺詐與損害，業(yè)主在入住前甚至在辦理最后一筆購房款繳納事宜之前，就有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司(銷售部)或物業(yè)管理公司的人員帶其到現(xiàn)場，查驗(yàn)所購物業(yè)的狀況。這是業(yè)主的一項(xiàng)基本權(quán)力，也是業(yè)主或使用權(quán)人進(jìn)入物業(yè)前的一項(xiàng)程序。這個(gè)程序?qū)I(yè)主是不可少的。有了這個(gè)程序，便可在很大程度上減少甚至避免房地產(chǎn)開發(fā)公司及物業(yè)管理公司在銷售或租賃環(huán)節(jié)上實(shí)行“黑箱操作”，及對業(yè)主的欺詐以及對業(yè)主其它方面權(quán)益的損害和踐踏。
通過現(xiàn)場查驗(yàn)，業(yè)主可直接了解所購置的物業(yè)的狀況，發(fā)現(xiàn)問題或瑕疵，請銷售人員或有關(guān)人員當(dāng)場作出解釋或說明，不能得到清楚和滿意答復(fù)的，業(yè)主可拒絕在后面的手續(xù)和文件上簽字及其余款項(xiàng)的交付。要求開發(fā)商或施工單位根據(jù)購房合同及施工圖紙規(guī)定的技術(shù)指標(biāo)，重新進(jìn)行局部返修，直至達(dá)到圖紙、合同的要求為止。因此，有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主在感到自己對物業(yè)的狀況和技術(shù)指標(biāo)把握不準(zhǔn)時(shí)，往往請一些房地產(chǎn)或建筑、裝飾方面的專業(yè)人員來一道查驗(yàn)，幫自己把關(guān)。
而作為物業(yè)公司，在接待業(yè)主現(xiàn)場查驗(yàn)物業(yè)時(shí)，要仔細(xì)地和業(yè)主介紹物業(yè)的全部情況，及物業(yè)與合同條款、與施工圖的對照之處，解釋業(yè)主提出的問題。對不能說清或即刻答復(fù)的問題做好記錄，請公司的相關(guān)業(yè)務(wù)人員對業(yè)主進(jìn)行答復(fù)。對物業(yè)確實(shí)存在問題的，要及時(shí)向發(fā)展商及施工單位反饋，并組織必要的返修直至業(yè)主滿意。
(二)業(yè)主、使用權(quán)人對物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收的參照系
1.對比圖紙和技術(shù)規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收
如圖紙標(biāo)明的使用面積、墻體厚度、建筑材料；室內(nèi)凈高、內(nèi)部格局、閡窗尺寸及材料；各種管線的分布、走向；各設(shè)備、設(shè)施的落位情況；各面積、結(jié)構(gòu)及設(shè)備設(shè)施的幾何誤差等。通常上述內(nèi)容有較強(qiáng)的專業(yè)色彩，業(yè)主如不清楚圖紙的情況，可請有關(guān)專業(yè)人員幫自己把關(guān)。
2.對比銷售(承租)合同及物業(yè)管理合同來進(jìn)行驗(yàn)收
如物業(yè)坐落的位置(要有相對固定的坐標(biāo)，不能用10分鐘車程等含混概念)；物業(yè)開發(fā)、出售、(出租)的手續(xù)即“五證”是否俱全；物業(yè)的面積(房屋面積與分?jǐn)偯娣e，分?jǐn)偯娣e是否按建設(shè)部統(tǒng)一規(guī)定)及誤差(小于合同面積的誤差應(yīng)控制在一定的范圍內(nèi)，否則是對業(yè)主經(jīng)濟(jì)權(quán)益的侵犯；大于合同面積的誤差在一定范圍內(nèi)業(yè)主不須再繳房款，而應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)；超過合同面積一定范圍內(nèi)，則發(fā)展商有“強(qiáng)賣”之嫌，業(yè)主也有權(quán)拒付或雙方協(xié)商按較低的價(jià)格水準(zhǔn)補(bǔ)齊多出的差價(jià))；此外，還包括物業(yè)的結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分隔，物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的產(chǎn)地(如衛(wèi)生潔具是進(jìn)口的還是國產(chǎn)的，是“美標(biāo)”還是“TOTO”)、規(guī)格(型號)、檔次；裝修的用料與施工等。
(三)住戶對物業(yè)的驗(yàn)收
住戶在遷入所選擇的物業(yè)之前，應(yīng)對其房屋質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收。此時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)有專人受理住戶對房屋質(zhì)量提出的問題，如確屬物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收時(shí)的疏漏，則應(yīng)立即通知施工單位予以解決。住戶對物業(yè)的檢驗(yàn)應(yīng)特別仔細(xì)，盡量把問題都解決在入住之前。一般從以下幾個(gè)方面檢查：
1.給排水系列。包括水管、水龍頭是否完好，沒有漏水和銹蝕的情況，下水道是否有建筑垃圾堵塞，抽水馬桶、地漏、浴缸的排水是否通暢、有無泛水現(xiàn)象等。
2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全；門窗是否密實(shí)、貼合，開閉是否靈活；門鎖是否啟閉靈活、合用，門的開關(guān)能否自如；玻璃是否有防水密封等。
3.供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質(zhì)量問題，開關(guān)所控是否是火線，電表的流量大小是否能滿足安裝空調(diào)及微波爐等大功率家用電器的要求(北京市已將住戶電表的容量由原來的5A增至20A，應(yīng)檢查本樓宇是否執(zhí)行新的標(biāo)準(zhǔn))。
4.地面、屋頂及地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，是否裂縫、滲水；次磚、地磚和墻磚貼面的平整、間隙、虛實(shí)(聽敲擊聲)等。
5.公共設(shè)施及其它。查驗(yàn)水表、電表、煤氣表(天然氣表)是否都是從“0”開始或僅有少量試電、試水、試氣所經(jīng)過流量和數(shù)值(一般為0.*或0.0*)，對超出數(shù)值過大的用戶有權(quán)要求物業(yè)公司重新?lián)Q表。此外，還需查驗(yàn)垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗、電話電線、天線、信箱等。對高層建筑除檢查電梯的運(yùn)行外，還要檢查步行樓梯的延時(shí)觸摸照明系統(tǒng)是否能正常使用等。
此外，驗(yàn)收實(shí)踐中還發(fā)現(xiàn)有的施工單位人員素質(zhì)較低，在施工中即在住戶的衛(wèi)生間如廁等。此種情況，物業(yè)公司應(yīng)通過接管和提前進(jìn)入，將這類缺憾“找補(bǔ)”回來，不要讓業(yè)主或使用權(quán)人留下遺憾。
篇3：物業(yè)知識培訓(xùn)：業(yè)主入住前籌備工作
物業(yè)知識培訓(xùn)：業(yè)主入住前籌備工作
注：
1) 竣工驗(yàn)收時(shí)間：在樓宇入住前一至三個(gè)月進(jìn)行；
2) 入住時(shí)間：住戶入住時(shí)間；
1. 0建全管理處：
1) 竣工驗(yàn)收前三個(gè)月，公司任命管理處主任，房管員2人(收款1人)到位，組成管理處新的籌建班子；其他人員根據(jù)工作進(jìn)展需要，彩取分步到位的辦法，業(yè)主(住戶)入住時(shí)，管理處各類人員必須仔部到位。
2) 管理各類人員可按以下程序和時(shí)間到位，但應(yīng)根據(jù)小區(qū)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整(以下人員名額按建筑面積5萬平方米的住宅小區(qū)擬定)：
A. 入住前三個(gè)月，任命管理處主任，房管員2人(收款1人)到位，投入入住前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；
B. 竣工驗(yàn)收前二個(gè)月，大廈消防中心值班人員3人(機(jī)電1人，給排水1人，電梯1人)現(xiàn)場，與機(jī)電安裝維修工程部人員起，參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，掌握大廈設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程；
C. 竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，電工2人，給排水1人，進(jìn)入現(xiàn)場，熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備等，參加竣工驗(yàn)收，配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改工作。
D. 竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，部分保安人員到位，上崗培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對所接受的物業(yè)守衛(wèi)工作；
E. 入住前一個(gè)月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公；
F. 入住前一個(gè)月，炊事員到位，食堂開餐；
G. 入住前半個(gè)月，衛(wèi)生人員到位，開始對區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進(jìn)行清潔工作；
H. 入住前半個(gè)月，全部保安人員配齊上崗；
I. 入住前半個(gè)月，維修班組成立，人員配齊到位；
2. 0入住工作方案：
1) 編寫：
管理處成立后，管理處主任負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)管理部編寫的《物業(yè)管理方案》，編寫管理處入住工作方案，入住工作方案的內(nèi)容包括以下內(nèi)容：
A.核實(shí)《物業(yè)管理方案》中擬定的管理處人員配備情況；
B.根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況和《物業(yè)管理方案》中對小區(qū)管理的要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，擬定小區(qū)入住后在加強(qiáng)治安、車輛管理、垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)意見或整改措施，如下所示：
*治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄；增設(shè)報(bào)警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗；
*車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志；封閉小區(qū)由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出或二進(jìn)二出等；增設(shè)自行車棚；加固架空層車庫；
*垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池(屋)垃圾清運(yùn)站等；
*樓道燈：改成節(jié)能燈(如：溫感、聲控或觸摸式等)；
C.擬定管理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案；
D.根據(jù)《物業(yè)管理方案》的開辦采購計(jì)劃，擬定分步購置計(jì)劃；
E.制定入住流程；
F.其他；
2) 報(bào)批：
以質(zhì)量手冊中“文件和資料的控制”和程序文件的“文件和資料的控制程序”的規(guī)定進(jìn)行；
3.0準(zhǔn)備入住資料：
1) 根據(jù)公司原有的格式和小區(qū)的實(shí)際情況編寫和印刷《住戶手冊》、《業(yè)主公約》、《防火公約》。
*注：《業(yè)主公約》按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》應(yīng)在入住率達(dá)60%時(shí)，由業(yè)主委員會討論制定，管理公司為了加強(qiáng)管理，與住戶相互制約，制定臨時(shí)規(guī)定，當(dāng)入住達(dá)到60%時(shí)，再按業(yè)主委員會制定的《業(yè)主公約》執(zhí)行。
2)印刷市政府頒布的《深圳市住宅裝修管理規(guī)定》，并結(jié)合實(shí)際情況編寫和印刷《住宅(大廈)室內(nèi)裝修管理規(guī)定》、《住宅區(qū)(大廈)商場裝修管理規(guī)定》和《臨時(shí)用電管理規(guī)定》。
3) 印刷安裝空調(diào)管理規(guī)定(附空調(diào)安裝平面示意圖)和空調(diào)架的式樣圖。
4) 印刷“辦理入住手續(xù)須知”，內(nèi)容要求寫明管理處辦公地，業(yè)主應(yīng)帶的證件，并附簡明扼要的入住程序流程說明圖等。
5) 印刷其他規(guī)定：如防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定(附草樣平面示意一圖)等。
6) 印刷入住表格：
4.0協(xié)調(diào)工作：
1) 與供電局、自來水公司、石油液化氣甕和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后水、電、氣等的供應(yīng)。
2) 代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。
3) 與學(xué)校、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告。
5.0通知入住：
通過登報(bào)或寄發(fā)通知書的形式，提前一個(gè)月向業(yè)主發(fā)出入住通知。寄發(fā)通知應(yīng)包括以下資料：
1) 入住通知書
2) 辦理入住手續(xù)須知
3) 收費(fèi)項(xiàng)目一覽表
6.0入住時(shí)的環(huán)境布置：
1) 區(qū)內(nèi)環(huán)境：
A. 入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡迎您喬遷×××大廈(村)”等，插彩旗，營造熱烈的氣氛。
B. 插指路牌，由入口處到管理處，指路牌標(biāo)明“管理處→”字樣，采用紅底黑字或紅底黃字等。
C. 入口處標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時(shí)間。
2) 管理處辦公環(huán)境：
A. 掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受。
B. 張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到“一條龍服務(wù)”程序，各窗口標(biāo)識清楚，一目了然。
C. 管理人員著裝整潔，精神飽滿。
D. 辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。