小區(qū)（大廈）業(yè)主入住管理制度

　　1、目的

　　規(guī)范業(yè)主入住管理工作，確保業(yè)主順利入住。

　　2、適用范圍

　　適用于業(yè)主入住的管理工作。

　　3、辦理入住的前提條件

　　小區(qū)（大廈）已經(jīng)通過接管驗(yàn)收，達(dá)到入住條件。

　　4、接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)如下。

　　4.1房屋無重大質(zhì)量問題。

　　4.2工程遺留問題基本得到解決。

　　4.2.1工程資料已經(jīng)齊備；

　　4.2.2業(yè)主檔案資料已經(jīng)移交完畢，產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作已經(jīng)結(jié)束；

　　4.2.3達(dá)到入住的條件，具體條件包括以下幾點(diǎn)。

　　4.2.3.1小區(qū)實(shí)現(xiàn)通路、通水、通電、通氣、通信、通郵、排水、排污等基本使用功能，可以滿足日常生活所需；

　　4.2.3.2配套設(shè)施基本齊備，建成并能夠使用；

　　4.2.3.3客戶服務(wù)部有固定的辦公場所并開始辦公；

　　4.2.3.4物業(yè)管理公司已經(jīng)同委托方簽訂《物業(yè)管理委托合同》。

　　5、入住準(zhǔn)備工作

　　5.1入住資料準(zhǔn)備。

　　5.1.1根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況編寫和印制《業(yè)主公約》、《住戶手冊》、《服務(wù)指南》、《消防安全責(zé)任書》、《入住通知書》；

　　5.1.2《入住通知書》的內(nèi)容要求寫明物業(yè)公司辦公地點(diǎn)、業(yè)主辦理入住手續(xù)時應(yīng)帶的資料、證件及交納的費(fèi)用明細(xì)，并附簡明扼要的入住流程等。

　　5.1.3印刷以下各類入住表格：

　　5.1.3.1《〈業(yè)主證〉領(lǐng)用登記表》；

　　5.1.3.2《住宅使用說明書》；

　　5.1.3.3《住宅質(zhì)量保證書》；

　　5.1.3.4《鑰匙領(lǐng)用登記表》；

　　5.1.3.5開發(fā)商提供的《入住驗(yàn)房表》；

　　5.1.3.6《業(yè)主家庭情況登記表》；

　　5.1.3.7《入住登記表》。

　　5.2設(shè)計(jì)辦理入住手續(xù)流程圖

　　5.2.1入住時的環(huán)境布置：涉及服務(wù)標(biāo)識區(qū)別的按《服務(wù)標(biāo)識管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》有關(guān)規(guī)定辦理。

　　5.2.2區(qū)內(nèi)環(huán)境

　　5.2.2.1入口處掛歡迎橫幅，插彩旗，營造熱烈的氣氛；

　　5.2.2.2插指路牌，由入口處到客戶服務(wù)部沿途插指路牌，指路牌標(biāo)明"**物業(yè)管理中心"字樣；

　　5.2.2.3入口處標(biāo)明客戶服務(wù)部辦公地址和辦公時間。

　　5.2.3客戶服務(wù)部辦公環(huán)境

　　5.2.3.1掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感覺；

　　5.2.3.2張貼醒目的"辦理入住手續(xù)流程圖"，辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到"一條龍服務(wù)"，各窗口標(biāo)識清楚，一目了然；

　　5.2.3.3管理人員著裝整潔，精神飽滿；

　　5.2.3.4辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。

　　5.3發(fā)出入住通知

　　5.2.1物業(yè)管理中心依據(jù)議定的入住時間，向業(yè)主發(fā)出入住通知，內(nèi)容包括：

　　5.2.2《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》；

　　5.2.3《致廣大業(yè)主的慰問信》。

　　5.4收到入住通知

　　業(yè)主收到入住通知后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到客戶服務(wù)部辦理入住手續(xù)。如果在規(guī)定截止期限到來的前3天內(nèi)，業(yè)主尚未辦理入住手續(xù)的，物業(yè)管理中心內(nèi)勤應(yīng)再次發(fā)函或致電通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來辦理入住手續(xù)；超過規(guī)定期限未辦理入住手續(xù)的，內(nèi)勤應(yīng)將情況向經(jīng)理匯報(bào)決定是否再次催辦。

　　5.5《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》

　　5.6《購房合同》原件和復(fù)印件各一份。

　　5.7業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復(fù)印件各一份，小一寸彩照每人兩張。

　　5.8單位購房的尚須帶齊營業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件各一份。

　　5.9委托他人辦理的，須帶業(yè)主委托書。

　　以上為辦理入住所需

　　6、入住手續(xù)辦理

　　6.1驗(yàn)證

　　內(nèi)勤在業(yè)主前來辦理入住手續(xù)時，應(yīng)首先對以下證件進(jìn)行檢查：

　　6.1.1《購房合同》原件；

　　6.1.2業(yè)主的身份證原件；

　　6.1.3單位購房的還須檢查其單位營業(yè)執(zhí)照副本；

　　6.1.4委托他人辦理的，還須檢查業(yè)主的委托書；

　　6.1.5檢查無誤后，客戶服務(wù)專員將《購房合同》原件、業(yè)主及家庭成員的身份證原件、單位營業(yè)執(zhí)照副本返還業(yè)主，證件復(fù)印件及業(yè)主委托書存入業(yè)主檔案；

　　6.1.6將業(yè)主提供的照片一張貼在《業(yè)主家庭情況登記表》內(nèi)，另一張為業(yè)主辦理《業(yè)主證》。

　　6.2交納入住費(fèi)用

　　客戶服務(wù)部指引業(yè)主到財(cái)務(wù)部繳納入住費(fèi)用，財(cái)務(wù)部根據(jù)收款項(xiàng)目開具收款收據(jù)。一般情況下，

文章 入住費(fèi)用包括以下項(xiàng)目。

　　6.2.1有線電視初裝費(fèi)

　　屬代收代繳費(fèi)用，小區(qū)無此配套項(xiàng)目的不予收費(fèi)。

　　6.2.2水電押金

　　實(shí)行抄表到戶的小區(qū)不需收取，未實(shí)行抄表到戶的可適當(dāng)收取。

　　6.2.3裝修保證金

　　業(yè)主可選擇入住時交納或等申請二次裝修時再交納。

　　6.2.4裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)（略）。

　　6.2.5管理費(fèi)

　　以入住之日起計(jì)算當(dāng)月管理費(fèi)。

　　7、驗(yàn)房收樓

　　7.1內(nèi)勤在業(yè)主交完入住費(fèi)用后帶業(yè)主驗(yàn)房，并請業(yè)主將房屋存在的問題填入《業(yè)主入住驗(yàn)房表》中；

　　7.2房屋驗(yàn)收合格的，客戶服務(wù)專員應(yīng)請業(yè)主在《業(yè)主入住驗(yàn)房表》中簽字確認(rèn)；

　　7.3驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問題，業(yè)主要求搬入或二次裝修前維修的，客戶服務(wù)部應(yīng)通知發(fā)展商在一周內(nèi)給予解決，并將整改結(jié)果通知業(yè)主。

　　7.3.1開發(fā)商一周內(nèi)未整改完畢的，應(yīng)將整改情況反饋給業(yè)主，并告之具體再驗(yàn)收時間；

　　7.3.2整改完畢后，由客戶服務(wù)專員通知業(yè)主二次驗(yàn)收，二次驗(yàn)收不合格的，由客戶服務(wù)主管進(jìn)行跟進(jìn)，并依據(jù)物業(yè)管理公司同發(fā)展商簽訂的《物業(yè)管理委托管理合同》中的保修條款要求發(fā)展商盡快解決。

　　7.4發(fā)放鑰匙

　　7.4.1業(yè)主房屋驗(yàn)收無問題或要求在搬入后再行維修的，客戶服務(wù)專員應(yīng)將業(yè)主房屋鑰匙全部交給業(yè)主；

　　7.4.2業(yè)主房屋驗(yàn)收有問題，客戶服務(wù)專員在將鑰匙交給業(yè)主的同時，應(yīng)留下一把大門鑰匙以供維修時用；

　　7.4.3業(yè)主在領(lǐng)取鑰匙時，客戶服務(wù)專員應(yīng)要求業(yè)主在《鑰匙領(lǐng)用表》內(nèi)簽名確認(rèn)。

　　7.5簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書》

　　7.5.1客戶服務(wù)專員將《業(yè)主公約》、《消防安全責(zé)任書》（一式兩份）交給業(yè)主并請業(yè)主詳細(xì)閱讀；

　　7.5.2請業(yè)主簽署《業(yè)主公約》、《消防安全責(zé)任書》；

　　7.5.3客戶服務(wù)專員將簽署后的《業(yè)主公約》、《消防安全責(zé)任書》其中一份存入業(yè)主案，另一份隨其他資料交業(yè)主保存。

　　7.6資料發(fā)放

　　內(nèi)勤將以下資料發(fā)給業(yè)主保存并要求業(yè)主在《資料領(lǐng)取清單》上簽名：

　　7.6.1《住戶手冊》；

　　7.6.2《住戶指南》；

　　7.6.3簽署后的《業(yè)主公約》；

　　7.6.4簽署后的《消防安全責(zé)任書》；

　　7.6.5《住宅使用說明書》；

　　7.6.6《住宅質(zhì)量保證書》。

　　7.7開通水電

　　7.7.1內(nèi)勤應(yīng)邀請業(yè)主一起將水電表讀數(shù)抄錄在《業(yè)主入住驗(yàn)房表》中；

　　7.7.2內(nèi)勤需通知工程管理部開通該業(yè)主房屋的水電。

　　8、相關(guān)表格

　　8.1《業(yè)主家庭情況登記表》；

　　8.2《業(yè)主入住驗(yàn)房表》；

　　8.3《鑰匙領(lǐng)用登記表》；

　　8.4《業(yè)主證領(lǐng)用登記表》。

文章

篇2：物業(yè)知識教材：業(yè)主入住管理

　　物業(yè)知識教材：業(yè)主入住管理

　　一、業(yè)主(住戶)入住前籌備工作

　　竣工驗(yàn)收時間是在樓宇入住前一至三個月進(jìn)行的，接著是住戶入往時間。

　　(一)附典型的業(yè)主入住籌備時間表

　　1.竣工驗(yàn)收前三個月，公司任命管理處主任，房管員2人(收款1人)到位，組成管理處新的籌建班子；其他人員根據(jù)工作進(jìn)展需要，采取分步到位的辦法，業(yè)主(住戶)入住時，管理處各類人員必須全部到位。

　　2.管理處各類人員可按以下程序和時間到位，但應(yīng)根據(jù)小區(qū)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整(以下人員名額按建筑面積5萬平方米的住宅小區(qū)擬定)：

　　A.入住前三個月，任命管理處主任，房管員2人(收款1人)到位，投入入住前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；

　　B.竣工驗(yàn)收前二個月，大廈消防中心值班人員3人(機(jī)電1人，給排水1人，電梯1人)進(jìn)入現(xiàn)場，與機(jī)電維修工程部人員一起，參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，掌握大廈設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程；

　　C.竣工驗(yàn)收前半個月，電工2人，給排水1人，進(jìn)入現(xiàn)場，熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備等，參加竣工驗(yàn)收，配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改工作。

　　D.竣工驗(yàn)收前半個月，部分保安人員到位，上崗培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對所接受的物業(yè)守衛(wèi)工作；

　　E.入住前一個月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公；

　　F.入住前一個月，炊事員到位，食堂開餐；

　　G.入住前半個月，衛(wèi)生人員到位，開始對區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進(jìn)行清潔工作；

　　H.入住前半個月，全部保安人員配齊上崗

　　I.入住前半個月，維修班組成立，人員配齊到位；

　　(二)入住工作方案制訂

　　管理處成立后，管理處主任負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)管理部編寫的《物業(yè)管理方案》，編寫管理處入住工作方案，入住工作方案的內(nèi)容包括以下內(nèi)容：

　　1.核實(shí)《物業(yè)管理方案》中擬定的管理處人員配備情況；

　　2.根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況和《物業(yè)管理方案》中對小區(qū)管理的要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，擬定小區(qū)入住后在加強(qiáng)治安、車輛管理、垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)意見或整改措施，如下所示：

　　(1)治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄；增設(shè)報(bào)警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗；

　　(2)車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志；封閉小區(qū)由多個出入口到一進(jìn)一出或二進(jìn)二出等；增設(shè)自行車棚；加固架空層車庫；

　　(3)垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運(yùn)站等

　　(4)樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)

　　3.擬定管理辦公用房和員工宿舍的裝修方案；

　　4.根據(jù)《物業(yè)管理方案》的開辦采購計(jì)劃，擬定分步購置計(jì)劃；

　　5.制定入住流程；

　　6.印刷入住表格；

　　(三)協(xié)調(diào)工作

　　1.與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。

　　2.代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。

　　3.與學(xué)校、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時公告。

　　二、業(yè)主、使用權(quán)人入住

　　業(yè)主、使用權(quán)人的入住是物業(yè)銷售或租賃工作完成后，物業(yè)公司面臨的又一項(xiàng)具體工作。物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)自己對物業(yè)的了解和熟悉的情況，擬定合理的入住程序，使業(yè)主、使用權(quán)人方便入住。并配合業(yè)主及使用權(quán)人對物業(yè)狀況進(jìn)行驗(yàn)收。此外，為了清楚地界定業(yè)主與物業(yè)公司的權(quán)利、責(zé)任與義務(wù)，使業(yè)主、使用權(quán)人更好地遵守物業(yè)管理的規(guī)范，還須認(rèn)真推敲和制定物業(yè)管理合同與物業(yè)管理公約。從而建立物業(yè)公司與業(yè)主、使用權(quán)人的新型關(guān)系，使各方面形成“合力”，推動小區(qū)或樓宇的物業(yè)管理水平。

　　(一)業(yè)主、使用權(quán)人入住的程序

　　業(yè)主及使用權(quán)人的入住，有些房地產(chǎn)公司習(xí)慣地稱之為“入伙”。它是指業(yè)主或使用權(quán)人根據(jù)購買或承租物業(yè)的契約規(guī)定，在交付各項(xiàng)費(fèi)用和款項(xiàng)后，領(lǐng)取鑰匙、向購買或承租的物業(yè)遷入或進(jìn)駐。它是業(yè)主產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)人使用權(quán)的行使與體現(xiàn)。作為物業(yè)管理公司應(yīng)創(chuàng)造條件，為業(yè)主及使用權(quán)人的順利入住提供方便。業(yè)主及使用權(quán)人入住的程序包括以下幾個環(huán)節(jié)。

　　1.向業(yè)主或使用權(quán)人發(fā)放“入伙通知書”及“入伙手續(xù)書”

　　“入伙通知”應(yīng)包括：入伙時間、入伙須知、收樓須知等，并分別約定日期，分批地請業(yè)主或使用權(quán)人帶齊有關(guān)證件和費(fèi)用，到指定地點(diǎn)辦理入住手續(xù)。“入伙手續(xù)”包括進(jìn)駐之前需要提供的資格審查文件；需繳納的費(fèi)用和相關(guān)款項(xiàng)；需要簽署的相關(guān)文件領(lǐng)取鑰匙等。

　　2.業(yè)主、使用權(quán)人驗(yàn)樓，并最終取得認(rèn)可

　　驗(yàn)樓是業(yè)主或使用權(quán)人的一項(xiàng)基本權(quán)利，也是其入住的秘要程序。物業(yè)管理公司應(yīng)派專人接待地向業(yè)主或使用權(quán)人介紹物業(yè)。業(yè)主或使用權(quán)人最終取得認(rèn)可，才補(bǔ)交購置物業(yè)或承租物業(yè)的余(欠)款，再進(jìn)行下一步程序。

　　3.簽定“物業(yè)管理合同”和“物業(yè)管理公約”

　　簽約之前應(yīng)給業(yè)主或使用權(quán)人一定的時間，讓其細(xì)細(xì)閱讀和認(rèn)真推敲物業(yè)管理合同及物業(yè)管理公約的各項(xiàng)條款。經(jīng)充分考慮在不存在疑義的情況下繳納各項(xiàng)管理費(fèi)用。

　　4.組織搬遷入住

　　在業(yè)主或使用權(quán)人辦理完各項(xiàng)入住手續(xù)后，物業(yè)管理公司幫助其聯(lián)系專門的搬家公司或自行組織力量幫助業(yè)主及使用權(quán)人搬遷入住，為其盡可能提供各種方便。

　　5.進(jìn)行裝修管理

　　由業(yè)主或使用權(quán)人提出書面申請，按照報(bào)批程序進(jìn)行申報(bào)，物業(yè)公司經(jīng)審核同意后，業(yè)主或使用權(quán)人方可進(jìn)行物業(yè)的裝修或二次裝修。但裝修過程中仍需執(zhí)行建設(shè)部統(tǒng)一的裝修管理要求及業(yè)主或使用權(quán)人與物業(yè)管理簽定的“物業(yè)管理合同”及“物業(yè)管理公約”中的約定。

　　(二)業(yè)主、使用權(quán)人入住的有關(guān)手續(xù)、文件

　　1.入伙通知書

　　入伙通知書應(yīng)直接寄往業(yè)主或使用權(quán)人處，須載明下列事項(xiàng)：①入伙時間；②前來辦理入伙手續(xù)的時間和地點(diǎn)；③辦理入伙時應(yīng)攜帶的證件和款項(xiàng)等。

　　入伙通知書示例

　　入伙通知書

　　女士/先生：

　　您好!我們熱忱歡迎您入住××公寓!

　　您所認(rèn)購的××公寓區(qū)棟單元室，經(jīng)建設(shè)單位，施工單位及市有關(guān)部門的聯(lián)合驗(yàn)收合格，現(xiàn)已交付使用準(zhǔn)予入住。現(xiàn)將有關(guān)情況通知如下：

　　(一)請您按入伙通知書、收樓須知等辦理入住手續(xù)，辦理地點(diǎn)在樓室。屆時房地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單位將到現(xiàn)場集中辦公。

　　(二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦好入伙手續(xù)，請您按規(guī)定時間前來辦理各項(xiàng)手續(xù)。各樓各層次辦理入伙手續(xù)的時間表(略)。閣下如屆時不能前來辦理入伙手續(xù)，請您及時與我公司聯(lián)系，落實(shí)補(bǔ)辦的辦法。

　　聯(lián)系電話：

　　特此通知

　　××房地產(chǎn)工發(fā)公司

　　××物業(yè)管理公司

　　年月日

　　2.入伙手續(xù)書

　　應(yīng)與“入伙通知書”一并寄往業(yè)主或使用權(quán)人處，講明入住本物業(yè)段辦理的手續(xù)及先后順序，使業(yè)主或使用權(quán)人清晰、明了，有所準(zhǔn)備。

　　入伙手續(xù)示例：

　　入伙手續(xù)書

　　女士/先生：

　　您認(rèn)購的區(qū)棟單元室樓宇，現(xiàn)已交付使用具備入住條件。請仔細(xì)閱讀收樓須知，按下列順序辦理入住手續(xù)：

　　1.在房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部付清樓款，與銷售部驗(yàn)樓，簽署驗(yàn)樓文件。

　　蓋章：簽字

　　2.在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部進(jìn)行入伙資格審查，審查合格出具證明。

　　蓋章：簽字

　　3.在物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部交付各項(xiàng)入伙費(fèi)用，結(jié)清手續(xù)、出具證明。

　　蓋章：簽字

　　4.在物業(yè)管理公司管理處簽定物業(yè)管理公約，領(lǐng)取和查驗(yàn)鑰匙，辦理完畢，簽具證明。

　　蓋章：簽字

　　××房地產(chǎn)開發(fā)公司

　　××物業(yè)管理公司

　　年月日

　　3.收樓須知

　　收樓是業(yè)主或使用權(quán)人經(jīng)對物業(yè)的驗(yàn)收、認(rèn)可，并繳納各項(xiàng)購樓余(欠)款、租金和管理費(fèi)之后，接收樓房(單元、樓盤)的活動。它是物業(yè)出售和出租環(huán)節(jié)的結(jié)束和物業(yè)管理環(huán)節(jié)的正式開始。作為物業(yè)管理公司，應(yīng)在收樓須知中載明業(yè)主或使用權(quán)人在辦理入住手續(xù)過程中須注意的事項(xiàng)及應(yīng)攜帶的各種有效證件、合同文書及款項(xiàng)，避免客戶的遺漏和往返及由此造成的不便。

　　作為業(yè)主或使用權(quán)人，應(yīng)仔細(xì)閱讀收樓須知，遇有不明事項(xiàng)及時向在場的工作人員詢問。

　　收樓須知示例：

　　收樓須知

　　歡迎閣下成為××公寓的新業(yè)主：

　　我公司愿為您提供良好的管理服務(wù)，現(xiàn)介紹有關(guān)收樓事項(xiàng)和程序，避免您在收樓時發(fā)生遺漏而引致不便。

　　1.業(yè)主在接到入伙通知書起1個月內(nèi)，到本公司辦理產(chǎn)權(quán)登記和入伙手續(xù)。逾期辦理者每逾期一天應(yīng)繳納人民幣元；超過半年不辦理登記手續(xù)的房產(chǎn)，由房產(chǎn)管理單位代管；超過三年不辦理登記手續(xù)，視為無主房產(chǎn)，交由有關(guān)部門依法處理。

　　2.收樓時請認(rèn)真查驗(yàn)室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修等是否損壞或未盡妥善。如有投訴，請?jiān)谑諛菚r書面告知管理處。管理處將代表業(yè)主利益就提出的投訴與發(fā)展商及施工單位進(jìn)行交涉、協(xié)商解決。

　　3.根據(jù)本公寓的承建合同，保修期為1年，保修期間，如因工程質(zhì)量所致故障，施工單位將為業(yè)主免費(fèi)維修。如因業(yè)主使用不當(dāng)，則由業(yè)主自行支付費(fèi)用。

　　4.業(yè)主有權(quán)對您的住宅進(jìn)行裝修和維修，但應(yīng)保證絕對不影響樓宇結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。裝修、維修前，業(yè)主須向管理處提出書面申請，獲準(zhǔn)后方可進(jìn)行，并按規(guī)定由裝修、承修者向管理處繳納一定的裝修管理費(fèi)。

　　5.辦理各項(xiàng)入伙手續(xù)的程序詳見“入伙手續(xù)書”。

　　××房動產(chǎn)開發(fā)公司

　　××物業(yè)管理公司

　　年月日

　　(三)物業(yè)公司迎接業(yè)主、使用權(quán)人入住要進(jìn)行的工作

　　1.物業(yè)公司自身應(yīng)先期進(jìn)駐，熟悉物業(yè)，了解情況

　　具備條件的物業(yè)公司可通過物業(yè)的前期介入，來熟悉物業(yè)的各方面情況；而沒能在前期開發(fā)階段介入的物業(yè)管理公司則必須在業(yè)主、使用權(quán)人入住之前的一段時間進(jìn)駐物業(yè)內(nèi)，唯此才能熟悉本物業(yè)、了解相關(guān)的情況，為工作的銜接和協(xié)調(diào)做好準(zhǔn)備。在這方面切忌物業(yè)公司與業(yè)主同時進(jìn)駐物業(yè)，業(yè)主不清楚的物業(yè)公司也不清楚，業(yè)主不熟悉的物業(yè)公司也不熟悉。必須有個“提前量”，才能在熟悉情況的基礎(chǔ)上做好服務(wù)，使業(yè)主及使用權(quán)人滿意。

　　2.準(zhǔn)備、推敲和制定相應(yīng)的入住手續(xù)

　　入住的手續(xù)既關(guān)系到業(yè)主、使用權(quán)人的入住是否便捷、順利，又關(guān)系到物業(yè)公司、發(fā)展商及業(yè)主或使用權(quán)人的權(quán)利、責(zé)任與義務(wù)。因此，物業(yè)公司要仔細(xì)地推敲，作出明確的規(guī)定。對某些問題不準(zhǔn)時可向有關(guān)法律及財(cái)務(wù)方面的專家進(jìn)行咨詢，盡量避免各種手續(xù)、文件的含混和歧義。

　　3.做好相應(yīng)的組織協(xié)調(diào)工作，體現(xiàn)效率、規(guī)范和周到熱情

　　一般地說，接納業(yè)主、使用權(quán)人入住的整個過程，最能體現(xiàn)物業(yè)管理公司的組織水平、管理效率和服務(wù)質(zhì)量。因這一過程要面對多戶。有通知、接待、辦理手續(xù)、現(xiàn)場實(shí)地考察、簽署有關(guān)文件、繳納相關(guān)款項(xiàng)甚至聯(lián)系搬家公司等諸多環(huán)節(jié)的工作，哪個環(huán)節(jié)工作不力或缺乏協(xié)調(diào)都會給業(yè)主或使用權(quán)人帶來不便，哪個環(huán)節(jié)上出現(xiàn)態(tài)度生硬、冷漠、不負(fù)責(zé)任等都會給業(yè)主或使用權(quán)人帶來不快。因此，物業(yè)公司應(yīng)在此之前進(jìn)行充分的動員，在過程中不斷進(jìn)行協(xié)調(diào)減少差錯和脫節(jié)，并有專門的人員巡查各個環(huán)節(jié)的服務(wù)。把所有的麻煩和不便留給物業(yè)公司自己，把更多的方便留給業(yè)主和使用權(quán)人。

　　(四)搬遷入伙

　　在完成以上程序之后，住戶才能簽領(lǐng)鑰匙，準(zhǔn)備搬遷。在用戶搬遷過程中，物業(yè)管理公司應(yīng)做如下的工作：

　　1.協(xié)助用戶搬遷

　　物業(yè)管理公司一般可以通過兩種方式協(xié)助用戶搬遷。

　　(1)代請搬遷公司。

　　(2)提供搬遷服務(wù)。

　　2.維持搬遷秩序

　　在用戶搬遷過程中，應(yīng)盡量避免由于時間集中而造成的混亂，對搬運(yùn)車輛應(yīng)有專人指揮出入停放，以避免交通事故及損壞花草公物的事件發(fā)生。

　　3.收取搬遷押金

　　在發(fā)放入住通知時，物業(yè)管理公司一般都會向用戶收取搬遷押金。如果搬遷過程中發(fā)生損害公物的事件，則視情況扣除部分或全部押金，如果未發(fā)生事故、押金應(yīng)如數(shù)退還。

　　三、業(yè)主、使用權(quán)人對物業(yè)的驗(yàn)收

　　(一)對物業(yè)的驗(yàn)收是業(yè)主、使用權(quán)人的權(quán)利

　　對任何一位業(yè)主，置下一處房產(chǎn)往往是一生中重要的“長期投資”，要傾大半生的積蓄、甚至還要向銀行機(jī)構(gòu)或親朋借貸部分資金才能湊齊。因而，業(yè)主一旦置下物業(yè)，便具有受法律保護(hù)的種種權(quán)益。為了使自己的權(quán)益不受欺詐與損害，業(yè)主在入住前甚至在辦理最后一筆購房款繳納事宜之前，就有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司(銷售部)或物業(yè)管理公司的人員帶其到現(xiàn)場，查驗(yàn)所購物業(yè)的狀況。這是業(yè)主的一項(xiàng)基本權(quán)力，也是業(yè)主或使用權(quán)人進(jìn)入物業(yè)前的一項(xiàng)程序。這個程序?qū)I(yè)主是不可少的。有了這個程序，便可在很大程度上減少甚至避免房地產(chǎn)開發(fā)公司及物業(yè)管理公司在銷售或租賃環(huán)節(jié)上實(shí)行“黑箱操作”，及對業(yè)主的欺詐以及對業(yè)主其它方面權(quán)益的損害和踐踏。

　　通過現(xiàn)場查驗(yàn)，業(yè)主可直接了解所購置的物業(yè)的狀況，發(fā)現(xiàn)問題或瑕疵，請銷售人員或有關(guān)人員當(dāng)場作出解釋或說明，不能得到清楚和滿意答復(fù)的，業(yè)主可拒絕在后面的手續(xù)和文件上簽字及其余款項(xiàng)的交付。要求開發(fā)商或施工單位根據(jù)購房合同及施工圖紙規(guī)定的技術(shù)指標(biāo)，重新進(jìn)行局部返修，直至達(dá)到圖紙、合同的要求為止。因此，有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主在感到自己對物業(yè)的狀況和技術(shù)指標(biāo)把握不準(zhǔn)時，往往請一些房地產(chǎn)或建筑、裝飾方面的專業(yè)人員來一道查驗(yàn)，幫自己把關(guān)。

　　而作為物業(yè)公司，在接待業(yè)主現(xiàn)場查驗(yàn)物業(yè)時，要仔細(xì)地和業(yè)主介紹物業(yè)的全部情況，及物業(yè)與合同條款、與施工圖的對照之處，解釋業(yè)主提出的問題。對不能說清或即刻答復(fù)的問題做好記錄，請公司的相關(guān)業(yè)務(wù)人員對業(yè)主進(jìn)行答復(fù)。對物業(yè)確實(shí)存在問題的，要及時向發(fā)展商及施工單位反饋，并組織必要的返修直至業(yè)主滿意。

　　(二)業(yè)主、使用權(quán)人對物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收的參照系

　　1.對比圖紙和技術(shù)規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收

　　如圖紙標(biāo)明的使用面積、墻體厚度、建筑材料；室內(nèi)凈高、內(nèi)部格局、閡窗尺寸及材料；各種管線的分布、走向；各設(shè)備、設(shè)施的落位情況；各面積、結(jié)構(gòu)及設(shè)備設(shè)施的幾何誤差等。通常上述內(nèi)容有較強(qiáng)的專業(yè)色彩，業(yè)主如不清楚圖紙的情況，可請有關(guān)專業(yè)人員幫自己把關(guān)。

　　2.對比銷售(承租)合同及物業(yè)管理合同來進(jìn)行驗(yàn)收

　　如物業(yè)坐落的位置(要有相對固定的坐標(biāo)，不能用10分鐘車程等含混概念)；物業(yè)開發(fā)、出售、(出租)的手續(xù)即“五證”是否俱全；物業(yè)的面積(房屋面積與分?jǐn)偯娣e，分?jǐn)偯娣e是否按建設(shè)部統(tǒng)一規(guī)定)及誤差(小于合同面積的誤差應(yīng)控制在一定的范圍內(nèi)，否則是對業(yè)主經(jīng)濟(jì)權(quán)益的侵犯；大于合同面積的誤差在一定范圍內(nèi)業(yè)主不須再繳房款，而應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)；超過合同面積一定范圍內(nèi)，則發(fā)展商有“強(qiáng)賣”之嫌，業(yè)主也有權(quán)拒付或雙方協(xié)商按較低的價(jià)格水準(zhǔn)補(bǔ)齊多出的差價(jià))；此外，還包括物業(yè)的結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分隔，物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的產(chǎn)地(如衛(wèi)生潔具是進(jìn)口的還是國產(chǎn)的，是“美標(biāo)”還是“TOTO”)、規(guī)格(型號)、檔次；裝修的用料與施工等。

　　(三)住戶對物業(yè)的驗(yàn)收

　　住戶在遷入所選擇的物業(yè)之前，應(yīng)對其房屋質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收。此時，物業(yè)管理公司應(yīng)有專人受理住戶對房屋質(zhì)量提出的問題，如確屬物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收時的疏漏，則應(yīng)立即通知施工單位予以解決。住戶對物業(yè)的檢驗(yàn)應(yīng)特別仔細(xì)，盡量把問題都解決在入住之前。一般從以下幾個方面檢查：

　　1.給排水系列。包括水管、水龍頭是否完好，沒有漏水和銹蝕的情況，下水道是否有建筑垃圾堵塞，抽水馬桶、地漏、浴缸的排水是否通暢、有無泛水現(xiàn)象等。

　　2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全；門窗是否密實(shí)、貼合，開閉是否靈活；門鎖是否啟閉靈活、合用，門的開關(guān)能否自如；玻璃是否有防水密封等。

　　3.供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質(zhì)量問題，開關(guān)所控是否是火線，電表的流量大小是否能滿足安裝空調(diào)及微波爐等大功率家用電器的要求(北京市已將住戶電表的容量由原來的5A增至20A，應(yīng)檢查本樓宇是否執(zhí)行新的標(biāo)準(zhǔn))。

　　4.地面、屋頂及地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，是否裂縫、滲水；次磚、地磚和墻磚貼面的平整、間隙、虛實(shí)(聽敲擊聲)等。

　　5.公共設(shè)施及其它。查驗(yàn)水表、電表、煤氣表(天然氣表)是否都是從“0”開始或僅有少量試電、試水、試氣所經(jīng)過流量和數(shù)值(一般為0.*或0.0*)，對超出數(shù)值過大的用戶有權(quán)要求物業(yè)公司重新?lián)Q表。此外，還需查驗(yàn)垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗、電話電線、天線、信箱等。對高層建筑除檢查電梯的運(yùn)行外，還要檢查步行樓梯的延時觸摸照明系統(tǒng)是否能正常使用等。

　　此外，驗(yàn)收實(shí)踐中還發(fā)現(xiàn)有的施工單位人員素質(zhì)較低，在施工中即在住戶的衛(wèi)生間如廁等。此種情況，物業(yè)公司應(yīng)通過接管和提前進(jìn)入，將這類缺憾“找補(bǔ)”回來，不要讓業(yè)主或使用權(quán)人留下遺憾。

篇3：業(yè)主入住管理規(guī)程（二）

　　一、入住準(zhǔn)備工作

　　1、物業(yè)管理部在業(yè)主入住前一個月制定入住工作計(jì)劃,該計(jì)劃中應(yīng)明確:

　　(1)入住時間;

　　(2)負(fù)責(zé)入住工作的人員及其職責(zé);

　　(3)入住手續(xù);

　　(4)入住過程中使用的文件和表格。

　　2、入住工作計(jì)劃應(yīng)由管理處主任批準(zhǔn),綜合部應(yīng)提前一個月向業(yè)主發(fā)出《入住通知書》,詳細(xì)說明:

　　(1)需業(yè)主準(zhǔn)備的證明材料

　　(2)需業(yè)主填寫的表格

　　(3)辦理入住手續(xù)的程序

　　(4)辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場應(yīng)張貼入住公告和明確的指示標(biāo)識,并指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住手續(xù)時的各類咨詢和引導(dǎo),以便于業(yè)主辦理各項(xiàng)手續(xù)。

　　二、入住審查登記

　　1、綜合部應(yīng)建立入住登記表,對業(yè)主提交的《入住通知書》進(jìn)行查驗(yàn),確認(rèn)無誤后收取《入住通知書》,在入住登記冊中注明,并向入住申請人發(fā)放資料,應(yīng)包括:

　　(1)《入住說明》

　　(2)《住戶手冊》

　　(3)《住戶公約》

　　(4)《管理協(xié)議》

　　(5)《預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》

　　(6)《裝修須知》

　　(7)《住戶登記表》

　　(8)《裝修審批表》

　　(9)《驗(yàn)收交接表》

　　2、上述發(fā)放的資料應(yīng)在《入住登記冊》中由業(yè)主簽收,或由管理人員注明。在提供給業(yè)主的《入住說明》中應(yīng)明確由業(yè)主填寫并提交的資料,包括:

　　(1)身份證

　　(2)工作證復(fù)印件

　　(3)《業(yè)主登記表》

　　(4)購/租房合同的正本及復(fù)印件

　　(5)已簽署的《住戶公約》、《管理協(xié)議》

　　3、管理處對業(yè)主的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證,驗(yàn)證內(nèi)容包括:

　　(1)表格填寫是否完整、正確和清晰;

　　(2)公約和管理協(xié)議是否已簽署;

　　(3)身份證明文件與購/租房合同及《業(yè)主登記表》是否一致。審查通過后,入住管理員收取購/租房合同復(fù)印件、《業(yè)主登記表》、《住戶公約》一份、《管理協(xié)議》一份,在《入住通知書》注明簽收。

　　三、預(yù)交費(fèi)用

　　財(cái)務(wù)部根據(jù)國家和政府的法規(guī)及發(fā)展商或業(yè)主委員會的規(guī)定,指定入住《預(yù)交費(fèi)用》。管理處在審查并接受業(yè)主收取各項(xiàng)費(fèi)用,并開具相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主。費(fèi)用項(xiàng)目包括:預(yù)交管理費(fèi)、裝修保證金及清運(yùn)費(fèi)等。財(cái)務(wù)部建立費(fèi)用登記表,對費(fèi)用交納完畢的業(yè)主,應(yīng)在登記表中注明。