固安幸福廣場(chǎng)前期施工方案
目錄
第一部分
編制綜合說(shuō)明
一、工程概況
1.1工程概況
二、工程目標(biāo)
2.1工期目標(biāo)
2.2質(zhì)量目標(biāo)
2.3安全管理目標(biāo)
2.4文明標(biāo)化管理目標(biāo)
第二部分、初步施工方案
一、施工總體部署
1.1場(chǎng)地布置概述
二、初步方案簡(jiǎn)介
2.1模板工程
2.2鋼筋工程
2.3混凝土工程
2.4腳手架工程
三、臨時(shí)用水用電方案
3.1施工用電布置
3.2施工用水布置
四、大臨施工方案
4.1圍墻
4.2大門
4.3施工便道
4.4辦公區(qū)
4.5排水溝布置
第三部分、組織管理措施
一、組織架構(gòu)及人員組成
二、組織管理措施
第四部分、保證措施
一、安全管理措施
二、施工用電的安全保證措施
三、消防及防火安全措施
四、文明措施
五、環(huán)境保護(hù)措施
六、職業(yè)健康保證措施
第五部分、附圖
1.施工現(xiàn)場(chǎng)平面圖
2.施工現(xiàn)場(chǎng)用電布置圖
3.施工現(xiàn)場(chǎng)給水、排水平面圖
第一部分、編制綜合說(shuō)明
一、工程概況
1.1.工程概況
本項(xiàng)目為固安幸福廣場(chǎng)工程，位于新昌街以北，玉井路以東。本工程共有1#、2#、3#以及地下車庫(kù)組成，總建筑面積約：90000m2;工程建設(shè)單位為永定河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，設(shè)計(jì)單位為上海聯(lián)創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)有限公司。廊坊市萬(wàn)盈工程建設(shè)監(jiān)理有限公司實(shí)施監(jiān)理。由金壇建工集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)施工。公寓為框剪結(jié)構(gòu)，商業(yè)為框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度7.0度，建筑設(shè)計(jì)使用年限為50年。
二、工程目標(biāo)
2.1.工期目標(biāo)
根據(jù)業(yè)主要求，計(jì)劃本工程工期：
1、1、2、3#樓：20**年3月20日開(kāi)工，13年5月10日完成地下主體工程，13年9月10日主體封頂，其中2#樓5層商業(yè)部分6月30日前完成3層以下的主體及二次結(jié)構(gòu)，具備精裝進(jìn)場(chǎng)條件。
2、地下車庫(kù)工程：20**年3月20日開(kāi)工，13年6月20日完成主體及回填工程;
3、單體工程裝修濕作業(yè)全部完成，塔吊、現(xiàn)場(chǎng)鋼筋、攪拌機(jī)械、裝修上料設(shè)備及施工場(chǎng)地預(yù)計(jì)拆除時(shí)間(包括垃圾全部清理完成)為：1
4年8月30日，具備外線景觀施工提供場(chǎng)地;
2#樓商業(yè)外圍場(chǎng)地在20**年6月30日前騰出，具備提供給裝修單位的條件。
2.2.質(zhì)量目標(biāo)
我們一定全力以赴，做好施工前期準(zhǔn)備和施工現(xiàn)場(chǎng)的總體規(guī)劃布置，發(fā)揮我公司的管理優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行項(xiàng)目總承包施工，通過(guò)對(duì)勞動(dòng)力、設(shè)備、材料、技術(shù)、方法和信息的優(yōu)化處置，實(shí)現(xiàn)成本造價(jià)、工期、質(zhì)量及社會(huì)信譽(yù)的預(yù)期目標(biāo)效果。我們完全接受招標(biāo)文件提出的施工技術(shù)要求，并按國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和固安縣有關(guān)質(zhì)量規(guī)定進(jìn)行施工，確保本工程達(dá)到驗(yàn)收一次合格率100%。
2.3.安全管理目標(biāo)
本工程將嚴(yán)格執(zhí)行中國(guó)國(guó)家和固安縣有關(guān)安全生產(chǎn)的法規(guī)法令，執(zhí)行《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》，確保工程施工過(guò)程中重大安全事故為零、重大機(jī)械事故為零、火災(zāi)事故為零。
2.4.文明標(biāo)化管理目標(biāo)
我公司將嚴(yán)格按照固安縣有關(guān)建筑工程施工現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化管理規(guī)定組織施工和現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工。確保安全重大事故為零，并達(dá)到固安縣文明、標(biāo)化工地。
第二部分、初步施工方案
一、施工總體部署
1.1場(chǎng)地布置概述
本工程道路、施工場(chǎng)地全部硬化，并在主干道兩側(cè)設(shè)置綠化帶、標(biāo)識(shí)牌。本工程在場(chǎng)地東南角設(shè)置一水井作為供水點(diǎn)。場(chǎng)地北側(cè)及南側(cè)各設(shè)一配電房。
由于場(chǎng)地范圍所限，辦公區(qū)域只能設(shè)在基地內(nèi)。施工現(xiàn)場(chǎng)道路一側(cè)設(shè)置排水溝，在整個(gè)工程施工期間作為明排水主要措施，并防止雨天場(chǎng)地內(nèi)明水流入現(xiàn)場(chǎng)，排水溝坡度為2%，流向集水井.經(jīng)過(guò)處理后排入市政管網(wǎng)。工地大門位置布置沖洗池，防止車輛將泥土帶出現(xiàn)場(chǎng)?，F(xiàn)場(chǎng)電纜全部預(yù)埋保護(hù)，大型施工機(jī)械和施工樓層使用專用電箱。
二、初步方案簡(jiǎn)介
2.1.模板工程
本工程所有砼工程表面，以模板成型的砼表面清水對(duì)外。因此，模板的選擇顯得尤為重要。由于多層膠合板具有平整、板面大的優(yōu)點(diǎn)，可減少模板拼縫、砼表面質(zhì)量好，本工程采用膠合板作為木模板面，木枋作檔;由于本工程工期緊，因此梁、板支撐采用碗扣式鋼管排架加快進(jìn)度;對(duì)拉螺栓選用14號(hào)螺栓間距450mm布置。柱、梁、板節(jié)點(diǎn)配置定型木模。
2.2.鋼筋工程
工程需要的結(jié)構(gòu)鋼筋鋼材根據(jù)公司規(guī)定，均有合格供應(yīng)商供應(yīng)，成品鋼筋運(yùn)至施工現(xiàn)場(chǎng)，并按規(guī)定送質(zhì)監(jiān)站試驗(yàn)中心檢驗(yàn)合格后，才能用于工程中。所有鋼筋有現(xiàn)場(chǎng)加工成型，由塔吊運(yùn)至施工操作面，手工綁扎成型。
2.3.混凝土工程
砼全部采用商品砼，砼施工前進(jìn)行相關(guān)(坍塌落度、流動(dòng)性、抗?jié)B、抗壓性)試驗(yàn)。基礎(chǔ)、地下室結(jié)構(gòu)混凝土采用汽車泵進(jìn)行混凝土泵送，現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備3臺(tái)車載移動(dòng)泵進(jìn)行上部結(jié)構(gòu)混凝土澆筑，混凝土施工時(shí)要振搗密實(shí)，并及時(shí)做好養(yǎng)護(hù)工作。
2.4.腳手架工程
本工程腳手架采用懸挑腳手架，腳手架采用Φ48×3.5鋼管扣件搭設(shè)，采用標(biāo)準(zhǔn)形式，即縱距1.4米，橫距0.7米，步距1.4米;剪刀撐按規(guī)范搭設(shè)。
三、臨時(shí)用水用電方案
3.1.施工用電布置
現(xiàn)場(chǎng)配設(shè)兩個(gè)配電房，分別位于場(chǎng)地的北側(cè)及南側(cè)，現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電的低壓配電系統(tǒng)采用TN-S型。電纜線為五芯線，接到施工區(qū)作為施工用電。辦公區(qū)用電與動(dòng)力電分開(kāi)布置。
本工程輸電線路,動(dòng)力,照明電纜鋪設(shè)采用三相五線制混合型.現(xiàn)場(chǎng)線路直接從配電房接出,分為兩路:一路施工線路,第二路為塔吊等大型機(jī)械專用線路.為防止現(xiàn)場(chǎng)停電或其它不測(cè),我司過(guò)程中將備一臺(tái)發(fā)電機(jī)以備應(yīng)急之需。
3.2.施工用水布置
施工用水從北區(qū)3#樓南邊地下水井，經(jīng)增壓水泵給施工用水點(diǎn)引入，消防用水圍繞1、2、3#樓，由東西南北墻側(cè)型成環(huán)網(wǎng)狀布置。2、3#樓南側(cè)，
1、3#樓北側(cè)，各設(shè)DN65的消火栓。生活區(qū)和材料加工廠各設(shè)DN65的消火栓，消火栓每50米設(shè)一處，共計(jì)5處。在辦公室設(shè)1用水點(diǎn)，管徑為DN25。
四、大臨施工方案
4.1.圍墻
目前施工現(xiàn)場(chǎng)圍墻已基本成型,圍墻內(nèi)外進(jìn)行粉刷、裝飾，并在圍墻醒目處用彩繪繪制出各方施工口號(hào)。
4.2.大門
工地大門共三個(gè)，兩個(gè)位于新昌街，門寬6米。一個(gè)位于西側(cè)玉井路，門寬6米，。大門設(shè)置按集團(tuán)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，并在門邊設(shè)置門衛(wèi)室。大門做法見(jiàn)施工大門詳圖。
4.3.施工便道
工程施工便道有三條，分別位于南、西、北側(cè)。施工便道寬6米，在原地面上夯實(shí)原土，鋪300厚碎石，然后澆C25混凝土路面。
4.4辦公區(qū)
本工程辦公區(qū)位于東北側(cè)。辦公區(qū)用房為彩鋼板房。布置詳見(jiàn)平面布置圖。辦公區(qū)位于北側(cè)道路東邊，成一字型布置，為一幢6間彩鋼板房，房間尺寸為3600*6000，一樓為地磚地面;辦公區(qū)場(chǎng)地為100厚C20砼+150厚碎石。
4.5.排水溝布置
排水的設(shè)計(jì)：為確保工地干燥、整潔，根據(jù)施工區(qū)域的匯水面積，修筑地面排水網(wǎng)絡(luò)，沿各道路一側(cè)設(shè)置排水溝，將雨水排入各區(qū)域集水井，過(guò)濾后排入市政管網(wǎng)。具體位置見(jiàn)施工總平面布置。在大門口設(shè)洗車池,車輛出場(chǎng)必須經(jīng)過(guò)沖洗，防止污染路面。
第三部分、組織管理措施
一、組織架構(gòu)及人員組成
項(xiàng)目經(jīng)理:陳
生產(chǎn)經(jīng)理：閆
技術(shù)主管：李
技術(shù)員：
技術(shù)員：
施工員：
施工員：
水電主管：徐
木工質(zhì)檢：劉群
鋼筋質(zhì)檢：王海
泥工質(zhì)檢：楊柱
材料主管：楊海
安全主管：丁虎
放線員：陸天
資料員：韓得
班組放線員：潤(rùn)
2#、3#班組長(zhǎng)：劉
1#班組長(zhǎng)：黃材
安全員：湯
泥工班長(zhǎng)：紅
鋼筋班長(zhǎng)：立彬
木工班長(zhǎng)：網(wǎng)忠
水電班長(zhǎng)：輝
泥工工長(zhǎng)：余關(guān)銀
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復(fù)地·東湖國(guó)際四期前期施工方案
二、組織管理措施
1.根據(jù)業(yè)主管理要求，項(xiàng)目部對(duì)本工程承包范圍內(nèi)全部工程進(jìn)行施工以及對(duì)承包范圍內(nèi)的所有內(nèi)容進(jìn)行質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、安全控制、文明標(biāo)化控制和環(huán)?？刂坪蛯?duì)專業(yè)分包協(xié)調(diào)管理，真正有效地履行實(shí)施在施工全過(guò)程、全方位的管理職責(zé)。
2.結(jié)合項(xiàng)目部在類似項(xiàng)目施工中取得的成功經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)本工程特點(diǎn)，有類似工程施工經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀工程技術(shù)人員和管理人員組成本工程項(xiàng)目管理部。
3.本公司在總承包管理下實(shí)施主承包管理，將著重在施工總進(jìn)度計(jì)劃，施工場(chǎng)地、機(jī)械、設(shè)備布置及協(xié)調(diào)使用，施工人員、物資的計(jì)劃安排，施工質(zhì)量控制及保證措施，文明施工、安全生產(chǎn)管理，與社會(huì)各部門關(guān)系協(xié)調(diào)，并對(duì)各參建單位的勞動(dòng)力、資金管理，施工質(zhì)量控制、技術(shù)資料、檔案整理以及對(duì)總承包服務(wù)等方面設(shè)置專人進(jìn)行強(qiáng)化對(duì)口管理。
4.為了有效地對(duì)該工程的施工進(jìn)度、施工質(zhì)量、文明施工等方面進(jìn)行全面控制，順利完成與其指定的質(zhì)量、進(jìn)度、安全、文明施工等的目標(biāo)，項(xiàng)目部在本工程施工過(guò)程中，建立起在總承包協(xié)調(diào)管理下實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，并在項(xiàng)目經(jīng)理部?jī)?nèi)設(shè)置直線職能制、項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)理、項(xiàng)目工程師和各主管部門，從施工計(jì)劃的協(xié)調(diào)、施工場(chǎng)地的綜合安排、施工工期工序銜接、協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量的控制監(jiān)督及施工現(xiàn)場(chǎng)的管理各方面進(jìn)行施工項(xiàng)目管理。
5.在施工過(guò)程中，嚴(yán)格按經(jīng)確認(rèn)的施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行施工，全過(guò)程接受業(yè)主、監(jiān)理及設(shè)計(jì)單位對(duì)工程施工進(jìn)度、質(zhì)量、安全的監(jiān)督管理。
6.以創(chuàng)品牌工程為目標(biāo)，全面貫徹公司程序文件和支持性文件的要求，加強(qiáng)過(guò)程監(jiān)控力度。
第四部分、保證措施
一、安全保證措施
1.建立、健全對(duì)施工人員的日常安全教育、技術(shù)培訓(xùn)和考核制度，并嚴(yán)格組織實(shí)施。建立、健全施工人員的上崗證制度，特別是對(duì)于從事特殊工種的人員，按國(guó)家培訓(xùn)證明上崗。
2.現(xiàn)場(chǎng)施工應(yīng)達(dá)到安全條件，施工現(xiàn)場(chǎng)的防護(hù)設(shè)施按下列要求：
a.根據(jù)工程進(jìn)度及時(shí)調(diào)整和完善防護(hù)措施。
b.對(duì)于事故易發(fā)區(qū)，設(shè)置專項(xiàng)的安全設(shè)施及醒目的警示標(biāo)志。
c.根據(jù)季節(jié)或天氣變化，調(diào)整安全防護(hù)措施。
3.機(jī)械、機(jī)具、電氣設(shè)備的安裝和使用
a.大型機(jī)械安裝后按規(guī)定進(jìn)行檢測(cè)，檢測(cè)合格后掛牌使用。
b.中、小型機(jī)械，按進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)必須驗(yàn)收，合格后掛牌使用。
c.使用期間，指定專人負(fù)責(zé)維修、保養(yǎng)，保證其完好、安全。
4.施工中的專項(xiàng)安全技術(shù)交底
施工中應(yīng)根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)和施工進(jìn)度，向不同工種的施工人員進(jìn)行專項(xiàng)的安全技術(shù)交底。
5.施工人員作業(yè)的安全要求
施工人員必須使用符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的勞動(dòng)防護(hù)用品，并按下列安全要求操作：
a.按安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和安全操作規(guī)程進(jìn)行施工。
b.按國(guó)家勞動(dòng)保護(hù)規(guī)定。
c.發(fā)現(xiàn)異常，采取有效防護(hù)措施，并向安全管理人員報(bào)告。
6.現(xiàn)場(chǎng)日常安全管理
建立施工現(xiàn)場(chǎng)日常安全巡視和檢查，發(fā)現(xiàn)事故隱患和違反安全標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行糾正。
7.安全監(jiān)督檢查
由安全監(jiān)督員定期進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題限期整改。
項(xiàng)目經(jīng)理
項(xiàng)目副經(jīng)理
安全消防員
項(xiàng)目工程師
基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)實(shí)施
安裝方案實(shí)施
裝修方案實(shí)施
安全宣傳教育
安全設(shè)施檢查
文明施工監(jiān)督
安全設(shè)施技術(shù)
總體規(guī)劃布置
施工技術(shù)方案
班組
實(shí)施、檢查、整改、監(jiān)督
獎(jiǎng)勵(lì)、懲罰、反饋、記錄
二、施工用電的安全保證措施
1.電纜的接頭不許埋設(shè)和架空，必須接入接線盒并附在墻上。接線盒內(nèi)應(yīng)能防水、防塵，防機(jī)械損傷并應(yīng)遠(yuǎn)離易燃、易爆、易腐蝕場(chǎng)所。
2.所使用的配電箱必須是符合規(guī)范要求的標(biāo)準(zhǔn)電箱。配電箱電氣裝置必須做到一機(jī)一閘一漏電保護(hù)。
3.開(kāi)關(guān)箱的電源線長(zhǎng)度不得大于30m，并與其控制固定式用電設(shè)備的水平距離不宜超過(guò)3m。
4.所有配電箱、開(kāi)關(guān)箱必須編號(hào)，箱內(nèi)電氣完好匹配。
5.所有的電機(jī)、電器照明器具、手持電動(dòng)工具的電源線應(yīng)裝置二級(jí)漏電閘保護(hù)器。
6.室外燈具距地面不得低于3m，室內(nèi)燈具不得低于2.4m。生活區(qū)照明電壓不得大于36V，并必須采用保護(hù)接零。
7.施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁使用花線、塑料膠質(zhì)線作拖線箱的電源線，嚴(yán)禁使用木制的拖線箱、板及民用塑殼拖線板。
三、消防及防火安全措施
1.現(xiàn)場(chǎng)組建以項(xiàng)目經(jīng)理為第一責(zé)任人的防火領(lǐng)導(dǎo)小組和義務(wù)消防隊(duì)員、班組防火員，消防干部持證上崗。
2.層層簽訂消防責(zé)任書，把消防責(zé)任書落實(shí)到重點(diǎn)防火班組、重點(diǎn)工作崗位。
3.施工現(xiàn)場(chǎng)配備足夠的消防器材，統(tǒng)一由消防干部負(fù)責(zé)維護(hù)、管理、定期更新、保證完整、并做好書面記錄。
4.一般臨時(shí)設(shè)施，每一百平方米配備二只四升滅火機(jī)，重點(diǎn)部位每五十平方米配備一組種類合適的滅火機(jī)。
5.劃分動(dòng)火區(qū)域，現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)火作業(yè)必須執(zhí)行審批制度，并明確一、二、三級(jí)動(dòng)火作業(yè)手續(xù)，落實(shí)好防火監(jiān)護(hù)人員。
6.電焊工在焊割作業(yè)時(shí)必須隨身帶好“二證”(電焊工操作證、動(dòng)火許可證)，“一器”(消防滅火機(jī))、“一監(jiān)護(hù)”(監(jiān)護(hù)人職責(zé)交底書)。
7.氣割作業(yè)場(chǎng)所必須清除易燃物品，乙炔氣和氧氣存放距離不得小于5米，使用時(shí)兩者的距離不得少于10米。
四、文明施工措施
1.施工現(xiàn)場(chǎng)的場(chǎng)容管理，必須實(shí)施劃區(qū)域分塊包干，責(zé)任區(qū)域必須掛牌示意，生活區(qū)管理規(guī)定掛牌昭示全體。
2.制定施工現(xiàn)場(chǎng)生活衛(wèi)生管理、檢查、評(píng)比考核制度?，F(xiàn)場(chǎng)標(biāo)化管理必須嚴(yán)格遵守標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行，定期對(duì)照考核。
3.圖牌、布告欄和廣告欄的管理
a.對(duì)安全生產(chǎn)作業(yè)工作必須上墻，做到七牌三圖。
b.現(xiàn)場(chǎng)必須布置安全生產(chǎn)標(biāo)語(yǔ)和警示牌,做到無(wú)違章。
c.施工區(qū)、辦公區(qū)、生活區(qū)應(yīng)掛標(biāo)志牌，危險(xiǎn)區(qū)設(shè)置安全警示標(biāo)志。
d.施工區(qū)大門、旗桿必須按公司圖集要求統(tǒng)一設(shè)計(jì)制作，確保金壇建工集團(tuán)的形象。
4.臨時(shí)道路的管理
a.進(jìn)出車輛門前要派專人負(fù)責(zé)指揮。
b.現(xiàn)場(chǎng)施工道路要暢通。
c.做好排水設(shè)施，場(chǎng)地及道路不得積水。
5.材料堆放管理
a.各種設(shè)備、材料應(yīng)盡量遠(yuǎn)離操作區(qū)域，并不準(zhǔn)堆放過(guò)高，防止倒塌下落傷人。
b.進(jìn)場(chǎng)材料嚴(yán)格按場(chǎng)布圖指定位置進(jìn)行規(guī)范堆放。
c.現(xiàn)場(chǎng)材料員必須認(rèn)真做好材料進(jìn)場(chǎng)的驗(yàn)收工作(包括數(shù)量、質(zhì)量、質(zhì)保書)，并且做好記錄(包括車號(hào)、車次、運(yùn)輸單位等)。
d.水泥倉(cāng)庫(kù)必須有管理規(guī)定和制度，水泥堆放必須十包一垛，過(guò)目成數(shù)，掛牌管理。水泥發(fā)放必須憑限額領(lǐng)料單，限額發(fā)放。倉(cāng)庫(kù)管理人員要認(rèn)真做好水泥收、發(fā)、存流水明細(xì)帳。
e.材料堆放必須按場(chǎng)布圖嚴(yán)格堆放，嚴(yán)禁亂堆、亂放、混放。特別是嚴(yán)禁把材料堆靠在圍墻、廣告牌后，以防受力造成倒塌等意外事故的發(fā)生。
五、環(huán)境保護(hù)措施
1.臨時(shí)辦公室、食堂、廁所、工人宿舍的管理
a.辦公室、廁所、食堂、宿舍等的搭建標(biāo)準(zhǔn)、要求按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
b.制定“辦公室及宿舍衛(wèi)生管理制度”，使施工現(xiàn)場(chǎng)做到整潔、衛(wèi)生。
c.辦公室、宿舍通風(fēng)、明亮，設(shè)有盥洗設(shè)施，由專人負(fù)責(zé)管理。
d.廁所應(yīng)保持清潔，有專人管理。
e.宿舍內(nèi)嚴(yán)禁私接電源插座或使用大容量電器，施工安全部定期進(jìn)行檢查監(jiān)督。
f.加強(qiáng)施工人員的管理，加強(qiáng)工人保健工作，確保工人的身體健康，施工現(xiàn)場(chǎng)必須設(shè)立巡回醫(yī)療點(diǎn)，生活區(qū)必須做好衛(wèi)生和消毒工作，防止流行病的發(fā)生。
g.為提升企業(yè)的形象，施工現(xiàn)場(chǎng)辦公區(qū)在做好環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境整潔的同時(shí)，適當(dāng)布置一些簡(jiǎn)單的綠化，美化辦公區(qū)的環(huán)境。
(2)施工區(qū)域的環(huán)境管理
a.項(xiàng)目嚴(yán)格對(duì)施工班組進(jìn)行落手清考核工作，每月考評(píng)，做到獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。確保落手清工作做到隨做隨清，誰(shuí)做誰(shuí)清。
b.施工面要求做到工作面清，項(xiàng)目要派專人監(jiān)護(hù)清掃，做好監(jiān)控記錄，保持樓層面安全、整潔。
c.現(xiàn)場(chǎng)建筑垃圾集中堆放，四周采用圍護(hù)，建筑垃圾做到及時(shí)處理外運(yùn)，保持現(xiàn)場(chǎng)文明、整潔。
d.確保周圍環(huán)境清潔衛(wèi)生，做到無(wú)污水外溢，圍墻外無(wú)渣土、無(wú)材料、無(wú)垃圾堆放。確保因其活動(dòng)產(chǎn)生的氣體排放、地面排水及排污等不超過(guò)不超過(guò)規(guī)定的數(shù)值。
e.環(huán)境整潔，水溝通暢，生活區(qū)設(shè)置垃圾箱，垃圾每天定時(shí)清理、外運(yùn)，生活區(qū)域定期噴灑藥水，滅菌除害。
f.施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)采取一切適當(dāng)措施，保護(hù)(現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外)環(huán)境，限制由其施工作業(yè)引起的各種污染(包括光污染)和噪音等，嚴(yán)防對(duì)公眾和財(cái)產(chǎn)造成影響和損害。
g.嚴(yán)格遵守國(guó)家關(guān)于晚間施工的有關(guān)條例，嚴(yán)格遵守業(yè)主提出的嚴(yán)禁在晚間施工的有關(guān)規(guī)定，杜絕和限制對(duì)周圍環(huán)境的影響。
h.水灰池要有遮蓋措施，并派專人看管。
i.根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，當(dāng)風(fēng)力大于4級(jí)，場(chǎng)地必須進(jìn)行澆水處理。
六、職業(yè)健康保證措施
1.施工期間食堂要提高飯菜的質(zhì)量，增強(qiáng)勞務(wù)人員的體質(zhì)，提高施工人員的免疫能力。
2.工作安排時(shí)要盡量減少加班，保證勞務(wù)人員的充分休息時(shí)間。
3.宿舍要勤開(kāi)窗，并增加通風(fēng)設(shè)施(電風(fēng)扇)以加強(qiáng)疫情預(yù)防措施。
4.加強(qiáng)用工管理，防止無(wú)序流動(dòng)。項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)認(rèn)真按照用工制度管理要求，嚴(yán)禁使用無(wú)建制隊(duì)伍人員及身份不明人員，特別是加強(qiáng)對(duì)新進(jìn)工人的控制，做好體檢工作。同時(shí)建立施工人員進(jìn)出工地的登記制度。
5.加強(qiáng)對(duì)職工防病意識(shí)宣傳的教育。項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)及時(shí)通過(guò)廣播、電視、報(bào)刊等關(guān)注傳染性疾病的情況，宣傳有關(guān)防治知識(shí)，教育職工保持良好的衛(wèi)生習(xí)慣，不要到人口密集、空氣流通不暢的地方去，注意搞好個(gè)人衛(wèi)生，做好預(yù)防疾病的工作。
6.做好工地飲食、飲水衛(wèi)生工作，防止食物中毒等事故發(fā)生。春夏季是各類傳染疾病的多發(fā)季節(jié)，工地應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照市建管辦20**年151號(hào)文“關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)工地食品衛(wèi)生安全管理的緊急通知”要求，做好工地的飲食、飲水、環(huán)境衛(wèi)生和預(yù)防疾病的工作。
7.在傳染疾病多發(fā)季節(jié)時(shí)，在食堂和生活區(qū)門口放消毒水。
第五部分、附圖
1、施工現(xiàn)場(chǎng)平面圖
2、施工現(xiàn)場(chǎng)用電布置圖
3、施工現(xiàn)場(chǎng)給水、排水布置圖
篇2：商業(yè)物業(yè)前期介入經(jīng)驗(yàn)分享
商業(yè)物業(yè)前期介入經(jīng)驗(yàn)分享
一、工程前期介入與質(zhì)量監(jiān)控
商業(yè)管理是商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品的終端，也最真實(shí)地反映了市場(chǎng)的需求、運(yùn)營(yíng)的需求。在前期規(guī)劃中提出未來(lái)商業(yè)管理的需求并落實(shí)到規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中至為關(guān)鍵，比如對(duì)系統(tǒng)的劃分、設(shè)備的選擇、容量的匹配、負(fù)荷的確定、商業(yè)的平面布局、人流動(dòng)線的配合、人流的導(dǎo)向等各方面全面提出完善建議等，這些建議做到"四個(gè)有利于"：即有利于商業(yè)運(yùn)營(yíng)；有利于《租賃合同》的執(zhí)行；有利于節(jié)能降耗及運(yùn)行管理；有利于開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)。
那么，工程質(zhì)量監(jiān)控的要點(diǎn)是什么？就是工程的薄弱環(huán)節(jié)點(diǎn)，如防水、消防、空調(diào)效果、冷凝水漏水、配電容量、隔油、排煙、照明負(fù)荷等等。比如防水，現(xiàn)已開(kāi)業(yè)的商業(yè)廣場(chǎng)就出現(xiàn)了衛(wèi)生間、天棚、某主力店降板區(qū)漏水現(xiàn)象。日前，集團(tuán)商業(yè)管理公司物業(yè)部已開(kāi)始對(duì)京滬甬三地的商業(yè)管理公司，安排專人實(shí)施質(zhì)量監(jiān)控，監(jiān)控施工工藝，監(jiān)控避水試驗(yàn)驗(yàn)收流程，要求下一道工序開(kāi)始前做保護(hù)層，保證防水層不被破壞。并實(shí)施責(zé)任到人、分區(qū)管理，徹底將隱患消除在萌芽之中。
工程核心就是"三大控制"：即質(zhì)量控制、投資控制、進(jìn)度控制。三大控制彼此關(guān)聯(lián)、相互制約，如何達(dá)到最佳平衡點(diǎn)是我們一直努力追求的境界。我們要做的不是抱怨項(xiàng)目公司不理解，也不是抱怨設(shè)計(jì)不合理，而是怎樣考慮到進(jìn)度和成本的要求，綜合拿出可行的方案，并推進(jìn)有效的落實(shí)，這才是前期介入的理想效果。比如水泵的選擇，如果你提出采用丹麥的格蘭富、美國(guó)的ITT水泵，效果一定最佳，但是成本部的同志一定不同意，因?yàn)橥吞?hào)的泵這兩種產(chǎn)品是國(guó)產(chǎn)凱泉、連成的6倍，違背了投資的控制要求；招投標(biāo)部的同志一定不同意，因?yàn)橛嗀浿芷谝?個(gè)月以上，滿足不了進(jìn)度控制的要求。
二、工程交接驗(yàn)收和設(shè)備的調(diào)試
交接分四個(gè)主要部分：
1、圖紙、資料、合同的交接；
2、設(shè)施、設(shè)備的核實(shí)、清點(diǎn)、移交管理權(quán)；
3、備品備件的交接；
4、遺留工程問(wèn)題的確認(rèn)。
交接的過(guò)程以主力店、項(xiàng)目公司、管理公司三家同時(shí)交接為最佳，交接的順利完成對(duì)后期管理界限的明確至關(guān)重要。
三、遺留工程問(wèn)題的有效解決
遺留工程問(wèn)題伴隨著項(xiàng)目的施工而產(chǎn)生，困擾和影響商場(chǎng)的正常經(jīng)營(yíng)。首先要仔細(xì)閱讀施工合同，明確責(zé)任界限，充分利用保修期的約定，一定充分發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，力爭(zhēng)在保修期將問(wèn)題解決。
如果施工單位由于種種原因（工程款支付不及時(shí)）不維修怎么辦？一切原因都不能回避他們的相關(guān)職責(zé)，按照集團(tuán)流程發(fā)函給施工單位（通知期七日），如拒不履行維保責(zé)任，啟動(dòng)扣款流程，自行施工。
解決遺留問(wèn)題方案，一定充分論證，找到最佳的，徹底的、節(jié)約的解決方案。
四、節(jié)能降耗及能源費(fèi)的控制、技術(shù)改造創(chuàng)新，新產(chǎn)品新技術(shù)的應(yīng)用
能源費(fèi)消耗是管理公司的主要支出，能源費(fèi)構(gòu)成從各專業(yè)角度有以下各方面，須對(duì)節(jié)能細(xì)節(jié)進(jìn)行關(guān)注：
（1）節(jié)電器的安裝：南昌、長(zhǎng)沙、南京、青島做過(guò)技術(shù)改造，商場(chǎng)到底需要什么樣的照度？需要對(duì)原有的商場(chǎng)照度進(jìn)行測(cè)量。安裝節(jié)電器的實(shí)踐表明：以上四個(gè)店的平均公共區(qū)域節(jié)能約27%左右。
?。?）公共區(qū)域照明的控制：分為地下停車場(chǎng)、外廣場(chǎng)、樓體泛光和設(shè)備間照明。
停車場(chǎng)照明要在滿足功能需求的情況下盡量降低照度，應(yīng)隨日照天氣情況隨機(jī)調(diào)整，分區(qū)域開(kāi)放照明，重點(diǎn)考慮停車路線照明等；
外廣場(chǎng)照明根據(jù)天氣變化、季節(jié)進(jìn)行隨機(jī)調(diào)整；
設(shè)備間照明存在長(zhǎng)明燈現(xiàn)象，重點(diǎn)關(guān)注高低壓配電局部照明。
?。?）變壓器的合理調(diào)整：把電壓調(diào)整到合理的區(qū)間。
?。?）功率因數(shù)的補(bǔ)償：考慮主要電容量的投入，新增設(shè)備要考慮補(bǔ)償因數(shù)。
?。?）合理使用能源政策：如上海、寧波應(yīng)注意點(diǎn)費(fèi)定價(jià)，跟電業(yè)局主管部門溝通，爭(zhēng)取大用戶優(yōu)惠政策；跟主力店、小商戶確定多經(jīng)用電定價(jià)；動(dòng)力照明比的爭(zhēng)??；利用好峰、谷、平電價(jià)，在谷值時(shí)到開(kāi)業(yè)期間，做好統(tǒng)計(jì)分析，找出合理的操作方式。
?。?）計(jì)量的分配：同一系統(tǒng)分配不好，就會(huì)高出很多，長(zhǎng)春公司按流量分配，推行了變頻水泵改造，能源降低了5倍，投入的10萬(wàn)元改造費(fèi)2個(gè)月收回成本；南寧公司采取單價(jià)定價(jià)；有些公司如上海，遺漏了不少該計(jì)量的項(xiàng)目，定價(jià)不合理也會(huì)造成重大損失。
?。?）空調(diào)系統(tǒng)的變頻：04年推出了冷凍水變頻、風(fēng)柜機(jī)變頻，在許多公司風(fēng)變頻采用了手動(dòng)方式，節(jié)能主機(jī)、風(fēng)柜會(huì)帶來(lái)50%以上節(jié)能價(jià)值。
?。?）系統(tǒng)處理（風(fēng)、水系統(tǒng)）：南昌開(kāi)業(yè)時(shí)，6臺(tái)主機(jī)全部投入使用，回頭反思，水處理是關(guān)鍵。后來(lái)進(jìn)行了系統(tǒng)水處理，天氣最熱時(shí)開(kāi)2臺(tái)主機(jī)，大大節(jié)能。風(fēng)機(jī)盤管易出現(xiàn)阻塞現(xiàn)象，要定期清洗。
?。?）IC卡電度表的安裝利于節(jié)能和優(yōu)化管理。
（10）提高換熱部位的效率。如南昌、長(zhǎng)沙推行的遮陽(yáng)、水霧降溫方案，夏季時(shí)天臺(tái)地表達(dá)到60度高溫，設(shè)備散熱效果差，實(shí)踐證明：采用遮陽(yáng)篷可降5%消耗，采用水霧，可降7%消耗。
（11）各類設(shè)備的開(kāi)啟與匹配：如電梯何時(shí)開(kāi)？空調(diào)何時(shí)開(kāi)主機(jī)？（一般是先開(kāi)新風(fēng)），對(duì)空調(diào)主機(jī)的搭配開(kāi)啟模式問(wèn)題，可以實(shí)地測(cè)試，得出最佳節(jié)能方案。
?。?2）隔絕冷、熱空氣的散失。如青島在出入口加裝門斗、門簾、風(fēng)幕等；哈爾濱采取保溫、安裝旋轉(zhuǎn)門方式，效果很好；此外如安裝主體維護(hù)結(jié)構(gòu)，有效處理管道井的煙囪效應(yīng)等，都值得借鑒。
?。?3）變頻供水的改造：濟(jì)南、青島采用，一年估算6萬(wàn)節(jié)能費(fèi)用，當(dāng)然在供水壓力好的地方不一定采用。
?。?4）地下污水泵改為直排式可以進(jìn)行探討。
五、設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)
為了有效資產(chǎn)的保值增值，必須對(duì)設(shè)備進(jìn)行有效的維護(hù)和保養(yǎng)，內(nèi)容主要包括：
?。?）強(qiáng)電系統(tǒng)：高低壓、防雷接地檢測(cè)、電纜養(yǎng)護(hù)等；
（2）弱電消防系統(tǒng)：抓緊時(shí)間外委，輔助消防自檢，安防、紅外系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)等；對(duì)消防系統(tǒng)的要求是委托當(dāng)?shù)叵谰终J(rèn)可的維保單位進(jìn)行維保；
?。?）電梯系統(tǒng)：勞動(dòng)部門檢測(cè)，外委維護(hù)保養(yǎng)等；
?。?）空調(diào)系統(tǒng)：管道的清洗建議外委，風(fēng)系統(tǒng)的維護(hù)建議由自己來(lái)做；主機(jī)的維?？芍付◤S家，價(jià)格一事一議；
?。?）給排水系統(tǒng)：管路、閥門、變頻系統(tǒng)、污水泵、污水管線的養(yǎng)護(hù)；
（6）土建系統(tǒng)：外立面、廣場(chǎng)磚、地面、車場(chǎng)、主體結(jié)構(gòu)等維保；
要對(duì)專業(yè)的供應(yīng)商進(jìn)行維保效果的定期評(píng)估，督促其按照合同執(zhí)行，對(duì)不合格部分進(jìn)行相應(yīng)的處罰。
建立常用材料品牌資源庫(kù)，實(shí)時(shí)掌握價(jià)格信息，充分考慮地域的差異（按季度進(jìn)行更新）；建立抽撿制度，隨機(jī)檢查外委工程預(yù)算，采購(gòu)材料的價(jià)格，核實(shí)工程量，檢查完成效果。
篇3：別墅開(kāi)發(fā)模式:前期戰(zhàn)略分析
別墅開(kāi)發(fā)模式：前期戰(zhàn)略分析
別墅歷經(jīng)大起大落，如今又漸漸引起發(fā)展商的注意。廣州碧桂園的別墅在幾天內(nèi)被搶購(gòu)一空，許多收入豐厚者抱怨買不到好別墅。在中國(guó)現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)別墅極具挑戰(zhàn)性，很多國(guó)際常理不通行，比如某知名樓盤的別墅被稱作農(nóng)民房，卻仍然供不應(yīng)求。該講深入調(diào)查別墅市場(chǎng)的盈利模型，為我們提出了現(xiàn)實(shí)指南。
第1操作環(huán)節(jié)：別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期戰(zhàn)略分析
分析A：別墅項(xiàng)目特性剖析
別墅的詞義出自"別業(yè)"是指本宅門外供游玩休養(yǎng)的園林房屋，《宋書.謝靈運(yùn)傳》中有"修營(yíng)別業(yè)，傍水依山，盡幽居之美。"gg開(kāi)放前，別墅數(shù)量少，僅僅出現(xiàn)在一些風(fēng)景勝地供度假租用，或由少數(shù)特殊人擁有，比如廣州的華僑新村。八十年代后，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，別墅的含義也逐漸擴(kuò)大了，在中高檔有花園的小住宅都被稱做"別墅"，甚至高層公寓頂層復(fù)式單元也被冠名"空中別墅"，功能上不僅是游憩之處，還有居住、辦公、投資等多種用途。
別墅面積標(biāo)準(zhǔn)從 100-1000平方米均有，可滿足不同經(jīng)濟(jì)水平的需求。在組合上可以獨(dú)立，也有并聯(lián)和多聯(lián)體，橫向干擾少，沒(méi)有豎向干擾。占地由幾十平方到一百，庭院可以滿足觀景、娛樂(lè)、停車等要求。結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、工期短，不論坡地、水池均可建造，造型和空間可以隨業(yè)主興趣、基地條件而千變?nèi)f化，因此受到廣泛歡迎。但由于占地和市政投資不經(jīng)濟(jì)，因而售價(jià)高，政府從節(jié)約土地資源出發(fā)，也有一定限制。
未來(lái)的別墅發(fā)展，有幾個(gè)值得關(guān)注的方向：
?。?）生態(tài)型。著重節(jié)約能源，改善地域氣候，最大限度表現(xiàn)和利用自然環(huán)境。
?。?）智能化。重在運(yùn)用最高技術(shù)設(shè)備，提高生活工作的效率和舒適度。
?。?）個(gè)性化。極力體現(xiàn)業(yè)主或建筑師的個(gè)人風(fēng)格，營(yíng)造出獨(dú)特的基地環(huán)境和室內(nèi)空間。
?。?）社區(qū)化。創(chuàng)造一定的群體氛圍，方便信息交換和商務(wù)活動(dòng)，豐富社區(qū)文
化。
分析B：別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的致命陷阱
現(xiàn)有一些度假別墅項(xiàng)目主要存在以下問(wèn)題：首先在選址上下不夠重視，一些別墅項(xiàng)目由于急功近利，匆忙上馬，在選址時(shí)帶有一定盲目性，有的選址甚至現(xiàn)有一些度假別墅項(xiàng)目主要存在以下問(wèn)題： 完全忽視環(huán)境資源和自然景觀。
一些度假別墅所處地段沒(méi)有任何景觀，僅僅因?yàn)槠У貎r(jià)便宜或者有一些形狀并不優(yōu)美的山地。在銷售遇阻后，價(jià)格一降再降，有的別墅降至每平方米2000元，比同區(qū)域住宅價(jià)格還低，別墅的功能和意義已發(fā)生了根本的改變。其次規(guī)劃設(shè)計(jì)上十分欠缺，別墅作為生活的最高境界，與一般住宅最大的不同是其密度要低，容積率要低，公共環(huán)境和每個(gè)庭院都應(yīng)有足夠的空間，同時(shí)設(shè)計(jì)造型和建筑都體現(xiàn)一定檔次，配套設(shè)施要求高。而一些環(huán)境本來(lái)相當(dāng)不錯(cuò)的度假別墅，由于片面追求利潤(rùn)，強(qiáng)調(diào)銷售面積，只顧增加棟數(shù)，已經(jīng)從根本上脫離了度假別墅的功能，有的別墅造型呆板，選材粗糙，施工質(zhì)量較差；有的別墅配套設(shè)施不全，甚至水電、通訊問(wèn)題都不能很好地解決。
分析C：別墅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)背景分析
以深圳為例，隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，深圳作為中國(guó)最大港口城市之一，吸引了許多外資機(jī)構(gòu)及大型國(guó)有機(jī)構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，世界500強(qiáng)經(jīng)濟(jì)集團(tuán)大多進(jìn)駐中國(guó)，其中不少在上海、廣東深圳設(shè)立總部或分支機(jī)構(gòu)，加之國(guó)有大型機(jī)構(gòu)及香港、臺(tái)灣、內(nèi)地三資及私營(yíng)企業(yè)落戶深圳，宏觀利好形勢(shì)下，給深圳別墅物業(yè)也帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。
目前深圳市場(chǎng)已建和在建項(xiàng)目詳情見(jiàn)下表
已建項(xiàng)目青青山莊、月亮灣山莊、金碧苑、怡景別墅、東方花園、頤園、田園居
在建項(xiàng)目華景園、齊明別墅（二期）、深圳國(guó)際會(huì)議中心
由于別墅物業(yè)所面對(duì)的客戶群相對(duì)較窄，所以深圳別墅供給量相對(duì)較少。
分析D：別墅項(xiàng)目總體銷售狀況
目前深圳別墅銷售期相對(duì)較長(zhǎng)，不少樓宇有四、五的還在發(fā)售，也有個(gè)別樓宇發(fā)展因樓市低迷，暫時(shí)封市，如表所示的為銷售狀況較好的一些別墅盤。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)：別墅項(xiàng)目大體銷售尚可（包括尚在銷售中的青青山莊），尤其銀湖區(qū)域相對(duì)其他更為優(yōu)良，其原因主要是利益于優(yōu)越地理位置及無(wú)與倫比的自然環(huán)境。隨著深圳房地產(chǎn)大市日升溫，別墅物業(yè)的價(jià)格已見(jiàn)底回升，部分別墅的升值潛力正在逐漸的顯現(xiàn)出來(lái)，近期位于銀湖區(qū)域的"鳴翠谷"熱銷就是一個(gè)很好的說(shuō)明，加之目前港人對(duì)深圳住房強(qiáng)大的購(gòu)買力，不少別墅物業(yè)的發(fā)展商已把目光放到了外銷上，但具體有否成效還需在下半年才會(huì)有結(jié)果。