別墅開(kāi)發(fā)模式：前期戰(zhàn)略分析

　　別墅歷經(jīng)大起大落，如今又漸漸引起發(fā)展商的注意。廣州碧桂園的別墅在幾天內(nèi)被搶購(gòu)一空，許多收入豐厚者抱怨買(mǎi)不到好別墅。在中國(guó)現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)別墅極具挑戰(zhàn)性，很多國(guó)際常理不通行，比如某知名樓盤(pán)的別墅被稱(chēng)作農(nóng)民房，卻仍然供不應(yīng)求。該講深入調(diào)查別墅市場(chǎng)的盈利模型，為我們提出了現(xiàn)實(shí)指南。

　　第1操作環(huán)節(jié)：別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期戰(zhàn)略分析

　　分析A：別墅項(xiàng)目特性剖析

　　別墅的詞義出自"別業(yè)"是指本宅門(mén)外供游玩休養(yǎng)的園林房屋，《宋書(shū).謝靈運(yùn)傳》中有"修營(yíng)別業(yè)，傍水依山，盡幽居之美。"gg開(kāi)放前，別墅數(shù)量少，僅僅出現(xiàn)在一些風(fēng)景勝地供度假租用，或由少數(shù)特殊人擁有，比如廣州的華僑新村。八十年代后，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，別墅的含義也逐漸擴(kuò)大了，在中高檔有花園的小住宅都被稱(chēng)做"別墅"，甚至高層公寓頂層復(fù)式單元也被冠名"空中別墅"，功能上不僅是游憩之處，還有居住、辦公、投資等多種用途。

　　別墅面積標(biāo)準(zhǔn)從 100-1000平方米均有，可滿足不同經(jīng)濟(jì)水平的需求。在組合上可以獨(dú)立，也有并聯(lián)和多聯(lián)體，橫向干擾少，沒(méi)有豎向干擾。占地由幾十平方到一百，庭院可以滿足觀景、娛樂(lè)、停車(chē)等要求。結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、工期短，不論坡地、水池均可建造，造型和空間可以隨業(yè)主興趣、基地條件而千變?nèi)f化，因此受到廣泛歡迎。但由于占地和市政投資不經(jīng)濟(jì)，因而售價(jià)高，政府從節(jié)約土地資源出發(fā)，也有一定限制。

　　未來(lái)的別墅發(fā)展，有幾個(gè)值得關(guān)注的方向：

　?。?）生態(tài)型。著重節(jié)約能源，改善地域氣候，最大限度表現(xiàn)和利用自然環(huán)境。

　　（2）智能化。重在運(yùn)用最高技術(shù)設(shè)備，提高生活工作的效率和舒適度。

　?。?）個(gè)性化。極力體現(xiàn)業(yè)主或建筑師的個(gè)人風(fēng)格，營(yíng)造出獨(dú)特的基地環(huán)境和室內(nèi)空間。

　?。?）社區(qū)化。創(chuàng)造一定的群體氛圍，方便信息交換和商務(wù)活動(dòng)，豐富社區(qū)文

　　化。

　　分析B：別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的致命陷阱

　　現(xiàn)有一些度假別墅項(xiàng)目主要存在以下問(wèn)題：首先在選址上下不夠重視，一些別墅項(xiàng)目由于急功近利，匆忙上馬，在選址時(shí)帶有一定盲目性，有的選址甚至現(xiàn)有一些度假別墅項(xiàng)目主要存在以下問(wèn)題： 完全忽視環(huán)境資源和自然景觀。

　　一些度假別墅所處地段沒(méi)有任何景觀，僅僅因?yàn)槠У貎r(jià)便宜或者有一些形狀并不優(yōu)美的山地。在銷(xiāo)售遇阻后，價(jià)格一降再降，有的別墅降至每平方米2000元，比同區(qū)域住宅價(jià)格還低，別墅的功能和意義已發(fā)生了根本的改變。其次規(guī)劃設(shè)計(jì)上十分欠缺，別墅作為生活的最高境界，與一般住宅最大的不同是其密度要低，容積率要低，公共環(huán)境和每個(gè)庭院都應(yīng)有足夠的空間，同時(shí)設(shè)計(jì)造型和建筑都體現(xiàn)一定檔次，配套設(shè)施要求高。而一些環(huán)境本來(lái)相當(dāng)不錯(cuò)的度假別墅，由于片面追求利潤(rùn)，強(qiáng)調(diào)銷(xiāo)售面積，只顧增加棟數(shù)，已經(jīng)從根本上脫離了度假別墅的功能，有的別墅造型呆板，選材粗糙，施工質(zhì)量較差；有的別墅配套設(shè)施不全，甚至水電、通訊問(wèn)題都不能很好地解決。

　　分析C：別墅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)背景分析

　　以深圳為例，隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，深圳作為中國(guó)最大港口城市之一，吸引了許多外資機(jī)構(gòu)及大型國(guó)有機(jī)構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，世界500強(qiáng)經(jīng)濟(jì)集團(tuán)大多進(jìn)駐中國(guó)，其中不少在上海、廣東深圳設(shè)立總部或分支機(jī)構(gòu)，加之國(guó)有大型機(jī)構(gòu)及香港、臺(tái)灣、內(nèi)地三資及私營(yíng)企業(yè)落戶(hù)深圳，宏觀利好形勢(shì)下，給深圳別墅物業(yè)也帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。

　　目前深圳市場(chǎng)已建和在建項(xiàng)目詳情見(jiàn)下表

　　已建項(xiàng)目青青山莊、月亮灣山莊、金碧苑、怡景別墅、東方花園、頤園、田園居

　　在建項(xiàng)目華景園、齊明別墅（二期）、深圳國(guó)際會(huì)議中心

　　由于別墅物業(yè)所面對(duì)的客戶(hù)群相對(duì)較窄，所以深圳別墅供給量相對(duì)較少。

　　分析D：別墅項(xiàng)目總體銷(xiāo)售狀況

　　目前深圳別墅銷(xiāo)售期相對(duì)較長(zhǎng)，不少樓宇有四、五的還在發(fā)售，也有個(gè)別樓宇發(fā)展因樓市低迷，暫時(shí)封市，如表所示的為銷(xiāo)售狀況較好的一些別墅盤(pán)。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)：別墅項(xiàng)目大體銷(xiāo)售尚可（包括尚在銷(xiāo)售中的青青山莊），尤其銀湖區(qū)域相對(duì)其他更為優(yōu)良，其原因主要是利益于優(yōu)越地理位置及無(wú)與倫比的自然環(huán)境。隨著深圳房地產(chǎn)大市日升溫，別墅物業(yè)的價(jià)格已見(jiàn)底回升，部分別墅的升值潛力正在逐漸的顯現(xiàn)出來(lái)，近期位于銀湖區(qū)域的"鳴翠谷"熱銷(xiāo)就是一個(gè)很好的說(shuō)明，加之目前港人對(duì)深圳住房強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力，不少別墅物業(yè)的發(fā)展商已把目光放到了外銷(xiāo)上，但具體有否成效還需在下半年才會(huì)有結(jié)果。

篇2：房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理模式

　　多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理模式

　　在新的市場(chǎng)政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很難再通過(guò)土地儲(chǔ)備而“坐享”土地增值收益，企業(yè)投資收益越來(lái)越依賴(lài)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目成本越來(lái)越高、利潤(rùn)率越來(lái)越低，將是市場(chǎng)主要特征之一。這意味著，要想持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須追求規(guī)模效益。因此，實(shí)施多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)并最大可能地提高項(xiàng)目附加值和利潤(rùn)率成為開(kāi)發(fā)企業(yè)的必然選擇。

　　根據(jù)蘭德企管研究室20**年10月的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，在隨機(jī)選取的300家各類(lèi)典型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中有84%的企業(yè)在同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，有15%的企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量在5個(gè)(含)以上;其中，73家房地產(chǎn)上市全部進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，資質(zhì)一、二級(jí)企業(yè)中90%進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)?？梢哉f(shuō)，多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要特征，是企業(yè)做大、做強(qiáng)的必由之路。

　　“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”

　　多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)下，特別是多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，許多企業(yè)都存在一些問(wèn)題，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　◎ 公司與項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)之間職權(quán)分工不明確，工作接口關(guān)系不清晰;

　　◎ 公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮，難以對(duì)項(xiàng)目部實(shí)施有效考核;

　　◎ 項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)受項(xiàng)目經(jīng)理的“人治”影響較大，或者過(guò)于依賴(lài)公司，或者不愿服從公司管理;

　　◎ 項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)的執(zhí)行力較差，計(jì)劃、方案、指令等的執(zhí)行結(jié)果往往有較大偏差;

　　◎ 與股東、供方等合作單位的公共關(guān)系不融洽;

　　◎ 人力資源、資金供應(yīng)緊張，既有資源又不能實(shí)現(xiàn)共享;

　　◎ 對(duì)企業(yè)品牌建設(shè)貢獻(xiàn)不大，等等。

　　這些問(wèn)題是“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”的主要特征，所導(dǎo)致的結(jié)果往往是：工作效率低，目標(biāo)偏差率大(特別是計(jì)劃成本、利潤(rùn)目標(biāo))。

　　一家上海著名開(kāi)發(fā)企業(yè)的董事長(zhǎng)說(shuō)：“公司正在運(yùn)作的項(xiàng)目有八個(gè)，其中六個(gè)在外地，即使是每月每個(gè)項(xiàng)目去一趟，二十天就沒(méi)了，公司一大堆事也要處理，還要跑地、跑錢(qián)、跑關(guān)系，一個(gè)月四十天也不夠用，都成鐵人、飛人了。”想必像這位董事長(zhǎng)一樣的在業(yè)界企業(yè)中不在少數(shù)。

　　為什么會(huì)出現(xiàn)“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”?原因主要有三個(gè)方面：

　　第一，業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略不清晰

　　戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的指南針、北斗星。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略一般包括市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃等。在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該研究、制定清晰的發(fā)展規(guī)劃。如市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)開(kāi)發(fā)等三個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃是什么，各自目標(biāo)是什么，應(yīng)該一一明確。如區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，是主攻北京、上海等一線城市，還是下二線、三線城市;是集中在本地區(qū)，還是擴(kuò)展到珠三角、長(zhǎng)三角、京津塘地區(qū);是拓展廈門(mén)、寧波、青島、大連等沿海城市，還是拓展福州、南京、濟(jì)南、沈陽(yáng)等省會(huì)城市等;是重點(diǎn)發(fā)展東部城市，還是積極發(fā)展武漢、長(zhǎng)沙、合肥、南昌等中部城市。在確定了目標(biāo)方向后，還要進(jìn)一步分析目標(biāo)城市的商品房空置率、第三產(chǎn)業(yè)比重等，以確定進(jìn)入的先后順序，這些問(wèn)題也都要一一明確。再比如產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)品模式是什么，項(xiàng)目規(guī)模是多大，各類(lèi)產(chǎn)品(高檔、中檔、普通商品房等)的比例是多少，產(chǎn)品理念是什么，類(lèi)似的問(wèn)題都必須在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期予以明確。新市場(chǎng)、新形勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須盡早由機(jī)會(huì)導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導(dǎo)向，否則盲目性擴(kuò)張將極易引發(fā)或放大“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”。

　　第二、資源配置不合理

　　眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型的企業(yè)。按范圍劃分，房地產(chǎn)企業(yè)資源可分為內(nèi)部資源和外部資源。其中內(nèi)部資源包括人力資源、財(cái)務(wù)資源、土地資源、技術(shù)資源、品牌資源等，外部資源包括供方資源、政府資源、客戶(hù)資源等。按性質(zhì)劃分，可分為顯性資源和隱性資源。其中，顯性資源即物質(zhì)資源，包括人力資源、財(cái)務(wù)資源、土地資源、客戶(hù)資源等，隱性資源即非物質(zhì)的資源，如技術(shù)、品牌、文化、公共關(guān)系、戰(zhàn)略、制度等。社會(huì)發(fā)展的過(guò)程是資源配置的過(guò)程，企業(yè)發(fā)展的過(guò)程也是資源配置的過(guò)程。企業(yè)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，必須要做到各類(lèi)資源的最優(yōu)化配置。只有做到資源的最優(yōu)化配置，才能使資源價(jià)值最大化，既可以防止某些資源的浪費(fèi)，又能減少因某些資源的短缺(所謂“短板”)而影響企業(yè)的發(fā)展。資源整合是資源配置的內(nèi)容之一，資源配置才是企業(yè)發(fā)展所必須具備的核心能力。

　　許多企業(yè)在實(shí)施多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，不能有效地優(yōu)化、配置資源，有的以“短板”資源為配置標(biāo)桿，顯得過(guò)于保守，致使造成其他資源的浪費(fèi);有的以“長(zhǎng)板”資源為配置標(biāo)桿，顯得過(guò)于冒進(jìn)，致使其他資源(如人力資源、資金資源)過(guò)度緊張，甚至經(jīng)不起重大外來(lái)因素的影響或沖擊。順馳就是這方面的活鮮鮮的例子。事實(shí)上，不只是順馳，業(yè)界絕大多數(shù)從事多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的企業(yè)都普遍存在資源匱乏的現(xiàn)象，包括人力資源匱乏，資金資源匱乏，技術(shù)資源匱乏，等等。不匱乏的，卻往往是土地資源、關(guān)系資源，這真實(shí)市場(chǎng)給各個(gè)企業(yè)開(kāi)的一個(gè)大玩笑。

　　第三，規(guī)章制度不健全

　　企業(yè)要保持持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展必須建立、健全一套全面、適宜、有效的規(guī)章制度。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在人力資源、資金運(yùn)作、成本控制、招標(biāo)采購(gòu)等方面有很大的特殊性和管理的難度。針對(duì)不同的管理板塊或職能模塊，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以下管理分體系：

　　行政事務(wù)管理體系;

　　信息管理體系;

　　法律事務(wù)管理體系;

　　人力資源管理體系;

　　財(cái)務(wù)管理與成本控制體系;

　　投資者關(guān)系管理體系;

　　供方管理與采購(gòu)管理體系;

　　項(xiàng)目(工程)管理體系;

　　營(yíng)銷(xiāo)管理體系;

　　客戶(hù)關(guān)系管理體系，等。

　　健全的規(guī)章制度、完善的管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。在發(fā)展初期，因?yàn)楣芾韺蛹?jí)少、人員少，只有一本簡(jiǎn)單的《管理制度匯編》就可以了。但是在多項(xiàng)目下，人員多了，部門(mén)多了，層級(jí)多了，資金流、信息流復(fù)雜了，工作流程拉長(zhǎng)了，如果企業(yè)沒(méi)有一套全面、適宜、有效的管理體系，就必然導(dǎo)致權(quán)利交集或責(zé)任真空，進(jìn)而出現(xiàn)“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”。

　　不要盲從“標(biāo)桿”企業(yè)

　　或許是快速發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)缺乏真正的榜樣，許多企業(yè)習(xí)慣給自己找一個(gè)標(biāo)桿企業(yè)。對(duì)順馳褒也罷，貶也罷，在順馳快速發(fā)展的初期，想必順馳還是挑逗起了許多業(yè)界企業(yè)羨慕的目光，特別是一些也處于快速發(fā)展階段的企業(yè)中有不少企業(yè)將順馳視為標(biāo)桿。當(dāng)然，更多的企業(yè)還是將萬(wàn)科視為標(biāo)桿，特別是在馮侖先生發(fā)表《學(xué)習(xí)萬(wàn)科好榜樣》后，將萬(wàn)科視為標(biāo)桿企業(yè)的企業(yè)就更多了。

　　樹(shù)立標(biāo)桿企業(yè)可以使企業(yè)在共同愿景下形成共同努力的目標(biāo)，樹(shù)立標(biāo)桿企業(yè)的目的是學(xué)習(xí)，但絕不應(yīng)是照搬或盲從。

　　以萬(wàn)科為例，之所以希望業(yè)界企業(yè)不要盲從，有兩點(diǎn)原因：

　　第一，沒(méi)有可比性

　　截至20**年末，萬(wàn)科總資產(chǎn)219.9億元，凈資產(chǎn)83.1億元。20**年，萬(wàn)科實(shí)際完成開(kāi)工面積259.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.9%，同期竣工面積217.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.9%。雖然很多單項(xiàng)指標(biāo)萬(wàn)科都不是第一，但在綜合實(shí)力上，萬(wàn)科在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)是名副其實(shí)的NO.1。萬(wàn)科能成為業(yè)界的NO.1有很多歷史的、現(xiàn)時(shí)的、客觀的、個(gè)人的原因，是絕大多數(shù)企業(yè)所無(wú)以比擬的。特別是萬(wàn)科的研發(fā)力量、服務(wù)觀念、品牌價(jià)值、企業(yè)文化是難以模仿的。另外，多年來(lái)，萬(wàn)科走的是做減法的專(zhuān)業(yè)化之路，而業(yè)界許多企業(yè)走的是相關(guān)多元化之路：不僅自己的銷(xiāo)售公司、物業(yè)公司，甚至還有建筑公司、綠化公司──也沒(méi)有什么可比性。再說(shuō)，萬(wàn)科的專(zhuān)業(yè)化發(fā)展模式有其歷史的原因，對(duì)萬(wàn)科是成功的，但對(duì)其他企業(yè)卻不一定適合。每一家企業(yè)有每一家企業(yè)的特殊情況，企業(yè)群本身也是多元化的，怎么可能有單一的發(fā)展模式呢?對(duì)每一家企業(yè)來(lái)說(shuō)，適合自己的，就是最好的。

　　第二，萬(wàn)科的項(xiàng)目管理模式不是 高效的模式

　　鑒于企業(yè)規(guī)模、項(xiàng)目數(shù)量和市場(chǎng)布局，萬(wàn)科采用的是四級(jí)管理機(jī)制：集團(tuán)公司-區(qū)域公司-城市公司-項(xiàng)目部。因此，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、崗位設(shè)置、流程設(shè)計(jì)都是按照四級(jí)管理機(jī)制設(shè)計(jì)的。對(duì)業(yè)界絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，因?yàn)轫?xiàng)目數(shù)量比萬(wàn)科少，開(kāi)發(fā)格局與萬(wàn)科不同，一般采用三級(jí)管理機(jī)制就可以，即：公司-城市公司-項(xiàng)目部，甚至是兩級(jí)管理機(jī)制就可以，即：公司-項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)。

　　管理層級(jí)越多，信息鏈就越長(zhǎng)，工作效率就越低，這是普遍規(guī)律。許多企業(yè)盲從萬(wàn)科的管理模式，甚至有個(gè)別咨詢(xún)結(jié)構(gòu)推廣、復(fù)制萬(wàn)科的管理模式，或者按照萬(wàn)科的業(yè)務(wù)流程為其他企業(yè)咨詢(xún)，其結(jié)果真是難以想象。

　　確立產(chǎn)品模式是多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)

　　在進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，如果各項(xiàng)目在物業(yè)類(lèi)型、市場(chǎng)定位等方面有較大的差異性(比如同時(shí)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、市區(qū)高層住宅、郊區(qū)低密度住宅項(xiàng)目)，那么各項(xiàng)目在報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)策劃等方面也必然有較大的差異性，這就意味著此前的經(jīng)驗(yàn)和金錢(qián)堆積的大量教訓(xùn)被“歸零”了，企業(yè)不得不一直在不熟悉的市場(chǎng)上做不熟悉的產(chǎn)品，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要有各方面的、具有豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的不同人才。對(duì)于絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這幾乎是不可能的。這也是許多企業(yè)在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)之所以感覺(jué)“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是，如果各項(xiàng)目在物業(yè)類(lèi)型、項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)定位等方面基本相似，即產(chǎn)品模式基本固化，那么各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)流程、工作流程是統(tǒng)一的，就像單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一樣單一、輕松。

　　所謂產(chǎn)品模式就是基于預(yù)測(cè)和研發(fā)的、適合市場(chǎng)需求和自身能力的、可復(fù)制開(kāi)發(fā)的、獨(dú)特的、相對(duì)固化的項(xiàng)目類(lèi)型。

　　通過(guò)長(zhǎng)期、系統(tǒng)地研究，蘭德公司發(fā)現(xiàn)“第一梯隊(duì)”企業(yè)都基本確立了自己的產(chǎn)品模式。例如萬(wàn)科集團(tuán)的城市花園系列，四季花城系列(城郊結(jié)合部);金地集團(tuán)的“格林”系列(格林小鎮(zhèn)/格林春天/格林春曉);世茂集團(tuán)的濱江系列(在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均開(kāi)發(fā)沿江豪宅);陽(yáng)光100投資集團(tuán)的“ 陽(yáng)光100國(guó)際新城”系列(在北京、天津、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、重慶、武漢等城市均開(kāi)發(fā)“城市新興白領(lǐng)公寓”)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的“萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”系列(在全國(guó)十幾個(gè)城市的中心商圈均開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目);SOHO中國(guó)的“SOHO” 系列 (SOHO現(xiàn)代城/建外SOHO / SOHO尚都)等。

　　可以說(shuō)，確立產(chǎn)品模式是企業(yè)進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前提和基礎(chǔ)。

　　對(duì)產(chǎn)品模式予以定型至少包括以下八個(gè)要素：

　　1、城市選擇，就是基于戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃選擇擬進(jìn)入的目標(biāo)城市。

　　2、區(qū)位選擇，就是選擇項(xiàng)目在城市的中觀區(qū)位：是在開(kāi)發(fā)城市中心區(qū)，還是在城鄉(xiāng)接合部，抑或是在近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)。明確了項(xiàng)目的區(qū)位選擇，土地投標(biāo)和土地儲(chǔ)備的目標(biāo)也就明確了。

　　3、確定項(xiàng)目規(guī)模，就是大體確定項(xiàng)目的占地面積、建筑面積等。

　　4、目標(biāo)客戶(hù)選擇，就是研究并鎖定核心消費(fèi)者。

　　5、確定項(xiàng)目風(fēng)格，就是賦予項(xiàng)目獨(dú)特的、便于識(shí)別的“符號(hào)”，使社會(huì)公眾特別是目標(biāo)客戶(hù)能夠較容易地識(shí)別出是哪個(gè)企業(yè)開(kāi)發(fā)的什么類(lèi)型的項(xiàng)目。

　　6、設(shè)計(jì)定型，就是各項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)在物質(zhì)形態(tài)上有著精神感受上的一致，成熟的戶(hù)型可以通用于各項(xiàng)目。

　　7、賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)、廣告風(fēng)格定型。產(chǎn)品定型后，各項(xiàng)目就可以有風(fēng)格統(tǒng)一的賣(mài)場(chǎng)和風(fēng)格統(tǒng)一的宣傳資料(包括樓書(shū)、媒體廣告等)。

　　8、統(tǒng)一的VIS。這是產(chǎn)品定型必不可少的“表象符號(hào)”，也是最容易做到的。

　　建立項(xiàng)目管理模式是多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵

　　如前所述，“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥”的原因之一是“規(guī)章制度不健全”。大量實(shí)踐表明，許多“癥狀”是“規(guī)章制度不健全”的直接或外在表現(xiàn)而已。因此，建立適宜、有效的項(xiàng)目管理模式是開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。

　　建立項(xiàng)目管理模式可分為三個(gè)步驟：

　　第一步，明確職能定位，重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

　　多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理模式完全不同于單項(xiàng)目管理模式，首先表現(xiàn)在職能定位和組織結(jié)構(gòu) 設(shè)計(jì)上。在單項(xiàng)目下，房地產(chǎn)企業(yè)一般、也只能采用直線職能制的開(kāi)發(fā)管理模式：各部門(mén)各負(fù)其責(zé)共同完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作。但是在多項(xiàng)目下，因?yàn)閷?shí)現(xiàn)項(xiàng)目制，公司和項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)在職能上必須要進(jìn)行定位和職責(zé)切分。以“公司-項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)”兩級(jí)管理機(jī)制為例，一般地，公司的定位是決策中心、資源中心，主要行使支持和管理職能，要做好三件事：(1)供地;(2)供資金;(3)管控與評(píng)價(jià)。項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)是成本中心、利潤(rùn)中心，主要行使執(zhí)行和實(shí)施職能，也要做好三件事：(1)完成目標(biāo);(2)樹(shù)立品牌;(3)培養(yǎng)和鍛煉人才。在明確職能定位的基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)時(shí)，應(yīng)充分考慮以下要素：

　　◎ 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃對(duì)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求;

　　◎ 項(xiàng)目類(lèi)型;

　　◎ 產(chǎn)品模式;

　　◎ 經(jīng)營(yíng)模式(特別是外包模式);

　　◎ 資源狀況(特別是人力資源狀況);

　　◎ 企業(yè)文化。

　　多項(xiàng)目下，矩陣制是常用的組織結(jié)構(gòu)形式。但因?yàn)榫仃囍迫菀桩a(chǎn)生多頭領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)利交集和責(zé)任真空，近一、兩年來(lái)，業(yè)界許多領(lǐng)先企業(yè)一般采用直線職能制與矩陣制的混合制組織結(jié)構(gòu)形式。

　　第二步，劃分項(xiàng)目類(lèi)型

　　項(xiàng)目類(lèi)型有不同的劃分方式。按照地域劃分，可分為本地項(xiàng)目和異地項(xiàng)目;按股權(quán)劃分，可分為獨(dú)資項(xiàng)目、控股項(xiàng)目和參股合作項(xiàng)目;按項(xiàng)目規(guī)模劃分，可分為特級(jí)項(xiàng)目、一級(jí)項(xiàng)目、二級(jí)項(xiàng)目、三級(jí)項(xiàng)目等;按階段劃分可分為階段性項(xiàng)目和全程性項(xiàng)目。

　　劃分項(xiàng)目類(lèi)型是進(jìn)行項(xiàng)目管理體系設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。為了“欲繁就簡(jiǎn)”，通常組合為以下四種項(xiàng)目組織類(lèi)型：(1)本地直屬項(xiàng)目部;(2)異地項(xiàng)目公司;(3)控股項(xiàng)目公司;(4)參股項(xiàng)目公司。

　　第三步，進(jìn)行流程設(shè)計(jì)，建立項(xiàng)目管理體系

　　多項(xiàng)目下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程與多項(xiàng)目下的開(kāi)發(fā)流程有很到的不同。例如，單項(xiàng)目下銷(xiāo)售由公司銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)，而多項(xiàng)目下則有多種情形：有的由公司營(yíng)銷(xiāo)中心或下屬的營(yíng)銷(xiāo)(經(jīng)紀(jì))公司負(fù)責(zé)，有的由項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)負(fù)責(zé)，公司只進(jìn)行計(jì)劃、方案、價(jià)格等的管理，有的由營(yíng)銷(xiāo)代理公司負(fù)責(zé)。因此必須對(duì)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)流程進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。在流程設(shè)計(jì)工作完成后，就可以針對(duì)不同的項(xiàng)目類(lèi)型分別建立相應(yīng)的管理體系了。

　　通常，一套完整的項(xiàng)目管理體系至少涉及以下方面：

　　一項(xiàng)目組織管理(包括各類(lèi)項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，定崗定員，項(xiàng)目部的組建、解散等);

　　二項(xiàng)目人力資源各類(lèi)(包括項(xiàng)目經(jīng)理及其他人員的聘任、解聘、薪酬、考核、獎(jiǎng)勵(lì)、勞動(dòng)關(guān)系等);

　　三項(xiàng)目資金與財(cái)務(wù)管理;

　　四項(xiàng)目計(jì)劃與目標(biāo)管理;

　　五項(xiàng)目投資決策管理;

　　六項(xiàng)目研發(fā)與設(shè)計(jì)管理;

　　七采購(gòu)與招標(biāo)管理;

　　八項(xiàng)目工程管理(包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明、檔案管理等);

　　九項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)管理;

　　十項(xiàng)目客戶(hù)關(guān)系管理，等。

　　投資主體虛擬化與管理主體實(shí)體化

　　確立產(chǎn)品模式解決了企業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，建立項(xiàng)目管理體系是解決了企業(yè)的管理機(jī)制問(wèn)題。但企業(yè)采取什么樣的項(xiàng)目體制卻是最核心、最根本的問(wèn)題──體制決定機(jī)制，機(jī)制決定體系(規(guī)章制度)。

　　但是遺憾的是，盡管許多企業(yè)都在不斷地探求、完善管理機(jī)制，但無(wú)不著眼于“職責(zé)劃分如何更合理”等問(wèn)題，無(wú)論是“金字塔式”還是“倒金字塔式”，無(wú)非是在“左傾”和“右傾”中尋求相對(duì)合理的管理機(jī)制而已，而沒(méi)有真正意識(shí)到問(wèn)題出在體制上──傳統(tǒng)的項(xiàng)目體制是公司和項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)一體化，都具有雙重身份：既是投資主體(因?yàn)榇砉?，又是管理主體(行使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)職能)。這種雙重身份肯定會(huì)不可避免地導(dǎo)致難以控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用，難以實(shí)施有效的考核，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃、目標(biāo)的偏差率很大，而無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資目標(biāo)。 事實(shí)證明：無(wú)論是令廣大業(yè)界企業(yè)景仰的“標(biāo)桿企業(yè)”，還是風(fēng)光無(wú)限的“地產(chǎn)大腕”，現(xiàn)今幾乎所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都碰到了同一個(gè)問(wèn)題，也都在思考同一個(gè)問(wèn)題：最有效的項(xiàng)目管理模式是什么? 通過(guò)深入研究分析和實(shí)踐檢驗(yàn)，蘭德認(rèn)為“項(xiàng)目投資主體虛擬化，項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”是最有效的投資開(kāi)發(fā)模式。 “項(xiàng)目投資主體虛擬化”是指無(wú)論是本市項(xiàng)目，還是異地項(xiàng)目，都盡可能地注冊(cè)成立一家具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目(投資)公司，該項(xiàng)目(投資)公司所有的法人證照、財(cái)務(wù)等由公司統(tǒng)一管理，除法人代表、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等由公司領(lǐng)導(dǎo)兼任以外，沒(méi)有任何其他人員(但列支管理費(fèi)用)。

　　項(xiàng)目投資主體虛擬化的益處

　　◆ 有利于項(xiàng)目融資(包括債權(quán)融資和股權(quán)融資);

　　◆ 有利于規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn);

　　◆ 有利于財(cái)務(wù)核算;

　　◆ 有利于稅務(wù)籌劃。

　　“項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”是指由公司(或再引入社會(huì)上專(zhuān)業(yè)的項(xiàng)目管理公司共同出資)相對(duì)控股的(但不是每一個(gè)項(xiàng)目都注冊(cè)一個(gè))具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目管理公司，并將部分項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)施工作交由項(xiàng)目管理公司，項(xiàng)目投資公司與該項(xiàng)目管理公司簽署《項(xiàng)目委托管理協(xié)議書(shū)》，并支付一定額度的管理費(fèi)用。

　　“項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”的益處

　　◆ 有利于控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用;

　　◆ 有利于實(shí)施有效的考核;

　　◆ 有利于項(xiàng)目投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　“項(xiàng)目投資主體虛擬化+項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”盡管還需要進(jìn)一步完善，但大量實(shí)踐表明，這種開(kāi)發(fā)管理模式解決了多項(xiàng)目管理的體制問(wèn)題，也符合國(guó)際上“投資商與開(kāi)發(fā)商相分離”的主流業(yè)態(tài)形式，應(yīng)該是最適宜、有效的多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式。

篇3：我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的發(fā)展

　　我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的變化

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)際上扮演著雙重角色:一是商人,二是城市建設(shè)者。第一種角色要求開(kāi)發(fā)商不可避免地追求開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的量大化,第二種角色又要求開(kāi)發(fā)商追求開(kāi)發(fā)的社會(huì)效應(yīng)?；仡櫡康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史,我們不難看出,隨著房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)的不斷完善和市場(chǎng)自身的成熟,開(kāi)發(fā)商的城市建設(shè)意識(shí)在逐步增強(qiáng),與此同時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式也在發(fā)生著變化。

　　短平快的合作開(kāi)發(fā)模式

　　“聯(lián)合開(kāi)發(fā)”和“項(xiàng)目公司”是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歷程中曾有的一大特色,造成這種局面的直接原因是早期為數(shù)不少的建設(shè)項(xiàng)目用地是以協(xié)議出讓方式取得,某些取得開(kāi)發(fā)權(quán)的企業(yè)或個(gè)人因種種原因,不能在短時(shí)間內(nèi)啟動(dòng)項(xiàng)目,致使開(kāi)發(fā)周期大大延長(zhǎng),甚至使土地長(zhǎng)期閑置。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資本的吸引也與日俱增,一些擁有資金或技術(shù)管理優(yōu)勢(shì)的企業(yè)迫切希望獲取土地資源,于是合作開(kāi)發(fā)這種形式應(yīng)運(yùn)而生。

　　合作開(kāi)發(fā)使一批擱置已久的項(xiàng)目進(jìn)入開(kāi)發(fā)流程,大大加快了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度,在一定程度上緩解了一段時(shí)間相對(duì)供應(yīng)不足的矛盾,一些企業(yè)也在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中積累了經(jīng)驗(yàn)和資金,得以迅速發(fā)展。

　　但是這種模式的先天缺陷也是顯而易見(jiàn)的。合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司存續(xù)期與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期幾乎相同,項(xiàng)目完工,公司的使命也結(jié)束了。因此,項(xiàng)目公司通常追求的是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的最大化和快速實(shí)現(xiàn),不可避免地會(huì)采取一些短平快的手法。再者,在市場(chǎng)銷(xiāo)售形勢(shì)持續(xù)向好的情況下,企業(yè)追求的是產(chǎn)品的快速消化和成本控制,對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)的提升不會(huì)花費(fèi)太多精力,也不可能去完成售后服務(wù),走的是合作、建設(shè)、銷(xiāo)售、結(jié)算的路子。此外,由于進(jìn)入門(mén)檻較低,一些不具開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)和個(gè)人也挾資本實(shí)力強(qiáng)行進(jìn)入,使這類(lèi)項(xiàng)目的產(chǎn)品水準(zhǔn)普遍不高,且盛行概念炒作,甚至出現(xiàn)下部共有裙樓和上部塔樓分屬不同建設(shè)單位的情況,容易產(chǎn)生產(chǎn)品交付后的遺留問(wèn)題,對(duì)整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)說(shuō),不足一種良性的方向。

　　小而全的多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式

　　一些有相當(dāng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)或是因?yàn)槿〉庙?xiàng)目的條件限制,或是主動(dòng)地希望完善企業(yè)自身的產(chǎn)品層次,開(kāi)始注重后續(xù)發(fā)展的取向上,并希望多點(diǎn)出擊,四面開(kāi)花,擴(kuò)大企業(yè)在不同客戶(hù)層面的影響力。這就出現(xiàn)廠小而全的多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式。

　　這種開(kāi)發(fā)模式可以在一段時(shí)間內(nèi)增加企業(yè)的曝光率和知名度,以不同的產(chǎn)品形成系列。但是除非該企業(yè)有足夠的人力資源、管理制度以及對(duì)不同類(lèi)型產(chǎn)品的深入研究,否則很難要求它在從普通住宅、高檔住宅到別墅等不同類(lèi)型產(chǎn)品上均取得市場(chǎng)認(rèn)可,稍有閃失,則可造成對(duì)企業(yè)整體印象的損害,而且產(chǎn)品交叉會(huì)使開(kāi)發(fā)商不自覺(jué)地將不同產(chǎn)品概念混用,造成產(chǎn)品個(gè)性的方向性偏差。

　　從城市建設(shè)的意義上說(shuō),這種開(kāi)發(fā)模式不僅無(wú)法實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源的優(yōu)化配置,而且容易造成城市建設(shè)功能的紊亂,使城市建設(shè)無(wú)法在城市規(guī)劃部門(mén)的統(tǒng)一指導(dǎo)下進(jìn)行,因?yàn)橥瑯映鲇谄髽I(yè)切身短期收益的需要,開(kāi)發(fā)商不可能從某種戰(zhàn)略和長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度思考自己的開(kāi)發(fā)行為。

　　精耕細(xì)作的成片開(kāi)發(fā)模式

　　相對(duì)于前二種模式,成片住宅開(kāi)發(fā)無(wú)疑更具活力,也更加符合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和擴(kuò)張對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)的客觀要求。

　　成片開(kāi)發(fā)的原則是總體規(guī)劃,適度調(diào)整,即小區(qū)總體布局、建筑風(fēng)格、景觀規(guī)劃通盤(pán)考慮。對(duì)產(chǎn)品而言。成片開(kāi)發(fā)可以有足夠的空間和規(guī)模實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)的最優(yōu)化設(shè)計(jì);對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),可以體現(xiàn)更完整的開(kāi)發(fā)理念,使企業(yè)獲得持久的發(fā)展動(dòng)力和持續(xù)品牌建設(shè),更加具有責(zé)任感;對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō),一個(gè)大規(guī)模的規(guī)劃成型的小區(qū),不確定因素較少,不會(huì)因?yàn)槿蘸笾車(chē)h(huán)境變化(如改變用途、道路、新建)等造成現(xiàn)有居住環(huán)境質(zhì)量的改變或下降;從整個(gè)行業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō),成片住宅開(kāi)發(fā)客觀上促進(jìn)了精品住宅的形成?！爸袊?guó)房產(chǎn)看廣州,廣州房產(chǎn)看華南”,一批大盤(pán)住宅的出現(xiàn),使精品樓盤(pán)成為市場(chǎng)的標(biāo)兵,規(guī)?；⒓s化效應(yīng)可以實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化,提高產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比。

　　成片開(kāi)發(fā)使城市容易形成多個(gè)各具特色、定位不同、環(huán)境景觀各異而又在城市整體交通網(wǎng)絡(luò)的連接下的有機(jī)統(tǒng)一體,使城市真正呈現(xiàn)無(wú)限生機(jī)。同時(shí),這樣的模式有利于政府部門(mén)規(guī)范房地產(chǎn)業(yè),更重要的是能夠集中利用有限而寶貴的土地資源,并根據(jù)可持續(xù)發(fā)展的原則科學(xué)地制定城市建設(shè)布局,使城市充分發(fā)揮自身的作用。

　　開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變不是一朝一夕之功,隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市規(guī)模的擴(kuò)大,隨著人們對(duì)居住條件和居住環(huán)境的要求的提高,相信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還將與時(shí)俱進(jìn),不斷探索出更富創(chuàng)新精神和更具社會(huì)責(zé)任感的開(kāi)發(fā)模式。