寫字樓工程管理：從良好到更好

　　第三節(jié)、工程系統(tǒng)的運行規(guī)劃

　　寫字樓項目建造完成后將投入商業(yè)運行。在寫字樓商業(yè)運行的四大支柱系統(tǒng)即工程管理、市場營銷、客戶服務(wù)和安全保衛(wèi)中，工程系統(tǒng)的管理堪稱為排頭兵。良好的工程系統(tǒng)管理對于打造寫字樓的品質(zhì)、提升寫字樓的商譽、招徠優(yōu)質(zhì)的租賃客戶、節(jié)約寫字樓的運營成本、保證寫字樓的運行安全、延長寫字樓的使用壽命等都具有舉足輕重的作用。建構(gòu)良好的工程系統(tǒng)管理的前提是需要制定一套科學(xué)、合理、嚴謹、完善并具有前瞻性的工程系統(tǒng)運行規(guī)劃。

　　寫字樓工程系統(tǒng)運行規(guī)劃的主要內(nèi)容包括：運行計劃、預(yù)防性維修保養(yǎng)計劃、維修保養(yǎng)工作計劃、技術(shù)升級改造計劃、備品備件采購計劃等。

　　1、運行計劃

　　寫字樓工程系統(tǒng)的運行計劃是以年度為時間單位所制定的，是保障工程系統(tǒng)安全、平穩(wěn)、高效、高質(zhì)量運行的基礎(chǔ)性文件。工程系統(tǒng)的運行計劃主要包括：確定工程管理部門的工作內(nèi)容、確定工程系統(tǒng)運行的管理和技術(shù)崗位及職責(zé)、制定有關(guān)工程運行的規(guī)章制度、制定能源使用計劃和資金預(yù)算計劃、對系統(tǒng)運行的歷史資料進行整理和分析、對相關(guān)外部條件(如能源價格的調(diào)整預(yù)期和天氣變化預(yù)期)進行科學(xué)預(yù)測等。

　　制定工程系統(tǒng)的運行計劃，首先應(yīng)該對各種工程分系統(tǒng)和所有設(shè)備設(shè)施的基本情況有一個完整的了解，還應(yīng)充分了解各工程分系統(tǒng)和設(shè)備設(shè)施之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，熟練掌握工程系統(tǒng)的運行原理及設(shè)備設(shè)施的操作指南。根據(jù)寫字樓的總體需求，確定工程系統(tǒng)和其他分系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)施的運行時間和運行班次。

　　有關(guān)的環(huán)境因素、氣候因素、能源價格因素等，都會對工程系統(tǒng)的運行產(chǎn)生影響。其中環(huán)境因素和氣候因素將直接影響工程系統(tǒng)的運行時間和能源消耗。而能源的價格因素將直接影響到系統(tǒng)運行的成本。在工程系統(tǒng)的運行計劃中，應(yīng)通過對上述外部條件的歷史記錄進行整理和分析而做出有關(guān)運行時間、能源消耗和運行成本方面的科學(xué)預(yù)測，使工程系統(tǒng)的運行計劃具有一定的合理性和前瞻性。

　　2、 預(yù)防性維修保養(yǎng)計劃

　　預(yù)防性維修保養(yǎng)概念的內(nèi)涵是在工程系統(tǒng)的日常運行期間和對工程系統(tǒng)的正常維修保養(yǎng)之前，對設(shè)備設(shè)施進行預(yù)防性的維護和保養(yǎng)，做到維護前置、保養(yǎng)前置、防微杜漸、未雨綢繆，延續(xù)設(shè)備設(shè)施的最佳工作狀態(tài)，消除工程系統(tǒng)運行中的隱患，確保工程系統(tǒng)運行的可靠性和穩(wěn)定性，延長工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的使用壽命;同時還可以減少正常維修保養(yǎng)作業(yè)的工作量，減少備品備件的采購并降低工程系統(tǒng)的整體運行成本。

　　預(yù)防性維修保養(yǎng)工作是以工程設(shè)備設(shè)施的技術(shù)資料、操作維修指南等文件為參考，以工程設(shè)備設(shè)施的運行特點為基礎(chǔ)而實施的。預(yù)防性維修保養(yǎng)工作的有效實施，還將取決于：建立良好的工程運行維護體系、工程系統(tǒng)日常運行記錄資料的積累和分析、從事維修保養(yǎng)的工程技術(shù)人員的技能水平和經(jīng)驗等。只有在對工程設(shè)備設(shè)施的技術(shù)性能了如指掌之后，才能正確地實施對其的呵護。

　　為了在工程系統(tǒng)管理中有效實施預(yù)防性維修保養(yǎng)工作，應(yīng)該在寫字樓的工程管理部門內(nèi)建立一個完整和健全的工程文件管理系統(tǒng)，認真收集、整理、積累和儲存所有關(guān)于工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)的數(shù)據(jù)和技術(shù)資料。同工程設(shè)備設(shè)施的運行原理和操作維修指南等技術(shù)文件一樣，對工程系統(tǒng)日常運行工況的記錄和對設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障及故障排除過程的紀(jì)錄等都是重要的技術(shù)數(shù)據(jù)，對于有效實施預(yù)防性維修保養(yǎng)工作將起到信息保障的重要作用。工程文件管理系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)文件和資料應(yīng)包括：項目的所有前期工程文件即竣工圖紙和竣工技術(shù)文件、所有設(shè)備設(shè)施的運行原理和操作維修指南等技術(shù)資料、工程系統(tǒng)日常運行工況的記錄資料、工程系統(tǒng)維修保養(yǎng)情況的記錄資料、工程系統(tǒng)出現(xiàn)故障和排除故障的記錄資料等。

　　寫字樓工程部門從事預(yù)防性維修保養(yǎng)工作的工程技術(shù)人員的技術(shù)能力和工作經(jīng)驗是有效實施預(yù)防性維修保養(yǎng)工作的關(guān)鍵因素。寫字樓工程部門需要在組建工程維修的技術(shù)團隊時嚴格選好技術(shù)人才，并在日常工作中加強后續(xù)的技術(shù)培訓(xùn)，真正培養(yǎng)出一批專業(yè)素質(zhì)高、技術(shù)能力強、保養(yǎng)經(jīng)驗豐富的技術(shù)精英，能夠?qū)υO(shè)備性能了如指掌，對故障隱患明察秋毫，從而可以準(zhǔn)確判斷出如何在正確的時間、對正確的設(shè)備設(shè)施、實施正確的預(yù)防性維修保養(yǎng)，提高工程系統(tǒng)的運行質(zhì)量，將故障隱患消滅在萌芽期，降低系統(tǒng)運行和維修成本，延長工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的使用壽命。

　　3、 維修保養(yǎng)計劃

　　工程系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計劃也是以年度為時間單位而制定的，其內(nèi)容包括：按照工程設(shè)備設(shè)施的實際工況和運行壽命設(shè)計當(dāng)年的維修保養(yǎng)作業(yè)、按照維修保養(yǎng)工作的需要做好技術(shù)團隊的時間安排、按照維修保養(yǎng)工作的需要做好資金預(yù)算和備品備件的安排、按照需要安排好維修保養(yǎng)期間工程系統(tǒng)的不間斷運行、對工程系統(tǒng)維修保養(yǎng)的歷史記錄進行整理和分析從而對系統(tǒng)的運行故障進行科學(xué)預(yù)測等。工程系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃的制定應(yīng)以往年的計劃為基礎(chǔ)并根據(jù)實際情況進行修改和調(diào)整。

　　在制定工程系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計劃時，首先應(yīng)對工程系統(tǒng)內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施的技術(shù)特性有一個完整的了解，充分了解各工程分系統(tǒng)和設(shè)備設(shè)施之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，認真研讀所有設(shè)備設(shè)施的維修工作指南，然后再根據(jù)工程系統(tǒng)運行的實際情況，確定各分系統(tǒng)和設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時間和維修保養(yǎng)內(nèi)容。

　　一個工程系統(tǒng)的年度維修保養(yǎng)計劃，是由月或季度的維修保養(yǎng)計劃所組成的。年度維修保養(yǎng)計劃的制定可參照三條軸線進行：(1)系統(tǒng)軸線，按工程系統(tǒng)的構(gòu)成進行系統(tǒng)分類，如：配電系統(tǒng)、燈光照明系統(tǒng)、冷通空調(diào)系統(tǒng)、送新風(fēng)系統(tǒng)、消防智能化系統(tǒng)、辦公智能化系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等，將這些分系統(tǒng)作為工程維修保養(yǎng)計劃的一級工作項目;(2)時間軸線，根據(jù)工程系統(tǒng)的運行時間對設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作進行安排;(3)分類軸線：對工程系統(tǒng)和設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)項目進行分類，一類是常年運行的系統(tǒng)如電梯系統(tǒng)和電力系統(tǒng)、二類是季節(jié)性運行的系統(tǒng)如空調(diào)系統(tǒng)、三是需要進行周期性維護保養(yǎng)的系統(tǒng)如電梯系統(tǒng)等。只要充分考慮了上述的因素，工程系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計劃即可實現(xiàn)科學(xué)、合理、層次分明、切實可行。

　　在制定年度維修保養(yǎng)計劃的過程中，還應(yīng)充分考慮人力資源配置和預(yù)算資金準(zhǔn)備等因素。工程系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作需要一批精明強干的工程技術(shù)人員參與，同時還需要一定的預(yù)算資金用于采購備品備件，這些都需要計劃周全和提前準(zhǔn)備，以避免與工程系統(tǒng)在維修保養(yǎng)期間的正常運行發(fā)生沖突。

　　4、 在系統(tǒng)運行過程中對計劃的調(diào)整

　　一般來說，寫字樓工程系統(tǒng)在年度開始前所制定的年度工程運行和維修保養(yǎng)的計劃是一個理想狀態(tài)的計劃。雖然在計劃的制定過程中參考了許多歷史的數(shù)據(jù)并對可能出現(xiàn)的問題進行了預(yù)測，但是在實施計劃的過程中，還需要根據(jù)工程系統(tǒng)屆時的運行工況進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。也就是說，制定年度工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)計劃中所依據(jù)的大多數(shù)參數(shù)均為可變參數(shù)，因此年度工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)計劃的實施過程實際上是一種可變的過程。

　　在工程系統(tǒng)的運行過程中，導(dǎo)致對年度運行和維修保養(yǎng)計劃進行調(diào)整的主要因素為：系統(tǒng)運行過程中出現(xiàn)的突發(fā)事件、影響工程系統(tǒng)運行的外界條件發(fā)生較大的變化、寫字樓的其他系統(tǒng)產(chǎn)生重大變化及調(diào)整、預(yù)算資金的準(zhǔn)備發(fā)生變化等。系統(tǒng)運行中的突發(fā)事件包括重大系統(tǒng)故障或重大工程事故，如供電系統(tǒng)故障、空調(diào)系統(tǒng)故障、電梯系統(tǒng)故障等。外部條件的重大變化包括環(huán)境因素和氣候條件，極端的炎熱、寒冷、風(fēng)沙、霧霾、暴雨、暴雪等都將嚴重影響某些設(shè)備設(shè)施的運行，還將導(dǎo)致工程系統(tǒng)運行成本和維修保養(yǎng)成本的大幅度上升。這些突發(fā)事件和外界條件的重大變化大多是不可預(yù)見的，因此需要在工程系統(tǒng)的實際運行中對原定的系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)計劃進行及時的調(diào)整。從理論上說，工程系統(tǒng)僅是整個寫字樓商業(yè)運營中的一個子系統(tǒng)，同時還有市場營銷系統(tǒng)、客戶服務(wù)系統(tǒng)、安全保衛(wèi)系統(tǒng)等。這些子系統(tǒng)在運行過程中也需要根據(jù)實際情況進行調(diào)整，而這些子系統(tǒng)在運行過程中的調(diào)整，又將反過來影響工程系統(tǒng)的運行。因此，寫字樓其他子系統(tǒng)的重大調(diào)整與變化，諸如市場營銷政策的調(diào)整、客戶服務(wù)項目的調(diào)整、安全保衛(wèi)內(nèi)容的調(diào)整等也將導(dǎo)致工程系統(tǒng)年度運行和維修保養(yǎng)計劃的相應(yīng)調(diào)整。另外，在工程系統(tǒng)的運行過程中，如果某個重要設(shè)備設(shè)施發(fā)生重大故障或損壞，將需要大額的資金投入從而影響工程系統(tǒng)的運行和維修預(yù)算計劃的執(zhí)行，并將影響后期的維修保養(yǎng)工作。因此，當(dāng)需要增加維修預(yù)算以應(yīng)對維修成本的重大變化時，也必須對年度工程運行和維修保養(yǎng)計劃進行相應(yīng)的調(diào)整。

　　如上所述，在工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)年度計劃的實施過程中，根據(jù)實際情況對其進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，是確保工程系統(tǒng)正常運行和維修保養(yǎng)工作順利開展的重要措施。對工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)計劃的調(diào)整，主要是通過制定運行和維修保養(yǎng)的月計劃和周計劃來實現(xiàn)的。工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)的月計劃和周計劃的制定過程則更加貼近系統(tǒng)運行的實際，因而具有更強的目的性。寫字樓的工程管理部門只有結(jié)合工程系統(tǒng)運行的實際情況，參考和比較各種近期參數(shù)和歷史參數(shù)，就可以制訂出科學(xué)、合理、貼近實際、切實可行的工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)工作的月計劃和周計劃。

　　工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)的月計劃和周計劃是實施工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)工作的指導(dǎo)性文件，對于確保工程系統(tǒng)的安全、可靠、高效、高質(zhì)量的運行意義重大。制定工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)的月計劃和周計劃是寫字樓工程系統(tǒng)管理工作中的一項重要內(nèi)容。

　　5、 備品備件采購計劃

　　工程系統(tǒng)備品備件采購計劃的制定與實施，是寫字樓工程系統(tǒng)管理中的一項必要的保障性工作。備品備件采購計劃是制定工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)計劃的重要依據(jù)。備品備件采購計劃的實施將直接對工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)計劃的實施構(gòu)成影響。

　　制定工程系統(tǒng)備品備件采購計劃的參考資料為：對工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)的歷史資料的研究與分析、關(guān)鍵設(shè)備設(shè)施的運行狀況及理論壽命的數(shù)據(jù)資料、日常消耗性材料及零部件的使用情況、工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)的預(yù)算資金準(zhǔn)備、備品備件的供貨周期等。

　　在工程系統(tǒng)備品備件的采購工作中需要制定一個科學(xué)、合理的采購計劃，特別是在有限的資金預(yù)算條件下，采購計劃的目標(biāo)性和適時性將非常重要。備品備件采購計劃的制定，應(yīng)該以“有的放矢”為前提。在以“有的放矢”為前提制定備品備件的采購計劃時，應(yīng)該以工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)工作的歷史資料(包括工程系統(tǒng)的運行記錄、關(guān)鍵設(shè)備設(shè)施的運行工況、維修保養(yǎng)記錄、故障的處理和排除記錄等)為必要的參考依據(jù)。通過對工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)的歷史資料的收集、分析和研究，就可以獲得工程系統(tǒng)全方位的技術(shù)數(shù)據(jù)，實現(xiàn)備品備件采購計劃的“有的放矢”，還有助于劃分備品備件采購計劃中的重點科目與非重點科目，從而使備品備件采購計劃的制定更具目標(biāo)性和適時性。

　　任何一種工作計劃都包括重點科目和非重點科目。在工程系統(tǒng)備品備件采購計劃的制定中尤其需要合理地劃分重點科目和非重點科目。工程系統(tǒng)中的關(guān)鍵設(shè)備設(shè)施就是備品備件采購計劃中的重點科目。在制定工程系統(tǒng)備品備件的采購計劃時，應(yīng)對關(guān)鍵性設(shè)備設(shè)施的運行狀況進行評估，同時還應(yīng)對關(guān)鍵性設(shè)備設(shè)施的使用壽命及預(yù)期進行評估，從而可以根據(jù)預(yù)算和資金的情況，按合理的順序安排對關(guān)鍵性設(shè)備設(shè)施的備品備件進行采購。在寫字樓的工程系統(tǒng)中，關(guān)鍵性設(shè)備設(shè)施的價值一般比較高，其零部件的采購費用一般比較昂貴。所以，在制定工程系統(tǒng)備品備件的采購計劃時，應(yīng)該合理安排關(guān)鍵性設(shè)備設(shè)施的備品備件的采購順序，從而使采購資金的利用效率實現(xiàn)最優(yōu)化。

　　在制定工程系統(tǒng)的備品備件采購計劃中還需要對工程系統(tǒng)日常運行中需要更新的常規(guī)消耗型材料和部件進行合理的預(yù)測。日常消耗型材料及部件是維系工程系統(tǒng)正常運行的必需品，因而也是工程系統(tǒng)備品備件采購計劃中的重點采購科目。通過對歷年來日常消耗型材料及部件的更新情況進行統(tǒng)計并建立歷史的平均值，就可以對消耗型材料和部件的實際需求量進行相對準(zhǔn)確的預(yù)估，從而可將采購費用控制在合理的范圍之內(nèi)。在工程系統(tǒng)備品備件的采購計劃中，既要保證對日常消耗型的材料和部件的采購，又要保證對關(guān)鍵性設(shè)備設(shè)施的備品備件的采購，兩者都是維系工程系統(tǒng)正常運行所必不可少的，前者是應(yīng)用型的采購，而后者則是技術(shù)儲備型的采購。在工程系統(tǒng)備品備件采購計劃的制定中，如何對上述兩種不同類型的采購科目進行合理的區(qū)分并確定合理的采購比例，是該采購計劃能否實現(xiàn)科學(xué)合理的重要因素。

　　任何一個計劃的實施都需要有相關(guān)的預(yù)算資金作為保障。工程系統(tǒng)日常運行和維修保養(yǎng)的資金預(yù)算也是構(gòu)成備品備件采購計劃能否順利實施的重要因素。在制定工程系統(tǒng)備品備件采購計劃的過程中，必須充分考慮到工程系統(tǒng)的維修預(yù)算和資金準(zhǔn)備的因素。應(yīng)將備品備件的采購計劃建立在一個合理的預(yù)算資金平臺上，使備品備件的采購工作既可為工程系統(tǒng)現(xiàn)階段的平穩(wěn)運行提供保障又能為工程系統(tǒng)未來階段的平穩(wěn)運行提供物資方面的儲備。

　　工程系統(tǒng)備品備件的采購周期和供貨周期的安排是確保工程系統(tǒng)備品備件采購計劃能否順利實施的另一個重要因素。在工程系統(tǒng)備品備件采購計劃的制定過程中，應(yīng)該對各項采購科目的相關(guān)采購周期和供貨周期進行詳細的規(guī)劃。在規(guī)劃備品備件采購周期和供貨周期的過程中，應(yīng)該注意的事項為：對工程系統(tǒng)年度運行和維修保養(yǎng)計劃進行全面的了解，結(jié)合系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)的工作安排，合理地確定各項采購科目的采購時間及供貨時間;對備品備件的供貨市場情況進行調(diào)研，掌握不同類型的備品備件的訂貨程序和供貨周期;充分了解工程系統(tǒng)預(yù)算資金的準(zhǔn)備情況等。上述的三項工作都是在備品備件采購計劃的制定過程中應(yīng)加以周密考慮的重要內(nèi)容，從而實現(xiàn)合理籌劃和妥善安排不同采購科目的采購周期和供貨周期。

　　綜上所述，一套科學(xué)合理、目標(biāo)明確、切實可行的工程系統(tǒng)備品備件的采購計劃，是以工程系統(tǒng)年度運行和維修保養(yǎng)計劃為基礎(chǔ)，以設(shè)備設(shè)施的運行工況以及歷史資料為參照，通過對消耗型材料及零部件與關(guān)鍵性設(shè)備設(shè)施零部件的采購比例進行合理劃分，并對工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)的預(yù)算資金情況進行充分考慮的基礎(chǔ)上所制定的。它將為工程系統(tǒng)的平穩(wěn)運行提供基礎(chǔ)性的保障。

　　6、 工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)狀況的評估體系

　　現(xiàn)代化寫字樓的工程系統(tǒng)是一部技術(shù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、科技含量高、技術(shù)裝備先進的大型機械綜合體，涵蓋了諸多的分支系統(tǒng)、各種各樣的設(shè)備設(shè)施和大量的零部元器件。工程系統(tǒng)的復(fù)雜構(gòu)成使得工程系統(tǒng)的管理具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性和繁瑣性。為了提升工程系統(tǒng)的管理工作，應(yīng)針對其復(fù)雜性和繁瑣性的特點，設(shè)計和建立一個能夠?qū)⒐こ滔到y(tǒng)管理的各個環(huán)節(jié)串聯(lián)在一起的管理體系，即一個可以對整個工程系統(tǒng)和設(shè)備設(shè)施的運行工況和維修保養(yǎng)狀況進行全面評估的體系。

　　建立一個有關(guān)寫字樓工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)狀況的評估體系，是確保工程系統(tǒng)安全、平穩(wěn)、高效、高品質(zhì)運行的技術(shù)保障。該體系的主要功能是通過對工程系統(tǒng)的運行和維修保養(yǎng)工作的跟蹤，對設(shè)備設(shè)施的運行工況和維修保養(yǎng)狀況進行評估，其評估結(jié)果可用于對工程系統(tǒng)的運行和維修保養(yǎng)計劃的實施進行適時、適當(dāng)、適度、適宜的調(diào)整，同時還可以為工程系統(tǒng)未來的技術(shù)升級和改造進行相關(guān)歷史資料的儲備。

　　一個工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)狀況的評估體系包括：工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)的歷史資料儲備、工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)狀況的歷史平均值的確定與調(diào)整、工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)數(shù)據(jù)的采集、工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)的適時數(shù)據(jù)與歷史數(shù)據(jù)平均值的比較、系統(tǒng)的評估結(jié)果和對相關(guān)工作的改進建議等。

　　如前所述，對于寫字樓工程系統(tǒng)的運行和維修保養(yǎng)工作而言，歷史資料的儲備是一項非常重要的基礎(chǔ)性工作。整個工程系統(tǒng)內(nèi)各個環(huán)節(jié)的工作計劃，從年度工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)計劃的制定到備品備件采購計劃的制定都離不開對歷史資料的參照。對于建立工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)狀況的評估體系來說，應(yīng)該首先確立評估比較的標(biāo)準(zhǔn)，而工程系統(tǒng)歷史資料的數(shù)據(jù)儲備則是確立評估比較標(biāo)準(zhǔn)的參考基礎(chǔ)。對工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)的歷史資料進行儲備，可按照工程系統(tǒng)中的各個分系統(tǒng)進行分類并以系統(tǒng)的運行時間(年度)為單位進行統(tǒng)計、收集、整理和儲備，并在此基礎(chǔ)上建立起一套完整的工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)資料的儲備數(shù)據(jù)庫。

　　另一項重要的基礎(chǔ)性工作是對工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)狀況的歷史平均值進行確定和修改。在對工程系統(tǒng)的運行工況和維修保養(yǎng)狀況進行評估時，對設(shè)備現(xiàn)狀進行比較的基點即是相關(guān)歷史數(shù)據(jù)的平均值。建立完整詳盡的歷史平均值系統(tǒng)，對于建立工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)狀況的評估體系和相關(guān)的評估工作非常重要。工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)的歷史數(shù)據(jù)平均值包括外部條件的平均值和工程系統(tǒng)日常運行和維修保養(yǎng)的平均值。采集歷史平均值的時間范圍應(yīng)包括在近三年之內(nèi)。

　　影響寫字樓工程系統(tǒng)運行的外部條件包括：外界的氣溫和濕度、暴風(fēng)暴雨暴雪霧霾沙塵等極端氣候、外界環(huán)境狀況、能源的供應(yīng)價格、能源消耗量、寫字樓的出租率和樓內(nèi)辦公人員的數(shù)量等。由于這些外部條件的變化方式不同，因此在計算歷史數(shù)據(jù)平均值的方式上或在選用與之相對應(yīng)的時間范圍上也不盡相同。對于呈階段性變化的外部條件如：用電價格、天然氣價格、燃料油價格、自來水價格等，因為其價格可以在較長的時間段內(nèi)維持不變，所以計算其歷史平均值的時間刻度可以選擇為6個月或更長的時間。而對于適時變化的外部條件參數(shù)如：外界溫度、濕度、天然氣消耗、電力消耗等，在對其歷史平均值的計算時所選用的時間刻度最好控制在一個月以內(nèi)。為了便于比較，所有的歷史平均值均應(yīng)使用圖表的方式進行表述，特別是對于適時變化的參數(shù)如溫度變化等，采用圖表的表述方式則更為直觀。

　　工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)的平均值系指工程系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)施運行過程中相關(guān)運行參數(shù)的歷史數(shù)據(jù)的平均值，例如：空調(diào)系統(tǒng)內(nèi)冷媒水的溫度、空調(diào)系統(tǒng)內(nèi)空氣的溫度、各種設(shè)備的電力消耗、電流參數(shù)、電壓參數(shù)、用水消耗參數(shù)等。考慮到這些相關(guān)參數(shù)類型的不同，其計算歷史數(shù)據(jù)平均值所選用的時間刻度也是不同的。根據(jù)數(shù)據(jù)的類型不同，其在評估系統(tǒng)內(nèi)的使用方式也不同，可以選擇以旬、月、季度等為基本時間單元來建立歷史數(shù)據(jù)的平均值。

　　在工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)狀況的評估體系中，所有外部條件的平均值參數(shù)和內(nèi)部條件的平均值參數(shù)都是相互關(guān)聯(lián)的。外部條件的變化必然導(dǎo)致系統(tǒng)運行參數(shù)的變化。在工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)狀況的評估體系中應(yīng)包含如下各參數(shù)的平均值：

　　a. 外部條件(參數(shù))

　　溫度參數(shù)的平均值：基本時間單元為旬(10天)，在三年中該旬內(nèi)溫度記錄的平均值。

　　濕度參數(shù)的平均值：基本時間單元為旬，在三年中該旬內(nèi)濕度記錄的平均值。

　　天然氣消耗的平均值：基本時間單元為旬，在三年中該旬內(nèi)天然氣消耗記錄的平均值。

　　電力消耗的平均值：基本時間單元為月，在三年中該月內(nèi)電力消耗的平均值。

　　用水消耗的平均值：基本時間單元為月，在三年中該月內(nèi)用水消耗的平均值。

　　能源價格的平均值：如果價格發(fā)生變化，取年度平均值。

　　b. 內(nèi)部條件(運行及維修保養(yǎng)參數(shù))

　　電力系統(tǒng)電流的平均值：基本時間單元為月，在三年中該月內(nèi)電流記錄的平均值。

　　各主干支路電流的平均值：基本時間單元為月，在三年中該月內(nèi)電流記錄的平均值。

　　空調(diào)系統(tǒng)：冷凍水溫度的平均值：基本時間單元為旬(10天)，在三年中該旬內(nèi)溫度記錄的平均值。冷卻水溫度的平均值：基本時間單元為旬，在三年中該旬內(nèi)溫度記錄的平均值。新風(fēng)溫度的平均值：基本時間單元為旬，在三年中該旬內(nèi)溫度記錄的平均值。送風(fēng)溫度的平均值：基本時間單元為旬，在三年中該旬內(nèi)溫度記錄的平均值。回風(fēng)溫度的平均值：基本時間單元為旬，在三年中該旬內(nèi)溫度記錄的平均值。維修及故障情況統(tǒng)計：基本時間單元為月，在三年中該月內(nèi)動態(tài)記錄的平均值。

　　電梯系統(tǒng)：基本時間單元為月，在三年中該月內(nèi)維修及故障處理工作的平均記錄。

　　消防系統(tǒng)：基本時間單元為月，在三年中該月內(nèi)維修及故障處理工作的平均記錄。

　　其它工程分系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)施：基本時間單元為季度，在三年中該季度內(nèi)維修及故障處理情況的統(tǒng)計和記錄

　　在建立工程系統(tǒng)的歷史數(shù)據(jù)平均值時，除了文字記錄外，還應(yīng)配以相關(guān)的圖表以便于在參考、參照和實際應(yīng)用中進行比較。

　　工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)狀況評估體系的核心內(nèi)容就是：通過對當(dāng)前數(shù)據(jù)同歷史數(shù)據(jù)的比較，對當(dāng)前工程系統(tǒng)的運行工況進行評估，發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，以改善工程系統(tǒng)的運行工況、提升工程系統(tǒng)的運行質(zhì)量，為工程系統(tǒng)的運行和維修保養(yǎng)工作提供技術(shù)支持。歷史資料數(shù)據(jù)庫和歷史數(shù)據(jù)平均值的建立，構(gòu)成了工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)狀況評估體系的基礎(chǔ)部分。在工程系統(tǒng)的運行過程中，應(yīng)該重視對系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)的實際數(shù)據(jù)進行采集。對工程系統(tǒng)實際運行數(shù)據(jù)的采集是一項系統(tǒng)的工作，應(yīng)根據(jù)系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)施的分類來進行;所需采集數(shù)據(jù)的科目，應(yīng)該與歷史過程中所積累的數(shù)據(jù)分類相同，以便進行參照和比較。在數(shù)據(jù)的采集過程中，應(yīng)選擇能夠代表設(shè)備設(shè)施狀況的時間段進行。工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)數(shù)據(jù)的采集工作，應(yīng)該以天為基本時間單位進行，然后按照歷史數(shù)據(jù)平均值中相關(guān)科目的基本時間單元進行整理和歸納，從而得出科學(xué)、準(zhǔn)確、完整的數(shù)據(jù)。

　　在建立了相關(guān)歷史資料數(shù)據(jù)庫和相關(guān)歷史數(shù)據(jù)平均值，以及完成某時間單元內(nèi)的適時運行數(shù)據(jù)的采集和整理工作之后，即可開始進行對工程系統(tǒng)運行工況和維修保養(yǎng)狀況的評估工作。

　　評估中的第一項工作是確立各個分系統(tǒng)中相關(guān)參數(shù)之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系。例如：外部條件，如溫度濕度的變化，將導(dǎo)致空調(diào)系統(tǒng)運行負荷的增加;而運行電流的增加、天然氣消耗的增加、某個設(shè)備運行電流的異常等則可能會是該設(shè)備隱性故障的體現(xiàn)。因此，熟練掌握相關(guān)參數(shù)之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，將有助于有效利用歷史數(shù)據(jù)和適時數(shù)據(jù)，為順利實施評估工作打好基礎(chǔ)。

　　評估中的第二項工作是建立比較圖表。按照工程系統(tǒng)內(nèi)各分系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)施的分類情況，分項建立比較圖表。通過表格和曲線的形式反映工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的歷史參數(shù)和當(dāng)前的運行參數(shù)，以便對設(shè)備的狀況有直觀的了解。

　　在完成了上述兩項工作后，即可依據(jù)相關(guān)的技術(shù)資料和相關(guān)經(jīng)驗對具體設(shè)備的運行工況和維修保養(yǎng)狀況進行評估，并在評估中確定設(shè)備設(shè)施的運行工況、相關(guān)的技術(shù)問題和故障隱患等。該評估結(jié)果將對控制工程系統(tǒng)運行時間、調(diào)整工程系統(tǒng)運行預(yù)算、調(diào)整維修保養(yǎng)作業(yè)計劃等工作都具有重要的意義。同時，對具體設(shè)備設(shè)施的評估結(jié)果，也將作為重要的技術(shù)數(shù)據(jù)資料進行儲備，在未來可應(yīng)用于對設(shè)備設(shè)施的技術(shù)升級和技術(shù)改造。

　　建立一套完整的工程系統(tǒng)運行工況和維修保養(yǎng)狀況的評估體系，是寫字樓工程系統(tǒng)管理的重要組成部分。在工程系統(tǒng)管理過程中，通過一套相對完整的評估體系，可以將工程系統(tǒng)管理的幾個環(huán)節(jié)包括系統(tǒng)運行規(guī)劃、維修保養(yǎng)規(guī)劃、系統(tǒng)技術(shù)升級、重大維修策劃等有機地串聯(lián)在一起，并將最大程度地規(guī)避工程系統(tǒng)管理中的盲目性和應(yīng)付性等常見的弊端。在工程系統(tǒng)的管理工作中，通過運用工程系統(tǒng)運行和維修保養(yǎng)狀況的評估體系，就能夠有效監(jiān)控工程系統(tǒng)的運行和維修保養(yǎng)的狀況，降低工程系統(tǒng)的運行成本，正確調(diào)整工程系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計劃，并為全面提升工程系統(tǒng)的管理水平，進而提升整個寫字樓的系統(tǒng)化管理水平提供強有力的技術(shù)保障。

　　7、 關(guān)于工程系統(tǒng)技術(shù)升級的規(guī)劃

　　對工程系統(tǒng)的技術(shù)升級和更新改造進行未雨綢繆的預(yù)期規(guī)劃，也是寫字樓工程系統(tǒng)管理的重要組成部分。通過對工程系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的運行現(xiàn)狀和維修保養(yǎng)的歷史資料進行分析，對工程系統(tǒng)內(nèi)各分系統(tǒng)和主要設(shè)備設(shè)施的中長期運行與維修保養(yǎng)工作以及相關(guān)的發(fā)展趨勢做出合理的預(yù)測，是對工程系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)施進行技術(shù)升級和更新改造規(guī)劃的基礎(chǔ)。同時，影響工程系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)施技術(shù)升級和更新改造規(guī)劃的另一個重要因素是對寫字樓中長期運營趨勢和工程預(yù)算資金準(zhǔn)備的合理分析。在工程系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)施的技術(shù)升級和更新改造規(guī)劃的制定過程中應(yīng)該充分考慮到上述兩個因素。

篇2：工程系統(tǒng)工作方針

工程系統(tǒng)工作方針

您既然選擇了職業(yè)生涯，你的個人發(fā)展便與您所選擇的企業(yè)的發(fā)展緊密地連在一起。
企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵是能夠第一時間提供客戶滿意的產(chǎn)品。
換句話說就是企業(yè)能第一時間正確地解決問題。
因此，我們的工作方針就是：
第一時間正確地解決問題。
第一時間：要求每位職員在發(fā)現(xiàn)問題后必須第一時間進行處理，決不能拖延，如果每個人都慢一點，這個企業(yè)必將被競爭對手擊敗。
當(dāng)處理工作問題占用個人休息時間時，個人必須把工作放在首位。
當(dāng)然，本部門會盡可能尊重個人的休息時間。
正確：當(dāng)事人的具體信息與領(lǐng)導(dǎo)的全面信息加在一起是正確處理問題的保障。
但如果每個問題都要匯報就與第一時間相矛盾。
正確授權(quán)，提前預(yù)測是正確解決問題的途徑。
正確授權(quán)取決于我們的標(biāo)準(zhǔn)化工作程序的適用性。
職員都具有很好的天賦、極高的才能、豐富的智慧和創(chuàng)造力，但大都沒有得到利用。
我們的標(biāo)準(zhǔn)化工作程序就是要通過每個職員的參與，來為職員提供展示自己才能的機會，個人設(shè)計自己的工作程序經(jīng)集體評審來達到上下一致，提高我們的工作效率，從而貫徹我們的工作方針：
第一時間正確地解決問題！
由此提高企業(yè)的競爭力。
進而實現(xiàn)您個人發(fā)展的目的。
（本文件應(yīng)發(fā)放到工程、預(yù)算全體人員）

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篇3：施工ISO-工程系統(tǒng)工作方針

施工ISO-工程系統(tǒng)工作方針
您既然選擇了職業(yè)生涯，你的個人發(fā)展便與您所選擇的企業(yè)的發(fā)展緊密地連在一起。

企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵是能夠第一時間提供客戶滿意的產(chǎn)品。

換句話說就是企業(yè)能第一時間正確地解決問題。

因此，我們的工作方針就是：

第一時間正確地解決問題。
第一時間：要求每位職員在發(fā)現(xiàn)問題后必須第一時間進行處理，決不能拖延，如果每個人都慢一點，這個企業(yè)必將被競爭對手擊敗。

當(dāng)處理工作問題占用個人休息時間時，個人必須把工作放在首位。
當(dāng)然，本部門會盡可能尊重個人的休息時間。

正確：當(dāng)事人的具體信息與領(lǐng)導(dǎo)的全面信息加在一起是正確處理問題的保障。
但如果每個問題都要匯報就與第一時間相矛盾。
正確授權(quán)，提前預(yù)測是正確解決問題的途徑。
正確授權(quán)取決于我們的標(biāo)準(zhǔn)化工作程序的適用性。
職員都具有很好的天賦、極高的才能、豐富的智慧和創(chuàng)造力，但大都沒有得到利用。
我們的標(biāo)準(zhǔn)化工作程序就是要通過每個職員的參與，來為職員提供展示自己才能的機會，個人設(shè)計自己的工作程序經(jīng)集體評審來達到上下一致，提高我們的工作效率，從而貫徹我們的工作方針：

第一時間正確地解決問題！
由此提高企業(yè)的競爭力。
進而實現(xiàn)您個人發(fā)展的目的。

（本文件應(yīng)發(fā)放到工程、預(yù)算全體人員）

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