金灣停車場管理服務操作流程(討論稿)

　　一、目的

　　規范車輛出入管理、理順車輛辦卡、交費程序，確保車輛進出停車場行駛安全、有序停放。

　　二、適用范圍

　　金灣地下停車場

　　三、職責

　　1、客服中心負責車輛場地停放月費用 “卡/證”的辦理及收費。

　　2、禮賓部停車場當值人員負責車輛安全出入、安全停放的日常管理工作;禮賓部主管負責應急操作流程的擬定及培訓;禮賓部負責人監督停車場各項工作的開展和落實，對各個環節不完善的操作流程要結合實際情況做出相應調整和修改，使之流暢、完善便于操作。

　　3、停車場門崗職責

　　1)對進出車場的車輛進行認“卡/證”對車，《車輛IC智能卡》、車輛出入證與車輛/車牌號不符者嚴禁出入停車場，對已經辦理月場地租用的但因欠費無法正常刷卡進入的車輛，按臨時停放車輛流程操作，并提醒業戶及時繳納場地月租費用。

　　2)嚴禁無車刷卡,發現可疑情況或不安全因素，及時處理并匯報.

　　3)發現可疑人員要及時盤問，禁止無證人員在停車場內逗留。

　　4)熟記小區業戶車牌號碼和車輛固定車位，熟悉停車場環境。

　　5)熟練操作停車場工作流程，果斷處理一般交通事故，確保各出入口道路暢通，車輛進出安全、有序停放。

　　6)嚴格執行停車場管理規定，監督并提醒業戶按指定通道出入;嚴格執行《物品出入管理制度》，提醒業戶大件物品需到金灣物業服務中心辦理《物品放行條》。

　　7)收費系統出現故障，當班禮賓員應及時匯報當值領班，并做詳細登記，不得擅自亂動收費系統。

　　8)認真做好交接班，每日在交接班要嚴格查對，交班人對當班發現的不能及時處理的問題應詳細記錄并口頭強調。

　　4、停車場值班員職責

　　1)熟悉停車場車位、消防設施的分布情況，熟記業戶車牌號碼和車輛固定車位，熟悉出入口的分布情況，確保各出入口道路暢通，車輛進出安全、有序停放。

　　2)對入場車輛進行認牌號對車位，應正確、熟練地引導車輛停放指定車位，檢查車燈，車輪，車身、車牌等車況(外觀)情況是否完好，如有問題，應及時告知、提醒司機車輛現況，并與下一班做好交接，。

　　3)引導車輛泊位時，應站在車的左側或右側，不能站在車正中間，以防倒車時被撞，指揮泊位時的手勢要讓司機看到，泊放的位置應在車位正中，不可偏離、壓線停放。

　　4)司機離開時，應提醒鎖好車輛門窗，貴重物品、重要文件請隨身攜帶妥善保管。

　　5)監督檢查停車場內是否存在與車輛停放不相符的情況出現。

　　6)有車輛要離開車場時，應主動上前引導、指揮車輛并注意觀察核對車主和車輛上有無大件物品;督促并提醒業戶大件物品需到金灣物業服務中心辦理《物品放行條》。

　　7)對停車場進行不間斷的巡視檢查，確保消防通道暢通、無安全隱患，作好巡查記錄發現問題及時處理并匯報。

　　8)若發現有車輛未鎖門時，要及時匯報當值領班，不得翻動車內一切物品，再由當值領班通知業主。

　　四、月場地停放車輛的《車輛IC智能卡》、《車輛出入證》的辦理及收費

　　1、業戶需帶業主證及相關證明，親臨金灣物業服務中心，申請辦理有關車輛停放手續。

　　2、車輛停放的收費標準按政府相關文件的指導價格收取。

　　五、車輛出入管理

　　1、地下停車場共設有3個出入口：金城路出入口;振興路出入口;小區內一、三期交匯處出入口。

　　2、各車輛從指定出入口出入。

　　3、辦理了月場地停放的車輛到達停車場門崗憑《車輛IC智能卡》/《車輛出入證》刷卡/示證通行，到達停車場停放指定車位;離開時車輛到達停車場門崗憑《車輛IC智能卡》/《車輛出入證》刷卡/示證通行。

　　4、臨時場地停放的車輛到達停車場門崗經門崗值班員登記后領取《車輛臨時出入證》通行，到達停車場停放指定車位;離開時車輛到達停車場門崗交清停放費用、交還《車輛臨時出入證》離開。

　　5、免費車輛到達停車場門崗經門崗值班員登記放行，到達停車場停放指定車位。

　　六、來訪車輛操作流程

　　來訪車輛到達小區門崗，門崗值班員匯報當值領班，領班在聯系時請來訪車輛使入緩沖帶，經確定被訪人在家并愿意會見來訪人，才能詳細登記發放《車輛臨時出入證》通知停車場當值人員引導來訪車輛停放指定車位，來訪車輛離開時收回《車輛臨時出入證》，按臨時停放車輛，收費標準收取停車費后放行;如果被訪人不在家或不愿見來訪人則婉言拒絕、勸其離開。

　　七、出入證丟失的放行和補辦

　　1、辦理了月場地停放的車輛，如《車輛IC智能卡》或《車輛出入證》丟失，到達門崗時將無法正常刷卡/示證通行，應由車主向門崗當值員主動說明情況，出示業戶相關證明和車輛《行駛證》經門崗詳細登記后雙方簽字認可放行，48小時內帶業戶、車輛相關證明到“金灣物業服務中心”辦理掛失申請，同意將原卡/證予以注銷，《車輛IC智能卡》繳交工本費 元，《車輛出入證》繳交工本費 元，重新辦理新的出入卡/證;超過48小時還未重新辦理新的出入卡/證的，按臨時場地停放車輛操作及收費。

　　2、領取了《車輛臨時出入證》的車輛如丟失《車輛臨時出入證》，須交工本費 元/張和交清相關停車費用。

　　八、停車場管理規定

　　1)小區業戶的車輛出入小區須憑“金灣物業服務中心”發放的《車輛IC智能卡》、《車輛出入證》刷卡/示證出入，來訪車輛經登記發放《車輛臨時出入證》進入，離開時收回《車輛臨時出入證》，否則謝絕出入停車場。

　　2)執行公務的軍車、警車及特種車可免費進入本小區進行停放，物業公司負責維護停車秩序。

　　3)每輛車只配發一張卡/證，不得復制、涂改、轉借，車輛刷卡出入，為確保車輛安全請隨身攜帶卡/證。

　　4)駕駛人必須遵守停車場交通規則及按路標指示行駛、停車，時速不得超過5公里/小時，嚴禁超車、鳴號。

　　5)本停車場提供24小時停車服務，車輛進入請停放指定車位，出入請走指定通道、，使用人請保持停車場清潔。

　　6)停車場內禁止學習駕駛、修車、試剎車、加油、自行洗車等行為。

　　7)車輛進入小區必須遵守安全防火規定，本停車場禁止2.5噸以上的貨車、大型客車、漏油及裝有易燃、易爆、劇毒等危險物品的車輛進入停車場，離開車輛時請鎖好車輛門窗，貴重物品、重要文件請隨身攜帶妥善保管。

　　8)車輛在小區內發生事故，當事人有義務配合管理人員保護現場，等候公安交警處理。

　　9)嚴禁輾壓綠化草地、損壞路牌和各類標識，不得損壞路面及公用設施，如有違反車主必須賠償。

　　九、車輛出入操作流程圖

篇2：停車場車輛丟失責任停車合同性質

近期,本市某住宅小區地面停車場轎車丟失一案,有關司法部門認識不一,裁處結果截然相反,由此引發了對該案件法律適用上的爭議,分歧的焦點是車主與停車場管理單位物業管理公司之間的停車合同性質如何確定。某司法部門認定應為車輛保管合同并裁決由物業管理公司負車輛丟失的賠償責任,為此并列舉了三條理由,以證明其結論正確,裁定無誤。筆者對此頗有看法,認為將停車服務合同簡單認定為車輛保管合同及由此確認物業管理公司承擔賠償責任的裁決定性不準,理由勉強,值得商榷。

該停車場是在住宅小區公用部位上劃出的停車場地,其產權性質應由全體業主共有,業主大會(前期物業管理由建設單位)委托物業管理公司向車主出租停車車位和管理停車設施,停車場收益在扣除物業管理公司管理成本費用后70%納入業主專項維修資金,30%補貼物業管理公共服務費。物業管理公司在其間僅僅是受全體業主委托,起著代為出租停車場地、提供停車管理服務的作用,停車場地的真正收益者是全體業主。雖然車主對停車場服務要求的主觀意愿不盡相同,但其主要的目的還是有地方停車。對其收取的費用是場地出租費和秩序維護費,停車服務合同性質的特征主要是場地租賃合同。

誠然租賃不排除管理,租賃合同也并非無條件排除物業管理公司的管理責任。在停車服務管理或合同中也約定了應由物業管理公司承擔的義務和責任,但畢竟這不是停車保管合同。至于說停車保管合同則應符合《合同法》中有關保管合同的基本特征,一是以寄存人(車主)交付保管物,保管人(物業管理公司)直接占有保管物。二是保管人(物業管理公司)應向寄存人(車主)給付保管憑證,并隨時返還保管物。三是保管物(車輛)的價值通常與保管費(即停車管理服務費)的高低成正比。據了解該住宅小區的車主與物業管理公司沒有簽訂過文字的車輛管理服務合同,更沒有共同約定車輛保管的責任。以收取停車管理服務費作為事實合同分析雙方當事人的行為特征和實際情況,也是不符合上述車輛保管合同三條基本特征的任何一條。由此,可得出該停車場停車服務不具備保管性質的結論。

下面我們具體分析一下某司法部門認定為保管合同的三條理由:理由一是指:“雙方簽訂合同的目的……對于車輛所有人而言,更重要的是車輛得以專人保管。”我們認為這種陳述是不客觀的,僅僅表達車主單方面的意思和設想,是不符合《合同法》意思自治的基本原則。意思自治本質就是否表達雙方當事人共同的自愿合意,在處理車輛丟失糾紛,認定停車服務合同是保管合同時,關鍵的應是當事人之間的共同約定是否明確保管之責,而不能以車主單方面的主觀意愿,確定保管責任。

理由二是指“車輛停放在專人24小時看管的停車位上,就是車輛所有人將車輛暫時轉移給物業公司占有。”我們認為這種判斷是不恰當的,如前文所述停車服務不符合《合同法》中保管合同的基本特征。保管合同是實踐合同,所謂占有就是對物的實際控制,保管人占有保管物并且能夠對物進行直接支配和管理。對停車場車輛而言保管就意味著車主將鑰匙或行車證明交給物業管理公司,由物業管理公司控制車輛。至于對存車時車主交車領單,取車時物業管理公司驗單放車的做法雖具有合保管同的個別特征,但畢竟強調的是物業管理公司的管理責任而不是保管責任。而該住宅小區物業管理公司既未得到汽車鑰匙或行車證明,也未實施“交車領單,驗單放車”的手續,物業管理公司沒有任何手段阻止車輛的移動、行駛,沒有任何權利制約車主的

行車自由。雖然該物業管理公司曾經實施過車輛停放證發放制度,但因故沒有堅持實施,盡管客觀上存在著管理不到位的問題,但由此作出所謂“車輛所有人將車輛暫時轉移給物業公司占有”之說是不符合實際情況的。理由之三是指業主“交納了停車費,物業公司作為收費方,其對相對方轉移的占有物負有保障安全、不丟失、不損壞等義務……物業公司不能證明其按約履行提供24小時專人看管的義務。”

我們認為這種結論也是不準確的。看管不等于保管,物業停車費不等于停車保管費。正如另一司法部門所言:“管理是相對秩序而言,24小時專人看管應當解釋為物業公司安排專人負責看護、管理,而不是保管有關車輛。”筆者認為依據我國當前物業管理相關法規和收費標準以及管理手段來看,物業管理公司對住宅小區及停車場的安全護衛的主要職責除有特別的約定以外,主要還是保障小區及停車場的的宏觀安全

篇3：小區停車場產權歸屬法律分析

目前住宅小區內停車場的產權歸屬和收費問題,一直是物業管理中矛盾的焦點,圍繞著上述問題的爭議和糾紛一直不斷,因此,如何正確的解決小區內公共停車場的產權歸屬問題,從而對停車場是否應該收費、如何收費、費用如何分配給出法律的解答,是目前法學理論和立法實踐中必須面對的一個問題。

由于我國目前尚無統一的物權立法,因此,我們需要從現有的規定出發,借助物權理論研究的成果,進一步的推理,來分析小區內停車場的產權歸屬問題。

一、住宅小區公共停車場的產權歸屬

開發建設單位通過劃撥、出讓、轉讓等方式獲得土地使用權以后,在土地上進行開發建設,形成房屋以及包括道路、綠地、停車場等在內的附屬設施。在開發建設單位對小區內的任何財產進行轉讓以前,小區內除土地以外財產的所有權或者土地使用權都是歸開發建設單位的。在開發建設單位開始出售住房以后,其他人要獲得小區內財產的所有權或者土地使用權只能通過兩個途徑,一是通過一定的法律行為取得,其中主要是轉讓和贈與。通過和開發建設單位簽訂轉讓合同或者贈與合同取得所有權或者土地使用權。二是按照物權理論當中主物和從物的變動規則取得。在物權理論當中,從物是附屬于主物的,當主物的所有權或者使用權發生轉移,從物的所有權或者使用權也應當相應的發生轉移。同時,按照物權的公示公信原則,物權必須以一定的外部形式表現出來,對于動產,占有是其物權公示的方式;對于不動產,登記是其公示的方式。因此,對于小區內財產權利的轉移,同時也要完成法定的公示方式,才能得以實現。

如果沒有上述的情形,即沒有雙方關系財產權利轉移的合意,也不是從物附屬于主物轉移,同時還沒有一定的公示,就不會發生所有權或者使用權的轉移。也就是說,具體到停車場,要判斷其所有權或者使用權是否轉移,一要看是否有轉移的基礎原因,也就是前面論述的兩種情況;二要看是否完成了法定的公示要求,也就是是否有產權的登記。除此以外,都不發生物權變動的效果。

小區內公共停車場的情況是很復雜,下面將針對每一種情況分別進行分析:

第一,小區內利用公共道路所設置的停車場。 這一類停車場只存在使用權的爭議問題。這類停車場的使用權應當是依附于道路的使用權歸屬的,道路的使用權歸誰,在道路上設置的停車場的使用權也就相應的屬于誰。那么小區內公共道路的使用權屬于誰呢?我認為,小區內的公共道路是作為房屋的從物而存在的。判斷一個物是否是從物,兩個重要的標準是這個物在效用上是否有獨立性,在結構上是否是主物的組成部分。只有那些并不是主物的組成部分,同時又不具有獨立的效用,其效用是依附于主物而發揮的物,才可以成為從物。小區內的公共道路在結構是獨立于房屋的,同時并不以交通運輸為其存在的目的,而主要還是使用房屋的人方便。因此,我認為,小區內的公共道路是作為房屋的一種從物而存在。當房屋的所有權發生轉移時,道路的使用權相應的也應當發生轉移。房屋的所有權人,也同時成為公共道路的共同使用權人,按照一定的份額享有公共道路的使用權。基于此,在小區公共道路上設置的停車場的使用權,同樣也應當屬于所有房屋所有權人。

第二,小區內按照規劃單獨建設的地上停車場。 這一類停車場同樣只存在使用權的問題。但使用權不存在從物跟隨主物發生權利轉移的問題,這一類的停車場的使用權發生轉移的唯一原因就是根據雙方的法律行為,主要的是轉讓和贈與。具體到實踐中,如果開發建設單位和小區內的業主沒有就這一類停車場使用權進行約定,這一類停車場的使用權就應當歸其投資建設者所有。如果業主和開發建設單位就這一類停車場的使用權進行了約定,則按約定確定其使用權歸屬,需要注意的是,根據不動產物權必須經登記才發生權利轉移的要求,此時,必須辦理使用權的變更登記才產生使用權轉移的法律效果。

當然,開發建設單位也可以同業主約定在這些停車位的使用權不發生轉移的前提下,允許業主使用,這種使用在開發建設單位和業主之間產生租賃關系,但此時業主享有的權利是一種債權,而不是一種物權,不具有排他的效力。

第三,小區內的地下停車庫。 地下停車庫和地上停車場又是不同的,地下停車場并不依附于土地,而是已經具有了本身結構上的獨立性。因此,地下停車庫構成一個獨立的物,并不是從物,不產生跟隨主物發生權利轉移的問題。那么,地下停車庫的所有權同樣在沒有特別的約定時,應當歸最初的投資建設者所有。

地下停車場往往是由很多的停車位組成的,這些停車位都是處于同一個封閉的空間內,并不具有結構上的獨立性,因此,不能單獨成為物權的客體,因此,這些停車位可以根據約定由不同的人使用,但是使用者對其只有債權而沒有物權。也就是說開發建設