物業服務二手項目管理應用:招投標現場考察(下)

　　六、工程部門專業技術人員：

　　工程部專業技術人員按本人技術專業及工程部經理下達的工作責任分工參加現場考察工作。明確注意事項，執行考察紀律。

　　1、建筑物內工程專業考察：

　　(1)工程專業技術人員可跟隨本企業客戶服務部經理一同完成建筑物內工程專業考察工作。

　　(2)工程專業技術人員應按如下程序完成建筑物內工程專業考察：

　　各建筑物首層門廳的臺階，地面是否具備雨、雪防滑安全條件;

　　各建筑物是否具備無障礙進、出通行條件;

　　門廳樓門編號、門禁、監控設施是否完好可靠;

　　手動照明開關外觀是否完好，開/閉是否靈活有效;

　　記錄門廳照明燈使用功率、統計安裝數據(含門廳外部照明);

　　門廳內樓道墻面、天花是否干凈無脫落現象;

　　樓內電梯是否運行平穩、年檢是否符合規定，記錄電梯品牌、功率;

　　高層建筑高位水箱、電梯設備間是否干凈整潔通風良好;

　　屋項平臺保溫、防水外觀完好;

　　避雷環線焊接完整、無嚴重銹蝕;

　　天臺門、窗完好、鎖及插件齊備;

　　自上而下查看消防樓梯墻面/天花干凈;

　　燈具是否齊備，記錄照明燈使用功率、統計單層數據;

　　應急照明外觀是否完整，樓梯扶手有無損壞變形;

　　消防門是否開閉靈活，涂層、外觀是否完好;

　　各層樓道墻面、天花是否干凈，照明燈具外觀是否完整;

　　配電、電話、寬帶、電視、供水、供暖井/間是否符合規范要求;

　　樓內手機信號飽滿(含地下室)，消防箱/柜等設施外觀是否完好;

　　查看地下室是否干燥無積水，照明設施是否齊備完好;

　　記錄地下室照明燈具使用功率、統計安裝數據;

　　如該建筑物地下室建有與其它建筑或地下車庫接接通道，應按地下室同樣考察要求完成考察工作。對沒建有與其它建筑或地下車庫接接通道的建筑，應乘消防電梯返回首層門廳。

　　2、小區地下車庫(人防)考察：

　　地下車庫出、入口數量，層數;

　　出、入口駕駛員視野是否無死角，標牌設制是否醒目;

　　出、入口防雨(洪水)攔阻排水溝設制是否合理、有效;

　　出、入口防護頂篷所用材料，安裝方式是否符合項目所在地區安全防護設計規范;

　　出、入通道照明設施是否完好;

　　地下車庫通風是否良好，采用機械通風時機組運行是否良好，運行噪聲是否滿足環境控制要求，機房是否干凈整潔，機組養護是否符合規范標準，并需記錄新風機組功率;

　　地下車庫墻壁無滲漏痕跡，地面無積水;

　　地下車庫消防監控、噴淋系統外觀完好，安裝符合技術規范;

　　地下車庫消防設施、管路外觀檢查維護良好;

　　地下車庫應急照明系統外觀完整;

　　地下車庫應急安全出口通暢，標識有效，地面建筑維護良好;

　　掌握地下車庫照明燈設制功率、統計具體數字;

　　地下車庫地面是否平整、無損毀現象;

　　地下車庫排水系統養護是否良好;

　　地下車庫是否具備排水(洪)設施，觀察水泵維護是否良好，根據項目所在地區平均降雨數據結合排水設計使用方式判斷水泵排水(洪)開機蓋率，記錄水泵功率。

　　3、小區地上公共設施、設備考察：

　　小區機動車道是否平整、排水(雨)系統是否通暢;

　　機動車道照明設施外觀是否完好，記錄機動車道照明系統功率，統計照明燈具數據;

　　小區步行道路是否鋪裝平整、無松動、空鼓現象，排水(雨)系統是否通暢;

　　步行道路照明設施外觀是否完好并符合安全技術規范，記錄步行道路照明系統功率，統計照明燈具數據;

　　小區園林園藝臺階、地面是否平整無損毀，園藝建筑養護良好，排水(雨)系統是否通暢;

　　園林園藝照明系統外觀是否完整，記錄園林園藝照明系統功率，統計照明燈具數據;

　　檢查小區兒童娛樂、成人康休設施養護是否良好并符合安全使用規范。

　　對有水景園藝造景的小區，應檢查水景系統是否符合安全規定，統計系統容積;

　　檢查小區園藝配電箱/柜養護是否完好，警示標識設制明顯，無不安全隱患;

　　檢查小區園藝灌溉系統外觀完好;

　　檢查小區道路照明控制系統養護良好，警示標識設制明顯，無不安全隱患;

　　檢查小區各種市政管井井蓋安置嚴緊，無損毀丟失現象;

　　檢查小區圍墻、圍欄是否封閉完整，養護是否符合規范要求。

　　圍墻、圍欄照明設施外觀是否完好，記錄機動車道照明系統功率，統計照明燈具數據。

　　4、工程技術專業人員在進行考察時應自覺執行考察紀律，對考察中發現的問題不得進行現場評論。在迎面碰到小區業戶時應向其問好，并主動靠邊停止移動，讓出道路。如碰到小區業戶詢問，應如實告之企業名稱講明工作內容，打消業戶顧慮。對于業戶提出的核實身份以外的問題可交由本企業客戶服務經理進行答復。

　　5、工程技術專業人員在完成考察工作后，應及時到達約定集合地點等侯與本企業考察團隊會合，一起離開考察現場。

　　6、工程技術專業人員在完成考察工作后，應及時整理考察記錄，完成考察報告，并在考察次日呈送工程部經理審閱。

　　七、保安部經理：

　　保安部經理在參加現場考察時，應承擔對該小區的周邊安全環境、出入口設制數量、安防監控系統、消防系統、停車場(含地下、地上)、區域交通安全設置、交通消防警示標識、保安崗位設制等進行考察。并對保安值班、住宿、用餐、洗浴、訓練等保障用房/場地情況進行了解。同時也應對現場保安服務質量做出評估。

　　1、由于保安部經理承擔的考察內容分散，很難獨立完成考察工作。所以，保安部經理可視初步考察階段所掌握的小區安保情況，提請跟進項目經理協調本企業其它項目保安經理協助完成考察工作。

　　2、被企業指定協助參加考察的保安經理，在考察現場應服從責任考察保安經理的工作管理，并將考察記錄完整的交付給責任考察保安經理。對考察中發現的問題應及時、主動反饋至責任考察保安經理，必要時應就發現的問題提出獨立處理意見。協助考察保安經理要主動了解注意事項，自覺執行考察紀律。

　　3、由于責任保安經理與協助保安經理所承擔的考察責任不同。所以，責任保安經理應分配協助保安經理跟隨客戶服務經理承擔建筑物內、地下停車庫等相對考察責任較輕的安?？疾旃ぷ鳌?/p>

　　4、責任保安經理安?？疾欤?/p>

　　責任保安經理到達考察現場前，應主動與協助保安經理約定聯系方法。到達考察現場后，責任保安經理應在向跟進項目經理請示，并獲得批準后，依據初步考察所了解的保安設施位置，離開招標人代表帶領的考察隊伍，獨立展開考察工作。

　　(1)小區出入門口考察：

　　按小區出入口設置數量逐個完成考察考察工作;

　　小區出入門口保安崗亭、監控探頭、汽車攔阻、車輛減速、燈光照明設施設備是否養護完好;

　　出入門口是否執行人、車分流管理;是否執行業戶憑證，訪客登記小區封閉管理制度;

　　機動車出入小區是否執行憑證放行、記錄車輛牌照，來訪車輛登記、出租車輛禁止入內管理制度;

　　觀察保安門崗保安工作精神是否飽滿，著裝是否干凈整潔，執勤是否減節規范，執勤區域是否干凈;

　　進入小區門后觀察迎面是否設置機動車輛限速、禁止嗚笛警示標識;行駛方向、停車位置交通指引設置是否醒目;

　　觀察值勤保安對社區業戶熟識程度，觀察業戶對待值勤保安問侯反應;

　　對小區出入口保安服務質量，設施設備養護做出與本企業服務管理質量對比評價。

　　(2)小區圍墻、圍欄考察：

　　在完成首個小區出入口考察向下一個待考察出入口移動時，應選擇靠近小區圍墻、圍欄內側道路做為行走路線;

　　利用內側道路做為行走路線時應就近觀察小區圍墻、圍欄是否完好，監控探頭、紅外保警、燈光設施外觀是否完整。

　　(3)機動車輛管理：

　　機動車道行車方向指示標識是否設置齊全;

　　地面停車場泊位畫線是否清楚，照明燈光是否設置合理;

　　地面停車場出入口車輛攔阻、減速、值班崗亭是否設置齊全，養護完好;

　　地面停車場內車輛行駛、車位編號指引是否醒目;

　　小區之內是否存在違規停車現象;

　　兩輪機動車輛、非機動車輛停車場/篷是否有人值守，存、取車輛是否使用憑證，是否配備氣筒、工具箱、電瓶充電電源等便民服務設施。

　　(4)小區消防系統：

　　小區消防通道是否暢通，建筑外消防水栓外觀是否完好;

　　消防水泵房內是否干凈整潔，水泵運行、管道水壓是否符合規定;

　　消防控制設備間/室是否有人值守、干凈整潔;

　　地下車庫消防噴淋、管道、水栓、應急照明設施外觀是否養護完好，應急通道是否通暢。

　　(5)小區內部安防：

　　觀察小區是否采用樓宇獨立定崗安保值勤方式;

　　考察期間是否碰到小區安保值勤巡視;

　　巡視密度是否符合無間斷巡視執勤管理規范;

　　小區中心地帶是否設置流動治安崗位;

　　小區是否設置中心固定安保執勤崗位，執勤崗亭是否養護良好;

　　觀察安保執勤人員精神是否飽滿，著裝是否干凈整潔;

　　觀察執勤人員是否可以做到體位明顯、行為低調、觀察細制、業戶優先的小區安保執勤規范要求;

　　對小區內部安防情況做出與本企業服務管理質量對比評價。

　　(6)小區安保用房：

　　小區安保用房應包括保安值班室、監控室、值勤崗亭、員工宿舍、員工食堂、員工淋浴間、員工衛生間、員工活動室、員工訓練場等;

　　(因值勤崗亭考察以在其它階段完成，所以不再重復進行)

　　鑒于考察期間安保用房由在管物業服務企業雇用保安公司占用，責任保安經理可在不與在管物業服務企業雇用保安公司發生矛盾的前題下，通過本企業跟進項目經理請求招標人代表協助完成安保用房考察;

　　對值班室、員工宿舍用房養護情況進行考察，檢查員工宿舍是否干燥、保暖、通風良好，是否符合安保管理全員入住需要;

　　檢查員工衛生間上、下水是否養護良好;

　　考察在管保安公司是否配置職工食堂，如果沒有，小區之內是否可以找到適合配置職工食堂用房/場地;

　　考察小區是否配置物業企業職工淋浴設施;

　　考察小區是否為在管保安公司提供員工活動室、員工訓練場等設施;

　　對在管保安公司后勤保障條件、管理質量做出評價。

　　(7)在管保安公司服務質量業戶評價：

　　責任保安經理應負責提醒本企業項目拓展人員和跟進項目經理，利用現場考察再次向招標人代表征求對在管保安公司服務意見。并結合現場考察做出在管保安公司服務質量綜合評價，為編制物業服務管理方案，判定是否可以利用在管保安公司熟悉小區情況優勢，繼續承擔小區安保責任，減少中標物業服務企業接管進入阻力價值，為企業高層決策提供依據。

　　(8)在管保安公司項目負責人：

　　物業二手項目招標現場考察等于明確的告束在管保安公司小區變更物業服務企業成為法定事實，同時等于在管保安公司將要面對丟失服務合同、減少服務收益不利后果。在管保安公司出于自身利益，普遍會與原物業服務企業形成抵制同盟，阻礙業主選聘物業服務企業進場，及易形成新、老物業服務企業無法正常交接、侵害業主權益、降低業戶生活質量矛盾。

　　責任保安經理在現場考察中，在保安值班室爭取面見在管保安公司項目負責人，做出自我介紹，利用同為從事安保服務行業背景，用本企業正在尋找安保服務合作伙伴理由，詢問在管保安公司項目負責人服務企業名稱、本人姓名，索要聯系電話。探討是否存在長期合作可能，得出會面洽談約定，為是否保留繼續承擔安保服務、分化抵制同盟、消除進場阻力埋下伏筆。

　　5、協助保安經理安?？疾欤?/p>

　　協助保安經理在到達考察現場，并對責任保安經理提出的聯系方法做出回應后，跟隨本企業客戶服務經理依照法定消防責任范圍逐項進行考察工作。

　　(1)建筑物安防條件：

　　各建筑物門禁系統外觀是否完好，在不打擾業戶正常生活的前題下，采用選擇出入該建筑老年的業戶主動問好、告之服務企業名稱、表明自己正在進行更換物業招標考察、并征得其同意后，尋問門禁開啟、閉鎖、對講是否完好有效，尋問完成在向業戶道謝繼續考察工作;

　　觀察各建筑門廳、電梯監控、消防探頭外觀是否完好;

　　建筑頂層平臺門、窗配件是否齊全，開、關、插、鎖時是否靈活有效;

　　自上而下逐層檢查消防樓梯是否通暢;

　　應急標識、照明燈具外觀是否完好;

　　樓層樓道窗戶配件是否齊全，開、關、插時是否靈活有效;

　　樓層消防箱/柜外觀是否完好，是否貼有檢查日期、責任檢查人員姓名封條，箱/柜內的設施、設備是否完好無缺;

　　樓道煙感報警探頭外觀是否完好;

　　樓道、樓梯無堆放雜物;

　　消防電梯是否可以下達地下底層;

　　地下室無違章占用，應急標識、照明燈具齊全完好;

　　地下室與其它建筑、車庫地下連接通道通暢，照明燈具完好、光線充足，應急標識、照明燈具齊備外觀完好。

　　(2)建筑物外安防警示：

　　檢查建筑物外避雷線是否配置防雷安全警示;

　　檢查建筑物外是否配置防止高空拋物安全警示;

　　檢查建筑物周邊是否存在攀爬隱患;

　　檢查建筑物周邊消防通道是否通暢，戶外消防水栓外觀養護良好。

　　(3)移交考察記錄：

　　協助保安經理在完成考察后，應與責任保安經理取得聯系，趕到會合地點，移交考察記錄，并將考察中發現的較大問題向責任保安經理進行匯報，必要時可提出個人相關建議。

　　(4)配合完成考察：

　　協助保安經理應視情況主動配合責任保安經理完成會合之后還未完成的規定考察工作。

　　6、保安經理在完成考察后，應到約定地點與本企業考察人員會合，一起離開考察現場。

　　7、保安經理在完成考察工作后，應及時整理考察記錄，完成考察報告，并在考察次日呈送跟進項目經理審閱。

　　八、保潔部經理：

　　保潔部經理應對被考察小區的周邊衛生環境、保潔配置設施、保潔服務規模、在管保潔服務質量進行逐項考察。同時，由于一般物業服務企業不可能全部設置園林綠化專職技術崗位，在本企業領導未給考察項目團隊配置專職林綠化技術人員時，需要主動承擔該小區園林綠化考察責任。

　　保潔部經理在到達考察現場，征得跟進項目經理批準，跟隨客戶服務經理進入首個考察建筑，并在獨立完成建筑內部保潔考察后，逐項完成其它保潔、綠化考察工作。

　　1、建筑內部保潔考察：

　　(1)建筑物外臺階、門廳地面裝飾材料是否需用專業設備進行養護，日常保潔需用工時。

　　(2)門廳玻璃延展面積，玻璃垂直高度，日常保潔需用工時。

　　(3)門廳墻壁、天花是否干凈。

　　(4)門廳首層是否設有保潔用備房。

　　(5)對首層設有衛生間和層面衛生間的建筑，應檢查衛生間內是否干凈、無雜物、無異味。

　　(6)采用向上分層換乘的方式，逐個考察電梯轎箱養護是否符合規范要求。

　　(7)建筑頂層公共平臺是否干凈整潔，無違規雜物。

　　(8)自上而下環繞觀察建筑物外置橫梁、防盜窗頂、空調外掛有無拋投垃圾雜物。

　　(9)自上而下逐層檢查公共區域臺階、扶手、墻壁、天花、燈具、門窗、地面是否干凈整潔。

　　(10)自上而下考察在管保潔是否采用逐/隔層垃圾回收方式，回收容器是否養護良好、無缺損。

　　(11)地下室是否干凈整潔，無違規雜物。

　　(12)地下室與其它建筑、車庫連接通道是否干凈整潔，無違規雜物。

　　2、建筑物外周邊保潔考察：

　　(1)外立面使用裝飾材料種類，是否需要高空清洗作業，單次做業強度大小，年需做業次數。

　　(2)建筑門廳外是否配有固定垃圾回收箱，回收箱密封效果、養護質量是否良好。

　　(3)建筑周邊道路、園林綠化是否清掃干凈。

　　(4)建筑周邊果皮箱是否養護良好，擦拭干凈。

　　3、在管保潔服務形象考察：

　　(1)保潔人員是否統一著裝，工裝樣式設計是否美觀并方便工作，員工著裝是否干凈整潔。

　　(2)保潔人員常用工具是否干凈完好。

　　(3)樓宇垃圾收集車是否封閉、干凈，是否噴涂在管物業企業標識。

　　(4)保潔人員是否精神飽滿，工作是否訓練有素。

　　(5)保潔人員工作期間是否做到主動規避業戶。

　　4、小區道路周邊保潔考察：

　　(1)機動車道、兩側綠化隔離帶清掃是否干凈。

　　(2)機動車道照明燈桿低部、各類警/指標牌、延線果皮箱是否擦拭干凈。

　　(3)判斷道路保潔強度，估算需用工時。

　　5、小區商業網點門前衛生情況考察：

　　(1)檢查小區內設各商店門前衛生是否保持干凈。

　　(2)商店周邊是否存在違規占道、晾曬現象。

　　(3)判斷在管保潔是否采用店鋪門前三包衛生管理方式。

　　6、園林綠化區域保潔考察：

　　(1)園林綠化區域地面、臺階、草坪是否清掃干凈。

　　(2)園林綠化區域坐椅、亭臺、園藝雕塑、果皮箱、攔桿、照明燈具、提示標牌是否擦拭干凈。

　　(3)園林綠化區域兒童游樂、業戶康體設施是否擦拭干凈，無保潔死角。

　　(4)判斷園林綠化區域保潔強度，估算需用工時。

　　7、停車場/庫保潔考察：

　　(1)地面停車場及地下停車庫合計保潔面積，設置數量、相距路途行走用時，日常保潔工作強度，徹底保潔相隔時間，估算需用工時。

　　(2)停車場/庫保潔成本可由停車管理收費系統支出，不再計入保潔管理費用成本，用以控制物業服務收費標準。

　　(3)觀察在管保潔是否提供車輛清洗、會員車輛每日保潔服務。判明該項服務采用外包或者自己承接方式，了解收費標準。

　　8、小區環衛設施考察：

　　(1)對設有公共衛生間的考察項目，應檢查衛生間內是否干凈、無雜物、無異味。

　　(2)掌握小區化糞池的數量、位置、容積，判斷抽排間隔。

　　(3)檢查小區集中垃圾用房是否清掃干凈、無異味，垃圾周轉箱配置數量、養護完好，垃圾房內壓擠、提升機械養護良好，上下水系統供、排通暢。

　　9、垃圾收集管理方式考察：

　　(1)在管保潔采用有償分包垃圾收集管理方式。

　　(2)在管保潔采用內部定崗垃圾收集管理方式。

　　(3)對兩種不同管理方式做出筒要對比評價。

　　10、小區的周邊衛生環境考察：

　　(1)做出小區周邊衛生環境評估。

　　(2)做出周邊環境影響保潔質量簡要分析。

　　11、根據小區建筑、綠化面積，結合項目所處地域防疫規定，計算得出平均每月消殺成本。

　　11、保潔部經理完成考察工作后，應到約定集合地點，等侯本企業考察團隊一同離開考察現場。

　　13、保潔部經理完成考察后，應及時完成考察報告，并于考察次日呈報跟進項目經理。

　　九、園林綠化考察：

　　園林綠化考察內容應包括：小區圍墻、圍欄綠化，機動車道兩側綠化，獨立建筑周邊綠化，小區園藝綠化等。

　　由于物業服務企業一般很少設置園林綠化專職技術部門，所以，保潔部經理在本企業領導未給考察項目團隊配置專職林綠化技術人員時，需要主動承擔該小區園林綠化考察責任。

　　保潔部經理在承擔園林綠化考察責任時，園林綠化考察可與保潔考察同步完成。

　　1、小區圍墻、圍欄內側綠化帶養護質量考察：

　　(1)考察范圍：

　　小區圍墻、圍欄內側至機動車道、步道，鄰近圍墻、圍欄建筑之間綠化區、帶。

　　(2)考察內容：

　　了解考察范圍綠植分類，觀察綠植養護是否良好，修剪是否整齊，是否存在綠植枯死現象，分析枯死原因，枯死范圍大小。

　　2、道路兩側綠化帶養護質量考察：

　　(1)考察范圍：

　　機動車道、步道兩側綠地至相鄰建筑之間。

　　(2)考察內容：

　　了解考察范圍綠植分類，觀察綠植養護是否良好，修剪是否整齊，是否存在綠植枯死現象，分析枯死原因，做出是否需要換植判斷。

　　3、獨立建筑周邊綠化，小區園藝綠化：

　　(1)考察范圍：

　　獨立建筑周邊綠化及小區中心園藝綠區域。

　　(2)考察內容：

　　掌握考察范圍綠植分類，觀察綠植養護是否良好，修剪是否整齊，是否存在綠植枯死、蟲害現象。分析原因，做出整改成本估算。

　　4、預估綠化使用機械：

　　根據綠化分類、養護保障預估需要何種機械設備，配置臺數。是否可與本企業其它在管項目合并使用。

　　5、分析綠化養護成本：

　　(1)根據小區綠化面積、綠植分類，分析得出月澆灌用水平均成本。

　　(2)根據小區綠化面積、綠植分類，分析得出小區綠化所需設置崗位，得出每月人工成本。

　　(3)根據小區綠化面積、綠植分類，分析得出小區綠化所需殺蟲每月平均成本。

　　6、綠化專用庫房：

　　(1)考察小區在管綠化是否配置專用庫房，庫房是否滿足存放油科、藥劑安全需要。

　　(2)在沒有專用庫房時，是否可與其它專業合用或有新設專業庫房理想位置。

　　(3)專用/合用庫房是否方便綠化機械出入，機械出入是否不會影響業戶及損壞通道地面裝飾。

　　6、綠化專職人員或保潔部經理完成園林綠化考察后，應到約定集合地點，等侯本企業考察團隊一同離開考察現場。

　　7、綠化專職人員完成考察后，應及時完成考察報告，并于考察次日呈報跟進項目經理。在保潔部經理承擔園林綠化考察責任時，園林綠化考察報告可于保潔考察報告合并編寫。

　　十、現場考察工作講評：

　　企業考察帶隊高層管理人員可利用本企業團隊等侯項目拓展人員與招標人代表話時段，將團隊帶離其它考察企業后，結合自已考察印象召開簡要現場考察講評，宣布次日總結會議召開地點、時間、參會人選等項事宜。

　　十一、現場考察結束匯報：

　　現場考察工作講評結束后，帶隊高層管理人員應用電話向本企業總經理簡要匯報考察完成情況。并根據指示及匯報結束時間，做出考察人員返回工作崗位或自行解散決定。

篇2：物業服務二手項目管理應用:招投標現場考察(上)

　　物業服務二手項目管理應用:招投標現場考察(上)

　　第十三章、物業二手項目招投標現場考察

　　物業服務企業在獲得參加投標資格后，企業總經理應馬上下達成立項目考察組工作指令。項目考察組可視項目規模大/小，由企業總經理指定：高層管理人員、項目拓展人員、跟進項目經理、客戶服務經理、保安經理、保潔綠化主管，工程部：水/電工程師、暖通工程師、工程維修主管等各專業人員共同組成。

　　考察組由高層管理人員帶隊，跟進項目經理負責考察工作協調組織，項目拓展人員負責隨時與招標人進行溝通并從側面了解其它考察單位名稱、領隊人姓名/職務。待考察結束后收集其企業相關背景資料，呈報企業總經理審閱后，交該項目服務管理投標方案編制負責人，為企業了解競爭對手，制定相應措施提供幫助。

　　現場考察準備會議：

　　物業服務企業在對招投標現場進行考察前，帶隊項目拓展人員應召開現場考察準備會。對參加考察人員做出明確工作分工，并在項目拓展人員做出項目情況說明后，提出考察注意事項、明確著裝要求，公布考察紀律。

　　現場考察準備會議結束前，項目拓展人員應根據被考察項目考察通知，提出考察人員集合時間、集合地點、使用交通工具相關建議，經參會人員認可后，由高層管理人員下達指令。參加考察人員應按指令要求提前10分鐘到達考察集合地點，在帶隊高層管理人員檢查參加考察人員著裝符合要求后，一同到達考察項目。

　　現場考察準備會議結束后，項目拓展人員應根據會議要求申請考察使用車輛，辦理用車手續，并當面向考察車輛司機下達考察集合時間、集合地點、著裝要求、注意事項、考察紀律等項工作指令。

　　現場考察注意事項：

　　物業二手項目招投標現場考察由于是招標人承擔招集/組織責任，由招標代理機構依法按物業服務管理專業需要安排具體考察內容。所以，物業二手項目招投標現場考察不同于物業二手項目初步考察，物業服務企業考察內容應從表面感受轉向了解實際現狀。

　　物業二手項目招標人在組織物業服務企業進行招投標現場考察時，由于該項目服務管理資源還未轉交業主大會，原物業服務企業出于“自身利益”受到威脅，不可能允許業主隨意進入暖通、給水、配電、消防、監控、專業設備間等之內，也不可能提供技術圖紙。雖然業主根據《物業管理條例》明確強調行使自主管理權力，但原物業服務企業還是可以用保障安全、未接到上級通知等理由，阻止招投標現場考察。此時，業主只能通過政府相關部門支持，要求原物業服務管理企業將配合招投標現場考察落實到基層主管，并當面取得相關基層主管在約定時間配合考察承諾的被動方式完成組織物業服務企業進行招投標現場考察工作。

　　物業服務企業在參加招投標現場考察時，應對招標人的處境給予充分理解，克服困難，依靠企業團隊專業技能和所積累的服務管理經念，完成所需考察內容。對招標人無法控制現場考察的現象，參加考察跟進項目經理可在征得帶隊高層管理人員同意后，可出面勸阻招標代表嶄時不要激化矛盾，請其帶領參加考察企業離開爭質現場，完成其它可以進行的考察工作內容。并做出雖然缺少技術摸底，也要一定認真完成投標方案編制工作，依法完成招投標工作程序，每一個參加競標企業都會履行維護業主利益承諾。

　　物業二手項目招投標現場考察有別于物業二手項目初步考察，物業服務企業除要了解招標項目各方面實際現狀外，還應由各專業根據本企業專業行業技術標準服務質量控制標準，思索如何滿足接管驗收要求。并按本企業服務質量控制標準構思本專業服務管理方案擬定要點，爭取融入投標服務管理方案。

　　物業服務企業在參加物業二手項目招投標現場考察前，為防止其它企業過早掌握本企業競標資迅及應參加考察人員不當回答招標代表提問，給企業競標造成阻力，可制定授權回答招標人及其它競標企業人員提問許可制度。明確指定帶隊高層管理人員、跟進項目經理、項目拓展人員有權代表企業回復相關提問。其它參加考察人員要禮貌的拒絕回答與本人專業技術之外的一切提問，必要時可熱情的將其介紹給項目拓展人或跟進項目經理，繼續自己現場考察工作。

　　物業服務企業在招投標現場考察如發現存在的設備故障、設施損壞、維修養護嚴重缺陷，經專業技術分析確定屬于開發安裝及原物業服務企業維修養護責任的質量問題。在私下征得帶隊高層管理人員或跟進項目經理同意后，可通過項目拓展人員采用私下交底的方式告之本專業帶隊考察招標人，并指出正確安裝/養護質量標準，客觀分析達到質量標準需要改進程序，告之改進費用估算。為招標人追索相關單位責任，回避承擔前期服務管理缺陷，提供企業免責依據。

　　物業服務企業在參加物業二手項目招投標現場責任分工及考察重點：

　　一、企業高層管理人員：

　　1、負責承擔招投標現場考察的現場組織管理工作。由于企業高層管理人員并不見得參加物業二手項目初步考察，其對本項目的了解基本是通過聽取匯報和審閱該項目前期分析文件獲得，缺少管理人對拓展項目應有的直觀感性認識。所以，企業高層管理人員應利用自身積累的豐富管理經念，以一個專業管理者的視角，通過現場考察使自己對該項目增加全面了解。以便在編制投標方案時能給責任編制人做出有效編制指導。

　　2、由于現場考察工作分工及注意事項以在考察前就做出明確安排，企業高層管理人員此時首要工作是按要求通過現場考察使增加自己對該項目的全面了解，并對現場考察中出現的突發事件做出正確判斷和有效處理。企業高層管理人員可以依椐“旁觀者清”工作方法，游離考察大隊人馬之外的手段項目考察，適時下達處理突發事件工作指令，為分析、判斷、解決問題留下必要緩沖時間。

　　3、建議企業高層管理及項目拓展人員在參加現場考察時穿著便裝，以保持低調姿態，避免其它參加考察企業注意。企業高層管理人員可要求項目拓展人員在向招標人現場組織代表報到時表達歉意。

　　4、現場考察工作結束后企業高層管理人員應提醒項目拓展人員在向招標人現場組織代表表達謝意。集合考察人員做出考察小結，下達考察總結會議召開時間、地點、參加人員工作指令后，帶領考察團隊離開考察現場，完成現場考察工作。

　　二、項目拓展人員：

　　1、項目拓展人員利用自己與招標人代表相對熟悉的優勢，應承擔現場考察企業簽到及與考察現場招標人代表工作協調責任。

　　2、由于項目拓展人員在現場考察中沒有具體考察內容，所以應該承擔本企業參加考察人員之間的內部溝通責任。

　　3、項目拓展人員在考察現場的工作位置，應該選擇跟隨自己在初步考察過程中不太容易深入了解的工程專業團隊，除增加自己對該項目的全面了解外，還可方便將工程設備考察中出現的問題及時向企業帶隊高層管理人員進行通報，并將高層管理人員指令反饋給本企業工程考察人員，或就該問題與招標人代表進行有效溝通。

　　4、項目拓展人員在考察現場可利用自己相對行動自由的有利條件及良好的溝通技巧，盡可能多的了解其它參加競標考察企業資迅，為企業編制投標方案增加競爭參考思路。

　　5、項目拓展人員在現場考察工作結束后，應在向招標人代表道謝后，再與本企業參加考察人員一起離開考察現場。

　　三、跟進項目經理：

　　1、跟進項目經理做為企業指定的拓展該項二手物業服務管理專業責任人及編制投標方案首要候選人選，應對考察項目的情況具備全面、細制的了解。跟進項目經理通過現場考察禰補初步考察缺項是其需要完成的首要工作任務。

　　2、跟進項目經理應和項目拓展人員一樣，選擇跟隨工程專業團隊，通過對該項目暖通、消防、給排水、安防監控、電梯等設施/設備祥細考察，全面了解項目真實情況。并為編制投標方案及擬定中標接管項目提供制定工作程序依據。

　　3、對于物業服務企業中非工程技術專業學歷項目經理，在其工程技術知識及設施、設備養護質量判定能力，遠遠低于專業工程技術人員的普遍現狀，非工程技術專業學歷的跟進項目經理應充分利用招投標現場考察，向本企業工程技術人員學習工程技術知識及設施、設備養護質量判定標準。并通過學習過程了解該項目設施、設備養護情況，真正做到對項目真實情況心中有數。

　　4、跟進項目經理對本企業工程技術人員在考察中發現的問題，在聽取工程技術人員說明后，迅速做出是否影響中標接管驗收質量判斷，并視情況做出是否需要與招標人代表進行溝通的決定。對于影響設施、設備運營安全的嚴重問題，應馬上向帶隊企業高層管理人員做出情況匯報，并根據其指示向招標人代表做出正式通告。

　　5、跟進項目經理在將影響設施、設備運營安全問題向招標人代表做出正式通告前，應要求本企業工程技術人員就問題責任、解決方法拿出規范意見，并在征得帶隊企業高層管理人員認可后方可通告。通告應采取與招標人代表私下進行的方式完成，避免影響考察進程及在競標考察企業中引起關注。

　　6、跟進項目經理在考察過程中可根據本企業服務管理標準，結合原物業服務企業在該項目設制的安全、警示、指引、告示標識，構思中標進場替換、增補方案，并做出初步財務預算。

　　7、跟進項目經理在考察過程中應根據項目規模及招標文件對服務質量提出的等級要求，做出該項目服務管理人員崗位設制分析，為制定投標方案提供用人編制、用人成本計算依據。

　　8、跟進項目經理在考察過程中應根據項目現狀考慮中標進場低成本快速提高服務形象方案，為制定投標方案“改進、提高服務質量”或“中標進場承諾進行工作”章節提供編制構思。

　　9、跟進項目經理在考察過程中應特別注重體現敬業、務實的從業素質，采用認真、細制、不怕煩瑣、不謂臟累的考察行為，潛移默化的在招標人代表中形成自己敬業、務實從業形象。為企業競標項目經理推薦人選評價增加印象分數。

　　10、跟進項目經理在考察過程中應特別注意控制減少話語，慎重發表考察提問。在完成一個考察內容準備進入下一項考察內容間歇應將身上貼付的灰塵清掃干凈，從使至終給人以干凈整潔，注重保持形象的忠厚、干練感覺。

　　11、跟進項目經理在考察結束并將本企業參加考察人員招集在一起后，陪同項目拓展人員向招標人代表道別，隨考察團隊離開考察現場。

　　四、客戶服務經理：

　　客戶服務經理在考察過程中主要承擔物業服務管理條件及業主居住生活保障環境方面考察責任。

　　1、業主居住生活保障環境考察：

　　客戶服務經理應運用自己掌握的服務專業知識，根據被考察項目業戶居住舒適、安全性是否符合或達到建筑原設計使用攻能。原設計是否存在缺陷，缺陷是否行成業主投訴焦點，是否可通過低成本簡單改造達到業戶滿意，分析改造方案是否可編入投標服務管理方案，用以增加評標分數。

　　客戶服務經理可帶領、監督本企業工程專業技術人員及保安部主管按如下程序完成業主居住生活保障環境考察工作：

　　業戶居住舒適是指居住該項目業戶無論是駕車、還是步行進入小區，其人、車分流是否設制合理;

　　小區出、入口機動車減速，攔阻設施是否完備;

　　小區入口內車輛限速、禁止嗚笛、行駛導向標識是否符合規定要求;

　　小區門口或停車場至居住建筑道路是否安全、方便，是否滿足老年、殘疾人士無障礙通行需要;

　　各建筑首層臺階、門廳地面是否具備雨雪防滑安全條件;

　　各建筑門廳樓門編號、門禁、監控設施是否完好可靠;

　　門廳、樓道墻面、天花是否干凈無脫落現象;

　　查看門廳照明是否完好，手動開關是否靈活、有效;

　　電梯是否運行平穩、年檢是否符合規定;

　　高層建筑高位水箱、電梯設備間是否干凈整潔通風良好;

　　屋項平臺保溫、防水外觀完好;

　　避雷環線焊接完整、無嚴重銹蝕;

　　天臺門、窗完好、鎖及插件齊備;

　　自上而下查看消防樓梯墻面、天花干凈，燈具齊備、應急照明外觀完整，樓梯扶手無損壞變形，消防門開閉是否靈活，涂層、外觀是否完好;

　　各層樓道墻面、天花干凈，照明燈具外觀完整;

　　各樓層配電、電話、寬帶、電視、供水、供暖井/間是否干凈無雜物;

　　樓內手機信號飽滿(含地下室);

　　消防箱/柜、消防設施齊全，外觀完好，樓道無違規雜物;

　　地下室是否干燥、無積水，有無違規占用，照明設施是否齊備完好;

　　如該建筑物地下室建有與其它建筑或地下車庫接接通道，應按地下室同樣考察要求完成通道考察工作。對未設計與其它建筑或地下車庫連接通道的建筑，應乘消防電梯返回首層門廳。

　　建筑外立面是否干凈無脫落，是否設置防雷擊及高空墜物警示標牌。非機動車停車棚設制是否符合安全及人工成本管理要求。

　　小區花園照明、道路、娛樂設施是否完好并符合安全要求。

　　小區機動車道規劃是否符合安全行駛、便捷管理要求。

　　客戶服務經理在考察中應提醒工程專業技術人記錄電梯、照明用電功率，統計照明燈具數量;提醒保安部主管檢查消防設施是否齊備，是否按時完成檢驗，統計缺失、損壞數字。

　　2、了解原物業服務質量并做出與本企業服務質量標準評價：

　　了解原物業服務收費標準、收取方式、業主意愿。

　　了解物業服務受理方式、受理時限、服務質量、業戶滿意度等內容。

　　了解停車泊位是否滿足實際需要，收費標準是否成為投訴焦點。

　　了解招標人代表對原物業服務企業派住項目經理評價。

　　根據所掌握的資料迅速做出與本企業服務質量標準評價，思考對應改進方案，并爭取有效融入企業投標管理方案。

　　3、物業服務管理條件考察：

　　物業管理辦公室、職工宿舍、后勤保障(餐廳、衛生間、淋浴間、活動室)是否齊備。

　　物業服務維修、警衛、保潔值班室，庫房是否滿足服務管理要求;物業服務管理用房是否需要重新裝飾裝修，做出所需費用財務估算。

　　4、對超過30萬建筑平方米的較大規模項目，為迎合二手項目通常采用半天常規考察時限，客戶服務經理可用同類建筑抽查方式完成考察內容。

　　5、客戶服務經理在考察結束后應與本企業參加考察人員一同等待項目拓展人員及跟進項目經理向招標人代表道別后，隨考察團隊一起離開考察現場。

　　五、工程部經理：

　　工程部經理應主要對被考察項目小區的供水、配電、供暖、消防、監控等情況進行考察。同時也應對初步考察中不便進行的電梯、照明、建筑物內部維修養護質量情況完成考察。

　　1、由于工程考察項目一般分為：配電、給排水、暖通、建筑養護、安防監控、電梯維護等項專業內容。工程部經理可視初步考察階段所掌握的小區設施設備情況選擇本企業相應專業人員共同完成考察工作。

　　2、工程部經理在進入被考察現場前，可提醒項目拓展人員與招標人代表協調工程專業分組考察事宜，表明建筑物內維修養護好環可直接影響業戶生活環境質量，本企業對此十分重視。希望對方予以支持，并獲得進入建筑物內綜合考察協肋，由工程部經理事先指定人員選入建筑物內按規定考察程序進行考察工作。如現場考察招標人代表人員有限，可以企業信用做出不打擾業主正常生活，保證安全后由本企業工程考察人員獨立進入建筑物內完成考察工作。

　　3、工程部經理在進行現場考察時，應將自己參加考察的工作重點放在小區配電、給排水、暖通等設施設備考察之上。親自帶隊參加該部分全部考察工作，正確掌握小區配電、給排水、暖通等設施設備維修養護質量的真實情況。

　　4、工程部經理在對本考察中發現的設施、設施維修養護和極少出現的安裝質量問題，在認真聽取本企業本專業技術人員情況說明后，需迅速做出是否影響中標接管驗收質量判斷。并視情況做出是否需要向本企業跟進項目經理進行匯報及是否需與招標人代表進行溝通的建議。

　　5、工程部經理應在本企業跟進項目經理與招標人代表進行溝通時站在跟進項目經理身后，隨時根據其要求及時向招標人代表做出相應技術說明。

　　6、工程部經理在對小區小區配電、給排水、暖通、消防設備進行考查過程中，應同時關注原物業服務企業工程設備標牌、編號設制情況。并與本企業工程設備維修養護管理標準進行對比，以便為本企業中標之后工程設備維修養護管理擬定方案。

　　7、工程部經理在考察現場進行考察位置移動時，應充分利用移動過程對移動路途延線的道路、公共照明、排雨水井、建筑物外立面、小區市政園林等維修養護情況進行考查。盡可能多的掌握該小區建筑物及工程設施、設備真實維修養護情況，為編制物業服務管理投標方案提供工程專業依據。

　　8、工程部經理在考察現場進行考察時，應通過跟進項目經理盡可能多的向招標人代表了解該小區業戶對房屋質量、原物業工程維修服務投訴的焦點，掌握該小區工程維修養護矛盾形成原因，構思改進、調整方案。

　　9、工程部經理應依據招標技術資料并結合現場考察，掌握該小區公共設施、設備功率，并依此計算得出能源支出成本。為編制物業服務管理財務方案，正確制定物業服務管理費用收費標準投標報價提供計算依據。

　　10、對于招標人可提供“完整”技術資料的招標項目，可通過查驗資料獲得工程設備功率，經計算得出小區公共能源理論支出成本。但面對無法提供工程技術資料的物業二手招標項目，工程部經理只能通過現場認真考察，結合本企業長期積累的工程服務管理經念，掌握小區工程設備功率，得出小區公共能源理論支出成本。

　　11、由于通過現場考察掌握小區公共能源功率的工作點位分散，很難利用規定的考察時效準確了解全部工程技術數據。工程部經理在承接無法提供工程技術資料物業二手招標項目現場考察工作時，可提前對本企業工程技術人員做出準確記錄考察設備功率工作指令。12、在對公共區域照明系統進行考察時，工程部經理要求相關人員在對建筑物內及小區市政區域考察過程中，采用對建筑物內電梯、公共區域照明;小區戶外機動車、步行道路照明;地下室、地下停車庫、地面停車場、分屬小區區域景觀、園林景觀、娛樂場所等照明燈具數量，功率進行分類統計的方法完成考察工作。同時要求所得考察功率，數據必須寫入考察專業報告，并于完成考察次日上交。

　　12、工程部經理在對現場進行考察時，應視考察進度爭取對工程部值班、庫房、夜班員工宿舍進行考察，了解工程維修保障用房條件。

　　13、工程部經理應對招標人代表反影的小區公共區域存在的問題引起重視，并一定對所反應問題進行實地考察。但注意不要進行任何現場分析及發表技術評價，避免草率表態給企業帶來不便。

　　14、現場考察工作結束后，工程部經理應將工程技術人員招集至指定集合點。詢問考察工作一切正常，向跟進項目經理進行匯報后，等待本企業考察團隊一起離開考察現場。

　　15、工程部經理在帶領工程技術團隊離開考察現場后，應根據本企業帶隊高層管理人員召集考察總結會議要求，做出提前召開工程考察總結會議決定，爭取在企業考察總結會前，初步完成工程專業考察情況匯總工作。