物業服務二手項目管理應用:編制招標文件

　　第九章：編制物業二手項目招標文件：

　　物業服務企業應依照《中華人民共和國招投標法》，結合該項目規模大小、建筑形式、人口戶籍、環境條件、業主訴求,等項條件編制物業二手項目轉讓招標文件。

　　物業服務企業可通過編制招標文件起到熟悉招投標法相關法律規定，掌握合理編制投標文件要點，提高編制標書技能，增加競標勝出機率。

　　物業二手項目轉讓招標文件編制樣本：

　　本物業二手項目服務管理實用工作程序選自國務院頒布《物業管理條例》以來，我國第一例由小區委主管理委員會自行組織重新選聘物業服務企業，跟進項目經理實際操作案例作為招標文件編制樣本。

　　本文件樣本在進入招投標操作時，招投標代理機構對文件做出了適當修改。

　　物業服務管理投標邀請函

　　物業服務管理投標人登記表

　　物業服務管理住宅小區招標文化件

　　物業服務管理符合要求的投標一覽表

　　物業服務管理廢標情況說明

　　物業服務管理授權委托書

　　物業服務管理評標委員會成員名單

　　物業服務管理評標方式及評標標準

篇2：物業管理招標文件編制須注意的問題

　　物業管理招標文件編制須注意的問題

　　隨著《成都市物業管理招標投標暫行辦法》的實施，物業管理招投標在成都市逐漸興起，據不完全統計，至20**年初，全市通過招投標方式選聘物業管理企業的已達160個項目。

　　通過一年來對本市物業管理招投標活動的參與，現就有關物業管理招標文件編制中應注意的問題談談自己的看法。

　　一、目前物業管理招標文件普遍存在的問題

　　1）對招標項目基本情況的描述過于簡略，各類技術參數和指標不完整。

　　招標文件對招標項目的描述是投標人據已對項目進行評估和編制投標文件的主要依據，也是評標時專家必須了解和掌握的重要數據。但是在相當一部分招標文件中，“項目簡要說明”只僅僅是表明地理位置、總建筑面積、總戶數、容積率、綠地率、有多少個停車位等。而有關項目的配套設施設備、環境條件、投標人必須掌握的各類技術參數和指標則很不完整。據了解，造成如此狀況的原因有二:一是開發商對物業管理不太重視，僅提供一些基本數據就讓相關人員(或代理機構)編制招標文件;二是倉促招標，資料本身就不完整。

　　《成都市物業管理招標投標暫行辦法》規定:“預售新建商品房項目的，應當在取得《商品房預售許可證》之前完成”，但是并沒有明確各類項目在具備什么條件下才能進行物業管理招標。

　　因此，一些開發商為了早日取得《商品房預售許可證》，就“盡可能地將工作做在前面”，在配套設施設備還沒有最后確定的情況下就倉促招標，故無法提供較為詳細的技術參數。還有一種情況是開發商對項目實行總體規劃、分期開發，在進行物業管理招標時，招標人只能提供首期開發物業的數據，但是又要對項目進行總體招標，因此根本就沒有完整的數據。

　　招標項目的技術參數和指標是招標文件的要件之一，不完整的項目信息使投標人很難準確地編制投標文件，盡管“現場勘察”和“答疑”也可以增加對項目的了解，但是對于在建項目而言，“現場”只是一個工地;在配套設施設備尚未確定的情況下，“答疑會”也無法回答相關問題。這種現象實際上損害了投標人的利益，因為在配套設施設備未確定、技術參數和指標的不完整的情況下投標人是無法比較準確地測算出物業管理成本的，如果成本測算偏低，則將造成日后的經營虧損;如果成本測算偏高，又有可能造成因報價高而投標不中。

　　同時，招標項目數據的不完整還影響了評標委員會對投標文件的評審。法律、法規、規章和招標文件是評標委員會對投標文件評審的依據，招標文件提供的情況、數據不完整，使評標委員會成員難以判斷投標文件中的管理服務措施是否適合項目需要;人員配置是否合理;成本測算是否準確等，從而影響了評標的科學性。

　　2）文件前后不對應，評標內容、方法、標準界定不嚴密，缺乏邏輯性。

　　一些招標文件前后不對應，邏輯性較差，例如:有的招標文件在“技術規范及要求”或“投標文件的編寫”中提出了一些要求投標人響應的內容、要求和標準，但是，這些內容、要求和標準在評標內容、評分標準中卻未得到體現，而一些在招標文件中沒有要求的內容卻出現在評分標準中。這種文件邏輯上的矛盾不僅使評標專家無所適從，而且還使招標的擇優性大打折扣。

　　此外，在筆者所見到的不少招標文件中，對評標的方法和標準界定不嚴密，“評分細則”不細，例如:在“評分細則”中只是簡單的標注“好(或合理)得多少分(通常是滿分);一般得多少分(通常是滿分的50%);不好得多少分(通常是0分)”，但是，什么標準是“好、一般、不好”，文件并沒有描述，這一方面增加了評標的難度，另一方面增大了評標中的隨意性。

　　3）技術要求雷同，評分標準缺乏對項目的針對性。

　　為了有利于物業管理招投標的實施，成都市房管局印發了《物業管理招標文件(示范文本)》。“示范文本”主要為住宅小區的前期物業管理招標提供了招標文件的范本，但是一些招標人和代理機構卻照本宣科，不分物業類型、不管項目特點，一律按照“示范文本”編制招標文件，這就造成了各類物業技術要求雷同，項目的個性需求難以滿足。

　　另外，一些招標文件的評分標準缺乏對項目的針對性，例如:本市曾有一座7萬多平方米的大型、智能化程度較高的辦公大樓進行物業管理招標，但是，在招標文件有關投標人資信的評分標準中，卻沒有突出投標人應具有大型、高智能化辦公樓宇的管理經驗，而僅以管理過普通1萬平方米辦公樓的經驗作為評定管理業績的標準。眾所周知，一座7萬多平方米的大型辦公樓宇和一個1萬余平方米的小型寫字樓不論是在設施設備的配置，還是在對管理服務技術支持的需求上都是有很大的差異的，管理過多個小型辦公樓的經驗并不一定適用于一座大型辦公樓宇。評分標準缺乏對項目的針對性，極有可能造成招標結果違背招標人的初衷。

　　4）評標方法欠規范，影響其合法性。

　　《成都市物業管理評標規則(試行)》規定:“物業管理評標方法一般采用綜合評估法，或者法律、行政法規允許的其他評標方法”，并明確規定:“資信部分、技術部分、商務部分、現場答辯部分評審評分權重比例可以為20:30:30:20 ”。另外，政府采購，財政部令第18號《政府采購貨物和服務招標投標管理辦法》也明確規定:“采用綜合評分法的，貨物項目的價格分值占總分值的比重(即權值)為30~60%;服務項目的價格分值占總分值的比重(即權值)為10%至30%”。以上兩個文件均明確了采用綜合評分法的商務分值(價格分值)的評分權重比例最高為30%。

　　目前成都市對物業管理招投標的評標方法基本上都采用綜合評估法，但是有不少的招標人(其中包括政府采購)并未按文件規定設置評分權重，而隨意將商務分值的評分權重比例提高到35%或40%，甚至更高。

　　物業管理招標是一項服務采購，采用綜合評分法的目的是為了最大限度地滿足招標人的實質性要求，如果招標人決定以價格作為確定中標候選人的主要因素，那么就應該選用最低評標價法。在采用綜合評估法作為物業管理招投標的評標方法的前提下，過分強調商務分值(價格分值)不僅其合法性值得商榷，而且還有可能造成評標結果偏離招標人的實質性要求。

　　二、關于規范招標文件的建議

　　招標文件是招標活動最直接的依據，對招標項目的描述、技術規范及要求、投標人須知、技術響應、評標程序和標準、投標文件格式等項目是其主要的內容，文件內在的邏輯性、完整性、對項目的針對性和合法性是其精髓所在。規范物業管理招投標活動，首先應當規范招標文件的編制。為此，筆者建議通過加強物業管理招標備案的審核來控制和減少招標文件中的不規范、不嚴謹的現象:

　　1）增加對物業管理招標條件的限制。

　　“建住房〔20**)130號”文件和地方行業主管部門的有關文件對完成物業管理招標投標工作的時限做了規定，但是都沒有就物業管理招標所應具備的條件做出界定，由此就出現了前述的招標文件要件不全的現象。為了杜絕這一問題的出現，建議對物業管理招標的前提條件進行規范。

　　2）實行專家審核制度。

　　在物業管理招標備案時，可由行業主管部門安排，在專家庫中隨機抽取2~3名物業管理評標專家對招標文件進行審核，將發現的不規范、不嚴密或有礙公平、公正等的相關內容向招標人(或代理機構)提出，并請其修正;同時，專家還可以根據招標人的實際需求提出相關的建設性意見。

　　通過規范招標文件，將能更好地堅持和貫徹物業管理招標“三公一誠”的原則。

　　參考文獻:

　　①成都市房產局，《 成都市物業管理招標文件(示范文本)》[20**]210號

　　②謝紹志，《物業管理與招標投標實務全書》，安徽文化音像出版社，20**.11

篇3：工程招標文件編制作業指引

　　工程招標文件編制作業指引

　　1.目的

　　及時、準確編制工程招標文件，為工程發標提供依據。

　　2.適用范圍

　　適用于對內部邀請招標工作的工程招標文件及附表資料的編制。

　　3.職責

　　3.1項目公司造價部:負責編制工程招標文件的經濟標部分；

　　3.2項目公司工程技術部:負責編制工程招標文件的技術部分；

　　3.3公司招標領導小組：負責審批單項造價500萬元以上（含500萬元）的工程招標文件。

　　4.工作程序

　　4.1工程招標文件編制原則

　　4.1.1工程招標文件內容不能違反國家的法律法規；

　　4.1.2工程招標文件必須完整準確地反映項目的實際情況，如招標工作的性質、規模、結構特征、工期要求、質量要求、建設條件等，以使投標單位的投標建立在可靠的基礎上，防止在履約過程中發生爭議；

　　4.1.3工程招標文件中各部分內容力求統一，用詞力求準確、嚴謹，以避免對文件的理解和解釋產生分歧而形成糾紛。

　　4.2工程招標文件的主要內容（根據招標項目的規模及性質，下述內容可酌情增減）

　　（1）工程名稱、地址、現場條件；

　　（2）工程規模及特征；

　　（3）工程招標范圍及招標指定分包項目；

　　（4）工程承包方式；

　　（5）工程質量、工期要求；

　　（6）投標人資質等級要求及投標人項目經理資格要求；

　　（7）工程量計算依據及工程計價方法及工程量清單；

　　（8）工程預付款支付、進度款支付及結算方式；

　　（9）投標擔保、履約擔保金額及支付方式；

　　（10）投標文件格式、組成、份數等要求；

　　（11）評標、定標方法；

　　（12）投遞投標文件的地點和截止時間；

　　4.2工程招標文件組成

　　4.2.1工程招標文件一般包含如下主要章節(根據招標項目的規模及性質不同，內容可酌情增減)。

　　（1）第一章致投標人

　　（2）第二章投標須知

　　投標須知及附表

　　（3）第三章合同條款

　　通用條款

　　專用條款

　　（4）第四章合同文件格式

　　協議書

　　（5）第五章標準、規范和技術要求

　　（6）第六章圖紙

　　圖紙清單

　　標準圖集清單

　　（7）第七章工程量清單

　　工程量清單的說明及投標報價說明

　　工程量清單格式

　　（8）第八章投標文件格式

　　投標函部分

　　商務標部分

　　技術標部分

　　（9）第九章中標通知書

　　4.2.2招標人在投標截止日期前7日以書面形式發出的招標文件的澄清（答疑）紀要、修改（補充）函件，均是招標文件的組成部分，均構成對招投標人的約束作用。

　　4.3工程招標文件審核

　　由公司招標領導小組或項目公司相關部門負責工程招標文件的審核。

　　5.支持性文件

　　5.1無

　　6.記錄管理

　　無