物業(yè)服務(wù)二手項(xiàng)目管理應(yīng)用:顧問服務(wù)范圍

　　第八章：跟進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)理顧問服務(wù)范圍

　　為配合物業(yè)二手項(xiàng)目拓展，并使本企業(yè)在參加競(jìng)標(biāo)可以處在相對(duì)主動(dòng)的位置，跟進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)理可在本企業(yè)強(qiáng)力支持下，根據(jù)競(jìng)標(biāo)需要“私下”幫助物業(yè)二手項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓委托人完成：從業(yè)主管理委員會(huì)的組織籌備、政府主管部門咨詢、政府主管部門監(jiān)督申請(qǐng)、業(yè)主大會(huì)組織程序、擬定大會(huì)章程、確定會(huì)議議題、確定會(huì)議議題投票方式、業(yè)主大會(huì)議題/結(jié)果公示、政府主管部門組織備案/批準(zhǔn);物業(yè)二手項(xiàng)目服務(wù)招標(biāo)文件編制、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)委托、代理費(fèi)用解決方式、評(píng)標(biāo)文件編制、提供服務(wù)合同范本、制定物業(yè)交接程序、考察參與投標(biāo)企業(yè)關(guān)注要點(diǎn)、開發(fā)企業(yè)及前期物業(yè)服務(wù)遺留問題等一系列政策法規(guī)及專業(yè)顧問支持。

　　一、政策法律及操作程序顧問服務(wù)：

　　1、跟進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)理在提供政策法規(guī)顧問時(shí)，應(yīng)引用準(zhǔn)確、解釋清楚，對(duì)把握不大的問題應(yīng)核對(duì)相關(guān)政策及法律規(guī)定后，再予以答復(fù)。不可以專家自居信口開河。

　　2、跟進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)理在面對(duì)關(guān)于政策法律方面的操作要求時(shí)，應(yīng)只限于顧問建議和書寫操作程序范圍之內(nèi)。不可大包大攬，超越權(quán)限幫助辦理相關(guān)“招集、組織、申請(qǐng)、備案、獲得批復(fù)”等屬于物業(yè)二手項(xiàng)目委托人必須承擔(dān)的工作責(zé)任。

　　3、跟進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)理可根據(jù)情況及該物業(yè)二手項(xiàng)目所在地相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定，主動(dòng)提供起草業(yè)主大會(huì)議事章程、小區(qū)業(yè)主管理公約、招開業(yè)主大會(huì)通知、業(yè)主管理委員會(huì)選票、業(yè)主議事投票樣票、建議業(yè)主投票方式及幫助打印大會(huì)通知、業(yè)主管理委員會(huì)選票、業(yè)主議事投票等項(xiàng)工作。用以減輕物業(yè)二手項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓委托人工作強(qiáng)度，降低操作成本，增加企業(yè)服務(wù)誠(chéng)信。

　　二、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)咨詢服務(wù)：

　　1、跟進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)相關(guān)條例規(guī)定，主動(dòng)提供招投標(biāo)政策法規(guī)操作程序方面的顧問服務(wù)事宜。并提供項(xiàng)目所在地物業(yè)服務(wù)專業(yè)招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)查詢方式，委托程序，代理費(fèi)用解決方式等項(xiàng)工作程序及注意事項(xiàng)，充分保障業(yè)主合法權(quán)益。

　　2、跟進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)適時(shí)表示可抽時(shí)間提供物業(yè)招投標(biāo)規(guī)范文件給物業(yè)二手項(xiàng)目委托人進(jìn)行參考，并請(qǐng)對(duì)方提供相關(guān)信息及表述服務(wù)需求。

　　3、跟進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)理在充分聽取業(yè)主代表對(duì)物業(yè)服務(wù)的具體要求后，依照《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》，結(jié)合該項(xiàng)目規(guī)模大小、建筑形式、人口戶籍、環(huán)境條件等提供為其量身編制招投標(biāo)文件樣本。

　　4、跟進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)理在編制招投標(biāo)文件樣本時(shí)，可尋求本企業(yè)支持完成其文件編制工作。并在呈報(bào)企業(yè)總經(jīng)理審核確認(rèn)后，將樣本打印、裝訂5～7份連同樣本電子文檔刻錄光盤一并交予物業(yè)二手項(xiàng)目委托人。

　　5、跟進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)理在將招投標(biāo)文件樣本交予物業(yè)二手項(xiàng)目委托人時(shí)，應(yīng)表明本樣本只做參考，希望對(duì)方在審核后將審核意見反饋給自己，以便自己提高文件編制質(zhì)量。

　　6、跟進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)理必須主動(dòng)提醒物業(yè)二手項(xiàng)目委托人在選定招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、簽訂委托協(xié)議時(shí)，可將該文本一起交予招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行參考。并一定做出適當(dāng)修改，以免自己所在企業(yè)在參加招投標(biāo)過程中不能真正體現(xiàn)“公開、公平、公正”的招標(biāo)活動(dòng)準(zhǔn)則。本企業(yè)有信心和其它競(jìng)標(biāo)企業(yè)站在同一個(gè)起跑線上獲得本次物業(yè)二手項(xiàng)目投標(biāo)活動(dòng)的勝利，并為對(duì)方提供最真誠(chéng)、最適合的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

　　三、解決開發(fā)企業(yè)及前期物業(yè)服務(wù)遺留問題顧問服務(wù)：

　　1、跟進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)理在提供解決開發(fā)企業(yè)及前期物業(yè)服務(wù)遺留問題顧問服務(wù)時(shí)，要認(rèn)真聆聽該物業(yè)二手項(xiàng)目委托人對(duì)開發(fā)企業(yè)及前期物業(yè)服務(wù)遺留問題的表述、做好記錄。并在與對(duì)方核對(duì)無(wú)誤后，告之完成解決建議方案所需時(shí)間。

　　2、跟進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)在對(duì)該物業(yè)二手項(xiàng)目委托人對(duì)開發(fā)企業(yè)及前期物業(yè)服務(wù)遺留問題表述記錄整理后，逐項(xiàng)提出相應(yīng)的解決意見，并編制完成該“物業(yè)二手項(xiàng)目存在問題及解決方案”報(bào)企業(yè)總經(jīng)理進(jìn)行審核。

　　3、企業(yè)總經(jīng)理可視情況決定是否需要召開企業(yè)專題審核辦公會(huì)議，集體對(duì)該“物業(yè)二手項(xiàng)目存在問題及解決方案”進(jìn)行評(píng)估并提出完善修改意見。跟進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)根據(jù)審核辦公會(huì)議要求對(duì)“物業(yè)二手項(xiàng)目存在問題及解決方案”進(jìn)行修改，定稿后時(shí)方案電子文檔應(yīng)按本企業(yè)檔案管理規(guī)定加密存檔保存。

　　4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在編制及審核“物業(yè)二手項(xiàng)目存在問題及解決方案”時(shí)，應(yīng)充分依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等相關(guān)政策法律規(guī)定，結(jié)合工程維修養(yǎng)護(hù)專業(yè)人士及資深物業(yè)服務(wù)管理人員建議，完成“物業(yè)二手項(xiàng)目存在問題及解決方案”的整理編制工作。要做到有法可依、有據(jù)可查、心中有數(shù)。

　　5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在編制及審核“物業(yè)二手項(xiàng)目存在問題及解決方案”時(shí)，要牢記物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)業(yè)主與開發(fā)企業(yè)溝通橋梁的做用，遵守不得惡意貶低原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)事求是的提供顧問建議服務(wù)。同時(shí)，也應(yīng)注意所提建議不要對(duì)本企業(yè)中標(biāo)后對(duì)該項(xiàng)目的服務(wù)工作因提出不切實(shí)可行的方案造成被動(dòng)局面。

　　6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)該項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行盡可能細(xì)制的背景調(diào)查，分析存在問題產(chǎn)生原因，做出應(yīng)對(duì)方案。

　　四、規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)顧問服務(wù)：

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過跟進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)理向社區(qū)業(yè)主代表提供適當(dāng)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)顧問服務(wù)，避免企業(yè)承擔(dān)違規(guī)責(zé)任。

　　1、建議社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)截留管理費(fèi)用：

　　跟進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)盡早代表物業(yè)服務(wù)企業(yè)以私人名義，向社區(qū)業(yè)主代表提出截留前期物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用建議。告之業(yè)主代表可動(dòng)員社區(qū)業(yè)主暫停向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納服務(wù)管理費(fèi)用，而是要將服務(wù)管理費(fèi)用交至業(yè)主管理委員會(huì)，并再轉(zhuǎn)交所聘請(qǐng)的財(cái)務(wù)管理公司臨時(shí)代為管理。

　　2、截留管理費(fèi)用目的：

　　2.1截留管理費(fèi)用的目的是社區(qū)業(yè)主對(duì)應(yīng)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)相比，處于弱勢(shì)一方所能采取的自我保護(hù)方法。

　　2.2截留管理費(fèi)用的目的并不是付，只是暫停付款。待完成更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審核帳目無(wú)誤后，再行支付。

　　3、截留管理費(fèi)的用途：

　　截留下來(lái)的管理費(fèi)用，在經(jīng)過社區(qū)業(yè)主同意后，暫時(shí)做為社區(qū)業(yè)主聘請(qǐng)法律顧問、財(cái)務(wù)公司、公證機(jī)構(gòu)等項(xiàng)費(fèi)用來(lái)源。

　　社區(qū)業(yè)主不用擔(dān)心挪用資金無(wú)法平帳，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)帳目不公開，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量不符往往都是社區(qū)業(yè)主更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)原因之一，只要聘請(qǐng)具有資深財(cái)務(wù)人員審核前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)帳目，總能找到拒付某項(xiàng)費(fèi)用的理由。不足部分還可利用社區(qū)公共區(qū)域廣告位置租賃收益補(bǔ)足。

　　4、截留管理費(fèi)與競(jìng)標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系：

　　社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)截留下來(lái)的管理費(fèi)用，除少部分可能需要挪做它用外，最終都會(huì)用于支付物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用，和一個(gè)具有一定經(jīng)濟(jì)支付能力的社區(qū)業(yè)主群體和做，對(duì)每一個(gè)參加競(jìng)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)該是個(gè)不壞的消息。

　　5、巧用公共區(qū)域未來(lái)收益支付相關(guān)費(fèi)用：

　　在社區(qū)業(yè)主無(wú)法截留管理費(fèi)用，又要支付聘請(qǐng)律師、財(cái)務(wù)公司、公證機(jī)構(gòu)等項(xiàng)費(fèi)時(shí)，跟進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)理可建議社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)采用，延期付款或者借款墊支方式解決資金缺口，并可使用玩笑口吻承諾“如果在職企業(yè)中標(biāo)，可以保證利用公共區(qū)域經(jīng)營(yíng)來(lái)給社區(qū)業(yè)主創(chuàng)造收益，足以支付所需費(fèi)用并且還有余額。”用以打消社區(qū)業(yè)主顧慮，博取業(yè)主代表信任。

篇2：物業(yè)管理顧問服務(wù)合作方式

　　* 常駐式任職顧問

　　深圳中旅聯(lián)合物業(yè)公司專家顧問團(tuán)派駐專職顧問擔(dān)任項(xiàng)目理機(jī)構(gòu)的主要負(fù)責(zé)人,將先進(jìn)的服務(wù)理念與管理模式輸出嫁接到顧問項(xiàng)目,并負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常運(yùn)作與管理,最終達(dá)到顧問服務(wù)承諾的指標(biāo)。

　　* 常駐不任職顧問

　　由深圳中旅聯(lián)合物業(yè)公司專家顧問團(tuán)派駐專職顧問常駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)對(duì)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理的咨詢、策劃、指導(dǎo),使開發(fā)商的小區(qū)管理迅速達(dá)到行業(yè)先進(jìn)水平,但日常管理由現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)實(shí)行。

　　* 定期專項(xiàng)顧問

　　根據(jù)合作協(xié)議約定,對(duì)菜單式的組合、專項(xiàng)式的顧問項(xiàng)目提供定期派駐現(xiàn)場(chǎng)顧問服務(wù)。

　　全委托管理服務(wù)內(nèi)容

　　1、積極參與前期介入,從物業(yè)管理角度協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行優(yōu)化小區(qū)規(guī)劃配套及有關(guān)設(shè)備選型、智能化服務(wù)集成管理;提供促進(jìn)銷售配套手段等;

　　2、開展多級(jí)培訓(xùn),打造以人為本的高素質(zhì)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。

　　1) 物業(yè)管理所需的各級(jí)主任(經(jīng)理)、助理、管理員的培訓(xùn);

　　2) 物業(yè)管理所需的各類工程、設(shè)備管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn);

　　3) 各類操作員工的技能操作培訓(xùn);

　　4) 中旅聯(lián)合物業(yè)公司制度及職業(yè)道德培訓(xùn);

　　5) 物業(yè)管理基本概論及基本建筑知識(shí)培訓(xùn);

　　6) 顧客溝通技巧及需求辨別培訓(xùn);

　　7) 其他工作必備之未盡培訓(xùn)內(nèi)容。

　　3、房屋本體的管理及維護(hù);

　　4、公共(有)設(shè)施、設(shè)備的使用管理和維護(hù);

　　5、環(huán)境衛(wèi)生管理;

　　6、消防及安全防衛(wèi);

　　7、物業(yè)紅線內(nèi)車輛及車場(chǎng)的服務(wù)管理;

　　8、融洽和諧的社區(qū)服務(wù)關(guān)系和親善豐富的社區(qū)文化建設(shè);

　　9、物業(yè)及小區(qū)的檔案、資料的管理;

　　10、便民特色服務(wù)的設(shè)計(jì)及管理;

　　11、物業(yè)收益性的經(jīng)營(yíng)、管理服務(wù);

　　12、法律法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng);

　　13、導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系,保證服務(wù)質(zhì)量和管理效果;

　　14、持續(xù)改進(jìn),以服務(wù)規(guī)范化、作業(yè)程序化的高品質(zhì)服務(wù),保證顧客滿意度的質(zhì)量目標(biāo);

　　15、堅(jiān)持不懈,以管理專業(yè)化、工作標(biāo)準(zhǔn)化的管理服務(wù)導(dǎo)向,保證管理物業(yè)的達(dá)標(biāo)與評(píng)審合格;

　　16、多元經(jīng)營(yíng),全面合理發(fā)揮物業(yè)增殖功能。

篇3：物業(yè)管理顧問服務(wù)推介

　　此項(xiàng)服務(wù)是受開發(fā)商之全權(quán)委托直接提供國(guó)際認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù),務(wù)求令業(yè)主住得安心的同時(shí),亦令物業(yè)得以保值及升值。

　　物業(yè)管理顧問服務(wù)

　　此項(xiàng)服務(wù)是通過顧問小組協(xié)助開發(fā)商或其籌組的管理處開展日常之物業(yè)管理工作,并及時(shí)提供現(xiàn)場(chǎng)顧問服務(wù)以及運(yùn)作檢討。

　　駐員物業(yè)管理顧問服務(wù)

　　此項(xiàng)服務(wù)是通過委派專業(yè)管理顧問人員駐場(chǎng)協(xié)助開發(fā)商或其籌組的管理處開展日常之物業(yè)管理工作,并及時(shí)提供現(xiàn)場(chǎng)顧問服務(wù)以及運(yùn)作檢討。

　　物業(yè)管理運(yùn)作評(píng)估服務(wù)

　　此項(xiàng)服務(wù)是針對(duì)物業(yè)管理之日常運(yùn)作流程及成效進(jìn)行評(píng)估,配以國(guó)際認(rèn)可的工作標(biāo)準(zhǔn),縮短中國(guó)境內(nèi)與國(guó)際的服務(wù)距離。

　　機(jī)電工程顧問服務(wù)

　　此項(xiàng)顧問服務(wù)可于樓宇/小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)及施工期間對(duì)物業(yè)工程進(jìn)行評(píng)估,從物業(yè)管理角度提供意見,務(wù)求以最大限度地實(shí)現(xiàn)其合理性及可行性。服務(wù)范圍包括機(jī)電設(shè)備設(shè)計(jì)方案、機(jī)電設(shè)備運(yùn)行培訓(xùn)、機(jī)電設(shè)備維修計(jì)劃等。

　　為滿足客戶對(duì)電氣和機(jī)械服務(wù)的需要而成立。該部門由一群經(jīng)驗(yàn)豐富的工程師和技師組成,他們致力于執(zhí)行高價(jià)值的修理和維護(hù)合同。他們最擅長(zhǎng)的專業(yè)是空調(diào)和電氣設(shè)備、游泳池過濾設(shè)施、管道和排水、磚石砌工和木工。

　　所有的服務(wù)都以提供超值服務(wù),以及提高并保持客戶資產(chǎn)價(jià)值為目標(biāo)。我們的團(tuán)隊(duì)對(duì)這些服務(wù)不斷進(jìn)行評(píng)估,以實(shí)現(xiàn)更高水平的服務(wù)質(zhì)量、交付時(shí)間和成本效益。

　　中介代理

　　我們的專業(yè)團(tuán)隊(duì)致力于滿足廣大商用物業(yè)領(lǐng)域中業(yè)主和租戶的需要。每一個(gè)部門都能提供完整的交易服務(wù),為商用物業(yè)的買賣和租賃提供咨詢。

　　我們憑借公司內(nèi)部顧問團(tuán)隊(duì)的專業(yè)服務(wù),為客戶提供最佳的解決方案和最高的效益。這保證我們的客戶不僅可獲得全方位的支持,還能從精確、詳細(xì)的市場(chǎng)分析和價(jià)格預(yù)測(cè)中受益。

　　在理解客戶的期望方面,我們的目標(biāo)是高效并富有成效地提供所有必要服務(wù),將風(fēng)險(xiǎn)降至最低水平,實(shí)現(xiàn)最大回報(bào)。

　　商用物業(yè)

　　主要對(duì)寫字樓提供商用物業(yè)服務(wù),同時(shí)也提供工業(yè)和零售物業(yè)服務(wù),無(wú)論是提供商用物業(yè)收購(gòu)還是出售服務(wù),我們都與客戶密切合作,保證其產(chǎn)業(yè)獲得最大價(jià)值。我們?cè)谥袊?guó)的投資團(tuán)隊(duì)能提供物業(yè)市場(chǎng)所有領(lǐng)域的服務(wù),包括酒店、度假村等專業(yè)領(lǐng)域。

　　我們的基本服務(wù)包括物業(yè)管理服務(wù)。在中國(guó)大陸參與的廣泛房地產(chǎn)項(xiàng)目,顯示出我們對(duì)提供可靠、高效益服務(wù)的承諾。憑借在物業(yè)管理、租賃管理和技術(shù)服務(wù)方面的專業(yè)優(yōu)勢(shì),我們能為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),以提高我們所管理的地產(chǎn)的資產(chǎn)和租賃價(jià)值。

　　無(wú)論您需要購(gòu)買、出售或?qū)ふ曳慨a(chǎn),亦或希望投資或管理現(xiàn)有資產(chǎn),也無(wú)論是一處單一房產(chǎn)還是一個(gè)大型地產(chǎn)組合,我們都能幫助您實(shí)現(xiàn)。