物業(yè)管理招投標(biāo)制度缺陷與現(xiàn)實(shí)的困境
Shortcomings of the Bidding System of Property Management and Realistic dilemma
建設(shè)部《錢其物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《暫行辦法》)將新建住宅項(xiàng)目確定前期物業(yè)管理單位,納入了招標(biāo)投標(biāo)的制度化軌道,相對(duì)開(kāi)發(fā)商前期選聘物業(yè)管理單位的行為,起到了一定的約束作用。但也由于《暫行辦法》的制度設(shè)計(jì)缺陷,給錢其物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的行為人留下了太大的自由操作空間,那些貌似"規(guī)范"實(shí)為開(kāi)發(fā)商操控,不能體現(xiàn)市場(chǎng)公平原則和未來(lái)業(yè)主意愿的招投標(biāo),主導(dǎo)了前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng),導(dǎo)致了前期物業(yè)管理的選聘仍然維持和沿襲著開(kāi)發(fā)商與自己物業(yè)管理公司"父子兵"緊密關(guān)系的慣例,它正在嚴(yán)重傷害物業(yè)管理招投標(biāo)公開(kāi)、公平、公正的誠(chéng)信。
一、物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)現(xiàn)象
建設(shè)部《暫行辦法》頒布實(shí)施后,人們給予她無(wú)比美好的期盼,想必物業(yè)管理市場(chǎng)從此可以走向有序、開(kāi)發(fā)商不能再在物業(yè)管理上"一手遮天"了!可事與愿違,物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)非但沒(méi)有走向規(guī)范,反而出現(xiàn)了更多令人困惑的現(xiàn)象。
1."父子兵"關(guān)系是造成眾多物業(yè)管理糾紛的根源
當(dāng)前物業(yè)管理糾紛呈現(xiàn)"雪球效應(yīng)"的原因很多,但由開(kāi)發(fā)商與其物業(yè)管理公"父子兵"關(guān)系引發(fā)的糾紛,占據(jù)了相當(dāng)?shù)亩鄶?shù)。《北京晨報(bào)》20**年1月16日以"三家物管爭(zhēng)管京華豪園,爆發(fā)混戰(zhàn)數(shù)人受傷"為題,報(bào)道了開(kāi)發(fā)商所屬的物業(yè)公司不愿退出小區(qū),與業(yè)主委跋山涉水會(huì)選聘的另兩家物業(yè)公司"混戰(zhàn)"的"鬧劇":最為典型和惡劣,也最廣為全中國(guó)人知曉的事件是發(fā)生于20**年3月23日,海口市萬(wàn)恒城市花園因開(kāi)發(fā)商延期交房、綠化工程拖延、房屋漏水、裂縫、樓間距縮水、承諾的小區(qū)公共設(shè)施不具備等問(wèn)題與業(yè)主產(chǎn)生矛盾,開(kāi)發(fā)商下屬物業(yè)管理公司的保安在一周內(nèi),與業(yè)主暴力沖突持續(xù)出現(xiàn)三起,造成多個(gè)業(yè)主北大致傷的惡劣事件……事實(shí)上,自2000年年底以來(lái)上述類似激化了的矛盾背后,毫無(wú)例外地都是業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商不滿,物業(yè)管理企業(yè)幫著開(kāi)發(fā)商"捂蓋子",矛盾積聚后的總爆發(fā)過(guò)程。當(dāng)然,矛盾的焦點(diǎn)不全在"父子兵"物業(yè)管理公司自身的服務(wù)上,而在于開(kāi)發(fā)商與其物業(yè)管理公司利益和"情感""剪不斷、理還亂"的關(guān)系上。
"父子兵"現(xiàn)象是中國(guó)房地產(chǎn)與物業(yè)管理在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下形成、最具"經(jīng)典"意義的"共生"發(fā)展模式,從政府建房、政府管房,到今天仍在延續(xù)著的開(kāi)發(fā)商建房、開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理公司管房,業(yè)主吃夠了"房地產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題包藏在物業(yè)管理公司的管理服務(wù)過(guò)程中"的苦頭。特別是今天,在國(guó)家正視房地產(chǎn)和物業(yè)管理是兩個(gè)不同專業(yè)行業(yè)、生產(chǎn)兩件不同產(chǎn)品,各個(gè)產(chǎn)品的生產(chǎn)者都應(yīng)對(duì)其產(chǎn)品質(zhì)量負(fù)責(zé)的時(shí)候,倘若再沿襲"父子兵"關(guān)系的建管不分的"共生"發(fā)展模式,勢(shì)必更加模糊房地產(chǎn)和物業(yè)管理各自對(duì)"產(chǎn)品"的社會(huì)責(zé)任,激化社會(huì)矛盾,斷送整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展前程,危及社區(qū)和社會(huì)安定。但是,《暫行辦法》的出臺(tái)和實(shí)施,并沒(méi)有革除或淡化"父子兵"的"情結(jié)"。
2."父子兵"物業(yè)管理企業(yè)虛驚一場(chǎng)
《暫行辦法》頒布實(shí)施之初,身為開(kāi)發(fā)商"父子兵"關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè),著實(shí)是讓他們驚恐和緊張了一陣子。因?yàn)榇蟛糠?父子兵"物業(yè)管理華業(yè)與生俱來(lái)就有"優(yōu)越感"--物業(yè)管理項(xiàng)目"老子"給、虧損有"老子"(開(kāi)發(fā)商)補(bǔ)、服務(wù)不好業(yè)主沒(méi)折,我只要幫"老子"捂好"業(yè)主造反"的"蓋子"就完成了任務(wù)。從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到"市場(chǎng)"經(jīng)濟(jì),幾十年來(lái),"父子兵"物業(yè)管理企業(yè)雖然幫著"老子"不斷地"擦屁股"(房地產(chǎn)規(guī)劃、質(zhì)量、承諾、公共產(chǎn)權(quán)、交付等遺留問(wèn)題),像"風(fēng)箱里的老鼠"受夠了"老子"和業(yè)主的"兩頭氣",但畢竟企業(yè)安然無(wú)恙,不需要太在服務(wù)和市場(chǎng)上去打拼、勞神和費(fèi)力。《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《暫行如去》頒布,"父子兵"物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)越感似乎一下子受到了威脅--物業(yè)管理項(xiàng)目要靠投標(biāo)取得,虧損"老子"很不情愿掏錢,服務(wù)不好業(yè)主要"炒",替"老子""擦屁股"業(yè)主不干。要應(yīng)對(duì)這么多的變革,突然發(fā)現(xiàn)企業(yè)意識(shí)跟不上,企業(yè)機(jī)制不能適應(yīng),企業(yè)人才匱乏,企業(yè)服務(wù)不到位,企業(yè)制度不配套,企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不夠……要改變這眾多不能適應(yīng),要干的事實(shí)在太多,干不出來(lái),是不是攸關(guān)企業(yè)生存?你看"父子兵"物業(yè)管理企業(yè)驚恐不驚恐、緊張不緊張?!可《暫行辦法》頒布實(shí)施一年多來(lái),大家突然發(fā)現(xiàn),原來(lái)"父子兵"物業(yè)管理企業(yè)的驚恐和緊張全是一場(chǎng)虛驚!他們的日子依舊過(guò)得很滋潤(rùn)--物業(yè)管理項(xiàng)目"老子"仍然想辦法"合規(guī)"地"肥水不流外人田"、虧損仍由"老子""堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)"、服務(wù)不好業(yè)主照樣沒(méi)折(要有折,你先合法成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì),再來(lái)談)
篇2：物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書制作
物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書制作
隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，物業(yè)管理招投標(biāo)逐漸成為承接物業(yè)管理項(xiàng)目的主要方式，無(wú)論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的運(yùn)行規(guī)則。面對(duì)新形勢(shì)，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)該學(xué)習(xí)、掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)務(wù)的操作方法，這對(duì)于參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。
在實(shí)際招投標(biāo)的過(guò)程中，投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書起到了至關(guān)重要的作用，標(biāo)書的制作應(yīng)該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。
一、做好標(biāo)書制作的準(zhǔn)備工作
對(duì)于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時(shí)獲得有關(guān)項(xiàng)目的招標(biāo)信息，可以說(shuō)是展開(kāi)項(xiàng)目的第一步。因此，獲得項(xiàng)目信息的時(shí)間越早，就能夠爭(zhēng)取到越多的時(shí)間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見(jiàn)的途徑是招標(biāo)通告。
獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶、項(xiàng)目主管單位建立聯(lián)系，爭(zhēng)取在招標(biāo)通告前，甚至在項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)者對(duì)物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個(gè)方面：
首先，通過(guò)這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項(xiàng)目的詳細(xì)要求，包括招投標(biāo)項(xiàng)目概況、招標(biāo)對(duì)象、招標(biāo)說(shuō)明、“標(biāo)”或“包”的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對(duì)工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項(xiàng)、研究和設(shè)計(jì)等工作的過(guò)程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對(duì)性地做好前期工作，及早開(kāi)展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。
其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進(jìn)行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個(gè)感性認(rèn)識(shí)；另一方面也可以對(duì)業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時(shí)準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說(shuō)明。某些時(shí)候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件某一部分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時(shí)，通過(guò)技術(shù)交流，可能使用戶愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式；當(dāng)業(yè)主在設(shè)計(jì)中有不當(dāng)之處時(shí)，通過(guò)技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會(huì)對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。
另外，在長(zhǎng)時(shí)間的接觸和交流過(guò)程中，如果投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機(jī)會(huì)，為業(yè)主或建設(shè)單位提供一些力所能及的服務(wù)，都會(huì)給對(duì)方留下良好的印象，為將來(lái)的合作打下良好的基礎(chǔ)。
二、標(biāo)書制作中的幾個(gè)問(wèn)題
項(xiàng)目招標(biāo)之后直至開(kāi)標(biāo)之前的這段時(shí)間，可以說(shuō)是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在此過(guò)程中要注意以下幾個(gè)方面：
1、根據(jù)招標(biāo)文件的要求，制訂投標(biāo)文件的制作進(jìn)度計(jì)劃，有條不紊地制作投標(biāo)文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠?biāo)文件的未響應(yīng)。要仔細(xì)研究招標(biāo)文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標(biāo)文件中要求投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)所提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)報(bào)表等資格文件必須經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)的公證，如果忽略了這些要求，就可能導(dǎo)致廢標(biāo)。
2、針對(duì)招標(biāo)文件中的主要技術(shù)問(wèn)題，多與業(yè)主或建設(shè)單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標(biāo)前會(huì)和現(xiàn)場(chǎng)考察，一定要事先做充分準(zhǔn)備，以便及時(shí)得到滿意的答復(fù)和澄清，并在投標(biāo)文件中給予充分明確的響應(yīng)。
三、投標(biāo)人在編制投標(biāo)文件時(shí)要注意的問(wèn)題
投標(biāo)文件是投標(biāo)方對(duì)招標(biāo)文件的直接響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)及時(shí)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標(biāo)文件時(shí)要圍繞主題進(jìn)行論述：
1、把握主題
投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究、正確理解招標(biāo)文件的全部?jī)?nèi)容，并在此基礎(chǔ)上按要求編制招標(biāo)文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標(biāo)人本次招標(biāo)情況”這一出發(fā)點(diǎn)去編制投標(biāo)文件，細(xì)化各項(xiàng)條目。
2、嚴(yán)格規(guī)范
投標(biāo)文件必須對(duì)招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項(xiàng)目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項(xiàng)目?jī)r(jià)格、實(shí)施計(jì)劃等主要內(nèi)容進(jìn)行填報(bào)和說(shuō)明。投標(biāo)文件中使用的計(jì)量單位，除招標(biāo)文件中有特殊要求外，應(yīng)采用法定計(jì)量單位。
投標(biāo)單位不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必須回答的問(wèn)題，更不能提出任何附帶條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出明確回答。
3、真實(shí)有效
投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實(shí)可靠，客觀反映投標(biāo)人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關(guān)的國(guó)家法律、法規(guī)和條例。
4、統(tǒng)籌考慮
投標(biāo)文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資信等各方面的問(wèn)題，因此，投標(biāo)人要組織相關(guān)部門的人員分頭編制。同時(shí)，整個(gè)投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)保持一致性和貫徹性，投標(biāo)書按統(tǒng)一格式書寫。
5、合理設(shè)置文檔
一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實(shí)的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁(yè)眉、頁(yè)腳等，且在頁(yè)面安排、標(biāo)題設(shè)置、圖表說(shuō)明的字體、字號(hào)、色彩的運(yùn)用上合理得體，既符合項(xiàng)目的嚴(yán)謹(jǐn)性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標(biāo)書過(guò)程中，應(yīng)避免因偏離要求而影響技術(shù)評(píng)分，或指標(biāo)過(guò)優(yōu)而抬高了報(bào)價(jià)，影響開(kāi)標(biāo)結(jié)果。而對(duì)于用戶較為重視的指標(biāo)，則可以適當(dāng)?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標(biāo)文件相應(yīng)的部分，加以詳細(xì)的描述，以引起招標(biāo)方在評(píng)標(biāo)時(shí)的興趣和重視，有利于爭(zhēng)取中標(biāo)。
四、確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)要注意的幾個(gè)問(wèn)題
在國(guó)際公開(kāi)招標(biāo)的情況下，一般來(lái)說(shuō)，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)因素評(píng)估的最低價(jià)格的投標(biāo)，即為中標(biāo)。因此，投標(biāo)價(jià)格是影響評(píng)標(biāo)的關(guān)鍵因素，在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：
1、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)與業(yè)主或建設(shè)單位采取雙方坦誠(chéng)相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開(kāi)招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價(jià)格上留一手，賺取高額利潤(rùn)，或者企圖以不合理的低價(jià)搶標(biāo)，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)只是為了擴(kuò)大公司的對(duì)外影響，并不在乎企業(yè)效益問(wèn)題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當(dāng)?shù)摹Ｍ稑?biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確定合理的利潤(rùn)比例，經(jīng)過(guò)努力即使最終未能中標(biāo)，也不會(huì)留有遺憾。
2、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，要注意分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，一般來(lái)說(shuō)，每個(gè)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在作價(jià)時(shí)，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標(biāo)前，都要盡量摸清其他參與投標(biāo)的對(duì)手的名單，搜尋以往在類似項(xiàng)目中該投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)價(jià)格，結(jié)合當(dāng)時(shí)與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測(cè)算對(duì)手在此次投標(biāo)中的可能報(bào)價(jià)范圍，從而為自己的最終報(bào)價(jià)提供參考。
3、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，還要考慮可能影響中標(biāo)后項(xiàng)目收益的一些因素，如原材料價(jià)格、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用等，以確定最終的報(bào)價(jià)。
總之，在物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中，要樹立競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、公德意識(shí)，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平參與，自覺(jué)抵制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，將物業(yè)管理招投標(biāo)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，保證我國(guó)物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。
作者系中房集團(tuán)北京物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 文/鄧乃鴻
篇3：論物業(yè)管理招投標(biāo)工作
論物業(yè)管理招投標(biāo)工作
隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，物業(yè)管理招投標(biāo)逐漸成為承接物業(yè)管理項(xiàng)目的主要方式，無(wú)論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的運(yùn)行規(guī)則。面對(duì)新形勢(shì)，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)該學(xué)習(xí)、掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)務(wù)的操作方法，這對(duì)于參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。
在實(shí)際招投標(biāo)的過(guò)程中，投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書起到了至關(guān)重要的作用，標(biāo)書的制作應(yīng)該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。
一、做好標(biāo)書制作的準(zhǔn)備工作
對(duì)于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時(shí)獲得有關(guān)項(xiàng)目的招標(biāo)信息，可以說(shuō)是展開(kāi)項(xiàng)目的第一步。因此，獲得項(xiàng)目信息的時(shí)間越早，就能夠爭(zhēng)取到越多的時(shí)間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見(jiàn)的途徑是招標(biāo)通告。
獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶、項(xiàng)目主管單位建立聯(lián)系，爭(zhēng)取在招標(biāo)通告前，甚至在項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)者對(duì)物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個(gè)方面:
首先，通過(guò)這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項(xiàng)目的詳細(xì)要求，包括招投標(biāo)項(xiàng)目概況、招標(biāo)對(duì)象、招標(biāo)說(shuō)明、“標(biāo)”或“包”的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對(duì)工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項(xiàng)、研究和設(shè)計(jì)等工作的過(guò)程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對(duì)性地做好前期工作，及早開(kāi)展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。
其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進(jìn)行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個(gè)感性認(rèn)識(shí);另一方面也可以對(duì)業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時(shí)準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說(shuō)明。某些時(shí)候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件某一部分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時(shí)，通過(guò)技術(shù)交流，可能使用戶愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式;當(dāng)業(yè)主在設(shè)計(jì)中有不當(dāng)之處時(shí)，通過(guò)技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會(huì)對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。
另外，在長(zhǎng)時(shí)間的接觸和交流過(guò)程中，如果投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機(jī)會(huì)，為業(yè)主或建設(shè)單位提供一些力所能及的服務(wù)，都會(huì)給對(duì)方留下良好的印象，為將來(lái)的合作打下良好的基礎(chǔ)。
二、標(biāo)書制作中的幾個(gè)問(wèn)題
項(xiàng)目招標(biāo)之后直至開(kāi)標(biāo)之前的這段時(shí)間，可以說(shuō)是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在此過(guò)程中要注意以下幾個(gè)方面:
1、根據(jù)招標(biāo)文件的要求，制訂投標(biāo)文件的制作進(jìn)度計(jì)劃，有條不紊地制作投標(biāo)文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠?biāo)文件的未響應(yīng)。要仔細(xì)研究招標(biāo)文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標(biāo)文件中要求投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)所提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)報(bào)表等資格文件必須經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)的公證，如果忽略了這些要求，就可能導(dǎo)致廢標(biāo)。
2、針對(duì)招標(biāo)文件中的主要技術(shù)問(wèn)題，多與業(yè)主或建設(shè)單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標(biāo)前會(huì)和現(xiàn)場(chǎng)考察，一定要事先做充分準(zhǔn)備，以便及時(shí)得到滿意的答復(fù)和澄清，并在投標(biāo)文件中給予充分明確的響應(yīng)。
三、投標(biāo)人在編制投標(biāo)文件時(shí)要注意的問(wèn)題
投標(biāo)文件是投標(biāo)方對(duì)招標(biāo)文件的直接響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)及時(shí)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標(biāo)文件時(shí)要圍繞主題進(jìn)行論述:
1、把握主題
投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究、正確理解招標(biāo)文件的全部?jī)?nèi)容，并在此基礎(chǔ)上按要求編制招標(biāo)文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標(biāo)人本次招標(biāo)情況”這一出發(fā)點(diǎn)去編制投標(biāo)文件，細(xì)化各項(xiàng)條目。
2、嚴(yán)格規(guī)范
投標(biāo)文件必須對(duì)招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項(xiàng)目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項(xiàng)目?jī)r(jià)格、實(shí)施計(jì)劃等主要內(nèi)容進(jìn)行填報(bào)和說(shuō)明。投標(biāo)文件中使用的計(jì)量單位，除招標(biāo)文件中有特殊要求外，應(yīng)采用法定計(jì)量單位。
投標(biāo)單位不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必須回答的問(wèn)題，更不能提出任何附帶條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出明確回答。
3、真實(shí)有效
投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實(shí)可靠，客觀反映投標(biāo)人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關(guān)的國(guó)家法律、法規(guī)和條例。
4、統(tǒng)籌考慮
投標(biāo)文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資信等各方面的問(wèn)題，因此，投標(biāo)人要組織相關(guān)部門的人員分頭編制。同時(shí)，整個(gè)投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)保持一致性和貫徹性，投標(biāo)書按統(tǒng)一格式書寫。
5、合理設(shè)置文檔
一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實(shí)的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁(yè)眉、頁(yè)腳等，且在頁(yè)面安排、標(biāo)題設(shè)置、圖表說(shuō)明的字體、字號(hào)、色彩的運(yùn)用上合理得體，既符合項(xiàng)目的嚴(yán)謹(jǐn)性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標(biāo)書過(guò)程中，應(yīng)避免因偏離要求而影響技術(shù)評(píng)分，或指標(biāo)過(guò)優(yōu)而抬高了報(bào)價(jià)，影響開(kāi)標(biāo)結(jié)果。而對(duì)于用戶較為重視的指標(biāo)，則可以適當(dāng)?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標(biāo)文件相應(yīng)的部分，加以詳細(xì)的描述，以引起招標(biāo)方在評(píng)標(biāo)時(shí)的興趣和重視，有利于爭(zhēng)取中標(biāo)。
四、確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)要注意的幾個(gè)問(wèn)題
在國(guó)際公開(kāi)招標(biāo)的情況下，一般來(lái)說(shuō)，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)因素評(píng)估的最低價(jià)格的投標(biāo)，即為中標(biāo)。因此，投標(biāo)價(jià)格是影響評(píng)標(biāo)的關(guān)鍵因素，在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面:
1、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)與業(yè)主或建設(shè)單位采取雙方坦誠(chéng)相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開(kāi)招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價(jià)格上留一手，賺取高額利潤(rùn)，或者企圖以不合理的低價(jià)搶標(biāo)，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)只是為了擴(kuò)大公司的對(duì)外影響，并不在乎企業(yè)效益問(wèn)題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當(dāng)?shù)摹Ｍ稑?biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確定合理的利潤(rùn)比例，經(jīng)過(guò)努力即使最終未能中標(biāo)，也不會(huì)留有遺憾。
2、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，要注意分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，一般來(lái)說(shuō)，每個(gè)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在作價(jià)時(shí)，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標(biāo)前，都要盡量摸清其他參與投標(biāo)的對(duì)手的名單，搜尋以往在類似項(xiàng)目中該投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)價(jià)格，結(jié)合當(dāng)時(shí)與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測(cè)算對(duì)手在此次投標(biāo)中的可能報(bào)價(jià)范圍，從而為自己的最終報(bào)價(jià)提供參考。
3、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，還要考慮可能影響中標(biāo)后項(xiàng)目收益的一些因素，如原材料價(jià)格、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用等，以確定最終的報(bào)價(jià)。
總之，在物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中，要樹立競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、公德意識(shí)，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平參與，自覺(jué)抵制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，將物業(yè)管理招投標(biāo)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，保證我國(guó)物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。