餐飲業(yè)股份有限公司人事管理制度范文
第一章 總則
第一條 餐飲業(yè)股份有限公司(以下簡稱本公司)所屬員工的管理，除法令另有規(guī)定外，悉依本規(guī)則辦理。
總公司員工的管理，比照辦理。
第二條 本規(guī)則所稱員工，以在本公司核定之員工編制名額內(nèi)雇用的無定期工作契約職員為限，其區(qū)別標(biāo)準(zhǔn)如下：
(一職)員：從事管理工作的員工。
(二)技工：具備初中畢業(yè)以上程度，并有下列技術(shù)工作三年以上工作經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)技工轉(zhuǎn)類考試及格或甄選提升的工人：
1.有關(guān)生產(chǎn)各項(xiàng)設(shè)備的操作，運(yùn)轉(zhuǎn)、制造及裝修等工作。
2.原物料或產(chǎn)品的制造、檢驗(yàn)、加工、整理及包裝等工作。
3.其他與生產(chǎn)有關(guān)的專業(yè)性工作。
(三)管理工：具備高中畢業(yè)以上程度，并有本業(yè)二年以上的工作經(jīng)驗(yàn)方可勝任的事務(wù)工作，
或其他程度相當(dāng)?shù)姆羌夹g(shù)性工作經(jīng)管理工考試及格或甄選提升的工人。
(四)服務(wù)生：從事迎賓、托盤、擦抹等對客人直接服務(wù)的員工。
(五)普通工：擔(dān)任搬運(yùn)，事務(wù)或簡易事務(wù)等無需特殊技能或知識的工人。
第三條 工人編制名額依據(jù)實(shí)際需要擬訂，呈報(bào)本公司核定。
第四條 為配合工作及人事調(diào)度的需要，遇有臨時(shí)性、短期性、季節(jié)性或特定性工作時(shí)，得依實(shí)際需要雇用定期契約工人(以下簡稱定期工)。其雇用及管理辦法另定之。
第二章 雇用及解雇
第五條 雇用員工應(yīng)由所屬主管單位填具員工采用申請書，送由主管單位簽請負(fù)責(zé)人核定。
第六條 雇用員工以考試方式錄用為原則。
第七條 雇用員工應(yīng)先行試用，但試用期間不得超過40日，在試用期間內(nèi)，由所屬主管單位負(fù)責(zé)考核，期滿后依據(jù)試用成績，簽請正式雇用或解雇。
第八條 雇用工人，得就在崗位工作三個(gè)月以上工作成績優(yōu)良的定期工中選用。
前項(xiàng)選用的員工，得不經(jīng)考試及試用。
第九條 雇用工人，以身家清白、身體健壯、年滿18歲以上35歲以下，并具有初中畢業(yè)或以上學(xué)歷者為合格，但雇用特殊性技能的工人不在此限。
第十條 不得錄用有下列情事之一者為員工：
(一)曾受刑事處分或宣告禁治產(chǎn)者。
(二)患有傳染病或痼疾者。
(三)曾服務(wù)于本公司及所屬單位因案開革者。
第十一條 經(jīng)雇用的工人應(yīng)親至勞務(wù)主管單位報(bào)到，并填繳下列書表，由雇用單位存查或核驗(yàn)發(fā)還。
(一)公立醫(yī)院出具的肺部透視健康證明，及醫(yī)務(wù)室健康診斷書各一份。
(二)員工調(diào)查表二份。
(三)學(xué)歷證明文件及公民身份證。
(四)保證書一份。
(五)聯(lián)保切結(jié)及個(gè)人基本資料各一份。
(六)2寸半身照片七張。
勞務(wù)主管單位對于新雇員工應(yīng)行填繳的前項(xiàng)各種書表須嚴(yán)加審核，其不合規(guī)定者應(yīng)拒絕其到工。
第十二條 解雇員工，除依法發(fā)給預(yù)告期間工資外，并依下列規(guī)定加發(fā)資遣費(fèi)：
工作每滿一年者給一個(gè)月工資。
工人有下列情形之一者，得不適用前項(xiàng)規(guī)定，即時(shí)解雇：
(一)有犯罪行為經(jīng)判處有期徒刑以上刑確定而未諭知緩刑或未準(zhǔn)易科罰金者。
(二)無故連續(xù)曠工至三日以上，或一個(gè)月內(nèi)無故曠工積滿六日者。
(三)一年內(nèi)受記大過處分達(dá)三次經(jīng)主管官署核準(zhǔn)者。
(四)保證人退保或通知調(diào)換保人后，經(jīng)二個(gè)月仍不能覓人繼續(xù)為之保證者。
(五)犯有過失情節(jié)重大經(jīng)會(huì)議通過者。
第十三條 員工辭雇或解雇時(shí)，應(yīng)將經(jīng)管及借用公物交還有關(guān)單位，并向勞務(wù)主管單位辦理離工手續(xù)，否則以移交不清論。
第十四條 各業(yè)務(wù)主管單位將人事變動(dòng)或工作種類變更，均應(yīng)送交勞務(wù)主管單位統(tǒng)一登記及通知有關(guān)單位。
第十五條 各單位應(yīng)按月造具員工動(dòng)態(tài)月報(bào)表二份呈報(bào)本公司核備。
第三章 保證
第十六條 員工的保證人以在工作所在地或附近地區(qū)有固定住所、或服務(wù)機(jī)關(guān)便于查對，并具有下列條件之一者為限。
(一)經(jīng)當(dāng)?shù)卣怯洸⒔o有營業(yè)執(zhí)照工廠或商號。
(二)現(xiàn)任公教人員或有正當(dāng)職業(yè)之人士二人。
經(jīng)辦出納、原物料保管及收發(fā)的工人，以按前項(xiàng)第一款的規(guī)定取具保證人為原則，由勞務(wù)主管單位簽請主管核定。
第十七條 被保證人不得以其直系血親配偶或兄弟姊叔侄及股份公司為保證人。
第十八條 員工如有盜竊財(cái)物、虧欠款項(xiàng)、或其他不法行為致公司蒙受損失者，保證人應(yīng)負(fù)完全連帶賠償責(zé)任。
保證書格式另定。
第十九條 凡對經(jīng)管出納、原物料保管及收發(fā)的員工，應(yīng)每半年辦理對保一次，其他工人每一年辦理對保一次，必要時(shí)得隨時(shí)對保。
第二十條 保證人職業(yè)、住址或服務(wù)所在地有變更時(shí)，被保證人應(yīng)即報(bào)告主管單位，如保證人死亡或保證人的工廠商號改組或有其他情事時(shí)，被保證人應(yīng)即自動(dòng)按規(guī)定另行更換保證。
有以上情節(jié)的保證人，被保證人不予呈報(bào)，事后被察知者，得視情節(jié)輕重予以議處。
第二十一條 員工因故須更換保證人者，應(yīng)聲明理由并另行覓妥新保證人填具保證書經(jīng)繳呈核準(zhǔn)后方予發(fā)還原保證書。
第二十二條 各單位對保證人認(rèn)為有不當(dāng)時(shí)，應(yīng)即通知被保證人更換保證。
第二十三條 被保證人自離工日起六個(gè)月內(nèi)經(jīng)查明已無未了事項(xiàng)時(shí)，其保證書得予注銷。
第四章 工作時(shí)間及加工
第二十四條 每日工作時(shí)間均以八小時(shí)為原則，晝夜輪班工作者，其班次每星期更換一次，工作起止時(shí)間輪流辦法，由各單位視工作需要另定并公布。
第二十五條 員工不按時(shí)到工或退工者，按下列規(guī)定處理：
(一)上班時(shí)間三分鐘后至十五分鐘以內(nèi)始行到班者為遲到，超過十五分鐘后到工者，除請假或公出者外，均以曠工半日論，但因偶發(fā)事件呈請準(zhǔn)予補(bǔ)假者不在此限。
(二)下班時(shí)間前十五分鐘以內(nèi)擅自離工者為早退，超出十五分鐘以前離工者，以曠工半日論。
三、遲到或早退積計(jì)達(dá)三次者按曠工半日論。
第二十六條 各主管單位，對于所屬員工出勤、請假務(wù)須嚴(yán)密考核，并隨時(shí)與勞務(wù)或警衛(wèi)主管單位聯(lián)系。
第二十七條 工人除奉令加工或有正當(dāng)理由經(jīng)核準(zhǔn)者外，夜間未到工作時(shí)間不得擅自進(jìn)入工作場所，下工后不得任意滯留。
第二十八條 員工因工作需要必須延長工作時(shí)間者，得由所屬業(yè)務(wù)主管經(jīng)工會(huì)或勞工同意酌令加工，但每日加工時(shí)間不得超過二小時(shí)，每月加工總時(shí)間最多不得超過46小時(shí)。
第二十九條 如遇臨時(shí)緊要事故，得由工作場地職員或領(lǐng)班先令員工加工，事后呈報(bào)所屬主管備查。
第三十條 員工加工遇有特殊事故無法進(jìn)行時(shí)，應(yīng)即報(bào)由工作場地職員或領(lǐng)班縮短加工時(shí)間，不得故意稽延。
第三十一條 員工加工由工作場地之值班職員或領(lǐng)班負(fù)責(zé)監(jiān)督進(jìn)行。工作完畢后，由監(jiān)督人員于加班命令單證明工作時(shí)間后，加班員工應(yīng)于下工時(shí)交由稽查人員，加注出公司時(shí)間，轉(zhuǎn)送勞務(wù)主管單位查核登記。
第三十二條 例假日、紀(jì)念日及政府臨時(shí)規(guī)定之假日因工作需要必須員工出勤加工時(shí)，得商經(jīng)產(chǎn)業(yè)工會(huì)同意后由所屬主管通知員工照常工作，并填具假日出勤員工名單送勞務(wù)主管單位登記。
第三十三條 員工加工時(shí)間至40小時(shí)時(shí)，勞務(wù)主管單位應(yīng)即通知其所屬單位調(diào)節(jié)控制。
第五章 差 假
第三十四條 員工出差，由所屬主管單位填具員工出差簽派單，呈經(jīng)主管核準(zhǔn)后，交勞務(wù)主管單位登記。工人因故延長出差時(shí)間時(shí)，得于原簽派單位注理由呈請補(bǔ)準(zhǔn)。
第三十五條 員工于星期例假日、國定紀(jì)念日及政府臨時(shí)規(guī)定之假日，均予給假休息，工資照給。
第三十六條 員工請假依下列規(guī)定處理之：
(一)因有重要事故必須親自處理者得請事假，每年最多不得超過14日，假期內(nèi)不給工資。
(二)因疾病必須治療者得檢具公立醫(yī)院或醫(yī)務(wù)室或指定的醫(yī)院證明請給病假，每年不得超過30日，假期內(nèi)除予醫(yī)療外并給予半數(shù)工資，住院者，不得超過一年。
超過規(guī)定病假20日數(shù)不再給予病假津貼。
(三)因結(jié)婚者得請給婚假八日，假期內(nèi)工資照給。
(四)承重孫的祖父母、及父母、翁姑、配偶死亡者，得請給喪假8日，子女得喪假6日。假期內(nèi)工資照給。
(五)女性員工分娩者得給娩假8星期，流產(chǎn)并經(jīng)公產(chǎn)醫(yī)院或醫(yī)務(wù)室證明懷孕三個(gè)月以上者給假四星期，其不足三個(gè)月者每少一月遞減休假一星期。上列假期內(nèi)工資照給但到工不足六個(gè)月者，工資減半發(fā)給。
(六)全月不請假者，給予相當(dāng)一日工資的獎(jiǎng)工一日。
第三十七條 員工請假均應(yīng)填具請假單，呈經(jīng)所屬業(yè)務(wù)主管核準(zhǔn)后方得離工，否則以曠工論，業(yè)務(wù)主管應(yīng)將員工請假單即日送交勞務(wù)主管單位辦理。
第三十八條 請假逾限或確因臨時(shí)緊急事故未及請假不到工而于事后補(bǔ)假者，均應(yīng)提出確實(shí)證明，簽請主管核準(zhǔn)。
第三十九條 因公傷病經(jīng)公立醫(yī)院或勞保指定醫(yī)院或各醫(yī)務(wù)室證明必須休養(yǎng)者，得呈請主管給予公傷假。
前項(xiàng)休假期間前三日照給工資，第四日起給30%撫恤津貼，休假治療超過六個(gè)月者，超過期間給50%撫恤津貼。
第四十條 員工有下列各款情形之一者給予公假，但應(yīng)于事前呈經(jīng)主管核準(zhǔn)：
(一)參加政府舉行的考試或訓(xùn)練。
(二)參加兵役體格檢查身家調(diào)查、或后備軍人教育、動(dòng)員演習(xí)、點(diǎn)名等召集。
(三)擔(dān)任村里鄰長民意代表的員工參加地方自治或政府機(jī)關(guān)召開的會(huì)議或訓(xùn)練。
(四)產(chǎn)業(yè)工會(huì)理干事辦理會(huì)務(wù)或參加依法召開的會(huì)議。
(五)參加政府或地方自治機(jī)關(guān)或民防機(jī)構(gòu)的活動(dòng)。
(六)應(yīng)召入營服役常備兵報(bào)到前二日。
前項(xiàng)第一至第五款給假期間應(yīng)由主管視實(shí)際需要酌定。
第四十一條 請假未滿半小時(shí)以半小時(shí)計(jì)，累積八小時(shí)為一日。
第四十二條 請假期內(nèi)所遺工作由直接主管指定代理人，以不另派加工為原則，工人離工前應(yīng)將經(jīng)管工作及有關(guān)資料、工具、鑰匙等交由直接主管指定人代理。
第四十三條 因私事必須外出經(jīng)業(yè)務(wù)主管核準(zhǔn)給有出公司許可證者，在十分鐘以內(nèi)不予記錄。其因病至醫(yī)務(wù)室求診經(jīng)醫(yī)師證明呈請主管核準(zhǔn)者，不在此限。
第四十四條 因病逾限呈請?zhí)販?zhǔn)給假或停薪留職期間，除房租津貼外工資一律不發(fā)，但逾限一年后尚未痊愈無法復(fù)工者，得依第十二條規(guī)定核給資遣費(fèi)予以解雇。
第四十五條 年中到工的員工，其事病假依第三十六條規(guī)定比例核給。
第四十六條 員工請假期內(nèi)不得在外工作，違者從重議處。
第四十七條 員工繼續(xù)工作滿一定期間者依下列規(guī)定給予特別休假：
1年以上未滿三年者7日。
3年以上未滿五年者10日。
5年以上未滿十年者14日。
10年以上者每年加給1日，其總數(shù)不得超過30日。
第四十八條 員工特別休假，由業(yè)務(wù)主管擬訂交由勞務(wù)主管商同所屬產(chǎn)業(yè)工會(huì)排定。
前項(xiàng)特別休假，如員工不愿休假或因工作需要不能予以休假，或予以休假后因生產(chǎn)需要中途通知銷假者，應(yīng)加給該未休假期內(nèi)的工資。
第四十九條 員工特別休假時(shí)效應(yīng)繼續(xù)累計(jì)，凡排定特別休假日程內(nèi)，包括星期日及政府規(guī)定的紀(jì)念日均不補(bǔ)假。
第五十條 享有寒暑假的子弟學(xué)校及幼兒園的員工不予特別休假。
第六章 工 資
第五十二條 員工工資均按日給制支給，工資等給標(biāo)準(zhǔn)依國家規(guī)定辦理。
第五十三條 新進(jìn)員工工資，由所屬主管單位按教育、經(jīng)驗(yàn)、智識、責(zé)任、技能、體能、環(huán)境、危害、及所擔(dān)任的工作擬訂，送由勞務(wù)主管單位簽請主管核定。
前項(xiàng)工資不得高于同一單位具有相當(dāng)資格條件的原有員工的現(xiàn)支工資。
第五十四條 員工工作未滿一日應(yīng)按實(shí)際工作時(shí)間比例計(jì)算工資。
第五十五條 員工加工，得按每小時(shí)計(jì)給工資。
第七章 獎(jiǎng)懲
第五十六條 員工有下列情形之一者應(yīng)予嘉獎(jiǎng)：
(一)全年請假(包括與公司無直接關(guān)系的公假)積計(jì)未超過三日而工作勤奮者。
(二)工作勤慎、效率優(yōu)良而有具體事實(shí)者。
(三)調(diào)解較大糾紛因而寧人息事，或勸同仁守法堪為表率者。
第五十七條 員工有下列情事之一者，應(yīng)予計(jì)功：
(一)全年從未遲到、早退、及請假而工作勤奮者。
(二)技術(shù)精進(jìn)對本位工作有良好貢獻(xiàn)者。
(三)愛護(hù)公物，卓有成績者。
(四)盡忠職守、工作努力、有事實(shí)舉證者。
(五)遇有重大災(zāi)害，救護(hù)出力者。
(六)檢舉員工舞弊盜竊，減少或防止公司損失，其價(jià)值相當(dāng)平均日給工資100倍以下者。
第五十八條 員工有下列情形之一者應(yīng)予記大功：
(一)消滅臨時(shí)的重大災(zāi)害，減少公司損失者。
(二)防杜未發(fā)生的重大災(zāi)害，減免公司損失者。
(三)愛護(hù)公物，顯著效果者。
(四)對于增產(chǎn)及技術(shù)的改進(jìn)有重大貢獻(xiàn)者。
(五)檢舉員工舞弊盜竊，因而減少重大損失，其價(jià)值超過平均日給工資100倍以上者。
第五十九條 員工有下列情形之一從優(yōu)晉級，優(yōu)先轉(zhuǎn)類并報(bào)本公司敘獎(jiǎng)：
(一)記大功積計(jì)三次者。
(二)合于第五十八條各項(xiàng)情形之一并經(jīng)會(huì)議評議，認(rèn)為特具功勞者。
第六十條 員有下列情形之一者應(yīng)予申誡：
(一)在公司內(nèi)口角、叫囂、吵鬧不聽制止者。
(二)因過失損壞公物，情節(jié)輕微其價(jià)值在平均日給工資50倍以下者。
(三)在工作時(shí)間內(nèi)偷閑、瞌睡、精神萎靡者。
(四)在工作時(shí)間內(nèi)擅離職守，或集眾談天、嘻笑者。
第六十一條 員工有下列情形之一者應(yīng)予記過：
(一)在公司內(nèi)斗毆者。
(二)因過失致?lián)p壞公物，其價(jià)值超過平均日給工資50倍以上者。
(三)故意拖延工作時(shí)間者。
(四)工作疏忽貽誤工作者，致公司遭受損失者。
(五)不愛惜公物，浪費(fèi)原物料者。
(六)工作時(shí)間內(nèi)睡覺者。
(七)在指定吸煙處以外之處所吸煙者。
(八)不注重環(huán)境衛(wèi)生隨地便溺者。
第六十二條 員工有下列情形之一者，應(yīng)予記大過：
(一)在公司內(nèi)毆人、賭博、或飲酒者。
(二)不服從指揮情節(jié)重大者。
(三)發(fā)現(xiàn)機(jī)件損壞，既不修理又不報(bào)告者。
(四)侮辱主管負(fù)責(zé)職員或領(lǐng)班者。
(五)疏忽職務(wù)致?lián)p壞公物，或傷害他人身體者。
(六)破壞團(tuán)體名譽(yù)或散布謠言，影響工作秩序者。
(七)利用職務(wù)之便利私用公司材料，制造或修理私人物件者。
(八)捏名誣控同事者。
(九)疏于檢查或管理不善，致公物失竊者。
第六十三條 員工有下列情形之一者，經(jīng)會(huì)議推派代表調(diào)查屬實(shí)者應(yīng)予開革：
(一)借端聚眾罷工、怠工煽動(dòng)工潮者。
(二)故意損壞公物經(jīng)查明屬實(shí)者。
(三)工作疏忽貽誤要?jiǎng)?wù)，致使公司蒙受重大損失者。
(四)違抗命令情節(jié)重大者。
(五)竊取公物者。
(六)見災(zāi)不救，釀成大禍者。
(七)有舞弊情形經(jīng)查明屬實(shí)者。
(八)在公司內(nèi)毆人成傷，情節(jié)重大者。
(九)威脅主管及負(fù)責(zé)職員或領(lǐng)班者。
第六十四條 未經(jīng)列舉而與第五十六條至第六十三條各條情節(jié)相當(dāng)者，比照予以獎(jiǎng)勵(lì)或懲罰，但比照第六十三條規(guī)定應(yīng)予開革者，應(yīng)提經(jīng)會(huì)議通過。
第六十五條 員工獎(jiǎng)懲應(yīng)由業(yè)務(wù)主管或警衛(wèi)主管單位簽擬意見，送經(jīng)勞務(wù)主管單位呈請主管核定。
第六十六條 員工犯有過失情節(jié)重大者，在未確定懲罰前得先行予以停職。
第六十七條 檢舉舞弊及盜竊案件，得向公司安全組長為之。并負(fù)責(zé)為檢舉人保守秘密。
第六十八條 員工功過的積計(jì)，均以同一年度者為限，在同一年度內(nèi)功過相當(dāng)者，得互相抵消。
第八章 考 績
第六十九條 員工考績應(yīng)于每年年終舉行一次，其在當(dāng)年六月底以前到工者均得參加。
第七十條 年終考績應(yīng)由所屬主管單位按員工工作、品行、學(xué)識三項(xiàng)秉公考評，送經(jīng)勞務(wù)主管單位呈請主管核定。考評項(xiàng)目內(nèi)以工作60分、品行25分、學(xué)識15分、合計(jì)100分為滿分。
第七十一條 員工年終考績等第、分?jǐn)?shù)，規(guī)定如下：
(一)特等：90分以上者。
(二)甲等：80分以上未滿90分者。
(三)乙等：70分以上未滿80分者。
(四)丙等：60分以上未滿70分者。
(五)丁等：50分以上未滿60分者。
(六)戊等：未滿50分者。
前項(xiàng)列特等人數(shù)不得超過參加考績總?cè)藬?shù)2%，列甲等以上人數(shù)不得超過參加考績總?cè)藬?shù)30%。
第七十二條 員工在考績年度內(nèi)，從未請假、遲到、早退者，增加其考績總分?jǐn)?shù)五分;請假在三日內(nèi)者增加其總分?jǐn)?shù)二分;全年請假積計(jì)超過15日未滿30日者，減總分?jǐn)?shù)二分;30日以上未滿60日者，減總分?jǐn)?shù)五分;60日以上者考績列特等時(shí)，得晉一級，列其余等級者均不得晉級。
第七十三條 員工在考績年度內(nèi)曠工半日以上者，每滿半日減考績總分?jǐn)?shù)二分。超過二日者不得晉級。
第七十四條 員工在考績年度內(nèi)曾受獎(jiǎng)懲者，依下列規(guī)定加減其考績總分?jǐn)?shù)，但依第七十二條、第七十三條規(guī)定按其功過事實(shí)加減分?jǐn)?shù)者，不在此限：
(一)記大功一次加15分，記大過一次減15分。
(二)記功一次加5分，記過一次減5分。
(三)嘉獎(jiǎng)一次加2分，申誡一次減2分。
第七十五條 員工在考績年度內(nèi)曾受懲誡處分而經(jīng)獎(jiǎng)勵(lì)抵消后，仍留存記過一次以上的處分者，不得晉級。
第七十六條 員工年終考績獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定如下，但依第七十二條、第七十三條及第七十五條規(guī)定應(yīng)予限制獎(jiǎng)勵(lì)者，從其規(guī)定。
(一)特等：晉三級，晉級跨及上一等者照升等級，但原支一等工資的員工，晉級跨及年功級者，晉至一等一級，晉支年功級者，以晉一級為限，其未晉足之一級數(shù)或已支最高年功級而無級可晉者，其應(yīng)晉級數(shù)，均予改發(fā)相當(dāng)該晉級數(shù)全年收入之一次獎(jiǎng)金。
(二)甲等：晉二級，晉級跨及上一等者，照計(jì)等級，但原支一等工資的員工，晉級跨及年功級者，晉至一等一級，晉支年功級者以晉一級為限，其未晉足的級數(shù)或已支最高年功級而無級可晉者，其應(yīng)晉級數(shù)，均予改發(fā)相當(dāng)該晉級數(shù)全年收入之一次獎(jiǎng)金。
(三)乙等：晉一級，但已支最高年功級者，改發(fā)相當(dāng)晉一級全年收入之一次獎(jiǎng)金。
(四)丙等：仍支原級。
(五)丁等：降一級。
(六)戊等：降二級或提工廠會(huì)議通過予以開革。
第七十七條 員工考績列甲等以上，其晉級后已達(dá)最高年功級，或現(xiàn)任領(lǐng)班職務(wù)，已達(dá)一等一級工資者，遇高一類有缺得舉辦轉(zhuǎn)類考試，就考試成績70分上者，按成績依序錄取轉(zhuǎn)類至額滿為止。
第七十八條 前條所列員工至當(dāng)年年終考績連續(xù)三年成績列特等者，得免參加轉(zhuǎn)類考試，并優(yōu)先予以轉(zhuǎn)類。
第七十九條 員工經(jīng)轉(zhuǎn)類后，依照原支工資改敘轉(zhuǎn)升工類的等級。
第八十條 員工年終考績分?jǐn)?shù)，轉(zhuǎn)類考試成績分?jǐn)?shù)，或免除參加轉(zhuǎn)類的考試之資格條件相等，而編制工級不敷分配時(shí)，以年資較深者為優(yōu)先。
第八十一條 轉(zhuǎn)類考試于每年年終考績完畢后，視實(shí)際需要舉辦。
第八十二條 舉辦員工轉(zhuǎn)類考試由主管指定五至七人為委員，組織員工轉(zhuǎn)類考選委員會(huì)，負(fù)責(zé)辦理。
第八十三條 舉辦員工轉(zhuǎn)類考試，應(yīng)將考試日期、參加考試員工姓名、考試科目及有關(guān)規(guī)定事項(xiàng)于考試十日前公告。
第八十四條 員工參加轉(zhuǎn)類考試的順序另訂。
第八十五條 員工轉(zhuǎn)類考試科目如下：
(一)一般學(xué)科30分：分為1.國文。2.數(shù)學(xué)。3.常識(各占10分)。
(二)本業(yè)智能70分。
前項(xiàng)考試程度，職員按高中畢業(yè)，其余按畢業(yè)程度為準(zhǔn)，但遇有特殊情形時(shí)得酌情提高或降低。
第八十六條 轉(zhuǎn)類考試試題，由員工轉(zhuǎn)類考試委員會(huì)確定。
第八十七條 轉(zhuǎn)類考試成績，由員工轉(zhuǎn)類考選委員會(huì)評定呈經(jīng)主管核定后公布。
第八十八條 員工應(yīng)征入伍，全年未在公司工作者，其年終考績俟退伍返公司復(fù)職后補(bǔ)行辦理。
第八十九條 員工年終考績與轉(zhuǎn)類考試成績以及其獎(jiǎng)懲情形，最遲應(yīng)于次年3月15日前呈報(bào)本公司核備，并于當(dāng)(次)年1月1日起生效。
第九章 福利及衛(wèi)生
第九十條 為增進(jìn)員工技能及知識水準(zhǔn)，得視實(shí)際需要，在不妨礙工作原則下，舉辦各種講習(xí)及教育，員工無故不得拒絕參加。
第九十一條 為增進(jìn)員工福利及提倡員工正當(dāng)娛樂，公司得由職工福利委員會(huì)舉辦各項(xiàng)福利設(shè)施及康樂活動(dòng)。
第九十二條 本公司應(yīng)隨時(shí)注意工作環(huán)境安全與衛(wèi)生設(shè)施，以維護(hù)員工健康。
第九十三條 為增進(jìn)員工健康，公司應(yīng)設(shè)醫(yī)務(wù)室為員工治療疾病。
第九十四條 員工患傳染病者，應(yīng)予停止工作，依照規(guī)定給假治療，經(jīng)醫(yī)師證明確已痊愈后方準(zhǔn)復(fù)職。
第十章 撫恤退休及保險(xiǎn)
第九十五條 員工傷亡恤助，依勞動(dòng)法的規(guī)定辦理。
第九十六條 員工退休，依勞動(dòng)法的規(guī)定辦理。
第九十七條 員工保險(xiǎn)，依勞工保險(xiǎn)條例及有關(guān)法令規(guī)定辦理。
第十一章 附則
第九十八條 為適應(yīng)實(shí)際需要各部門得另訂單行補(bǔ)充辦法，呈報(bào)本公司及主管機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)后施行。
第九十九條 本規(guī)則自呈奉核準(zhǔn)后施行，修改時(shí)亦同。
篇2：物業(yè)知識教材：勞動(dòng)人事管理及制度范例
物業(yè)知識教材：勞動(dòng)人事管理及制度范例
范例一 《員工手冊》的編寫技巧
《員工手冊》主要闡述員工在公司工作中會(huì)遇到的一系列勞動(dòng)權(quán)利、勞動(dòng)義務(wù)以及聯(lián)系方式問題的解答,即作為物業(yè)管理公司員工身份的要求。在這方面,員工通過《員工手冊》的學(xué)習(xí),可做到無師自通,了解公司的概況和作為員工所擁有的權(quán)利及應(yīng)盡的義務(wù)。
《員工手冊》的制訂有二方面的依據(jù)。第一是依據(jù)《勞動(dòng)法》;第二是依據(jù)物業(yè)管理工作的特點(diǎn)。其具體內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面:
1.總經(jīng)理致辭;
2.公司簡介;
3.公司組織系統(tǒng)及主要部門結(jié)構(gòu)的圖示說明;
4.勞動(dòng)條例;
5.員工福利;
6.員工守則;
7.獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰;
8.安全消防;
9.附則。
下面是新加坡江山財(cái)團(tuán)物業(yè)管理部《員工手冊》中有關(guān)工作守則的節(jié)錄。僅供參考。
示例:員工守則
(一)管理人員須保持制服整齊清潔,儀表端莊、精神飽滿。
(二)對待住戶、訪客、同事和各階層人士,均應(yīng)以禮相待,保持彼此間良好關(guān)系。
(三)必須嚴(yán)格遵守大廈輪值時(shí)間,按時(shí)上、下班(交接班),不得無故遲到、早退。遇有特殊情況需請假時(shí),大廈管理人員應(yīng)事先取得大廈負(fù)責(zé)人同意,而大廈負(fù)責(zé)人之請假則需獲得公司負(fù)責(zé)人之同意。
(四)管理人員不得在當(dāng)值時(shí)間內(nèi)為個(gè)別住戶做職責(zé)范圍以外及對私人服務(wù)的工作。
(五)管理人員不得參與樓宇買賣或租賃事務(wù),若業(yè)主、住戶提出要求,應(yīng)請其直接向公司詢問。
(六)大廈負(fù)責(zé)人應(yīng)該執(zhí)行公司之各項(xiàng)指示,并定期召開該大廈各級員工的會(huì)議,向公司做定期工作匯報(bào)。大廈員工須服從大廈負(fù)責(zé)人之工作調(diào)配及崗位編排。
(七)不準(zhǔn)損壞公司信譽(yù)和對公司有欺詐及不誠實(shí)行為。
(八)不得假借公司名義或利用職權(quán)對外做有損公司聲譽(yù)或利益之行為。
(九)不得向業(yè)主、住戶或與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士收受或索取任何形式的禮物、賞錢。
(十)所有公物不得用于私人方面,不得故意疏忽損壞公司財(cái)物,對各公物如有損壞,須負(fù)責(zé)賠償。
(十一)臺(tái)風(fēng)襲深期間,各員工必須依時(shí)當(dāng)值,堅(jiān)守崗位,并按照公司所頒布之指示進(jìn)行防風(fēng),防雨工作。
(十二)必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。
管理工作
(一)按照規(guī)定時(shí)間當(dāng)值,不可擅離職守。
(二)在當(dāng)值時(shí)不得飲酒、吸煙、打嗑睡、閱報(bào)、看書、聽收音機(jī)或與同事閑談、開玩笑。
(三)每日上班時(shí)間,必須穿著公司規(guī)定的制服及配戴職員工作證,完成自己崗位職責(zé)。巡視各層樓宇及走火通道,巡視時(shí)須特別留意大廈清潔及有否損壞、破舊需要維修的地方,并進(jìn)行登記。如遇有不尋常事件,應(yīng)立即處理、記錄并及時(shí)向上級報(bào)告。
(四)臺(tái)風(fēng)或雷暴豪雨期間,管理人員必須按照公司所頒布之“臺(tái)風(fēng)期間員工當(dāng)值程序”上班,并按“臺(tái)風(fēng)及雷暴豪雨措施”做一切防風(fēng)、防雨工作,以保護(hù)公共財(cái)產(chǎn),防止意外或水浸等。
(五)服從上級指導(dǎo),完成所指定的工作。
(六)留意各種公用設(shè)備有否被破壞或涂污,并通知有關(guān)人員修理和清除,必要時(shí)須協(xié)助維修工作。
(七)執(zhí)行各項(xiàng)任務(wù)時(shí),必須要有禮貌。謹(jǐn)記“服務(wù)至上、禮貌第一”。
(八)如有住戶發(fā)生意外,例如:受傷、暈倒等,應(yīng)即協(xié)助其家人招呼救護(hù)車或代辦報(bào)警。
(九)熱情接待來訪人員,詳細(xì)記錄住戶投訴,并迅速處理。不屬于自己職責(zé)范圍內(nèi)的,則立即通知有關(guān)人員處理解決。處理情況立即向上級報(bào)告。
(十)管理處須設(shè)置急救箱,配備急救用品,如繃帶、棉花及搶救藥品等。同時(shí)放置部分緊急維修之工具,以備臨時(shí)急用。
(十一)大廈公共地方之鎖匙,如:電制房、機(jī)房、泵房等,必須小心存放,以備緊急時(shí)使用。若有需要外借鎖匙時(shí),必須登記借用人姓名及身份證,用后及時(shí)歸還。
保安工作
(一)必須明了和掌握大廈內(nèi)各種保安設(shè)施之操作和效能。例如:對講機(jī)、警鐘、密碼鎖、閉路電視等。更須善用各種已有的設(shè)施,以免減弱防盜效果,特別強(qiáng)調(diào)大門必須緊閉,住戶出入可自備防盜門匙或密碼鎖,訪客則可用對講機(jī)。嚴(yán)禁大門常開,防止壞人有機(jī)可乘。
(二)應(yīng)熟悉大廈內(nèi)各住房、記識住戶之姓名、年齡、家庭成員職業(yè)及聯(lián)絡(luò)電話。此等資料必須保密,不得泄露。
(三)與住戶保持密切聯(lián)絡(luò),以便就保安問題,經(jīng)常交換意見及互通消息。
(四)各更管人員交接更時(shí)應(yīng)傳達(dá)防盜信息,做好交接班記錄,以備核查,務(wù)令保安人員高度警惕。
(五)嚴(yán)禁借詞推銷之人士進(jìn)入大廈。尤其是自稱公務(wù)人員或公共機(jī)構(gòu)職員,更應(yīng)查驗(yàn)身份證、文件,如有疑問,應(yīng)致電有關(guān)機(jī)構(gòu)查詢。
(六)應(yīng)有禮貌的詢問任何進(jìn)入大廈的來訪客人,登記身份證或工作牌招。如有懷疑,應(yīng)用對講機(jī)與有關(guān)住戶聯(lián)絡(luò)。如訪客攜帶可疑物品時(shí),更須提高警覺。
(七)當(dāng)值管理員至少每兩小時(shí)巡樓一次(但不固定時(shí)間),以免壞人乘隙而入。巡樓時(shí)必須有警覺性,特別注意樓梯、走廊、電表房及其它隱蔽地方、通道等,以確保無可疑人物匿藏大廈內(nèi)伺機(jī)作案。留意公眾地方之間邊暗角,后蒼水渠側(cè)、水箱底是否預(yù)先藏備盜竊工具等。
(八)如聽到住戶呼救或發(fā)現(xiàn)可疑人物,須立即報(bào)警并封閉大門及其通道,以等待警方人員到場處理。切勿魯莽采取行動(dòng)而不知會(huì)警方。
(九)切記管理人員只有一般市民之拘捕權(quán),并無搜查權(quán)力。因此,拘捕疑犯后,應(yīng)盡快交公安部門處理。
(十)本大廈安裝有警鐘、閉路電視,以監(jiān)視各大堂、電梯,以加強(qiáng)治安保衛(wèi)工作。若鄰近大廈在建設(shè)中,則更應(yīng)加倍小心,以防被壞人利用做為犯罪的橋梁。
(十一)詳細(xì)記錄各有關(guān)政府部門電話,以便需要時(shí)尋求協(xié)助。
(十二)若發(fā)生罪案,應(yīng)采取下列步驟協(xié)助破案:
1.立刻報(bào)案,并留在現(xiàn)場直至公安部門到達(dá),遇有傷員(被害人、案犯)應(yīng)立即搶救和監(jiān)護(hù)。
2.切勿移動(dòng)、也不允許他人移動(dòng)、觸摸、踐踏現(xiàn)場物品,協(xié)助公安部門保留證據(jù),方便調(diào)查工作。
3.切勿開動(dòng)風(fēng)扇,冷氣機(jī)或其他電器用具,以免證據(jù)破壞。
4.禁止任何人在現(xiàn)場走動(dòng),以方便公安部門到現(xiàn)場調(diào)查。
5.向公安人員提供有關(guān)罪案詳情,如案發(fā)經(jīng)過,與本案有關(guān)人物之像貌、衣著、有關(guān)之車牌號及壞人逃走方向等。
公眾衛(wèi)生
(一)清潔工人必須依時(shí)清潔大堂、走廊、樓梯、電梯、停車場及天臺(tái)等公用地方。
(二)勸喻各住戶勿將垃圾桶或垃圾袋置于走廊、樓梯等公用地方,以免影響衛(wèi)生和阻塞通道。請放入通往樓梯門旁的垃圾桶內(nèi)。
(三)如發(fā)現(xiàn)有雜物棄置于走廊、天臺(tái)或樓梯間,應(yīng)勸喻住戶自行搬往附近的垃圾收集站。如無法找到住戶,除清潔工人清理外,并登記在管理處記事簿內(nèi),向上級報(bào)告。
(四)如發(fā)現(xiàn)天臺(tái)、天井或公用地方積存污水,應(yīng)立即清理,以免蚊蟲滋生。難以清理的地方,可暫時(shí)淋上油渣,阻止蚊蟲繁殖,再研究處理方法。
(五)如發(fā)現(xiàn)屬于本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛,應(yīng)速安排修理。
(六)勸喻住戶淋花時(shí)要特別小心,勿將水淋到陽臺(tái)外面,以免影響下層和下面行人。
(七)如發(fā)現(xiàn)冷氣機(jī)滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時(shí),勸喻住戶從速修理,以免影響鄰居和市容衛(wèi)生。并根據(jù)城管條例,影響市容者,處以罰款。
(八)如有需要,通告或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外,既影響衛(wèi)生,又可能打到過往行人身上,也不得將可引致淤塞之雜物投入廁盆及污水渠內(nèi)。
(九)若上層住戶之水喉或水渠破爛而導(dǎo)致下層天花板滲水,則通知上層住戶修理,如無結(jié)果,則應(yīng)詳細(xì)記錄及請求上級處理。
(十)如有不顧公共衛(wèi)生的住戶,經(jīng)屢次勸告仍不改善,應(yīng)做詳細(xì)記錄并報(bào)告上級和有關(guān)衛(wèi)生部門。
樓梯
(一)電梯發(fā)生故障停留空中時(shí),乘客按響緊急呼救鈴后,大堂值班員立即通知保修人員迅速修理,同時(shí)用電梯內(nèi)對講機(jī)善言安慰被困乘客,請其耐心等待,切勿自行開啟電梯門,以免發(fā)生危險(xiǎn)。
(二)勸喻用電梯搬運(yùn)物件者,不可超重,防止造成事故。
(三)乘搭電梯人數(shù)過多時(shí),應(yīng)維持秩序,指導(dǎo)分批搭乘,以免超載發(fā)生危險(xiǎn)。
(四)住戶應(yīng)留意,切勿讓幼兒單獨(dú)搭乘或進(jìn)入電梯,以免發(fā)生危險(xiǎn)。
(五)保安值班員時(shí)刻注意閉路電視、警惕壞人惡意破壞電梯或梯內(nèi)設(shè)備。
(六)經(jīng)常清除電梯門路軌內(nèi)積存的垃圾,以免影響梯門開關(guān)。
(七)如發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩、不正常的聲音或電梯有損壞時(shí),應(yīng)即通知保修人員進(jìn)行修理。當(dāng)修理人員到達(dá)時(shí),管理員應(yīng)詳述電梯不妥之處,以便研究毛病,一切詳細(xì)情況,必須詳細(xì)記錄送管理處。
(八)狂風(fēng)暴雨時(shí),如發(fā)現(xiàn)機(jī)房頂或接近電梯的門窗有水滲入時(shí),應(yīng)即盡量阻止雨水流入電梯槽,暴風(fēng)雨過后,必須根治漏水情況。
(九)凡有水滲入電梯,應(yīng)即停止使用,以免觸電,并設(shè)法將電梯升高至較安全地方。
(十)電梯槽底有積水時(shí),應(yīng)即報(bào)告上級處理,同時(shí)研究水的來源,及早修理。
(十一)電梯機(jī)房鑰匙及電梯門鑰匙,除修理人員或保安消防人員外,任何人員不得使用。
(十二)電梯每年“年檢”一次,并取得年檢合格證。
(十三)沖洗走廊和樓梯時(shí),勿讓水流入電梯內(nèi),以免損壞電梯設(shè)備。
(十四)火警發(fā)生時(shí),勸喻住戶切勿乘搭電梯,因電梯可能隨時(shí)在半途停頓,將人困于電梯內(nèi),被困者可能因濃煙而致命。
(十五)經(jīng)常檢查電梯機(jī)房是否有足夠的通風(fēng),溫度是否過高,氣窗玻璃是否完整。機(jī)房門須特別上鎖,加上“不準(zhǔn)擅闖”之類告示牌。
(十六)電梯內(nèi)求救警鐘、電風(fēng)扇必須保持正常工作狀態(tài),以免緊急時(shí)無法求救及導(dǎo)致窒息。
電力系統(tǒng)
(一)修理電器設(shè)備,應(yīng)聘請持證的合格技師。
(二)應(yīng)明了大廈各種電力供應(yīng)的設(shè)備所在。如:大廈的電力總掣、用戶的電路分線、保險(xiǎn)絲、消防電泵制、電表及各水泵制等,并且明了其緊急開關(guān)的操作程序。同時(shí)必須購置后備保險(xiǎn)絲、消防總制、電表及各水泵制等,以備急修時(shí)使用。
(三)如部分用戶電力中斷,應(yīng)由管理處派人檢查修理大廈供電系統(tǒng),如屬住戶室內(nèi)設(shè)備故障,應(yīng)由住戶自行請人處理,管理處可提供適當(dāng)協(xié)助。
(四)全座樓宇電力突然中斷,應(yīng)先檢查大廈之總制是否正常,如屬于正常則與供電公司聯(lián)系詢明情況。
(五)公共使用的電力設(shè)備,如電梯、總制走廊及電梯之電燈、水泵及消防系統(tǒng)之電線等應(yīng)經(jīng)常檢查,如有損壞或有過熱現(xiàn)象,應(yīng)立即派人修理。
(六)接到供電公司通知停電時(shí),應(yīng)即貼出通告,清楚列明日期、時(shí)間及受影響的設(shè)備,如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器以便住戶有所準(zhǔn)備。公共照明、電梯不停,由大廈自備發(fā)電機(jī)供電解決。停電完畢后,貼出恢復(fù)供電通告,并檢查各系統(tǒng)是否恢復(fù)正常。
(七)經(jīng)常檢查、保養(yǎng)弱電系統(tǒng),如:大堂與客戶的對講系統(tǒng)和電梯監(jiān)視系統(tǒng)必須完好正常運(yùn)行。發(fā)現(xiàn)問題立即修理。
(八)在大廈出入口處,各大堂應(yīng)備有充電式緊急照明設(shè)備,管理處亦應(yīng)常備手電筒。
(九)大廈內(nèi)的總制房、機(jī)房、及各層的電表均應(yīng)保持整潔,不得放置各種雜物。
(十)大廈供電系統(tǒng)由專業(yè)人員定期檢查保養(yǎng),以保證安全正常的供電。
消防
(一)消防中心值班員必須熟練掌握消防中心各種設(shè)備的操作使用。并應(yīng)熟悉其它消防設(shè)備的使用。
(二)組織大廈員工學(xué)習(xí)消防知識,熟悉和掌握各種消防設(shè)備的操作使用。組織員工進(jìn)行消防設(shè)備的使用訓(xùn)練,使其成為大廈合格的義務(wù)消防隊(duì)員。
(三)值班人員(包括管理人員)須經(jīng)常檢查防火設(shè)施和消防設(shè)備等,如有損壞和失效時(shí),應(yīng)立即修理和更換。
(四)利用通告、圖片等形式使住戶了解如何使用消防設(shè)施和消防設(shè)備,以備應(yīng)急。
(五)每日上班時(shí)檢查天臺(tái)、前后樓梯、走廊、走火通道等,千萬不可有阻塞情況發(fā)生。
(六)教育和制止孩童不要玩火和燃放煙花、爆竹等物品,避免引起火警。
(七)留意公用電線,如有破損或不符合規(guī)定時(shí),應(yīng)立即修理和更換。
(八)留意擅自將住宅改為工廠的單位,尤其是原料與制品容易著火者,當(dāng)發(fā)現(xiàn)住戶藏有大量易燃物品時(shí),即刻查詢是否有特許證明和安全措施,沒有時(shí),當(dāng)即令其搬走(搬出大廈外),并盡快報(bào)告管理處和公司。
(九)勸告拜神的住戶小心燃點(diǎn)香燭,并制止住戶在走廊燃燒元寶、香紙等。
(十)切勿將防火門打開,以免萬一火警發(fā)生時(shí),濃煙散播及火勢蔓延。
(十一)如發(fā)現(xiàn)某戶有濃煙冒出或火燒濃味,又無人開門時(shí),如能及時(shí)撲滅,應(yīng)盡快使用滅火器及消防設(shè)備撲滅。否則電“119”報(bào)案。
(十二)若發(fā)生火警,即電“119”報(bào)案,同時(shí)按動(dòng)警鈴,通告住戶疏散,在安全的情況下,使用滅火筒或滅火喉設(shè)法搶救。
(十三)火警發(fā)生時(shí),勸喻住戶切勿搭乘電梯。
(十四)報(bào)案時(shí),必須清楚說明現(xiàn)場地址,報(bào)案人姓名及管理處電話。
(十五)所有消防裝置,應(yīng)由認(rèn)可的消防監(jiān)察單位每年最少檢查一次。
中央空調(diào)及制冷設(shè)備
(一)中央空調(diào)技術(shù)性較強(qiáng),必須掌握好溫度控制和調(diào)節(jié),使其降溫適度。
(二)在炎熱的夏季里,必須保證空調(diào)機(jī)的正常運(yùn)行,適度的降溫,保證寫字樓職員舒適的工作環(huán)境。
(三)空調(diào)機(jī)、制冷機(jī)必須經(jīng)常地檢查保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)進(jìn)行修理保持其正常運(yùn)行,不得影響寫字樓工作秩序。
(四)制冷人員必須由熟悉和掌握制冷原理和制冷機(jī)械操作規(guī)程及操作方法之專業(yè)技師操作。
(五)操作人員必須定期、定時(shí)檢查,發(fā)現(xiàn)異常迅速查明原因,進(jìn)行修理,保證電動(dòng)機(jī)、制冷機(jī)正常運(yùn)行。
(六)要定期或不定期地查漏,隨時(shí)檢查,隨時(shí)修理,使機(jī)械正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
(七)發(fā)現(xiàn)如下情況之一,均必須停機(jī)查明原因,進(jìn)行及時(shí)修理或更換機(jī)件:
1.發(fā)現(xiàn)電動(dòng)機(jī)發(fā)出嗡嗡的響聲;
2.壓縮機(jī)發(fā)生敲擊聲和雜音;
3.發(fā)現(xiàn)因負(fù)荷過大而發(fā)出劇烈震動(dòng);
4.電動(dòng)機(jī)、壓縮機(jī)轉(zhuǎn)速明顯降低;
水務(wù)及渠務(wù)
(一)了解樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng),如:水管、水箱、水泵開關(guān)總制及分制等位置。
(二)應(yīng)定期巡視水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常,供水系統(tǒng)有無損壞,水箱是否清潔。必須定期安排清洗水池、食用水箱,每六個(gè)月清洗一次,以保持衛(wèi)生。
(三)發(fā)現(xiàn)水管爆裂時(shí),必須盡快關(guān)閉有關(guān)水管的水制。大喉爆裂,則將總制關(guān)閉,并及時(shí)發(fā)出通告告知受影響的住戶,同時(shí)立即安排水管工進(jìn)行急修。
(四)要注意水箱的保養(yǎng),預(yù)防破裂或生銹,并且蓋緊水箱,以免滋生蚊蟲。
(五)如食用水或沖廁水突然中斷,應(yīng)先檢查樓宇的供水系統(tǒng)是否發(fā)生故障,若一切正常,則致電自來水公司查詢原因,并請盡快解決。
(六)救火用的輸水設(shè)備,應(yīng)經(jīng)常檢查,如有損壞,應(yīng)即修理。同時(shí)必須禁止使用消防水喉做其它用途。
(七)因住戶外出忘關(guān)水喉,致使大量食用水流出,無法通知戶主時(shí),應(yīng)及時(shí)關(guān)閉該戶的水管制,以阻止水流入鄰居和危害電梯。
(八)經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否通暢,清理渠道蓋上的垃圾,以防下雨時(shí)渠水受阻而水浸。
(九)屋宇墻外的公用水渠如有破裂,應(yīng)即修理,以免污水流出影響公共環(huán)境衛(wèi)生。
(十)樓宇底層溝渠發(fā)生臭氣傳出時(shí),應(yīng)即檢查修理。
(十一)若安裝或修理樓宇內(nèi)供水系統(tǒng)設(shè)備時(shí),應(yīng)與自來水公司聯(lián)系修理。
氣體燃料泄漏
(一)如發(fā)現(xiàn)氣體燃料泄漏時(shí),應(yīng)立即熄滅現(xiàn)場附近所有火源。
(二)打開泄漏氣體燃料單位及附近有關(guān)住戶的門窗,使樓宇空氣流通。
(三)切勿吸煙、點(diǎn)火、按動(dòng)電鈴、電開關(guān)等任何電制及電器。
(四)管理員應(yīng)立即關(guān)閉該單位系統(tǒng)的氣體燃料總制,阻止氣體燃料繼續(xù)泄漏,查找泄漏地點(diǎn),迅速進(jìn)行修理。必要時(shí),用街外電話通知?dú)怏w燃料公司或撥“119”報(bào)警。
(五)“用手拍門”通知住戶氣體泄漏事件,請住戶關(guān)閉氣體供應(yīng)制,打開門窗使空氣流通,并要求協(xié)助通知其它住戶實(shí)施上述一、二、三步驟。如情況嚴(yán)重,應(yīng)通知住戶撤離現(xiàn)場。
樓宇結(jié)構(gòu)及維修
(一)樓宇結(jié)構(gòu)如被更改或破壞,對該樓宇的安全有重大影響時(shí),管理員應(yīng)予以注意,并向上級報(bào)告。
(二)如住戶擅自拆建墻壁、增開窗戶、或加建建筑物,如外墻鐵籠、詹篷、平臺(tái)或在天臺(tái)上加蓋小屋棚時(shí),應(yīng)予制止并向上級報(bào)告。
(三)天花板或外墻有漏水,應(yīng)即通知單位上層及有關(guān)住戶修理。
(四)在巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)下列情況,應(yīng)立即向上級報(bào)告并研究修理方案進(jìn)行修理:
1.墻壁或天花板有明顯裂縫或石屎爆裂;
2.氣窗的玻璃爆裂;
3.樓梯邊的欄桿松脫;
4.防火門及消防設(shè)備損壞;
5.內(nèi)外墻壁批蕩脫落。
(五)住戶安裝鐵的閘掩出走廊、阻塞通道,應(yīng)予制止并報(bào)告上級。
停車場管理
(一)車管員必須認(rèn)真執(zhí)行停車場管理規(guī)定,禮貌待人,熱情服務(wù),保證車輛安全,維護(hù)車場良好的行車秩序。
(二)車輛進(jìn)場后,必須按指定位置停車、排列整齊,不得阻塞通道,認(rèn)真檢查車型、車牌號,避免出現(xiàn)差錯(cuò)。
(三)了解和掌握車主的車型、車牌號、姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住樓居、座號等等,以便于識別。
(四)汽車、摩托車必須購買“車輛綜合保險(xiǎn)”,便于丟失后,向保險(xiǎn)公司索賠。未買“車輛綜合保險(xiǎn)”的車輛,本車場不予停放保管。
(五)本停車場實(shí)行有償停車保管服務(wù),必須嚴(yán)格遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律,經(jīng)濟(jì)手續(xù)清楚,做到錢、票相符,日清月結(jié)。
(六)嚴(yán)禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進(jìn)場停放保管,以免發(fā)生意外。如有車輛違反此規(guī)定進(jìn)場時(shí),應(yīng)即令其開出車場,立即報(bào)告管理處或公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。
(七)車管員交接班時(shí)必須認(rèn)真交接:如清點(diǎn)停車場內(nèi)車輛多少時(shí)租車的停車計(jì)時(shí)票的張數(shù)、現(xiàn)金清點(diǎn),并詳細(xì)登記(自行車則注意車票的號碼及張數(shù),登記在交接登記簿上),雙方簽字負(fù)責(zé)。
(八)車管員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況,立即報(bào)告班長或管理處,并注意其事態(tài)發(fā)展。交接班時(shí)叮囑接班人注意,并記錄在交接登記簿上,同時(shí)將其它需注意的事項(xiàng)必須記錄在登記簿上,以備查。
(九)車管員必須認(rèn)真執(zhí)行收費(fèi)制度,堅(jiān)持原則,不得徇私舞弊,如不開票停車或亂收費(fèi)、不收費(fèi)等等,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)定嚴(yán)肅處理。
(十)保持停車場內(nèi)清潔衛(wèi)生,每日必須清掃一次。
有關(guān)廉潔條款
(一)良好及有效的大廈管理工作有賴于住戶及業(yè)主的合作和各級管理人員的信心及支持。如各級人員都采取一種廉潔奉公的態(tài)度辦事,住戶和業(yè)主必會(huì)全力支持管理工作,使環(huán)境能進(jìn)一步改善。因此各級管理人員均須有清政廉明的精神。
(二)凡受雇于大廈從事執(zhí)行大廈事務(wù)者,包括管理員、保安員、清潔工人、修理人員、經(jīng)理等人,均屬大廈的職員。故執(zhí)行工作期間均受該工作須知的約束,不得索取或接受任何利益。
物業(yè)管理公司職能制度的制訂
職能制度的制訂主要是明確物業(yè)管理公司各部門的職責(zé)范圍。
1.辦公室的職責(zé)范圍
辦公室是總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門,負(fù)責(zé)行政、人事和檔案文件管理等工作。其職責(zé)范圍是:
(1)學(xué)習(xí)、研究黨和國家的方針、政策,貫徹落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)的指示;深入基層調(diào)查研究,努力掌握第一手資料,為總經(jīng)理的工作決策提供可靠的依據(jù)。
(2)負(fù)責(zé)公司工作計(jì)劃、總結(jié)、規(guī)章制度等各類文件的起草、審核、打印、復(fù)印、分發(fā)和登記工作,做好印鑒的管理工作。
(3)負(fù)責(zé)公司級會(huì)議的籌備和安排,做好會(huì)議記錄,整理會(huì)議紀(jì)要,對會(huì)議決定的執(zhí)行情況進(jìn)行催辦和檢查。
(4)做好文書檔案和有關(guān)資料的管理工作。文書檔案包括公文的收發(fā)和保管,文印核稿,呈批、催辦、歸檔,調(diào)卷和保密工作。
(5)協(xié)助總經(jīng)理處理日常工作,協(xié)調(diào)部門工作,監(jiān)督各部門和管理處認(rèn)真及時(shí)地貫徹公司的各項(xiàng)工作決策和指令。
(6)做好人事管理工作,保管好員工的檔案,根據(jù)需要做好勞動(dòng)力的安排調(diào)配,員工的調(diào)入調(diào)出,并協(xié)助辦理好各項(xiàng)有關(guān)手續(xù)。
(7)做好公司的考勤統(tǒng)計(jì)工作及勞動(dòng)工資的管理工作。根據(jù)政策做好員工的調(diào)資定級、統(tǒng)籌退休等各項(xiàng)工作,并負(fù)責(zé)辦理員工請假、休假的有關(guān)手續(xù)。
(8)負(fù)責(zé)公司員工的培訓(xùn)工作,協(xié)同各部門共同抓好員工的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平的培訓(xùn),積極開發(fā)人力資源,努力造就一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。
(9)負(fù)責(zé)公司的后勤管理工作。諸如辦公用品的購買、保管和發(fā)放;員工食堂以及醫(yī)務(wù)室的管理;車輛的調(diào)度、使用和維修保養(yǎng)工作等等。
(10)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。
2.財(cái)務(wù)部的職責(zé)范圍
財(cái)務(wù)部在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下,積極參與企業(yè)經(jīng)營管理,負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理、會(huì)議核算、物資管理等工作。具體職責(zé)范圍是:
(1)認(rèn)真貫徹“會(huì)計(jì)法”,執(zhí)行國家財(cái)經(jīng)政策、法令,遵守各項(xiàng)資金收入制度,嚴(yán)格執(zhí)行費(fèi)用開支范圍的標(biāo)準(zhǔn)。
(2)正確、及時(shí)地核算和監(jiān)督公司的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)營成果,為領(lǐng)導(dǎo)提供準(zhǔn)確可靠的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息。
(3)加強(qiáng)計(jì)劃(預(yù)算)管理,認(rèn)真編制財(cái)務(wù)計(jì)劃(預(yù)算)。
4)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算,認(rèn)真做好各項(xiàng)控制工作,節(jié)約費(fèi)用,降低成本,多創(chuàng)利;加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析,考核各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的執(zhí)行情況,反映經(jīng)營管理狀況,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),發(fā)現(xiàn)問題,促進(jìn)公司改善經(jīng)營管理。
(5)按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定,切實(shí)做好記賬、算賬、報(bào)賬工作,做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚,日清月結(jié),按期報(bào)賬,在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)送各款會(huì)計(jì)報(bào)表。
(6)按銀行有關(guān)制度規(guī)定,做好現(xiàn)金和支票的管理工作。遵守支票使用規(guī)定及銀行結(jié)算紀(jì)律,加強(qiáng)現(xiàn)金管理。對下屬各管理處經(jīng)費(fèi)的收支情況,經(jīng)常進(jìn)行檢查、監(jiān)督和指導(dǎo)。
(7)根據(jù)國家財(cái)會(huì)制度精神,結(jié)合本公司實(shí)際,協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)制定有關(guān)財(cái)務(wù)管理、經(jīng)濟(jì)核算、費(fèi)用開支等具體辦法,并監(jiān)督各部門實(shí)行。
(8)妥善保存會(huì)計(jì)檔案資料,接受財(cái)稅機(jī)關(guān)、上級主管部門和公司領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督檢查,及時(shí)提供財(cái)務(wù)資料,如實(shí)反映情況。
(9)充分發(fā)揮財(cái)務(wù)部在公司管理中的預(yù)測、計(jì)劃、控制、調(diào)節(jié)和監(jiān)督的作用,促使公司不斷提高經(jīng)濟(jì)效益和經(jīng)營管理水平。
(10)完成好領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。
3.公共關(guān)系部的職責(zé)范圍
公共關(guān)系部是物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)溝通內(nèi)外公眾聯(lián)系的重要部門,通過協(xié)調(diào)方方面面的關(guān)系,在公眾中樹立良好的企業(yè)形象。其具體職責(zé)范圍是:
(1)建立信息網(wǎng)絡(luò)。負(fù)責(zé)收集公司內(nèi)外部環(huán)境的各種信息,將經(jīng)過分析評價(jià)的各種信息提供給公司總經(jīng)理和各部門作參考,以提高經(jīng)營管理的能力。
(2)監(jiān)測公共關(guān)系。在雙向信息溝通的基礎(chǔ)上,處理好公司內(nèi)外的各種公眾關(guān)系,如員工關(guān)系、住戶關(guān)系、社區(qū)關(guān)系、媒介關(guān)系、政府關(guān)系等。
(3)監(jiān)測社會(huì)環(huán)境。企業(yè)是社會(huì)的有機(jī)組成部分,企業(yè)的每項(xiàng)活動(dòng)及其生存、發(fā)展都受到社會(huì)環(huán)境的制約和影響。公共關(guān)系部必須不斷監(jiān)測社會(huì)環(huán)境的變化,國家政策法令的變化,市場的變化,社會(huì)輿論的變化等等,使企業(yè)能及時(shí)適應(yīng)這種變化。
(4)分析發(fā)展趨勢。公共關(guān)系根據(jù)對政策法令、社會(huì)民意、時(shí)尚潮流等重要外界因素的監(jiān)測和分析,向企業(yè)預(yù)報(bào)有重大影響的近期或遠(yuǎn)期發(fā)展趨勢;預(yù)測企業(yè)的重大行動(dòng)計(jì)劃可能遇到的社會(huì)反應(yīng),使企業(yè)未雨綢繆,防患于未然。
(5)作為公司的對外發(fā)言人,負(fù)責(zé)對外宣傳、溝通工作,樹立良好的企業(yè)形象。
(6)編寫并向有關(guān)傳播媒介散發(fā)新聞稿、照片和特寫文章;匯編有關(guān)的報(bào)刊目錄;拍攝、整理、保存資料圖片;設(shè)計(jì)、籌劃、監(jiān)制公司各種宣傳品和贈(zèng)品。
(7)保持與住戶的經(jīng)常聯(lián)系,負(fù)責(zé)編輯以住戶為閱讀對象的報(bào)刊;接受住戶對公司的各種投訴和有關(guān)咨詢,對合理的要求及時(shí)通知有關(guān)部門,協(xié)助解決。
(8)作為公司社會(huì)活動(dòng)的代表,積極參與有關(guān)社會(huì)活動(dòng),并做好公眾來訪的各種禮儀接待工作。
(9)做好公司內(nèi)部員工關(guān)系,調(diào)動(dòng)員工積極性;編輯供公司員工閱讀的報(bào)刊,組織其它各種形式的內(nèi)部傳播工作;安排公司員工的各種康樂活動(dòng)。
(10)處理突發(fā)事件和危機(jī)事件。
(11)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。
4.工程部的職責(zé)范圍
工程部工作是物業(yè)管理公司經(jīng)營管理的基礎(chǔ)工作,通過對房屋及其附屬設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修,確保物業(yè)正常使用。其具體職責(zé)范圍是:
(1)根據(jù)房屋及其附屬設(shè)施的實(shí)際情況,制定物業(yè)管理總體方案,編制養(yǎng)護(hù)維修計(jì)劃,報(bào)總經(jīng)理審批后組織貫徹實(shí)施。
(2)全面負(fù)責(zé)房屋及其附屬設(shè)施的維修保養(yǎng),保證物業(yè)的正常使用。
(3)全面負(fù)責(zé)樓宇各種機(jī)電、消防、供水供電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)與維修工作,保證各種設(shè)備始終正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
(4)定期檢查樓宇各種設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀況,分析存在問題,及時(shí)提出維修解決辦法和制定維修方案,方案確定后,組織貫徹實(shí)施。
(5)根據(jù)春備夏、秋備冬的原則,每年搞好春秋中間期和冬夏送冷送暖期的設(shè)備檢查和維修。提前制定維修和檢驗(yàn)方案,安排好人力和物力,保證工作需要。
(6)房屋及其設(shè)施設(shè)備如發(fā)生突發(fā)事件,工程部必須全力以赴投入搶修工作,直至恢復(fù)運(yùn)行和正常使用。
(7)協(xié)助管理部門做好住戶房屋的監(jiān)督、檢查工作。
(8)參加新入伙樓宇工程的驗(yàn)收,提出其有關(guān)設(shè)施增補(bǔ)改造方案。
5.管理部的職責(zé)范圍
管理部要落實(shí)公司關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)決定、決議,有計(jì)劃、有步驟地完善樓宇及住宅區(qū)的各種配套設(shè)施,管理好所管物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生、園庭綠化、消防安全、治安保衛(wèi)等,為住戶提供一個(gè)安全、舒適、清潔、寧靜的工作和居住環(huán)境。其具體職責(zé)范圍是:
(1)根據(jù)政府和上級領(lǐng)導(dǎo)有關(guān)達(dá)標(biāo)條件,制定優(yōu)質(zhì)樓宇管理和文明住宅小區(qū)計(jì)劃,并組織實(shí)施。
(2)協(xié)助工程部進(jìn)行新接管物業(yè)的驗(yàn)收、移交工作。
(3)負(fù)責(zé)住戶對房屋裝修申請的審批、監(jiān)督、檢查工作。
(4)負(fù)責(zé)物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生、園庭綠化、消防安全、治安保衛(wèi)以及車輛管理等工作,并督促檢查各管理處做好這些工作。
(5)協(xié)助解決接管物業(yè)的遺留工程問題,負(fù)責(zé)處理有關(guān)違章裝修、違章建筑等問題。
(6)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。
6.服務(wù)部的職責(zé)范圍
服務(wù)部主要是根據(jù)住戶的需要,為住戶提供全方位的服務(wù)。其具體職責(zé)范圍是:
(1)牢固樹立全心全意為住戶服務(wù)的思想,凡是住戶需要的,都要盡量予以滿足。
(2)建立健全本部門的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)程,重視員工培訓(xùn)工作,建立一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。
(3)設(shè)置各類綜合代辦服務(wù)項(xiàng)目,協(xié)助制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(4)建立信息庫,及時(shí)了解住戶要求,并能及時(shí)提供相應(yīng)的服務(wù)。
(5)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。
7.發(fā)展部的職責(zé)范圍
發(fā)展部要堅(jiān)持公司一業(yè)為主,多種經(jīng)營的原則,立足所管理的物業(yè),面向社會(huì)、靈活運(yùn)用各種資金,投資開發(fā)周期短、效益高的項(xiàng)目,增強(qiáng)企業(yè)的實(shí)力。具體職責(zé)范圍是:
(1)在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上,積極慎重做好新項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告,爭取做到開發(fā)一個(gè),成功一個(gè)。
(2)以承包、出租、自營等方式搞好住宅區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和文化體育設(shè)施,做到既方便住戶,又增加企業(yè)收入。
(3)根據(jù)實(shí)際情況,積極開辦新企業(yè),如清潔管理公司,電腦電器服務(wù)公司,裝飾公司、車輛維修部,花木服務(wù)部等等。
(4)提供物業(yè)信息咨詢服務(wù)和物業(yè)中介服務(wù),開展物業(yè)評估工作。
(5)定期向總經(jīng)理匯報(bào)下屬各企業(yè)或承包單位的經(jīng)營情況。
(6)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。
8.管理處的職責(zé)范圍
管理處是物業(yè)管理公司的派出機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)某一指定的物業(yè)管理。具體職責(zé)范圍是:
(1)貫徹執(zhí)行國家的有關(guān)政策、法律、法令和公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。
(2)負(fù)責(zé)管理所轄物業(yè)的日常業(yè)務(wù),糾正各種違章行為,為住戶創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的工作和居住環(huán)境。
(3)樹立住戶至上的觀念,及時(shí)為住戶提供各種優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
(4)協(xié)助公司工程部對物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和維修,確保其正常使用。
(5)積極配合公司服務(wù)部、發(fā)展部在所轄物業(yè)區(qū)域開展的各種工作。
(6)向住戶宣傳黨的方針政策,協(xié)助公安部門和居委會(huì)做好安全防范和計(jì)劃生育工作。
(7)調(diào)查研究,深入了解住戶對管理服務(wù)工作的意見,處理住戶對管理服務(wù)工作的投訴,重大問題報(bào)請公司管理部或公司領(lǐng)導(dǎo)處理解決。
(8)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。
物業(yè)管理公司崗位制度的制訂
崗位制度的制定主要是明確物業(yè)管理公司所設(shè)各種崗位的職責(zé)規(guī)范,它規(guī)定了某一崗位對從業(yè)人員的基本要求,包括基本素質(zhì),應(yīng)知應(yīng)會(huì),崗位職責(zé),工作量規(guī)范等方面。
下面是深圳物業(yè)管理公司制訂的“房屋管理員崗位規(guī)范”,僅供參考。
范例二：深圳市房屋管理員崗位規(guī)范
房屋管理員是屋村管理處管理住房的基層管理人員,負(fù)責(zé)一定地段(片或幢)的房產(chǎn)管理。為使房屋管理員明確自己的崗位職責(zé)和本崗位必備的應(yīng)知應(yīng)會(huì),掌握本崗位的技能,提高管理水平和管理效率,更好地為居民服務(wù),特制定本規(guī)范。
(一)房屋管理員的基本素質(zhì)
房屋管理員所擔(dān)負(fù)的住房管理工作政策性、專業(yè)性強(qiáng),要求高,因此,屋村管理員必備以下基本素質(zhì):
1.政治思想素質(zhì)
房屋管理員必須堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則,熱愛社會(huì)主義,認(rèn)真學(xué)習(xí)政治理論和黨的方針政策;積極參加各項(xiàng)社會(huì)政治活動(dòng);秉公辦事;堅(jiān)持原則,廉潔奉公,不以權(quán)謀私;具有全心全意為人民服務(wù)的思想,遵紀(jì)守法,嚴(yán)格要求;作風(fēng)正派,團(tuán)結(jié)同志,虛心好學(xué);熱愛集體,愛護(hù)公物。
2.文化、專業(yè)素質(zhì)
根據(jù)干部“四化”標(biāo)準(zhǔn),房屋管理員必須具備高中畢業(yè)(包括職業(yè)高中、技術(shù)學(xué)校畢業(yè))以上文化程度。
房屋管理員必須受到房屋管理專業(yè)訓(xùn)練,持有專業(yè)管理部門頒發(fā)的《房屋管理員崗位合格證書》方可上崗擔(dān)負(fù)房屋管理工作。房屋管理員要刻苦鉆研專業(yè)知識,掌握本崗位必備的應(yīng)知應(yīng)會(huì)和專業(yè)技術(shù),不斷提高專業(yè)水平。
3.職業(yè)道德素質(zhì)
房屋管理是一項(xiàng)服務(wù)性很強(qiáng)的工作,房屋管理員的工作直接影響住戶的安居樂業(yè),因此,房屋管理員要有較高的職業(yè)道德素質(zhì)。
(1)房屋管理員必須樹立“五愛”思想。“五愛”。即:愛房產(chǎn)--熱愛房地產(chǎn)行業(yè);愛住戶--對住戶充滿愛心;愛崗位--熱愛房管員崗位;愛服務(wù)--熱心為住戶排憂解難;提高服務(wù)質(zhì)量;愛信譽(yù)--愛護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)和本單位的聲譽(yù),在住戶中樹立良好的行業(yè)和企業(yè)形象。
(2)要刻苦學(xué)習(xí)和鉆研房產(chǎn)管理工作的知識與技能。一個(gè)合格的房屋管理員既要有為住戶服務(wù)的思想,更要具備過硬的服務(wù)本領(lǐng),刻苦學(xué)習(xí)和鉆研專業(yè)技術(shù)是房屋管理員職業(yè)道德素質(zhì)的基本要求。
(3)文明管理。房屋管理員的工作是一項(xiàng)“窗口”工作,直接關(guān)系到政府和行業(yè)的形象,特別是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū),涉外房產(chǎn)多,房屋管理質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響國家的聲譽(yù)和對外開放。因此,特區(qū)房屋管理員必須做到文明管理。其具體要求是:主動(dòng)熱情,優(yōu)質(zhì)服務(wù),急住戶之所急,想住戶之所想,為住戶提供方便,經(jīng)常幫助和照顧不方便和有困難的住戶解決困難;語言謙虛;儀態(tài)端莊;給住戶親切感。必須做到“四個(gè)不講,五個(gè)不能”,即“不講低級庸俗的口頭語;不講不三不四的臟話;不講諷刺挖苦話;不講與管理無關(guān)的閑話”;“不能冷淡;不能刁難;不能取笑;不能訓(xùn)斥;不能報(bào)復(fù)住戶和顧客”。要懂得一些國外和港、澳、臺(tái)的禮節(jié)和禮貌語言;在工作中衣著打扮和氣質(zhì)風(fēng)度要端莊、整潔、給業(yè)主(住戶)美的感受。
(二)房屋管理員崗位“應(yīng)知應(yīng)會(huì)”
1.應(yīng)知
(1)屋村管理的宗旨和原則;
(2)本管理處所管房屋的棟數(shù),總面積,總戶數(shù);
(3)本人管理地段(片、幢)內(nèi)房屋總棟數(shù)、總面積、總戶數(shù);
(4)本人管理范圍內(nèi)住戶的家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業(yè)、工作單位、家庭人口、人口結(jié)構(gòu)、住家電話。
(5)本人管理范圍內(nèi)居民構(gòu)成基本情況,包括:本市居民、外國人、華僑、港澳、臺(tái)灣人士、內(nèi)地居民、臨時(shí)住戶各多少、業(yè)主(或租戶)所屬社會(huì)階層和經(jīng)濟(jì)狀況;
(6)本處房屋產(chǎn)權(quán)歸屬情況,包括:福利商品房、微利商品房、集資房、單位房、市場商品房、涉外商品房有多少;
(7)本管理處范圍內(nèi)各類使用性質(zhì)的房屋有多少,包括:住宅、商業(yè)辦公、公共項(xiàng)目用房以及其它用房;
(8)房租、管理費(fèi)和各種規(guī)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
(9)政府主管部門和本單位制定的房產(chǎn)管理各項(xiàng)指標(biāo),包括:租金、管理費(fèi)、規(guī)費(fèi)收繳率、住戶投訴率和投訴處理率、供電和應(yīng)急發(fā)電率、生活供水率、電梯運(yùn)行率、中央空調(diào)工作率、房屋完好率、維修工程優(yōu)良率等。
(10)本管理處范圍內(nèi)公共道路綠化面積有多少平方米,上下水總管道有多少米,鋪設(shè)位置、排污、檢查井各有幾個(gè),位置,化糞池有幾個(gè),位置,供水、供氣、供電總閘在哪里;
(11)本管理處范圍內(nèi)有幾個(gè)泵房,幾部電梯,多少備用發(fā)電機(jī),有多少臺(tái)生活水泵,消防水泵;
(12)本管理處范圍內(nèi)高低壓電站、室內(nèi)室外消防栓有多少個(gè),路燈,樓梯燈有多少盞;
(13)火警、匪警、居委會(huì)、派出所電話號碼。
2.應(yīng)會(huì)
(1)能看懂房屋平面圖,會(huì)丈量面積,會(huì)計(jì)算房屋建筑、使用居住面積;
(2)懂房屋結(jié)構(gòu),會(huì)住房驗(yàn)收方法和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);
(3)會(huì)編制簡單維修計(jì)劃和維修、保養(yǎng)工程產(chǎn)量計(jì)算;
(4)懂房產(chǎn)檔案資料的整理、歸類、編目、存檔以及檔案資料保管常識和變更修改技術(shù);
(5)會(huì)簽定房產(chǎn)管理合同,包括租賃合同、買賣合同、清潔合同、園林保養(yǎng)合同、維修養(yǎng)護(hù)合同、裝修合同等,要熟悉經(jīng)濟(jì)和行政法律程序,能參與訴訟;
(6)會(huì)看電表、水表,能發(fā)現(xiàn)電線路、供水管一般故障;
(7)懂園庭綠化的基本知識,會(huì)美化環(huán)境,懂得樹木、花草的養(yǎng)護(hù)知識;
(8)懂得發(fā)生火警、臺(tái)風(fēng)、盜竊等緊急事故的應(yīng)急措施;
(9)會(huì)處理來信來訪和寫工作總結(jié);
(10)要會(huì)調(diào)查研究,會(huì)擬調(diào)查、訪問提綱,會(huì)作調(diào)查訪問筆記,會(huì)寫簡單的調(diào)查報(bào)告;
(11)具有一定的組織能力,會(huì)宣傳、發(fā)動(dòng)、組織住戶參與住宅區(qū)管理和開展住宅區(qū)內(nèi)各項(xiàng)公益活動(dòng),會(huì)合理組織管理各種技術(shù)工人進(jìn)行房屋維修,養(yǎng)護(hù),園林綠化的種植和養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生、環(huán)境的清潔,基礎(chǔ)設(shè)施的維修,消防設(shè)施的保養(yǎng),還要會(huì)組織搞好住宅區(qū)治安,違章清理。
(三)房屋管理員的崗位職責(zé)
房屋管理員在本管理地段(片、幢)內(nèi)行使房屋和居住環(huán)境管理,向屋村管理處主任負(fù)責(zé),其崗位職責(zé)是:
1.負(fù)責(zé)宣傳貫徹執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)以及黨和政府有關(guān)房地產(chǎn)方針、政策;
2.負(fù)責(zé)管理300至500個(gè)住宅單元。以下情況負(fù)責(zé)300個(gè)住宅單元。
(1)初級房管員;
(2)住房分散;
(3)住房質(zhì)量和基礎(chǔ)設(shè)施較差;
(4)出租房比例較大。
3.掌握自己管理地段(片、幢)內(nèi)住房基本情況包括:
(1)住戶的戶數(shù),各住戶家庭人員,戶主姓名,職業(yè)及工作單位;
(2)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬及其變更情況;
(3)房屋租賃及租金情況;
(4)房屋結(jié)構(gòu)及質(zhì)量狀況。
以上情況須做到隨問隨答并與實(shí)際相符。
4.負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理資料的收集、匯總、歸檔、變更修改、利用和上報(bào)工作。
5.負(fù)責(zé)制訂管理地段(片、幢)內(nèi)的房屋保養(yǎng)維修初步計(jì)劃,并組織實(shí)施各項(xiàng)房屋及樓宇的維修任務(wù),驗(yàn)收維修質(zhì)量并簽具驗(yàn)收報(bào)告,作好維修記錄登記和維修后回訪;維修投訴率不超過5‰。
6.熟悉和掌握管理地段(區(qū)、幢)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的基本情況并負(fù)責(zé)實(shí)施管理、使用、保養(yǎng)和維修,對管理范圍內(nèi)的上下管道的鋪設(shè)位置,各種井、池的位置要熟記,隨時(shí)可查找出來,基礎(chǔ)設(shè)施管理、維修投訴率不超過8‰。
7.負(fù)責(zé)管理地段(片、幢)內(nèi)的居住環(huán)境和衛(wèi)生的管理和監(jiān)督;制定管理地段內(nèi)的植樹種花、種草及美化環(huán)境計(jì)劃,并組織實(shí)施;宣傳、發(fā)動(dòng)教育住戶愛護(hù)衛(wèi)生,監(jiān)督、協(xié)助居委會(huì)、環(huán)衛(wèi)部門及時(shí)打掃和清理垃圾,保證住宅區(qū)無鼠、無蠅、無臭,使居住環(huán)境達(dá)到美化、靜化、凈化、環(huán)境衛(wèi)生投訴率不超過1%。
8.負(fù)責(zé)房屋租金、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)的收繳,每月房租收繳率的98%以上,每月管理費(fèi)收繳率95%,各種規(guī)費(fèi)的收繳率90%以上。
9.搞好居民來信來訪接待,認(rèn)真處理住房管理中的居民投訴,每一個(gè)投訴均須有回復(fù)并及時(shí)處理。大問題三天內(nèi)有回復(fù),五天內(nèi)處理;處理來信、來訪和投訴必須有文字登記,并定期整理存檔和上報(bào)。
10.負(fù)責(zé)接待居民有關(guān)住房方面的咨詢,積極做好住戶巡訪工作,主動(dòng)上門為孤寡老幼戶、困難戶提供服務(wù),為其解決困難,與住戶建立和維持良好的關(guān)系,調(diào)動(dòng)住戶參與住房管理。
11.積極參與屋村管理決策,及時(shí)了解房產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)并定期寫出書面報(bào)告。
12.負(fù)責(zé)做好管理地段的巡視,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止各種住宅區(qū)房管所不容許的事件和現(xiàn)象;做好居民有關(guān)住戶裝修申請、報(bào)審、驗(yàn)收工作。
13.參與新樓驗(yàn)收工作,并代表業(yè)主或住戶利益,嚴(yán)格驗(yàn)收,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向有關(guān)部門反映,監(jiān)督其及時(shí)處理。
(四)房屋管理員工作量規(guī)范
根據(jù)房屋管理員崗位職責(zé)和各項(xiàng)職責(zé)的工作量,對房屋管理員的工作量規(guī)范如下:
1.每日工作量
(1)巡視所管理的地段(片、幢)一遍,巡視內(nèi)容為:
①檢查住宅區(qū)是否有違章行為(有無亂搭、亂建、違章裝修,墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告,住宅區(qū)內(nèi)有無亂擺攤販);
②住宅區(qū)是否有不安全隱患(房屋是否出現(xiàn)嚴(yán)重破損,消防通道是否被堵,室外輸電線路是否完好,有無亂拉亂搭,住宅區(qū)有無可疑人員活動(dòng));
③住宅區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn)(樹木花草有無損壞,房前屋后,公共場所有無亂扔垃圾,垃圾桶是否倒清,有無亂停放車輛,亂涼曬衣服,有無影響正常休息的噪聲源);
④基礎(chǔ)設(shè)施是否完整(道路有無損壞,室外上下水道是否滲漏,路口攔護(hù)栓,路障是否完好,娛樂設(shè)施有無損壞)。
以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄,發(fā)現(xiàn)問題,能處理的應(yīng)立即處理之,重大問題和不能處理的問題應(yīng)向屋村管理處主任匯報(bào)。
(2)收繳房租、管理費(fèi)、各項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用;
(3)接待居民來信、來訪和處理有關(guān)房產(chǎn)管理的投訴;
(4)解答居民提出的有關(guān)房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)咨詢;
(5)安排房屋保養(yǎng)、維修任務(wù),驗(yàn)收修繕質(zhì)量;
(6)作好工作日記(內(nèi)容為:記錄每天完成的工作,發(fā)現(xiàn)和處理問題,上級領(lǐng)導(dǎo)的指示,急待解決的事務(wù),住戶投訴等)。
(7)整理內(nèi)務(wù)(包括打掃辦公室;整理文件、資料圖書報(bào)刊;清潔整理辦公桌、椅及其它辦公用具等)。
2.一周工作
(1)走訪住戶(內(nèi)容:與住戶交換住宅區(qū)管理意見,了解住戶在住房方面有什么困難和需要;掌握住戶家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業(yè)、工作單位、單位和住家電話,家庭人口以及人口結(jié)構(gòu),掌握住戶產(chǎn)權(quán)歸屬和變更或租戶的變更,租金的變化,住房的戶型變化、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量現(xiàn)狀、保養(yǎng)和維修狀況)。
(2)初審住戶裝修申請,并報(bào)上級審批;
(3)檢查每棟樓宇等公共設(shè)施是否完好(內(nèi)容包括:電梯運(yùn)行是否正常;樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險(xiǎn)品、有毒物品;公共照明是否完好,配電箱,水表設(shè)備是否有破損,住宅樓內(nèi)信報(bào)箱是否有破損)發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)報(bào)管理處主任和有關(guān)部門,并協(xié)助處理。
(4)檢查垃圾桶是否噴灑藥物,各住宅樓公共部位是否清潔。
(5)檢查房屋使用情況,有無長期空房戶、擅自轉(zhuǎn)租戶、了解房地產(chǎn)信息。
3.一月工作
(1)編制本月保養(yǎng)維修報(bào)表,制訂下月保養(yǎng)維修計(jì)劃報(bào)屋村管理處主任;
(2)編制租金、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報(bào)表并報(bào)管理主任;
(3)組織修剪管理地段內(nèi)的樹木、花草一次;
(4)發(fā)動(dòng)組織住戶搞一次衛(wèi)生大掃除;
(5)對本月維修項(xiàng)目進(jìn)行一次回訪,聽取住戶意見;
(6)整理房屋管理資料、對發(fā)生異動(dòng)的(包括:房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、承租戶變動(dòng)、租金變動(dòng)、管理費(fèi)變動(dòng))作出修改;
(7)與有關(guān)單位聯(lián)系,交換情況一次(包括:居委會(huì)、派出所,工商所、房屋產(chǎn)權(quán)單位等)如有重要情況須用書面報(bào)告和反映;
(8)辦公室大掃除一次(包括:窗戶玻璃、屋面、地面、墻面和各種辦公用具的清潔整理)。
4.一季度工作
(1)組織檢查住宅區(qū)和住宅樓宇消防設(shè)施(包括:消防栓、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報(bào)警設(shè)備、太平門等)是否完整無缺,能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門處理;
(2)打開各糞池、井蓋、檢查化糞池、下水道有無淤塞,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)組織有關(guān)人員處理;
(3)組織對樹木花草進(jìn)行一次施肥;
(4)清理房租、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi),并編制季度報(bào)表;清查是否有漏改、錯(cuò)收;采取措施對拖欠房租和管理費(fèi)的住戶進(jìn)行追收;
(5)編制季度維修保養(yǎng)計(jì)劃和報(bào)表;
(6)與住宅區(qū)內(nèi)其它房管員合作,辦一期房屋管理專刊,宣傳表揚(yáng)住宅區(qū)內(nèi)的好人好事和新風(fēng)尚,指出住宅區(qū)存在的問題,增強(qiáng)住戶參與管理的意識;
(7)整理房地產(chǎn)信息并寫出書面報(bào)告。
5.一年工作
(1)參加一次上級主管部門舉辦的短期專業(yè)培訓(xùn);
(2)對本管理地段(片、幢)內(nèi)的住戶全部走訪一遍;
(3)組織清理一次化糞池;
(4)編制年度房租、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報(bào)告;
(5)編制下年度維修保養(yǎng)計(jì)劃;
(6)整理房產(chǎn)管理檔案資料,寫出資料異動(dòng)報(bào)告,對發(fā)生異動(dòng)的資料進(jìn)行修改,保持檔案資料與實(shí)際一致;
(7)參與組織一次房屋管理聯(lián)系會(huì);與有關(guān)部門交換開展房產(chǎn)管理的意見;
(8)組織一次本管理區(qū)的住戶代表會(huì),聽取住戶對房屋管理的意見和建議,提高住戶參與管理的積極性;
(9)總結(jié)年度工作,寫出書面總結(jié);
(10)制定下年度工作計(jì)劃。
篇3：物業(yè)知識教材:人事管理制度
物業(yè)知識教材:人事管理制度
當(dāng)組織的目標(biāo)確定后，就需要進(jìn)一步明確為實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而確定各組成部分、各崗位的制度。因此，人事管理的目標(biāo)一旦確定，就應(yīng)該列出實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)所需的各種制度，物業(yè)管理公司的人事管理主要有錄用、開發(fā)、維護(hù)、使用和考績制度。
一、錄用
(1)確定錄用原則，中心是滿足首次人力需求和后續(xù)補(bǔ)充人力需求。
(2)制定錄用計(jì)劃，明確錄用所需人員數(shù)量、質(zhì)量、來源、招聘方式方法、招聘錄用程序等。
(3)制定職務(wù)和聘用合同，明確職位資格所需的品格、學(xué)歷、才能、經(jīng)驗(yàn)、健康等條件。
(4)通過勞動(dòng)部門、報(bào)紙、人才交流中心等傳播媒介宣傳指導(dǎo)招聘錄用計(jì)劃。
(5)通過面談、測驗(yàn)和排選等方式，擇優(yōu)錄用所需人員。
二、開發(fā)
(1)明確提高企業(yè)人員素質(zhì)、開發(fā)公司人員潛力的戰(zhàn)略意義和戰(zhàn)術(shù)價(jià)值，明確培訓(xùn)范圍和類型。
(2)制定適應(yīng)公司發(fā)展、市場經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，以短期規(guī)劃為主的培訓(xùn)規(guī)劃。
(3)建立培訓(xùn)組織，統(tǒng)籌培訓(xùn)工作。
(4)選擇培訓(xùn)方式，提高培訓(xùn)效率。
(5)挑選培訓(xùn)人員，保證培訓(xùn)質(zhì)量。
(6)開展培訓(xùn)評估，促使培訓(xùn)良性循環(huán)。
三、維護(hù)
(1)研究工資政策，建立工資檔案，制訂工資計(jì)劃。
(2)開展工作實(shí)績評估。
(3)加強(qiáng)安全衛(wèi)生，保障職工生活。
(4)在建立社會(huì)支撐系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，推行社會(huì)保障制度和各種福利措施。
(5)搞好群眾文化等各種服務(wù)活動(dòng)。
四、使用
(1)確定使用原則，貫徹德才兼?zhèn)洹⒅匾晜€(gè)性、揚(yáng)長避短、用事?lián)袢恕⑦m才而用、整體優(yōu)化等要求。
(2)優(yōu)化配置組合員工，提高群體活動(dòng)效益。
(3)溝通合作、協(xié)調(diào)沖突、團(tuán)結(jié)和諧、消除隔閡。
(4)獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)、懲處違紀(jì)、弘揚(yáng)正氣、鼓舞士氣。
五、考績
(1)全面、客觀、審慎地考察每個(gè)員工。
(2)通過獎(jiǎng)勤罰懶，激勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)。
(3)發(fā)現(xiàn)人才、推舉人才，為人才脫穎而出創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境。