建筑公司內部核算管理辦法

　　一、總則

　　1、為了適應市場經濟發(fā)展需要，加強公司經營管理工作，建立健全核算統(tǒng)計工作制度，提高核算統(tǒng)計工作質量，強化企業(yè)經營管理，從而提高經濟效益，制定本辦法。

　　2、核算統(tǒng)計人員要有強烈的工作責任感，加強統(tǒng)計業(yè)務知識學習和不斷更新、提高業(yè)務水平，認真細致做好核算統(tǒng)計工作。

　　3、實行兩級核算統(tǒng)計管理制度和按業(yè)務部門歸口負責的原則，經營稽核部主管公司核算統(tǒng)計工作，對公司的生產經營活動情況進行分析和預測，實行核算監(jiān)督;項目部統(tǒng)計員對本項目的生產經營活動情況進行調查、分析、填報統(tǒng)計報表，實行統(tǒng)計核算。核算統(tǒng)計工作是一項基礎性工作，應全面地、系統(tǒng)地、完整地反映公司的經濟運行狀況。

　　4、年度生產計劃由行政部按公司下達的年度計劃編制和分解下達，月生產計劃由項目部按工程的實際施工進度編制上報行政部審核。年度生產計劃一經下達原則上不允許更改調整，年度生產計劃作為公司對項目部的重要考核指標。月生產計劃是項目部施工生產管理的依據。當月生產計劃未完成時核算員要在統(tǒng)計報表中加以分析和說明，及時調整下月生產計劃，確保年度生產計劃的完成。項目部在月計劃實施中要經常檢查計劃的執(zhí)行和完成情況，隱瞞計劃執(zhí)行的真實情況，一經發(fā)現(xiàn)按違規(guī)處理。

　　二、組織機構及職能范圍

　　(一)為了加強公司核算統(tǒng)計工作的管理，公司對項目部的核算員實行委派制，對項目部設置專職或兼職核算員，其業(yè)務管理工作歸口公司經營稽核部統(tǒng)一管理。

　　(二)公司經營稽核部的管理職責：

　　1、確定直屬項目部的上繳管理費指標和負責與直屬項目部簽訂《項目管理目標責任書》的工作，并負責歸檔管理工作。

　　2、執(zhí)行公司的管理文件和制度的稽核檢查工作。

　　3、做好經濟活動分析和協(xié)助項目部做好成本核算工作。

　　4、協(xié)助項目部做好年度工程施工產值、成本費用的核定工作，確定工程項目跨年度剩余工作量。

　　5、審核項目部簽訂的各類合同。

　　6、審核項目部分包工程結算、人工費結算、機械費結算。

　　7、管理和檢查指導項目部核算員的業(yè)務工作和考核工作。

　　(三)項目部統(tǒng)計核算員的主要職責和工作：

　　1、執(zhí)行公司的管理文件、制度和服從項目部的日常管理。

　　2、熟悉投標文件，接受工程投標書和投標單價的交底。

　　3、遵循合同工期，編制年度和月生產計劃報公司行政部。

　　4、參與項目部的合同洽談和合同文本的起草，負責項目部簽訂的工程承包協(xié)議書、勞務分包合同和機械租賃合同的上報評審和歸檔保存工作。

　　5、按時編制上報公司施工產值報表和發(fā)包方計量報表。項目部完成施工產值報表的報告期和各項施工成本結算期(包括對各施工隊的結算)按上月16日至本月15日止。

　　(1)施工統(tǒng)計月報表

　　核算員每月20日前將施工統(tǒng)計月報(電子版)報到公司行政部審核，審核后的施工產值作為項目部收入，施工統(tǒng)計月報表必須要有編制說明和統(tǒng)計分析，按施工現(xiàn)場實際完成的工程量經項目項目總工核定，依據合同單價進行施工統(tǒng)計月報表的編制。對于工程中新增工程變更、超合同工程量的項目，經營稽核部依據工程簽證和變更資料上監(jiān)理、業(yè)主簽字的有效性和完整性，按工程項目成本單價予以工程量的70%-90%確認施工產值。核算員必須依據工程實際進度如實上報施工統(tǒng)計月報表，不得虛報、瞞報、超報施工產值。

　　業(yè)主審批核定的計價報表為當月公司施工統(tǒng)計月報表的依據，在年底做為核定當年收入的主要參考依據。合同外新增項目和超合同工程項目，待業(yè)主在進度月報表審核后的次月，才能列入施工統(tǒng)計月報表報公司行政部審核，行政部依據業(yè)主審核后的進度報表審核。若年底業(yè)主還未給予審核和確定單價，由經營稽核部審核確定施工產值(無簽字手續(xù)的根據實際確認50%;只有監(jiān)理簽字的按70%、有業(yè)主簽字的按90%)，待業(yè)主審核后按業(yè)主審核進度報表調整差額。)

　　(2)月進度計價報表

　　各部門、項目部按照業(yè)主部門的報表時間、格式、份數(shù)和報表要求填報，并把業(yè)主部門審核后的月進度計價報表原件或復印件報公司經營稽核部一份備案。

　　(3)工程進度月計劃報表

　　每月15日統(tǒng)計核算員會同項目經理、施工技術負責人、技術員按照工程的實際情況和項目部的生產人員、機械和材料等資源配置編制基本可行的下月施工生產計劃(按分項工程數(shù)量、單價、計劃產值、計劃達到的形象進度)，將生產計劃報行政部，并將生產計劃分解到施工隊，月底檢查實際完成情況并與計劃相對比，分析其偏差的原因和采取的糾偏措施。

　　(4)工程量增減變動統(tǒng)計表

　　按照設計變更、簽證和新單價，每月填報，使經營稽核部、行政部及時掌握項目部合同工作量和增(減)工作量。

　　(5)月人員分類統(tǒng)計表

　　項目部的管理人員、技術人員、后勤人員、機械人員和勞務工人員的分類統(tǒng)計報表。

　　(6)統(tǒng)計年報

　　年終項目部施工產值報表須業(yè)主計量報表與公司施工產值報表同表并報，且合同內工程項目數(shù)量不得出現(xiàn)內部產值工程數(shù)量大于業(yè)主計量報表工程數(shù)量。經營稽核部依據項目經理、項目總工確認簽字的實際進度工程量、對業(yè)主計價報表、工程變更有效計價證件、超合同工程量簽證等據實核定當年完成產值收入。

　　(7)建立成本核算臺帳

　　核算員須做好當月發(fā)生工程成本詳細、完整的成本核算臺帳：工程 量控制臺帳、工程項目主要材料及大宗材料預算用量匯總表、工程主要材料消耗月報表、合同臺帳(勞務、機械租賃、工程承包)、人工費匯總臺賬、人工費結算明細臺帳、機械費結算臺帳(內租外租)、工程分承包結算臺帳、砼實際量與拌和澆筑量對比表、拌合站砼拌制數(shù)量臺帳、現(xiàn)場澆筑砼數(shù)量臺帳、拌和站材料進場臺帳、單機考核臺帳、機械加油記錄、機械月運行記錄、機械考勤表。

　　6、核算員要對施工作業(yè)隊按時、按月進行結算，每月15日至20日為施工隊完成的工程承包、人工費承包和機械租賃費的結算日期，每月22日前轉項目會計一份，做為施工隊掛賬計入當期工程成本的憑據。

　　7、項目核算須將結算單原件(分包工程結算單、勞務費結算單、機械費結算單)及工程量簽證報公司經營稽核部審核后方可造冊，經審核后的結算資料原件經營稽核部留存一份備查(第一聯(lián))，保存時間3-5年。

　　8、經常深入施工現(xiàn)場，了解掌握施工生產進度情況，保管各種經濟簽證和設計變更資料，通過工程變更臺帳詳反應工程變更審批狀態(tài)，并根據經濟簽證和工程變更及時編制工程增(減)預算和上報新編單價，確保公司的經濟效益。

　　9、及時編制分部分項工程的工程核算臺帳，收集核算的基礎資料和數(shù)據，做到資料與工程進度同步，定期與施工技術員、材料員、財務人員溝通，掌握項目部的工、料、機實際成本費用和節(jié)超情況。不定期進行分項工程的成本核算工作，當發(fā)現(xiàn)成本費用超支，要分析和查明原因，及時通報項目經理并上報經營稽核部。

　　10、遵守職業(yè)道德，不得透露公司經濟情況，加強投標書的管理(投標書除經理和項目總工外其他人員不得借閱)、各類經濟合同的管理，嚴守公司經濟秘密。

　　(四)統(tǒng)計核算工作管理

　　1、公司經營稽核部是統(tǒng)計核算業(yè)務的主管部門，負責公司統(tǒng)計核算工作的指導、檢查和管理工作。

　　2、公司經營稽核部依據招投標文件結合市場人工費價格水平、施工現(xiàn)場砂石料價格、施工期間材料價格、機械設備價格水平及項目施工方案編制中標工程分部分項工程成本費用、項目管理費用成本預算書，測算該工程上交管理費率，并經總經濟師、總經理評審、董事長審批后做為同項目經理簽訂《生產經營責任書》的依據，且隨同《生產經營責任書》下發(fā)項目部做為該工程成本核算、監(jiān)督、管控和考核的依據。

　　3、按照“誰編制，誰結算”的原則進行竣工結算，項目經理是竣工結算、回收工程款的直接負責人。工程竣工后，由項目經理負責組織結算工作，核算人員準備好工程結算的有關文件和資料并編制工程結算書報經營稽核部審核后方可報送。

　　4、若工程竣工后不能及時進行結算，為避免工程結算資料保存不當造成丟失或不完整，項目部需在三個月內將整理的工程結算文件和資料報送經營稽核部存檔，待與業(yè)主結算時再辦理相關手續(xù)提取。

　　5、工程各種經濟簽證及變更要及時協(xié)助技術部門報送監(jiān)理和業(yè)主簽字確認，做好工程變更、經濟簽證的收集、整理和保管工作。

　　6、項目施工過程中的各類經濟簽證及變更在年末進行工程收入核定時向經營稽核部報送原件或復印件一份存檔，并隨經濟簽證及變更資料附詳細的卷內目錄和工程變更臺帳。

　　7、項目部在工程施工中如需經營稽核部協(xié)助進行計價、工程結算、招投標等工作執(zhí)行有償服務，部長：500元/每天.人;職員：300元/每天.人。

　　8、公司經營稽核部經常檢查中項目部的統(tǒng)計工作，并參與對項目部核算員的考評和年度績效考核。

　　(五)工程結算管理及結算流程

　　1、項目部必須按月及時進行人工費、機械費及分包工程結算，直屬項目部報經營稽核部審核后方可掛帳支付，且結算原件留存經營稽核部;所屬項目部報經營科審核后方可掛帳支付，且結算原件留存經營科。

　　2、人工費結算流程：

　　勞務分包合同簽訂→每月15日技術員測量計量并填《月完成工程量》→技術負責人復核簽字→項目經理簽字→核算員審核并依據《月完成工程量》和合同單價開據結算單→雙方簽字→項目經理、項目總工簽字→經營稽核部審核→承包人分配工資→財務會計造勞務人員工資花名冊→項目經理審批簽字→公司勞務公司審批→承包人提供勞務發(fā)票→工資發(fā)放。

　　3、機械租賃費結算流程：

　　機械租賃合同簽訂→機械手每日填寫《單機月運行記錄》→機械管理人員每日確認簽字→工程負責人簽字→每月15日核算員按審核出勤天數(shù)和合同單價開結算憑證→雙方簽字→機械管理人員、技術負責人簽字→項目經理簽字→機械設備部審核→財務結算掛賬→承包人提供發(fā)票→項目經理審批→財務支付。

　　4、工程承包結算流程：

　　工程承包協(xié)議書簽訂→每月16日技術員進行測量計量并填《完成工程量表》→技術負責人復核簽字→項目經理簽字→工程負責人簽字→核算員審核并按合同單價開計價結算單→雙方簽字→項目經理、項目總工簽字→經營稽核部審批→財務會計匯總承包人領用材料費和已支付的人工費、機械費及借款的結算→財務結算掛帳→執(zhí)行承包合同各項扣款及預留質保金→承包人提供發(fā)票→項目經理審批→財務支付。

　　三、對項目部統(tǒng)計核算工作的要求和處罰：

　　(一)項目部統(tǒng)計核算員必須按報表規(guī)定的時間內報到行政部，對沒有按時報表的統(tǒng)計核算員一次罰款100元，對未報產值的項目部處以2000元罰款，其中項目部承擔1000元，個人承擔1000元(項目經理600元;核算員400元)，人力資源部不予核定當月工資。

　　(二)一經查出項目部虛報、瞞報、超報施工產值，按虛報、瞞報、超報施工產值的10%進行處罰，其中項目部承擔70%;個人承擔30%(項目經理70%;項目總工20%;核算員10%)。

　　(三)經營檢查查出沒有按規(guī)定建立臺帳，對核算員每次罰款500元。

　　(四)因質量、材料、安全等方面造成的經濟損失，按相關管理辦法進行處罰。

　　(五)嚴格按公司核算管理辦法按月按時進行內部勞務、機械及分包工程結算，未按時按流程進行結算給予5000元處罰，其中項目部承擔3000元，個人承擔2000元(項目經理1000元;因無工程量簽證或簽證不及時罰項目總工1000元;因核算員罰1000元)。

　　(六)對于以上罰款的核算員，經營稽核部在考核時作為一項重要考核內容，并在年底取消其參加公司十佳業(yè)務能手和先進的評比;對于按規(guī)定執(zhí)行和業(yè)務水平較好考核優(yōu)良的核算員，經營稽核部推薦其參加公司十佳業(yè)務能手的評比和先進工作者的評比。

　　本規(guī)定由公司經營稽核部負責解釋。

篇2：探討物業(yè)管理企業(yè)財務內部二級核算

　　探討物業(yè)管理企業(yè)財務內部二級核算

　　物業(yè)管理是指由專門的機構和人員，受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律規(guī)定，依照合同和契約，對已竣工投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地，以經濟手段進行管理，并且向住戶使用人提供多方面的綜合性服務，滿足人們日益增長的居住、消費需求，以使物業(yè)能保值、增值。物業(yè)管理企業(yè)財務是指物業(yè)管理企業(yè)為了達到其經營目標所進行的籌集資金、運用資金和收益分配活動。

　　隨著時代跨入21世紀，物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，其內容將不斷更新、延伸與擴大。物業(yè)企業(yè)財務管理作為企業(yè)管理的一個重要組成部分，應更加精細化，不斷完善管理體制，向管理要效益，才能適應形勢發(fā)展的需要。近幾年，隨著房地產開發(fā)量的不斷擴大，使許多獨立核算物業(yè)公司都管理著許多相對獨立的物業(yè)小區(qū)。在日常管理上，這些小區(qū)均要求對人員、物資、財務的相對獨立管理，即一級管理下的二級管理。同時為維護物業(yè)產權人的利益，每個小區(qū)的各自承成立了產權人委員會，要求對小區(qū)的財務狀況和維修基金利息的使用情況進行監(jiān)督。因此，為充分發(fā)揮會計核算作用，提高核算質量，正確的記錄和反映資金流動狀況和經營成果，更好地為公司的經營發(fā)展和產權人服務，進行會計核算體制改革，實行內部二級核算財務管理成為必要。

　　內部二級核算如何進行，一年來我們結合實際，進行了一些探討性的實踐，現(xiàn)加以總結和同行們商榷。

　　首先，需建立內部二級核算的財務組織結構。

　　其次，要確定內部二級會計核算的內容、賬簿設置、會計核算形式并根據實際進行科目設置

　　會計核算的內容包括物業(yè)管理中心的資產、負債、收入、支出、盈虧的核算及編制會計報表;產權人維修基金及其利息的收、支核算等。賬簿設置應有總賬、明細分類賬、現(xiàn)金日記賬。 會計核算形式是采用“科目匯總表”的形式，即明細分類賬及現(xiàn)金日記賬根據記賬憑證登記，總賬根據“科目匯總表”登記，總賬與明細分類賬是核對關系，數(shù)字一致。

　　根據物業(yè)管理企業(yè)應執(zhí)行的會計制度財政部財會字(1993)第02號頒發(fā)的《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》及財政部財會字(1999)第44號頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定(試行)》的原則精神，結合實行內部二級核算的實際情況，對部分會計科目和明細科目及核算內容應做如下補充規(guī)定，見下表：

　　二級核算單位會計科目的補充規(guī)定及核算內容

　　編號科目名稱核算內容

　　117內部往來核算小區(qū)同財務部之間由于經濟業(yè)務關系所發(fā)生的各種應收、應付、暫收、暫付往來款項。

　　204預收賬款按合同或規(guī)定向有關單位和個人預收的款項(包括對物業(yè)產權人、使用人提前交納的收費項目)。

　　205代收款項核算因代收、代交有關費用應付給有關部門的款項。如房屋維護管理費(房租)、電費、水費、采暖費、監(jiān)控門等。

　　209其他應付款核算除“應付賬款”、“預收賬款”和“代收款項”以為的應付、暫收其他單位或個人的款項，入裝修保證金等。

　　281代管基金核算接受物業(yè)產權人管理委員會委托管理的房屋公用部位、公用設備和公共設施的維修基金和利息。

　　501經營收入核算在物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產權人、使用人提供維修、管理和服務等勞務所取得的各項收入，也是主營業(yè)務收入。包括：

　　1.物業(yè)管理收入。明細科目設：公共性服務收入、代辦性服務收入、特約服務收入、乘梯費收入。

　　2.物業(yè)修理收入。明細科目設：自用部位維修收入、公用部位維修收入。

　　3.物業(yè)經營收入。明細科目按經營項目設置。

　　502經營成本核算物業(yè)管理、物業(yè)經營、物業(yè)修理等應結轉的經營成本。包括：

　　1.物業(yè)管理成本。按用途分項核算為清潔衛(wèi)生費、安全保衛(wèi)費、綠化養(yǎng)護費、公共設施維護費、二次供水維護費、電梯維護費、社區(qū)文化活動費、其他。

　　2.物業(yè)修理成本。包括維修人員的工資、附加費、材料費及由“物業(yè)工程”科目轉入的工程成本。

　　3.物業(yè)經營成本。包括經營人員的工資、附加費、物料消耗及所用建筑物設施的修理費

　　4.間接費用。本科目可按費用性質設置明細科目，如工資、職工福利費、辦公費、工會經費、教育經費、勞動保險費、失業(yè)保險費、住房公積金、郵電通訊費、業(yè)務招待費、差旅費、勞動保護費、車輛運輸費、折舊費、低值易耗品攤銷、修理費、遞延資產攤銷、保險費、廣告宣傳費、取暖費、水電費、咨詢審計費、印刷費、其他等。

　　511其他業(yè)務收入核算除主營業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入。按其他業(yè)務經營項目設明細科目。

　　512其他業(yè)務支出核算除主營業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所發(fā)生的各項支出。與“其他業(yè)務收入”的明細科目相對應。

　　再次，要明確內部二級會計核算的制約關系及財務監(jiān)督

　　第一，財務部同各小區(qū)之間的經濟關系，都要通過“內部往來”科目核算，以此將公司的經濟活動組成統(tǒng)一的整體。

　　第二，“內部往來”科目的記賬憑證必須是兩聯(lián)復寫式(或復印件)。第二聯(lián)為正聯(lián)，是制證單位的記賬憑證; 第一聯(lián)是副聯(lián)，加蓋 內部記賬通知 章后為對方填制記賬憑證的附件。

　　第三，“內部往來”科目的記賬憑證，應及時填制并通知對方，以保證記賬及時、數(shù)字一致。

　　第四，月末財務部匯總“資產負債表”時，如發(fā)現(xiàn)“內部往來”余額不一致時，應通知有關的小區(qū)及時查對。

　　第五，會計報表的匯總。月末財務部應將公司的會計報表同小區(qū)的會計報表數(shù)字相加，編出公司的全額報表。對“資產負債表”中的“內部往來”科目的借方余額同貸方余額應互相抵消。相抵后無余額。如有未達賬項，其差額匯入“其他應收款”余額中。

　　第六，公司為二級核算單位辦理經濟業(yè)務的會計原始憑證(發(fā)票、收據等)由該單位保管，附于記賬憑證上。如一張原始憑證涉及多個二級核算單位(如公司統(tǒng)一辦理交付勞動保險基金、電話費等)時，則由財務部保存。但需給二級核算單位復印件。

　　第七，二級核算單位的一切收入，均應上交財務部，不得坐支。

　　第八，二級核算單位的庫存現(xiàn)金定額由財務部核定，請領現(xiàn)金時，應填制“現(xiàn)金調撥申請單”，辦理撥款手續(xù)。

　　第九，月終二級核算單位應將應交稅金、其他應交款及本月利潤(虧損)轉公司財務。

　　關于財務監(jiān)督方面，二級核算小區(qū)每月向公司報送除《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定的會計報表外，還要報送內部報表。包括“經營收支情況表”和“間接費用表”(見附表一、附表二)。

　　公司財務審計部應于次月對其開支、財務管理、會計核算等進行審計、檢查，對審計結果向總經理報告。

　　內部二級核算會計分錄實例：

　　1、二級核算小區(qū)領取現(xiàn)金

　?、儇攧詹刻钪聘犊顟{證：

　　借：內部往來-××小區(qū)

　　貸：現(xiàn)金

　　②小區(qū)填制收款憑證：

　　借：現(xiàn)金

　　貸：內部往來-物業(yè)公司

　　2、小區(qū)支付現(xiàn)金

　　借：經營成本-安全保衛(wèi)費

　　其他應付款-裝修保證金

　　貸：現(xiàn)金

　　3、取得收入：

　?、儇攧詹刻钪剖湛顟{證 借：銀行存款

　　貸：內部往來-××小區(qū)

　　②小區(qū)填制轉賬憑證

　　借：內部往來-物業(yè)公司

　　貸：經營收入-物業(yè)管理收入-代辦性服務收入

　　預收賬款-公共性服務收入

　　其他應付款-裝修保證金

　　代收款項-房屋養(yǎng)護費

　　4、物業(yè)公司各部門直接為小區(qū)購置或支付的款項

　　①財務部憑發(fā)票復印件填制付款憑證

　　借：內部往來-××小區(qū)

　　貸：銀行存款

　　現(xiàn)金

　　②小區(qū)根據付款憑證付聯(lián)及發(fā)票填制轉賬憑證

　　借：經營成本

　　貸：內部往來-公司

　　5、支付工資

　?、儇攧詹刻钪聘犊顟{證

　　借：內部往來-××小區(qū)

　　貸：現(xiàn)金

　?、谛^(qū)填制收款憑證

　　借：現(xiàn)金

　　貸：內部往來-公司

　?、坌^(qū)根據工資匯總表填制付款憑證

　　借：應付工資

　　貸：現(xiàn)金

　　6、計稅

　?、傩^(qū)根據當月收入計提稅金，填制轉賬憑證

　　借：經營稅金及附加

　　貸：應交稅金

　　其他應交款

　?、谠陆K稅金轉總公司，填制轉賬憑證

　　借：應交稅金

　　其他應交款

　　貸：內部往來-公司

　　③財務部根據小區(qū)的“轉賬憑證”付聯(lián)，填制轉賬憑證

　　借：內部往來-××小區(qū)

　　貸：應交稅金

　　其他應交款

　　7、利潤結算

　?、僭陆K小區(qū)將“經營收入”、“其他業(yè)務收入”、“營業(yè)外收入”、“經營成本”、“其他業(yè)務支出”、“營業(yè)外支出”、“經營稅金及附加”等科目余額轉入“本年利潤”科目后，將本月利潤轉物業(yè)公司，填制轉賬憑證。

　　借：本年利潤

　　貸：內部往來-公司

　　如為虧損

　　借：內部往來-公司

　　貸：本年利潤

　?、谪攧詹扛鶕D賬憑證付聯(lián)填制轉賬憑證

　　借：內部往來--××小區(qū)

　　貸：本年利潤

　　如為虧損

　　借：本年利潤

　　貸：內部往來--××小區(qū)

篇3：物業(yè)公司管理費收繳內部控制和核算

　　物業(yè)公司管理費收繳內部控制和核算

　　物業(yè)管理費收入隨著公有住房出售量的不斷上升，已成為物業(yè)公司的主要經營業(yè)務收入。規(guī)范收繳物業(yè)管理費內控制度，正確計算各會計期間的物業(yè)管理費，已是物業(yè)公司財務管理、會計核算工作中一項重要內容。為此在這方面作一些探討。

　　一、收繳物業(yè)管理費和會計核算的現(xiàn)狀

　　收繳物業(yè)管理費的工作是物業(yè)公司小區(qū)管理員或物業(yè)公司專職人員承擔的。業(yè)主收到物業(yè)管理費收據后向收費員繳款、收費員按收據金額收款后將“物業(yè)管理費”（收據聯(lián)）作為付款憑證退回業(yè)主，同時將“物業(yè)管理費”（記賬聯(lián)）和“現(xiàn)金”或“銀行解款單回單”交財務部門入賬，并由物業(yè)管理費臺賬記賬員（以下簡稱記賬員）記賬。這樣的業(yè)務流程從內控角度考慮還有不完善的地方。

　　第一，收費員收到的物業(yè)管理費是否按時、全部、足額上繳，有否拖繳，甚至挪用現(xiàn)象，財務會計無法進行有效的監(jiān)控。

　　第二，記賬員登記的臺賬，記載是否正確，缺少行之有效的稽核制度，物業(yè)管理費臺賬登記收入與財務會計賬面物業(yè)管理費收入可能出現(xiàn)不一致的現(xiàn)象。

　　第三，物業(yè)管理費臺賬中應收未收的物業(yè)管理費在會計核算賬戶上沒有正確信息的記載。

　　第四，各會計期間物業(yè)管理費的收入按收付實現(xiàn)制方法結算當期損益，不能客觀、真實地反映各會計期間的收入，甚至出現(xiàn)將當期物業(yè)管理費收入，通過銀行調節(jié)表轉入下期會計期間，使已收繳物業(yè)管理費和應收未收物業(yè)管理費成為調節(jié)企業(yè)利潤的蓄水池。

　　二、完善收繳物業(yè)管理費流程，加強內部控制制度

　　內部控制制度是保護企業(yè)資產安全，保證會計資料真實完整，及時發(fā)現(xiàn)、糾正錯誤和防止舞弊的有效管理手段。建立和完善收繳物業(yè)管理費的內部控制制度和流程，能夠使物業(yè)管理費按時、足額入賬，杜絕挪用公款現(xiàn)象發(fā)生，及時發(fā)現(xiàn)業(yè)主拖欠物業(yè)管理費，正確記載物業(yè)管理費收入，真實反映企業(yè)經營業(yè)績。具體流程是：

　　1.收費員在業(yè)主交納物業(yè)管理費時，必須在物業(yè)管理費（收據聯(lián)）、（記賬聯(lián)）上蓋公章、私章，還應加蓋收款日期章，并規(guī)定收款員將當天收到的現(xiàn)金填寫“現(xiàn)金解款單”送交銀行。根據“物業(yè)管理費”（記賬聯(lián)）定期填寫“收款清單匯總表”（一式三聯(lián)）隨同“現(xiàn)金解款單”和“物業(yè)管理費”（記賬聯(lián)）交財務部門審核、簽收、蓋章，將“收款清單匯總表”（第一聯(lián)）退回收費員保管。

　　2.財務部門將審核、簽收后的“收款清單匯總表”（第二、三聯(lián)）和“物業(yè)管理費”（記賬聯(lián)）轉記賬員稽核，并由記賬員在“收款清單匯總表”上簽字，然后將第二聯(lián)退回財務部門，作為現(xiàn)金交款單的附件?！笆湛钋鍐螀R總表”（第三聯(lián)）由記賬員保存。記賬員憑“物業(yè)管理費”（記賬聯(lián)）登記臺賬，月末將“物業(yè)管理費”（記賬聯(lián)）和“收款清單匯總表”裝訂存檔妥善保管。

　　3.記賬員月末編制“收繳物業(yè)管理費月報表”（一式二聯(lián)）報財務部門。月報表的主要內容包括：上月末累計欠交數(shù)，本月應交數(shù)（其中：調整本月前應交數(shù)）；本月實交數(shù)（其中：實交下年度數(shù)）；本月核銷數(shù)，本月末累計欠交數(shù)。經財務部門稽核確認，本月財務賬反映的物業(yè)管理費實收數(shù)與月報表實交數(shù)無誤，財務部門簽字后退回一份由記賬員保管存檔。

　　4.財務會計按稽核后的“收繳物業(yè)管理費月報表”對“應收物業(yè)管理費”、“預收物業(yè)管理費”等科目進行賬戶處理。

　　5.定期（年末）對應收未收物業(yè)管理費進行清算。對由于各種原因確實無法收回的壞賬損失，按制度規(guī)定，由記賬員列表、小區(qū)負責人提出申請、物業(yè)公司經理批準后進行賬戶處理。

　　三、物業(yè)管理費的核算方法

　　目前大多數(shù)物業(yè)公司是按收付實現(xiàn)制來核算物業(yè)管理費的，每月的營業(yè)收入與當期的費用不配比，年末預收下年度的物業(yè)管理費沒有列入“預收賬款”科目，本年內應收未收物業(yè)管理費也沒有列入當年收入。這樣就不能正確核算當期損益。影響了會計核算的真實性和正確性。

　　根據《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》第十五條“企業(yè)與業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人，雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應當根據合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)”和《上海市公有住房售后管理暫行辦法》業(yè)主應與物業(yè)公司簽訂“房屋管理服務合同”的規(guī)定，物業(yè)公司物業(yè)管理費收入應按權責發(fā)生制原則進行核算。為了簡便操作，建議采取如下方法：

　　1.當月收到物業(yè)管理費時借記“現(xiàn)金”、“銀行存款”等科目，貸記“應收賬款--物業(yè)管理費”科目（退回多交物業(yè)管理費按相反科目處理）。

　　2.月末按“收繳物業(yè)管理費月報表”中“本月應交數(shù)”借記“應收賬款--物業(yè)管理費”科目，貸記“經營收入--物業(yè)管理費”科目。

　　3.年末按“收繳物業(yè)管理費月報表”中實交下年度數(shù)，貸記“預收賬款--物業(yè)管理費”科目，紅字貸記“經營收入--物業(yè)管理費”科目。下年度初按上述會計分錄沖回：紅字貸記“預收賬款--物業(yè)管理費”科目，貸記“經營收入--物業(yè)管理費”科目。

　　4.年末物業(yè)管理費壞賬損失，經物業(yè)公司領導批準，借記“管理費用”科目，貸記“應收賬款--物業(yè)管理費”科目或“應收賬款--物業(yè)管理費壞賬準備”科目。