東方半島花園連環(huán)糾紛透視
[背景資料：東方半島花園連環(huán)糾紛事略]
1. 1998年10月31日，位于深圳關(guān)外布吉鎮(zhèn)、占地面積6.35萬(wàn)平方米、建筑面積14.08萬(wàn)平方米的東方半島花園小區(qū)入伙，由開(kāi)發(fā)商下屬深圳市恒兆基物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“恒兆基物業(yè)”)提供一體化的物業(yè)管理服務(wù)，管理費(fèi)價(jià)格為：多層住宅0.60元/平方米·月，小高層(帶電梯)1.45元/平方米·月，商鋪1.60元/平方米·月。
2. 2000年8月，小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)成立，共有9名業(yè)主當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)委員。
3. 20**年2月18日，恒兆基物業(yè)與第一屆業(yè)主委員會(huì)正式簽訂《物業(yè)管理委托合同》，管理費(fèi)價(jià)格維持不變，合同期限為3年。
4. 20**年2月25日，第一屆業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議，對(duì)20**年度小區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行總結(jié)評(píng)審，最后以書(shū)面形式高度評(píng)價(jià)了恒兆基物業(yè)一年來(lái)的管理、服務(wù)工作。
5. 20**年3月17日，經(jīng)小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)審議通過(guò)，并報(bào)深圳市龍崗區(qū)物價(jià)檢查所備案，恒兆基物業(yè)及小區(qū)管理處以書(shū)面通知的形式正式將管理費(fèi)價(jià)格提升一事及新的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)公之于眾。新的管理費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅0.85元/平方米·月，小高層(帶電梯)2.10元/平方米·月，商鋪2.20元/平方米·月。
6. 20**年3月23日晚上，由部分業(yè)主牽頭組織的小區(qū)“業(yè)主維權(quán)大會(huì)”舉行，有近300人(身份未確認(rèn))到會(huì)。由于管理處派人來(lái)維持會(huì)場(chǎng)秩序，一些業(yè)主圍攻推搡管理人員，并沖擊管理處，場(chǎng)面一度失控，后在轄區(qū)派出所的努力下，混亂局面才得到控制。會(huì)議的傾向性意見(jiàn)是不同意管理費(fèi)價(jià)格上調(diào)。
7. 20**年3月28日，第一屆業(yè)主委員會(huì)公告小區(qū)管理費(fèi)暫不調(diào)價(jià)，恒兆基物業(yè)也表示同意，之前加收的業(yè)主在4月份也分別予以退還。
8. 20**年4月13日中午，小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)集體宣布辭職。下午在有關(guān)政府部門的主持下，小區(qū)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)，結(jié)果大多數(shù)表決票反對(duì)調(diào)高管理費(fèi)價(jià)格，認(rèn)為恒兆基物業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的工作均不稱職。
9. 20**年5月中旬，小區(qū)業(yè)主大會(huì)以書(shū)面投票的形式再次召開(kāi)，選舉產(chǎn)生了第二屆業(yè)主委員會(huì)，共有15名業(yè)主當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)委員。
10. 20**年6月中旬，小區(qū)業(yè)主大會(huì)以書(shū)面投票的形式第三次召開(kāi)，1票認(rèn)為小區(qū)物業(yè)管理工作有整改，808票認(rèn)為沒(méi)有整改;3票同意繼續(xù)聘用現(xiàn)物業(yè)管理公司，807票同意解聘現(xiàn)物業(yè)管理公司。
11. 20**年7月18日，恒兆基物業(yè)就小區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)單方面解除物業(yè)管理合同向深圳仲裁委員會(huì)提請(qǐng)仲裁。
12. 20**年7月25日，由小區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織的小區(qū)物業(yè)綜合管理招標(biāo)活動(dòng)舉行，結(jié)果深圳市北方物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“北方物業(yè)”)在4家投標(biāo)單位中脫穎而出，一舉中標(biāo)。
13. 20**年8月1日，恒兆基物業(yè)與北方物業(yè)在小區(qū)形成對(duì)峙局面，經(jīng)當(dāng)?shù)鼐鸬膹?qiáng)力介入，北方物業(yè)最終接管小區(qū)。
14. 20**年9月19日，深圳仲裁委員會(huì)開(kāi)庭審理小區(qū)物業(yè)管理合同糾紛一案，庭審中雙方就物業(yè)管理合同的性質(zhì)、合同的解除條件及業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)等展開(kāi)了激烈辯論。
與此案同時(shí)仲裁的還有恒兆基物業(yè)訴小區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)4名委員拖欠物業(yè)管理費(fèi)的案件。
15. 20**年3月21日，深圳仲裁委員會(huì)仲裁庭就小區(qū)物業(yè)管理合同糾紛一案作出終局裁決：雙方自20**年4月1日起繼續(xù)履行雙方20**年2月18日所簽《物業(yè)管理委托合同》;小區(qū)業(yè)主委員會(huì)支付恒兆基物業(yè)自20**年8月1日至業(yè)主委員會(huì)采取措施恢復(fù)恒兆基物業(yè)的管理狀態(tài)之月的物業(yè)管理酬金損失，每月以1.7萬(wàn)元計(jì)算;業(yè)主委員會(huì)還需支付恒兆基物業(yè)所花費(fèi)的部分律師費(fèi)和仲裁費(fèi)。
同時(shí)在拖欠物業(yè)管理費(fèi)的仲裁案件中，仲裁庭判決4名欠費(fèi)業(yè)主及時(shí)向恒兆基物業(yè)支付應(yīng)交的物業(yè)管理費(fèi)用，并承擔(dān)相關(guān)律師費(fèi)用和部分仲裁費(fèi)用，但駁回了恒兆基物業(yè)要求欠費(fèi)業(yè)主支付滯納金等的申請(qǐng)。
一、進(jìn)退維谷的仲裁裁決書(shū)
20**年3月23日，東方半島花園物業(yè)管理合同糾紛案終局裁決書(shū)正式下達(dá)，記者在第一時(shí)間內(nèi)電話采訪了各有關(guān)當(dāng)事人。恒兆基物業(yè)總經(jīng)理丁秋玉說(shuō)：“接到裁決書(shū)時(shí)很高興，一年多的糾紛現(xiàn)在畢竟有了一個(gè)公正的說(shuō)法，公司上下為此付出的巨大努力終究沒(méi)有白費(fèi)。但在高興之余，我們對(duì)這些糾紛產(chǎn)生的全過(guò)程也進(jìn)行了反思，如果說(shuō)我們有錯(cuò)，就錯(cuò)在對(duì)業(yè)主的服務(wù)態(tài)度還不夠誠(chéng)懇，對(duì)業(yè)主的思想工作做得還不夠細(xì)致。”小區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)一副主任在電話中聽(tīng)完記者對(duì)裁決結(jié)果的轉(zhuǎn)述后，很平靜地說(shuō)：“我暫時(shí)還沒(méi)有看到裁決書(shū)，對(duì)此無(wú)法評(píng)論。”已在去年8月1日接管小區(qū)的北方物業(yè)總經(jīng)理胡叩瑜在電話中對(duì)記者說(shuō)：“很抱歉，我正在外地出差，對(duì)此結(jié)果我回去后會(huì)馬上召集有關(guān)人員開(kāi)會(huì)研究。”
20**年3月26日，東方半島花園業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)張貼告示，稱仲裁裁決有嚴(yán)重傾向性，非常不公平。他們認(rèn)為業(yè)主自治是物業(yè)管理法規(guī)的基本原則，廣大業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)形式解聘不滿意的物業(yè)管理公司是法律賦予業(yè)主的一項(xiàng)基本權(quán)力。對(duì)此偏頗的裁決，他們絕不認(rèn)同，也不會(huì)執(zhí)行。
同日，北方物業(yè)東方半島花園管理處也在小區(qū)發(fā)表《告全體業(yè)戶書(shū)》，稱仲裁裁決對(duì)北方物業(yè)在小區(qū)的物業(yè)管理工作不構(gòu)成任何影響，因?yàn)樗麄兪峭ㄟ^(guò)合法招標(biāo)而得到小區(qū)物業(yè)管理權(quán)的，他們與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽定的物業(yè)管理合同得到了業(yè)主大會(huì)的確認(rèn)，并已到政府主管部門備案。
20**年3月27日，恒兆基物業(yè)分別致函小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、北方物業(yè)及深圳市住宅局、深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)、深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)政府、深圳市公安局布吉警署、羅崗派出所等，強(qiáng)烈要求依法執(zhí)行仲裁裁決，維護(hù)該公司的合法權(quán)益，并特別強(qiáng)調(diào)自己堅(jiān)決重返東方半島花園繼續(xù)履行物業(yè)管理合同的決心和意志。
深圳市住宅局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示，希望恒兆基物業(yè)通過(guò)合法的執(zhí)行程序來(lái)履行自己對(duì)于東方半島花園的物業(yè)管理權(quán)，認(rèn)為該仲裁裁決對(duì)于日后行業(yè)解決類似糾紛具有重要的指導(dǎo)作用和參考價(jià)值。
20**年4月9日，恒兆基物業(yè)向深圳市龍崗區(qū)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行仲裁裁決;不久，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)也向該法院申請(qǐng)不予執(zhí)行仲裁裁決......
20**年5月26日，記者致電恒兆基物業(yè)總經(jīng)理丁秋玉，詢問(wèn)法院強(qiáng)制執(zhí)行仲裁裁決的進(jìn)展情況。丁總以十分疲憊和無(wú)奈的口氣對(duì)記者說(shuō)：“法院認(rèn)為執(zhí)行有很大的難度，但因缺乏適當(dāng)?shù)睦碛桑趾茈y下不予執(zhí)行的決定，這對(duì)他們也是一個(gè)全新的課題和考驗(yàn)，現(xiàn)正處于進(jìn)退維谷的尷尬境地。面對(duì)這種局面，我們本來(lái)也可以采取強(qiáng)硬的手段強(qiáng)行進(jìn)駐小區(qū)，但這肯定又會(huì)在小區(qū)引起騷動(dòng)，我們不愿意再次發(fā)生這樣的情況。再說(shuō)我們已通過(guò)法律手段走到了今天，即使再多走一回法律程序也未嘗不可，我們?cè)敢馔ㄟ^(guò)我們的努力，為行業(yè)依法徹底解決類似糾紛提供一個(gè)范例。”
二、問(wèn)題的癥結(jié)何在
一方面是仲裁判定原物業(yè)管理公司依法享有繼續(xù)履行小區(qū)物業(yè)管理合同的權(quán)利;一方面是小區(qū)在原物業(yè)管理合同爭(zhēng)議仲裁期間舉行招標(biāo)，重新選定了另外一家物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理;還有一方面是執(zhí)行法庭對(duì)清清楚楚、明明白白的仲裁結(jié)果的強(qiáng)制執(zhí)行舉棋不定、左右狐疑，這究竟是怎么了?仲裁裁決書(shū)難道會(huì)淪為“一紙空文”?如何撥開(kāi)這橫亙?cè)跂|方半島花園上空的“陰霾”而給行業(yè)一個(gè)明朗的交代?
為解開(kāi)這些糾纏于心的“謎團(tuán)”，20**年5月28日，記者特別約訪了深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)法律顧問(wèn)孫亞非，與她展開(kāi)了一場(chǎng)至為艱苦的法律對(duì)話。
記者(以下簡(jiǎn)稱“記”)：根據(jù)法律規(guī)定，如果一方不服仲裁結(jié)果，可以采取哪些措施?
孫亞非(以下簡(jiǎn)稱“孫”)：由于仲裁實(shí)行一裁終局制，因此如有不服仲裁裁決的，只能通過(guò)向中級(jí)人民法院申請(qǐng)撤銷仲裁，或是向當(dāng)?shù)赜泄茌牂?quán)的基層人民法院申請(qǐng)不予執(zhí)行仲裁裁決。
記：現(xiàn)在東方半島花園業(yè)主委員會(huì)采取的是后面一種措施，這會(huì)影響到仲裁結(jié)果的及時(shí)強(qiáng)制執(zhí)行嗎?
孫：被申請(qǐng)人向中院提出撤銷仲裁的申請(qǐng)時(shí)，法院將依法中止對(duì)于仲裁結(jié)果的強(qiáng)制執(zhí)行，待中院裁定后，法院執(zhí)行程序才會(huì)恢復(fù)或終止;針對(duì)不予執(zhí)行的申請(qǐng)，法院會(huì)依法審查是否符合不予執(zhí)行的條件，對(duì)此民訴法和仲裁法有較為明確的規(guī)定。
記：根據(jù)仲裁結(jié)果，恒兆基物業(yè)應(yīng)該是東方半島花園合法的物業(yè)管理人，盡管北方物業(yè)是通過(guò)政府備案核準(zhǔn)的招標(biāo)程序取得了該小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，但一個(gè)在先，一個(gè)在后，按理法院在執(zhí)行仲裁結(jié)果時(shí)很容易判斷誰(shuí)該進(jìn)駐、誰(shuí)該退出小區(qū)，他們直接采取強(qiáng)制措施執(zhí)行仲裁結(jié)果不就行了?
孫：其實(shí)就這次執(zhí)行本身而言，只要法院判定不予執(zhí)行的理由不成立，而在執(zhí)行過(guò)程中給予業(yè)主委員會(huì)足夠的強(qiáng)制執(zhí)行壓力，迫使業(yè)主委員會(huì)解除與北方物業(yè)之間的合同，讓北方物業(yè)先退出東方半島花園，恒兆基物業(yè)自然就恢復(fù)了對(duì)東方半島花園的物業(yè)管理權(quán)。
記：那為什么法院至今還舉棋不定、遲遲不采取這樣“快刀斬亂麻”的行動(dòng)呢?
孫：你別說(shuō)行業(yè)一碰到業(yè)主委員會(huì)的問(wèn)題就頭大，就連法院也是如此，關(guān)鍵在于業(yè)主委員會(huì)本身的民事主體資格和民事行為能力存在太多的問(wèn)題。簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)吧，目前情況下，業(yè)主委員會(huì)一旦因違規(guī)受罰，實(shí)際受罰的是全體業(yè)主，而業(yè)主委員會(huì)委員個(gè)人不會(huì)因之而多承擔(dān)一點(diǎn)責(zé)任，因此實(shí)際中常有業(yè)主委員會(huì)委員不顧法律后果而以全體業(yè)主的名義亂作為的情形發(fā)生;另一方面，法院在執(zhí)行過(guò)程中，面對(duì)全體業(yè)主，需要牽扯的精力太大，遇到的阻力也是前所未有，考慮到社會(huì)安定，顧慮就比較多，因此實(shí)際執(zhí)行起來(lái)就會(huì)左右為難。
記：聽(tīng)說(shuō)北方物業(yè)堅(jiān)持認(rèn)為仲裁結(jié)果并不影響他們對(duì)于小區(qū)物業(yè)管理權(quán)的履行，如果法院下決心強(qiáng)制執(zhí)行仲裁結(jié)果，北方物業(yè)不接受該怎么辦?
孫：你提出的這個(gè)問(wèn)題正是目前法院顧慮的另外一個(gè)層面的原因。這主要是因?yàn)榉ㄔ涸趶?qiáng)制執(zhí)行仲裁結(jié)果時(shí)會(huì)涉及到第三人(即北方物業(yè))，盡管從道理上而言，北方物業(yè)是應(yīng)該退出的，但你不能因?yàn)橹俨媒Y(jié)果而侵害到作為第三人的北方物業(yè)的合法權(quán)益，目前北方物業(yè)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理權(quán)的合法與否尚無(wú)法院判決或裁決認(rèn)定。
記：你的意思是說(shuō)，盡管有了現(xiàn)在的仲裁結(jié)果，即使法院排除萬(wàn)難強(qiáng)制執(zhí)行，但由于涉及第三方的權(quán)益，法院也很難在實(shí)際執(zhí)行工作中確保恒兆基物業(yè)對(duì)于小區(qū)物業(yè)管理權(quán)的合法、正當(dāng)行使?那為什么當(dāng)初在仲裁時(shí)不把北方物業(yè)一起列為被申請(qǐng)人而一攬子解決物業(yè)管理權(quán)的糾紛呢?
孫：這正是仲裁的局限所在，因?yàn)橹俨眯枰须p方協(xié)議，而作為第三人的北方物業(yè)與恒兆基物業(yè)之間并沒(méi)有就此達(dá)成仲裁協(xié)議，所以不能將北方物業(yè)也列為此次仲裁案件的第二被申請(qǐng)人。
記：如果這次合同糾紛是訴訟案件，那是否可以把作為第三人的北方物業(yè)也列為第二被告人呢?
孫：這當(dāng)然可以，問(wèn)題是訴訟案件存在一個(gè)二審問(wèn)題，雖然可以一攬子解決問(wèn)題，但所費(fèi)的時(shí)間和精力也不少。因此訴訟與仲裁各有利弊，關(guān)鍵看案件本身和雙方有沒(méi)有協(xié)議。具體到本案而言，由于物業(yè)管理合同范本中均有仲裁協(xié)議，涉案合同本身也不例外，因此出現(xiàn)糾紛只能通過(guò)仲裁的方式解決。我個(gè)人倒認(rèn)為，涉及到物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的糾紛多出現(xiàn)幾方利益的糾纏，往往會(huì)涉及第三人，因此采取訴訟的方式解決問(wèn)題比較簡(jiǎn)便可行。
記：那現(xiàn)在要徹底解決這個(gè)合同糾紛問(wèn)題，看起來(lái)只有通過(guò)努力讓北方物業(yè)退出，可北方物業(yè)也是通過(guò)政府備案核準(zhǔn)的招標(biāo)方式而取得小區(qū)物業(yè)管理權(quán)的，有什么正當(dāng)理由讓它退出呢?
孫：現(xiàn)在糾紛的癥結(jié)點(diǎn)就在于此次招標(biāo)的合法性問(wèn)題，對(duì)此的解決屬于行政爭(zhēng)議和訴訟的范疇。實(shí)質(zhì)上這里有一個(gè)前提，即這次招標(biāo)的合法性存在問(wèn)題。業(yè)主委員會(huì)在原合同未依法解除前，不具備招標(biāo)的條件。主管部門對(duì)招標(biāo)的備案核準(zhǔn)也不是任意的。
記：可要將這次招標(biāo)判定為不合法、無(wú)效，無(wú)論從理論和實(shí)踐來(lái)看，都是一件很難的事情，因?yàn)樗婕暗秸麄€(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展的大問(wèn)題。
孫：確實(shí)是這樣，如果恒兆基物業(yè)真的循此思路進(jìn)入法律程序，那么整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)的有關(guān)規(guī)定和程序?qū)?huì)受到相關(guān)法律的全面梳理和嚴(yán)格審視。如果問(wèn)題真的就此解決，這對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)、規(guī)范發(fā)展將起到一個(gè)不可估量的推動(dòng)作用。從這個(gè)角度而言，無(wú)論是案涉何人，所有相關(guān)各方均對(duì)行業(yè)的規(guī)范發(fā)展之路做出了積極的探索，也就是說(shuō)，無(wú)論最終結(jié)果如何，這里面沒(méi)有“失敗者”，大家都是“勝利者”!但短期內(nèi)，令人擔(dān)憂的是，物業(yè)管理公司作為一方法律主體的權(quán)利維護(hù)存在太多困難，而進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的行為才是惟一突破。
三、全景透視連環(huán)糾紛
東方半島花園物業(yè)管理合同糾紛案對(duì)于行業(yè)規(guī)范發(fā)展的意義重大，一是它從司法實(shí)踐上第一次明確了物業(yè)管理合同不是委托合同的觀點(diǎn);二是這是深圳第一例判決由業(yè)主委員會(huì)賠償具體損失的案例，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范運(yùn)作將起到警示作用。如果我們透過(guò)此案而將研究的視野擴(kuò)展到整個(gè)連環(huán)糾紛的背后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)從去年初到現(xiàn)在還未完全解決的東方半島花園連環(huán)糾紛著實(shí)是整個(gè)行業(yè)發(fā)展問(wèn)題的“縮影”，對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展有著巨大的鏡鑒價(jià)值。
1、物業(yè)管理費(fèi)可不可以適當(dāng)調(diào)整
東方半島花園連環(huán)糾紛的起因和導(dǎo)火索正是由于物業(yè)管理公司在上調(diào)管理費(fèi)價(jià)格時(shí)處置失當(dāng)，而被部分業(yè)主抓住機(jī)會(huì)大肆宣泄其不滿情緒，才導(dǎo)致了其后一系列的糾紛。因此，研究管理費(fèi)價(jià)格的有關(guān)問(wèn)題，是企業(yè)減少管理糾紛、保持發(fā)展后勁的重要舉措。
業(yè)界流傳著這樣一個(gè)說(shuō)法，一個(gè)管理項(xiàng)目從入伙到最后進(jìn)入正常管理，其管理費(fèi)價(jià)格的制定要過(guò)“四道關(guān)”。第一關(guān)是開(kāi)發(fā)商，本著賣樓的目的，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)制定較低的價(jià)格，物業(yè)管理企業(yè)要接管項(xiàng)目也只能接受;第二關(guān)是政府價(jià)格主管部門，他們不僅要制定價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，還要求將實(shí)際執(zhí)行的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)到相關(guān)部門備案，而業(yè)主一般也認(rèn)可備案價(jià)格的權(quán)威性和合理性，而全然不顧實(shí)際上這沒(méi)有法律意義;第三關(guān)是業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員們走馬上任的第一件事往往是降低管理費(fèi)，以體現(xiàn)自己的業(yè)績(jī)。業(yè)主大會(huì)的審議通過(guò)往往也不能說(shuō)服有意見(jiàn)的業(yè)主，他們一般不會(huì)理會(huì)“少數(shù)服從多數(shù)”的議事原則，更甚者會(huì)趁目前行業(yè)還不夠規(guī)范而起事，處理不好企業(yè)有“翻船”之虞;第四關(guān)是物業(yè)管理企業(yè)自己，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)迫使有些企業(yè)一而再、再而三地降低管理費(fèi)價(jià)格，這引起連鎖反應(yīng)，逼得周邊小區(qū)的管理費(fèi)價(jià)格也只能一再往下降。
因此，在目前這樣的環(huán)境下，物業(yè)管理費(fèi)還可以往上調(diào)嗎?答案其實(shí)并不全是否定的，適當(dāng)調(diào)價(jià)應(yīng)該是可以的，問(wèn)題在于要做好幾方面的工作。一是嚴(yán)格按最繁雜的程序來(lái)，既要到價(jià)格部門備案，也要在業(yè)主委員會(huì)通過(guò)后報(bào)請(qǐng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn);二是做好業(yè)主的思想工作，尤其是有意見(jiàn)的業(yè)主的工作，注意開(kāi)展一些推廣和宣傳活動(dòng)，盡力安撫“民心”;三是要切實(shí)為業(yè)主做幾件實(shí)事，自始至終做好服務(wù)工作，盡力爭(zhēng)取“民意”。
2、物業(yè)管理合同可不可以隨時(shí)解除、如何解除
在東方半島花園物業(yè)管理合同糾紛案的仲裁中，仲裁庭認(rèn)為物業(yè)管理合同雖然具有近似委托性質(zhì)，但并不等同于委托合同，合同的性質(zhì)應(yīng)以合同的本質(zhì)確定，而非根據(jù)其名稱或用詞而確定。因此，作為業(yè)主委員會(huì)，不能以物管合同為委托合同，從而以委托方名義單方隨時(shí)解除合同(詳細(xì)分析請(qǐng)參閱我國(guó)民法權(quán)威、合同法起草人江平的《法律意見(jiàn)書(shū)》)。
對(duì)于小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在仲裁中提出的其它解除合同的條件，仲裁庭認(rèn)為其理由不成立：一是合同約定的管理目標(biāo)是否達(dá)成，因合同約定的管理目標(biāo)具階段性而導(dǎo)致最終評(píng)判條件未予成就，因此，業(yè)主委員會(huì)不能單方提前評(píng)判申請(qǐng)人管理目標(biāo)是否達(dá)成的時(shí)間從而主張申請(qǐng)人違約以解除合同。
二是20**年度，業(yè)主委員會(huì)(指第一屆業(yè)主委員會(huì)--編者)已經(jīng)對(duì)申請(qǐng)人的物業(yè)管理工作作出了肯定性評(píng)價(jià)，說(shuō)明申請(qǐng)人履行物業(yè)管理工作已符合合同約定，申請(qǐng)人也并未因管理不善而造成重大經(jīng)濟(jì)損失，不存在違約行為，因此被申請(qǐng)人無(wú)權(quán)單方解除合同。
另外，如果物業(yè)管理公司違反深圳條例實(shí)施細(xì)則第58條的四項(xiàng)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)該項(xiàng)法定解除權(quán)終止合同。但具體到本案，由于小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)已對(duì)公司的管理服務(wù)工作作出了肯定評(píng)價(jià)，政府主管部門也未依據(jù)該實(shí)施細(xì)則的規(guī)定對(duì)公司做出行政處罰，因此被申請(qǐng)人也不能因此細(xì)則而單方解除合同。
實(shí)際上，針對(duì)本案，我們可以得出以下觀點(diǎn)：合同的解除條件有法定或約定兩種形式，法定條件主要由法律法規(guī)和行業(yè)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行明確規(guī)定，約定條件即簽約雙方通過(guò)合同達(dá)成的條件。首先，根據(jù)法定條件，物業(yè)管理合同不是我國(guó)合同法明文規(guī)定的“委托合同”，不可以隨時(shí)單方解除;深圳條例細(xì)則第58條的四項(xiàng)規(guī)定，雖然賦予業(yè)主委員會(huì)單方解除合同的權(quán)利，但如果物業(yè)管理公司并不存在違反四項(xiàng)規(guī)定的行為，業(yè)主委員會(huì)就不能單方解除合同;其次，根據(jù)約定條件，正如上述仲裁庭的分析，合同的單方解除條件尚不成就。
從上述分析我們可以看出，盡管東方半島花園第二屆業(yè)主委員會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)的形式得出不滿意小區(qū)物業(yè)管理工作的結(jié)論，并作出重新招標(biāo)的決定，但這均屬業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)單方的意思表示，由于此前第一屆業(yè)主委員會(huì)已對(duì)小區(qū)物業(yè)管理年度工作作出肯定性評(píng)價(jià)，且已簽定的合同并沒(méi)有到期，因此第二屆業(yè)主委員會(huì)依據(jù)業(yè)主大會(huì)的表決結(jié)果單方解除合同就構(gòu)成了違約。也就是說(shuō)，業(yè)主自治權(quán)利的行使不能違反相關(guān)法律法規(guī)和已生效的合同，在對(duì)外法律關(guān)系上新業(yè)主委員會(huì)不能因?yàn)榕c舊業(yè)主委員會(huì)存在意見(jiàn)分歧而否定舊業(yè)主委員會(huì)所作出的牽涉第三方的所有決定。
由此看來(lái)，目前業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)確實(shí)需要加強(qiáng)合同意識(shí)和法律意識(shí)，也需要貫徹選任業(yè)主委員會(huì)委員的責(zé)任意識(shí)。
3、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主如何規(guī)范建設(shè)和正確行使自己的權(quán)利
其實(shí)從東方半島花園連環(huán)糾紛遞進(jìn)發(fā)展的軌跡來(lái)看，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主如何規(guī)范建設(shè)和正確行使自己的權(quán)利是目前行業(yè)發(fā)展中首先要解決的大問(wèn)題，這是個(gè)聯(lián)系業(yè)主投訴、物業(yè)管理市場(chǎng)正常發(fā)展和整個(gè)行業(yè)生死存亡等關(guān)鍵問(wèn)題的“關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)”。而事實(shí)是，當(dāng)我們對(duì)此問(wèn)題介入得越深，越發(fā)現(xiàn)其實(shí)僅靠一個(gè)行業(yè)的力量對(duì)此是無(wú)能為力的。
首先，從物業(yè)管理權(quán)的來(lái)源講，業(yè)主的意志應(yīng)該是第一位的，但業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主大會(huì)如何保持意思一致，至今我們都沒(méi)有從理論上找到一個(gè)經(jīng)濟(jì)、有效的辦法，這涉及到物業(yè)管理模式和中國(guó)的民主建設(shè)這些大課題，目前簡(jiǎn)直沒(méi)有辦法真正解決。
其次，業(yè)主(含業(yè)主委員會(huì)委員)作為個(gè)體，有強(qiáng)烈的個(gè)人利益需求，極容易被作為集體的公司買通，而被買通的業(yè)主(尤其是一些委員)在切身利益的驅(qū)使下會(huì)積極鼓動(dòng)其他業(yè)主以各種不正常的方式(集體*、*)向政府施壓，以達(dá)到更換公司或其他目的。
第三，業(yè)主之所以敢“無(wú)法無(wú)天”地鬧下去，與政府的處罰手段缺失、處罰力度不夠有關(guān)，同時(shí)與所有業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和理解不夠也有關(guān)(他們?nèi)菀纂S波逐流，容易跟風(fēng)盲從)，更重要的是，業(yè)主尤其是一些委員說(shuō)錯(cuò)話干違法的事有關(guān)法規(guī)沒(méi)有一樣可以順利地追究其責(zé)任，這導(dǎo)致許多無(wú)良業(yè)主可以任意胡來(lái)，可以在自己利益的追逐方面顯得有點(diǎn)肆無(wú)忌憚。當(dāng)然這也涉及到全社會(huì)的道德評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)和公信體系的建立，如果有業(yè)主任意胡來(lái)，社會(huì)為之側(cè)目，各界為之不恥，他本人的工作、生活乃至物業(yè)的租售都受到影響，他肯定不會(huì)這樣，也不敢這樣。其實(shí)香港就是這樣，這是值得全社會(huì)都深思的問(wèn)題。
如果物業(yè)管理市場(chǎng)的另外一個(gè)主體是這樣的隨意，不按規(guī)則辦事，物業(yè)管理企業(yè)再怎么調(diào)整改革，也都是唱“獨(dú)角戲”，也都是一廂情愿，物業(yè)管理市場(chǎng)不可能真正發(fā)展!
因此，對(duì)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主如何規(guī)范建設(shè)和正確行使自己的權(quán)利問(wèn)題，各方面都應(yīng)該重視，尤其是應(yīng)該發(fā)揮行業(yè)以外的社會(huì)各界力量，齊抓共管，綜合治理，才能最終解決。比如學(xué)習(xí)上海經(jīng)驗(yàn)，將業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范建設(shè)納入?yún)^(qū)一級(jí)政府和街道辦、居委會(huì)的工作職責(zé)中，行業(yè)主管部門只起指導(dǎo)和裁判的作用;再比如將業(yè)主大會(huì)召開(kāi)和表決的程序一一細(xì)化和剛性化，建立引入公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督的合法程序，并廢止通過(guò)書(shū)面召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的形式，等等。
4、物業(yè)管理項(xiàng)目如何正常交接
東方半島花園物業(yè)管理項(xiàng)目的交接，尤其是去年8月1日的項(xiàng)目交接，產(chǎn)生了許多麻煩和新問(wèn)題，這固然與物業(yè)管理權(quán)的非正常轉(zhuǎn)移有直接關(guān)系，但著眼于小區(qū)物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展，我們有必要對(duì)項(xiàng)目交接做一個(gè)探討。
一般而言，物業(yè)管理項(xiàng)目的交接可以分為兩類，一類是開(kāi)發(fā)商將新樓盤(pán)交給物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，正常交接的手續(xù)是開(kāi)發(fā)商將各種樓盤(pán)竣工資料、各類設(shè)施的安裝資料和說(shuō)明書(shū)以及鑰匙等轉(zhuǎn)交給物業(yè)管理企業(yè)，這種交接一般不會(huì)產(chǎn)生什么糾紛;而第二類交接往往因各種原因頻頻產(chǎn)生麻煩，這即是由業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)的管理項(xiàng)目的交接。由于很多時(shí)候是因?yàn)樵飿I(yè)管理企業(yè)與業(yè)主關(guān)系不協(xié)調(diào)時(shí)，才導(dǎo)致項(xiàng)目的交接，因此退出的企業(yè)往往在交接手續(xù)和資料上不會(huì)配合新來(lái)的企業(yè)。那么就有必要在日常資料的管理和交接手續(xù)上做一個(gè)詳細(xì)的規(guī)定，并出臺(tái)相應(yīng)罰則。比如在業(yè)主委員會(huì)成立以后，規(guī)定相關(guān)樓盤(pán)和設(shè)施資料由企業(yè)轉(zhuǎn)到業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行管理，企業(yè)需要查閱使用時(shí)，由其辦理一定的手續(xù)向業(yè)主委員會(huì)借閱;有關(guān)本體維修基金的使用帳目等由企業(yè)復(fù)制一份交由業(yè)主委員會(huì)存檔;至于交接當(dāng)天的換崗由政府明文規(guī)定一些程序和內(nèi)容，并在現(xiàn)場(chǎng)派人監(jiān)督，相信會(huì)避免許多不必要的糾紛和麻煩。
當(dāng)然，為減少第二類項(xiàng)目交接時(shí)產(chǎn)生的糾紛，最重要的是規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，只要從源頭堵住物業(yè)管理權(quán)的非正常轉(zhuǎn)移，相信交接時(shí)不會(huì)產(chǎn)生什么糾紛。
5、政府究竟在物業(yè)管理市場(chǎng)中扮演何種角色
東方半島物業(yè)管理合同糾紛案的仲裁結(jié)果不能順利執(zhí)行，與政府主管部門備案核準(zhǔn)的招標(biāo)有直接的聯(lián)系，因此有必要探討一下政府在物業(yè)管理市場(chǎng)中究竟扮演何種角色的問(wèn)題。
從“備案核準(zhǔn)”一詞我們可以看出，政府在業(yè)主委員會(huì)組織的招標(biāo)上并不具有嚴(yán)格的法律地位，其實(shí)只要業(yè)主大會(huì)通過(guò)，業(yè)主委員會(huì)單獨(dú)招標(biāo)即為合法。但問(wèn)題是業(yè)主委員會(huì)由于是非專業(yè)機(jī)構(gòu)，單獨(dú)進(jìn)行物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)顯得有點(diǎn)力不從心，因此在有關(guān)招標(biāo)辦法中才規(guī)定了由政府主管部門牽頭組織專家顧問(wèn)當(dāng)評(píng)委，并為業(yè)主委員會(huì)等招標(biāo)機(jī)構(gòu)提供專業(yè)知識(shí)方面的支持，比如招標(biāo)書(shū)的起草等。因此實(shí)際上政府部門在招標(biāo)活動(dòng)中起的是指導(dǎo)作用，扮演的是提供相關(guān)專業(yè)服務(wù)的“角色”。
但業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)卻并不這樣看待政府部門在招標(biāo)活動(dòng)中所扮演的角色，他們往往視政府部門的“備案核準(zhǔn)”為招標(biāo)的惟一合法依據(jù)，認(rèn)為只有政府的參與才能顯示招標(biāo)的權(quán)威性和合法性。這就是當(dāng)前政府主管部門想放開(kāi)物業(yè)管理市場(chǎng)但實(shí)踐中又放不開(kāi)市場(chǎng)的真正原因，這導(dǎo)致政府主管部門在市場(chǎng)監(jiān)管中始終難以超脫。
不過(guò)，鑒于物業(yè)管理市場(chǎng)目前并不成熟，相當(dāng)多的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)還須進(jìn)一步深化，政府介入市場(chǎng)的發(fā)展究竟是深好還是淺好，目前各地也沒(méi)有一致做法，況且全國(guó)對(duì)此也沒(méi)有統(tǒng)一的法規(guī)，因此各地的相關(guān)規(guī)定理應(yīng)成為指導(dǎo)市場(chǎng)各主體行動(dòng)的指南。也就是說(shuō)，目前情況下，政府對(duì)于市場(chǎng)的介入還不能僅僅只是指導(dǎo)和服務(wù)的角色，相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，政府就市場(chǎng)發(fā)展采取的一些行動(dòng)和措施理應(yīng)具有法律的地位和意義。
四、啟示：物業(yè)管理從“獨(dú)白時(shí)代”走向“對(duì)話時(shí)代”
綜觀東方半島連環(huán)糾紛，先不論誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，從中透露出的一個(gè)信號(hào)是，全力滿足業(yè)主的需求，時(shí)時(shí)處處站在業(yè)主的角度考慮問(wèn)題和采取行動(dòng)，精益求精做好各方面的服務(wù)，才是物業(yè)管理企業(yè)的生存“要著”。從中我們得到的一個(gè)啟示是，物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)際上已經(jīng)由企業(yè)的“獨(dú)白時(shí)代”走到了業(yè)主全面參與管理的“對(duì)話時(shí)代”。這就要求物業(yè)管理企業(yè)，尤其是自管樓盤(pán)的企業(yè)，一定要擺正自己的位置，再也不能只為開(kāi)發(fā)商和自己的利益著想而輕視業(yè)主的任何一點(diǎn)細(xì)小的需求，同時(shí)在日常管理和服務(wù)中也不能只唱“獨(dú)角戲”，而要切實(shí)轉(zhuǎn)變物業(yè)管理只是企業(yè)份內(nèi)的事情的固有觀念，提供機(jī)會(huì)讓業(yè)主參與管理，提高工作的透明度，盡量聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)，自覺(jué)接受業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。
篇2：論物業(yè)管理糾紛法律透視
“物業(yè)”一詞來(lái)自于我國(guó)香港地區(qū)的方言。它譯自Real Property或Real Estate,表示房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在我國(guó)港澳地區(qū)及東南亞一些國(guó)家，物業(yè)一詞往往作為房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的別稱或同義詞（物業(yè)糾紛法律解決指南P2），物業(yè)管理的概念理論界通常有兩種定義，廣義的物業(yè)管理是指法定或政府授權(quán)的行政機(jī)關(guān)和行業(yè)組織、業(yè)主和合法接受業(yè)主及業(yè)主集體委托代管物業(yè)的人，對(duì)合法歸其管轄范圍內(nèi)的物業(yè)和利用物業(yè)的社會(huì)關(guān)系秩序，按照法定或約定的技術(shù)規(guī)范、主體地位和行為規(guī)范進(jìn)行治理、監(jiān)控、維護(hù)，并對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)、使用關(guān)系人提供法定或約定服務(wù)的行為，狹義的物業(yè)管理是指依法成立的物業(yè)管理企業(yè)法人通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的作用接受業(yè)主或業(yè)主集體的委托，依照物業(yè)管理法規(guī)、委托合同，對(duì)受托管理的物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修繕等管理（物業(yè)糾紛法律解決指南P1），我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條對(duì)物業(yè)管理做了狹義上的解釋：業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。自1993年3月我國(guó)首家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司成立以來(lái)，我國(guó)的物業(yè)管理走過(guò)了近14年的歷程。但由于我國(guó)物業(yè)管理起步較晚，物業(yè)管理法律關(guān)系主體法律意識(shí)還比較淡薄，法制也不完善，我國(guó)的物業(yè)管理存在著較多的問(wèn)題和困惑。筆者認(rèn)為，當(dāng)前物業(yè)管理中存在的諸多問(wèn)題，既有理論研究滯后的原因，也有立法滯后和執(zhí)法不嚴(yán)的因素，更有“官本位”思想的流毒在作祟。筆者試圖基于我國(guó)現(xiàn)階段物業(yè)管理糾紛的現(xiàn)狀和共性問(wèn)題，透視物業(yè)管理糾紛中產(chǎn)生的原因和物業(yè)管理立法領(lǐng)域、實(shí)務(wù)中存在的問(wèn)題，并提出解決的辦法。管中之見(jiàn)，僅希冀起到拋磚引玉之效果。
一、物業(yè)管理糾紛的現(xiàn)狀和特點(diǎn)
（一）物業(yè)管理糾紛已然成為社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題，糾紛案件逐年上升
自20**年央視 “3.15”晚會(huì)把鏡頭對(duì)準(zhǔn)消費(fèi)投訴熱點(diǎn)起，至20**年央視 “3.15”晚會(huì)，房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)者投訴率依然高居不下，在20**年央視“3.15”晚會(huì)上，全國(guó)觀眾通過(guò)手機(jī)短信的方式對(duì)小區(qū)物業(yè)管理是否滿意的調(diào)查，在2萬(wàn)多條短信中，選擇對(duì)物業(yè)管理不滿意的占40%，非常不滿意的占30%，在央視國(guó)際網(wǎng)站上的調(diào)查中，表示不滿意和非常不滿意的占80%！同時(shí)，涉及物業(yè)管理糾紛的案件也連續(xù)大幅度上升，據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市宣武區(qū)人民法院20**年受理各類物業(yè)管理糾紛案件269件、20**年受理1859件、20**年2402件、20**年1～3月977件；朝陽(yáng)區(qū)法院20**年受理物業(yè)管理糾紛194件、20**年這一數(shù)字增長(zhǎng)為650件、20**年為1898件，年增長(zhǎng)率分別到了235%和192%。(呂英林 李鳳新 陳恒 北京法官為物業(yè)糾紛開(kāi)藥方 《法律與生活》半月刊20**年4月下半月刊)。
（二）物業(yè)管理糾紛的類型多，新型糾紛層出不窮
物業(yè)管理糾紛是業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、開(kāi)發(fā)商、政府主管部門在參與物業(yè)管理過(guò)程中產(chǎn)生的糾紛，目前主要有：
1、物業(yè)管理公司向業(yè)主（物業(yè)使用人）追索物業(yè)管理費(fèi)、水電氣等費(fèi)用的糾紛。此類糾紛所占比例最大；
2、業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；
3、業(yè)主（物業(yè)使用人）向物業(yè)管理公司追索在物業(yè)管理過(guò)程中人身財(cái)產(chǎn)損失的糾紛；
4、業(yè)主（物業(yè)使用人）要求物業(yè)管理公司承擔(dān)中止服務(wù)，如停水、停電、停氣或其它服務(wù)的違約賠償糾紛；
5、公共費(fèi)用的分?jǐn)偤凸膊课弧⒃O(shè)施的使用糾紛；
6、業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）訴政府主管部門行政不作為的糾紛。
（三）物業(yè)管理糾紛主體多，法律關(guān)系復(fù)雜，處理、審理糾紛難度大，調(diào)解率低
物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國(guó)公民、法人和其他組織，又有外國(guó)公民、外國(guó)企業(yè)、港澳臺(tái)同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會(huì)，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系 、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。
（四）易引發(fā)群體訴訟，調(diào)解率較低。
物業(yè)管理涉及千家萬(wàn)戶，處理不當(dāng)很容易引起群體事件。如20**年11月，金華兩街業(yè)主大會(huì)依法改選了業(yè)主委員會(huì)，改選后的業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)管理公司索取