長城物業的阿米巴經營試驗

　　在各地區物業運營成本尤其是人力資源成本快速上漲并成為長期趨勢時，物業企業的生存空間不斷被擠壓。面對著企業外部經營環境的變化，物業企業們正主動或被動地進行著一系列調整。

　　似乎沒有人注意到，一家物業管理企業，正在進行一場前所未有的內部變革，也是一場純粹的內在變革，與行業大環境并無直接關系。早在今年3、4月份，公司通過調研并借鑒其它行業的連鎖商業組織管理模式，逐漸明晰了我們的前進方向，并開始籌劃對企業經營理念和模式的改造，這就是公司正在實施的阿米巴計劃。其目標是推動組織結構的柔性化和工作實現的彈性制，營造“自主經營、自負盈虧、自我發展”的管理處經營環境，培育管理處經理的經營者意識，形成管理處全員參與經營氛圍，減少各級管控成本，優化物業服務流程，將管理處物業服務成本控制在合理的范圍內。

　　作為首個進行稻盛和夫阿米巴經營試驗的物業管理企業，長城物業的內部變革之路并不輕松。

　　緣由

　　為了做好企業，長城物業一直在創新和學習，并在企業管理上進行不斷調整。但是在企業經營過程中，公司發現了一個問題：在企業規范化的同時，企業的效率并沒有得到明顯的改善，管理雖然規范了，但流程越來越復雜，人的積極性被壓抑了。

　　作為市場發展迅速的長城物業，隨著業務規模的快速增長，僵化呆板、充斥著諸多矛盾和紛爭的三級(集團、區域公司、管理處)科層式組織架構也不斷龐大，造成管控成本快速上漲，管控效能日趨下降，業務規模反而顯現負面效應。

　　這些年，長城物業沒有在業務規模快速發展的同時關注業務規模優勢的構建，以至于物業服務運營成本日趨顯現劣勢。公司正在采取的戰略性(陽光物管、社區商務)舉措，還需要一定孵化時間才能見成效。因此，目前必須以系統的、結構性的方法通過組織優化和運營整合解決下一輪工資剛性增長問題，并因此贏得實現戰略性優勢所需的時間。

　　一個企業的價值觀有多高，在未來的路上就能走多遠。但是企業文化、價值觀的推廣，跟企業的現實管理往往是兩張皮，說的東西不能被大家廣泛接受，或者說企業沒有找到一個良好的企業文化跟企業管理進行結合。

　　這些正是稻盛哲學解決的問題。稻盛哲學是稻盛和夫經營之道的根本。稻盛和夫哲學認為，人生工作的結果=思維方式×熱情×能力。思維方式最重要，有正負之分，如果思維方式為負，即使能力和熱情再高，也只是導向一個更大的負值。而何為正確的思維方式?則用最為簡單基本的倫理、道德判斷即可，如積極向上、感恩、勤奮等。這和長城物業的價值觀不謀而合。但這些要求，只是個人做人的一些準則，但怎么運用到企業管理中，此前并不十分清晰。

　　變革

　　20**年4月份，公司中高層領導對麥當勞、7天等連鎖服務企業進行了調研和考察，并適時學習了《阿米巴經營》和《從不競爭》兩本書籍，從中借鑒阿米巴經營哲學和7天連鎖經營“放羊”管理理念。

　　阿米巴經營，是稻盛和夫在創建京瓷公司和KDDI這兩家世界500強公司的過程中，所獨創經營方法。“阿米巴經營”簡而言之，就是把公司組織劃分成一個個小的團體，通過獨立核算加以運作，在公司內部培養具備經營者意識的領導，實現全員參與型經營。

　　“放羊”管理，即賦予管理處經理更大的自主權。同時，借助IT系統的力量，使集團總部與管理處的管理趨于扁平化，盡量減少管理的層級，并且不斷削弱集團總部“硬性”管理的職能，轉化為支持的職能。

　　因為長城物業在一開始，不可能一下子就實現純粹的阿米巴經營，以最終實現真正的阿米巴為目標，長城物業提出了“207團隊”。所謂“207團隊”，是每20個管理處劃分一個城市片區，在城市片區由集團物業運營中心派駐7人的工作團隊，負責管理處財務核算代理和運營監控。

　　這種轉變對長城物業來說是一個根本性的變革。企業的管理模式，從以前集權式的自上而下的管理，變成了自下而上的模式。在每一個“207團隊”中，人人都是經營者，不再像以往那樣上傳下達，集團管理層成為一個平臺，只提供支持和協調工作，變成了一個服務平臺。

　　例如，以項目的管理流程為例，一個管理處從前期介入開始到步入正常期時，都由物業運營中心負責管理，且按照市場化關系進行運作，上下游之間實行嚴格檢驗。以前，項目的承接由區域公司市場發展部負責測算和服務方案制定，管理處籌建及入伙時再由區域公司物業管理部負責相應工作。由于雙方部門的關注點不同，容易導致項目測算指標與實際運作指標有出入。而現在則不同，物業運營中心下的前期運作部整體統籌這兩方面的工作，能夠有效避免上述問題的出現。

　　而作為“放羊式”管理的管理處，將實現獨立經營，減少向上匯報的事項。管理處的關鍵績效將由經營管理指標、顧客滿意指標、員工士氣指標、績效應用否則指標等指標組成，而摒棄以往單一的財務經營指標。這種方式既能提升管理處的經營自主權，又能聚焦公司的整體戰略，至于管理處經營“不走偏”。

　　通過上述種種方式，讓每位員工成為主角，積極參與，在業務快速擴大的過程中，總部可以一目了然地掌握所有部門的經營情況，并且準確、迅速地做出經營判斷。

　　前行

　　長城物業一直以來很注重企業的管理和規范，從公司的A版體系進化到B版，再到如今的C版管理體系，是最好的見證。與此同時，公司也請了不少國內外著名咨詢公司來做咨詢，但是企業規范的同時，效率的改善，人的積極性的發揮，依然是其困惑所在。人被當做了簡單的生產要素，現在長城物業實行的阿米巴計劃，改變的是動力機制，由以前的關注工作，變成關注人。

　　長城物業的阿米巴計劃，現在只是開了個頭，前面還有更長的路要走。此舉對區域公司的沖擊較大，區域公司的管理層變成了一個服務平臺，必然會削弱其管理層的權力。

　　嚴格執行阿米巴經營并不是一件容易的事，純粹的阿米巴經營，是為了培養經營者，調動員工積極性，而現在長城物業還主要把數字化經營放在第一位。另外，在結果的使用上，長城物業會將經營成果與員工收入直接掛鉤，而純粹的阿米巴經營是反對這一點的。在長城物業的試驗過程中還存在一些問題，但作為第一個“吃螃蟹的企業”，已經在內部達成了一致的意見，公司有信心實現其終極目標。

　　阿米巴經營，作為一個方法是容易的，但是哲學的共有才是最關鍵的，提高心性，拓展經營，實現從一個自私的人到一個利他的人的轉變，是阿米巴經營的最終目標。

　　一個好的產品可以領先一兩年，一個好的模式和標準三五年也退化了，這些都很難長久，惟有依靠企業機制的成功是一個長效的成功，是別人學不去的。阿米巴經營是長城物業今年最重要的改革，這將是今年發生的最重要的一個變化，一個在長城物業企業史上具有劃時代意義的管理革命。

篇2：物業項目經理年工作總結及年工作計劃

　　物業項目經理20**年工作總結及20**年工作計劃

　　尊敬的z總您好！

　　首先非常感謝您對我的信任，給予一個全新的平臺讓我學習與挑戰!從*月**日到現在，我對我們的物業現狀已有一個初步的了解，現對以了解的情況總結如下：

　　一、整體人員綜合素質較好，但缺少技能（如標準禮儀、服務意識、溝通、危機處理等）方面的培訓；

　　二、各部門之間缺乏有效溝通；

　　三、缺乏統一的工作流程和相應的工作標準（如收樓、裝修驗收經常出現內部意見不統一，反反復復讓業主反感）；

　　四、前瞻性不強，導致簡單的事情變得復雜化（如電動車位出租，前期沒有計劃好，沒有及時通知業主，導致后期業主來爭吵）；

　　五、管理制度及監督機制不完善；

　　六、沒有企業的核心價值觀，如企業愿景、使命、服務理念等方向性指引；

　　根據上述情況，我擬定20**年的工作計劃如下：

　　一、對各部門員工及管理人員進行綜合素質培訓，提升物業品牌形象；

　　二、完善會議制度，定期開各部門主管會（反映和解決問題，促進部門協調，提高工作效率）、部門班前會、班后會（布置任務，查漏補缺、激勵士氣）；

　　三、組織相關人員學習行業優秀企業的做法；

　　四、組織相關部門共同研討制定有效的工作流程及工作標準；

　　五、制定獎懲制度并嚴格執行；

　　六、制定并推行企業文化內容，打造具有行業核心競爭力的物業服務團隊；

　　七、與公司的戰略保持高度一致，完成公司下達的各項工作任務。

　　以上計劃是大方向計劃，具體實施細節會隨是向您和相關領導匯報，不到之處請您指正！

　　E項目部：z

　　20**年2月**日

篇3：物業公司年工作總結及新年工作計劃

　　物業公司20**年工作總結及新年工作計劃

　　在將過去20**年，在公司的領導下、區域經理帶領下，以服務承諾為基礎。經廣大員工的努力，在以下方面取得了一些進步。主要表以下方面：

　　1、商鋪占道經營方面經過長期不懈努力的監管、糾正，已基本絕跡。

　　2、樓層、內庭花園內的亂晾曬現象，雖然還未能全面杜絕，但經大力整治已大為減少。

　　3、在交通治理方面，雖然還有很多不如意的地方。但道路兩邊停車方面已基本杜絕。

　　4、在屋村事務方面：一些基本事務都能及時處理，使廣大住戶認識到屋村管理員不只是單純的保安。而是能全方位為業主提供服務的服務者

　　5、對專業公司的監管方面也加大了力度，發現問題能及時跟進，反饋給專業公司處理。

　　6、在治安防范方面，雖然還存在很多不足，但也能在各區的配合下發現并拿下偷車及入屋搶劫的罪犯。

　　7、經常檢查消防設施使其完好，以備不時之需。

　　當然以上微不足道的一些進步，距離給廣大業主、住戶一個安全、文明、舒適、和諧的生活、工作環境還有很大距離，存在很多不足。

　　一、治安方面：20**年度本區域發生了一宗殺人(*6-*0*)幾宗入屋盜竊(*7-*0*)等重大治安案件，及多宗自行丟失案。

　　究其原因：主要是管理員的治安防范意識不強、工作責任感不足、沒有認真履行崗位責任制。以及本區只是半封閉小區，又是**的商業中心，加上租戶多，變動大，車輛停放點分散、不集中、難管理而引至。

　　為使治安方面得到根本上的好轉：首先管理員要有憂患意識加強責任心(可考慮連帶責任，誰崗位出問題，確實人為所至崗位可作扣罰)。并與治安部門加強溝通多檢查區域內出租屋狀況，及時了解治安隱患，對那些(三陪、無業人員)及時清理出小區。

　　二、對專業公司的監管：對專業公司沒有履行有關職責時，需已跟進但沒取證，要做出處理時不能提供依據。

　　為了更好監管專業公司的工作，首先要求學習更多的專業知識。公司與專業公司訂合同時要細化(時間、要求、效果、處罰)等方面要清楚，同時也要讓各基層管理員了解上述 情況以便更好地監管。

　　三、對室內裝修及區內施工的監管：由于“二手”市場興旺20**年我區的室內裝修有差不多二百戶，以及走廊改造工程。所發出噪聲、產生灰塵。加上違規施工(擅自拆墻、更改各種線路、管道等)造成危害樓宇主體結構，禍及樓上、樓下(如：產生滲漏、掉天花、對講系統失靈、接收不了電視節目等)對居民的日常工作、生活所帶來的影響就可想而知。另裝修人員無證入會增加治安隱患。

　　究其原因：“二手”業主不清楚小區各項管理規范，更加沒有要求自己工人遵守有關規定。加上大堂及外圍管理員監管不力，對違現象不處理、不上報所造成。

　　為更好監管各類裝修及施工：建議公司對“二手”補發業主手冊(讓其了解小區的管理規定)裝修時簽訂“裝修管理責任書”明確雙方的責任，管理公司對違規行為一定要其整改(不惜訴訟)令違規業主無機可乘。其次各管理員要認真履行工作職責，熟悉監管知識大膽管理及時糾正違章行為。

　　四、消防方面：雖然本區20**年沒有發生大的消防事故，但也發生過因管理員沒有及時發現煤氣滲漏而自燃。燒傷業主(*5座)事故。

　　可見除定期檢查消防設備外，住戶消防安全意識也要提高，故要大力宣傳防火及逃生知識。各管理員防火意識也要加強，發現隱患要及時處理、上報(如發現煤氣味等)

　　五、交通管理：......